沈阳××国际酒店式公寓推广方案fxom.docx

沈阳×××国际酒酒店式公公寓推广广方案前言此方案非非执行性性方案，为为项目启启动期运运作思路路，大体体从以下下几方面面阐述一、沈阳阳市整体体房产市市场分析析二、沈阳阳市酒店店式公寓寓概况分分析三、项目目自身的的SWOOT分析析四、项目目启动期期营销思思路概述述一、沈阳阳市整体体房产市市场分析析20022年沈阳阳市房地地产开发发投资552.44亿元，同同比增长长49.0%，高高于基本本建设和和技术改改造投资资增幅，占占固定资资产的比比重由去去年的331.99%提高高35.8%；房屋施施工面积积7655.2万万平方米米，同比比增长332.55%。其其中商品品住宅完完成投资资41.7亿元元，施工工面积6618.4万平平方米，分分别比上上年同期期增长662.44%和38.0%。占占房地产产开发投投资和房房屋施工工面积的的比重分分别799.5%和80.8%；房地产产开发企企业共发发生土地地购置费费13.0亿元元，购置置土地1155.7万平平方米，创创下了历历史同期期最高纪纪录，同同比增长长分别为为1.112倍和和1.118倍数数。20033年沈城城房产市市场逐渐渐向成熟熟发展，目目前沈阳阳市场消消费呈现现三角形形由低部部向上推推进状态态，购房房主体中中、低档档收入人人群较多多，销售售比率大大幅度上上升。市市场消费费群体对对现有住住房满意意程度仅仅有255.1%，其余余74.9%均均希望更更换住房房，改善善现有条条件和生生活环境境。政府府规划将将在三年年内进行行大批动动迁从而而带动房房产市场场喷井式式市场需需求，220033年将有有4万动迁迁户其中中消费者者占700%由潜潜在需求求变成现现实需求求，如每每户按770平方方米计算算将近2200万万平需求求量，房房价按220000元每平平计算金金额将达达40多亿亿元；三三年总体体将有113万以以上动迁迁户，市市场需求求空间将将增至110000万平方方米，市市场金额额在2000亿元元左右。沈阳市未未来相当当长的一一段时间间内，房房地产走走势趋于于良好，主主要体现现在非城城市中心心区域中中高档以以下的房房地产项项目。1、现有有许多城城市家庭庭存在有有效需求求。2、外来来人口的的成交量量以155%/年年的速度度在增长长，这种种现象会会继续存存在下去去。3、未来来三年的的城市内内部的113万动动迁户将将会直接接或间接接产生近近10000万平平方米的的需求量量。投资买房房的群体体在增加加。买房房的目的的一是为为了住，二二是为了了卖，三三是为了了租。其其中后两两者都是是一种投投资行为为。随着着消费心心理的微微妙变化化，消费费者已趋趋于理性性化沈阳阳现在有有很多人人开始进进行住房房投资，投投资买房房已经形形成了一一定规模模，房子子作为一一种资本本，同债债券、股股票、储储蓄等相相比，房房市投资资更可靠靠，增值值能力更更强。二、沈阳阳市酒店店式公寓寓概况分分析酒店式公公寓：意意为“酒店式式的服务务，公寓寓式的管管理”，是一一种只做做服务、没没有任何何酒店经经营的纯纯服务公公寓。既既吸收了了星级酒酒店的服服务功能能和管理理模式，又又吸收了了信息时时代写字字楼的特特点，拥拥有良好好的通讯讯条件，可可针对性性地提供供商务服服务，是是一种综综合性很很强的物物业管理理概念，集集住宅、酒酒店、会会所等多多种功能能于一体体的新兴兴产物。沈阳自“当代程程式”破土动动工，“酒店式式公寓”一下子子成为引引人注目目的焦点点。这一一新的住住宅产品品不仅吸吸引了大大量消费费者的“眼球”，同时时，也被被业界所所关注。随随着“腾龙国国际商务务公寓”的发售售和“万众家家园”的拔地地而起，以以及沈阳阳华新的的五里河河大厦、有有可能推推出的“当代程程式”二期以以及正在在规划设设计中的的其它楼楼盘，未未来沈阳阳“酒店式式公寓”预计将将达到220万平平方米，并并且想进进入该市市场的房房地产公公司还在在增加。早在两年年前，北北京、上上海就已已出现“酒店式式公寓”，当时时的情况况是，产产品一上上市，立立即被抢抢购一空空，尽管管后来上上市量不不断增加加，但仍仍被人们们关注和和看好，其其原因主主要来自自于产品品的特性性充分满满足了市市场需求求。酒店店式公寓寓在沈阳阳的出现现，也是是市场作作用的结结果。中中高档住住宅产品品供给相相对过剩剩、银行行对房地地产业贷贷款的收收缩以及及消费者者对降低低房价总总款的需需求都是是该产品品出现的的原因和和动力。那那么，沈沈阳的酒酒店式公公寓市场场需求到到底有多多大？没没有最详详尽的市市场调查查，恐怕怕谁也说说不清楚楚。先进进入这个个市场的的公司肯肯定会尝尝到甜头头，后来来者的结结果很难难说。有有一点很很重要，就就是产品品本身必必须符合合其区域域特点。酒酒店式公公寓的前前景，从从长远来来看，它它虽属过过渡性产产品，但但会有一一段时间间的繁荣荣。酒店式公公寓之间间最大的的差异不不是在于于地段，而而在于配配套和服服务，这这才是其其能否生生存的关关键所在在。到底底给业主主提供些些什么？建成后后由谁管管理？酒酒店式服服务如何何实现？其本身身的特点点决定了了业主对对其产生生的期望望值，如如果相关关配套和和服务令令人失望望，将对对产品的的市场造造成不良良影响。显显然，即即使是很很好的物物业公司司，服务务也很难难做到星星级酒店店的水准准，如何何实现服服务的酒酒店化，对对开发公公司而言言是一个个不小的的挑战。三、项目目自身的的SWOOT分析析SWOTT分析优势（SS）l1、政府府投入巨巨资对南南北金廊廊的建设设；2、项目目不可复复制的地地理位置置；3、集团团的品牌牌形象及及号召力力；4、坐拥拥××国际际商业广广场；5、别具具特色的的园区规规划；4、合理理的户型型设计。劣势（WW）l1、地理理位置的的优越性性决定着着价格的的相对偏偏高；2、消费费者购买买行为日日益理性性化，使使其产生生就低不不就高的的心理。机会（OO）l1、金廊廊建设将将吸引较较多非区区域性的的消费群群体。2、外地地来沈再再次置业业者将成成为项目目的又一一目标客客群。3、项目目与沈城城其他项项目比较较有较强强的优越越性，如如能较好好引导可可将其他他项目的的客户进进行高质质量的分分流。威胁（TT）l1、金廊廊周边项项目的不不断增多多，将造造成销售售分流现现象。2、市政政建设的的时限。四、项目目启动期期营销思思路概述述项目的启启动期针针对于今今后销售售工作是是十分重重要的，关关于此项项工作本本人看法法如下：1. 前前期的市市场调研研分析：知己知彼彼，百战战不殆。我我们应在在立足区区域市场场同时，面面向整个个沈城市市场，针针对竞争争对手、消消费群体体进行细细致周密密的调研研分析，从从而确定定目标客客户群体体、区域域及整体体市场的的主要竞竞争对手手。分析析其营销销策略和和销售方方式等。2. 提提炼项目目卖点将产品的的优势最最大化的的展现给给目标客客户群如如：l地段：地处CBBD核心心位置，坐坐标性建建筑。休闲生活活理念EQEE ：Easyy轻松松，完美美配套，生生活轻松松Quicck快速，交交通、信信息等 Enjooy享享受生活活，商业业配套，休休闲运动动，优美美环境，精精神休闲闲开发商品品牌：（略略）在推广的的过程中中，不空空洞地推推出概念念，以项项目优秀秀的品质质作为支支撑点。3. 项项目相关关运作思思路目标客户户群我们的目目标消费费群体是是那些有有能力进进行二次次或三次次置业，并并有欲望望改变生生活方式式的人们们。为顺顺利地实实现销售售，针对对项目应应进行阶阶段性市市场目标标客户群群定位，确确保宣传传的准确确性。对对原有的的客户群群体加大大信息刺刺激力度度深挖现现有目标标客户群群。拓展潜在在客户群群体开展展对非目目标客户户群体的的挖掘，充充分储备备客户资资源。购买行为为分析针对购买买酒店式式公寓的的消费人人群进行行分析得得出其购购买因素素大体分分为：纯纯居住型型、商住住办公、投投资出租租其比率率为200%、40%、40%。应抓住消消费者心心理诉求求点进行行宣传推推广。产品分析析随着健康康住宅概概念的引引入，点点式高层层以成为为销售中中的难点点，为减减小今后后销售的的阻力，建建议从户户型设计计理念着着手进行行引导式式宣传并并采取短短时间内内强制消消化的政政策实现现零库存存。通过过产品把把控方式式将部分分精品户户型“封闭”推迟上上市期，待待其他户户型尽量量消化达达到接近近零库存存时将其其推出，掀掀起销售售的另一一高潮。销售管理理房地产经经营的成成功，550%在在于地块块选择；30%在于规规划设计计，200%归功功于销售售执行，但但关键的的是前面面的800%是得得由后面面的200%来加加以实现现的，由由此可见见，销售售管理的的重要性性。有针对性性的销售售技巧培培训A、基本本要求：要让自自己被客客户所认认可1、销售售人员的的自身形形象2、注重重个人的的修养。3、锻炼炼个人的的主动交交际能力力。B、销售售技巧方方面的锻锻炼信心的确确立工欲成其其事，必必先利其其器信心心是成功功的必要要元素，成成大事者者必定信信心十足足。我们们要将如如“项目是是毫无挑挑剔的”的观念念，灌输输给销售售人员使使其对项项目产生生极大的的自信心心，从内内心深处处萌发出出对项目目的由衷衷热爱。将将这份激激情倾注注于销售售工作中中去，事事半功倍倍。相应应的可采采取“晨会激激励”等方式式进行。媒体组合合为达到刺刺激目标标客户群群对项目目提高关关注度实实现销售售，考虑虑到靠单单一的报报纸媒体体宣传力力度不够够，应采采取多媒媒体相互互配合扩扩大信息息量传递递弥补报报纸媒体体到达率率的缺陷陷。方案案如下：1、媒体体选择及及其作用用：报纸媒体体：报广广宣传以以沈阳日日报为主主，辽沈沈晚报作作为辅助助媒体。相相对其他他媒体权权威性报报纸更具具有较强强的阅读读量，其其信息传传递准确确可用于于企业、项项目宣传传形象、传传递项目目进程信信息等。电视媒体体：由于于广告的的增多单单一媒体体的有效效性在逐逐渐削弱弱，众多多开发商商以从单单一媒体体的宣传传逐渐向向多媒体体组合宣宣传发展展，电视视媒体可可生动形形象地将将产品展展现于消消费者面面前。而而且具我我们对其其他项目目的跟踪踪调查表表明通过过电视媒媒体获取取楼盘信信息的消消费者逐逐渐上升升。户外媒体体：媒体体针对性性较强，可可弥补报报纸媒体体到达率率的缺陷陷选择目目标群体体集中地地区发布布抓住受受众的视视线进行行反复刺刺激。值值得一提提的是路路旗媒体体以从单单一的周周边导视视作用发发展到较较有影响响力、刺刺激力的的媒体，可可扩大路路旗覆盖盖范围。道道路选择择：黄河河大街、北北陵大街街、青年年大街等等。电子楼书书：电子子楼书已已悄然进进入房产产销售领领域，是是在对房房产销售售市场的的深入考考察和探探索的基基础上，将将软件技技术和多多媒体手手段巧妙妙结合起起来的一一种全新新的房地地产宣传传模式。特特定的生生活方式式决定其其每天生生活决大大部分时时间被网网络占据据。电子子楼书在在标志企企业宣传传力度的的同时，也也为这部部分网虫虫提供了了项目较较为全面面的介绍绍顺应了了现代科科技时代代发展的的趋势。派发：将将其作为为一种媒媒体是因因为与其其他媒体体相比，派派发的信信息传递递更直接接可将信信息有效效地传递递致每位位消费者者。备注：一、决定定热销的的十大关关键要素素1、 定定位2、风格格3、创新新4、 地地段5、 价价格6、户型型7、竞争争8、客户户9、操盘盘手10、 附加价价值二、几大大建议1、找准准竞争对对手。2、筹建建一个团团结协作作的团队队。3、有主主题有策策略的推推广。4、适当当创新，准准确定价价。5、销售售把控要要掌握好好火候。（网网点容易易、住宅宅难、办办公最难难）6、定位位是中高高档，产产品线明明晰。7、时刻刻有全员员的意识识，接受受每一双双审视的的眼睛。8、物业业、工程程、销售售一盘棋棋。 在沈阳阳酒店式式公寓肯肯定有一一定的市市场，但但无法与与北京、上上海相比比，因为为沈阳不不具备上上述两个个城市的的人口特特征。同同时，作作为第二二或第三三居所的的酒店式式公寓应应更多的的实现与与第一居居所的资资源上的的互补，否否则，其其吸引力力会大大大锐减。同同时如何何将酒店店式公寓寓这种产产品转换换成商品品，才是是我们应应该仔细细考虑的的问题。时间有限限，在未未对项目目有任何何深入性性了解时时接到此此方案，只只能做上上述浅薄薄分析，其其中部分分策略也也许未必必与贵公公司运作作思路相相符，望望见谅。第二篇市市场背景景研究对于每个个项目，切切入点都都是从项项目区域域宏观条条件开始始分析，项项目的市市场背景景和周边边的基本本情况，对对项目乃乃至整个个行业的的影响是是导向性性的，正正确把握握“大势”所趋，是是项目顺顺利操作作的前提提。本篇主要要通过对对城市区区位条件件、人文文条件、经经济发展展条件、城城市发展展规划以以及相关关政策的的分析和和研究，洞洞察项目目所在区区域房地地产发展展的宏观观环境，从从战略层层面上寻寻找项目目发展的的有效支支持点。一、沈阳阳城市区区位概况况沈阳地处处东北辽辽东半岛岛腹地，北北依吉林林、黑龙龙江及内内蒙古，是是辽宁省省会和东东北地区区的经济济、文化化、交通通、金融融、旅游游中心。与与周边方方圆1000公里里内城市市鞍山、抚抚顺、辽辽阳、本本溪、营营口、丹丹东、铁铁岭等构构成中国国长三角角、珠三三角和京京津唐之之后的又又一大都都市圈，该该都市圈圈资源丰丰富，经经济互补补性强，发发展潜力力可以乐乐见。从行政划划分看，沈沈阳市下下辖沈河河区、和和平区、大大东区、皇皇姑区、于于洪区、铁铁西区、东东陵区、苏苏家屯区区、新城城子区等等9区及辽辽中县、康康平县、法法库县、新新民市个县（市市），总总面积1129880平方方公里，市市域总人人口7220万。其其中城区区面积2248平平方公里里，人口口达4888万人人，共约约1200多万户户家庭。沈阳作为为中国东东北地区区区域中中心，是是北方的的交通枢枢纽，亦亦是西出出京津两两市及环环渤海地地区的必必经之路路，又是是关内诸诸省进入入俄罗斯斯和东欧欧市场的的重要通通道，交交通网络络十分完完善，航航空、铁铁路、公公路运输输网络。沈沈阳的铁铁路是东东北地区区最大的的铁路枢枢纽，沈沈山线、沈沈吉线、长长大线、苏苏抚线等等铁路干干线，沟沟海线、辽辽溪线、开开本线等等支线都都交汇在在沈阳。公路方面面形成沈沈阳至大大连、沈沈阳至丹丹东、沈沈阳至抚抚顺、沈沈阳至哈哈尔滨、沈沈阳至北北京的高高速公路路网络，以以及沈阳阳绕城高高速公路路均已建建成通车车。小结：从从上述区区位条件件看，完完善的、立立体化的的交通网网络有助助于加强强沈阳市市区域性性中心、物物流中心心的地位位，作为为都市圈圈的中心心城市，其其对周边边城市的的辐射将将越来越越强（辐辐射周边边城市220000多万人人口），使使未来沈沈阳商业业、物流流产业更更具潜力力，对沈沈阳房地地产市场场的发展展来说亦亦是一个个良好的的契机。二、气候候日照情情况沈阳属北北温带受受季风影影响的半半湿润大大陆性气气候。全全年气温温、降水水分布由由南向东东北和由由东南向向西北方方向递减减。一年年四季分分明，冬冬季漫长长；春季季回暖快快，日照照充足；夏季热热而多雨雨，空气气湿润；秋季短短促，天天高云淡淡，凉爽爽宜人。近近年由于于世界性性气候的的变化，沈沈阳平均均气温亦亦有上升升。由于气候候原因，沈沈阳建筑筑施工期期一般在在每年的的3月份至至11月份份，较南南方少33-4个个月，工工程建筑筑施工期期较长，影影响项目目的交付付时间。目前沈阳阳冬季建建筑施工工技术已已经突破破，成本本将提高高7%-8%，冬冬季施工工的楼盘盘如×××商业广广场等。三、沈阳阳人文及及历史渊渊源沈阳作为为中国历历史文化化名城之之一，拥拥有23300多多年的历历史，历历史文化化渊源极极其深厚厚，曾是是著名将将领张学学良的故故乡，又又是前清清的古都都，以沈沈河区的的沈阳故故宫、皇皇家陵寝寝（福陵陵、昭陵陵）折射射出清朝朝的文化化古迹，同同时，沈沈阳又是是一个多多民族城城市，拥拥有汉族族、满族族、朝鲜鲜族、回回族、锡锡伯族、蒙蒙古族等等32个少少数民族族，多种种民族文文化的交交融，使使沈阳城城市更具具魅力和和特色，其其影响力力越来越越广。目前，沈沈河区正正在把故故宫（正正在申报报故宫文文化遗产产）、张张氏帅府府、长安安寺及沈沈阳路一一段的大大舞台、盛盛京文化化广场、文文化步行行街等区区域正在在规划为为文化旅旅游区，未未来区域域内的旅旅游文化化市场前前景可待待，旅游游文化产产业更具具潜力，这这对本项项目的发发展是一一种利好好，借助助区域特特点提升升项目的的形象，借借势引进进产业。四、城市市发展规规划目前，沈沈阳城市市化水平平为633.6%，远远远高于全全国399.1%的平均均水平，但但与国内内沿海发发达城市市及发达达国家（城城市化超超过900%）相相比仍有有一定的的差距，城城市化是是房地产产产业发发展的一一大直接接动力，城城市化进进程的加加快，必必将同时时促进房房地产产产业与房房地产市市场扩大大发展规规模。沈阳作为为国内大大都市和和东北区区域中心心，其发发展潜力力十分明明朗（220033年中国国城市评评估报告告：沈阳阳发展实实力列第第9位，位位于杭州州之后），近近年来经经济高速速发展，影影响力日日益广泛泛，未来来将继续续保持对对外来人人口和农农村人口口较强的的吸纳能能力，城城市化的的提高是是沈阳城城市发展展的必然然趋势，按按照我国国每年拟拟城市化化水平提提高1个百分分点的速速度，沈沈阳年将将有7万人口口入城区区，需要要新增加加住房面面积1440万平平方米。2003年沈阳放宽外地居民买房落户政策，三环路内居民全部转为城市户口，将给房地产业带来新的发展空间。1、沈阳阳城市发发展规划划沈阳城市市的发展展目标是是：生态态森林城城市。220100年城市市绿化率率达到440%，核核心区规规划公园园总数要要达到880个，公公园总面面积222.5平平方公里里。近期期，和平平区将新新增公园园5个、沈沈河区新新增4个、大大东区新新增8个、皇皇姑区新新增4个、铁铁西区新新增4个、东东陵区新新增6个、于于洪区新新增公园园15个，人人均公共共绿地达达到122平方米米/人。沈阳市城城市总体体规划为为1个中心心城区、6个副城（经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山4个副城，新城子、桃仙国际航空港2个独立副城）、2个组团（汪家、道义）、6个卫星城（新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇、团结湖旅游渡假村）、50个小城镇，市域总面积12980平方公里；市区面积3495平方公里；中心城区由核心区三环公路以内468平方公里和4个副城2个组团组成。产业规划划方面，西西部铁西西装备制制造业新新型工业业带、南南部浑南南高新技技术区、北北部现代代农业示示范区，东东部汽车车制造业业为主要要的沈海海工业园园区和棋棋盘山国国际风景景旅游区区，中心心地区建建设成为为现代服服务业为为主的中中央城市市走廊。2、沈河河区城市市发展规规划沈河区区区域面积积狭小，区区域面积积只有117.66平方公公里，为为浑南新新区、大大东区、皇皇姑区和和和平区区所环绕绕，外延延空间十十分有限限，因此此其发展展受到很很大的限限制，但但是作为为传统中中心城区区，却拥拥有完善善的交通通网络、浓浓厚的商商业氛围围，是金金融商贸贸的产业业聚集地地，目前前形成中中街商圈圈、五爱爱商圈、北北站商务务区等，为为沈河的的经济、城城市的发发展提供供了得天天独厚的的条件。沈河区总总体规划划为：两两金、两两园、两两区。“两金”沈阳都都市走廊廊（沈河河段）和和沈阳金金融商贸贸开发区区，其中中沈阳都都市走廊廊沈河段段长7公里，沿沿北京街街-青年大大街南北北线，积积聚金融融商贸、商商务办公公、文化化休闲、科科研和现现代生活活等功能能；沈阳阳金融商商贸开发发区位于于沈河区区主要金金融中心心，由北北京街、惠惠工街及及沈阳火火车北站站围合而而成，区区域规划划面积1112.5公顷顷，开发发后成为为积聚金金融国际际、资讯讯网络、科科技世界界、文化化都市为为一体的的区域，成成为中国国东北地地区的金金融商贸贸中心。“两园”为沈河河科技园园和工业业园，其其中科技技园位于于沈河区区先农坛坛路，区区域面积积4万平方方米，现现用房11万平方方米，以以高新技技术企业业及产品品为主导导。“两区”为五爱爱现代商商贸区和和中街商商贸文化化旅游区区。【见见商业规规划部分分】沈河规划划上总体体形成金金廊、北北站金融融商贸开开发区、中中街文化化古迹区区、六纵纵六横主主要景观观街道、四四个生态态公园和和大规模模居住区区的空间间布局。另另外来自自沈河区区规划建建设的信信息显示示，为配配合中街街商贸文文化和金金廊区域域的建设设，东、南南、西、北北顺城街街有望得得到改造造和扩建建，朝阳阳街和正正阳街计计划通过过扩建实实行双向向车流，提提高中街街交通通通行率。同时，沈沈河区正正在通过过中央商商务区的的建设，打打造沈阳阳总部生生态圈，即即总部经经济中心心（引进进跨国公公司、大大型企业业和企业业研究发发展中心心，形成成企业总总部在城城市中心心聚集），当当前，沈沈阳确定定了经济济和产业业的发展展方向：发展金金融业，引引进国内内外金融融机构入入驻，使使银行、保保险和证证券等各各类金融融服务行行业相对对集中；发展服服务行业业，引进进国内外外各类服服务性企企业、机机构入驻驻，使信信息、咨咨询、中中介和物物流相对对集中，发发展公司司总部，引引进大型型企业总总部。目前，启启动的金金廊项目目有东北北世贸广广场、银银河国际际金融大大厦、圣圣世豪林林广场、东东北金融融广场，总总投资额额为900亿元，建建筑面积积为1662万平平方米的的等大型型项目。金廊部分分项目和和即建项项目一览览表项目名称称区域位位置开发发公司投投资额（亿亿）五里河大大厦青年年大街沈沈阳华新新国际实实业有限限公司 15昌鑫置业业广场青青年大街街上海昌昌鑫（集集团）有有限公司司 122圣世豪林林广场青青年大街街新疆新新拓投资资公司 15金廊地标标青年大大街沈阳阳中雁（温温州） 25银河国际际大厦北北京街沈沈阳众发发房屋开开发公司司 4中国女人人街浑南南沈阳女女人街房房地产公公司（南南京） 128家世界购购物中心心公安厅厅对面天天津家世世界连锁锁商业集集团（沈沈阳） 5××国际际商业广广场市府府广场北北辽宁×××国际投投资集团团 244万众家园园北陵大大街6号沈阳万万众投资资（大连连） 115盛华苑展展览馆对对面辽宁宁一方地地产投资资（大连连） 112东北世贸贸广场金金融商贸贸开发区区世贸广广场（沈沈阳）置置业有限限公司（北北京） 23东北金融融中心金金融商贸贸开发区区华锐世世纪投资资发展有有限公司司 400财富中心心金融商商贸开发发区沈阳阳英特纳纳房屋开开发公司司（北京京） 110残疾人康康复中心心北陵大大街1号沈阳经经济适用用房开发发公司 073、小结结从上述的的规划信信息可见见，沈阳阳城市发发展规划划正在走走入轨道道，区域域的功能能划分有有助城市市有序健健康的发发展，将将使工业业、商业业、金融融以及文文化等产产业更加加有效地地聚集，形形成规模模化和产产业化，从从而推动动各个地地区房地地产的发发展。沈沈河区作作为沈阳阳老中心心城区，继继续保持持其传统统商业中中心，特特别是金金廊和北北站金融融区的规规划，在在一定程程度上巩巩固和提提高沈河河区的城城市和商商业中心心地位，增增强其辐辐射和影影响力，特特别是总总部生态态圈的建建设，将将使沈河河区的经经济功能能更加突突出，在在这样一一个背景景中，对对本项目目所在区区域的房房地产市市场发展展无疑是是个利好好。另外，由由于金廊廊工程的的实施，带带来大量量拆迁户户，这部部分人群群转入购购房群体体当中，刺刺激房地地产市场场的需求求，同时时金廊117块土土地的供供应，进进期内各各种商用用物业、住住宅增量量物业市市场供应应大幅度度增加，在在一定程程度上对对本案构构成很大大的威胁胁。综上所述述，可明明确看到到沈河区区城市和和经济发发展的方方向。经经济总部部、中央央商务和和文化商商贸旅游游，未来来将在城城市扮演演主导功功能作用用，代表表经济中中心、代代表最新新的、最最先进的的文化和和潮流，而而本案位位于沈阳阳主力商商圈中街街商圈内内，其宏宏观市场场背景和和区域环环境赋予予我们发发展方向向：引导导未来市市场的居居住、商商务或商商业理念念。五、沈阳阳经济发发展特点点沈阳的经经济及产产业结构构具有以以下几个个比较鲜鲜明的特特色：1、国有有经济比比重大沈阳经济济特点是是一直以以来在国国有经济济当中独独占鳌头头，20001年年为788.2%，20003年仍仍达500%，庞庞大的国国有经济济影响了了沈阳经经济的发发展和民民间资本本的扩张张，在一一定程度度上影响响了居民民的消费费能力，随随着“振兴东东北”政策的的落实，沈沈阳的产产业结构构正在不不断调整整和规划划，20005年年国有经经济将降降至400%，政政府将继继续鼓励励私有经经济的发发展，我我们有理理由相信信，未来来沈阳经经济运行行将保持持良好的的态势。2、重工工业比重重大沈阳作为为东北老老工业基基地，重重工业一一直是其其经济的的支柱产产业，其其中以汽汽车装备备、制造造业更为为突出。沈沈阳已经经确定老老工业基基地振兴兴目标，即即做强做做大汽车车及零部部件、装装备制造造、电子子信息、化化工医药药、农产产品加工工五大产产业，努努力形成成全国装装备制造造业、东东北地区区商贸物物流和金金融三大大中心，成成为辽宁宁乃至东东北地区区全面振振兴重要要增长极极。3、物流流中心地地位突出出沈阳是东东北地区区最大的的物资集集散地和和贸易中中心。商商品流通通规模宏宏大，市市场容量量和社会会商品的的流转量量居东北北各市之之首，中中心市场场作用突突出。沈沈阳已成成为东北北地区最最大的资资金、物物资、人人才的交交流中心心。六、主要要宏观经经济指标标分析1、经济济指标（1）沈沈阳市生生产总值值数据来源源：沈阳阳市统计计局近年来沈沈阳经济济呈现良良好发展展态势，经经济总量量由20001年年的12238亿亿元增加加至20003年年的16602亿亿元，经经济增长长率提高高至144.2%，良好好的经济济发展基基础是沈沈阳房地地产市场场健康发发展的保保证。（2）相相关宏观观指标：指标 GGDP增增长率固固定资产产投资增增幅房地地产投资资增幅城城镇居民民人均居居住面积积城镇居居民可支支配收入入20011年 110.11% 115.55% 221.99% 88.799平方米米 63386元元20022年 113.11% 332.88% 448.66% 119.112平方方米 770488元20033年 114.22% 444.11% 552.88% 220.55平方米米 80000元元对比沈阳阳市20002年年和20003年年经济指指标不难难看出，沈沈阳的总总体经济济发展态态势近两两年呈现现持续高高速增长长，城镇镇居民收收入水平平稳定上上升，人人均居住住条件迅迅速显著著提高，在在固定资资产投资资方面，2002年社会投资结构发生显著变化，房地产开发投资增额锐增，在固定资产投资中比例也大幅度提高。通常在区区域房地地产市场场刚刚起起步发展展时期，会会出现社社会投资资短期内内纷纷大大量涌入入这一新新兴领域域，会造造成房地地产开发发投资激激增，之之后，由由市场对对投资导导向的自自发调节节，之后后的投资资会趋于于稳定。因因此，理理性的看看待以上上房地产产开发投投资指标标的变化化可以发发现：第一，沈沈阳的房房地产开开发尚处处于起步步阶段，但但纵观其其它经济济指标，沈沈阳的房房地产发发展具有有较好的的基础；第二，目目前沈阳阳的投资资外地及及本地民民营资本本为主，社社会投资资的主体体具有非非常强的的趋利性性，在对对房地产产业有积积极影响响的基础础设施投投资上，民民间资本本及政府府投资力力度有限限，显得得政府的的支持相相对薄弱弱。对蓬蓬勃发展展的房地地产业而而言，相相对滞后后的基础础设施投投入可能能形成为为未来沈沈阳房地地产业长长远发展展的“瓶颈”。第三，随随着沈阳阳城市改改造建设设，以及及诸如金金廊等项项目的实实施，预预计近期期房地产产投资将将继续保保持高度度的增幅幅，在良良好的经经济运行行背景支支持下，房房地产市市场的供供应量将将继续上上升。（3）其他指标20033年沈阳阳市财政政收入为为1255.6亿亿元，增增长300%；引引进外资资22.4亿元元，增长长59.2%，列列辽宁省省第一；进出口口贸易总总额达到到42.6亿元元，同比比增长445%；城镇居居民人均均可支配配收入达达到80000元元，同比比增长113.55%。2、房地地产相关关指标分分析20033年沈阳阳市房地地产开发发完成投投资1777.33亿元，比比上年增增长522.8。全年年商品房房施工面面积17738.8万平平方米，增增长400.4；商品品房竣工工面积5585.9万平平方米，增增长611.1；商品品房销售售面积3324.8万平平方米，增增长577.6，其中中商品住住宅销售售2911.6万万平方米米，增长长58.4。人人均住宅宅建筑面面积由220022年的199.122平方米米提高到到20.5平方方米。在在沈阳的的各种产产业形态态中，房房地产业业无疑占占据了支支柱性产产业的地地位，房房地产业业占国内内生产总总值比率率接近110。20033年沈阳阳商品房房备案销销售5118.22万平方方米，销销售额达达1644.9亿亿元，分分别较220022年增长长33%和34%，二手手房销售售5533.3万万平方米米，销售售额达990.44亿元，分分别比去去年增长长39%和55%。从上上述数据据可见，目目前沈阳阳房地产产市场处处于快速速发展阶阶段。七、沈阳阳房地产产市场发发展状况况通过对沈沈阳的房房地产市市场特征征进行分分析研究究，了解解区域房房地产的的特征，各各个板块块发展的的个性和和共性，把把握行业业发展趋趋势和价价格走向向，对区区域发展展前景进进行相应应的预测测，为项项目定位位提供市市场基础础。1、销售售价格上上升趋势势明显沈阳房地地产真正正起步于于19997年，房房地产制制度改革革后，房房地产需需求得到到释放，价价格一路路上扬，市市区均价价由原来来的23300元元/平方米米，到220033年的33300多多元/平方米米，在220033年国家家振兴东东北的利利好政策策促动下下，外地地资本及及投资者者大量涌涌入沈城城，以及及金廊项项目等旧旧城改造造影响下下，需求求将大幅幅度得到到释放，同同时近年年来土地地价格的的不断增增加，以以及建筑筑品质的的提高，将将大大提提高楼盘盘的建筑筑成本，预预期未来来销售价价格仍可可看涨。2、一级级市场土土地供应应制度日日趋完善善，土地地价格上上升 20001年年沈阳市市开始出出台了一一系列规规范房地地产市场场的法规规、政策策文件，政政府每年年均按照照土地供供应计划划进行供供地。所所有的经经营性房房地产开开发用地地全部进进入土地地市场采采取“招标、拍拍卖、挂挂牌”等方式式进行公公开交易易，20003年年又将城城区土地地纳入土土地储备备中心，实实行计划划供应，统统一管理理，这将将导致开开发用地地土地价价格的提提升，使使房地产产市场更更加成熟熟有序。20011年土地地市场价价格实际际变化情情况，220011、20002、20003年住住宅用地地价格分分别上涨涨8.000%、9.991%、5.88%，商商业用地地分别上上涨4.00%、3.556%、8.44%。20003年住住宅用地地和商业业用地价价格分别别达到111777元/ 平方方米和112777元/ 平方方米（三三环内）。3、房地地产投资资规模不不断扩增增，投资资主体发发生变化化20033年沈阳阳房地产产投资规规模继续续扩大，完完成投资资1677.4亿亿元，投投资增幅幅达444.2%，由于于浑南新新区、铁铁西新区区、棋盘盘山风景景区的开开发和CCBD建建设、金金廊工程程启动进进程加快快，加之之18号文文件等房房地产市市场利好好刺激，开开发商普普遍会加加大投资资力度，未未来投资资规模将将提增。同时，由由于大批批外地和和境外实实力开发发商进入入，导致致沈城房房地产投投资主体体发生变变化，外外地开发发商成熟熟而又先先进的开开发理念念，优秀秀的建筑筑品质不不断的影影响着沈沈城的房房地产开开发行业业，这也也将引起起房地产产市场的的新变革革。4、市场场供应量量持续放放大，商商业地产产投资比比重增加加近年来，随随着土地地供应量量的增加加，导致致增量房房和存量量房供应应量增加加，促进进二、三三级市场场的联动动发展。2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，未来几年内增量房将持续放大。在土地供供应中，商商业用地地比重增增加，商商业用地地25宗，占占20003年市市本级市市场供地地量的224.44%，是是20002年的的6.558倍，金金廊项目目的实施施以及旧旧城改造造，未来来商业用用地的供供应量仍仍会继续续放大。去年及去去年土地地出让情情况见附附件一、附附件二。5、供求求渐生差差异，市市场机会会显现目前，沈沈阳市场场主流供供应仍然然是1220平方方米以上上户型，其其中1550平方方米以上上的户型型更为集集中，以以城区几几大经典典楼盘为为代表如如：地王王国际花花园、格格林豪森森等。220033年上半半年的空空置率高高达到555.111%，造造成严重重积压的的状态，其其中可预预售的比比例为666.446%，供供应量偏偏大，而而1000平方米米以下的的户型市市场供应应确存在在很大的的缺口，产产品供需需结构矛矛盾突出出。由于沈阳阳房地产产市场起起步晚，市市场仍不不成熟，购购房者求求大求宽宽和跟风风的住房房观念，以以及开发发商为达达到利润润，过度度追求量量上的增增加，做做足面积积，缺乏乏产品品品质的理理性和市市场供需需合理性性思考，盲盲目跟从从，一窝窝蜂走大大户型高高端路线线，忽视视市场的的合理需需求，导导致大面面积户型型供应大大量增加加，而小小户型由由于缺少少供应，市市场需求求没有得得到释放放，造成成当前的的市场畸畸形结构构。随着着市场的的发展和和成熟，消消费者购购房观念念回归理理性，未未来中小小户型的的产品将将越来越越受市场场的追捧捧。6、板块块特色鲜鲜明城中区（沈沈河区、和和平区）城中区主主要以中中高档楼楼盘为主主，户型型面积均均存在过过大的问问题，平平均价格格约在445000元/平方米米。主要要购买人人群来自自中产阶阶级或高高级政府府官员。作作为中心心城区，随随着城市市发展规规划，土土地资源源越显稀稀缺性，将将导致价价格会呈呈现上扬扬趋势。城北区（皇皇姑区）城北区依依托北陵陵公园，成成为市场场供应的的热点，目目前平均均价格约约在40000元元/平方米米，城北北区二环环以外的的郊区楼楼盘均价价都30000元元/平方米米，除城城中地区区