物业接管验收方案gwor.docx

兴蒙财富富大厦物业接管管验收方方案二0一一一年五月月目 录录接管验验收方案案02物业接接管验收收程序06物业接接管验收收标准及及方法08产权和和技术资资料交接接单14资料接接管验收收遗留问问题登记记表16资料接接管验收收遗留问问题整改改表17机电设设备/设设施移交交单118接管验验收机电电设施/设备遗遗留问题题登记表表119接管验验收机电电设施/设备遗遗留问题题整改表表220房屋本本体现状状接管验验收单21房屋本本体接管管验收问问题登记记表222房屋本本体接管管验收问问题整改改表223接 管 验 收收 方 案（一）成成立物业业接管小小组组 长长：副组长：下设三个个分小组组：1、文件件资料接接管小组组 责责任人：管理处处经理、客客户服务务组主管管职责：负负责接管管物业的的产权、工工程、设设备资料料的验收收移交工工作；业业户资料料的验收收移交以以及协助助楼宇的的验收移移交工作作；2、现场场验收接接管小组组 责责任部门门：工程程部、保保安部、客客服部； 责责任人： 职职责：负负责房屋屋本体、公公共设施施和机电电设备的的验收移移交和钥钥匙接管管工作。3、财务务接管小小组 责责任部门门：财务务部； 责责任人：XXXX； 职职责：财财务资料料的交接接。（二）接接管验收收前的准准备1、与开开发商联联系好交交接事项项、交接接日期、进进度、验验收标准准等。 责责任人： 2、派派出先头头技术人人员前往往物业现现场摸底底，制定定好接管管验收计计划。 责责任人：3、提前前参与发发展商申申请的竣竣工验收收和机电电设备最最终安装装、调试试工作。 责责任人：（三）接接管验收收内容一、资料料的接管管验收A、物业业产权资资料；1、项目目开发批批准报告告；2、规划划许可证证；3、投资资许可证证；4、土地地使用合合同；5、建筑筑开工许许可证；6、用地地红线图图。B、综合合竣工验验收资料料：1、竣工工图（包包括总平平面布置置图、建建筑、结结构、水水、暖、电电、气、设设备、附附属工程程各专业业竣工图图及地下下管线综综合布置置竣工图图）；2、建设设工程竣竣工验收收证书；3、建设设消防验验收合格格证；4、公共共配套设设施综合合验收合合格书；5、供水水合同；6、供电电协议书书、许可可证；7、供气气协议书书、许可可证；8、有线线电视合合格证；9、通信信设施合合格证；10、施施工设计计资料：11、地地质报告告书；12、全全套设计计图纸；13、图图纸会审审记录；14、设设计变更更通知单单；15、工工程预决决算报告告书；16、重重要的施施工会议议纪要；17、隐隐蔽工程程验收记记录；18、沉沉降观测测记录；19、其其他可能能会影响响将来管管理的原原始记录录。20、机机电设备备资料：21、机机电设备备出厂合合格证；22、机机电使用用说明书书（要求求中文）；23、机机电设备备安装、调调试报告告；24、设设备保修修卡、保保修协议议。C、业主主资料：1、已购购房的业业户姓名名、位置置、面积积、联系系电话等等；2、已购购房业户户的付款款情况或或付款方方式；3、其他他相关资资料。二、房屋屋主体接接管验收收1、验收收标准为为建设部部房屋屋接管验验收标准准。（见见附件）2、验收收方法为为观感验验收法和和使用验验收法。三、财务务资料的的交接（略略）（四）、工工程接管管验收流流程1、资料料的接管管验收（附附表）按兴蒙财财富大厦厦产权和和技术资资料交接接单进行行交接，确确认签字字。2、房屋屋本体现现状接管管验收（附附表） 按按房屋本本体现状状验收标标准进行行接管验验收，确确认签字字，接管管钥匙。把把不合格格项目记记录到接接管验收收遗留问问题登记记表中。3、机电电设备的的接管验验收（附附表） 按按照机电电设备的的接管验验收标准准进行接接管验收收，确认认签字。把把不合格格项目记记录到接接管验收收遗留问问题登记记表中。4、对接接管验收收遗留问问题进行行登记（附附表） 对对所有不不合格项项目分类类整理，登登记，存存档。5、把接接管验收收遗留问问题提交交给开发发商，在在规定时时间内进进行整改改（附表表） 将将所有不不合格项项目分类类整理出出的资料料提交给给开发商商，整改改后再进进行接管管验收，确确认签字字。（五）、接接管验收收遗留问问题的处处理1、对资资料验收收中发现现的资料料不全、不不真实、不不合格等等问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录在在接管管验收资资料遗留留问题登登记表中中并交开开发商相相关人员员签字确确认；2、对物物业硬件件设施接接管验收收中发现现的不合合格等问问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录在在接管管验收设设施设备备问题登登记表中中并请开开发商相相关人员员签字确确认。对对资料遗遗留的问问题，接接管验收收小组应应当积极极同开发发商联系系补充。3、对物物业硬件件设施、设设备遗留留问题，一一般问题题要求发发展商在在两周内内解决；重大问问题要求求发展商商在一个个月内解解决。4、对于于长期解解决不了了、势必必会影响响物业管管理的问问题，物物业管理理公司将将以备忘忘录的形形式将问问题登记记后交给给开发商商进行备备案。5、接接管验收收遗留问问题登记记表和和备忘录录交公司司行政部部归档长长期保存存。物业接管管验收程程序一、工作作程序（1）开开发商拟拟定移移交接管管工作进进度计划划，成成立移交交小组，任任命专职职移交并并送达接接管验收收通知知书，由由物业公公司备案案；（2）物物业公司司的“验收小小组”，按物物业接管管资料的的移交核核对所接接收的资资料，在在日内签签发验收收回复函函并约定定验收时时间，对对其提供供的建筑筑、设备备、配件件清册，逐逐项清查查验收；（3）物物业公司司验收小小组同移移交人对对房屋质质量使用用功能、外外观质量量、公共共配套设设施/设设备等进进行接管管验收；（4）对对未按设设计要求求配套到到位，和和不能正正常运转转的设备备（包括括水、电电、暖等等），物物业提出出整改意意见，由由开发商商负责落落实，直直至合格格；（5）对对验收中中发现的的质量问问题，验验收小组组填写各各类遗留留问题统统计表，约约定期限限由移交交人负责责整改，并并商定时时间复核核；（6）对对单元内内物件无无明显不不符和检检验标准准要求的的房屋，由由管理处处接收钥钥匙。（7）业业主入住住时，由由业主对对其进行行全面细细致的质质量检查查。对发发现的质质量问题题由管理理处整改改后报告告开发商商，由其其限令施施工队逐逐项返修修，经管管理处或或业主验验收后清清项；（8）在在保修期期内，在在使用过过程中由由业主或或管理人人员发现现的，由由于建筑筑施工或或产品制制造上的的缺陷，报报告开发发商查验验证实后后，由其其责令施施工队更更换或返返修。二、注意意事项（1）接接管验收收工作必必须依靠靠开发商商、管理理公司双双方密切切合作，才才能顺利利完成。（2）应应选派素素质好、对对工作负负责的技技术人员员参与验验收；（3）物物业公司司应首先先站在业业主的立立场上，对对将要交交付使用用的物业业进行严严格的验验收，以以维护广广大业主主的合法法权益，同同时也应应从物业业日后维维修保养养的角度度进行验验收；（4）验验收中出出现的问问题应明明确记录录在案，督督促开发发商（或或指定的的施工单单位）维维修、改改进；（5）移移交工作作应办理理书面移移交手续续，物业业公司接接收的只只是管理理权。（个人建建议）附件一 物物业接管管验收标标准及方方法一、梁柱柱、板主主体按图纸纸设计逐逐间检查查无变形形、弓凸凸、剥落落、开裂裂、倾斜斜、移位位和非收收缩性裂裂缝；无钢筋筋外露。二、顶顶棚抹灰面面平整，面面层涂料料均匀、无无漏刷、无无脱皮；无裂裂纹、无无霉点、无无渗水痕痕迹、无无污渍。三、墙墙面抹灰面面平整，面面层涂料料均匀、无无漏刷、无无面层剥剥落、无无明显裂裂缝、无无污渍；块料料（如瓷瓷砖）面面层：（）粘贴贴牢固，无无缺棱掉掉角；（）面层层裂纹、损损伤、色色泽一致致；（）对对缝砂浆浆、饱满满、线条条须直；（）外墙墙面无裂裂纹、起起砂、麻麻面等缺缺陷，无无渗水现现象。四、地地（楼）面面毛地面面：平整整、无裂裂纹。块料（如如瓷砖）面面层：粘贴牢牢固，无无缺棱掉掉角；面层无无裂纹、损损伤、色色泽一致致，对缝缝线条须须直；对缝砂砂浆饱满满，线条条须直。水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。卫生间、厨房和前后阳台地面：用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。第二天到楼下检查楼面无渗漏。五、门门窗开启自自如，手手轻摇晃晃门窗与与墙面接接触牢固固，无晃晃动和裂裂缝出现现；目视视零配件件装配齐齐全，位位置准确确，无翘翘曲变形形。从从室内轻轻摇晃门门锁与门门连接牢牢固，开开启灵活活。木木门油漆漆均匀，观观察门缝缝线条均均匀，不不掉角，无无变形。单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；不锈钢门无刮花痕。防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。六、楼楼梯、扶扶手 11. 混凝土土结构的的楼梯：裂缝，面面层剥落落，钢筋筋无外露露。钢钢木结构构的楼梯梯：用用力轻摇摇晃动，无无弯曲。钢筋锈蚀，无弯曲。木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。七、插插座电器插插座，单单指轻击击，检查查盖板安安装牢固固，无晃晃动并紧紧贴墙面面；盖板板无损坏坏，符合合安全要要求。试试电笔检检查，每每个插座座电源接接通是否否正常。天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。八、接接线盒单指轻轻击，盖盖板安装装牢固，目目视盖板板损坏；用试试电笔检检查每处处预留线线头的电电源接通通是否正正常，并并用电胶胶布安全全缠包线线头。九、开开关安装牢牢固，目目视盖板板损坏；开关关灵活，开开启接触触效果良良好。十、照照明灯具具、用用木或硬硬竹片等等物体碰碰灯具无无轻微摇摇晃，与与楼面紧紧贴，零零配件齐齐全，灯灯罩完好好无损。、打开所有灯具，检查电源接通是否正常灯具发光是否正常。产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作天，统计有多少自然损坏的。十一、供供水系统统安装牢牢固摇晃晃，打开开每栋的的供水总总阀门（注注意关闭闭室内的的水阀），管管道完好好无损，无无渗漏水水、无锈锈迹；管道接接头无渗渗水；水龙头头（花洒洒和水阀阀）：打打开水阀阀，流水水畅通，接接头无漏漏水。十二、排排污管道道（含塑塑料管）安装牢牢固，外外观完好好无损，配配件齐全全；从从楼上的的各排水水口注水水，楼下下目视管管道接口口密实无无渗水，楼楼上排水水畅通无无阻。十三、地地漏地滤滤的金属属网安放放稳固、管管道密实实、无渗渗漏水、无无堵塞、排排水畅通通。十四、卫卫生洁具具安装牢牢固，配配件齐全全，完好好无损，面面层无污污迹和刮刮花痕迹迹；灌灌水后排排水口接接口密实实，无渗渗水，接接水软管管无锈迹迹；便便器：水水箱冲水水正常，不不堵塞，冲冲水畅通通。十五五、室内内配电箱箱安装牢牢固，配配件齐全全，试验验操作一一次空气气开关等等控制是是否正常常。开开关符合合型号规规定。导线与与设计相相符，布布线规范范。目目视配电电箱盖无无损坏，操操作一次次开关灵灵活。十六、其其他 晾衣钩，室室内吊扇扇挂钩。用软线等等套住挂挂钩用力力拉时，安安装牢固固，无摇摇晃，目目视钢筋筋挂钩表表面裂纹纹，弯处处无裂缝缝。水水表、电电表和煤煤气表。安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。 十七七、机电电设备的的接管验验收1、机电电设备型型号、数数量与移移交清单单相符，运运行平稳稳、安装装符合规规范；有有运行准准运证；机房设设置合理理、配件件安全、标标识清楚楚、表面面光洁平平整、明明亮。2、变配配电设备备型号、数数量与移移交清单单相符，工工作状态态良好、安安全防护护装置齐齐全、标标识清楚楚、机房房配置齐齐全，通通风、采采光良好好、设备备表面油油漆完好好、无损损伤。3、消防防监控设设备型号号与移交交清单相相符，工工作性能能良好，反反应敏捷捷，标识识清楚，表表面完好好无损伤伤，设备备安装牢牢固，机机房干燥燥、通风风、采光光良好。 4、给给排水设设备型号号、数量量与移交交清单相相符，工工作状态态良好、标标识清楚楚、设备备表面油油漆完好好无损、安安装牢固固、无渗渗漏现象象、机房房配置完完整。附件二：产权和技技术资料料交接单单物业地址址：开发商资料名称称数量移交日期接收人备注产权资料1.项目目批准文文件2.建设设用地批批准文件件3.建筑筑执照4.拆迁迁文件5.泉州州市房地地产权证证（复印印件）6.住宅宅使用许许可证7.住宅宅使用说说明书8.新建建住宅质质量保证证书9.业主主档案（按按单元）技术资料1.竣工工工程项项目一览览表2.各类类设备清清单（随随机资料料、合格格证、操操作维护护说明书书、备品品备件）例例如：水水泵、监监控设备备、电子子对讲门门等3.竣工工图总总平面、各各类房型型平面、建建筑（包包含地面面地下）、结结构、装装饰、设设备、管管线、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸4.绿化化设计施施工图及及绿化植植物种类类清单5.地质质勘察报报告6.工程程合同及及开工报报告7.工程程竣工验验收证书书（报告告）8.用电电批准文文件9.工程程预决算算10.图图纸会审审记录11.工工程设计计变更通通知及技技术核定定单位，包包括质量量事故处处理记录录12.隐隐蔽工程程验收记记录13.土土建施工工记录14.设设备安装装调试记记录15.建建筑物各各项指标标的测试试记录、沉沉降观察察记录16.工工程质量量事故和和处理记记录17.钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书18.新新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书19.砂砂浆、混混凝土试试块试压压报告20.供供水、管管道煤气气的试压压报告21.供供水、供供电、监监控、消消防及其其他各类类设备的的检验合合格证22.第第一次水水池清洗洗、检验验报告23.其其它重要要技术决决定和文文件附件三：资料接管管验收遗遗留问题题登记表表资料名称称问题简述述备注 施工单单位： 开发单单位： 物物业公司司：附件四：资料接管管验收遗遗留问题题整改表表资料名称称问题简述述整改内容容整改结果果备注 施工工单位： 开发单单位： 物物业公司司：附件五：机电设备备/设施施移交单单 NOO.设备名称称：型号/规规格：数量：安装地点点：安装时间间：单价：供货商名名称：供货商联联系人：供货商联联系电话话安装单位位名称：安装单位位联系人人：安装单位位联系电电话设备保修修年限设备使用用寿命/运行年年限：采购合同同中是否否有随设设备奉送送备品/备件：设备外观观描述：设备运行行功能状状况描述述：采购合同同/安装装合同复复印件是是否齐全全？其它问题题：移交方签签字：接受方签签字：移交日期期：接收日期期：说明：接接受方在在接受该该设备/设施后后，仅对对该设备备/设施施进行日日常运作作及日常常/定期期维护保保养，不代表对对该设备备/设施施拥有所所有权。附件六：接管验收收机电设设施/设设备遗留留问题登登记表设施、设设备名称称位置遗留问题题简述备注施工单位位： 开发发单位： 物业业公司： 附件七：接管验收收机电设设施/设设备遗留留问题整整改表设施、设设备名称称位置遗留问题题简述整改内容容整改结果果备注施工单位位： 开发发单位： 物业业公司：附件八：房屋本体体现状接接管验收收单编号位置/地点现状描述述备注土建设施照明给排水门窗安防通讯、网网络、有有线电视视水、电、煤煤（表）其它施工单位位： 开发单单位： 物业公公司：附件九：房屋本体体接管验验收问题题登记表表编号位置/地地点存在问题题简述备注土建设施施照明给排水门窗安防通讯、网网络、有有线电视视水、电、煤煤（表）其它施工单位位： 开开发单位位： 物物业公司司：附件十：房屋本体体接管验验收整改改表 栋栋 号号 年 月月 日编号位置/地地点存在问题题简述整改内容容整改结果果备注施工单位位： 开开发单位位： 物物业公司司：