福州房地产估价报告ciun.docx

房 地 产 抵抵 押 估 价价 报 告估价项目目名称：福州市市市台江区鳌光路路鳌港苑苑5幢7066室房地地产市场场价格评评估委 托 方：*估 价 方：福州*房地地产评估估有限公公司估 价价 人 员：陈俊达达 估价价作业日期期：20122年12月12日20112年112月15日估价报告告编号：*评字20112第第00011号目 录第一部分分致委托托方函22第二部分分估价师师声明33一、估价价师声明明3第三部分分估价的的假设和和限制条条件5一、估价价的前提提和假设设5二、未经经调查核核实或无无法调查查核实的的情况和和资料55三、估价价中未考考虑的因因素及一一些特殊殊处理66四、限制制条件77五、变现现能力分分析8六、风险险提示99第四部分分估价结结果报告告11一、委托托方111二、估价价方111三、估价价对象111四、估价价目的114五、估价价时点115六、价值值定义115七、估价价依据115八、估价价原则116九、估价价方法116十、估价价结果116十一、估估价人员员17十二、估估价报告告应用的的限制117十三、估估价作业业日期117十四、其其他需要要说明的的事项117第五部分分 附附件第一部分分 致致委托方方函*：我公司于于20112年12月112日接受受贵方委委托，我我公司秉秉着独立立、客观观、公正正的原则则，对福福州市市市台江区鳌光路路鳌港苑苑5幢7066室房地地产市场场价格评评估（建建筑面积积98.220平方米米，分摊占地面积积合计为为15.00平平方米）房地产产的市场场价格进进行了评评估，估价目目的是为为确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估房房地产抵抵押价值值（贷款款银行：*），至至20112年12月116日估价价工作结结束。评评估人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，依依据科学学的评估估程序，选选用合理理的评估估方法，在在认真分分析现有有资料的的基础上上，经过过周密准准确的测测算，并并结合评评估经验验，充分分考虑影影响房地地产价值值的各项项因素，评评估确定定估价对对象房地地产在220122年12月12日的的市场价价格为（币币种：人人民币）：房地产总总价：1101.22446万元元大写金额额: 壹壹佰零壹万贰仟仟贰佰肆肆拾陆元元整房地产单单价：1103008元/平方米米评估过程程、结果果及有关关说明详详见估估价结果果报告。特此函告告！*（公章章）法定代表表人：*20122年12月15日第二部分分 估估价师声声明一、估价价师声明明我们郑重重声明：1.我们们在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实的和准准确的。2.本估估价报告告中的分分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。3.我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，与有有关当事事人也没没有个人人利害关关系或偏偏见。4.我们们依照中中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范进行行分析，形形成意见见和结论论，撰写写本估价价报告。5.我们们已对本本估价报报告中的的估价对对象进行行了实地地查勘。6.没有有人对本本估价报报告提供供重要专专业帮助助。7.需要要声明的的事项：（1）本本报告估估价时点点为20012年12月12日，提提交报告告之日为为20112年112月15日。在在市场无无明显价价格波动动条件下下，报告告有效期期自提交交报告之之日起不不超过一一年，即即20112年112月15日至至20113年12月14日。随随着时间间的推移移，该房房地产的的价格应应作相应应调整，甚甚至重估估。（2）本本报告估估价结果果仅作为为委托方方在本次次估价目目的下使使用，不不能做其其它用途途。未经经本估价价机构书书面同意意，本报报告的全全部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门之之外的单单位和个个人提供供，也不不得以任任何形式式公开发发表。(此页无无正文)二、估价价师签名名姓 名名 注 册册 号 签 名* * *第三部分分 估估价的假假设和限限制条件件一、估价价的前提提和假设设1、假定定估价时时点的房房地产市市场状况况是公开开、平等等、自愿愿的交易易市场。2、估价价对象产产权明晰晰，手续续齐全，可可在公开开市场上上自由转转让。3、市场场供应关关系、市市场结构构保持稳稳定、未未发生重重大变化化或实质质性改变变。4、在估估价过程程中，我我们假定定该物业业的所有有权人在在公开市市场上出出售该物物业，且且不包含含所有权权人凭借借递延条条件合约约、售后后租回、合合作经营营、管理理协议等等附加条条件以抬抬高该物物业权益益价值的的情况。5、我们们在假设设估价对对象土地地使用权权法定年年期内，该该物业所所有权人人对该物物业享有有自由及及不受干干预的使使用、转转让、收收益、处处分等合合法权益益。6、估价价对象福州市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在小区鳌港苑的国有土地使用证证载土地用途为城镇住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照福州市商品房权属证明书记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。7、本报报告确定定的房地地产抵押押价值为为抵押房房地产在在估价时时点的市市场价值值，等于于假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价价值减去去房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款，至至估价时时点，估估价人员员未发现现估价对对象存在在优先受受偿款。二、未经经调查核核实或无无法调查查核实的的情况和和资料1、本次次估价对对象由委委托人有有关人员员现场指指认，若若与实际际不符，应应重新估估价。2、本次次估价是是以估价价对象在在估价时时点时的的状况为为依据进进行的，是是以估价价对象的的房屋所所有权及及国有土土地使用用权不存存在抵押押权及共共有权人人为假设设前提下下的房地地产价格格。3、本次次估价假假设估价价对象无无回迁安安置用房房约定或或其它优优先受偿偿事项，建建设项目目相关费费用等已已全部付付清。如如与实际际不符，应应据实调调整估价价结果或或重新估估价。三、估价价中未考考虑的因因素及一一些特殊殊处理1、本报报告估价价结果没没有考虑虑快速变变现、税税费转嫁嫁等特殊殊的交易易方式，以以及可能能发生的的办理抵抵押登记记、权利利转移相相关费用用对估价价对象房房地产价价值的影影响；没没有考虑虑国家宏宏观经济济政策发发生变化化、市场场供应关关系变化化、市场场结构转转变、遇遇有自然然力和其其他不可可抗力等等因素对对房地产产价值的的影响，也也没有考考虑估价价对象将将来可能能承担违违约责任任的事宜宜，以及及特殊交交易方式式下的特特殊交易易价格等等对估价价值的影影响；当当上述条条件发生生变化时时，估价价结果一一般亦会会发生变变化。委委托人在在利用本本报告结结果时应应予以充充分的考考虑及重重视。 2、本本报告估估价结果果没有考考虑估价价对象及及其运营营企业已已承担的的债务、或或有债务务及经营营决策失失误或市市场运作作失当对对其价值值的影响响。3、本次次估价对对象的建建筑面积积和分摊摊占地面面积分别别均来源源于委托托人提供供的福福州市商商品房权权属证明明书及及附图，本报告告以此为为前提进进行估价价。经过实地地目测大大体相当当，但房房地产估估价师未未进行专专业测量量，本报报告以此此为估价价的前提提条件。4、估价价对象建建筑面积积根据福福州市商商品房权权属证明明书确确定，其其准确面面积应以以房产管管理部门门颁发的的房屋屋所有权权证为为准。6、我们们曾于220122年12月112日进行行实地查查勘，并并进行了了现场拍拍照（实实地查勘勘照片附附后）。但但我们并并未对估估价对象象做建筑筑物基础础、房屋屋结构上上的测量量和实验验，因此此无法确确认该物物业是否否存在结结构性损损坏。在在本次估估价中假假设其无无建筑物物基础、房房屋结构构等方面面的重大大质量问问题。7、因委委托人原原因，估估价人员员无法查查看福福州市商商品房权权属证明明书及及国有有土地使使用证等等产权证证件原件件，且房房地产估估价师未未到有关关主管部部门对权权属证明明材料及及其记载载的内容容进行核核实。委托人提提供的其其它资料料有部分分为影印印件，估估价人员员不保证证影印件件与原件件的一致致性。本本次估价价是以委委托人提提供的与与估价对对象有关关的法律律文件、权权属证明明及相关关资料真真实有效效为前提提的，其其合法性性和真实实性应由由委托人人负责。8、估价价对象房房屋福福州市商商品房权权属证明明书证证载结构构均为钢混混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。四、限制制条件1、估价价对象地地段等级级依据福州市市区二七年住宅用地级别与基准地价图确定。2、本报报告估价价结果已已包含估估价对象象与其功功能相匹匹配的、附附着在建建筑物上上的、不不可移动动的设备备设施价价格。3、本报报告估价价结果已已包含估估价对象象分摊国国有占地使用用权价值值，该部部分土地地使用权权不能再再单独作作为抵押押物向银银行另行行申请贷贷款使用用。4、本报报告估价价结果的的计算是是以估价价对象房房地产在在估价时时点的状状况和估估价报告告对估价价对象房房地产的的假设和和限制条条件为依依据进行行，如房房地产状状况或估估价报告告中对估估价对象象房地产产的假设设和限制制条件发发生变化化，估价价结果应应作相应应调整。5、本报报告所确确定的房房地产价价格，即即该房地地产的客客观合理理价格，是是在公开开市场条条件下，在在本次估估价目的的的特定定条件下下形成或或者成立立的正常常价格，不不对其他他用途和和目的负负责。如如估价目目的变更更，须另另行估价价。6、本报报告必须须完整使使用方为为有效，对对仅使用用本报告告中部分分内容而而导致可可能的损损失，本本估价机机构不承承担责任任。7、本报报告仅供供房地产产主管部部门、委委托人及及*使用用，非为为法律规规定的情情况，未未经估价价机构许许可，不不得提供供给除政政府主管管部门以以外的任任何单位位和个人人，其全全部或部部分内容容不得刊刊载于任任何文件件、公告告或公开开媒体上上。8、我们们申明，本本估价报报告书仅仅供房地地产主管管部门、委委托人及及*使用用，本公公司不承承担对任任何另一一方对本本报告书书的全文文或部分分内容提提出的任任何责任任。9、按现现行规定定，估价价报告的的有效期期自完成成估价报报告之日日起为一一年，即即本报告告及估价价结果的的应用日日期与估估价报告告完成日日期相差差不可超超过一年年。在有有效期内内实现估估价目的的时，可可以以本本报告及及估价结结果的应应用日期期与估价价结果作作为衡量量估价对对象价值值的参考考依据，超超过有效效期范围围，需重重新进行行估价。（当当房地产产市场状状况或房房地产政政策法规规发生重重大变化化和调整整时，该该有效期期应相应应调减）10、本本报告的的最终解解释权由由本估价价机构所所有。五、变现现能力分分析变现能力力是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，在没没有过多多损失的的条件下下，将抵抵押房地地产转换换为现金金的可能能性。包包括抵押押房地产产的通用用性、独独立使用用性或者者可分割割转让性性，假定定在估价价时点拍拍卖或者者变卖时时最可能能实现的的价格与与评估的的市场价价值的差差异程度度，变现现的时间间长短以以及费用用、税金金的种类类、数额额和清偿偿顺序。估估价对象象的变现现能力分分析如下下：1、估价价对象设设计用途途为住宅，变变现能力力较强；2、变现现费用（如如下表）：税费税率（%）金额（万元）备注营业税及及附加5.8%5.877卖方契税4%4.455买方土地收益益金元/平方方米（土土地面积积）0卖方交易综合合服务费费新建住宅宅3元/平平方米0.033双方各半半印花税10.100双方各半半拍卖费成交价格格的100%10.112双方各半半评估费5差额额累进0.500双方协商商合 计计21.0073、处置置房地产产时，其其变现的的时间长长短以及及费用、税税金的种种类、数数额和清清偿顺序序与处置置方式和和营销策策略等因因素有关关。一般般说来，以以拍卖方方式处置置房地产产时，变变现时间间较短，但但变现价价格一般般较低，变变现成本本较高，要要支付拍拍卖佣金金、营业业税及部部分手续续费。 4、若需需对估价价对象进进行短期期强制处处分，考考虑快速速变现如如估价对对象所在在区域市市场发育育的完善善程度、该该类物业业的市场场需求有有限、处处置时间间较一般般正常交交易时间间短、其其他不可可预见因因素及拍拍卖、过过户等变变现费用用等因素素的影响响，成交交价格可可能仅为为其公开开市场价价值的660%左左右，详详见下表表：序号影响因素素折减率%1买方市场场有限需需求152快速变现现方式、时时间限制制53拍卖等方方式中介介费用104买方市场场客户购购买处置置资产的的心理55其他不可可预见因因素5合 计40%六、风险险提示1、估价价对象设设计用途途为住宅宅，本次次评估值值较为符符合目前前市场价价格。3、若贷贷款期限限较长，考考虑到该该时间段段内房地地产市场场的变化化，建议议贷款人人在壹年年后适时时对抵押押房地产产价值变变化状况况进行再再评估，以以控制贷贷款风险险。4、报告告所称“市市场价值值”是指指估价对对象在保保持设计计用途并并持续经经营，以以及在保保持估价价时点之之状况和和外部经经济环境境的前提提下，为为本报告告书所确确定的估估价目的的而提出出的公允允估价意意见。该该估价意意见是指指假定在在充分发发达的公公开市场场条件下下，交易易双方在在交易地地位平等等、充分分了解估估价对象象相关市市场信息息及交易易双方独独立和理理智进行行判断的的前提下下形成的的公平市市场价格格。该价价格并不不代表具具体资产产在涉及及产权变变动或资资产形态态转变时时的实际际交易价价格。5、此外外，鉴于于目前金金融机构构贷款风风险管理理办法等等规定涉涉及抵押押物变现现价值的的计算，并并考虑到到报告使使用人按按其内部部规定将将自行判判断将来来可能的的变现损损失，为为避免造造成重复复扣减，故故本次估估价结果果未扣除除未来可可能的变变现费用用，委托托人及相相关报告告书使用用人在利利用本报报告时应应予以充充分的考考虑及重重视。第四部分分 估估价结果果报告一、委托托方*联系人：*联 系 电 话话：1889*111244二、估价价方福州*房地地产土地地评估有有限责任任公司地址：福福州市台台江区*法 人 代 表表：*房地产评评估资质质级别：贰级资质证书书号：*号联 系系 人人：陈俊俊达 联系电话话： 1156*33668三、估价价对象1.估价价对象基基本状况况本次估价价对象为为福州市市市台江区鳌光路路鳌港苑苑5幢7066室房地地产市场场价格评评估（建建筑面积积98.22平方米米），商商品房用用途为住住宅。台江区鳌鳌光路鳌鳌港苑55幢为高层层住宅楼，建建成于220088年，钢钢混结构构，总层层数177层，外外墙面贴贴石材及及瓷砖，两两部电梯梯，估价价对象位位于7层，三室一厅一卫一厨厨格局，朝朝向北。室内内装修情情况为：客厅地地面铺瓷瓷砖，墙墙面贴石石材及木木质壁板板，顶面面刷乳胶胶漆，局局部石膏膏板造型型顶；卧卧室铺实实木地板板及地毯毯、墙面面为壁纸纸及木质质壁板，顶顶面刷乳乳胶漆，局局部石膏膏板造型型顶；厨厨房及卫卫生间地地面及墙墙面为石石材，石石膏板吊吊顶，厨厨房整体体厨柜；阳台地地砖墙面面及顶面面为石材材塑钢窗窗封闭；外窗为为塑钢窗窗、室内内门为木木门、户户门为防防盗门。室室内水、电电、天燃燃气、有有线电视视、宽带带线等设设施齐全全。根据现场场勘察，委委估房地地产结构构施工质质量良好好，装修修保养情情况较好好，未发发现基础础沉降、结结构变形形等现象象。用年年限法和和现场观观察法确确定估价价对象成成新率为为95%。2.估价价对象权权利状况况根据福福州市商商品房权权属证明明书记记载，估估价对象象买受人人为*，商商品房用用途为住住宅，房房屋建筑筑面积为为98.220平方米米，根据据委托方方提供的的国有有土地使使用证，土地使用权性质为出让，土地使用年限自2005年2月28日至2075年2月27日。3.估价价对象区区位状况况（1）台台江区基本概概况估价对象象位于福福州市台江区，台江江区的社社会经济济发展、城城市建设设和房地地产开发发状况等等，均对对估价对对象房地地产的价价格有明明显的影影响。台江区，位位于福州州市区中中部，闽闽江北面面，为福福建省省省会福州州的商业业、金融融中心。是是福建闽闽江流域域水陆交交通枢纽纽。地理理坐标为为北纬226°005，东东经1119°118。东东以光明明港、晋晋安河与与晋安区区为界，西西、南以以闽江与与仓山区区为界，北北以琼河河、东西西河、斗斗池路、上上浦路与与鼓楼区区为界。全全区总面面积188平方千千米，总总人口332万人人（20006年年）。中中部丘陵陵地稍高高，四周周低倾，尤尤以流沙沙冲积成成陆的南南部、东东南部、西西南部、西西部平原原地势更更低，江江岸线全全长78800多多米。东东北与晋晋安区一一河之隔隔，南与与仓山区区隔闽江江相望，北北及西北北与鼓楼楼区毗邻邻。目前台江江区域经经济总量量位居福福州市前前列。随随着商贸贸、服务务业特别别是金融融等新经经济的迅迅速发展展，台江江区已经经形成了了以商贸贸、房地地产、电电子产品品、信息息、商务务办公、文文化等综综合性产产业结构构；区域域内集中中了大量量商务办办公和酒酒店、公公寓等设设施，并并具有完完善、便便捷的交交通、通通信等现现代化的的基础设设施和良良好的发发展环境境，吸引引了众多多国内外外投资商商纷纷云云集到这这里投资资或设立立办事机机构，国国际商务务氛围十十分浓厚厚。雄厚厚的驻区区资源、巨巨大的市市场潜力力、完善善的基础础设施和和大量的的投资服服务机构构使台江江区具有有建设中中央商务务区(CCBD)的综合合优势。（2）估估价对象象区位状状况位置：估估价对象象位于台台江区敖光路，该该小区西西临曙光路路，东临亚兴路路，地理理位置一一般。社区成熟熟度：小小区周边边亚峰公公园、鳌峰小区区社区成成熟度较较高。自然环境境和人文文环境：估价对对象小区区内绿化化较好，小小区以北北沿光明明河，附近有有鳌峰洲洲白马王王庙等文文化建筑筑，自然然环境及及人文环环境较好好。公共服务务设施及及教育配配套设施施：小区区附近有有中信银行行、工商商银行、招商银行、万达广场、花鸟市场、东南妇幼医院医院、福州三十八中、亚峰中心小学，生活服务及教育设施较齐全。交通：小小区南距距鳌峰路约约8000米，通通达性较较好。小小区附近近有金融融街万达达广场站站经511、71、10、3122、744、888等多路公交车车，交通通便捷度度较高。基础设施施状况：估价对对象所处处地区，土土地现状状开发程程度达到到宗地外外“六通”（即即通上水水、通下下水、通通电、通通路、通通信、通通燃气），基基础设施施状况完完全可以以满足居居民生活活需要。4.估价价对象市市场分析析在中央政政策严格格把控房房地产市市场调控控不动摇摇的情况况下，今今年住房房用地计计划供应应总量由由17.26万万公顷调调整为115.993万公公顷，减减少7.7%。但但与历年年实际计计划完成成相比仍仍远超历历史最高高水平。上上半年受受调控影影响全国房房地产企企业纷纷纷以价促促量回笼笼资金。至至6月份份市场情情况开始始改善，房房价也有有所上涨涨。20012年年1-55月份，房房地产市市场开发发投资同同比增长长18.5%，从从销售面面积和销销售额来来的监控控来看分分别下滑滑了122.4%和9.1%降降幅有所所收窄。到到了今年年九月份份各大企企业销售售额不同同程度的的完成了了今年的的8成任任务。市市场的明明朗以及及资金的的回笼促促使房地地产企业业积极拿拿地，储储备资金金进入土土地市场场。中国国是处在在一个转转型期的的国家，经经济发展展带动城城镇化进进程而城城镇化又又反过来来刺激经经济的增增长。而而房地产产业在这这中起到到了很大大的作用用。在短短期内中中国不可可能改变变经济增增长的推推动主力力，所以以房地产产市场发发展趋势势难以改改变对此我我们对认认为房地地产前景景保持乐乐观态度度。新建建住宅价价格环比比涨幅连连续两个个月缩小小。调查查显示，99月份，我我市新建建住宅销销售价格格指数同同比上涨涨3.66%，涨涨幅比上上月提高高1.55个百分分点，环环比上涨涨0.44%，涨涨幅比上上月回落落0.99个百分分点，环环比涨幅幅已连续续两个月月缩小。今年以来来，福州州市结合合本地实实际认真真贯彻国国家和省省里出台台的一系系列房地地产宏观观调控措措施，坚坚持多措措并举，多多管齐下下，通过过综合调调控和引引导，着着力促进进房地产产市场平平稳健康康发展。市市场运行行呈现出出房地产产投资增增速加快快，新开开工成倍倍增长，供供求关系系得到了了改善，投投机性、投投资性需需求得到到遏制，房房价过快快上涨势势头得到到有效控控制。今今年1-9月份份福州市市商品住住宅销售售总面积积为1558.11万平方方米，同同比增长长6.774%。销销售套数数为1445622套，同同比增长长6.994%。然然而第三三季度以以来，福福州市区区商品住住宅签约约量呈逐逐月下滑滑态势，77月份商商品住宅宅签约量量为16655套套，8月月份为113788套，而而9月份份福州市市商品住住宅签约约量则下下降至110211套，环环比下降降25.91%，销售售面积110.994万平平方米，环环比下降降24.29%。据调调查显示示，国庆庆7天，福福州市区区商品房房签约1169套套，同比比下降444.995%，传传统的“金九银银十”未能显显现。在在住宅销销售的套套型面积积分布方方面，总总体分布布较为平平均，套套型面积积90平平方米以以下的占占总体的的28.3%，990-1120平平方米的的占277.033%，1120-1444平方米米的占116.337%，1144平平方米以以上的则则占288.3%。总之，福福州房地地产市场场经济的的发展现现状及未未来趋势势对估价价对象房房地产市市场价格格产生一一定的影影响。四、估价价目的本次估价价的目的的是核定定估价对对象完整整权利状状态下的的房地产产市场价价值，为为确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估房房地产抵抵押价值值。五、估价价时点20122年12月12日六、价值值定义本次评估估采用公公开市场场价格标标准，评评估结果果中的房房地产价价格是指指估价对对象在符符合估价价假设及及限制前前提下，于于估价时时点20012年12月12日的的公开市市场价格格。七、估价价依据1.有关关政策法法规和文文件（1）中中华人民民共和国国土地管管理法；（2）中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；（3）中中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范GBB/T5502991-119999；（4）中中华人民民共和国国国家标标准城城镇土地地估价规规范GGB/TT185508-20001；（5）福福州市四四城区土土地级别别与基准准地价调调整结果果榕政政综220099811号；（6）房房地产估估价规范范【GGB/TT 5002911-19999】；（7）城城镇土地地估价规规程国标GBB/T 185508-20001（8）房房地产抵抵押估价价指导意意见（9）其其它相关关法律法法规。2.委托托方提供供的有关关资料（1）房房屋所有有权证复复印件（2）国国有土地地使用证证复印印件3.评估估人员掌掌握的有有关市场场资料及及估价人人员实地地勘察、调调查所获获得的资资料。八、估价价原则本次估价价依据房房地产估估价的合合法原则则、最高高最佳使使用原则则、替代代原则和和估价时时点原则则等，对对估价对对象房地地产价格格进行客客观、公公正、科科学、合合理的评评估。九、估价价方法根据本次次估价的的特定目目的，估估价人员员严格遵遵循房地地产估价价原则，在在认真分分析研究究所掌握握的资料料，进行行实地勘勘察和对对邻近地地区的调调查之后后，针对对估价对对象的实实际情况况，确定定运用市市场法作作为本次次估价的的基本方方法来求求取估价价对象的的总价格格和单位位价格。市场法：根据替替代原则则，选取取一定数数量的可可比实例例，并将将它们与与估价对对象进行行比较，然然后对这这些可比比实例的的成交价价格进行行适当的的处理来来求取估估价对象象价值的的方法。采采用公式式： 交易情情况 市市场状况况 房地产产状况 修修正 调整 调整整 比准价格格可比比实例价价格××（1±价格变变动率）期数×十、估价价结果受委托人人委托，我我公司对对福州市市市台江区鳌光路路鳌港苑苑5幢7066室房地地产进行行了估价价，经过过估价人人员实地地勘察、资资料分析析与计算算论证，并并结合福福州市房房地产行行情，确确定估价价对象在在估价时时点20012年12月112日、完完整权利利状态及及满足各各项假设设限制条条件下的的房地产产公开市市场价值值为RMMB1001.224456万万元，大大写金额额：人民民币壹佰零壹万贰仟仟贰佰肆肆拾陆元元整十一、估估价人员员姓 名名 注 册册 号 签 名陈俊达* *十二、估估价报告告应用的的限制1、本报报告所确确定的房房地产价价格，即即该房地地产的客客观合理理价格，是是在公开开市场条条件下，在在本次估估价目的的的特定定条件下下形成或或者成立立的正常常价格，只只能用于于与估价价目的相相符的用用途，不不对其他他用途和和目的负负责。2、本估估价报告告自交付付之日（220122年12月115日）起起生效。3、本报报告书的的应用有有效期自自完成日日期起壹壹年，即即从 220122年12月115日至220133年12月114日。当当房地产产市场价价格或房房地产政政策法规规发生重重大变化化和调整整时，该该有效期应应相应调调减。十三、估估价作业业日期20122年12月12日至至20112年112月15日十四、其其他需要要说明的的事项1、估价价过程中中遇到的的不确定定因素、或或有事项项非估价价人员执执业水平平和能力力所能评评定估算算，估价价人员和和估价机机构对此此类事项项不承担担任何责责任。2、委托托人应对对所提供供资料的的真实性性、完整整性、合合法性负负责，如如因资料料的失真真、不完完整等原原因引起起的后果果，估价价人员和和估价机机构不承承担任何何责任。房 地 产 抵抵 押 估 价价 技 术 报报 告（与房地地产估价价报告配配合，仅仅供估价价机构存存档和作作为估价价结果提提交有关关管理部部门确认认和备案案时的附附件）估价项目目名称：福州市市市台江区鳌光路路鳌港苑苑5幢7066室房地地产市场场价格评评估委托人：*房地产估估价机构构：*贷款银行行：*估价人员员：陈俊达估价作业业期：20122年122月122日至115日估价报告告编号：估 价 技 术术 报 告一、估价价对象分分析1、估价价对象的的范围（详见估估价结果果报告）2、估价价对象的的区位、实实物和权权益状况况（详见估估价结果果报告）3、最高高最佳使使用分析析 所谓最最高最佳佳使用，是是估价对对象的一一种最可可能的使使用，这这种最可可能的使使用，是是法律上上允许，技技术上可可能，财财务上可可行，经经过充分分合理的的论证，并并能给估估价对象象带来最最高价值值的使用用。最高高最佳使使用的一一种具体体表现，是是以能使使估价对对象获利利最多的的用途和和开发强强度来衡衡量的。这这是因为为在房地地产市场场中，每每位房地地产拥有有者在主主观上都都试图充充分发挥挥房地产产的潜力力。估价对象象福州州市商品品房权属属证明书书记载载房屋设设计用途途为住宅宅。本次次估价是是以估价价对象能能够按照照福州州市商品品房权属属证明书书记载载的设计计用途，即即住宅持续续使用为为假设前前提。二、房地地产市场场分析（详见估估价结果果报告）三、估价价方法选选用分析析（详见估估价结果果报告）四、估价价的详细细测算过过程（一）市市场法、基本本原理市场法的的基本原原理是，根根据替代代原则，选选取一定定数量的的可比实实例，并并将它们们与估价价对象进进行比较较，然后后对这些些可比实实例的成成交价格格进行适适当的处处理来求求取估价价对象价价值的方方法。采采用公式式： 交易易情况 市场状状况 房地地产状况况 修正 调整整 调调整 比准价格格可比比实例价价格××（1±价格变变动率）期数×、测算算过程在评估人人员广泛泛收集交交易案例例资料的的基础上上，经过过对所掌掌握的大大量交易易案例的的比较分分析，从从类似的的房地产产（即与与估价对对象处在在同一供供求范围围内、并并在用途途、规模模、建筑筑结构、档档次、权权利性质质等与估估价对象象相同或或相似的的房地产产）中选选取具有有代表性性的交易易案例作作为可比比实例，通通过交易易情况修修正、市市场状况况调整、房房地产状状况调整整等一系系列修正正调整后后，得到到试算比比准价格格，对其其进行进进一步分分析调整整后，得得出最终终比准价价格。具具体评估估过程如如下：1、确定定可比实实例根据市场场法的基基本原理理，考虑虑到估价价对象的的实际情情况，在在评估人人员广泛泛搜集交交易实例例资料的的基础上上，经过过对所掌掌握的大大量交易易实例的的比较分分析，从从中选取取三个可可比实例例，基本本情况如如下：实例一：桂园怡怡景位于鳌峰峰路北侧侧、福光光南路西西侧，设设计用途途为住宅宅，土地地使用权权取得方方式为出出让，容容积率为为2.00，建筑筑规模110万平平方米。建筑结构为钢混小高层，绿化率15% ，物业管理公司恒耕物业，交易日期为2012年12月，交易均价为12610元/平方米。实例二：武夷绿绿洲位于台江江区的福福光南路路3799号，设设计用途途为住宅宅，土地地使用权权取得方方式为出出让，容容积率为为2，建建筑规模模19万万平方米米，建筑筑结构为为钢混小小高层，绿化率35% ，物业管理公司武夷绿洲物业，交易日期为2012年12月，交易均价为10920元/平方米。实例三：利嘉花花园位于排尾尾路2668号，设设计用途途为住宅宅，土地地使用权权取得方方式为出出让，容容积率为为2.33，建筑筑规模55万平方方米，建建筑结构构为钢混混小高层层，绿化化率244% ，物物业管理理公司名名称为百百家物业业，交易日日期为220122年122月，交交易均价价为94450元元/平方方米。2、因素素选择及及条件说说明根据房房地产估估价规范范，参参与比较较的因素素应是对对房地产产影响较较大并具具有代表表性的主主要因素素，针对对这些因因素来对对可比实实例进行行修正。本本次评估估所选择择的因素素有：（1）交交易情况况修正：排除交交易行为为中的一一些特殊殊因素所所造成的的可比实实例价格格偏差； （2）市市场状况况修正：确定价价格变动动率，进进行市场场状况修修正。（3）房房地产状状况修正正：区位状状况（包包括位置置、交通通、环境境景观、外外部配套套设施）；权益状状况（包包括土地地使用权权取得方方式、城城市规划划限制条条件）；实物状状况（包包括建筑筑规模、建建筑结构构、设施施、设备备、装饰饰装修、空空间布局局、通风风、采光光、日照照、使用用率、层层高、完完损程度度、其它它（包括括外观、防防水、保保温、隔隔热、隔隔音）；宗地比较较因素详详见表22。3、以估估价对象象为标准准对各因因素条件件进行比比较，确确定比较较因素条条件指数数，编制制比较因因素条件件指数表表，详见见表3。具具体修正正如下：（1）交交易情况况修正：3个可比比实例均均为目前前房地产产市场上上正常的的交易实实例，其其交易价价格无异异常，故故无需修修正，交交易情况况修正系系数均为为1000/1000。（2）房房地产状状况修正正：分为区位位状况修修正、权权益状况况修正和和实物状状况修正正。A、区位位状况修修正a）位置置修正地段等等级根据福福州市市市区土地地定级与与基准地地价评估估对市市区土地地级别范范围的划划分，确确定估价价对象与与可比实实例所处处地段等等级。以以估价对对象地段段等级指指数为1100，将将可比实实例与估估价对象象相比，每每上升或或下降一一个级别别，指数数增加或或减少22。繁华程程度将繁华程程度的状状况分为为繁华、较较繁华、一一般、较较不繁华华、不繁繁华五个个等级，以估价对象繁华程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。街道条条件修正正将街道条条件分为为不临街街、一面面临街、两两面临街街、三面面临街、四四面临街街五个级级别，以以估价对对象街道道条件指指数为1100，将将可比实实例与估估价对象象相比，每每上升或或下降一一个级别别，则指指数增加加或减小小1。距离公公交站点点距离修修正将距离公公交站点点距离分分为近、较较近、一一般、较较远、远远五个级级别，其其中距离离1000米为近近，1000-4400米米为较近近，