物业公司财务管理规定gvjq.docx

物业管理理企业财财务管理理规定      第一一章 总总 则           第一一条 为为了规范范物业管管理企业业财务行行为，有有利于企企业公平平竞争，加加强财务务管理和和经济核核算，结结合物业业管理企企业的特特点及其其管理要要求，制制定本规规定。           除本本规定另另有规定定外，物物业管理理企业执执行施施工、房房地产开开发企业业财务制制度。        第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。        其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。        【章名】 第二章 代管基金        第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。        房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。        共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。        第四条 代管基金作为企业长期负债管理。        代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。        代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。        第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。        管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。        商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。        第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。        【章名】 第三章 成本和费用        第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。        第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。        直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。        直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。        间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。        第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。        第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。        第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。        第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的计提坏帐准备金，计入管理费用。        企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。        不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。        【章名】 第四章 营业收入及利润        第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。        第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。        物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。        物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。        物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。        第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。        物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。        企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。        第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。        第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。        第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。        主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。        营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。        其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。        第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。        商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。        第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。        企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。        企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。        【章名】 第五章 附 则        第二十一条 本规定自年月日起施行。        第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订中华人民民共和国国建设部部令第557号  城城市房屋屋权属登登记管理理办法已已于一九九九七年年十月二二十四日日经第六六次部常常务会议议通过，现现予发布布，自一一九九八八年一月月一日起起施行。部长 侯侯 捷一九九七七年十月月二十七七日城市房屋屋权属登登记管理理办法  第一一章总总 则第第二章房屋权权属登记记第第三章房屋权权属证书书第第四章法律责责任第第五章附 则则第一章 总则   第第一条 为加强强城市房房屋权属属管理，维维护房地地产市场场秩序，保保障房屋屋权利人人的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法的的规定，制制定本办办法。     第二条条 本办办法适用用于城市市规划区区国有土土地范围围内的房房屋权属属登记。    第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。    本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。    本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。    第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。    第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。    第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。    第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照城市房地产管理法的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。第二章 房屋权权属登记记    第九条条 房屋屋权司登登记分为为：    （一）总总登记；    （二）初初始登记记；    （三）转转移登记记；    （四）变变更登记记；    （五）他他项权利利登记；    （六）注注销登记记。   第第十条 房屋权权属登记记依以下下程序进进行：    （一）受受理登记记申请；    （二）权权属审核核；    （三）公公告；    （四）核核准登记记，颁发发房屋权权属证书书。    本条第第（三）项项适用于于登记机机关认为为有必要要进行公公告的登登记。   第第十一条条房屋权权属登记记由权利利人（申申请人）申申请。权权利人（申申请人）为为法人、其其他组织织的，应应当使用用其法定定名称，由由其法定定代表人人申请；权利人人（申请请人）为为自然人人的，应应当使用用其身份份证件上上的姓名名。共有有的房屋屋，由共共有人共共同申请请。房屋屋他项权权利登记记，由权权利人和和他项权权利人共共同申请请。房地地产行政政主管部部门直管管的公房房由登记记机关直直接代为为登记。    第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。    第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。    第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。    第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日日前发布公告。公告应当包括以下内容：    （一）登登记、验验证、换换证的区区域；    （二）申申请期限限；    （三）当当事人应应当提交交的有关关证件；      （四四）受理理申请地地点；    （五）其其他应当当公告的的事项。    第十六六条新建建的房屋屋，申请请人应当当在房屋屋竣工后后的个个月内向向登记机机关申请请房屋所所有权初初始登记记，并应应当提交交用地证证明文件件或者土土地使用用权证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、施施工许可可证、房房屋竣工工验收资资料以及及其他有有关的证证明文件件。集体体土地上上的房屋屋转为国国有土地地上的房房屋，申申请人应应当自事事实发生生之日起起日日内向登登记机关关提交用用地证明明等有关关文件，申申请房屋屋所有权权初始登登记。    第第十七条条因房屋屋买卖、交交换、赠赠与、继继承、划划拨、转转让、分分割、合合并、裁裁决等原原因致使使其权属属发生转转移的，当当事人应应当自事事实发生生之日起起日日内申请请转移登登记。申申请转移移登记，权权利人应应当提交交房屋权权属证书书以及相相关的合合同、协协议、证证明等文文件。     第十八八条权利利人名称称变更和和房屋现现状发生生下列情情形之一一的，权权利人应应当自事事实发生生之日起起日日内申请请变更登登记：    （一）房房屋坐落落的街道道、门牌牌号或者者房屋名名称发生生变更的的；    （二）房房屋面积积增加或或者减少少的；    （三）房房屋翻建建的；    （四）法法律、法法规规定定的其他他情形。    申请变变更登记记，权利利人应当当提交房房屋权属属证书以以及相关关的证明明文件。    第十九九条设定定房屋抵抵押权、典典权等他他项权利利的，权权利人应应当自事事实发生生之日起起日日内申请请他项权权利登记记。申请请房屋他他项权利利登记，权权利人应应当提交交房屋权权属证书书，设定定房屋抵抵押权、典典权等他他项权利利的合同同书以及及相关的的证明文文件。     第二十十条房屋屋所有权权登记应应当按照照权属单单元以房房屋的门门牌号、幢幢、套（间间）以及及有具体体权属界界限的部部分为基基本单元元进行登登记。     第二十十一条 有下列列情形之之一的，由由登记机机关依法法直接代代为登记记：    （一）依依法由房房地产行行政主管管部门代代管的房房屋；    （二）无无人主张张权利的的房屋；    （三）法法律、法法规规定定的其他他情形。         代为登登记的房房屋，不不颁发房房屋权属属证书。    第二十十二条 有下列列情形之之一的，经经权利人人（申请请人）申申请可以以准予暂暂缓登记记：    （一）因因正当理理由不能能按期提提交证明明材料的的；    （二）按按照规定定需要补补办手续续的；    （三）法法律、法法规规定定可以准准予暂缓缓登记的的。    第二十十三条 有下列列情形之之一的，登登记机关关应当作作出不予予登记的的决定：    （一）属属于违章章建筑的的；    （二）属属于临时时建筑的的；    （三）法法律、法法规规定定的其他他情形。    第二十十四条 因房屋屋灭失、土土地使用用年限届届满、他他项权利利终止等等，权利利人应当当自事实实发生之之日起日内内申请注注销登记记。申请请注销登登记，权权利人应应当提交交原房屋屋权属证证书、他他项权利利证书，相相关的合合同、协协议、证证明等文文件。    第二十十五条 有下列列情形之之一的，登登记机关关有权注注销房屋屋权属证证书：    （一）申申报不实实的；    （二）涂涂改房屋屋权属证证书的；    （三）房房屋权利利灭失，而而权利人人未在规规定期限限内办理理房屋权权属注销销登记的的；    （四）因因登记机机关的工工作人员员工作失失误造成成房屋权权属登记记不实的的。    注销房房屋权属属证书，登登记机关关应当作作出书面面决定，并并送达权权利人。    第二十十六条 登记机机关自受受理登记记申请之之日起日内内应当作作出准予予登记、暂暂缓登记记、不予予登记的的决定，并并书面通通知权利利人（申申请人）。    第二十十七条 登记机机关应当当对权利利人（申申请人）的的申请进进行审查查。凡权权属清楚楚、产权权来源资资料齐全全的，初初始登记记、转移移登记、变变更登记记、他项项权利登登记应当当在受理理登记后后的两个个月内核核准登记记，并颁颁发房屋屋权属证证书；注注销登记记应当在在受理登登记后的的个月月内核准准注销，并并注销房房屋权属属证书。    第二十十八条 房屋权权属登记记，权利利人（申申请人）应应当按照照国家规规定交纳纳登记费费和权属属证书工工本费。登登记费的的收取办办法和标标准由国国家统一一制定。在在国家统统一制定定的办法法和标准准颁布之之前，按照照各省、自自治区、直直辖市的的办法和和标准执执行。    第二十十九条 从事房房屋权属属登记的的工作人人员必须须经过业业务培训训，持证证上岗。第三章 房屋权权属证书书    第三十十条房屋屋权属证证书包括括房屋屋所有权权证、房房屋共有有权证、房房屋他项项权证或或者房房地产权权证、房房地产共共有权证证、房房地产他他项权证证。    第三十十一条 共有的的房屋，由由权利人人推举的的持证人人收执房房屋所有有权证书书。其余余共有人人各执房房屋共有有权证书书份。房房屋共有有权证书书与房屋屋所有权权证书具具有同等等的法律律效力。    第三十十二条 房屋他他项权证证书由他他项权利利人收执执。他项项权利人人依法凭凭证行使使他项权权利，受受国家法法律保护护。    第三十十三条 房屋屋所有权权证、房房屋共有有权证、房房屋他项项权证的的式样由由国务院院建设行行政主管管部门统统一制定定，证书书由市、县县房地产产行政主主管部门门颁发。第三十四四条 房房屋权属属证书破破损，经经登记机机关查验验需换领领的，予予以换证证。房屋屋权属证证书遗失失的，权权利人应应当及时时登报声声明作废废，并向向登记机机关申请请补发，由由登记机机关作出出补发公公告，经经个月月无异议议的，予予以补发发。第四章 法律责责任    第三十十五条 以虚报报、瞒报报房屋权权属情况况等非法法手段获获得房屋屋权属证证书的，由由登记机机关注销其其房屋权权属证书书、没收收其非法法所得，并并可对当当事人处处以元元以上元以以下罚款款。涂改改房屋权权属证书书的，其其证书无无效，由由登记机机关没收收其房屋屋权属证证书，并并可对当当事人处处以元元以上元以以下罚款款。非法法印制、伪伪造房屋屋权属证证书的，由由登记机机关没收收其非法法印制的的房屋权权属证书书及非法法所得，并并可对当当事人处处以元以上上元元以下的的罚款；构成犯犯罪的，依依法追究究刑事责责任。    第三十十六条 未按期期进行房房屋权属属登记的的，由登登记机关关责令其其限期补补办登记记手续，并并按原登登记费的的倍以以下收取取登记费费。    第三十十七条 因登记记机关工工作人员员工作过过失导致致登记不不当，致致使权利利人受到到经济损损失的，登登记机关关对当事事人的直直接经济济损失负负赔偿责责任。    第三十十八条 登记机机关的工工作人员员玩忽职职守、徇徇私舞弊弊、贪污污受贿的的，滥用用职权、超超越管辖辖范围颁颁发房屋屋权属证证书的，由由所在机机关给予予行政处处分；情情节严重重、构成成犯罪的的，依法法追究刑刑事责任任。    第三十十九条 当事人人对行政政处罚决决定不服服的，可可以依照照行政政复议条条例、中中华人民民共和国国行政诉诉讼法的的有关规规定，申申请行政政复议或或者向人人民法院院起诉。逾逾期不申申请复议议或者不不向人民民法院起起诉，又又不履行行处罚决决定的，由由作出处处罚决定定的机关关申请人人民法院院强制执执行。第五章 附则    第四十十条在城城市规划划区外的的国有土土地范围围内的房房屋权属属登记，参参照本办办法执行行。    第四十十一条 各省、自自治区、直直辖市人人民政府府可以根根据本办办法制定定实施细细则。    第四十十二条 本办法法由建设设部负责责解释。    第四十十三条 本办法法自年年月日起施施行 上海市房房屋土地地资源管管理局（通通知）沪沪房地资资 物20001000355号关于于执行上上海市物物业管理理行业规规范的的通知各区县房房地局、房房地集团团、各物物业管理理企业、各各管房单单位： 为巩固固物业管管理行业业规范服服务达标标成果，使使物业管管理行业业规范服服务达标标的各项项要求和和标准转转化为物物业管理理企业服服务窗口口、从业业人员、重重点岗位位的基本本规范，形形成长效效的管理理机制制制定了上上海市物物业管理理行业规规范（以以下简称称行业业规范），请请遵照执执行。现现就执行行行业业规范提提出如下下要求： 一、各各物业管管理企业业应根据据行业业规范加加强自律律、自查查、自纠纠，不断断提高服服务水平平 在执执行行行业规范范的基基础上，进进一步提提高"一一门式""业务受受理中、维维修应急急中的工工作质量量，尽可可能简化化手续，方方便住户户，不断断提高服服务、维维修水平平。物业业管理企企业还应应在强化化企业管管理和提提高市场场竞争力力中，提提出高于于本行行业规范范的企企业规范范和服务务承诺。 二、各各区、县县房地产产管理部部门要加加强行业业管理，确确保行行业规范范的执执行除对对原窗口口单位要要抓巩固固和提高高外，还还应把末末列入或或新组建建的窗口口单位纳纳入行业业管理范范围。做做到执行行行业业规范无无盲点，每每年应不不少于一一次对辖辖区内的的窗口单单位进行行检查，考考核。 要建立立、健全全区域性性24小小时房屋屋维修应应急网络络。对不不能落实实夜间、节节假日维维修服务务或维修修不及时时、群众众投诉多多的物业业管理企企业，应应将其纳纳入指定定的"维维修应急急中心""委托修修理，费费用按实实结算。 要将行行业规范范作为为物业管管理企业业资质评评审和复复评的基基本条件件。凡达达不到要要求的，应应当依据据法规、规规章责令令物业管管理企业业限期整整改；对对整改不不力的，可可以作出出降低资资质等级级的处理理，直至至吊销资资质证书书。 附附件：上上海市物物业管理理行业规规范 附件： 上上海市物物业管理理行业规规范 窗口规规范：（指指居住小小区管理理处、业业务受理理中心、应应急维修修中心、维维修服务务站等） 1、周周一至周周六全天天业务接接待； 2、224小时时受理居居民房屋屋报修，3365大大有维修修服务； 3、公公开办事事制度、公公开办事事纪律、公公开收费费项目和和标准； 4、办办公场所所整洁、有有序。 行为规规范：（即即规范服服务达标标的共同同标准） l、态态度和蔼蔼讲文明明。在为为住户服服务时要要态度和和蔼，用用语规范范，耐心心热情。 2、挂挂牌上岗岗守纪律律。员工工在岗时时；司要要挂胸卡卡、胸牌牌，仪表表整洁，管管理员、保保安人员员和电梯梯驾驶员员持证上上岗。 3、公公开制度度讲规范范。要公公开办事事制度，即即各种手手续的办办理程序序、办理理要求、办办理时限限在现场场有告示示；公开开办事纪纪律，即即严禁""吃、拿拿、卡、要要"行为为，严禁禁发生训训斥。推推倭、刁刁难现象象，严格格遵守服服务纪律律；公开开收费项项目、收收费标准准，即严严格按照照物价管管理部门门制定和和审核或或物业管管理服务务合同约约定的收收费项目目、收费费标准收收费，并并在服务务窗口明明码标价价、告示示，不得得多收费费、乱收收费。 4遵遵章办事事不违规规。维修修要及时时，急修修项目22小时内内到现场场，244小时修修复；如如不能在在规定时时间完成成，须对对居民作作出限时时修复的的承诺。小小修项目目三天内内修复，不不能回双双休日或或节假日日顺延（居居民预约约、雨大大筑漏可可不受三三天限制制）。需需安排工工程修理理的，应应及时告告知报修修人。楼楼内有电电梯的，必必须保证证一台电电梯正常常运行。 5、做做好回访访重信誉誉。要经经常走访访业主、走走访被服服务过的的对象，加加强与业业主委员员会的沟沟通，不不断改进进服务方方式，提提高服务务水平。涉涉及到房房屋安全全、筑漏漏修缮的的，必须须进行回回访。 岗位规规范： 管理员员：敬业业爱岗，熟熟悉业务务，善于于协调，管管理有序序。 接接待员：热情主主动，登登记准确确，处置置及时，件件件落实实。 维维修工：约时不不误，便便民利民民，工完完料清，住住户签收收。 电电梯工：坚守岗岗位，操操作规范范，轿厢厢整洁，报报修及时时。 保保安员：举止文文明，熟熟悉环境境，维护护秩序，防防范到位位。 保保洁员：按时保保洁，日日清垃圾圾，定期期灭害，环环境整洁洁。 考考核标准准： 11、行行业规范范的培培训率、知知晓率应应达到 1000； 2、行行业规范范的执执行率应应达到995以以上； 3、维维修及时时率应达达到955以上上； 44、维修修质量合合格率应应达到990以以上； 5、被被服务对对象满意意率900以上上； 66、违反反行业业规范的的有效居居民投诉诉率0.5/年以下下。 上上海市房房屋土地地资源管管理局 上海市市房屋土土地管理理局 上上海市住住房制度度改革办办公室 沪房地地改1199990446号 上海市居居住物业业管理条条例（119977年5月月28日日上海市市第十届届人民代代表大会会常务委委员会第第三十六六次会议议通过）第一章 总 则则第一条 为了规规范本市市居住物物业的使使用、维维修和其其他管理理服务活活动，维维护业主主、使用用人和物物业管理理企业的的合法权权益，创创造和保保持整洁洁、安全全、舒适适的居住住环境，根根据国家家法律、法法规的有有关规定定，结合合本市实实际情况况，制定定本条例例。第二条条 本条条例适用用于本市市行政区区域内的的居住物物业管理理。第三条条 本条条例所称称居住物物业（以以下简称称物业），是是指住宅宅以及相相关的公公共设施施。本条例例所称业业主，是是指物业业的所有有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第二章章 业主主自治管管理第六条 业主委委员会是是在物业业管理区区域内代代表全体体业主对对物业实实施自治治管理的的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；（三）住宅出售已满两年。第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会委员；（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；（三）听取和审议物业管理服务工作报告；（四）决定物业管理的其他重大事项。第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：（一）成立业主委员会登记申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会章程。区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期两年。第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；（二）执行业主委员会作出的决定；（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议。第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。第三章 物业管管理服务务第十七条条 物业业管理企企业应当当按照规规定向市市房地局局或者注注册地的的区、县县房地产产管理部部门申领领物业管管理资质质证书。市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当载明下列主要内容：（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；（二）物业管理区域的范围和管理项目；（三）物业管理服务的事项；（四）物业管理服务的要求和标准；（五）物业管理服务的费用；（六）物业管理服务的期限；（七）违约责任；（八）合同终止和解除的约定；（九）当事人双方约定的其他事项。物业管理服务合同的期限为两年。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（四）保洁服务；（五）保安服务；（六）物业维修、更新费用的帐务管理；（七）物业档案资料的保管。物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。第二十二条 物业管理服务收费包括下列