XX项目总体策划方案izz.docx

项目市场调查报告XXX项目总体策划方案第一部分：项目市场调查报告一、调查说明（一）调查查目的确定XXXX项目区区域概况况，确定定项目的的市场定定位，搞搞清在开开发中不不清楚的的问题，对对项目的的可行性性进行分分析，并并对项目目的规划划设计提提供建议议和构想想。（二）调查查内容1、某市经经济发展展状况2、本项目目周边区区域状况况调查3、同类竞竞争性项项目调查查4、区域消消费者调调查（三）调查查方法搜集二手信信息、现现场调查查法、问问卷调查查法（四）调查查范围以XXX为为中心，周周边约11公里的的区域。具具体区域域为某市市经七路路以北，经经一路以以南，纬纬六路以以东，顺顺和高架架路以西西的区域域。（五）样本本量1、商场/超市：8个2、写字楼楼：6个个3、目标客客户（问问卷）：3500份（六）调查查时间：20004年55月255日6月99日（七）研究究方法：定性分分析与定定量分析析相结合合二、本项目目经济环环境分析析（一）20003年年某市整整体经济济发展状状况2003年年，某市市国民经经济快速速发展。经经初步核核算，全全市GDDP达到到13667.88亿元，比比上年增增长144.5%。第一一产业增增加值1105.0亿元元，增长长5.00%；第第二产业业增加值值5999.6亿亿元，增增长188.0%；第三三产业增增加值6663.2亿元元，增长长13.0%。三三次产业业的比例例为7.7：443.88：488.5。人人均国内内生产总总值2336322元（按按现行汇汇率折算算为28855美美元），可可比增长长13.2%。同时，某市市物价水水平平稳稳回升。居居民消费费价格总总水平比比上年下下降0.1%，降降幅明显显缩小。其其中：食食品类、居居住类、烟烟酒及用用品类分分别上涨涨0.99%33.6%；衣着着类、家家庭设备备及维修修服务类类、医疗疗保健和和个人用用品类、交交通和通通讯类、娱娱乐教育育文化用用品及服服务类分分别下降降0.77%44.3%。工业业品出厂厂价格上上升3.2%；原材料料、燃料料、动力力购进价价格上升升11.2%。经济和社会会发展中中存在的的主要困困难和问问题是：经济结结构调整整步伐不不快；外外向经济济依然薄薄弱；就就业压力力仍然较较大；城城乡居民民收入差差距扩大大；社会会保障体体系尚需需完善；保障水水平有待待提高等等。（二）某市市商业发发展状况况2003年年，某市市全年实实现社会会消费品品零售总总额5333.22亿元，比比上年增增长155.6%。其中中：批发发零售贸贸易业零零售额4433.2亿元元，增长长15.7%；餐饮业业零售额额74.4亿元元，增长长15.4%。按按经济类类型分，国国有及国国有控股股零售额额83.6亿元元，增长长9.33%；集集体经济济零售额额78亿亿元，增增长5.3%；个体私私营经济济零售额额3022.6亿亿元，增增长199.6%；其他他经济零零售额669亿元元，增长长20.8%。连连锁企业业商品销销售总额额占全市市社会消消费品零零售额的的比重达达24.6%，同同比提高高5.55个百分分点。限额以以上批零零贸易业业（指批批发业年年销售额额20000万元元以上和和零售业业年销售售额5000万元元以上的的企业）商商品销售售额5886亿元元，增长长37.2%，连连锁商店店商品销销售总额额1311亿元，增增长377.7%。（三）某市市居民生生活状况况与分析析至20033年底，某某市常住住总人口口5822.6万万人，比比上年增增长1.3%。全全市人口口出生率率9.443，死亡亡率7.35，自然然增长率率2.008，机械械增长率率14.2%，其其中市区区净迁入入人口88.5万万人，增增长1.4倍。全全市男女女性比例例为1002：1100。20003年在在岗职工工工资总总额1226.44亿元，比比上年增增长122.8%；在岗岗职工平平均工资资162232元元，增长长12.8%。其其中：中中央属单单位在岗岗职工平平均工资资223394元元，增长长17.2%；省属单单位在岗岗职工平平均工资资204498元元，增长长14.1%；市级单单位在岗岗职工平平均工资资148860元元，增长长11.0%；县及县县以下单单位在岗岗职工平平均工资资124488元元，增长长13.1%。220033年，城城市市区区居民人人均可支支配收入入为1110133元，增增长9.1%；人均消消费性支支出83395元元，增长长7.44%。农农民人均均纯收入入36119.33元，增增长7.9%；人均生生活费支支出23316.2元，增增长8.5%。城城乡居民民的消费费结构发发生较大大变化，生生活质量量提高。城城市恩格格尔系数数31.1%，农农村恩格格尔系数数38.9%，分分别比上上年减少少1.88和0.9个百百分点。（四）结论论某市近年来来，经济济持续快快速发展展，商品品市场繁繁荣兴旺旺，人民民的生活活水平不不断提高高，居民民购买力力不断增增强。这这为本项项目的开开发提供供了良好好的大环环境。三、本项目目周边环环境分析析（一）街区区功能描描述经过实地调调查统计计，在该该区域内内拥有城城市主干干道四条条，分别别为纬二二路、经经七路、经经二路和和经一路路；拥有有城市支支道六条条；拥有有银行、证证券、保保险等金金融网点点57个个，拥有有商场、超超市、专专业市场场等大型型商业场场所共115个，拥拥有学校校、书店店、图书书馆等文文化教育育场所118个，拥拥有各种种休闲娱娱乐场所所共422个，拥拥有写字字楼、宾宾馆等商商务机构构30个个。从绝对数量量上分析析，区域域内商业业场所的的数量相相对较少少。由于于泉城路路商业街街的商圈圈优势逐逐步突出出，加上上该区域域内人民民商场、XXXX商商场的营营业状况况每况愈愈下，商商业中心心逐步转转移到泉泉城路区区域。以以XXXX商场和和人民商商场为两两极，由由经四路路地下商商城相连连接而组组成的商商业带，成成为某市市的亚商商业圈。同时，区域域内金融融机构和和商务场场所的迅迅速发展展，使得得人流、物物流、资资金流都都在此集集中。因因此，该该区域的的商业中中心地位位正在下下降，而而作为中中心商务务区（CCBD）的的地位正正在上升升。（二）区域域人文环环境分析析本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不佳。居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。某市亚商圈的核心（三）商业业环境以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。XX路：城市主干道，纬二路以西为双向四车道，以东为双向六车道车流量为45辆/分钟，有12条公交线路。道路中心设有人行天桥。（四）道路路交通系系统XX路：城市支道，基本上是小吃一条街，很少有机动车通过。XX路：城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。道路比较完善，交通较为便利XX路：城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。（五）结论论本区域道路路干支交交错，可可直达城城市的各各个区域域，交通通较为便便利；区区域环境境状况一一般，现现代化的的建筑与与老建筑筑相互交交错；居居民素质质较高，购购买力较较强；有有较好的的商业基基础，具具备成为为中央商商务区的的条件。因因此，该该区域比比较符合合本项目目的条件件。四、区域市市场现状状判断（一）本区区域商圈圈范围界界定本区域商圈圈范围可可以向东东、向北北和向南南延伸，东东面可与与人防地地下商城城、人民民商场相相连接，南南面可以以接上经经七路的的繁华地地段，北北面可以以连通到到火车站站。本区区域商圈圈的范围围基本上上就是以以经四路路东段为为主，以以人民商商场和XXXX商商场为两两端，辐辐射周围围区域的的。（二）区域域内商业业网点分分布及竞竞争分析析1、商业网网点分布布在该区域内内，对我我公司项项目有直直接影响响的商业业网点有有7个，分分别是XXXX商商场、人人民商场场、人防防商城、万万隆超市市连锁店店（三个个分店）和和益康百百姓超市市。在分分布上，XXXX商商场、人人防商城城、人民民商场分分布在经经四路的的两侧，万万隆连锁锁超市的的三个分分店分布布在经七七路、小小纬二路路和馆驿驿街，益益康百姓姓超市分分布在经经五路和和纬三路路交叉口口。除此之外，对对我公司司项目有有间接影影响的商商业网点点有沃尔尔玛、银银座、嘉嘉华、华华联和大大润发的的天桥店店。其中中，沃尔尔玛超市市在泉城城路，银银座购物物广场在在泺源大大街，嘉嘉华商场场在，华华联商场场在，大大润发天天桥店在在堤口路路。2、竞争强强度分析析（1）人均均超市面面积分析析在本项目所所在的区区域，大大约包括括经二路路、馆驿驿街、魏魏家庄、XXXX和和经七路路共五个个街道办办事处，总总人口约约6.554万人人；区域域内所有有超市的的营业面面积大约约为61140平平方米，见见下表：街道办事处处人口（万人人）超市名称营业面积（mm2）经二路0.98人民商场超超市2100馆驿街0.94万畅超市2000魏家庄1.77万隆经七路路店800XXX1.64万隆小纬二二路店700经七路1.21万隆馆驿街街店400益康百姓超超市140共计6.54共计6140根据以上数数据计算算，该区区域内人人均超市市营业面面积仅为为0.0094平平方米，超超市营业业面积不不足以满满足居民民的购物物需要。居居民问卷卷调查的的结果也也显示，有有21.6%的的居民在在区域之之外的超超市如大大润发、华华联等购购物。（2）各超超市客流流量分析析从超市的客客流量分分析，沃沃尔玛以以其超强强的品牌牌吸引力力招徕了了最多的的顾客。在在本项目目的区域域内，人人民商场场的客流流最多，其其次是XXXX区区域的万万隆超市市和万畅畅超市。根根据对居居民的问问卷调查查，有227.99%的居居民经常常到人民民商场购购物，有有25%的居民民到XXXX购物物，与上上述的结结论是一一致的。（注注：以上上数据是是各超市市每100分钟的的客户流流量）（3）市场场饱和度度指数分分析根据区域内内各超市市的人流流量统计计，结合合居民平平均每次次购物的的金额，可可以计算算出区域域内各个个超市每每月的营营业额。结结果如下下表：超市名称每月营业额额（万元元）营业面积（mm2）单位面积营营业额（元元）人民商场超超市31021001476XXX万畅畅超市30220001512万隆经七路路店76800945万隆小纬二二路店1517002160万隆馆驿街街店8400189益康百姓超超市381402700共计88561401441同时，根据据对居民民的调查查分析，该该区域居居民家庭庭月消费费品支出出金额大大约为5521元元，被调调查者的的平均年年龄为335岁，平平均家庭庭人口数数为2.6人。由由此可知知，该区区域居民民人均月月消费品品支出金金额约为为2000元。按按总人口口6.554万计计算，区区域居民民月消费费品支出出总额达达约为113088万元。因此，该区区域饱和和卖场面面积应为为90777平方方米，但但目前该该区域已已有超市市面积大大约为661400平方米米，超市市饱和度度指数约约为0.32。可可以初步步判断该该区域超超市轻度度不饱和和。（三）本区区域商业业前景分分析1、区域内内商户对对其商业业前景的的看法在该区域内内，认为为商业前前景比较较好和很很好的商商户占118.22%，认认为商业业前景不不行的占占11.2%，而而有将近近70.7%的的商户认认为该区区域的商商业前景景一般，与与过去相相比有很很大的差差距。他他们认为为主要原原因在于于目前XXXX商商场经营营落后，产产品结构构单一且且不够档档次，无无法吸引引客户，也也不能带带动周边边的商业业发展。在调查对该该区域投投资回报报的信心心时，有有53.8%的的商户认认为很难难说，339.22%的商商户比较较有信心心。大部部分商户户认为，只只要XXXX商场场的经营营能够得得以改善善，他们们对该区区域商业业的重新新崛起还还是充满满信心的的。2、居民对对该区域域商业前前景的看看法根据问卷调调查结果果，居民民对该区区域的商商业前景景还是比比较乐观观的。认认为该区区域前景景还可以以、比较较好和很很好的居居民占666%以以上，认认为该区区域前景景不行的的只有99.1%，认为为该区域域商业前前景一般般的占224.55%。他他们普遍遍认为XXXX商商场产品品结构单单调，商商品不全全，服务务质量差差，而且且商品价价格贵，与与商品的的档次不不符。（四）区域域写字楼楼市场分分析1、区域内内写字楼楼市场总总体分析析本项目所在在区域为为某市政政府机关关集聚地地，靠近近火车站站，交通通便利。区区域内集集聚了明明珠国际际商务港港、汇宝宝大厦、鲁鲁能大厦厦等一大大批高档档的写字字楼，加加上区域域内的山山东宾馆馆、某宾宾馆、金金桥宾馆馆、山东东邮电宾宾馆等以以及多达达57个个的金融融网点，使使得整个个城市的的人流、物物流、资资金流汇汇集于此此，从而而推动该该区域成成为某市市的CBBD商务务中心。该该区域内内的写字字楼总体体状况如如下表所所示：已建成写字字楼在建写字楼楼在售/租写写字楼汇宝大厦齐鲁商会大大厦汇宝大厦鲁能大厦明珠国际商商务港恒昌大厦恒昌大厦泉景中房大大厦明珠国际商商务港东兴商住楼楼泉景中房大大厦其他东兴商住楼楼2、写字楼楼租售情情况分析析在该区域内内，在售售/租的的楼盘主主要有以以上图表表中的五五个，下下面的分分析就以以这五个个楼盘为为样本进进行。（1）租金金/售价价分析该区域内的的写字楼楼部分采采用出售售方式，部部分采用用出租方方式进行行营销，也也有部分分楼盘同同时采用用出售和和出租两两种方式式。具体体情况见见下表：楼盘名称租金平均售价XXX大厦厦3.5元/平米/天8080元元XXX大厦厦2.5元/平米/天6600元元XX商务港港6800元元XX大厦7000元元XX商住楼楼2.8元/平米/天其中需要说说明的是是，XXXX大厦厦目前只只采用出出租方式式经营而而不再出出售，XXXX大大厦目前前只出售售而不出出租，上上表中列列出它们们的租金金或售价价是这些些楼盘以以前执行行的租金金或售价价，可以以作为参参考。其其余楼盘盘的租金金和售价价都是目目前正在在执行的的价位。由以上的数数据分析析，区域域内写字字楼综合合区位、工工程进度度等方面面的差异异，其平平均售价价为68800元元/平方方米，平平均租金金水平为为2.55元/平平米/天天（注：写字楼楼只提供供简单装装修，不不提供办办公家具具和停车车）。（2）租售售比例分分析目前该区域域内写字字楼的租租售比例例大致如如下表：楼盘名称租售比例XXX大厦厦95%XXX大厦厦55%XX商务港港75%XX大厦30%XX商住楼楼0%整体上看，区区域内的的写字楼楼租售状状况相差差悬殊。其其中原因因在于XXXX大大厦已经经投入运运行将近近两年，租租售情况况自然较较好；XXX商务务港预计计到20005年年6月份份交付使使用，由由于市场场推广力力度特别别大，目目前已经经销售达达75%，应该该说也是是不错的的；XXX大厦建建成也有有一年多多的时间间，由于于工程质质量和市市场形象象的原因因，销售售情况比比较差；XX大大厦目前前接近竣竣工，但但在现场场没有售售楼部，销销售力度度不够，租租售比例例也比较较低；XXX商住住楼为鲁鲁能的职职工宿舍舍楼，目目前出租租的部分分只是其其下面的的一、二二、三层层，一层层作为商商用，二二层和三三层作为为写字间间出租，据据调查截截至目前前还没有有出租出出去。3、写字楼楼市场前前景从该区域写写字楼市市场的租租售情况况分析，总总体上看看写字楼楼的市场场前景还还是比较较好的。随随着经一一路的拓拓宽改造造，以及及区域内内众多高高档写字字楼的投投入使用用，势必必会带动动区域写写字楼市市场的发发展。从从另一方方面看，该该区域内内目前多多数写字字楼是采采用出售售方式经经营的，采采用出租租方式的的只有XXXX大大厦、XXX商住住楼和其其他一些些已经投投入使用用的写字字楼，而而且XXXX大厦厦已经基基本出租租完毕、XXX商住住楼没有有竞争力力。在这这种情况况下，采采用出租租方式的的写字楼楼会更受受市场的的欢迎。五、区域消消费者行行为分析析（一）区域域消费者者的人口口规模及及分布本项目位于于某市的的市中区区，是某某市的老老城区之之一。至至20003年底底，某市市常住总总人口5582.6万人人，市中中区常住住人口为为57.21万万人，占占某市全全部人口口的比例例为9.82%。本项项目所辐辐射区域域主要包包括该区区的经二二路、馆馆驿街、魏魏家庄、XXXX和和经七路路共五个个街道办办事处，总总人口约约6.554万人人。从人口分布布看，市市中区的的人口密密度要小小于AAA区、CCC区和和DD区区，仅为为0.221万人人/kmm2。就本本项目所所辐射的的区域而而言，人人口密度度约为00.266万人/km22，要高高于市中中区的平平均水平平。（二）区域域消费者者的购买买力分析析1、居民每每周购物物次数分分析由以上数据据可知，区区域内居居民每周周购物次次数在33次以下下的占有有79%，区域域内居民民每周购购物的平平均次数数为2.77次次。2、居民每每次购物物金额分分析根据调查，该该区域居居民每次次购物的的金额集集中在220660元，在在此区间间的居民民比例为为60.5%。经经过加权权计算，该该区域居居民每次次购物的的平均金金额为447.44元。3、居民家家庭月消消费零售售商品金金额分析析由下图可以以分析，该该区域居居民家庭庭每月消消费零售售商品的的金额在在7000元以下下所占比比例为881.33%，区区域居民民家庭每每月平均均消费零零售商品品的金额额为5221元，大大体上等等于平均均每周购购物次数数与每次次购物金金额乘积积的四倍倍。（三）区域域消费者者的购买买行为分分析1、对目前前购物条条件的态态度分析析经过调查，大大约有225.55%的居居民对目目前的购购物条件件不满意意。这些些因素主主要包括括购物环环境、店店员服务务态度、产产品质量量、价格格等，其其中购物物环境主主要指停停车、临临时歇脚脚、结账账等方面面存在的的困难。2、对商场场（超市市）的理理想距离离分析由于现代城城市道路路和交通通工具的的发展，距距离对居居民的购购物不再再产生决决定性的的影响。同同时，零零售业的的迅速发发展使得得居民能能够在最最近的地地方买到到理想的的商品。根根据调查查，有883%的的居民认认为商场场或超市市的理想想距离不不应大于于5000米。各各商场或或超市的的免费购购物班车车可以减减小距离离对居民民购物的的影响。3、居民购购物常用用交通工工具分析析很明显，居居民购物物最常用用的交通通工具是是公交车车，因此此，交通通是否便便利对一一个商场场或超市市具有很很大的影影响。其其次，有有27.9%的的居民习习惯于步步行去购购物，226%的的居民会会骑自行行车去逛逛商场。六、本项目目SWOOT分析析（一）SWWOT矩矩阵S（优势）1、区位2、交通3、知名度4、购买力W（劣势）1、人气 2、配套3、人口 4、竞争5、拆迁 6、运作7、现状O（机会）XXX商场与天上人间的合作T（威胁）1、非规划发展重点2、潜在竞争威胁3、不可预见因素（二）优势势分析根据对该区区域的调调查与分分析，本本项目所所拥有的的优势主主要体现现在以下下方面：1、区位优优势。本本项目位位于城市市的主干干道纬二二路与经经四路的的交汇处处，为某某市的亚亚商业中中心和商商务中心心区域，人人流、物物流、资资金流比比较集中中。2、交通条条件优越越。本项项目临近近主干道道，共有有22条条公交线线路能够够直接到到达XXXX，这这对开发发商铺来来说是得得天独厚厚的优势势。3、XXXX闻名全全国。作作为拥有有70多多年历史史的老字字号商场场，XXXX的知知名度是是相当高高的，每每年都有有众多的的外地顾顾客慕名名而来。4、区域居居民购买买力较强强。经调调查统计计，该区区域内每每年人均均超市消消费金额额近24400元元。而据据某市统统计局信信息，220033年全年年人均消消费支出出为83395.36元元，其中中所有食食品消费费支出占占总消费费支出的的31.1%，大大约为226000元。可可见该区区域居民民的消费费水平要要高于城城市的平平均水平平，购买买力也较较强。（三）劣势势分析本项目的劣劣势也十十分明显显，主要要体现在在：1、区域的的商业地地位在不不断下降降。由于于XXXX商场的的经营落落后，来来此处购购物的顾顾客越来来越少，也也无法带带动周边边商业的的发展，导导致该区区域“人气”渐失，商商业地位位不断下下降，形形成恶性性循环。2、配套设设施匮乏乏。由于于项目占占地面积积过小，无无法建造造大面积积的停车车场和休休闲广场场，使得得大量的的客流无无法保存存下来。本本项目处处于主干干道的交交叉口，必必须有足足够大的的广场才才能存住住过往的的客流和和车流，而而在目前前条件下下规划出出大面积积的停车车场难度度较大。3、区域的的人口密密度较小小，地广广人稀。前前面已经经提及，市市中区的的人口密密度仅仅仅高于历历城区和和长清区区，人口口总体规规模也一一般。另另据调查查，该区区域居民民收入相相差悬殊殊，一部部分低收收入的居居民根本本不去超超市购物物。4、周边竞竞争对手手众多。目目前，该该区域居居民购物物的超市市主要是是人民商商场的超超市、万万畅超市市和区域域内的小小型连锁锁超市，但但区域外外的大润润发、沃沃尔玛、嘉嘉华购物物广场、市市华联、银银座等都都对本项项目构成成竞争。5、拆迁工工作的困困难。该该项目拆拆迁会牵牵涉到产产权单位位达200多个，其其中不少少是目前前正在经经营的商商户，拆拆迁的阻阻力会非非常大，拆拆迁成本本也会比比较高。6、我公司司的运作作实力。我我公司的的主要业业务是超超市的运运作，对对于商业业房地产产尤其是是商场的的运作可可以说没没有经验验可以借借鉴，因因此在此此处开发发综合商商城对我我公司的的运作能能力是一一个挑战战。7、本项目目的现状状是：建建筑物比比较破旧旧，且布布局混乱乱；市场场管理不不善，在在热闹的的表面，使使人感到到无序且且档次较较低。（四）机会会分析属于本项目目的机会会并不多多，从目目前来看看，可以以利用的的机会是是XXXX商场和和北京一一家“天上人人间”娱乐公公司的合合作。XXXX商商场与“天上人人间”合作后后，商场场将由主主营零售售业改为为主营休休闲娱乐乐。若我我公司能能同时启启动这一一项目，则则能和“天上人人间”一起炒炒热XXXX商业业区，并并在经营营上互为为补充。这这样将从从很大程程度上促促进XXXX区域域商业的的发展，降降低项目目开发的的风险。（五）威胁胁分析1、XXXX区域属属于某市市的老城城区，并并非城市市规划发发展的重重点区域域，而且且由于各各方面原原因，本本项目要要得到市市领导的的极力帮帮助存在在很大不不确定性性。2、潜在竞竞争对手手的威胁胁。目前前某市已已经有不不少颇有有实力的的商业公公司在竞竞争，并并伺机扩扩张；同同时还有有许多外外地的公公司准备备进军某某，其中中也不乏乏国际知知名的商商业机构构，如法法国的殴殴尚、泰泰国的易易初莲花花等。3、其他的的不可预预见的因因素。政政府政策策的变化化，竞争争环境的的变化，以以及其他他一些不不可预见见的因素素都会有有可能对对本项目目形成威威胁。（六）对策策分析S（优势） W（劣势）O（机会） T（威胁）1、SO对对策（最最大与最最大对策策）即根据本项项目的优优势，最最大限度度地发挥挥的项目目的机会会，突出出卖点，利利用“优势”和“机会”产生的的“合力”，确定定项目开开发的相相关对策策。对本项目来来讲，要要抓住XXXX商商场的改改造之际际，迅速速介入XXXX北北部区域域的改造造，南北北呼应，以以建立巨巨大的XXXX改改造效应应，聚集集人气。同同时利用用该区域域在区位位、交通通、知名名度和居居民购买买力等方方面的优优势，推推动本项项目的顺顺利进行行。2、ST对对策（最最大对最最小对策策）即最大限度度的发挥挥项目优优势，弱弱化威胁胁。项目目的威胁胁主要来来自外部部因素，而而且具有有极大的的不确定定性，因因此，弱弱化威胁胁的最直直接的方方法就是是快速开开发，快快速清盘盘。对于于本项目目而言，潜潜在的威威胁和不不可预见见因素的的威胁可可以通过过快速开开发来降降低，政政府部门门的关系系需要通通过公关关手段来来加以解解决。XXX项目可行性报告33项目市场定位及规划建议3、WO对对策（最最小与最最大对策策）即最大限度度的发挥挥项目的的机会，把把劣势带带来的负负作用降降到最小小。可以通过如如下的途途径降低低劣势带带来的负负作用：与天上上人间联联合炒作作XXXX商业区区，提升升区域的的“人气”；完善善区域的的商业配配套设施施，提高高顾客的的满意度度；采用用灵活的的拆迁方方式，降降低拆迁迁的阻力力和成本本；采用用灵活的的开发方方式，降降低我公公司单独独开发商商场和写写字楼的的风险；实施现现代化的的经营管管理方式式，提高高商业运运作的效效率和商商场的活活力等。七、结论通过以上各各个方面面的分析析，我们们可以得得出以下下结论：该区域域是某市市的亚商商业中心心和CBBD商务务中心；居民的的素质较较高，购购买力较较强；该该区域超超市竞争争属于轻轻度饱和和；项目目本身存存在诸多多的优势势和劣势势、机会会和威胁胁等等。总的来说，该区域比较适合开发含大型超市在内的综合商城，但在具体的开发过程中有诸多的问题需要注意和解决。第二部分：项目市市场定位位及规划划建议一、项目市市场定位位根据区域的的优劣势势分析以以及某市市商业的的竞争格格局，本本项目的的市场定定位应是是面向大大众的，集集大型超超市、风风味小吃吃、休闲闲娱乐为为一体的的现代化化综合商商城。首先，本项项目的目目标市场场是大众众市场。在在已经形形成的竞竞争格局局中，银银座购物物广场和和贵和购购物中心心锁定的的是中高高端的客客户市场场，人民民商场和和XXXX商场的的目标市市场为大大众市场场。对本本项目而而言，没没有必要要改变原原来的市市场细分分和竞争争格局，将将目标市市场定位位在大众众市场也也符合对对项目的的功能定定位。其次，本项项目的功功能定位位是综合合商城。无无论从历历史经验验还是对对区域商商户的调调查都可可以认定定，该区区域做综综合商城城最为合合适。与与其他的的综合商商城相比比，XXXX商城城应突出出其富有有特色的的传统形形象，汇汇集全国国各地知知名的风风味小吃吃、推出出面向大大众的现现代化的的休闲娱娱乐，提提供丰富富多样的的大众化化商品等等等。第三，本项项目的风风格定位位是现代代化商城城。目前前XXXX商场经经营失败败的根本本原因就就是经营营方式落落后，不不符合人人们对现现代化商商城的期期望。因因此，本本项目一一旦推向向市场，必必须全面面改变人人们对XXXX商商场的落落后形象象，树立立起全新新的现代代化商场场的形象象。这就就需要在在项目的的建筑设设计、市市场推广广以及投投入运行行后的经经营方式式等方面面做出重重大的变变革。二、项目功功能策划划本项目的整整体功能能定位是是集大型型超市、风风味小吃吃、休闲闲娱乐等等为一体体的综合合商城。具具体的功功能策划划如下：1、项目为为多层商商场，地地下两层层，地上上六层，高高度约330米左左右。地地下两层层为停车车场，地地上部分分为商场场。2、地面上上一层为为商铺，主主营各地地风味小小吃；二二、三层层为大型型超市，即即超市超市市；四、五五层为服服装服饰饰经营层层，主营营大众化化的品牌牌服装服服饰；六六层为综综合配套套区，主主营休闲闲娱乐、运运动健身身等。三、竞争策策略建议议本项目的总总体竞争争策略为为差别化化竞争战战略。主主要体现现在：1、在项目目定位方方面，本本项目定定位于区区别于其其他商场场的富有有特色的的大众化化综合商商城，“特色”表现在在充分利利用XXXX的历历史文化化背景，注注重恢复复XXXX的历史史传统和和地域特特色，树树立一个个明确的的富含文文化内容容的现代代化商城城。2、在经营营业态的的选择上上，避开开与强大大竞争对对手的直直接竞争争，以经经营大型型超市、风风味小吃吃和大众众化的服服装服饰饰为主，主主推大众众化消费费。3、在目标标市场的的选择上上，将目目标客户户定位于于中等收收入的消消费者。在在该区域域甚至于于整个城城市中，中中等收入入的消费费者都是是最大的的顾客群群体，这这部分顾顾客也是是最有消消费潜力力的部分分。4、在商场场的运作作管理方方面，建建议引进进专业的的营销策策划机构构、物业业管理企企业等，帮帮助建立立独特的的市场形形象和良良好的社社会声誉誉。5、在招商商过程中中，严格格把握对对项目的的市场定定位，防防止为了了尽快回回笼资金金而随意意引进，导导致项目目形象的的模糊，使使得项目目的定位位失去意意义。四、建筑规规划建议议（一）要把把握的几几个原则则1、商业性性，即以以出售商商品为目目的，以以赢利为为目的；2、文化性性，建筑筑与文化化交融，形形成某市市的精神神建筑与与文化建建筑；3、开放性性，注重重对传统统文化和和外来文文化的吸吸收、延延伸和创创新；4、个性化化，形成成独特的的商业风风格和建建筑风格格；5、专业化化，商场场运作的的专业化化，建筑筑外观的的统一与与整齐；6、现代化化，将丰丰富的传传统文化化融入现现代化的的建筑当当中。（二）总体体设计要要点与设设计主题题XXX商业业区作为为某传统统文化商商业区的的核心，在在总体设设计要点点及设计计主题上上要准确确、大胆胆及突破破。作为为本项目目最大的的特色就就是商业业性；因因此，建建筑设计计概念与与设计主主题要新新颖、时时尚，倡倡导一种种现代与与文化的的商业性性建筑。1、功能要要点：购购物、休休闲、娱娱乐、民民俗展示示等；2、形象要要点：商商业性建建筑、文文化性建建筑、现现代化建建筑；3、设计主主题：人人气、财财气、喜喜气、闹闹气。（三）各项项技术经经济指标标建议用地面积XXXXmm2总建筑面积积地下停车场场XXXXmm2商场及配套套XXXXmm2共计XXXXmm2容积率XXXX（四）建筑筑形式及及风格建建议1、建筑形形态：多多层，建建议做六六层的商商场。2、建筑风风格：后后现代主主义的建建筑风格格，以粗粗线条勾勾画为主主，细部部处理可可以充分分体现文文化内涵涵，内部部装修可可以注重重文化的的含量。项目经济效益及社会效益分析3、建筑色色彩：目目前该区区域的办办公楼多多为银灰灰色，居居民建筑筑多为砖砖青色，XXXX商商场主楼楼为砖红红色。为为从区域域的灰色色中脱颖颖而出，建建议本项项目主色色调使用用淡黄色色，既能能与XXXX商场场相协调调，又能能体现出出特有的的现代气气息。第三部分：项目经经济效益益及社会会效益分分析一、项目基基本技术术经济指指标1、 总占占地面积积：XXXXXmm2 规划可可用面积积：XXXXXmm2拆迁建筑面面积：XXXXXXm2 2、 总建建筑面积积：XXXXXmm2 商场及及配套：XXXXXm22 地地下停车车场：XXXXXXm23、 容积积率：XXXXXX二、项目投投资估算算序号项 目目单方费用（元元）投资额（万万元）备 注注一、土地费用1基本地价2土地出让金金3契税4拆迁安置费费用5总计二、基本建设投投资1前期工程费费2房屋开发费费2.1建安费2.2附属工程费费2.3室外工程费费3总计三、经营设备投投资四、项目开办费费五、期间费用1管理费用2财务费用3招商费用六、其他费用七、不可预见费费总 计根据上表估估算，项项目总投投资为XXXXXX万元。按按建筑面面积计算算，单方方建筑面面积成本本达到XXXXXX元；除除去地下下停车场场不能带带来收益益之外，商商场单方方建筑面面积的成成本达到到XXXXX元。三、项目资资金筹措措方案项目在投入入运行前前需要投投入近XXX亿元元，资金金来源主主要有如如下三个个部分：1、银行贷贷款：XXXXXX万元2、自有资资金：XXXXXX万元3、工程队队等垫支支：XXXXX万万元土地费用第第一期支支付XXX%，以以后分期期支付；建设投投资先由由工程队队垫支，待待项目完完工后清清算。四、项目收收益预测测项目收益主主要包括括以下两两个部分分：1、商铺租租金收益益按照区域内内同类商商场的租租金水平平，预计计本项目目一层的的租金水水平能够够达到XXX元/平米/天；二二、三层层为超市市超市，不不计算租租金收益益；预计计四层的的租金能能够达到到XX元/平米/天；五五、六层层的租金金每平米米每天能能够达到到依次为为XX元和和XX元。经经加权平平均计算算，本项项目能够够实现的的租金水水平为XXX元/平米/天，扣扣除其中中的水、电电、暖、冷冷、物业业管理等等经营费费用，净净租金收收益约为为XX元/平米/天。除去超市超超市大约约占XXXXX平平米外，本本项目可可出租面面积为XXXXXX平米，平平均出租租率设定定为XXX%，则则本项目目的年租租金收益益为：XXXX平平米×XX%×X元/平平米/天天×3600天 = XXXXX万万元2、超市的的经营收收益按照正常年年数值，估估