第七章 房地产项目控制控制 潘蜀健bqqq.docx

第七章 房地地产项目目合同控控制第一节 项目目合同概概述一、合同同的概念念合同泛指指一切确确定权利利义务关关系的协协议，中中华人民民共和国国合同法法规定定“合同是是平等主主体的自自然人、法法人、其其他组织织之间设设立、变变更、终终止民事事权利义义务的协协议”。合同同具有如如下特点点。1.合同同是当事事人协商商一致的的协议，是是双方或或多方的的民事法法律行为为；2.合同同的主体体是自然然人、法法人和其其他组织织等民事事主体；3.合同同的内容容是有关关设立、变变更和终终止民事事权利义义务关系系的约定定，通过过合同条条款具体体体现；4、合同同须依法法成立，只只有依法法成立的的合同对对当事人人才具有有法律效效力。二、合同同的订立立合同的订订立是指指合同当当事人依依法就合合同内容容经过协协商，达达成协议议的法律律行为。合合同法对对合同订订立的基基本法律律要求作作出了明明确规定定。（一）当当事人主主体资格格合同法法规定定：订立立合同的的当事人人，应当当具有相相应的民民事权利利能力和和民事行行为能力力。合同同主体包包括自然然人、法法人和其其他组织织。对于于自然人人而言，具具有完全全民事行行为能力力的人可可以订立立一切法法律允许许自然人人作为合合同主体体的合同同；限制制民事行行为能力力的人，只只能订立立一些与与其年龄龄、智力力、精神神状况相相应或纯纯获得利利益的合合同，其其他的合合同则应应由法定定代理人人代订或或经法定定代理人人同意签签订。对对于法人人和其他他组织而而言，自自依法成成立或经经核准登登记后，便便具有民民事权利利能力和和民事行行为能力力，但各各个 法法人或其其他组织织，因其其设立的的目的、宗宗旨、业业务活动动范围的的不同，而而决定了了其所具具有的民民事权利利能力和和民事行行为能力力亦互不不相同。法法人和其其他组织织只有在在其权利利能力行行为能力力的范围围内订立立合同，才才具有合合同主体体的资格格。当事人也也可委托托代理人人订立合合同。代代理人订订立合同同时，应应向对方方出具被被代理人人签发的的授权委委托书。如如果行为为人没有有代理权权、超越越代理权权或者代代理权终终止后，以以被代理理人名义义订立的的合同，未未经被代代理人追追认，则则对被代代理人不不发生效效力，由由行为人人承担责责任。但但协议对对方有理理由相信信行为人人有代理理权的，该该代理行行为有效效。（二）合合同的形形式合同形式式是指合合同当事事人所达达成协议议的表现现形式，是是合同内内容的载载体。合合同法规规定合同同有书面面、口头头和其他他形式等等三种形形式。1.口头头合同：当事人人只以口口头语言言的意思思表示达达成协议议，而不不以文字字表述协协议内容容的合同同。2.书面面合同：当事人人以文字字表述协协议内容容的合同同。书面面合国既既可成为为当事人人履行合合同的依依据，一一旦发生生合同纠纠纷又可可成为证证据，便便于确定定责任，能能够确保保交易安安全。是是合同的的主要形形式书面面形式又又包含合合同书、信信件和数数据电文文等三种种，合同同书是指指记载合合同内容容的文书书；信件件是指当当事人记记载合同同内容的的往来信信函；数数据电文文包括电电报、电电传、传传真、电电子数据据交换和和电子邮邮件所表表述的合合同。3.其他他形式的的合同是是指以当当事人的的行为或或者特定定情形推推定成立立的合同同。合同法法在合合同形式式的规定定上，明明确了当当事人有有合同形形式的选选择权，但但基于对对重大交交易安全全考虑，对对此又进进行了一一定的限限制，明明确规定定法律、行行政法规规规定采采用书面面形式的的，应当当采用书书面形式式，当事事人如果果未采用用书面形形式，则则合同不不成立。（三）合合同的内内容合同内容容是指据据以确定定当事人人权利、义义务和责责任的具具体规定定，通过过合同条条款具体体体现。按按照合同同自愿原原则，合合同法规规定：合合同内容容由当事事人约定定，同时时，为了了起到合合同条款款的示范范作用，规规定合同同一般应应包括：当事人人的名称称或者姓姓名和住住所、标标的、数数量、质质量、价价款、期期限、违违约责任任、争议议解决办办法等内内容。（四）合合同订立立的方式式合同订立立的方式式是指合合同当事事人双方方依法就就合同内内容达成成一致的的过程。合合同法规规定，当当事人订订立合同同采取要要约、承承诺方式式。1.要约约要约是希希望和他他人订立立合同的的意思表表示。在在要约中中，提出出要约的的一方为为要约人人，要约约发向的的一方为为受要约约人。根根据合合同法的的规定，要要约应当当具备以以下条件件。内容确定定；要约一旦旦经受要要约人承承诺，要要约人即即受该意意思表达达的约束束。如果当事事人一方方所作的的是希望望他人向向自己发发出要约约的意思思表示则则为要约约邀请，或或称为要要约引诱诱，而不不是要约约。比如如寄送价价目表、拍拍卖公告告、招标标公告、招招股说明明书等。合同法法规定定，要约约到达受受要约人人时生效效。合合同法对对要约效效力作出出了如下下规定。1）要约约的撤回回：要约约可以撤撤回。撤撤回要约约的通知知应当在在要约到到达受要要约人之之前或者者与要约约同时到到达受要要约人。这这时要约约并没有有生效。2）要约约的撤销销：撤销销要约是是指要约约生效后后，在受受要约人人承诺之之前，要要约人通通过一定定的方式式，使要要约的效效力归于于消灭。合合同法规规定，要要约可以以撤销。撤撤销要约约的通知知应当在在受要约约人发出出承诺通通知之前前到达受受要约人人。同时时，合合同法也也规定了了不得撤撤销要约约的情形形。要约约人确定定了承诺诺期限或或者以其其他形式式明示要要约不可可撤销；或者受受要约人人有理由由认为要要约是不不可撤销销的，并并已经为为履行合合同作了了准备工工作。（3）要要约失败败要约失效效即要约约的效力力归于消消灭。合合同法规规定了要要约失效效的四种种情形。拒绝要约约的通知知到达要要约人；要约人人依法撤撤销要约约；承诺诺期限届届满，受受要约人人未作出出承诺；受要约约人对要要约的内内容作出出实质性性变更。2.承诺诺（1）承承诺的概概念承诺是受受要约人人同意要要约的意意思表示示。根据据合同同法规规定，承承诺生效效应符合合以下条条件：1）承诺诺必须由由受要约约人向要要约人作作出。因因为要约约生效后后，只有有受要约约人取得得了承诺诺在资格格。2）承诺诺的内容容应当与与要约的的内容相相一致。要要约失效效的原因因之一是是受要约约人对要要约的内内容作出出实质性性变更。有有关合同同标的、数数量、质质量、价价款或者者报酬、履履行期限限、履行行地点和和方式、违违约责任任和解决决争议方方法等的的变更，是是对要约约内容的的实质性性变更。3）受要要约人应应当在承承诺期限限内作出出承诺。如如果受要要约人未未在承诺诺期限内内作出承承诺，则则要约人人就不再再受其要要约的拘拘束。对对此，合合同法规规定了两两种情况况：如果果受要约约人超过过期限发发出承诺诺的，除除非要约约人及时时通知受受要约人人该承诺诺有效的的以外，则则为新要要约；如如果受要要约人虽虽在承诺诺期限内内发出承承诺，按按照通常常情形能能够及时时到达要要约人，但但因其他他原因承承诺到达达要约人人时超过过承诺期期限的，要要约人应应及时通通知受要要约人承承诺超过过期限，承承诺无效效，否则则，该承承诺有效效。（2）承承诺的效效力合同法法规定定：承诺诺通知到到达要约约人时生生效。承承诺生效效时合同同即告成成立，合合同法对对合同成成立的时时间规定定了四种种情况。1）承诺诺通知到到达要约约人时生生效；2）当事事人采用用合同书书形式订订立合同同的，自自双方当当事人签签字或者者盖章时时合同成成立；3）当事事人采用用信件、数数据电文文等形式式订立合合同的，可可以在合合同成立立之前要要求签订订确认书书。签订订确认书书时合同同成立；4）法律律、行政政法规规规定或者者是当事事人约定定采用书书面形式式订立合合同，当当事人未未采用书书面形式式但一方方已经履履行主要要义务，对对方接受受的，该该合同成成立。（3）承承诺的撤撤回合同法法规定定承诺可可以撤回回。撤回回承诺的的通知应应当在承承诺通知知到达要要约人这这前或者者与承诺诺通知同同时到达达要约人人。三、合同同及合同同管理在在项目中中的地位位和作用用（一）合合同在项项目中的的作用合同是项项目运行行的基础础，完备备的项目目合同体体系规范范、规定定着项目目所有参参与方、关关联者的的关系、权权力、利利益和责责任，它它是一切切有关项项目行为为的依据据，这些些作用具具体体现现在如下下方面。1.合同同详细而而具体地地规定着着项目任任务的有有关问题题。（1）责责任人：规定着着项目任任务的实实施责任任者；（2）规规模与范范围：规规定着项项目任务务的工程程量、工工作量、界界限、地地域等规规模与范范围；（3）功功能、性性能、质质量和工工期：规规定着项项目任务务应达到到的质量量标准、开开始和截截止日期期、应实实现的功功能和应应具备的的性能；（4）价价格及付付款方式式：规定定着项目目任务的的单价、总总价、结结算方式式和付款款方式；（5）责责任：规规定着项项目所有有相关者者的责任任。2.合同同确定了了项目的的组织关关系，它它规定着着项目参参加者各各的责权权利关系系和工作作任务的的分配情情况，它它直接影影响着整整个项目目组织和和管理系系统的形形态和运运作。3.合同同作为项项目任务务委托和和承接的的法律依依据，是是项目实实施过程程中双方方的最高高行为准准则。项项目过程程中的一一切活动动都是为为了履行行合约，都都必须按按合同办办事，双双方的行行为主要要靠合同同来约束束。合同同具有法法律效力力，受到到法律的的保护和和制约。4.合同同将项目目所涉及及到的生生产、材材料和设设备供应应、运输输、各专专业设计计和施工工的分工工协作关关系联系系起来，协协调并统统一项目目各参加加者的行行为。合合同和它它的法律律约束力力为项目目工程施施工和管管理提供供了保障障，同时时它又是是强有力力的项目目控制手手段。5.合同同是项目目过程中中双方争争执解决决的依据据。争执执的判定定以合同同作为法法律依据据，争执执的解决决方法和和解决程程序由合合同规定定。（二）合合同管理理与控制制的主要要职能合同管理理与控制制是指项项目实施施过程中中对合同同策划、合合同签订订及合同同执行实实施的有有效控制制和管理理。合同同管理贯贯穿于项项目的全全过程，对对整个项项目的顺顺利实施施和项目目目标的的顺利实实现起着着控制与与保障作作用，是是项目管管理与控控制的核核心内容容。合同管理理与控制制的主要要职能体体现在如如下几方方面。1.确立立项目中中的主要要合同关关系，策策划项目目合同体体系项目的开开发建设设过程是是一个复复杂的社社会生产产过程，一一般而言言，这个个过程可可大致可可划分为为投资机机会研究究、项目目策划、可可行性研研究、项项目勘察察设计、施施工、交交付使用用、管理理和运营营等若干干环节。这这些环节节，需投投入和占占用大量量的资源源，涉及及众多的的部门。合合同管理理者首先先就是要要界定这这些关系系，策划划整个项项目的合合同体系系。2.签订订合同，明明确双方方的权力力、责任任和义务务，界定定双方的的法律关关系。项目经济济活动过过程中所所有参与与方之间间的法律律关系及及其在项项目中的的权力、责责任和义义务是依依赖合同同确立的的。项目目合同管管理与控控制的另另一重要要职能就就是依据据合同法法和项目目合同涉涉及到的的内容及及环境条条件，与与合同方方签约（签签订合同同），通通过合同同这一法法定程序序，明确确双方的的权力、责责任和义义务，界界定相互互间的法法律关系系。3.执行行合同，监监督双方方在履行行各自的的权力、责责任和义义务时出出现的偏偏差或违违约行为为。项目合同同的执行行是随着着项目进进展而不不断发生生的复杂杂过程。由由于项目目运作环环境及条条件的不不确定性性，项目目合同执执行也面面临着巨巨大的不不确定性性，合同同执行的的监督与与控制便便面临着着繁重的的任务，构构成项目目管理与与控制的的核心内内容，成成为确保保项目目目标顺利利实现的的关键环环节。4.合同同的变更更，修订订或调整整由于合同同环境与与合同条条件的变变化，合合同双方方当事人人可在协协商一致致的条件件下，依依法对合合同的内内容（如如合同约约定的标标的物的的数量、质质量标准准、合同同履行期期限、履履行方式式等）进进行修订订或调整整。一般般而言，合合同变更更不涉及及已履行行的部分分，而只只对未履履行的部部分进行行变更。所所有的合合同变更更只能发发生在合合同履行行之前，因因而，项项目合同同管理与与控制部部门的重重要职能能之一便便是依据据合同的的履约情情况，合合同环境境及合同同条件的的变化，向向各层次次管理人人员提供供合同执执行情况况的报告告，提出出合同变变更的方方案。5.索赔赔与违约约责任索赔是指指合同一一方对自自己已经经受到的的损失进进行的追追索，由由于项目目运行的的复杂性性，业主主与承包包商之间间、承包包商与分分包商之之间、业业主与供供应商之之间、承承包商与与供应商商之间、承承包商与与保险公公司之间间都可能能发生索索赔。索索赔管理理便成为为合同管管理与控控制的重重要职能能。违约责任任是指合合同双方方当事人人任何一一方违约约后，依依照法律律规定或或合同约约定必须须承担的的法律制制裁。合合同法明明确规定定，“当事人人一方违违约后，对对方应采采取适当当措施防防止损失失的扩大大；没有有采取适适当措施施致使损损失扩大大的，不不得就扩扩大的损损失要求求赔偿”。因而而，合同同管理与与控制的的职能除除了监督督合同的的履行情情况，就就合同方方的违约约行为提提出并追追究违约约责任外外，还要要依照实实际情况况采取适适当措施施，避免免损失的的进一步步扩大。第二节 项目目合同控控制一、项目目中的主主要合同同关系房地产项项目从投投资机会会研究、市市场分析析、项目目策划、可可行性研研究、项项目实施施、交付付使用到到运营与与管理，在在其漫长长而复杂杂的过程程中，涉涉及到众众多的经经济关系系，这些些关系便便依靠合合同来维维系成一一个复杂杂的网络络。项目目实施过过程本身身就是合合同的签签订与履履行过程程。在这这个错踪踪复杂的的合同网网络关系系中 ，业业主（投投资主体体）与承承包商构构成了两两个最重重要的节节点。（一）业业主的主主要合同同关系业主作为为项目（或或服务）的的买方，是是项目所所有者，他他可能是是政府、企企业、其其他投资资者，或或几个企企业的组组合，或或政府与与企业的的组合（例例如合资资项目，BBOP项项目的业业主），投投资一个个项目，通通常委派派一个代代理人（或或代表）以以业主的的身份进进行项目目的经营营管理。业主根据据对项目目的需求求，确定定项目的的整体目目标。这这个目标标便是所所有相关关合同的的核心。要实现项项目总目目标，业业主必须须将项目目的勘察察、设计计、各专专业工程程施工、设设备和材材料供应应、建设设过程的的咨询与与管理等等工作委委托出去去。他们们之间的的关系，便便是通过过如下的的合同来来界定与与维系的的。1.咨询询（监理理）合同同业主与咨咨询（监监理）公公司签订订的合同同为咨询询（监理理）合同同。咨询询（监理理）公司司受委托托，承担担项目可可行性研研究、设设计监理理、招标标和施工工阶段监监理等某某一项或或某几项项工作。2.勘察察设计合合同业主与勘勘察设计计单位签签订的合合同为勘勘察设计计合同。勘勘察设计计单位受受委托承承担项目目的地质质勘察和和设计工工作。3.供应应合同在项目实实施过程程中，由由业主负负责提供供的材料料和设备备，通过过与有关关的材料料和设备备供应商商签订供供应（采采购）材材料与设设备合同同，委托托供应商商负责提提供。4.工程程施工合合同业主与承承包商签签订工程程施工合合同，由由一个或或几个承承包商受受委托承承包或分分别承包包项目的的土建、机机械安装装、电器器安装、装装饰、通通讯等工工程施工工。5.贷款款合同业主与金金融机构构签订的的合同为为贷款合合同。由由金融机机构按合合同要求求负责向向业主提提供资金金保证。按按照资金金来源的的不同，有有不同的的合同形形式。在一般建建设项目目中业主主的主要要合同关关系如图图7-11所示。供应单位1金融机构承包商1勘察设计院咨询（监理）单位业主供应单位n承包商n图7-11 业业主的主主要合同同关系按照项目目的工程程承包方方式和范范围不同同，业主主可能订订立许多多份合同同。例如如将工程程分专业业、分阶阶段委托托，将材材料和设设备供应应分别委委托，也也可能将将上述委委托以各各种形式式合并，如如把土建建和安装装委托给给一个承承包商总总承包，把把整个设设备供应应委托给给一个成成套设备备供应商商；当然然业主还还可以与与一个承承包商订订立总承承包合同同（一揽揽子承包包合同），由由该承包包商负责责整个工工程的设设计、供供应、施施工，甚甚至管理理等工作作。不同同合同的的项目（工工作）范范围和内内容会有有很大区区别。（二）承承包商的的主要合合同关系系承包商是是项目工工程施工工的具体体实施者者，是承承包合同同的执行行者。任任何承包包商都不不可能、也也不必具具备所有有专业工工程的施施工能力力、材料料和设备备的生产产和供应应能力，他他同样需需要将许许多专业业工作委委托出去去，所以以承包商商常常又又有自己己复杂的的合同关关系。1.分包包合同对于一些些大的工工程，承承包商常常常要与与其他承承包商合合作才能能完成总总包合同同责任。总总承包商商把从业业主那里里承接到到的工程程中的某某些分项项工程或或工作分分包给另另一承包包商来完完成，与与他签订订分包合合同。总总承包商商在总承承包合同同下可能能订立许许多分包包合同，而而分包商商仅完成成他所分分包的工工程，向向总承包包商负责责，与业业主无合合同关系系。2.供应应合同承包商为为采购和和供应项项目所必必要的材材料和设设备，与与供应商商签订供供应合同同。3.运输输合同承包商为为解决材材料和设设备的运运输问题题而与承承运单位位签订的的合同。4.加工工合同承包商将将建筑构构配件、特特殊构件件加工任任务委托托给加工工承揽单单位而签签订的合合同。5.租赁赁合同在项目工工程施工工中承包包商需要要许多施施工设备备、运输输设备、周周转材料料。有些些设备、周周转材料料在现场场使用率率较低，自自己购置置又需要要大量资资金投入入而自己己又不具具备相应应的经济济实力时时，可以以采用租租赁方式式，与租租赁单位位签订租租赁合同同。6.劳务务供应合合同承包商与与劳务供供应商之之间签订订的合同同，由劳劳务供应应商向项项目提供供劳务。7.保险险合同承包商按按施工合合同要求求对工程程进行保保险，与与保险公公司签订订保险合合同。上述承包包商的主主要合同同关系如如图7-2所示示。承包包商的这这些合同同都与工工程总承承包合同同相关，都都是为了了完成承承包合同同规定的的任务而而签订的的。保险公司业主分包商1承包商运输单位分包商n劳务供应商材料供应商加工承揽单位租赁单位图7-22 承包包商的主主要合同同关系二、项目目合同策策划项目合同同策划是是指项目目合同关关系确定定、合同同体系构构建、合合同种类类选择、合合同条件件选择以以及重要要合同条条款的确确定等一一系列构构思、规规划、计计划、决决策安排排活动过过程。这这里面既既有涉及及全局的的战略性性考虑，也也有具体体安排的的技术性性工作。一一般而言言，项目目合同策策划主要要解决如如下问题题。1.合同同规模和和合同范范围的确确定；2.合同同形式和和合同种种类的选选择；3.合同同条件的的拟定；4.重要要合同条条款的选选择。合同范围围指合同同所涉及及到的项项目内容容、规模模（工程程量、工工作量等等）。项项目合同同的范围围取决于于项目的的分标范范围，是是由项目目的分标标策划确确定的。项目的分分标策划划就是关关于项目目任务分分解为多多少包（或或多少标标段）的的策划。项项目分标标和任务务的发包包委托为为保证项项目总体体目标的的实现奠奠定了基基础，历历来是项项目战略略决策的的重要内内容。项项目分标标方案决决定着项项目合作作的数量量及项目目管理的的组织架架构和管管理形式式，对项项目实施施过程和和项目管管理与控控制过程程产生着着决定性性的影响响；项目目分标方方案决定定着每个个合同的的规模和和范围，正正确的分分标和合合同策划划能摆正正项目过过程中的的各有关关方的责责、权、利利和法律律关系，从从而保正正项目的的顺利实实施。常常见的分分标方式式有如下下两种。1.分阶阶段、分分专业平平行分标标即业主将将项目的的设计、设设备供应应、土建建施工、设设备安装装、装饰饰等工程程分别委委托给不不同的承承包商。这这种形式式的分标标，具有有如下特特点。（1）在在项目实实施过程程中，业业主将面面对众多多的承包包商，管管理跨度度大，协协调关系系比较复复杂，需需要有较较强的项项目协调调与控制制能力。（2）整整个项目目划分为为较多的的子项目目，发包包给多个个承包商商，便于于业主对对项目实实施较严严密的直直接控制制，有利利于项目目目标的的实现。（3）采采用这种种方式，项项目计划划的安排排必须周周全，细细致；项项目的设设备必须须准确、明明晰，以以便于合合同范围围的确定定、责任任界限的的界定。2.全包包（统包包、一览览子承包包或“设计施工供应”总承包包）即由一个个承包商商承包项项目工程程的全部部工作，包包括项目目的设计计、供应应和各专专业工程程的施工工，承包包商向业业主承担担全部工工程责任任。这种种方式的的分标具具备如下下特点。1.全包包的分标标形式可可以大大大减少业业主面对对的承包包商的数数量，从从而大幅幅降低项项目实施施过程中中业主管管理的难难度和复复杂程度度。2.便于于项目形形成统一一的管理理体系，避避免多头头管理、多多方面控控制带来来的混乱乱。有利利于项目目整体效效益和效效率的提提高。3.不利利于业主主对项目目的直接接控制与与管理。（二）合合同种类类的选择择现实社会会经济活活动过程程中，具具体项目目合同环环境、合合同条件件及合同同双方的的情况千千差万别别，所签签订的合合同也互互不相同同。为了了便于分分析，人人们按合合同的计计价方式式把它们们分为单单价合同同，固定定总价合合同、成成本加酬酬金合同同及目标标合同等等四类。不不同类的的合同，有有不同的的应用条条件，不不同的权权力和责责任分配配，不同同的付款款方式以以及不同同的风险险承担，在在合同类类型选择择时应视视项目的的具体情情况而慎慎重选择择。1.单价价合同单价合同同是最常常见的合合同类型型，适用用范围广广，如FFIDIIC的工工程施工工合同、我我国的建建设工程程施工合合同主要要是这类类合同。在在这种合合同中，承承包商仅仅按合同同规定承承担报价价的风险险，即对对报价（主主要为单单价）的的正确性性和适宜宜性承担担责任；而工程程量变化化的风险险由业主主承担。由由于风险险分配比比较合理理，能够够适应大大多数项项目，能能调动承承包商和和业主双双方的管管理积极极性。单单价合同同又分为为固定单单价和可可调单价价等形式式。单价合法法的特点点是单价价优先，业业主在招招标文件件中给出出的工程程量表中中的工程程量是参参考数字字，而实实际合同同价款按按实际完完成的工工程量和和承包商商所报的的单价计计算。在在单价合合同中应应明确编编制工程程量清单单的方法法和工程程量的计计量方法法。2.固定定总价合合同固定总价价合同以以一次包包死的总总价格委委托承包包，除了了设计上上有重大大变更，一一般不允允许调整整合同价价格。所所以在这这类合同同中承包包商承担担了全部部的工程程量和价价格风险险。在现现代项目目工程中中，特别别在合资资项目中中，业主主喜欢采采用这种种合同形形式，因因为双方方结算方方式较为为简单、省省事，承承包商索索赔机会会较少（但但不可能能根除索索赔）。在在正常情情况下，可可以免除除业主由由于要追追加合同同价款、追追加投资资带来的的麻烦。3.成本本加酬金金合同成本加酬酬金合同同是与固固定总价价合同截截然相反反的合同同类型。项项目最终终的合同同价格按按承包商商的实际际成本加加一定比比率的酬酬金（间间接费）计计算。在在合同签签订时不不能确定定一个具具体的合合同价格格，只能能确定酬酬金的比比率。由由于合同同价格按按承包商商的实际际成本结结算，所所以在这这类合同同中，承承包商不不承担任任何风险险，而业业主承担担了全部部工程量量和价格格风险，所所以承包包商在项项目中没没有成本本控制的的积极性性，常常常不仅不不压缩成成本，相相反期望望提高成成本以提提高自己己的经济济效益。这这样会损损害项目目的整体体效益。所所以这类类合同的的使用应应受到严严格限制制，通常常应用于于如下情情况。在这类合合同中，合合同条款款应十分分严格。业业主应加加强对项项目的控控制，参参与项目目方案（如如施工方方案、采采购、分分包方案案等）的的选择和和决策，否否则容易易造成损损失。同同时，合合同中应应明确规规定成本本后的开开支和间间接费支支付的范范围，规规定业主主有权对对成本开开支作、监监督、审审查和决决策。4.目标标合同目标合同同广泛应应用于工工业项目目、研究究和开发发项目、军军事工程程项目中中。它是是固定总总价合同同和成本本加酬金金合同的的结合和和改进形形式。在在这些项项目中承承包商在在项目可可行性研研究阶段段，甚至至在目标标设计阶阶段就介介入项目目，并以以全包的的形式承承包项目目。目标合同同也有多多种形式式，通常常合同规规定承包包商对项项目建成成后的生生产能力力（或使使用功能能），总总成本（或或总价格格），工工期目标标承担责责任。如如果项目目投产后后一定时时间内达达不到预预定的生生产能力力，则按按一定的的比例扣扣减合同同价格；如果工工期拖延延，则承承包商承承担工期期拖延违违约金。如如果实际际总成本本低于预预定总成成本，则则节约的的部分按按预定的的比例给给承包商商奖励；反之，超超支的部部分由承承包商按按比例承承担。如如果承包包商提出出合理化化建议被被业主认认可，该该建议方方案使实实际成本本减少，则则合同价价款总额额不予减减少，成成本节约约的部分分业主与与承包商商分成。目标合同同能够最最大限度度地发挥挥承包商商项目管管理的积积极性，适适用于项项目范围围没有完完全界定定或预测测风险较较大的情情况。（三）合合同条件件及重要要合同条条款的选选择合同条件件是合同同文件最最重要的的组成部部分，项项目实践践中，业业主可按按需要自自己（或或委托）起起草合同同协议书书以选择择合同条条件，也也可选择择标准的的合同以以确定合合同条件件，或按按具体情情况及自自己的需需要通过过特殊附附加条款款对标准准合同文文件进行行修订、补补充、限限定，以以选择相相应的合合同条件件。合同条款款及合同同条件的的具体内内容，是是合同策策划时应应重点考考虑的内内容。在在一般的的房地产产项目合合同策划划时，需需重点研研究如下下内容。1.合同同争执仲仲裁的地地点及程程序；2.项目目付款方方式；3.合同同价格调调整的条条件、范范围、程程序和方方法；4.合同同双方风风险的分分担；5.对承承包商（或或供应商商）的激激励措施施；6.业主主的控制制权力（成成本控制制、工期期控制、质质量控制制）和对对项目失失控状态态的处置置权力；7.合同同双方的的诚信条条件（保保函、保保证金、押押金）；8.违约约处罚规规定、仲仲裁条款款。（四）各各相关合合同的协协调同一项目目将面对对众多的的关联者者，业主主为同一一项目将将签订一一系列的的合同。这这些合同同构成一一个关系系的网络络，它把把众多的的关联者者通过合合同的形形式拧结结在一起起，共同同保障项项目的实实现，共共担项目目的风险险、共享享项目的的利益，这这就要保保证这些些合同之之间是相相互协调调一致的的，具有有较好的的相容性性和一致致性。因因而，项项目合同同策划的的另一重重要任务务就是全全面而系系统地审审视项目目各种合合同的内内容及条条款规定定，确保保其相容容性、一一致性以以及与项项目目标标的一致致性。为为此，任任何一个个项目在在合同控控制中必必须做到到如下两两点。（1）必必须建立立整个项项目统一一的合同同体系，项项目所有有的合同同必须纳纳入统一一的计划划体系中中统筹安安排，不不得各行行其事；（2）必必须建立立整个项项目合同同策划与与控制的的统一机机制，形形成完整整、系统统的项目目合同控控制机制制。三、项目目合同实实施过程程中的控控制合同定义义了项目目委托的的范围和和应达至至的目标标，正是是一系列列的合同同，构建建了项目目总体目目标实现现的基础础。因而而项目合合同控制制贯穿在在项目实实施过程程的始终终，项目目合同控控制实质质上与项项目控制制的其他他主体内内容（成成本控制制、工期期控制、质质量控制制、风险险控制等等）是密密不可分分的统一一体。在项目合合同实施施过程中中，业主主对合同同的控制制工作主主要有：合同实实施监督督、合同同跟踪、合合同诊断断和合同同效果后后评价。（一）合合同实施施监督合同实施施监督是是指对合合同履行行情况进进行的检检查与监监督。合合同实施施监督是是合同顺顺利实现现的保证证。在项项目实施施过程中中，业主主方的合合同实施施监督工工作主要要有如下下几项。1.落实实合同实实施计划划，为实实施部门门提供必必要的条条件；2.协调调各有关关方（业业主、监监理工程程师、承承包商、施施工单位位、材料料及设备备供应商商等等）之之间的关关系；3.即时时发现和和解决合合同执行行过程中中出现的的问题，如如合同责责任争执执、项目目活动在在空间、时时间和资资源条件件上的冲冲突等；4.协调调各分包包商之间间的关系系；5.监督督合同条条款执行行的情况况，对违违约情况况提出事事前、事事中或事事后的警警告，直直至采取取必要措措施；6.对项项目承包包方的项项目施工工质量、成成本、进进度等进进行监督督检查；7.监督督及处理理任何涉涉及合同同变更的的有关事事宜；8.收集集、保管管及处理理合同和和有关合合同变更更、执行行、检查查的一切切文件资资料；9.审核核及处理理有关合合同执行行中的索索赔事项项，研究究反索赔赔措施与与策略。合同监督督职能主主要在于于检查合合同执行行情况，协协调合同同各有关关方的联联系，防防止漏洞洞和弥补补损失，更更完善地地完成项项目。所所以，在在许多场场合，人人们称合合同管理理人员（项项目合同同工程师师）为“漏洞工工程师”。（二）合合同跟踪踪合同跟踪踪是指不不断追踪踪合同的的执行过过程和执执行结果果，是从从合同签签约就开开始，直直至合同同终止才才告结束束的完整整过程。合合同跟踪踪目的在在于发现现合同执执行中的的偏差，提提出纠偏偏措施，确确保合同同目标的的实现。合合同跟踪踪是一个个动态的的过程，他他为项目目合同执执行的索索赔（反反索赔）提提供了有有力的证证据，历历来是项项目合同同控制的的主要内内容。合同跟踪踪的依据据是已签签订的合合同、合合同执行行情况的的分析报报告、各各种报表表及检查查记录，以以及现场场观察、检检查结果果和分析析报告。合合同跟踪踪的对象象通常有有如下三三个层次次。1.具体体合同事事件的跟跟踪对照合同同所签约约的标的的物及其其有关条条款进行行跟踪。如如某一项项目的设设备安装装合同跟跟踪，就就要对合合同中要要求的施施工内容容、施工工质量、工工期、成成本等进进行跟踪踪。2.分包包商的工工程和工工作情况况跟踪对分包商商所签约约的所有有工程和和工作情情况进行行跟踪。合合同管理理人员应应协助总总承包商商对分包包商实施施有效的的控制（质质量、进进度、成成本等），这这些控制制便构成成了对分分包商实实施合同同追踪的的主要内内容。此此外，还还要协调调处理好好分包商商之间、分分包商与与总包商商之间，以以及分包包商与业业主之间间的关系系。3.项目目工程进进展情况况跟踪对项目总总的工程程进展情情况进行行跟踪，以以确保项项目目标标的顺利利实施。其其主要内内容有：（1）项项目施工工秩序：如项目目施工现现场的平平面管理理、各子子项目、分分部、分分项工程程施工顺顺序的衔衔接关系系；（2）各各分包商商之间，供供应商与与承包商商之间的的关系；（3）已已完工程程的竣工工验收情情况（质质量、进进度等）；（4）项项目进度度计划、投投资计划划的执行行情况等等等。（三）合合同诊断断合同诊断断是对合合同执行行情况进进行的评评价，判判断和趋趋势分析析与预测测。主要要包括如如下内容容。1.合同同执行差差异原因因分析通过对不不同对象象不同事事项的监监督、检检查与跟跟踪，将将计划值值与实际际值进行行对比分分析，发发现差异异，探寻寻原因，为为制定对对策提供供依据。2.合同同执行差差异责任任分析合同执行行差异具具体责任任通常是是索赔的的理由。通通过合同同诊断，在在明确了了合同执执行差异异的内容容、事项项、原因因后，可可以明确确地判定定引起合合同执行行差异的的责任，从从而为制制定索赔赔及反索索赔对策策提供依依据。3.合同同执行趋趋向预测测立足于合合同执行行情况监监督与追追踪基础础上的合合同执行行情况的的诊断，另另一项工工作内容容就是预预测合同同执行的的未来结结果和采采取纠偏偏措施后后的合同同执行未未来结果果，这是是依据预预测模型型作出的的估计。通通常关心心的主要要有：最最终的项项目状况况（工期期、成本本、质量量、风险险等）；承包商商的后果果（罚款款、清算算、起诉诉等）；项目总总的经济济效益状状况等等等。（四）合合同效果果后评价价合同效果果后评价价是指在在合同终终止后，对对合同效效果（合合同签订订和执行行的利弊弊得失）进进行的事事后总结结与分析析，其主主要内容容有如下下三部分分。1.合同同签订情情况的后后评价如合同策策划是否否正确，合合同条款款是否周周全，合合同风险险分析是是否全面面；合同同环境调调查与合合同条件件分析是是否符合合实际；合同谈谈判中的的问题和和教训等等等。2.合同同执行情情况的后后评价包括合同同执行效效果、合合同执行行监督、管管理、控控制体制制、合同同执行过过程中的的调控措措施、风风险控制制措施的的效果及及利弊等等等。3.合同同管理工工作的后后评价包括合同同控制职职能、机机构、程程序、效效果与效效率的评评价；合合同执行行信息系系统的效效果评价价，合同条款款的合理理性分析析；索赔赔处理及及纠纷、争争执处理理的效果果等等。（五）项项目施工工合同控控制施工合同同是指项项目建筑筑安装工工程承包包合同，施施工合同同是控制制工程建建设质量量、进度度、投资资的主要要凭据。施施工合同同控制，是是项目合合同控制制的重要要内容。施工合同同的控制制既包括括各级工工商行政政管理机机关、建建设行政政主管机机关、金金融机构构对施工工合同的的控制，也也包括发发包单位位、社会会监理单单位、承承包企业业对施工工合同的的控制。这这里主要要讨论发发包方（和和监理单单位）、承承包方对对施工合合同的控控制。1、发包包方（监监