镇江市物业管理实施细则hqmz.docx

第一章总总则 第一一条为了了规范物物业管理理行为，维维护当事事人的合合法权益益，根据据江苏苏省物业业管理条条例的的规定，结结合本市市实际情情况，制制定本细细则。 第二二条本市市行政区区域内的的物业管管理活动动适用本本细则。 第三三条新建建住宅区区必须实实行物业业管理。配配套设施施比较齐齐全的原原有住宅宅区，应应当实行行物业管管理。配配套设施施不全的的原有住住宅区，当当地人民民政府应应当有计计划地组组织综合合整治，提提高配套套水平，逐逐步创造造条件，实实行物业业管理。 鼓励励机关、企企事业单单位办公公区域，以以及配套套设施比比较齐全全的大厦厦、工业业区、商商业贸易易区、旅旅游区、学学校等其其它物业业，实行行物业管管理。 第四四条镇江江市房产产管理局局（以下下简称市市房管部部门）是是全市行行政区域域内的物物业管理理行政主主管部门门，负责责本细则则的组织织实施。 辖市市、区人人民政府府应当加加强对辖辖区物业业管理工工作的领领导，协协调相关关职能部部门共同同推动物物业管理理工作。辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门负责责本辖区区内物业业管理活活动的监监督管理理。 建设设、规划划、城管管、公安安、民政政、财政政、物价价、工商商、税务务、园林林等相关关部门，在在各自职职责范围围内，依依法做好好物业管管理活动动的相关关管理和和服务工工作。 街道道办事处处（含镇镇人民政政府，下下同）负负责对辖辖区内物物业管理理与社区区管理、社社区服务务的相互互关系进进行协调调，指导导和监督督社区居居委会、业业主委员员会和物物业管理理企业开开展工作作。 第五五条物业业管理企企业按照照国家和和省有关关规定享享受第三三产业优优惠政策策。 （一一）新办办的物业业管理企企业从事事居民服服务业的的自开业业之日起起，可减减征或免免征所得得税1年年。 （二二）新办办的劳动动就业物物业管理理服务企企业，凡凡安置失失业人员员和其它它企业下下岗职工工达到从从业人员员总数660%，经经劳动部部门认定定，税务务部门审审批，免免征企业业所得税税3年；免税期期满后当当年安置置待业人人员占企企业原从从业人员员总数330%以以上的，减减半征收收所得税税2年。 （三三）对社社区服务务项目，经经有关部部门审核核批准，33年内免免征营业业税，城城市维护护建设税税和教育育费附加加随营业业税一同同免征，33年内免免征工商商行政性性收费。 （四四）物业业管理企企业以全全部收入入减去代代业主或或承租者者支付的的水、电电、燃气气、房屋屋租金的的价款后后的余额额作为营营业额计计征营业业税。 （五五）新成成立物业业管理企企业3年年内享受受下列优优惠政策策：免缴缴物价调调节基金金、粮食食风险基基金、防防洪保安安基金、优优待金、残残疾就业业保障金金，缓缴缴人防基基金。 （六六）物业业管理企企业受托托管理的的经政府府整治的的老住宅宅小区物物业管理理公共服服务费列列入代办办项目，不不计入纳纳税基数数，使用用物业服服务专用用票据。 第二二章业主主及业主主大会 第六六条房屋屋的所有有权人为为业主。业主主在物业业管理活活动中按按照法律律的规定定和物业业服务合合同的约约定享有有权利，并并承担相相应义务务。 业主主通过业业主大会会或者业业主代表表大会和和业主委委员会对对物业实实施自治治管理。只只有一个个业主，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主同意意，物业业管理的的组织形形式可以以由业主主自主决决定。 第七七条物业业的承租租人或者者实际使使用物业业的其他他人为物物业使用用人。 物业业使用人人在物业业管理活活动中应应当遵守守有关法法律、法法规和业业主（临临时）公公约的有有关规定定。物业业使用人人违反规规定的，有有关业主主应当承承担连带带责任。 第八八条一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。业业主大会会由物业业管理区区域内全全体业主主组成。业业主大会会是业主主集体行行使权利利和维护护全体业业主合法法权益的的组织。凡凡需投票票表决的的事项，应应当由业业主本人人根据投投票权数数签署赞赞同、反反对或者者弃权的的书面意意见。业业主委托托本物业业管理区区域内其其他业主主参加会会议的，受受托的业业主可以以代为转转交投票票的书面面意见。 物业业使用人人出席业业主大会会的，应应出具业业主的书书面委托托书。如如业主出出具书面面委托书书确有困困难的，经经社区居居委会证证明该物物业使用用人为业业主直系系亲属且且长期居居住的，可可出席会会议。 物业业管理区区域内业业主户数数多于2200户户的，可可由业主主代表组组成业主主代表大大会。业业主代表表由业主主大会筹筹备组以以幢、单单元、楼楼层等为为单位推推荐出11一5名名候选人人，经民民主选举举产生。业业主代表表大会的的业主代代表应当当于参加加业主代代表大会会7日前前，就业业主代表表大会会会议拟讨讨论的事事项书面面征求所所代表的的业主意意见。业业主代表表的任期期与当届届的业主主委员会会任期相相同。 第九九条物业业管理区区域的划划分应当当遵循方方便居民民的生活活和工作作，有利利于物业业实施统统一管理理，有利利于社区区建设与与管理，有有利于公公建配套套设施发发挥最大大效益的的原则，由由辖市、区区物业管管理行政政主管部部门具体体划分。物物业管理理区域划划分后，辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门应当当在物业业管理区区域内公公告。 第十十条物业业管理区区域内，已已交付使使用的物物业建筑筑面积达达到500，或或者首户户业主入入住已满满2年的的，应当当依法召召开首次次业主大大会，选选举产生生业主委委员会。 分期期开发的的物业区区域，可可以先期期成立业业主委员员会。先先期成立立的业主主委员会会，应当当在物业业区域新新的一期期交付使使用的物物业建筑筑面积达达到500以后后，及时时补选或或改选业业主委员员会。 第十十一条建建设单位位应当在在符合首首次业主主大会成成立条件件后300日内，以以书面形形式告知知物业所所在地的的辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处；业业主也可可书面告告知物业业所在地地的辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门。 辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门应在收收到书面面告知115日内内，会同同街道办办事处组组织、指指导、协协调成立立首次业业主大会会筹备组组。筹备备组工作作经费由由建设单单位承担担。 第十十二条首首次业主主大会筹筹备组由由社区居居委会、建建设单位位和业主主代表组组成，人人数一般般为715名名。筹备备组的组组长由社社区居委委会工作作人员担担任，业业主代表表由社区区居委会会推荐产产生。 筹备备组成员员名单确确定后，以以书面形形式在物物业管理理区域内内公告，公公告时间间不少于于5日，筹筹备组自自公告期期满后成成立。 筹备备组自成成立之日日起300日内依依法做好好业主大大会召开开的各项项准备工工作，并并完成召召开首次次业主大大会的工工作。物物业所在在地的辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门应当当指导筹筹备组召召开首次次业主大大会。 第十十三条业业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权数，住住宅房屋屋实行一一户一票票。与住住宅同一一物业区区域内的的非住宅宅物业按按照每一一房屋权权属证为为一票，每每一房屋屋权属证证所登记记的建筑筑面积超超过该住住宅小区区住宅户户均建筑筑面积一一倍以上上的，可可增加一一票。单单个业主主所持有有的投票票权最高高不超过过全部投投票权的的30%。 业主主在第二二次及其其以后的的业主大大会上投投票权数数的确定定，由业业主大会会议事规规则规定定。 第十十四条召召开业主主大会应应当有代代表过半半数投票票权的业业主参加加。业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用征求意意见的形形式。涉涉及选举举业主委委员会和和讨论议议决有关关物业管管理区域域重大事事项内容容的会议议时，应应当采用用集体讨讨论的形形式召开开业主大大会。 第十十五条业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业业主大会会的定期期会议应应当按照照业主大大会议事事规则的的规定召召开，每每年至少少召开一一次。经经20%以上的的业主提提议，或或者经拥拥有物业业管理区区域内330%以以上投票票权数的的业主提提议，应应当召开开业主大大会临时时会议。 业主主委员会会不履行行职责召召集业主主大会定定期会议议和临时时会议的的，辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门可以责责令业主主委员会会限期召召集。逾逾期仍不不召集的的，由物物业管理理区域所所在地的的街道办办事处指指导社区区居委会会组织召召集。其其他单位位和个人人召集的的业主大大会会议议无效。 第十十六条业业主委员员会是业业主大会会的执行行机构，在在物业管管理活动动中应当当维护全全体业主主的合法法权益，依依法履行行职责并并承担义义务。业业主委员员会对业业主大会会负责并并报告工工作。 第十十七条业业主委员员会由业业主大会会选举产产生，业业主委员员会由55至155人的单单数组成成，业主主委员会会委员候候选人由由业主联联名推荐荐，联名名业主的的具体人人数由筹筹备组根根据物业业类型和和物业管管理区域域内业主主总人数数确定。业业主委员员会选举举采取差差额选举举的方式式，差额额比例不不低于220。 业主主委员会会委员在在任届内内拒不履履行业主主义务，以以及其他他原因不不宜担任任业主委委员会委委员的，业业主委员员会应当当终止其其委员资资格，并并在物业业管理区区域内公公告。委委员资格格终止之之日起33日内，应应将其保保管的档档案资料料和有关关财物移移交给业业主委员员会。 第十十八条物物业管理理区域内内，应建建立社区区居委会会、业主主委员会会、物业业管理企企业负责责人参加加的联席席会议制制度。联联席会议议由物业业所在地地的街道道办事处处指定专专人负责责召集和和主持。联联席会议议主要协协调解决决物业管管理中的的重大问问题。 第十十九条业业主委员员会的委委员可以以获得一一定数量量的津贴贴。津贴贴来源和和津贴标标准由业业主大会会决定后后在物业业服务合合同中约约定。业业主委员员会委员员不得在在本物业业管理区区域服务务的物业业管理企企业中兼兼职并接接受物业业管理企企业津贴贴。业主主委员会会不得从从事经营营活动。 第二二十条业业主委员员会会议议由主任任或者主主任委托托的副主主任召集集，召开开会议必必须有过过半数委委员出席席，所作作决定须须经业主主委员会会全体委委员半数数以上同同意。业业主委员员会委员员如出现现个别缺缺额时，业业主委员员会应按按法定程程序及时时予以补补充，并并通告全全体业主主。业主主委员会会委员缺缺额超过过半数以以上时，应应召开业业主大会会予以补补选。 第二二十一条条业主代代表、业业主委员员会任期期届满33个月前前，街道道办事处处应当指指导、督督促换届届选举。 业主主委员会会因客观观原因集集体辞职职或解散散的，物物业所在在地的街街道办事事处应及及时指导导社区居居委会依依法组织织召开业业主大会会，重新新选举业业主委员员会。 第二二十二条条建设单单位依法法制定的的业主临临时公约约和经业业主大会会通过的的业主公公约是业业主共同同订立的的有关物物业使用用、维修修、管理理等方面面的行为为守则，对对全体业业主和物物业使用用人具有有约束力力。 业主主大会、业业主委员员会作出出的决定定以及经经业主大大会授权权由业主主委员会会与物业业管理企企业签订订的物业业服务合合同，应应当在物物业管理理区域予予以公布布，对物物业管理理区域内内全体业业主和物物业使用用人具有有约束力力。 业主主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规、规规章规定定的，物物业所在在地的辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门应当当依法予予以撤销销，并通通告物业业管理区区域内的的全体业业主。 第三三章物业业管理企企业 第二二十三条条物业管管理企业业应当依依法取得得物业管管理企业业资质，并并在资质质等级许许可的范范围内从从事物业业管理活活动。 物业业管理企企业应当当在经营营服务场场所公示示营业执执照、资资质证书书和从业业人员的的职业（职职称）资资格证书书。 已领领取国家家统一制制发的物物业?市从事事物业管管理活动动的，应应当到市市房管部部门备案案。 第二二十四条条物业管管理企业业在物业业管理活活动中依依照法律律的规定定和物业业管理服服务委托托合同的的约定享享有权利利，并承承担相应应义务。 物业业管理企企业应当当将与建建设单位位或业主主委员会会签订的的物业（前前期）服服务合同同的主要要内容，在在物业管管理区域域内予以以公示，接接受业主主监督。 物业业管理企企业因故故提前终终止服务务，或按按照物业业（前期期）服务务合同的的约定期期限届满满的，应应当提前前三个月月书面告告知业主主委员会会，并在在物业管管理区域域内书面面告示全全体业主主，同时时公示物物业管理理服务费费收支情情况，公公布物业业管理用用房及其其他属于于全体业业主的公公共财物物，接受受业主质质询。 物业业管理企企业按照照合同约约定退出出物业管管理区域域的，由由业主委委员会另另聘物业业管理企企业。在在未落实实物业管管理企业业之前，其其小区环环境卫生生、绿化化管理、公公共秩序序等服务务，由物物业所在在地街道道办事处处协调社社区代为为临时管管理。 第二二十五条条建立物物业管理理企业履履约保证证金制度度。物业业管理企企业履约约保证金金用于物物业管理理企业非非正常退退出物业业后、新新聘物业业管理企企业进入入物业前前过渡管管理的费费用。履履约保证证金的标标准不低低于每万万平方米米建筑面面积10000元元，具体体数额由由建设单单位或业业主委员员会，在在物业（前前期）服服务合同同中与受受托的物物业管理理企业约约定。履履约保证证金存入入辖市、区区物业管管理行政政主管部部门指定定的帐户户。如物物业服务务合同期期满双方方不再续续约的或或因不可可抗力因因素导致致合同终终止的，在在辖市、区区物业管管理行政政主管部部门的监监督下，建建设单位位或业主主委员会会应将履履约保证证金全部部退还物物业管理理企业。 第二二十六条条承担前前期物业业管理服服务的企企业在首首次业主主大会未未成立前前，因故故终止前前期物业业服务合合同的，仍仍由原建建设单位位负责重重新选聘聘前期物物业管理理企业。 第二二十七条条首次业业主大会会上应当当作出续续聘或解解聘前期期物业管管理企业业的决定定。业主主大会作作出续聘聘前期物物业管理理企业决决定的，业业主委员员会成立立后应及及时与续续聘企业业签订物物业服务务合同；业主大大会作出出解聘前前期物业业管理企企业决定定的，业业主委员员会应当当根据业业主大会会的决定定，在330日内内完成重重新选聘聘物业管管理企业业的工作作，并与与新聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同。 第二二十八条条物业管管理企业业应当配配合街道道办事处处、社区区居民委委员会在在本物业业管理区区域内开开展相关关工作；协助公公安部门门维护物物业管理理区域内内治安秩秩序、制制止违法法行为。在在物业管管理区域域内发生生治安案案件或者者各类灾灾害事故故时，应应当及时时向公安安和有关关部门报报告，并并协助做做好调查查和救助助工作。第四章物业管理服务与收费 第二二十九条条新建住住宅物业业出售前前，建设设单位必必须通过过公开招招标方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业实施前前期物业业管理，并并与选聘聘的物业业管理企企业签订订前期物物业服务务合同。 第三三十条新新建物业业出售时时，建设设单位与与物业买买受人签签订的物物业买卖卖合同必必须包含含前期物物业服务务合同约约定的内内容。 建设设单位必必须在物物业销售售前将业业主临时时公约向向物业买买受人明明示，并并予以说说明。物物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守业主主临时公公约予以以书面承承诺。 第三三十一条条物业（前前期）服服务合同同的主要要内容由由当事人人参照物物业管理理主管部部门制定定的示范范文本商商定。 第三三十二条条普通住住宅公共共服务收收费实行行政府指指导价。政政府指导导价由市市价格主主管部门门会同物物业管理理行政主主管部门门，根据据物业的的硬件设设施、环环境和物物业管理理服务质质量等因因素，制制定相应应的物业业服务分分项目收收费基准准价及浮浮动幅度度，并定定期公布布。通过过招标确确定的公公共服务务费收费费标准，招招标结束束后向价价格主管管部门备备案。价价格主管管部门应应及时出出具备案案文件。未未通过招招标确定定的公共共服务收收费标准准，事前前应报价价格主管管部门审审核。已已产生业业主委员员会的普普通住宅宅物业管管理公共共服务费费的具体体收费标标准由业业主委员员会经业业主大会会同意后后，按照照本市物物业服务务收费的的有关规规定，与与物业管管理企业业在物业业服务合合同中约约定，并并报市价价格主管管部门备备案。 高档档住宅、别别墅、非非住宅用用房等其其他物业业的公共共服务收收费，由由当事人人在物业业（前期期）服务务合同中中协商确确定。满满足部分分业主、物物业使用用人需要要或接受受委托开开展的特特约服务务和代收收代办收收费，由由当事人人协商确确定。 物业业管理企企业应当当在物业业管理区区域内以以书面形形式公布布物业服服务与收收费的项项目和标标准等内内容。物物业管理理公共服服务费按按月或季季度收取取，最多多可预收收一年。 物业业管理企企业应当当定期向向业主公公布物业业管理服服务费的的收支情情况，至至少每半半年公布布一次，并并接受业业主委员员会的监监督和质质询。 第三三十三条条业主、物物业使用用人应当当按照物物业（前前期）服服务合同同的约定定及时交交纳物业业管理服服务费，不不得拒绝绝履行依依约交纳纳物业管管理服务务费的义义务，损损害其他他业主的的利益。 第三三十四条条前期物物业服务务合同生生效之日日至销售售房屋经经综合验验收具备备交付条条件的当当月发生生的物业业服务费费用，由由建设单单位承担担。销售售房屋经经验收具具备交付付条件的的次月至至前期物物业服务务合同终终止之日日的当月月发生的的物业服服务费用用，由物物业买受受人按照照房屋销销售合同同约定的的前期物物业服务务收费标标准承担担；房屋屋销售合合同未约约定的，由由建设单单位承担担。根据据房屋销销售合同同约定，已已经验收收具备交交付条件件的房屋屋，因物物业买受受人的原原因未及及时办理理入住手手续的物物业服务务费用，由由物业买买受人承承担。 房屋屋交付给给业主后后，业主主进行装装饰装修修期间应应全额交交纳物业业服务费费。业主主、物业业使用人人连续六六个月未未居住且且向受托托的物业业管理企企业办理理未入住住书面告告知手续续的视为为空关房房，业主主在空关关房期间间的物业业服务费费按700交纳纳。 已竣竣工但尚尚未售出出或者因因建设单单位的原原因尚未未交给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用由由建设单单位全额额交纳。 物业业出租、出出借或者者以其他他方式由由他人使使用的，物物业服务务费由物物业使用用人交纳纳，业主主负连带带交纳责责任。 物业业发生产产权转移移时，原原业主或或者物业业使用人人应当结结清物业业服务费费用。 第三三十五条条建设单单位应承承担所委委托物业业管理项项目的前前期介入入费用、接接管验收收费用、物物业管理理企业的的开办费费用及项项目分期期建设造造成的前前期物业业管理服服务费不不足的补补贴等。各各项费用用和补贴贴的具体体标准及及支付方方式由建建设单位位与物业业管理企企业根据据项目规规模、配配套等因因素协商商确定并并在前期期物业服服务合同同中约定定。 第三三十六条条车辆在在物业管管理区域域内停放放和管理理等事项项，由业业主大会会决定。已已成立业业主委员员会的小小区，车车辆停放放收费标标准应报报价格主主管部门门确认后后执行；未成立立业主委委员会的的小区，车车辆停放放收费标标准由价价格主管管部门审审核后执执行。车车主对车车辆有保保管要求求的，由由车主和和物业管管理企业业另行签签订保管管合同。 住宅宅物业管管理区域域内的机机动车停停车场（库库），由由本物业业区域业业主共有有，协议议另有约约定的除除外。但但是，法法律有规规定的从从其规定定。属于于业主共共有的机机动车停停车场（库库）应当当提供给给本物业业管理区区域内的的业主、物物业使用用人使用用，不得得转让给给物业管管理区域域外的单单位或者者个人。物物业管理理区域内内车辆应应在指定定的停车车位停放放，不得得影响其其他车辆辆和行人人的正常常通行。对对不按规规定停放放影响住住宅物业业管理区区域道路路通行或或者公共共安全的的，物业业管理企企业有权权按有关关协议进进行处理理，由此此产生的的费用由由车主承承担。 第三三十七条条物业管管理区域域内凡是是向最终终用户收收取有关关费用的的，有关关收费单单位可以以委托给给物业管管理企业业代为收收取。委委托代为为收取费费用的，双双方应当当签订有有偿服务务合同。物物业管理理企业可可以依协协议将物物业公共共服务费费与委托托代收的的相关费费用合并并征收。 第五五章物业业的使用用和维护护 第三三十八条条新建物物业项目目规划设设计方案案应当依依照有关关法律、法法规和本本细则的的规定安安排物业业管理服服务用房房等相关关配套设设施。规规划部门门应在规规划核准准的图纸纸上标注注物业管管理服务务用房的的具体位位置并在在经济指指标中注注明面积积；设计计单位应应在图纸纸上注明明设计的的实际面面积。对对于建设设规模较较大、有有多个相相对独立立组团构构成的物物业项目目，其物物业管理理服务用用房的建建设应以以方便业业主使用用为原则则合理规规划配置置。 新建建物业项项目内的的路灯、水水、电、燃燃气等配配套设施施的管护护、生活活垃圾的的清运等等，建设设单位必必须与相相关部门门办理一一次性移移交手续续。 物业业项目交交付进行行综合验验收时，所所在地的的物业管管理行政政主管部部门应当当按照规规划对物物业管理理服务用用房和相相关配套套设施的的建设、移移交进行行验收。 第三三十九条条物业管管理服务务用房建建设的具具体标准准和用途途为：按按物业管管理区域域房屋总总建筑面面积4的比例例建设，根根据建设设比例物物业管理理服务用用房面积积小于1100平平方米的的按1000平方方米建设设，其中中：2.5作作为物业业服务和和业主委委员会办办公用房房；1.5作作为物业业服务经经营用房房,物业业服务经经营用房房应在规规划的商商业配套套房中提提供。 建设设单位在在移交物物业管理理服务用用房时，应应达到国国家有关关物业管管理服务务用房建建设的基基本标准准。不得得将电梯梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅、过道道、地下下室、车车棚、车车库、人人防工程程、室内内层高不不足2.2米的的房屋计计入物业业管理服服务用房房面积。 本细细则实施施之前建建成的住住宅区未未提供物物业服务务经营用用房的，可可参照上上述面积积标准，列列入政府府整治项项目中逐逐步建设设完善。 第四四十条物物业服务务办公用用房和物物业服务务经营用用房属该该物业管管理区域域全体业业主共有有，应当当办理共共有产权权登记。 物业业管理区区域内的的产权属属于全体体业主共共有的经经营用房房、共用用部位、共共用配套套设施设设备和场场地，经经业主大大会决议议，由业业主委员员会与物物业管理理企业签签订委托托经营管管理合同同，其收收入主要要用于补补充该物物业区域域的物业业管理服服务费不不足。业业主大会会与物业业管理企企业签订订的委托托经营管管理合同同应在物物业区域域内予以以公示，业业主委员员会每年年可对委委托经营营管理的的财产情情况进行行审计，审审计结果果应当在在物业管管理区域域内公示示。 第四四十一条条物业管管理企业业在接管管物业时时，必须须严格按按照该物物业的规规划设计计标准和和国家有有关规范范，对物物业的共共用部位位、共用用设施设设备进行行承接查查验。因因未按规规定进行行承接查查验造成成物业管管理服务务矛盾纠纠纷的，物物业管理理企业承承担相应应责任。 物业业（前期期）服务务合同终终止时，原原物业管管理企业业应当在在接到解解聘通知知书之日日起7日日内将物物业档案案资料移移交给业业主委员员会或者者业主委委员会指指定的物物业管理理企业。 第四四十二条条业主、物物业使用用人应当当按照规规划行政政主管部部门批准准的用途途或房屋屋权属证证书载明明的用途途使用房房屋，不不得擅自自将住宅宅房改为为经营性性用房。业业主将住住宅房屋屋改变为为经营性性用房的的，除遵遵守法律律、?意。未未经有利利害关系系的业主主同意，任任何部门门不得批批准住宅宅房屋改改变为经经营性用用房。 第四四十三条条业主或或者物业业使用人人装饰装装修房屋屋，应当当事先告告知物业业管理企企业。物物业管理理企业应应当将房房屋装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项告知业业主或者者物业使使用人。并并与其签签订物业业装饰装装修管理理服务协协议。 第四四十四条条业主或或物业使使用人装装饰装修修房屋，必必须遵守守国家、省省和市有有关装饰饰装修的的管理规规定，实实施白蚁蚁预防处处理。物物业管理理企业发发现业主主或者使使用人有有损坏或或不采取取有效措措施而影影响到房房屋安全全等行为为时，应应当及时时劝阻，并并督促改改正。对对拒不改改正的，应应迅速向向有关行行政主管管部门报报告。有有关行政政主管部部门接到到报告后后，应及及时组织织人员赴赴现场调调查处理理，确保保业主生生命财产产安全。 第四四十五条条任何单单位和个个人不得得擅自占占用物业业管理区区域内的的道路、绿绿地、场场地、环环卫设施施和排水水设施。因因物业维维修或者者公共利利益需要要临时占占用、挖挖掘道路路、绿地地、场地地的，应应当事先先告知物物业管理理企业，按按有关规规定报相相关部门门批准后后方可施施工，并并在约定定的期限限内恢复复原状；造成损损失的，应应当给予予相应赔赔偿。 第四四十六条条业主和和物业管管理企业业应当对对物业定定期维修修养护。当当出现危危及安全全、影响响观瞻、侵侵害公共共利益或或者影响响他人正正常使用用的情况况时，责责任人应应当及时时维修养养护。 物业业管理企企业对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行维修修养护时时，相关关业主和和物业使使用人必必须给予予配合。因因阻挠维维修养护护造成物物业损坏坏或者财财产损失失的，责责任人应应当负责责修复或或者赔偿偿。 第四四十七条条房屋在在国家规规定的保保修期满满以后，房房屋室内内部分，由由业主自自行维修修；房屋屋的共用用部位和和共用设设施设备备，由物物业管理理企业根根据国家家规定和和物业合合同的约约定定期期维修养养护。 第四四十八条条一个物物业管理理区域内内有两个个以上物物业产权权人的，应应当建立立物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称维修资资金），维维修资金金归全体体业主所所有。含含有电梯梯的住宅宅还应当当建立电电梯更新新专项资资金（以以下简称称电梯更更新资金金），电电楼更新新资金，归归电梯受受益人所所有。 维修修资金和和电梯更更新资金金的具体体收缴标标准和使使用办法法，由市市房管部部门会同同市财政政部门按按国家有有关规定定制定。维维修资金金和电梯梯更新资资金应当当存入政政府指定定的银行行，设立立专门账账户，按按幢建账账，按户户核算。 业主主转让物物业时，其其维修资资金和电电梯更新新资金账账户中的的剩余部部分不予予退还，随随房屋所所有权同同时结算算过户。 第四四十九条条维修资资金专项项用于物物业保修修期满后后物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造；电电梯更新新资金专专项用于于电梯使使用期满满报废后后的更换换。 业主主委员会会应当定定期公布布维修资资金和电电梯更新新资金的的收支情情况，接接受业主主监督。 第六六章法律律责任 第五五十条业业主、业业主委员员会和物物业管理理企业，对对违反物物业管理理有关法法规、规规章和本本细则的的行为，可可以向物物业所在在地的辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门投诉诉。 物业业管理行行政主管管部门应应当建立立投诉受受理制度度，对于于涉及物物业管理理方面的的投诉要要及时给给予处理理并答复复投诉者者；对于于涉及到到由规划划、城管管、建设设、工商商、环保保、公安安等部门门依法处处理的投投诉，应应当在55个工作作日内移移交相关关部门并并告知投投诉者。 第五五十一条条业主、物物业使用用人应当当按照物物业（前前期）服服务合同同的约定定及时交交纳物业业管理的的相关服服务费用用，不得得以超出出物业（前前期）服服务合同同约定内内容以外外的问题题为由，拒拒绝履行行依约交交纳物业业管理相相关服务务费用的的义务，损损害其他他业主的的利益。逾逾期不交交纳物业业管理相相关服务务费用的的，加收收每日万万分之五五的滞纳纳金。同同时，业业主委员员会应当当督促其其限期足足额交纳纳，逾期期达300日仍不不足额缴缴纳的，物物业管理理企业可可以向人人民法院院起诉或或依据仲仲裁协议议申请仲仲裁。 业主主大会会会议代表表和业主主委员会会委员不不及时足足额交纳纳物业服服务费经经教育不不能改正正的，业业主大会会应当依依法罢免免其代表表或委员员资格。 第五五十二条条建设单单位未按按照规定定建造物物业管理理服务用用房的，由由物业管管理行政政主管部部门责令令其限期期补建，逾逾期不补补建的，应应当交纳纳补建价价款，并并处以110万元元以上550万元元以下罚罚款。 第五五十三条条未按照照规定交交纳维修修资金的的，由物物业管理理行政主主管部门门责令其其限期补补交；逾逾期仍不不足额交交纳的，可可按每日日万分之之五加收收滞纳金金。 违反反规定挪挪用维修修资金的的，由物物业管理理行政主主管部门门追回挪挪用的维维修资金金，并给给予警告告，没收收违法所所得，可可以并处处挪用数数额二倍倍以下的的罚款；物业管管理企业业挪用维维修资金金情节严严重的，市市房管局局可以并并处吊销销其资质质证书；构成犯犯罪的，依依法追究究刑事责责任。 第五五十四条条违反本本细则规规定，依依法应当当由建设设、规划划、城管管、公安安、民政政、财政政、物价价、工商商、税务务、园林林等行政政管理部部门实施施行政处处罚的，依依照有关关法律、法法规、规规章的规规定执行行。 第五五十五条条当事人人对行政政管理部部门的具具体行政政行为不不服的，可可以依法法申请行行政复议议或者提提起行政政诉讼。 第七七章附则则 第五五十六条条本细则则中有关关用语的的含义： （一一）本细细则所称称物业，是是指房屋屋及其附附属的设设备、设设施和相相关场地地。 （二二）本细细则所称称物业管管理服务务，是指指业主通通过选聘聘物业管管理企业业，由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定，对物物业的共共用部位位、共用用配套设设施设备备进行维维修、养养护、管管理，以以及维护护物业相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序的有偿偿服务活活动。 （三三）本细细则所称称物业管管理区域域，是指指相对独独立的，统统一实施施物业管管理的区区域。 （四四）本细细则所称称物业共共用部位位，是指指物业主主体承重重结构部部位（包包括基础础、承重重墙体、柱柱、梁、楼楼板、屋屋顶等）、户户外墙面面、门厅厅、楼梯梯间、走走廊通道道等。 （五五）本细细则所称称物业共共用设施施设备，是是指物业业区域内内，由全全体业主主共同拥拥有并使使用的上上下水管管道、落落水管、水水箱、加加压水泵泵、电梯梯、天线线、供电电线路、共共用照明明、消防防设施、技技防设施施、环卫卫设施、绿绿地、道道路、沟沟渠、池池井、非非经营性性停车场场、公益益性文体体设施和和共用设设施设备备使用的的房屋等等。 （六六）本细细则所称称承重结结构，是是指直接接将本身身自重与与各种外外加作用用力系统统地传递递给基础础地基的的主要结结构构件件和其连连接接点点，包括括承重墙墙体、立立杆、柱柱、框架架柱、支支墩、楼楼板、梁梁、屋架架、悬索索等。 第五五十七条条本细则则由市房房管部门门负责应应用解释释。 第五五十八条条本细则则自20007年年7月11日起施施行。市市人民政政府印发发的镇镇江市城城市住宅宅区物业业管理实实施细则则（镇镇政发220000299号）同同时废止止。