05分册-项目管理制度汇编ekf.docx

山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编号：SDDGH 5001第A版 第0次次修改标题：房地地产开发发项目可可行性研研究管理理办法第1页 共9页页编制审核批准日期日期日期修 改 记 录序号条款号修改内容修改时间123456789101112 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 22 页 共 9 页页房地产开发发项目可可行性研研究管理理办法为适应公司司发展需需要，实实现房地地产开发发项目决决策的科科学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发监监视的综综合效益益，特制制定本办办法。1 开发发项目可可行性研研究的任任务可行性研究究就是在在工程项项目投资资决策前前，对与与项目有有关的社社会、经经济和技技术等方方面情况况进行深深入细致致的研究究；对拟拟定的各各种可能能建设方方案或技技术方案案进行认认真的技技术经济济分析、比比较和论论证；对对项目的的综合效效益进行行科学的的预测和和评价。在在此基础础上，综综合研究究建设项项目的技技术先进进性和适适用性、经经济合理理性以及及建设的的可能性性和可行行性，由由此确定定该项目目是否应应该投资资和如何何投资等等结论性性意见，为为领导决决策提供供可靠的的、科学学的依据据。2 可行行性研究究的步骤骤2.1 筹备。可可行性研研究开始始前的准准备工作作包括提提出项目目开发设设想，组组建研究究小组，制制定研究究计划和和工作大大纲等。2.2 调查。主主要从市市场调查查和资源源调查两两方面进进行。市市场调查查应查明明和预测测市场的的供给和和需求量量、价格格、竞争争能力等等，以便便确定项项目的经经济规模模和项目目构成。资资源调查查包括建建设地点点调查、开开发项目目用地现现状、交交通运输输条件、外外围基础础设施、环环境保护护等方面面的调查查，为下下一步规规划方案案设计、技技术经济济分析提提供准确确的资料料。 2.3 方案的的选择和和优化。在在收集到到的资料料和数据据的基础础上，建建立若干干可供选选择的方方案，进进行反复复比较和和论证，会会同相关关部门采采用技术术经济分分析的方方法，评评选出合合理方案案。2.4 财务评评价与不不确定性性分析。对对经上述述分析后后所确定定的最佳佳方案，在在估算项项目投资资、成本本、价格格、收入入等基础础上，对对方案进进行详细细的财务务评价和和不确定定性分析析。研究究论证项项目在经经济上的的合理性性和盈利利能力。由由相关部部门提出出资金筹筹措建议议和项目目实施总总进度计计划。 2.5 编写报报告书。经经上述分分析与评评价，即即可编写写详细的的可行性性研究报报告，推推荐一个个以上的的可行方方案和实实施计划划，提出出结论性性意见、措措施和建建议，供供领导决决策。3 可行行性研究究的内容容由于房地产产项目的的性质规规模和复复杂程度度不同，其其可行性性研究的的内容也也不尽相相同，各各有侧重重。主要要应包括括以下几几方面：3.1 项目概概况。主主要包括括： 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 33 页 共 9 页页3.1.11 项项目名称称；3.1.22 项项目的地地理位置置。包括括项目所所在地城城市、区区和街道道，项目目周围主主要建筑筑物等；3.1.33 项项目所在在地的周周围环境境状况。主主要从工工业、商商业及相相关行业业现状及及发展潜潜力、项项目建设设的时机机和自然然环境等等方面说说明项目目建设的的必要性性和可行行性；3.1.44 项项目的性性质及主主要特点点。3.2 开发项项目用地地的现状状调查及及动迁安安置3.2.11 土土地调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的各类类土地面面积及使使用单位位。3.2.22 人人口调查查。包括括开发项项目用地地范围内内的总人人口数、总总户数，需需动迁的的人口数数、户数数等。3.2.33 调调查开发发项目用用地范围围内建筑筑物的种种类，各各种建筑筑物的数数量及面面积，需需要拆迁迁的建筑筑物种类类、数量量和面积积等。3.2.44 各各种市政政管线。主主要应调调查上水水管、雨雨水管、污污水管线线、热力力管线、燃燃气管线线、电力力和通讯讯管线的的现状及及目标和和其可能能实现的的时间。3.2.55 其其他地下下、地上上物现状状。开发发项目用用地范围围内地下下物调查查了解的的内容，包包括水井井、人防防工程、各各种管线线等；地地上物包包括各种种树木、植植物等。开开发项目目用地的的现状要要附有平平面示意意图。3.2.66 如如需要进进行拆迁迁的，要要制定动动迁计划划，确定定安置方方案。3.3 市场分分析和建建设规模模的确定定3.3.11 市市场供给给现状分分析及预预测。3.3.22 市市场需求求现状分分析及预预测。3.3.33 市市场交易易的数量量与价格格。3.3.44 服服务对象象分析、制制定租售售计划。3.3.55 拟拟建项目目建设规规模的确确定。3.4 规划设设计方案案选择3.4.11 市市政规划划方案选选择。市市政规划划方案的的主要内内容包括括各种市市政设施施的布置置、来源源、去路路、和走走向，大大型商业业房开发发项目重重点要规规划安排排好交通通组织和和共享空空间等。3.4.22 项项目构成成及平面面布置。3.4.33 建建筑规划划方案选选择。建建筑规划划方案的的内容主主要包括括各单项项工程的的占地面面积、建建筑面积积、层数数、层高高、房间间布置、各各种房间间的数量量、建筑筑面积等等。附规规划设计计方案详详图。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 44 页 共 9 页页3.5 资源供供给3.5.11 建建筑材料料的需用用量、采采购方式式和供应应计划。3.5.22 项项目施工工的组织织计划。3.5.33 项项目施工工期间的的动力、水水等供应应。3.5.44 项项目建成成投入使使用后水水、电、热热力、煤煤气、交交通、通通讯等供供应条件件。3.6 项目开开发组织织机构和和管理费费用研究究3.6.11 开开发项目目的管理理体制、机机构设置置。3.6.22 管管理人员员的配备备方案。3.6.33 人人员培训训计划、年年管理费费用估算算。3.7 开发建建设计划划3.7.11 前前期开发发计划。包包括项目目从立项项、可行行性研究究、下达达规划任任务、征征地拆迁迁、委托托规划设设计、取取得开工工许可证证直至完完成开工工前准备备等系列列工作计计划。3.7.22 工工程建设设计划。包包括各个个单项工工程的开开工、竣竣工时间间，进度度安排，市市政工程程的配套套建设计计划等。3.7.33 建建设场地地的布置置。3.7.44 施施工队伍伍的选择择。3.8 项目经经济及社社会效益益分析3.8.11 项项目总投投资估算算。包括括开发建建设投资资和经营营资金两两部分。3.8.22 项项目投资资来源、筹筹措方式式的确定定。3.8.33 开开发成本本估算。3.8.44 销销售成本本、经营营成本估估算。3.8.55 销销售收入入、租金金收入、经经营收入入和其他他收入估估算。3.8.66 财财务评估估。运用用静态和和动态分分析方法法分析计计算项目目投资回回收期、净净现值、内内部收益益率和投投资利润润率、借借款偿还还期等技技术经济济指标，对对项目进进行财务务评价。3.8.77 风风险分析析。一方方面采用用盈亏平平衡分析析、敏感感性分析析、概率率分析等等定量分分析方法法进行风风险分析析；另一一方面结结合政治治形势、国国家方针针、经济济发展趋趋势、市市场周期期、自然然等方面面因素的的可能变变化，进进行定性性风险分分析。3.8.88 项项目环境境效益、社社会效益益及综合合效益评评价。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 55 页 共 9 页页3.8.99 结结论及建建议运用各种数数据从技技术、经经济、财财务等方方面论述述开发项项目的可可行性，提提出存在在的问题题及相应应的建议议，并推推荐最佳佳方案。4 可行行性研究究报告的的撰写4.1 封面：要能反反映评估估项目的的名称、谁谁作的评评估及可可行性研研究报告告写作时时间。4.2 摘要：用简洁洁的语言言，介绍绍被评估估项目所所处地区区的市场场情况、项项目本身身的情况况和特点点、评估估的结论论。文字字要字斟斟句酌，言言必达意意，绝对对不能有有废词冗冗句，字字数以不不超过110000字为宜宜。4.3 目录4.4 正文：这是可可行性研研究报告告的主体体，要按按照逻辑辑的顺序序，从总总体到细细节循序序进行。一一般包括括：项目目总说明明、项目目概况、投投资环境境研究、市市场研究究、项目目地理环环境和附附近地区区竞争性性发展项项目、规规划方案案及建设设条件、建建设方式式与进度度安排、投投资估算算及资金金筹措、项项目评估估基础数数据的预预测和选选定、项项目经济济效益评评价、风风险分析析和结论论与建议议等十二二个方面面。4.5 附表：附表是是对于正正文中不不便于插插入的较较大型表表格。一一般包括括：项目目工程进进度计划划表、项项目投资资估算表表、投资资计划和和资金筹筹措表、项项目销售售计划表表、项目目销售收收入测算算表、财财务现金金流量表表、资金金来源与与运用表表、贷款款还本付付息估算算表和敏敏感性分分析表。4.6 附图：一般包包括：项项目位置置示意图图、项目目规划用用地红线线图、建建筑设计计方案平平面图等等。5 市场场分析与与需求预预测5.1 开发项项目的市市场调查查内容，可可依项目目的具体体情况确确定。一一般应进进行以下下内容的的调查：5.1.11 社社会经济济状况及及投资环环境调查查，主要要包括项项目所在在地的社社会经济济发展规规划、城城市建设设规划、金金融财税税政策、鼓鼓励投资资产业及及影响房房地产业业的各种种宏观经经济因素素。5.1.22 房房地产投投资及同同类物业业市场调调查。主主要包括括项目所所在地房房地产投投资开发发态势、开开发量、价价格水平平及潜在在需求。如如同类物物业近年年内的市市场交易易状况、区区域分布布和价格格水平。对对明显具具有竞争争性的项项目要有有针对性性地着重重进行研研究分析析。5.1.33 消消费者意意愿调查查。主要要包括当当地消费费者对项项目设计计的使用用要求或或对已开开发项目目的评价价、消费费者的购购买动机机、购买买能力及及购买偏偏好等。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 66 页 共 9 页页5.1.44 物物资供应应市场调调查。主主要包括括当地主主要材料料、设备备供应状状况、市市场价格格及有关关物资信信息。5.1.55 工工程技术术状况调调查。主主要包括括项目开开发所处处地段的的地形、地地质情况况、当地地可采用用新材料料、新技技术以及及有关技技术经济济指标。5.1.66 物物业管理理状况的的调查。主主要调查查了解该该地面物物业管理理范围、服服务质量量、收费费标准、客客户对物物业收费费的承受受能力等等。5.2 市场调调查方法法应机动动灵活，力力求准确确，一般般可采取取以下方方法：5.2.11 积积累资料料。专人人收集有有关专业业报刊、会会议及政政府协会会活动等等形成的的文件、信信息、年年鉴统计计资料，进进行整理理鉴别。5.2.22 走走访调查查。通过过走访客客户、开开发企业业和有关关信息咨咨询服务务部门，获获得开发发项目功功能、质质量、价价格及改改进提高高的要求求。5.2.33 征征询。通通过对有有关行政政管理部部门征询询或对专专家函询询方式。5.2.44 在在深入调调查充分分分析收收集资料料基础上上，对开开发物业业需求现现状及发发展趋势势进行科科学分析析，对开开发成本本、市场场售价、销销售对象象、销售售进度等等作出客客观预测测。 6 地点点选择与与地块价价值评价价房地产开发发项目的的地点选选择和地地块评价价是对可可供选择择的地点点和地块块的条件件和价值值进行分分析比较较和评价价。分析析评价内内容包括括：6.1 拟定地地点的水水文、地地形、地地质条件件等地理理特征；6.2 拟定地地点的市市政配套套、交通通运输条条件；6.3 拟订范范围的拆拆迁情况况；6.4 地块周周边的自自然景观观、人造造景观及及污染情情况；6.5 实际地地价与地地价潜在在价值评评价。7 资金金筹措7.1 制定可可靠或比比较可靠靠的资金金筹措计计划，是是开发项项目实现现预期目目标的基基本条件件，是避避免项目目流产或或夭折的的根本保保证，必必须高度度重视，周周密策划划。凡在在资金筹筹措无望望的情况况下，不不必开展展深度可可行性研研究。7.2 资金筹筹措计划划主要是是就项目目投资的的资金来来源进行行分析，包包括自有有资金、贷贷款和预预售收入入三部分分。当资资金来源源中包括括预售收收入时，应应有销售售收入计计划配合合考虑。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 77 页 共 9 页页8 财务务评价8.1 房地产产开发项项目财务务评价有有静态法法和动态态法两种种。对规规模小、周周期短的的项目，可可采用静静态法。对对规模较较大、周周期较长长或资金金来源渠渠道多、收收支复杂杂或滚动动开发的的项目，应应采取动动态法。8.2 静态法法是通过过投资项项目的总总收入和和总费用用之间的的比较，来来计算开开发项目目的盈利利和投资资回报率率数值，以以此计算算与同类类房地产产开发项项目正常常回报率率相比较较，以分分析评价价其经济济合理性性。静态态法的评评价指标标有净利利润投资资收益率率和静态态投资回回收期。8.3 动态法法财务盈盈利能力力分析，一一般应以以下列指指标进行行。8.4 财务净净现值（FFNPVV）财务务净现值值是指按按行业的的基准收收益率或或设计的的折现率率ic，将将项目经经营周内内各年净净现金流流量折现现到建设设初期的的现值之之和，它它是考察察项目在在经营周周期内盈盈利能力力的动态态评价指指标，其其值可根根据财务务现金流流量表计计算求得得。判别别标准为为FNPPV0项目目可行；FNPPV00项目不不可行。8.5 财务内内部收益益率（FFIRRR）财务内部收收益率是是指项目目在整个个经营期期内各年年净现金金流量累累计等于于零时的的折现率率，是考考察项目目盈利能能力的主主要动态态评价指指标。判判别标准准为：FFIRRRic即即认为盈盈利能力力已满足足最低要要求，项项目可行行；FIIRRic项项目不可可行。8.6 财务净净现值率率（FNNPVRR）财务净现值值率是项项目单位位投资现现值所获获得的净净现值，其其值越大大表明项项目投资资效益越越好。8.7 动态投投资回收收期（PPt）动态投资回回收期是是按现值值法计算算的投资资回收期期，可直直接从财财务现金金流量表表求得。本本条所列列财务评评价指标标表达公公式见附附录。9 不确确定性分分析9.1 项目评评价所采采用的数数据，由由于多来来自预测测和估算算，有一一定程度度的不确确定性，为为分析不不确定因因素对财财务评价价指标的的影响需需进行不不确定性性分析，以以估计项项目可能能承担的的风险，以以论证开开发项目目在经济济上的可可靠性。不不确定性性分析包包括盈亏亏平衡分分析、敏敏感性分分析和概概率分析析。9.2 盈亏平平衡分析析是通过过盈亏平平衡点（BBED）分分析项目目成本与与收益的的平衡关关系。当当影响投投资效果果的变化化因素达达到某一一临界值值时，方方案的收收入与支支出相平平衡，此此时方案案既不盈盈利也不不亏本，此此临界值值即为盈盈利平衡衡点。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 88 页 共 9 页页9.3 敏感性性分析是是通过分分析、预预测项目目主要因因素（如如成本、价价格、销销售周期期等因素素）发生生变化时时对财务务评价指指标的影影响，从从中找出出敏感因因素和极极限变化化幅度。9.4 概率分分析的目目的在于于用概率率研究预预测各种种不确定定性因素素和风险险因素对对项目评评价指标标可能发发生的影影响。一一般是计计算项目目净值的的期望值值及净现现值大于于或等于于零时的的累计概概率，累累计概率率越大，说说明项目目承担的的风险越越小。10 可可行性研研究管理理10.1 房地地产开发发项目不不论投资资规模大大小，都都应编制制可行性性研究报报告，其其深度要要求可从从实际出出发或领领导决策策要求确确定。规规模较大大且要求求研究深深度相对对较深的的项目，可可委托专专门咨询询机构承承担项目目可行性性研究任任务；规规模适量量且研究究深度适适当的项项目，由由房地产产公司自自行组织织可行性性研究。10.2 房地地产开发发项目可可行性研研究工作作，一般般应由公公司总工工程师总总体负责责，开发发、销售售、财务务部门人人员参与与组成研研究小组组，开展展工作。10.3 房地地产开发发项目可可行性研研究报告告首页应应加盖开开发公司司印章，主主扉页应应署总经经理、总总工程师师及研究究人员姓姓名，末末页应署署报告执执笔人姓姓名。10.4 开发发项目的的可行性性研究工工作，由由公司组组织并进进行初审审，研究究报告必必须上报报国华实实业公司司，并由由其主持持论证审审批。10.5 开发项项目的可可行性研研究报告告及决策策意见，不不论实施施与否，都都应归入入技术档档案管理理，妥善善保存备备查。10.6 可行行性研究究报告属属单位的的集体研研究成果果，对其其有关经经营策略略和经济济对策研研究要给给予保密密，凡因因泄露损损害单位位利益者者，视为为违纪行行为。10.7 开发发项目实实施完成成后，应应组织参参与研究究的部门门和人员员进行总总结，予予以跟踪踪研究。对对研究的的方法、测测算、结结论、建建议等，对对照市场场实际，从从中找出出成功经经验和教教训，以以不断提提高可行行性研究究的科学学水平和和定性、定定量分析析的准确确性。附录： 财务评评价指标标表达公公式1 静态态评价指指标1.1 投资收收益率（RR）投资收益率率（R）=净收益益额÷项目投投资总额额×1000%1.2 静态投投资回收收期（PPt）投资回收期期（Ptt）=累累计净现现金流量量开始出出现正值值年份数数1+上上年累计计净现金金流量的的绝对值值÷当年净净现金流流量 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5501版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发项项目可行行性研究究管理办办法页 码： 第 99 页 共 9 页页2 动态态评价指指标2.1 财务净净现值（FFNPVV）FNPV=（CII-C00）t（1+ic）-t式中：1）CCI现金流流入量 CC0现金流流出量2）（CII-C00）第t年年的净现现金流量量3）ic基准准收益率率4）n计计算期2.2财务务内部收收益率（FFIRRR）（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0式中符号代代表意义义同上式式。2.3 财务净净现值率率（FNNPVRR）FPVR=FNPPV÷I式中：1）FFNPVV财务净净现值2）I投投资现值值2.4 动态投投资回收收期（ppt）（CI-C0）t（1+ic）-t=0动态投资回回收期（PPt）=（累计计财务净净现值出出现正值值年份表表）-11+当年年累计财财务净现现值的绝绝对值÷÷当年财财务净现现值山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编号：SDDGH 5002第A版 第0次次修改标题：房地地产开发发管理细细则第1页 共6页页编制审核批准日期日期日期修 改 记 录序号条款号修改内容修改时间123456789101112 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5502版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发管管理细则则页 码： 第 22 页 共 6 页页房地产开发发管理细细则1 总则则为加强对房房地产开开发业务务的管理理，减少少和避免免失误，提提高综合合效益，根根据城城市房地地产管理理法及及其他有有关法规规的规定定，结合合近年来来济南国国华置业业有限公公司进行行房地产产开发的的实际情情况，制制定本细细则。2 项目目开发管管理2.1 项目选选择：由由开发部部配合实实业公司司根据城城市发展展前景、地地理位置置、城市市规划等等因素，结结合自身身实力，考考察选择择具有投投资价值值的开发发项目。2.2 可行性性研究：由开发发部按房房地产开开发可行行性研究究管理办办法执行行。2.3 投资决决策：根根据房地地产开发发项目可可行性研研究报告告，结合合公司自自身情况况，对是是否投资资开发该该项目做做出决策策。决策策必须认认真慎重重，贯彻彻实事求求是、量量力而行行的原则则。决定定投资项项目的可可行性研研究报告告报国华华实业公公司审批批。2.4 土地合合同订立立：项目目确定后后，开发发部应组组织尽快快与土地地持有方方签定正正式合同同（或协协议），如如土地使使用权出出让（或或转让）协协议、合合作开发发合同、联联建合同同等。合合同内容容要具体体、明确确、严谨谨，准确确载明合合同各方方的责任任，必要要时可以以报有关关部门鉴鉴证或公公证。2.5 计划编编制：土土地合同同签定后后，项目目公司经经理应组组织编制制项目开开发详细细计划书书，明确确办理各各项前期期手续、规规划设计计及论证证、施工工图设计计及优化化、施工工监理的的委托、施施工队伍伍的选择择及进场场等事项项的时间间、人员员安排、办办理步骤骤等。明明确资金金筹措、完完成投资资、成本本控制、房房产销售售等的方方式、方方法及相相应计划划安排。2.6 前期手手续：开开发部指指导并会会同项目目公司相相关人员员有步骤骤地办理理有关手手续，主主要有：2.6.11 向向开发管管理部门门报批项项目，申申报开发发经营许许可证。2.6.22 向向计划部部门申报报固定资资产投资资计划，报报批项目目立项。2.6.33 向向土地部部门申领领土地使使用证和和建设用用地批准准书。2.6.44 向向规划部部门申请请规划定定点，办办理建设设用地许许可证。2.6.55 如如系旧城城改造项项目，按按当地政政府的拆拆迁政策策委托拆拆迁管理理部门办办理拆迁迁安置，拆拆迁完毕毕后请有有关部门门验收。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5502版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发管管理细则则页 码： 第 33 页 共 6 页页2.7 规划设设计：由由工程部部配合实实业公司司完成。要要贯彻充充分利用用土地、完完善使用用功能、利利于房产产销售、降降低工程程造价、美美化周围围环境的的原则。大大型项目目的规划划设计宜宜采用招招标方式式确定设设计单位位。规划划设计完完成后，向向规划部部门报批批，开发发部组织织申领建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证。2.8 现场施施工准备备2.8.11 工工程部负负责委托托测量与与勘探，办办理地形形图和工工程地质质勘察资资料。2.8.22 工工程部组组织实施施项目（场场地）的的“三通一一平”，联系系办理水水、电进进场，必必要时争争取办理理“七通一一平”。2.9 委托工工程施工工监理：所有开开发项目目原则上上都要委委托施工工监理。宜宜采用招招标或议议标的方方式选择择工程监监理单位位；应明明确工程程监理的的职责、权权限、与与公司工工程部的的职责分分工，并并应有与与对监理理单位进进行监督督、管理理、奖罚罚相对应应的合同同、经济济、行政政管理措措施或办办法。工工程部负负责组织织委托监监理。2.10 编制制项目施施工组织织总设计计：项目目具备开开工条件件时，总总工程师师组织工工程部编编制项目目施工组组织总设设计，明明确单项项工程开开工顺序序、施工工队伍及及资金的的调度、各各单项（或或单位）工工程开工工时间、设设备及材材料的采采购准备备及时间间、质量量控制计计划、场场地的利利用及安安排等。2.11 施工工队伍选选择：项项目施工工组织总总设计确确定后，经经济部应应按计划划组织选选择施工工队伍。具具体操作作方式见见工程招招标管理理规定。施施工队伍伍确定后后，公司司应与其其签订正正式的施施工合同同。2.12 开工工手续：工程开开工前，开开发部配配合工程程部办理理消防、抗抗震监督督、工程程报建、开开工报告告、施工工许可证证、质量量监督、安安全监督督等手续续。2.13 自购购工程用用设备、材材料的招招标与供供货：工工程开工工前，工工程部应应依据设设计施工工图纸及及开发项项目定位位做好设设备、材材料选型型、定位位工作。相相关部门门（或工工程部门门）根据据设备、材材料定位位要求及及施工组组织总设设计的时时间安排排选择供供货商，一一般采用用招标或或议标的的方式确确定供货货商。供供货商确确定后，公公司应与与其签订订正式的的供货合合同。2.14 施工工管理：工程部部负责施施工管理理。管理理内容主主要包括括：2.14.1 组织施施工前的的图纸会会审，审审核施工工单位的的施工组组织设计计；2.14.2 协助施施工单位位解决现现场的特特殊困难难；2.14.3 督促施施工单位位按合同同要求完完成施工工进度，实实事求是是地对工工程进度度做出签签证； 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5502版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发管管理细则则页 码： 第 44 页 共 6 页页2.14.4 清点、验验收甲供供材料，督督促施工工单位做做好工程程材料的的取样检检验，检检查材料料合格证证；2.14.5 督促施施工单位位做好分分部、分分项工程程的自检检、互检检工作，组组织进行行隐蔽工工程的验验收，严严格控制制工程质质量；2.14.6 及时发发现、处处理施工工中出现现的问题题，对质质量事故故，必须须向公司司及有关关行业主主管部门门反映，妥妥善处理理；2.14.7 协调解解决两个个以上施施工单位位的施工工交叉关关系；2.14.8 督促施施工单位位进行工工程维修修。委托监理公公司进行行施工监监理的项项目，要要严格按按照委委托监理理合同、工工程监理理实施细细则对对以上施施工管理理工作进进行分工工，避免免与公司司工程部部工作交交叉，并并按委委托监理理合同、工工程监理理实施细细则对对监理单单位进行行日常监监督。2.15 工程程造价预预测及预预算：项项目定位位前，经经济部应应配合开开发部对对项目进进行经济济论证；项目定定位后，经经济部应应配合实实业公司司做项目目投资估估算；正正式设计计施工图图出来后后，经济济部应做做设计施施工图预预算。经经济部应应视以上上工作量量大小外外委编制制或自行行编制，以以此作为为控制项项目投资资、工程程成本的的依据或或目标。2.16 工程程款拨付付：项目目公司根根据工程程进度，编编制开发发项目的的季度、月月度用款款计划，交交财务部部组织资资金。施施工单位位按合同同提报工工程付款款计划后后，由经经济部进进行审核核，并配配合财务务部拨款款。2.17 竣工工验收：2.17.1 开发项项目（单单项工程程）竣工工后，先先由公司司工程部部组织初初验，初初验合格格后向质质量监督督部门申申请验收收。2.17.2 成片开开发项目目竣工后后，工程程部组织织初验，然然后报当当地政府府组织有有关部门门进行综综合验收收。2.17.3 开发项项目验收收合格后后，工程程部将工工程项目目资料综综合整理理后按规规定时间间向城建建档案馆馆报送。2.18工工程造价价决算：工程竣竣工后，由由经济部部审核施施工单位位提报的的工程竣竣工造价价结算（必必要时，可可委托审审计事务务所进行行审计），工工程部配配合，并并与施工工单位办办理工程程造价结结算手续续。财务务部依据据确认的的工程造造价结算算编制工工程竣工工财务决决算，对对项目工工程投资资进行竣竣工清点点。2.19 技术术档案管管理：综综合部根根据档案案管理要要求制定定相应办办法进行行管理。主主要是： 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5502版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发管管理细则则页 码： 第 55 页 共 6 页页2.19.1 收集、保保管开发发项目的的原始资资料，包包括立项项批文、用用地许可可证、建建设用地地规划许许可证、拆拆迁验收收证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证、开开工报告告等等。2.19.2 收集开开发项目目的全套套工程资资料，审审查、保保管施工工单位提提交的竣竣工资料料，包括括工程地地质勘察察报告、规规划图、施施工图、图图纸会审审记录、重重要施工工日志、材材料化验验与试验验报告、隐隐蔽工程程验收单单、设计计变更记记录、现现场签证证、质量量事故处处理报告告、竣工工决算书书等。3 房产产销售管管理3.1 对房地地产开发发项目的的销售工工作应提提前介入入。在可可行性研研究阶段段，开发发部就项项目的销销售前景景、预期期售价提提出意见见，并对对项目进进行市场场定位即即确定项项目的主主要销售售对象。在在规划设设计阶段段，开发发部应根根据市场场定位和和掌握的的市场信信息，对对项目的的户型设设置、面面积大小小、内部部设施、设设计标准准等提出出相应的的意见。3.2 项目的的规划设设计一经经批准，开开发部应应会同相相关部门门编制销销售计划划，包括括销售策策略、销销售方式式、平均均售价、销销售进度度等，制制订详细细的销售售方案，确确定每楼楼层、每每单元的的明细价价格，定定出底价价，报公公司主要要领导审审批后实实施。3.3 开发项项目开工工前后，开开发部应应办理商商品房预预售登记记手续，领领取商品品房预售售许可证证。为促促进销售售，有条条件的还还可与银银行联系系，办理理按揭委委托。3.4 开发部部应采取取各种方方式促销销商品房房，如在在报纸、期期刊、广广播电视视等新闻闻媒介上上发布广广告，制制作售楼楼说明书书向潜在在客户分分发，在在现场制制作广告告牌，有有目的地地上门推推销，委委托代理理销售等等等。3.5 销售开开始后，应应随着项项目建设设进度并并根据市市场反应应、销售售情况对对售房价价格进行行相应调调整。3.6 商品房房的销售售，除预预售时或或建成后后一次性性付清房房款外，其其余均不不得享有有优惠。特特殊情况况需要予予以优惠惠的，须须经公司司领导集集体研究究批准。3.7 销售商商品房必必须签订订书面合合同，合合同须具具备以下下基本内内容：3.7.11 所所售房产产的位置置、面积积、标准准、附属属设施、交交付时间间；3.7.22 房房产单位位售价、总总价款、付付款方式式和定金金；3.7.33 合合同双方方的权利利和义务务；3.7.44 违违约责任任和惩处处方式；3.7.55 争争议解决决办法及及其他约约定的条条款。3.8 任何购购房业主主若未按按合同约约定付清清房款，一一律不得得将所购购房产交交付其使使用，违违者对责责任人就就所造成成的损失失给予处处罚。 山东国华时时代投资资发展有有限公司司项 目 管管 理 制 度度 汇 编编 号： SDGGH 5502版 本： A版 第00次修改改标 题： 房地产产开发管管理细则则页 码： 第 66 页 共 6 页页3.9 开发项项目通过过竣工验验收后，开开发部应应为购房房业主办办理产权权证书。3.10 房产产销售基基本结束束后，由由开发部部、财务务部共同同写出开开发项目目投资效效益总结结报告，上上报公司司领导。同同时，开开发部还还应配合合财务部部编制开开发项目目决算报报告，对对项