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住宅室内装饰装修管理办法解析时间:2007-10-23 08:05:00  来源:  作者:字串2     建设部部住宅宅室内装装饰装修修管理办办法(建设部部令1110号)(以下下简称办办法)的颁布布施行，从从开工申申报与监监督、委委托与承承接、竣竣工验收收与保修修、室内内环境质质量，装装饰装修修活动的的禁止性性行为、法法律责任任等方面面对住宅宅装饰装装修的管管理进行行了明确确的规定定，系统统地阐述述了装修修人(包包括住宅宅产权人人和住宅宅使用人人)。物物业管理理单位，装装饰装修修企业 、设计计单位。政政府行政政主管部部门及有有关管理理单位在在住宅室室内装饰饰装修活活动中的的权利和和义务。办办法颁颁布后，在在业内引引起了巨巨大的反反响，本本文就住住宅室内内装饰装装修中涉涉及到的的一些问问题给予予解析。 第一部部分 室室内装修修属于建建筑活动动 字串33 一、为为什么说说住宅室室内装饰饰装修工工程是建建筑工程程? 字字串7 建建设工程程质量管管理条例例(国国务院令令2799号)规规定，建建设工程程指土木木工程、建建筑工程程、线路路管道和和设备安安装工程程及装修修工程。建建设工程程活动包包括新建建、扩建建、改建建等活动动。装修修工程属属于改建建，指不不增加建建筑物或或建设项项目体量量，在原原有基础础上，为为改善建建筑物使使用功能能，对原原有工程程进行改改造的建建设项目目。 字串5住宅室室内装饰饰装修是是建筑活活动，具具备建筑筑活动的的共同点点，又有有自己的的特殊性性。住宅宅室内装装饰装修修必须符符合工程程建设强强制性标标准，按按照工程程设计、申申报、合合同、施施工、监监督管理理、竣工工验收、质质量保修修的程序序来进行行。 字串1二、企企业应具具备哪些些条件才才能够承承接住宅宅室内装装饰装修修工程? 字串4承接接装饰装装修工程程的企业业。必须须经建设设行政主主管部门门资质审审查，取取得相应应的建筑筑业企业业资质证证书，并并在其资资质等级级许可的的范围内内承揽工工程。 字串44 三、装装修人与与装饰装装修企业业签订的的书面合合同包括括哪些主主要内容容? 字字串6 1、委委托人和和被委托托人的姓姓名或者者单位名名称、住住所地址址、联系系电话； 字串62、住住宅室内内装饰装装修的房房屋间数数、建筑筑面积、装装饰装修修的项目目、方式式、规格格、质量量要求以以及质量量验收方方式； 字串88 3、装装饰装修修工程的的开工、竣竣工时间间； 字串24、装装饰装修修工程保保修的内内容、期期限； 字串77 5、装装饰装修修工程价价格，计计价和支支付方式式、时间间； 字串86、合合同变更更子口解解除的条条件： 字串22 7、违违约责任任及解决决纠纷的的途径 字串99 8、合合同的生生效时间间； 字字串5 9、双双方认为为需要明明确的其其他条款款。 字串5四、住住宅室内内装饰装装修工程程质量如如何控制制? 字字串8 装饰饰装修工工程项目目的质量量要求和和质量验验收方式式，由装装修人与与装饰装装修企业业在签订订书面合合同中约约定，同同时必须须符合工工程建设设强制性性标准。 字串88 装饰装装修企业业要按照照施工技技术标准准施工。对对工程的的施工质质量负责责，对于于施工中中出现的的质量问问题要负负责返修修。 字串7装修人人或者装装饰装修修企业违违反建建设工程程质量管管理条例例(国国务院令令2799号)的的，由建建设行政政主管部部门按照照有关规规定处罚罚。 字字串2 工程竣竣工后，装装修人按按照工程程设计合合同约定定和相应应的质量量标准进进行验收收。 字字串1 五、住住宅室内内装饰装装修工程程如何保保修? 字串22 验收收合格后后，装饰饰装修企企业要出出具质量量保修书书。对于于装饰装装修企业业负责采采购的材材料及设设备，应应当向装装修人提提交说明明书、保保修单和和环保说说明书。 字串8在正常常使用条条件下，住住宅室内内装饰装装修工程程的最<<氐保修修期限为为两年，有有防水要要求的厨厨房、卫卫生间和和外墙面面的防渗渗漏为五五年。保保修期自自工程竣竣工验收收合格之之曰起计计算。 字串1六、室室内环境境质量如如何控制制? 字串3住宅宅室内装装饰装修修工程使使用的材材料和设设备必须须符合国国家标准准，禁止止使用国国家明令令淘汰的的建筑装装饰装修修材料和和设备。装装修人委委托企业业对住宅宅室内进进行装饰饰装修的的，装饰饰装修工工程竣工工后，空空气质量量应当符符合民民用建筑筑工程室室内环境境污染控控制规范范(GGB5003255-20001)的规定定。装修修人可以以委托有有资格的的检测单单位对空空气质量量进行检检测。检检测不合合格的，装装饰装修修企业应应当返工工，并由由责任人人承担相相应损失失。 字字串6 第二部部分 装装修中各各主体之之间属于于什么关关系 字串99 一、物物权在住住宅装饰饰装修行行为中如如何体现现? 字字串2 物权权是权利利主体直直接支配配财产的的权利，它它既具有有人对物物的内容容，同时时又具有有直接对对抗一般般人的效效力，包包括占有有、使用用、收益益、处分分。物权权的特征征在于直直接支配配其标的的物，物物权人可可以依自自己的意意志就其其标的物物上直接接行使其其权利。但但是支配配范围的的大小依依物权的的种类而而定。 字串11 装修人人的权利利主要体体现为两两个层次次的行为为：一、住住宅产权权人在不不损害公公共利益益的前提提下，有有权处置置自己的的财产，即即按照自自己的意意愿装修修住宅，其其他人不不得对此此进行干干涉。二二、除办办法中中规定必必须由具具备专业业资质的的施工企企业来施施工的项项目外，产产权人可可以自行行装修。 字串22 二、住住宅产权权人与非非产权人人的住宅宅装修人人(即住住宅使用用人)之之间是一一种什么么关系? 字串6两者者之间是是一种合合同关系系，体现现了物权权范畴中中的”用用益物权权”概念念。住宅宅使用人人通过合合同对住住宅产权权人所有有的财产产形成实实际占有有，取得得使用权权。但其其使用权权是受到到限制的的，即其其装修住住宅要取取得住宅宅产权人人的书面面许可。 字串88 三、住住宅相互互毗邻的的所有人人或使用用人之间间体现了了怎样的的一种相相邻关系系? 字字串3 住宅宅相互毗毗邻的所所有人或或使用人人在各自自行使自自己的合合法权利利时，都都要尊重重他方所所有人或或使用人人的权利利，相互互间应当当给予一一定的方方便或接接受一定定的限制制。住宅宅相邻关关系从本本质上是是一方所所有人或或使用人人的财产产权利的的延伸，同同时又是是对他方方所有人人或使用用人的财财产权利利的限制制。 字串9装修人人在装修修前应将将装修的的时间、地地点等予予以明示示。装修修涉及到到住宅共共用部位位、共用用设施设设备时，不不得有损损害他方方利益的的行为。任任何单位位和个人人对装修修中出现现的影响响公众利利益的质质量事故故、质量量缺陷以以及其他他影响周周围住户户正常生生活的行行为，都都有权检检举、控控告、投投诉。 字串9办法法中对对禁止及及限制性性行为的的明确规规定体现现了对公公众利益益的维护护，其他他住宅所所有人或或使用人人也要尊尊重装修修人装修修住宅的的权利，不不得随意意干扰装装修行为为。 字字串1 四、装装修人与与物业管管理单位位之间是是一种什什么关系系? 字字串9 装修修人与物物业管理理单位是是一种平平等的民民事主体体关系。 字串8装修人人的装饰饰装修行行为既要要满足个个体的住住用要求求，又不不能损害害整个住住宅房屋屋的公共共安全和和其他房房屋产权权人的公公共利益益。所以以，物业业管理单单位受全全体房屋屋产权人人的委托托，需要要协调装装修人和和其他房房屋产权权人之间间的关系系，提供供一种服服务型的的管理，在在为装修修人提供供管理和和服务的的同时，维维护好其其他房屋屋产权人人的合法法权益。表表现为物物业管理理公司与与装修人人签订管管理服务务协议，依依据协议议对装修修人进行行监督管管理，不不同于政政府的行行政管理理行为。双双方的行行为都受受到协议议的限制制，都要要对协议议内容承承担违约约责任。 字串7住宅室室内装饰饰装修管管理是物物业管理理的基本本内容和和重要组组成部分分。从开开工申报报到竣工工验收，物物业管理理始终贯贯穿于住住宅装饰饰装修的的各个环环节中。需需要明确确指出的的是，物物业管理理单位实实施的不不是行政政管理，不不具有行行政处罚罚权。 字串8五、装装修人与与装饰装装修企业业之间是是一种什什么关系系? 字串4装修修人与装装饰装修修企业签签订承揽揽合同。装装饰装修修企业按按照合同同的质量量和数量量要求为为装修人人装饰装装修住宅宅，装修修人向装装饰装修修企业支支付约定定的报酬酬。对于于合同的的履行期期限、验验收的标标准和方方法、材材料的供供应方式式、保修修责任等等由双方方进行约约定。但但办法法中明明确规定定，工程程中使用用的材料料和设备备必须符符合国家家规定标标准，禁禁止使用用国家明明令淘汰汰的材料料和设备备。 字字串3 六、装装修人与与设计单单位之间间是一种种什么关关系? 字串2装修修人与设设计单位位签订的的设计合合同，属属于建设设工程合合同。装装修人要要按照合合同约定定提供开开展设计计工作所所需要的的基础资资料，并并对提供供资料的的可靠性性负责，按按照合同同的约定定提供必必要的协协作条件件，支付付设计费费用。装装修人对对设计人人交付的的设计成成果，不不得擅自自修改，也也不得擅擅自转让让给第三三人重复复使用。 字串8办法法明确确规定，变变动建筑筑主体和和承重结结构，超超过设计计标准或或者规范范增加楼楼面荷载载，必须须经原设设计单位位或者具具有相应应资质等等级的设设计单位位提出设设计方案案。设计计单位完完成的方方案必须须符合建建设工程程质量、安安全标准准，符合合建设工工程勘察察、设计计的技术术规范，符符合合同同的约定定。设计计单位要要对设计计方案负负责。设设计单位位在设计计文件中中选用的的材料、设设备，其其质量要要求必须须符合国国家规定定的标准准。 字字串3 七、政政府行政政管理部部门在装装饰装修修行为中中的作用用是什么么? 字字串8 政府府行政管管理部门门对装饰饰装修的的行政管管理，是是区别于于物业管管理单位位的基础础性具体体管理工工作的更更高层次次的管理理。通过过制定政政策法规规、管理理企业资资质、行行政监督督执法等等行政手手段来实实现管理理目的。 字串33 第三部部分 物物管企业业应为装装修提供供管理和和服务 字串7一、物物业管理理单位提提供装饰饰装修管管理和服服务的方方式是什什么? 字串44 装修修人在住住宅室内内装饰装装修工程程开工前前，应当当向物业业管理单单位申报报登记，与与物业管管理单位位签订住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议，交交纳管理理服务费费用。 字串11 (一)申报登登记 字串3物业管管理单位位应当按按照办办法和和本市的的有关规规定，审审查装修修人提交交的资料料。装修修人应当当提交的的材料有有： 字串41、房房屋所有有权证(或者证证明其合合法权益益的有效效凭证)； 字串82、申申请人身身份证件件； 字串33、装装饰装修修方案； 字串串9 4、变变动建筑筑主体或或者承重重结构的的，超过过设计标标准或者者规范增增加楼面面荷载的的，需提提交原设设计单位位或者具具有相应应资质等等级的设设计单位位提出的的设计方方案； 字串55 5、搭搭建建筑筑物、构构筑物的的；改变变住宅外外立面，在在非承重重外墙上上开门、窗窗的，应应当提交交城市规规划行政政主管部部门的批批准文件件： 字字串2 拆改供供暖管道道和设施施的，需需提交供供暖管理理单位的的批准文文件： 字串22 拆改燃燃气管道道和设施施的，需需提交燃燃气管理理单位的的批准文文件： 字串1改动卫卫生间、厨厨房间防防水层的的，应当当按照防防水标准准提交施施工方案案； 字串16、委委托装饰饰装修企企业施工工的，需需提供该该企业相相关资质质证书的的复印件件。 字字串3 非业主主的住宅宅使用人人。还需需提供业业主同意意装饰装装修的书书面证明明。 字字串8 (二)管理服服务协议议 字串1物业管管理单位位要依据据协议约约定，对对装饰装装修活动动进行监监督检查查，装修修人。施施工企业业不得拒拒绝和阻阻碍。装装修人(施工企企业)、物物业管理理单位中中一方违违反协议议约定的的，另一一方有权权制止并并追究违违约责任任。已造造成事实实后果或或者拒不不改正的的，应当当及时报报告有关关部门依依法处理理。 字串8住宅室室内装饰饰装修管管理服务务协议应应当包括括下列内内容： 字串21、装装饰装修修工程的的实施内内容； 字串32、装装饰装修修工程的的实施期期限； 字串53、允允许施工工的时间间： 字字串3 4、废废弃物的的清运与与处置； 字串55、住住宅外立立面设施施及防盗盗窗的安安装要求求： 字字串6 6、禁禁止行为为和注意意事项； 字串67、管管理服务务费用； 字串串8 8、违违约责任任； 字字串1 9、其其他需要要约定的的事项。 字串11 (三)装修过过程中，物物业管理理单位要要按照管管理服务务协议进进行监督督，对违违反法律律、法规规和管理理服务协协议的，要要求装修修人或装装饰装修修企业纠纠正。 字串2工程竣竣工后，物物业管理理企业要要会同装装修人进进行现场场检查，并并将检查查记录存存档。 字串5二、装装修人为为什么要要缴纳管管理服务务费用? 字串串4 物业业管理企企业对住住宅室内内装饰装装修进行行管理，要要花费一一定的人人力、物物力等，产产生管理理成本。而而在目前前的物业业管理费费中，没没有包含含这部分分费用。因因此物业业管理企企业和装装修人在在签订协协议时，要要约定这这部分内内容。管管理服务务包括提提供原竣竣工图纸纸、对装装修工程程进行监监督检查查等内容容。 字字串9 三、物物管单位位对装修修人、装装饰装修修企业违违反办办法和和协议约约定内容容行为如如何处理理? 字字串9 分为为三个层层次，即即依据协协议约定定，追究究违约责责任；立立即制止止；报告告有关部部门依法法处理。 字串66 (一)对装修修人或者者装饰装装修企业业违反住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议的，追追究违约约责任。 字串66 (二)发现装装修人或或者装饰饰装修企企业有办办法第第五条禁禁止行为为的，或或者未经经有关部部门或单单位批准准实施办办法第第六、七七条所列列行为的的，或者者有违反反办法法第八八条、第第九条规规定行为为的，应应当立即即制止。 字串6(三)对装修修人或者者装饰装装修企业业未按规规定进行行装饰装装修造成成事实后后果或者者拒不改改正的，物物业管理理单位应应当及时时报告有有关部门门依法处处理。物物业管理理单位如如发现有有违反办办法和和协议约约定内容容的行为为不及时时处理，会会受到房房地产行行政主管管部门的的处罚。 字串99 第四部部分 政政府主管管部门须须加强对对装修的的管理 字串44 一，室室内装修修涉及哪哪些主管管部门和和单位? 字串串3 政府府主管部部门和物物业管理理单位的的管理方方式不同同，但目目的都是是为了保保护装修修人、产产权人的的权益不不受侵害害。通过过物业管管理手段段解决不不了的问问题，需需要上升升到政府府主管部部门的管管理层次次，采用用行政手手段来处处理。 字串33 1、房房地产行行政主管管部门。办办法规规定，直直辖市房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内的住住宅室内内装饰装装修活动动的管理理工作。 字串33 2、建建设行政政主管部部门。办办法规规定，承承接住宅宅室内装装饰装修修工程的的装饰装装修企业业，必须须经建设设行政主主管部门门资质审审查，取取得相应应的资质质证书，并并在其资资质等级级许可的的范围内内承揽工工程。对对于装修修人或者者装饰装装修企业业违反建建设工程程质量管管理条例例的，由由建设行行政主管管部门按按照有关关规定进进行处罚罚。 字字串3 3、规规划行政政主管部部门。对对涉及到到住宅室室内装饰饰装修工工程的设设计单位位的资质质要进行行管理。对对装修人人从事住住宅室内内装饰装装修活动动中，涉涉及到搭搭建建筑筑物、构构筑物的的，或改改变住宅宅外立面面，在非非承重外外墙上开开门、窗窗的，按按照城城市规划划法进进行管理理。 字字串1 4、供供暖管理理单位。装装修人从从事住宅宅室内装装饰装修修活动，拆拆改供暖暖管道和和设施，应应当经供供暖管理理单位批批准。 字串88 5、燃燃气管理理单位。装装修人从从事住宅宅室内装装饰装修修活动，拆拆改燃气气管道和和设施，应应当经燃燃气管理理单位批批准。 字串6此外，住住宅室内内装饰装装修活动动还涉及及到其他他一些管管理部门门和单位位。可见见，对住住宅室内内装饰装装修活动动的行政政管理以以房地产产行政主主管部门门为主，由由多个管管理部门门和单位位组成管管理体系系，按照照各自的的职能，共共同来实实施管理理行为。 字串11 二、政政府行政政主管部部门管理理的侧重重点是什什么? 字串99 (一一)对房房屋住用用安全的的维护 字串4办法法明确确规定对对涉及房房屋安全全的行为为，如将将没有防防水要求求的房间间或者阳阳台改为为卫生间间，厨房房间；扩扩大承重重墙上原原有的门门窗尺寸寸，拆除除连接阳阳台的砖砖、混凝凝土墙体体；损坏坏房屋原原有节能能设施，降降低节能能效果；未经原原设计单单位或者者具有相相应资质质等级的的设计单单位提出出设计方方案的，擅擅自变动动建筑主主体和承承重结构构，擅自自超过设设计标准准或者规规范增加加楼面荷荷载的行行为等要要进行经经济处罚罚。通过过行政管管理手段段来强化化对房屋屋住用安安全的维维护。 字串99 (二)对装饰饰装修企企业的管管理 字字串7 1、企企业从事事装饰装装修活动动必须遵遵守建建设工程程质量管管理条例例： 字串11 2、承承接住宅宅室内装装饰装修修工程的的装饰装装修企业业，必须须经建设设行政主主管部门门资质审审查，取取得相应应的建筑筑业企业业资质证证书，并并在其资资质等级级许可的的范围内内承揽工工程。不不具有相相应资质质等级的的企业，不不能从事事住宅室室内装饰饰装修工工程； 字串83、装装饰装修修企业必必须遵守守国家有有关安全全生产规规定和安安全生产产技术规规程，采采取必要要的安全全防护和和消防措措施； 字串33 4、必必须具备备相应资资质的装装饰装修修企业才才能从事事的住宅宅装饰装装修工程程有：变变动建筑筑主体和和承重结结构；超超过设计计标准或或者规范范增加楼楼面荷载载的；搭搭建建筑筑物、构构筑物的的；改变变住宅外外立面，在在非承重重外墙上上开门、窗窗的；拆拆改供暖暖管道和和设施的的：拆改改燃气管管道和设设施的；改动卫卫生间，厨厨房防水水层的工工程。 字串7(三)对物业业管理企企业的管管理 字串5物业管管理企业业发现有有违反办办法规规定的行行为不及及时向有有关部门门报告的的，由房房地产行行政主管管部门给给予警告告，可处处装饰装装修管理理服务协协议约定定的装饰饰装修管管理服务务费2至至3倍的的罚款。 字串8(四)对设计计单位的的管理 字串5承接住住宅室内内装饰装装修工程程的设计计单位，必必须取得得相应的的资质证证书，并并在其资资质等级级许可的的范围内内承揽工工程。不不具有相相应资质质等级的的设计单单位，不不能从事事住宅室室内装饰饰装修工工程设计计。 字串7对设计计单位未未按工程程建设强强制性标标准进行行设计的的，要依依法进行行处罚。