某项目物业管理方案（DOC 325页）fbqb.docx

Tj XXXXXX物业管管理方案案目录1.0 XX物业业公司企企业理念念1. 企企业宗旨旨2. 企企业精神神：3. 工工作态度度：4. 服服务准则则：5. 企企业管理理理念：6. 员员工修养养理念：7. 企企业服务务理念：8. 企企业愿景景：2.0 项目目基本情情况1. XX一一期项目目概况1.1 XX一一期经济济技术指指标和主主要配套套概况2. 项目物物业管理理分析3.0 收收费项目目及标准准报备1. 关于物物业管理理收费的的初步意意见4.0 组织织架构、人人员编制制及薪酬酬福利4.1 管理机机构设置置4.2 人人员定编编4.3 人人员薪资资体系5.0 开办办测算及及日常管管理测算算5.1 前前期投入入明细表表5.2 详详细的成成本测算算、管理理成本构构成及测测算结果果一览表表(年经营营支出汇汇总表)5.3 人人工费明明细表5.4 办办公费明明细表5.5 固固定资产产折旧费费及低易易耗品摊摊销明细细表5.6 设设施设备备维护维维修费明明细表5.7 清清洁、保保安、不不可预见见费、管管理佣金金明细表表6.0总总体管理理构想及及各项规规章制度度1.0 安安防管理理2.0 公公共事务务管理与与人性化化服务3.0 环环境服务务管理4.0 机机电设备备的维保保管理5.0 内内部运行行机制5.1 装装修管理理规定5.2 住住宅装修修管理公公约5.3 物物品搬进进（出）管管理规定定5.4 项项目管理理中心经经理岗位位职责5.5 事事务助理理岗位职职责5.6 前前台监控控员岗位位职责5.8 工工程水电电人员岗岗位职责责5.9 项项目社区区文化公公关接待待员岗位位职责5.100 项项目中心心电脑文文档人员员岗位职职责5.111 安安防部主主管岗位位职责55.122 安安防班长长岗位职职责5.133 巡巡查员岗岗位职责责5.144 交交通、车车辆管理理员岗位位职责5.155 义义务消防防员岗位位职责5.166 环环境服务务部主管管岗位职职责5.177 绿绿化班长长岗位职职责5.188 保保洁班长长岗位职职责5.199 保保洁员岗岗位职责责5.200 绿绿化员岗岗位职责责5.211 出出纳收费费员岗位位职责5.222 项项目各部部门每月月计划及及月总结结工作规规程5.233 员员工培训训制度5.244 档档案资料料管理制制度5.255 值值班管理理规定5.266 办办公用品品申请、购购买、领领用制度度5.277 投投诉处理理、回访访制度5.288 维维修回访访制度5.299 防防火安全全检查制制度5.300 电电梯机房房管理制制度6.0客客户服务务部工作作手册6.0 客客户服务务部服务务规范6.1 客客户服务务部工作作内容概概述 6.2 客客户服务务部员工工岗位职职责 6.3 客客户服务务部规章章管理制制度 6.3.1 物业验验收制度度 6.3.2 入住管管理制度度 6.3.3 装修管管理制度度 6.3.4 投诉处处理制度度 6.3.5 报修管管理制度度 6.3.6 客户拜拜访与意意见征询询制度 6.3.7 前台接接待管理理制度 6.3.8 收费管管理制度度6.3.9 客服巡巡视管理理制度6.3.10 档案管管理制度度6.3.11 职位代代理制度度6.3.12 外延服服务管理理制度6.3.13 形象策策划管理理6.3.14 商业店店面管理理制度6.3.15 安全管管理制度度6.3.16 客户迁迁出管理理制度6.3.17 商业推推广活动动管理制制度6.3.18 公共场场地使用用管理制制度6.3.19 突发性性事件或或异常情情况处理理程序6.3.20 社区配配套教育育单位管管理制度度6.3.21 社区配配套馆所所管理制制度6.3.22 标识标标牌管理理制度6.3.23 办公纪纪律6.3.24 售后服服务管理理制度6.3.25 文件与与表单管管理制度度6.4 与物业业管理相相关的主主要文件件4.1.1 业业主临时时公约7.0安安防服务务部工作作手册70 安防防服务部部员工服服务规范范71 安防防服务部部工作内内容概述述72 安防防服务部部岗位职职责7.2.1安防防服务部部主管岗岗位职责责7.2.2安防防服务部部班长岗岗位职责责7. 22.3门门岗岗位位职责7. 22.4巡巡逻岗岗岗位职责责7. 22.5装装修巡逻逻岗岗位位职责7. 22.6监监控中心心岗位职职责7. 22.7车车辆管理理岗位职职责7. 33 安防服服务部主主管工作作模块7.3.2安防防服务部部班长工工作模块块7.4 安安防服务务部工作作流程7.4.1交接接班程序序7.4.2突发发事件处处理程序序7.4.3周界界红外报报警处理理程序7.4.4消防防报警信信号处理理程序7.4.5殴打打暴力事事件处理理程序7.4.6盗窃窃等破坏坏事件的的处理程程序7.4.7困梯梯处理程程序7.4.8浸水水处理程程序7.4.9停电电处理程程序7.4.10户户内报警警处理程程序7.4.11工工作技巧巧7.5 安全防防范设备备设施管管理规定定7.5.1办公公设施管管理规定定7.5.2钥匙匙管理规规定7.5.3日常常工具管管理规定定7.5.4消防防设备设设施管理理规定7.5.5智能能化设备备管理规规定7. 66 能源节节约管理理规定7. 77 理论学学习、技技能培训训与演练练管理规规定7. 88 内务管管理规定定7.8.1班内内用餐管管理规定定7. 99 奖罚细细则7.100 安安全管理理7.111 排班布布岗及巡巡逻路线线的设计计7.112 治安安保卫常常识的培培训7.133 安安防人员员基本服服务意识识8.0 环境境服务部部工作手手册8.0 环环境服务务部员工工服务规规范8.1 环环境服务务部工作作管理制制度8.2 环环境服务务部岗位位职责8.2.1. 环境服服务部部部门经理理岗位职职责8.2.2. 环境服服务部保保洁主管管岗位职职责8.2.3. 环境服服务部保保洁领班班职责8.2.4. 环境服服务部保保洁员岗岗位职责责8.2.5. 环境服服务部仓仓库管理理员岗位位职责8.2.6. 环境服服务部绿绿化主管管岗位职职责8.2.7. 环境服服务部绿绿化领班班岗位职职责8.2.8. 环境服服务部绿绿化员岗岗位职责责8.3 环环境服务务部工作作礼仪8.4 环环境服务务部绿化化管理工工作流程程8.5 环环境服务务部管理理的具体体措施及及工作标标准8.5.1绿化化工程验验收接管管理标准准作业规规程8.5.2. 绿化养养护等级级质量标标准8.5.3. 卫生管管理标准准8.6 日日常保洁洁工作内内容8.6.1大堂堂8.6.2公共共区域8.6.3卫生生间8.6.4会议议厅8.6.5地下下车库8.6.6玻璃璃及不锈锈钢8.6.7金箔箔和紫铜铜的保洁洁8.7 大大厦清洁洁的几种种基本作作业法8.7.1 手工作作业8.7.2 机械操操作附录1 室内清清洁组的的职责附录2室室外清洁洁组的职职责8.8 相相关管理理规定文文件表格格8.8.1 主主管日常常检查工工作表8.8.2 绿绿化工作作日检表表-18.8.3 绿绿化工作作日检表表-28.8.4 绿绿化清单单8.8.5 绿绿化工作作日检表表8.8.6 绿绿化养护护月检表表8.8.7 绿绿化养护护周检表表8.8.8 绿绿化员岗岗位安排排表8.9 环环境保洁洁相关案案例9.0 工程程服务部部工作手手册9.1 物物业设备备管理作作业指导导书9.2 机机电维修修工作9.3 工工程服务务部岗位位职责9.3.1工程程服务部部经理岗岗位职责责9.3.2工程程服务部部水电工工岗位职职责9.4 楼楼宇及物物业设备备的接管管验收9.5 物物业设备备操作规规程9.5.1变配配电设备备维护保保养操作作规程9.5.2给排排水维修修操作规规程9.5.3住户户报修处处理工作作规程9.5.4工程程维修操操作规程程9.5.5变配配电设备备巡检规规程9.5.6发电电机房管管理规程程9.5.7发电电机组操操作规程程9.5.8发电电机维护护保养操操作规程程9.5.9停水水处理操操作规程程9.5.10停停电处理理操作规规程9.5.11高高压配电电房操作作规程9.5.12低低压配电电房设备备操作规规程9.5.13设设备运行行记录操操作规程程9.5.14设设备管理理交接班班制度9.5.15防防火安全全操作规规程9.5.16防防火检查查制度操操作规程程9.5.17临临时动火火作业操操作规程程9.5.18消消防设备备器材管管理操作作规程9.5.19消消防监控控中心操操作规程程9.5.20公公共设备备改造及及维护维维修操作作规程9.5.21电电梯运行行操作规规程9.5.22避避雷与接接地系统统保养操操作规程程9.5.23制制冷设备备运行管管理操作作规程9.5.34二二次供水水系统维维护保养养操作规规程9.6 理论学学习、技技能培训训与演练练管理规规定7.0 总体体项目运运作流程程1. 工工作流程程2. 信信息反馈馈渠道8.0 整体体管理项项目服务务目标及及考核标标准8.1 物业管管理服务务质量标标准9.0 XXX物业管管理工服服务目标标1. 前期期目标2. 管理理目标3 服服务指标标4 分类指指标9.1 前前期介入入及接管管验收9.1.1 规规划设计计阶段9.1.2 建建设施工工阶段9.1.3 竣竣工验收收阶段9.1.4项目目的接管管验收9.1.5业主主入伙后后10.00入伙及及中期装装修管理理10.11.1业业主入伙伙阶段（上上房前两两个月提提供完整整可执行行的入伙伙方案）a. 业主入入伙前b. 业主入入伙中11.入住期期日常管管理12.00 员工工业务及及技能培培训12.00.1拟拟采取的的员工培培训方案案a. 培培训计划划b. 培培训目的的：1.0XXX物业业公司企企业理念念1. 企业宗宗旨：依法管理理，业主主至上，五五心营造造温馨家家园2. 企业精精神：敬业修德德高效创创优诚信信进取3. 工作态态度：主动热情情周到细致致4. 服务准准则：用我们的的真心、热热心、爱爱心、细细心、精精心为业业主提供供五心服服务5. 企业管管理理念念：5.1什什么叫做做不简单单？能够够把简单单的事情情天天做做好，就就是不简简单；什什么叫做做不容易易？大家家公认的的、非常常容易的的事情。非非常认真真地做好好它，就就是不容容易。5.2 领导与与管理不不是耍威威享福，而而是引导导与劝戒戒，更是是支持与与服务。5.3 兼听则则明，偏偏信则暗暗。5.4 上级不不引导，下下级无目目标。5.5 要求求下级做做到的，自自己要先先做到。5.6 谁砸企企业的牌牌子，企企业就砸砸谁的饭饭碗。5.7 奖励200%的优优秀者，鼓鼓励700%的普普通者，淘淘汰100%的落落后者。6. 员工修修养理念念：6.1 勿以恶恶小而为为之，勿勿以善小小而不为为。6.2 天下大大事，必必做于细细；天下下难事，必必做于易易。6.3 决不内内耗。6.4 无成见见地对待待团队中中的每一一位同事事。6.5 成就企企业，成成就自己己。6.6 每日学学习，每每日进步步。7. 企业服服务理念念：7.1 我们所所有的工工作就是是把客户户的不满满消除到到零。7.2 客户对对同一事事件的投投诉最多多只能一一次。7.3 迅速反反应，马马上行动动。7.4 不要计计较客户户的态度度如何，你你需要做做的就是是把服务务做到位位，记住住，这就就是你的的工作。7.5 永远不不要与客客户争辩辩。7.6 始终保保持耐心心，始终终保持微微笑。7.7服服务机制制与服务务理念创创造企业业最核心心竞争力力。7.8 企业的的每一位位员工都都是企业业的形象象代言人人,每一个个人的一一举一动动都代表表着公司司形象。7.9 客户的的事，既既使是一一件小事事，也比比其它任任何事都都重要，甚甚至是领领导的事事。7.100客户的的关切是是我们工工作的重重中之重重。7.111客户服服务无小小事。7.122专精创创造卓越越。7.133有缺陷陷的服务务等于无无效服务务。7.144将投诉诉做成惊惊喜。7.155日清日日审。业主的报报修、投投诉、求求助事项项每天都都要清理理汇总，检检查是否否都已经经按要求求的时限限及时处处理，是是否有遗遗漏，由由于工程程复杂程程度及难难度因素素没有处处理完毕毕的，要要日日跟跟踪，及及时给业业主回复复处理的的进展情情况。8. 企业愿愿景：8.1 做本地地最好的的物业企企业，永永远领先先对手一一步。8.2 危机感感不但是是企业发发展的动动力，也也是个人人成长的的动力。8.3 学则逆逆水行舟舟，不进进则退；企业不不发展就就是退步步。2.0项项目基本本情况1.XXX一期项项目概况况1.1XXX一期期经济技技术指标标和主要要配套概概况项目指标备注总用地221776 33亩总建筑面面积572115 不含地下下室其中住宅534775 商业35400 配套公建建200 （会所）地下室65000 停车及设设备用房房建筑密度度29.55绿地面积积77600 绿地率35规划总户户数459 户户以每户33.5人人计规划总人人口16000 人停车位设设置一览表项目数量备注小车位246 位位(不含88号楼)地面122位地下1226位地面停车车库64 个地面自行车停停车面积积780 地面摩托车停停车面积积600 地下主要电气气设备项目数量位置备注柴油发电电机组1 组组地下室变配电室室1 间间地下室小区变配配电室1 间间地下室住户用电电专用配电电室1 间间地下室公共用电电消控中心心、监控控中心1 间间6号楼一一层电梯20 部部1至8号号楼共18个个楼梯相关信息息小区共118个梯梯,2个地地下车库库出入口口,1个小小区主入入口,11个小区区出口,1个消消防通道道,1个人人行消防防通道,8号楼楼独立幢幢独设11个出入入口,二期未未开发。主主要业主主群为：一院医医生、河河市马甲甲、市地地质大队队、洛江江政府人人员。2.项目目物业管管理分析析小区地处处洛江区区政府附附近，距距泉州现现管小区区较远，规规模属中中小型，又又8号楼为为独立幢幢，与二二期形成成一个小小区三个个组团格格局。因因此，该该小区的的物业日日常管理理与市中中心的资资源共享享空间相相对较少少（仅在在绿化管管养和技技术临时时缓助两两方面的的共享），部部门设置置应较齐齐全，人人员相对对较多。该小区属属商住小小区，商商业与住住宅应分分离管理理，商业业店面实实行开放放式管理理，住宅宅应实行行全封闭闭式管理理的模式式。由于于小区内内的3号楼、44号楼、77号楼的的一层架架空层作作为停车车场，无无法形成成人车分分流管理理，人车车出入较较混杂，安安全系数数较低，车车场分布布较散，考考虑到成成本核算算，不可可能每个个车场设设车管员员，因此此，整个个小区的的安全管管理和秩秩序管理理主要是是从以下下两方面面实施：1、应增增设小区区的监控控探头，包包括小区区出入口口处、车车场车库库出入口口与场内内主要位位置、车车辆出入入通道、外外围店面面和四周周围墙；2、加强强小区出出入口物物品、车车辆、人人员的控控制和小小区的巡巡查力度度。该小区的的业主群群大多为为上班族族,素质和和收入水水平较高高，对物物业管理理水平要要求也较较到位，加加之按小小区的配配套档次次也较高高。这就就要求物物业管理理的人员员配置与与专业水水平标准准更高，立立求精、细细、及时时、到位位的服务务。3.0收收费项目目及标准准报备1.关于于物业管管理收费费的初步步意见法律依据据：国务务院物物业管理理条例发发改委、建建设部物物业服务务收费管管理办法法、福福建省福福建省物物业服务务收费管管理实施施办法，并并根据泉泉州本地地的物业业管理市市场实际际情况制制定。项目类别计价单位位标准备注物业管理理费（住宅）m²元元.月1.物业管理理费（住宅改改办公）m²元元.月1.物业管理理费(商铺)m²元元.月.0门镜可视视对讲系系统户/元600信报箱户/元78车辆服务务地下车位位维护费费个·月120元元地面车位位维护费费个·月120元元临时维护护费(四轮机机动车) 0.55小时以以内不收收费次5元临时次10元过夜自行车辆0.3元元/次临时辆0.6元元次过夜辆月12元电动车辆0.7元元临时辆1.5元元过夜辆月30元月含充电费费摩托车辆1元/次次辆2元过夜辆月40元月装修管理理装修暂收收款每户10000元装修验收收合格后后归还楼道修缮缮费100元元套公共部分分水电周周转金200元元套电梯电费费地面二层层以上地面架空空一层以以上按系数分分摊二次加压压水泵运运行费变频泵加加压层按建筑面面积分摊摊公共水电电费按建筑面面积分摊摊说明：1.1一一梯两户户电梯电电费的系系数分摊摊法：地面一层层住户不不分摊电电费，地地面架空空的1层按系系数“1”分摊电电费，各各楼层住住户按所所在层数数计分摊摊系数：每户应分分摊电费费=应分分摊电费费各楼层层楼系数数/（应分分摊电费费各楼层层系数之之和×2）×本梯位位当月电电费总量量×当月电电费单价价例：设某某梯位11-111层共222户（地地面为架架空）某某月电梯梯共用电电6600度，每每度电为为0.554699元,11层的住住户电梯梯电费为为1/(1+2+33+4+5+66+7+8+99+100+111)×2×6600×0.554699=2.8元;2层的住住户电梯梯分摊电电费为2/(1+22+3+4+55+6+7+88+9+10+11)×2×6600×0.554699=5.5元；3层的住住户电梯梯分摊电电费为3/(1+22+3+4+55+6+7+88+9+10+11)×2×6600×0.554699=8.2元；11层住住户电梯梯分摊电电费为11/(1+2+33+4+5+66+7+8+99+100+111)×2×6600×0.554699=300.1元元。1.2两两梯两户户的电费费分摊方方法：每户应分分摊电费费=应分分摊电费费各楼层层楼系数数/（应分分摊电费费各楼层层系数之之和×2）×本梯位位两部电电梯当月月用电之之和×当月电电费单价价；1.3二二次加压压水泵运运行费的的分摊方方法；加压层每每户应分分摊运行行费=（运运行费总总和/应应分摊水水费总量量（吨）×该户用水量；1.4公公共水电电费每户户应分摊摊数量=该户建建筑面积积/住宅宅总面积积×公共水水电费总总量。4.0组组织架构构、人员员编制及及薪酬福福利4.1管管理机构构设置总经理项目经理事务助理客户服务部综合事务管理会所管理安防服务部环境服务部工程服务部出纳品质监督4.2人人员定编编部门岗位定编数备注一期到岗日期期二期增编编项目经理理10744事务助理理10766客户服务务部客服主管管10744客服助理理30744前台接待待10766出纳10766工程服务务部主管10744水电维修修20744安防服务务部主管10766班长307. 6队员1207773监控307772车管员407772环境服务务部主管10766保洁员607772绿化工20777品质监督督事务助理理兼任会所管理理事务助理理兼任行政后勤勤事务助理理兼任食堂厨务107774494.3人人员薪资资体系4.3.1工资资岗位基本工资资岗位工资资职务工资资超时补贴贴技能(工工作量)补贴正常工资资试用转正事务助理理450550850300200特定18000出纳45040060015012000部门主管管450450750150150特定15000客服助理理450400600150特定12000安防班长长45035040010015020013000安防员450350500300特定12500监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员员450400500150特定11000绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2过节节费4.3.3高温温补贴4.3.4加班班费4.3.5年终终奖4.3.6福利利费4.3.7社保保、医保保按公司司规定另另外提取取5.0开开办测算算及日常常管理测测算5.1前前期投入入明细表表费用项目目子项目数量单价费用小计计备注前期投入入费用摊摊销印刷品12500025000办公场地地布置15000050000员工宿舍舍用品1100000100000标识系统统1100000100000员工服装装1批400000400000办公用品品1批200000200000保洁机具具1批15000050000安防器械械1批17000050000维修工具具1批1500001500001345500费用小计计1345500元元5.2详详细的成成本测算算、管理理成本构构成及测测算结果果一览表表年经营支支出汇总总表费用项目目月支出额额（元）年支出额额（万元）所占比重重%单位面积积成本（元元）备注（一）人人工费51600061992585540.2110（二）办办公费24600295527990.0110 （三）固固定资产产折旧费费111881.34410440.0004（四）低低值易耗耗品摊销销费140881.69913110.0005（五）设设施设备备维护维维修费359224.31133550.0112（六）清清洁费8780010.55481990.0229（七）安安防费149441.79913990.0005（八）不不可预见见费268773.22225110.0009（九）社社区文化化费276883.32225880.0009（十）管管理佣金金665117.98862000.0222（十一）法法定税费费559226.71152110.0119按收入合合计的66%计提提合计88155010567931110.33345.3人人工费明明细表岗位人数工资标准准月工次额额备注经理14000040000事务助理理11800018000客服主管管11500015000客服助理理51200060000出纳11200012000环境主管管11500015000监控380024000绿化员280016000保洁员670042000工程主管管11500015000车管员480032000水电工31100033000日常维修修安防主管管11500015000安防班长长31300039000安防员12110001320008小时厨师1800800小计46516000费用合计计5160005.4办办公费明明细表费用项目目子项目测算依据据费用小计计办公费交通费日常租车车估算200通讯费电话费两部电话话，平均均每部月月1200元，共共计2440元240手机费2部，平平均1550元月300服装费管理人员员夏装2套套:1550元月，冬冬装2套：2000元月，（1150+3000）×2套×1224（两两年折旧旧）450护管员夏装2套套:1000元月，冬冬装2套：1550元月，（1100+2000）×2套×1524（两两年折旧旧）375其他员工工夏装2套套:1000元月，冬冬装2套：2000元月，（1100+1500）×2套×1924（两两年折旧旧）475办公用品品14人（办办公室及及领班长长以上人人员）××30元人（包包括公共共办公用用品）420合计246005.5固固定资产产折旧费费及低易易耗品摊摊销明细细表费用项目目子项目数量单价费用小计计备注办公设备备原值电脑540000200000打印机11500015000传真机11000010000电话机3150450复印机18000080000对讲机1510000150000办公桌椅椅经理1800800管理人员员930027000值班室4200800文件柜经理1800800部门1040040000电视机11000010000热水器11000010000验钞机1200200沙发、茶茶几1800800保险柜11000010000工具设备备数字万用用表1200200钳形电流流表1300300兆欧表11000010000工具柜350015000管道疏通通机11500015000电焊机11000010000冲击钻11000010000电锤12000020000小推车530015000高压水枪枪11500015000剪草机250000100000修边机绿篱剪剪16000060000小计865550（三）固固定资产产折旧费费计86555（残值）11188按5年折折旧，折折旧扣残残值为110%计计算（四）低值易耗耗品摊销清洁工具具批130000125按两年摊摊销榨水车台20240200维修工具具批160000250绿化工具具批120000167办公文具具批130000250安防、消消防工具具批150000417低值易耗耗品合计计费用140885.6设设施设备备维护维维修费明明细表费用项目目子项目测算依据据费用小计计给排水系系统日常维修修与更换换配件每月估算算20000照明系统统维修费用用原值估算算50万元元，按原原值5%计算208更换费用用原值估算算50万元元，按每每年2.5%更更新（440年更更换一遍遍），112个月月摊销10422监控系统统维修费用用原值估算算50万元元，按每每年原值值5%计算算208消防系统统维修费用用原值估算算80万元元，按原原值2%计算133运行养护护费合计计359225.7清清洁、安安防、不不可预见见费、管管理佣金金明细表表费用项目目子项目测算依据据费用小计计（六）清清洁绿化化费卫生消杀杀每月消杀杀4次，每每次3000元12000清洁化粪粪池共83个个，平均均每个每每次2000元，共共166600元元13833清洁材料料（1）普通工具具500清洁材料料（2）普通清洁洁剂15000清洁材料料（3）樟脑球、洁洁厕净等等300喷泉、水水池水质质处理费费冬季每月月一次，夏夏季每周周一次，春春秋每月月两次每次约约5000元11255绿化材料料按每平方方米0.06元元月27722清洁费合合计87800（七）安安防费建筑面积积29888000平方米米，按0.0055元平方米米月计算算14944（八）不不可预见见费按前七个个项目的的3%提取取26877（九）社社区文化化费按前八项项的3%提取27688（十）管管理佣金金按前九个个项目的的7%提取取665116.0总总体管理理构想及及各项规规章制度度针对住宅宅小区的的自然条条件和业业主构成成特点，对对小区采采取的总总休管理理思路为为：1.0安安防管理理：安防管理理是物业业管理中中最敏感感、最重重要、最最为业主主所关注注的工作作，必须须做到万万无一失失。针对对项目特特点，采采取半封封闭、半半开放式式管理，即即在人员员管理上上将进出出小区的的人员区区分为业业主、散散客、闲闲杂人员员，分别别采取不不同的管管理控制制手段来来确保无无危险人人员进出出小区；在交通通、物品品出入管管理上，采采用“记忆规范”法标准准化管理理，以确确保车辆辆及物品品出入的的安全。2.0公公共事务务管理与与人性化化服务针对住宅宅小区业业主成份份，在公公共事务务管理中中全面推推行标准准化管理理和人性性化服务务的管理理模式，特特别措施施有：2.1 采取酒酒店式一一站服务务的方法法，只需需业主打打一个热热线服务务电话，所所有生活活中的问问题均可可在承诺诺的时间间得到处处理。2.2 所有管管理处的的对外服服务工作作均采用用限时工工作制，在在对业主主公开承承诺的时时间内完完成。2.3 所有员员工的工工作均是是按照业业主的生生活节奏奏设计的的，均以以满足业业主的生生理需要要和心理理需要为为主要目目标。3.0环环境服务务管理环境服务务是形象象工程。针针对环境境管理这这类工作作的特点点，采用用如下管管理方式式：3.1定定额档案案制。首首先分清清洁和绿绿化制定定出不同同的标准准。按照照标准配配置保洁洁员、绿绿化工，从从而确保保环境服服务质量量。3.2 按照IS