附录—相关法规文件20913.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.附录一：物业服务收费管理办法国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格2000318864号各省、自治区、直直辖市计委（发发展改革委）、物物价局、建设设厅、房地局局：为规范物业管理理服务收费行行为，保障业业主和物业管管理企业的合合法权益，根根据中华人人民共和国价价格法和物物业管理条例例，我们制制定了物业业服务收费管管理办法，现现印发给你们们，请按照执执行。附：物业服务务收费管理办办法中华人民共和国国国家发展和和改革委员会会中华人民共和国国建设部 二三年十一一月十三日 物业服务收费管管理办法第一条 为规规范物业服务务收费行为，保保障业主和物物业管理企业业的合法权益益，根据中中华人民共和和国价格法和和物业管理理条例，制制定本办法。第二条本办法法所称物业服服务收费，是是指物业管理理企业按照物物业服务合同同的约定，对对房屋及配套套的设施设备备和相关场地地进行维修、养养护、管理，维维护相关区域域内的环境卫卫生和秩序，向向业主所收取取的费用。第三条国家提提倡业主通过过公开、公平平、公正的市市场竞争机制制选择物业管管理企业；鼓鼓励物业管理理企业开展正正当的价格竞竞争，禁止价价格欺诈，促促进物业服务务收费通过市市场竞争形成成。第四条国务院院价格主管部部门会同国务务院建设行政政主管部门负负责全国物业业服务收费的的监督管理工工作。县级以上地方人人民政府价格格主管部门会会同同级房地地产行政主管管部门负责本本行政区域内内物业服务收收费的监督管管理工作。第五条物业服服务收费应当当遵循合理、公公开以及费用用与服务水平平相适应的原原则。第六条物业服服务收费应当当区分不同物物业的性质和和特点分别实实行政府指导导价和市场调调节价。具体体定价形式由由省、自治区区、直辖市人人民政府价格格主管部门会会同房地产行行政主管部门门确定。第七条物业服服务收费实行行政府指导价价的，有定价价权限的人民民政府价格主主管部门应当当会同房地产产行政主管部部门根据物业业管理服务等等级标准等因因素，制定相相应的基准价价及其浮动幅幅度，并定期期公布。具体体收费标准由由业主与物业业管理企业根根据规定的基基准价和浮动动幅度在物业业服务合同中中约定。实行市场调节价价的物业服务务收费，由业业主与物业管管理企业在物物业服务合同同中约定。第八条物业管管理企业应当当按照政府价价格主管部门门的规定实行行明码标价，在在物业管理区区域内的显著著位置，将服服务内容、服服务标准以及及收费项目、收收费标准等有有关情况进行行公示。第九条业主与与物业管理企业可以以采取包干制制或者酬金制制等形式约定定物业服务费费用。包干制是指由业业主向物业管管理企业支付付固定物业服服务费用，盈盈余或者亏损损均由物业管管理企业享有有或者承担的的物业服务计计费方式。酬金制是指在预预收的物业服服务资金中按按约定比例或或者约定数额额提取酬金支支付给物业管管理企业，其其余全部用于于物业服务合合同约定的支支出，结余或或者不足均由由业主享有或或者承担的物物业服务计费费方式。第十条建设单单位与物业买买受人签订的的买卖合同，应应当约定物业业管理服务内内容、服务标标准、收费标标准、计费方方式及计费起起始时间等内内容，涉及物物业买受人共共同利益的约约定应当一致致。第十一条实行行物业服务费费用包干制的的，物业服务务费用的构成成包括物业服服务成本、法法定税费和物物业管理企业业的利润。实行物业服务费费用酬金制的的，预收的物物业服务资金金包括物业服服务支出和物物业管理企业业的酬金。物业服务成本或或者物业服务务支出构成一一般包括以下下部分：1. 管理服务务人员的工资资、社会保险险和按规定提提取的福利费费等；2. 物业共用用部位、共用用设施设备的的日常运行、维维护费用；3. 物业管理理区域清洁卫卫生费用；4. 物业管理理区域绿化养养护费用；5. 物业管理理区域秩序维维护费用；6. 办公费用用；7. 物业管理理企业固定资资产折旧费用用；8. 物业共用用部位、共用用设施设备及及公众责任保保险费用；9. 经业主同同意的其他费费用；物业共用部位、共共用设施设备备的大修、中中修和更新、改改造费用，应应当通过专项项维修资金予予以列支，不不得计入物业业服务支出或或者物业服务务成本。第十二条实行行物业服务费费用酬金制的的，预收的物物业服务支出出属于代管性性质，为所交交纳的业主所所有，物业管管理企业不得得将其用于物物业服务合同同约定以外的的支出。物业管理企业应应当向业主大大会或者全体体业主公布物物业服务资金金年度预决算算并每年不少少于一次公布布物业服务资资金的收支情情况。业主或者业主大大会对公布的的物业服务资资金年度预决决算和物业服服务资金的收收支情况提出出质询时，物物业管理企业业应当及时答答复。第十三条物业业服务收费采采取酬金制方方式，物业管管理企业或者者业主大会可可以按照物业业服务合同约约定聘请专业业机构对物业业服务资金年年度预决算和和物业服务资资金的收支情情况进行审计计。第十四条物业业管理企业在在物业服务中中应当遵守国国家的价格法法律法规，严严格履行物业业服务合同，为为业主提供质质价相符的服服务。第十五条业主主应当按照物物业服务合同同的约定按时时足额交纳物物业服务费用用或者物业服服务资金。业业主违反物业业服务合同约约定逾期不交交纳服务费用用或者物业服服务资金的，业业主委员会应应当督促其限限期交纳；逾逾期仍不交纳纳的，物业管管理企业可以以依法追缴。业主与物业使用用人约定由物物业使用人交交纳物业服务务费用或者物物业服务资金金的，从其约约定，业主负负连带交纳责责任。物业发生产权转转移时，业主主或者物业使使用人应当结结清物业服务务费用或者物物业服务资金金。第十六条纳入入物业管理范范围的已竣工工但尚未出售售，或者因开开发建设单位位原因未按时时交给物业买买受人的物业业，物业服务务费用或者物物业服务资金金由开发建设设单位全额交交纳。第十七条物业业管理区域内内，供水、供供电、供气、供供热、通讯、有有线电视等单单位应当向最最终用户收取取有关费用。物物业管理企业业接受委托代代收上述费用用的，可向委委托单位收取取手续费，不不得向业主收收取手续费等等额外费用。第十八条利用用物业共用部部位、共用设设施设备进行行经营的，应应当在征得相相关业主、业业主大会、物物业管理企业业的同意后，按按照规定办理理有关手续。业业主所得收益益应当主要用用于补充专项项维修资金，也也可以按照业业主大会的决决定使用。第十九条物业业管理企业已已接受委托实实施物业服务务并相应收取取服务费用的的，其他部门门和单位不得得重复收取性性质和内容相相同的费用。第二十条物业业管理企业根根据业主的委委托提供物业业服务合同约约定以外的服服务，服务收收费由双方约约定。第二十一条政政府价格主管管部门会同房房地产行政主主管部门，应应当加强对物物业管理企业业的服务内容容、标准和收收费项目、标标准的监督。物物业管理企业业违反价格法法律、法规和和规定，由政政府价格主管管部门依据中中华人民共和和国价格法和和价格违法法行为行政处处罚规定予予以处罚。第二十二条各各省、自治区区、直辖市人人民政府价格格主管部门、房房地产行政主主管部门可以以依据本办法法制定具体实实施办法，并并报国家发展展和改革委员员会、建设部部备案。第二十三条本本办法由国家家发展和改革革委员会会同同建设部负责责解释。第二十四条本本办法自20004年1月1日起执行，原原国家计委、建建设部印发的的城市住宅宅小区物业管管理服务收费费暂行办法（计计价费199962666号）同时时废止。附录二：物业管理企业资资质管理办法法中华人民共和国国建设部令第125号物业管理企业业资质管理办办法已于22004年2月24日经建设部第第29次常务会会议讨论通过过，现予发布布，自20004年5月1日起施行。部长汪光焘 二四年年三月十七日日物业管理企业资资质管理办法法第一条为了加加强对物业管管理活动的监监督管理，规规范物业管理理市场秩序，提提高物业管理理服务水平，根根据物业管管理条例，制制定本办法。第二条在中华华人民共和国国境内申请物物业管理企业业资质，实施施对物业管理理企业资质管管理，适用本本办法。本办法所称物业业管理企业，是是指依法设立立、具有独立立法人资格，从从事物业管理理服务活动的的企业。第三条物业管管理企业资质质等级分为一一级、二级、三三级。第四条国务院院建设主管部部门负责一级级物业管理企企业资质证书书的颁发和管管理。省、自治区人民民政府建设主主管部门负责责二级物业管管理企业资质质证书的颁发发和管理，直直辖市人民政政府房地产主主管部门负责责二级和三级级物业管理企企业资质证书书的颁发和管管理，并接受受国务院建设设主管部门的的指导和监督督。设区的市的人民民政府房地产产主管部门负负责三级物业业管理企业资资质证书的颁颁发和管理，并并接受省、自自治区人民政政府建设主管管部门的指导导和监督。第五条各资质质等级物业管管理企业的条条件如下：（一）一级资质质：1. 注册资本本人民币5000万元以上上；2. 物业管理理专业人员以以及工程、管管理、经济等等相关专业类类的专职管理理和技术人员员不少于300人。其中，具具有中级以上上职称的人员员不少于200人，工程、财财务等业务负负责人具有相相应专业中级级以上职称；3. 物业管理理专业人员按按照国家有关关规定取得职职业资格证书书；4. 管理两种种类型以上物物业，并且管管理各类物业业的房屋建筑筑面积分别占占下列相应计计算基数的百百分比之和不不低于1000：（1）多层住宅宅200万平方方米；（2）高层住宅宅100万平方方米；（3）独立式住住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工工业厂房及其其他物业500万平方米。5. 建立并严严格执行服务务质量、服务务收费等企业业管理制度和和标准，建立立企业信用档档案系统，有有优良的经营营管理业绩。（二）二级资质质：1. 注册资本本人民币3000万元以上上；2. 物业管理理专业人员以以及工程、管管理、经济等等相关专业类类的专职管理理和技术人员员不少于200人。其中，具具有中级以上上职称的人员员不少于100人，工程、财财务等业务负负责人具有相相应专业中级级以上职称；3. 物业管理理专业人员按按照国家有关关规定取得职职业资格证书书；4. 管理两种种类型以上物物业，并且管管理各类物业业的房屋建筑筑面积分别占占下列相应计计算基数的百百分比之和不不低于1000：（1）多层住宅宅100万平方方米；（2）高层住宅宅50万平方米米；（3）独立式住住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工工业厂房及其其他物业200万平方米。5. 建立并严严格执行服务务质量、服务务收费等企业业管理制度和和标准，建立立企业信用档档案系统，有有良好的经营营管理业绩。（三）三级资质质：1. 注册资本本人民币500万元以上；2. 物业管理理专业人员以以及工程、管管理、经济等等相关专业类类的专职管理理和技术人员员不少于100人。其中，具具有中级以上上职称的人员员不少于5人，工程、财财务等业务负负责人具有相相应专业中级级以上职称；3. 物业管理理专业人员按按照国家有关关规定取得职职业资格证书书；4. 有委托的的物业管理项项目；5. 建立并严严格执行服务务质量、服务务收费等企业业管理制度和和标准，建立立企业信用档档案系统。第六条新设立立的物业管理理企业应当自自领取营业执执照之日起330日内，持持下列文件向向工商注册所所在地直辖市市、设区的市市的人民政府府房地产主管管部门申请资资质：（一）营业执照照；（二）企业章程程；（三）验资证明明；（四）企业法定定代表人的身身份证明；（五）物业管理理专业人员的的职业资格证证书和劳动合合同，管理和和技术人员的的职称证书和和劳动合同。第七条新设立立的物业管理理企业，其资资质等级按照照最低等级核核定，并设一一年的暂定期期。第八条一级资资质物业管理理企业可以承承接各种物业业管理项目。二级资质物业管管理企业可以以承接30万平方米米以下的住宅宅项目和8万平方米以下下的非住宅项项目的物业管管理业务。三级资质物业管管理企业可以以承接20万平方米米以下的住宅宅项目和5万平方米以下下的非住宅项项目的物业管管理业务。第九条申请核核定资质等级级的物业管理理企业，应当当提交下列材材料：（一）企业资质质等级申报表表；（二）营业执照照；（三）企业资质质证书正、副副本；（四）物业管理理专业人员的的职业资格证证书和劳动合合同，管理和和技术人员的的职称证书和和劳动合同，工工程、财务负负责人的职称称证书和劳动动合同；（五）物业服务务合同复印件件；（六）物业管理理业绩材料。第十条资质审审批部门应当当自受理企业业申请之日起起20个工作日日内，对符合合相应资质等等级条件的企企业核发资质质证书；一级级资质审批前前，应当由省省、自治区人人民政府建设设主管部门或或者直辖市人人民政府房地地产主管部门门审查，审查查期限为200个工作日。第十一条物业业管理企业申申请核定资质质等级，在申申请之日前一一年内有下列列行为之一的的，资质审批批部门不予批批准：（一）聘用未取取得物业管理理职业资格证证书的人员从从事物业管理理活动的；（二）将一个物物业管理区域域内的全部物物业管理业务务一并委托给给他人的；（三）挪用专项项维修资金的的；（四）擅自改变变物业管理用用房用途的；（五）擅自改变变物业管理区区域内按照规规划建设的公公共建筑和共共用设施用途途的；（六）擅自占用用、挖掘物业业管理区域内内道路、场地地，损害业主主共同利益的的；（七）擅自利用用物业共用部部位、共用设设施设备进行行经营的；（八）物业服务务合同终止时时，不按规定定移交物业管管理用房和有有关资料的；（九）与物业管管理招标人或或者其他物业业管理投标人人相互串通，以以不正当手段段谋取中标的的；（十）不履行物物业服务合同同，业主投诉诉较多，经查查证属实的；（十一）超越资资质等级承接接物业管理业业务的；（十二）出租、出出借、转让资资质证书的；（十三）发生重重大责任事故故的。第十二条资质质证书分为正正本和副本，由由国务院建设设主管部门统统一印制，正正、副本具有有同等法律效效力。第十三条任何何单位和个人人不得伪造、涂涂改、出租、出出借、转让资资质证书。企业遗失资质证证书，应当在在新闻媒体上上声明后，方方可申请补领领。第十四条企业业发生分立、合合并的，应当当在向工商行行政管理部门门办理变更手手续后30日内，到到原资质审批批部门申请办办理资质证书书注销手续，并并重新核定资资质等级。第十五条企业业的名称、法法定代表人等等事项发生变变更的，应当当在办理变更更手续后300日内，到原原资质审批部部门办理资质质证书变更手手续。第十六条企业业破产、歇业业或者因其他他原因终止业业务活动的，应应当在办理营营业执照注销销手续后155日内，到原原资质审批部部门办理资质质证书注销手手续。第十七条物业业管理企业资资质实行年检检制度。各资质等级物业业管理企业的的年检由相应应资质审批部部门负责。第十八条符合合原定资质等等级条件的，物物业管理企业业的资质年检检结论为合格格。不符合原定资质质等级条件的的，物业管理理企业的资质质年检结论为为不合格，原原资质审批部部门应当注销销其资质证书书，由相应资资质审批部门门重新核定其其资质等级。资质审批部门应应当将物业管管理企业资质质年检结果向向社会公布。第十九条物业业管理企业取取得资质证书书后，不得降降低企业的资资质条件，并并应当接受资资质审批部门门的监督检查查。资质审批部门应应当加强对物物业管理企业业的监督检查查。第二十条有下下列情形之一一的，资质审审批部门或者者其上级主管管部门，根据据利害关系人人的请求或者者根据职权可可以撤销资质质证书：（一）审批部门门工作人员滥滥用职权、玩玩忽职守作出出物业管理企企业资质审批批决定的；（二）超越法定定职权作出物物业管理企业业资质审批决决定的；（三）违反法定定程序作出物物业管理企业业资质审批决决定的；（四）对不具备备申请资格或或者不符合法法定条件的物物业管理企业业颁发资质证证书的；（五）依法可以以撤销审批的的其他情形。第二十一条物物业管理企业业超越资质等等级承接物业业管理业务的的，由县级以以上地方人民民政府房地产产主管部门予予以警告，责责令限期改正正，并处1万元以上3万元以下的的罚款。第二十二条物物业管理企业业无正当理由由不参加资质质年检的，由由资质审批部部门责令其限限期改正，可可处1万元以上3万元以下的的罚款。第二十三条物物业管理企业业出租、出借借、转让资质质证书的，由由县级以上地地方人民政府府房地产主管管部门予以警警告，责令限限期改正，并并处1万元以上3万元以下的的罚款。第二十四条物物业管理企业业不按照本办办法规定及时时办理资质变变更手续的，由由县级以上地地方人民政府府房地产主管管部门责令限限期改正，可可处2万元以下的的罚款。第二十五条资资质审批部门门有下列情形形之一的，由由其上级主管管部门或者监监察机关责令令改正，对直直接负责的主主管人员和其其他直接责任任人员依法给给予行政处分分；构成犯罪罪的，依法追追究刑事责任任：（一）对不符合合法定条件的的企业颁发资资质证书的；（二）对符合法法定条件的企企业不予颁发发资质证书的的；（三）对符合法法定条件的企企业未在法定定期限内予以以审批的；（四）利用职务务上的便利，收收受他人财物物或者其他好好处的；（五）不履行监监督管理职责责，或者发现现违法行为不不予查处的。第二十六条本本办法自20004年5月1日起施行。附录三：普通住宅小区物物业管理服务务等级标准（试试行）中国物业管理协协会关于印发发普通住宅小区区物业管理服服务等级标准准（试行）的的通知中物协协200441号各物业管理企业业：为了提高物业管管理服务水平平，督促物业业管理企业提提供质价相符符的服务，引引导业主正确确评判物业管管理企业服务务质量，树立立等价有偿的的消费观念，促促进物业管理理规范发展，根根据国家发展展与改革委员员会会同建设设部印发的物物业服务收费费管理办法，我我会制定了普普通住宅小区区物业管理服服务等级标准准（试行），现现印发给你们们，作为与开开发建设单位位或业主大会会签订物业服服务合同、确确定物业服务务等级、约定定物业服务项项目、内容与与标准以及测测算物业服务务价格的参考考依据。试行行中的情况，请请及时告我会会秘书处。附：1. 普通通住宅小区物物业管理服务务等级标准（试试行） 2. 普通住宅宅小区物业管管理服务等级级标准（试行行）的使用说说明。二四年一月月六日附件1：普通住宅小区物物业管理服务务等级标准（试试行）一级 项目内容容与标准（一）基本要求求 1. 服务与被被服务双方签签订规范的物物业服务合同同，双方权利利义务关系明明确。2. 承接项目目时，对住宅宅辖区共用部部位、共用设设施设备进行行认真查验，验验收手续齐全全。3. 管理人员员、专业操作作人员按照国国家有关规定定取得物业管管理职业资格格证书或者岗岗位证书。4. 有完善的的物业管理方方案，质量管管理、财务管管理、档案管管理等制度健健全。5. 管理服务务人员统一着着装、佩戴标标志，行为规规范，服务主主动、热情。6. 设有服务务接待中心，公公示24小时服务务电话。急修修半小时内、其其他报修按双双方约定时间间到达现场，有有完整的报修修、维修和回回访记录。7. 根据业主主需求，提供供物业服务合合同之外的特特约服务和代代办服务的，公公示服务项目目与收费价目目。8. 按有关规规定和合同约约定公布物业业服务费用或或者物业服务务资金的收支支情况。9. 按合同约约定规范使用用住房专项维维修资金。10. 每年至至少1次征询业主主对物业服务务的意见，满满意率80%以上。（二）房屋管理理 1. 对房屋共共用部位进行行日常管理和和维修养护，检检修记录和保保养记录齐全全。2. 根据房屋屋实际使用年年限，定期检检查房屋共用用部位的使用用状况，需要要维修，属于于小修范围的的，及时组织织修复；属于于大、中修范范围的，及时时编制维修计计划和住房专专项维修资金金使用计划，向向业主大会或或者业主委员员会提出报告告与建议，根根据业主大会会的决定，组组织维修。3. 每日巡查查1次辖区房屋屋单元门、楼楼梯通道以及及其他共用部部位的门窗、玻玻璃等，做好好巡查记录，并并及时维修养养护。4. 按照住宅宅装饰装修管管理有关规定定和业主公约约（业主临时时公约）要求求，建立完善善的住宅装饰饰装修管理制制度。装修前前，依规定审审核业主（使使用人）的装装修方案，告告知装修人有有关装饰装修修的禁止行为为和注意事项项。每日巡查查1次装修施工工现场，发现现影响房屋外外观、危及房房屋结构安全全及拆改共用用管线等损害害公共利益现现象的，及时时劝阻并报告告业主委员会会和有关主管管部门。5. 对违反规规划私搭乱建建和擅自改变变房屋用途的的行为及时劝劝阻，并报告告业主委员会会和有关主管管部门。6. 小区主出出入口设有小小区平面示意意图，主要路路口设有路标标。各组团、栋栋及单元（门门）、户和公公共配套设施施、场地有明明显标志。（三）共用设施施设备维修养养护 1. 对共用设设施设备进行行日常管理和和维修养护（依依法应由专业业部门负责的的除外）。2. 建立共用用设施设备档档案（设备台台账），设施施设备的运行行、检查、维维修、保养等等记录齐全。3. 设施设备备标志齐全、规规范，责任人人明确；操作作维护人员严严格执行设施施设备操作规规程及保养规规范；设施设设备运行正常常。4. 对共用设设施设备定期期组织巡查，做做好巡查记录录，需要维修修，属于小修修范围的，及及时组织修复复；属于大、中中修范围或者者需要更新改改造的，及时时编制维修、更更新改造计划划和住房专项项维修资金使使用计划，向向业主大会或或业主委员会会提出报告与与建议，根据据业主大会的的决定，组织织维修或者更更新改造。5. 载人电梯梯24小时正常常运行。6. 消防设施施设备完好，可可随时启用；消防通道畅畅通。7. 设备房保保持整洁、通通风，无跑、冒冒、滴、漏和和鼠害现象。8. 小区道路路平整，主要要道路及停车车场交通标志志齐全、规范范。9. 路灯、楼楼道灯完好率率不低于955%。10. 容易危危及人身安全全的设施设备备有明显警示示标志和防范范措施；对可可能发生的各各种突发设备备故障有应急急方案。（四）协助维护护公共秩序  1. 小区主出出入口24小时站岗岗值勤。2. 对重点区区域、重点部部位每1小时至少巡巡查1次；配有安安全监控设施施的，实施224小时监控控。3. 对进出小小区的车辆实实施证、卡管管理，引导车车辆有序通行行、停放。4. 对进出小小区的装修、家家政等劳务人人员实行临时时出入证管理理。5. 对火灾、治治安、公共卫卫生等突发事事件有应急预预案，事发时时及时报告业业主委员会和和有关部门，并并协助采取相相应措施。（五）保洁服务务 1. 高层按层层、多层按幢幢设置垃圾桶桶，每日清运运2次。垃圾袋袋装化，保持持垃圾桶清洁洁、无异味。2. 合理设置置果壳箱或者者垃圾桶，每每日清运2次。3. 小区道路路、广场、停停车场、绿地地等每日清扫扫2次；电梯厅厅、楼道每日日清扫2次，每周拖拖洗1次；一层共共用大厅每日日拖洗1次；楼梯扶扶手每日擦洗洗1次；共用部部位玻璃每周周清洁1次；路灯、楼楼道灯每月清清洁1次。及时清清除道路积水水、积雪。4. 共用雨、污污水管道每年年疏通1次；雨、污污水井每月检检查1次，视检查查情况及时清清掏；化粪池池每月检查11次，每半年年清掏1次，发现异异常及时清掏掏。5. 二次供水水水箱按规定定清洗，定时时巡查，水质质符合卫生要要求。6. 根据当地地实际情况定定期进行消毒毒和灭虫除害害。（六）绿化养护护管理 1. 有专业人人员实施绿化化养护管理。2. 草坪生长长良好，及时时修剪和补栽栽补种，无杂杂草、杂物。3. 花卉、绿绿篱、树木应应根据其品种种和生长情况况，及时修剪剪整形，保持持观赏效果。4. 定期组织织浇灌、施肥肥和松土，做做好防涝、防防冻。5. 定期喷洒洒药物，预防防病虫害。二级 项目内容容与标准（一）基本要求求 1. 服务与被被服务双方签签订规范的物物业服务合同同，双方权利利义务关系明明确。2. 承接项目目时，对住宅宅小区共用部部位、共用设设施设备进行行认真查验，验验收手续齐全全。3. 管理人员员、专业操作作人员按照国国家有关规定定取得物业管管理职业资格格证书或者岗岗位证书。4. 有完善的的物业管理方方案，质量管管理、财务管管理、档案管管理等制度健健全。5. 管理服务务人员统一着着装、佩戴标标志，行为规规范，服务主主动、热情。6. 公示166小时服务电电话。急修11小时内、其其他报修按双双方约定时间间到达现场，有有报修、维修修和回访记录录。7. 根据业主主需求，提供供物业服务合合同之外的特特约服务和代代办服务的，公公示服务项目目与收费价目目。8. 按有关规规定和合同约约定公布物业业服务费用或或者物业服务务资金的收支支情况。9. 按合同约约定规范使用用住房专项维维修资金。10. 每年至至少1次征询业主主对物业服务务的意见，满满意率75%以上。（二）房屋管理理 1. 对房屋共共用部位进行行日常管理和和维修养护，检检修记录和保保养记录齐全全。2. 根据房屋屋实际使用年年限，适时检检查房屋共用用部位的使用用状况，需要要维修，属于于小修范围的的，及时组织织修复；属于于大、中修范范围的，及时时编制维修计计划和住房专专项维修资金金使用计划，向向业主大会或或者业主委员员会提出报告告与建议，根根据业主大会会的决定，组组织维修。3. 每3日巡巡查1次小区房屋屋单元门、楼楼梯通道以及及其他共用部部位的门窗、玻玻璃等，做好好巡查记录，并并及时维修养养护。4. 按照住宅宅装饰装修管管理有关规定定和业主公约约（业主临时时公约）要求求，建立完善善的住宅装饰饰装修管理制制度。装修前前，依规定审审核业主（使使用人）的装装修方案，告告知装修人有有关装饰装修修的禁止行为为和注意事项项。每3日巡查1次装修施工工现场，发现现影响房屋外外观、危及房房屋结构安全全及拆改共用用管线等损害害公共利益现现象的，及时时劝阻并报告告业主委员会会和有关主管管部门。5. 对违反规规划私搭乱建建和擅自改变变房屋用途的的行为及时劝劝阻，并报告告业主委员会会和有关主管管部门。6. 小区主出出入口设有小小区平面示意意图，各组团团、栋及单元元（门）、户户有明显标志志。（三）共用设施施设备维修养养护 1. 对共用设设施设备进行行日常管理和和维修养护（依依法应由专业业部门负责的的除外）。2. 建立共用用设施设备档档案（设备台台账），设施施设备的运行行、检查、维维修、保养等等记录齐全。3. 设施设备备标志齐全、规规范，责任人人明确；操作作维护人员严严格执行设施施设备操作规规程及保养规规范；设施设设备运行正常常。4. 对共用设设施设备定期期组织巡查，做做好巡查记录录，需要维修修，属于小修修范围的，及及时组织修复复；属于大、中中修范围或者者需要更新改改造的，及时时编制维修、更更新改造计划划和住房专项项维修资金使使用计划，向向业主大会或或业主委员会会提出报告与与建议，根据据业主大会的的决定，组织织维修或者更更新改造。5. 载人电梯梯早6点至晚12点正常运运行。6. 消防设施施设备完好，可可随时启用；消防通道畅畅通。7. 设备房保保持整洁、通通风，无跑、冒冒、滴、漏和和鼠害现象。8. 小区主要要道路及停车车场交通标志志齐全。9. 路灯、楼楼道灯完好率率不低于900%。10. 容易危危及人身安全全的设施设备备有明显警示示标志和防范范措施；对可可能发生的各各种突发设备备故障有应急急方案。（四）协助维护护公共秩序  1. 小区主出出入口24小时值勤勤。2. 对重点区区域、重点部部位每2小时至少巡巡查1次。3. 对进出小小区的车辆进进行管理，引引导车辆有序序通行、停放放。4. 对进出小小区的装修等等劳务人员实实行登记管理理。5. 对火灾、治治安、公共卫卫生等突发事事件有应急预预案，事发时时及时报告业业主委员会和和有关部门，并并协助采取相相应措施。（五）保洁服务务 1. 按幢设置置垃圾桶，生生活垃圾每天天清运1次。2. 小区道路路、广场、停停车场、绿地地等每日清扫扫1次；电梯厅厅、楼道每日日清扫1次，半月拖拖洗1次；楼梯扶扶手每周擦洗洗2次；共用部部位玻璃每月月清洁1次；路灯、楼楼道灯每季度度清洁1次。及时清清除区内主要要道路积水、积积雪。3. 区内公共共雨、污水管管道每年疏通通1次；雨、污污水井每季度度检查1次，并视检检查情况及时时清掏；化粪粪池每2个月检查1次，每年清清掏1次，发现异异常及时清掏掏。4. 二次供水水水箱按规定定期清洗，定定时巡查，水水质符合卫生生要求。5. 根据当地地实际情况定定期进行消毒毒和灭虫除害害。（六）绿化养护护管理 1. 有专业人人员实施绿化化养护管理。2. 对草坪、花花卉、绿篱、树树木定期进行行修剪、养护护。3. 定期清除除绿地杂草、杂杂物。4. 适时组织织浇灌、施肥肥和松土，做做好防涝、防防冻。5. 适时喷洒洒药物，预防防病虫害。三级 项目内容容与标准（一）基本要求求 1. 服务与被被服务双方签签订规范的物物业服务合同同，双方权利利义务关系明明确。2. 承接项目目时，对住宅宅小区共用部部位、共用设设施设备进行行认真查验，验验收手续齐全全。3. 管理人员员、专业操作作人员按照国国家有关规定定取得物业管管理职业资格格证书或者岗岗位证书。4. 有完善的的物业管理方方案，质量管管理、财务管管理、档案管管理等制度健健全。5. 管理服务务人员佩戴标标志，行为规规范，服务主主动、热情。6. 公示8小小时服务电话话。报修按双双方约定时间间到达现场，有有报修、维修修记录。7. 按有关规规定和合同约约定公布物业业服务费用或或者物业服务务资金的收支支情况。8. 按合同约约定规范使用用住房专项维维修资金。9. 每年至少少1次征询业主主对物业服务务的意见，满满意率70%以上。（二）房屋管理理 1. 对房屋共共用部位进行行日常管理和和维修养护，检检修记录和保保养记录齐全全。2. 根据房屋屋实际使用年年限，检查房房屋共用部位位的使用状况况，需要维修修，属于小修修范围的，及及时组织修复复；属于大、中中修范围的，及及时编制维修修计划和住房房专项维修资资金使用计划划，向业主大大会或者业主主委员会提出出报告与建议议，根据业主主大会的决定定，组织维修修。3. 每周巡查查1次小区房屋屋单元门、楼楼梯通道以及及其他共用部部位的门窗、玻玻璃等，定期期维修养护。4. 按照住宅宅装饰装修管管理有关规定定和业主公约约（业主临时时公约）要求求，建立完善善的住宅装饰饰装修管理制制度。装修前前，依规定审审核业主（使使用人）的装装修方案，告告知装修人有有关装饰装修修的禁止行为为和注意事项项。至少两次次巡查装修施施工现场，发发现影响房屋屋外观、危及及房屋结构安安全及拆改共共用管线等损损害公共利益益现象的，及及时劝阻并报报告业主委员员会和有关主主管部门。5. 对违反规规划私搭乱建建和擅自改变变房屋用途的的行为及时劝劝阻，并报告告业主委员会会和有关主管管部门。6. 各组团、栋栋、单元（门门）、户有明明显标志。（三）共用设施施设备维修养养护 1. 对共用设设施设备进行行日常管理和和维修养护（依依法应由专业业部门负责的的除外）。2. 建立共用用设施设备档档案（设备台台账），设施施设备的运行行、检修等记记录齐全。3. 操作维护护人员严格执执行设施设备备操作规程及及保养规范；设施设备运运行正常。4. 对共用设设施设备定期期组织巡查，做做好巡查记录录，需要维修修，属于小修修范围的，及及时组织修复复；属于大、中中修范围或者者需要更新改改造的，及时时编制维修、更更新改造计划划和住房专项项维修资金使使用计划，向向业主大会或或业主委员会会提出报告与与建议，根据据业主大会的的决定，组织织维修或者更更新改造。5. 载人电梯梯早6点至晚12点正常运运行。6. 消防设施施设备完好，可可随时启用；消防通道畅畅通。7. 路灯、楼楼道灯完好率率不低于800%。8. 容易危及及人身安全的的设施设备有有明显警示标标志和防范措措施；对可能能发生的各种种突发设备故故障有应急方方案。（四）协助维护护公共秩序  1. 小区244小时值勤。2. 对重点区区域、重点部部位每3小时至少巡巡查1次。3. 车辆停放放有序。4. 对火灾、治治安、公共卫卫生等突发事事件有应急预预案，事发时时及时报告业业主委员会和和有关部门，并并协助采取相相应措施。（五）保洁服务务 1. 小区内设设有垃圾收集集点，生活垃垃圾每天清运运1次。2. 小区公共共场所每日清清扫1次；电梯厅厅、楼道每日日清扫1次；共用部部位玻璃每季季度清洁1次；路灯、楼楼道灯每半年年清洁1次。3. 区内公共共雨、污水管管道每年疏通通1次；雨、污污水井每半年年检查1次，并视检检查情况及时时清掏；化粪粪池每季度检检查1次，每年清清掏1次，发现异异常及时清掏掏。4. 二次供水水水箱按规定定清洗，水质质符合卫生要要求。（六）绿化养护护管理 1. 对草坪、花花卉、绿篱、树树木定期进行行修剪、养护护。2. 定期清除除绿地杂草、杂杂物。3. 预防花草草、树木病虫虫害。附件2：普通住宅小区区物业管理服服务等级标准准（试行）使用说说明1. 本标准准为普通商商品住房、经经济适用住房房、房改房、集集资建房、廉廉租住房等普普通住宅小区区物业服务的的试行标准。物物业服务收费费实行市场调调节价的高档档商品住宅的的物业服务不不适用本标准准。2. 本标准准根据普通通住宅小区物物业服务需求求的不同情况况，由高到低低设定为一级级、二级、三三级三个服务务等级，级别别越高，表示示物业服务标标准越高。3. 本标准准各等级服服务分别由基基本要求、房房屋管理、共共用设施设备备维修养护、协协助维护公共共秩序、保洁洁服务、绿化化养护管理等等六大项主要要内容组成。本本标准以以外的其他服服务项目、内内容及标准，由由签订物业服服务合同的双双方协商约定定。4. 选用本标标准时，应应充分考虑住住宅小区的建建设标准、配配套设施设备备、服务功能能及业主（使使用人）的居居住消费能