东北地区物业管理发展现状及对策doc11(1)bzhv.docx

东北地区区物业管管理发展展现状及及对策物业管理理作为221世纪纪的朝阳阳产业，在在我国已已走过220个春春秋。截截止20000年年底，物物业管理理企业突突破2万万家，从从业人员员达2000多万万人，部部分省市市实行物物业管理理的覆盖盖面已经经达到550以以上，物物业管理理行业产产业化趋趋势已初初见端倪倪。这一一新兴行行业被越越来越多多的人所所接受，得得到了空空前发展展，所产产生良好好的社会会效益、经经济效益益和环境境效益日日益显著著。特别别是东北北地区近近年来发发展十分分迅速，为为东北地地区第三三产业的的繁荣带带来了新新契机。因因此，认认真总结结东北地地区物业业管理走走过的历历程，分分析其存存在的问问题，研研究其发发展的对对策，对对于构建建具有东东北地区区特色的的物业管管理模式式，全面面推进我我国物业业管理的的发展，都都将是大大有裨益益的。  一一、关于于东北地地区物业业管理发发展概况况 东北北地区从从90年年代初期期开始实实施物业业管理。几几年来，不不断向国国内外先先进的物物业管理理企业学学习，汲汲取了宝宝贵的经经验，使使东北地地区物业业管理行行业得以以迅速发发展和日日臻完善善。目前前，已发发展物业业管理企企业1，0000余余家，从从业人员员达8万万多人，分分别占全全国的77和44，平平均物业业管理覆覆盖面达达20。19989年年9月，国国家建设设部住宅宅与房地地产业司司在黑龙龙江省大大庆市召召开了“全全国第一一次住宅宅小区管管理工作作会议”，开开始把住住宅小区区的管理理纳入日日程，并并着手制制定管理理规章和和考核标标准，旨旨在解决决建管脱脱节、重重建轻管管的问题题，改变变传统的的房管体体制，探探索物业业管理新新体制，此此次会议议将物业业管理这这一新兴兴行业的的东风吹吹到了东东北地区区。19990年年3月，建建设部在在沈阳市市泉源小小区召开开了“全全国第一一次住宅宅小区管管理试点点会议”，正正式拉开开了东北北地区实实施物业业管理的的序幕，此此后沈阳阳、大连连、长春春、哈尔尔滨、齐齐齐哈尔尔等城市市物业管管理企业业如雨后后春笋，蓬蓬勃发展展。从119944年6月月开始，东东北地区区各大城城市相继继出台了了物业业管理办办法，明明确了产产权人、物物管企业业、业主主委员会会、行政政主管及及相关部部门的责责任、权权利和义义务，对对于规范范物业管管理，保保护产权权人、使使用人和和物业管管理企业业的合法法权益，推推进物业业管理行行业的发发展起到到重要的的作用。例例如沈阳阳市物价价局、房房产管理理局联合合出台的的沈阳阳市住宅宅小区物物业管理理服务收收费等级级考核评评定施行行办法，使使大部分分住宅小小区物业业管理服服务水平平低、质质量差、业业主按标标准掏钱钱却难以以享受到到标准服服务的现现象开始始有所改改变。119977年6月月，国家家建设部部在大连连市召开开了“全全国物业业管理工工作现场场会”。会会上，全全面推广广了大连连市对旧旧住宅小小区进行行全面整整治，实实行物业业管理的的经验和和作法。这这次会议议标志着着全国对对于旧住住宅小区区进行治治理改造造的开始始，也使使得具有有东北地地区特色色的物业业管理模模式得到到了业界界的认同同。19999年年9月，沈沈阳科学学家花园园物业管管理项目目面向市市场公开开招标，成成为东北北地区推推行物业业管理以以来第一一个公开开招标的的项目。220000年1月月，辽宁宁省九届届人大正正式通过过了历经经多次修修改和试试运行的的辽宁宁省住宅宅区物业业管理条条例。220000年100月，中中国物业业管理协协会成立立，大连连万达物物业管理理总公司司代表中中物协首首批8778家理理事单位位宣读由由物协发发起的“提提供满意意物业管管理服务务”的倡倡议书。这这表明东东北地区区物业管管理已经经开始在在全国同同行业中中占有一一席之地地。 总总的说来来，由于于经济发发展的不不平衡及及地域、人人文环境境等不同同因素的的影响，东东北地区区物业管管理行业业总体水水平较之之先进地地区还有有很大差差距。尽尽管物业业管理政政策法规规尚不健健全，制制度还需需完善，管管理服务务水平亟亟待提高高，但物物业管理理的雏形形已经初初步形成成。管理理体制、管管理模式式、发展展方向已已经明确确，为构构建具有有东北地地区特色色的物业业管理模模式在理理论上和和实践上上奠定了了良好的的基础。 二、关于东北地区物业管理问题分析 1、国民经济欠发达，物业管理发展不平衡，物业管理覆盖面偏小从东北地地区物业业管理的的发展实实践看，物物业管理理主要集集中在海海滨城市市大连及及沈阳、长长春、哈哈尔滨等等省会城城市，而而其它中中小城市市仍以房房屋管理理房为主主。与城城市规模模相当的的深圳、上上海等城城市相比比，可以以看出经经济发展展水平在在物业管管理方面面存在差差距很大大（详见见附表）。同同时，东东北地区区新开发发的面积积比例少少，旧区区多，条条块分割割，规模模小，布布局分散散，收费费标准低低，企业业经营状状况欠佳佳。进而而使一些些潜在的的购房人人把投资资转向发发达地区区和沿海海城市，使使内地物物业管理理市场雪雪上加霜霜。 附附表东东北地区区与南方方地区主主要城市市实施物物业管理理情况比比较 地名项项目大连连长春沈沈阳深圳圳上海房房屋建筑筑总面积积（万平平方米）66，90067，1180111，445577，1119299，2111实行行物业管管理面积积（万平平方米）11，622777771，667133，3887188，0119实行行物业管管理面积积占总面面积的比比率（）233.56610.8144.59947.58661.669住宅宅建筑总总面积（万万平方米米）3，664144，18806，775933，7886177，4116实行行物业管管理面积积（万平平方米）11，333275531，446122，5440133，7772实行行物业管管理面积积占总面面积的比比率（）366.6118211.62267.0799.088 22、从业业人员素素质偏低低，专业业人才匮匮乏，影影响物业业管理发发展。  目目前，物物业管理理企业中中人才匮匮乏的现现象较为为普遍，突突出表现现在：一一是传统统的房产产管理人人才多，从从事新型型物业管管理人才才少；二二是能胜胜任单一一岗位工工作的人人才多，能能胜任多多个岗位位工作的的复合型型人才少少；三是是初级管管理人才才多，中中高级管管理人才才，特别别是能担担任部门门经理以以上中高高级管理理人才少少。据统统计：在在大连的的1633家物业业管理企企业、11万多名名从业人人员当中中，管理理人员有有约占880以以上的人人员来自自原房产产部门或或其他行行业，且且具有本本科以上上学历的的高级管管理人员员不足220。这这种人才才匮乏的的局面如如果得不不到及早早改善，势势必影响响物业管管理行业业整体水水平的发发展、提提高。 33、经营营管理意意识不强强，规模模效益较较差，企企业入不不敷出  不不少物业业管理只只注重单单一的管管理，而而服务意意识、经经营意识识十分淡淡薄。企企业没有有摆正物物业管理理公司、开开发商与与业主之之间的关关系，管管理与服服务的概概念不清清，角色色定位出出现混淆淆。开发发商和物物业管理理企业只只注重外外在的形形象的宣宣传，不不注重服服务质量量和自身身素质的的提高，在在物业管管理服务务上一味味追求“现现代化”硬硬件，热热衷于“炒炒概念”，而而忽视管管理与服服务的软软件建设设，软硬硬件的结结合不能能达到合合理的匹匹配，硬硬件的应应用功效效又不能能真正发发挥，致致使大部部分的小小区物业业管理处处于低档档次运营营状态。而而且，很很多城市市的物业业管理的的收费定定价违背背市场规规律，主主要考虑虑居民的的承受能能力，忽忽视企业业承担能能力，收收费标准准低于物物业管理理运作成成本，甚甚至大多多物业管管理企业业配合开开发商销销售房屋屋，只服服务不收收费，扰扰乱了物物业管理理行业正正常发展展和规范范运作，即即使如此此业主也也仍有意意见，因因为服务务没有标标准，缺缺乏长远远保障。这这一切导导致收费费困难，使使行业发发展受阻阻，发展展后劲不不足。很很多物业业管理企企业仅管管理一、两两个物业业项目，管管理规模模在1000万平平方米以以上的企企业屈指指可数。许许多物业业管理企企业不得得不靠主主管部门门或开发发商输血血来维持持生存。 4、基础比较薄弱，市场发育缓慢，竞争机制尚未形成 目前东北地区的物业管理市场化程度很低，95以上是由主管部门或开发企业委派的物业管理企业。由于企业大多数是计划经济时期房管处翻牌的，管理对象大多是政府房管房、单位自管房，在管理方式上政企不分，在管理机制上不适应现代物业管理的需要，即使新成立的物业管理公司在与发展商的隶属关系上也不明确，物业早期介入、交接验收等物业管理环节责任很难分清。开发商、业主对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。部分地区根本没有物业管理的概念，更谈不上专业化、社会化的物业管理理念。 物业管理有关政策不配套，法制建设滞后于行业发展，无法形成公开、公平的市场竞争机制。物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确，导致纠纷增多，管理难度加大。缺乏健全公开招标、投标体系，使物业管理公司自我封闭，缺乏市场竞争意识。 5、业主委员会组建滞后，业主参与意识差，作用发挥不够 在东北地区大大小小的1，000余家物业管理企业中，仅有不到1/4的企业组建了住宅小区（大厦）业主委员会，而且有的不及时组建，有的未按规定程序通过民主选举产生，有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，等等，影响着物业管理行业规范运作发展。 6、东北地区自然环境的不利因素使物业管理成本增高 东北地区四季分明，气温从零下30度到零上35度之间，无霜期为150-180天，夏季雨少，冬季降雪，给物业管理增加难度，加大成本。如在环境管理方面，每年春夏要更换多次草花，补种草坪和树木，以10万平方米的园区为例，仅此一项就增加支出2-3万元。雨水少，人工浇水开支也大。进入秋冬季，对树木进行过冬保护，还要在园区内增设仿真花草树木，点缀园区；在房屋管理方面，经过冻融，房屋经常出现透寒和“冷桥”现象，引起业主投诉。屋面防水层使用寿命缩短；在共用设施管理方面，所有管道全部暗设，根据不同地区冻层厚度确定预埋深度，一般在0.8至1.8米，经过冷热交换后经常出现渗漏和断裂，给维修工作带来很大困难；进入冬季后，楼道内滴水成冰，园区积雪难以融化，直接影响环境效应，在保洁方面要达到标准困难重重；北方地区进入冬季需进行供暖，这也增加了设备设施管理维修工作量和物业管理的难度，等等。三、关于于东北地地区物业业管理对对策研究究 11.更新新观念，挖挖掘潜力力，拓展展物业管管理领域域，提高高物业管管理覆盖盖率 物物业管理理是城市市管理体体制的重重大改革革，是房房地产业业发展到到一定程程度的必必然产物物。它涉涉及到人人们观念念的更新新，政府府职能的的转变，多多方面利利益的调调整和理理顺，以以及人们们在心理理上，经经济上的的承受能能力。目目前，人人们已普普遍看到到了物业业管理新新体制的的优越性性，各级级政府也也认识到到了实施施物业管管理是改改变城市市管理体体制，提提高城市市整体管管理水平平的有效效途径。因因此，东东北地区区的物业业管理企企业要进进一步提提高认识识，更新新观念，认认真借鉴鉴深圳、上上海、北北京等地地区推行行物业管管理的经经验和做做法，结结合本地地的实际际，加速速推进物物业管理理新体制制，尽快快缩小南南北方物物业管理理的差距距。同时时，要加加速拓宽宽物业管管理的领领域，提提高物业业管理覆覆盖率。不不仅可以以对住宅宅小区、大大厦、工工业区实实行物业业管理，而而且还可可以对酒酒店、宾宾馆、学学校、医医院、商商场、体体育场（馆馆）、旅旅游区、车车站、码码头、机机场候机机楼等实实行物业业管理。在在这方面面，上海海、北京京、深圳圳成功的的范例很很多。  22.加快快市场化化进程，走走专业化化服务，规规模化发发展之路路 区区域化管管理是物物业管理理的方向向。政府府行政主主管部门门应统一一规划，按按照行政政区域设设定范围围实行物物业管理理。以城城市规划划的自然然区域为为基础，以以有利管管理、工工作、生生活为原原则，以以提高城城市整体体管理水水平为目目的设定定若干个个物业区区，化分分散为集集中管理理，形成成整体优优势，提提高城市市整体物物业管理理水平。 规模化发展是物业管理企业必然趋势。通过强化市场机制，通过企业间的兼并重组，强强联合，扩大企业的规模，实现优势互补，发挥整体功能，提高经济效益，增强企业的竞争实力，使企业步入良性发展轨道。 多元化经营是物业管理发展的保证。企业应以主业物业管理谋求最大的社会效益，以配套产业谋求最佳的经济效益，使主业更强，副业更富。物业管理企业只有建立以精品物业管理为主体，以完备的配套产业为支持，多元化经营的发展模式，才能实现经济效益、社会效益的稳步提高与企业的永续发展。网络化管理、专业化服务是物业管理发展的契机。随着现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、网络化社区为代表的高新技术在现代建筑中广泛运用，物业管理赖以生存和发展的物业硬件发生了前所未有的变化，物业管理的方式、理念、组织架构等都随之改变，物业管理企业应加强研究，作好人才与技术储备，抢占市场先机。 3、政府积极引导，建立健全法律法规，推进行业健康发展 政府及行业主管部门要引进物业管理竞争机制，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加速物业市场的培育和发展。要加快制定物业管理行业竞争规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。 物业管理收费标准应实行双轨制。实行政府指导价和双方协议价，保证企业的经济利益；利用媒体进行正面的宣传报导，努力营造良好的物业管理氛围；在政策上向物业管理企业倾斜，制定相应产业政策；加强资质管理，推行资质证书制度，实施等级管理；加强行业考评，经常开展行业间的达标考评活动，并与企业等级、收费标准、物业管理品牌等紧密结合，通过考评能够及时发现存在的问题，帮助企业进行分析、解决问题。通过考评检查，加强企业间的交流，使一些好的经验能够迅速推广，互相借鉴，促进物业管理水平的提高；加速立法，为物业管理行业发展提供法律保证。用法律手段来明确开发商、业主和物业管理公司三方的责任、权利和义务，通过一系列的法律法规，规范物业管理行为，反对不正当竞争，保证经营者和消费者的合法权益。 4、创行业品牌，夯实基础建设，推动地区物业管理的发展 针对东北地区物业管理整体水平落后这一突出特点，应选择基础比较好的物业管理企业重点扶植，使其成为物业管理行业的领军“人物”，塑造地区性物业管理品牌，带动地区物业管理水平的发展。从完善和发展一整套先进科学的管理体系入手，夯实企业建设的基础。重点是建立行业管理的规章制度，以制度立业，引进ISO9000国际质量管理体系，并逐步实现ISO9000质量管理和ISO14000环境质量管理双体系运行，塑造企业良好的品牌形象。 5、多渠道、多形式培养人才，为物业管理发展提供人才资源 树立精兵意识，加强人才挖掘和储备。培养一支知识面宽、专业素质过硬、实践能力强、具有快速反应能力、有创新意识和爱岗敬业精神的专业化队伍；加大培训工作力度，提高物业管理人员的专业素质。按照建设部有关要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高；抓好学历教育，从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养人才；通过理论研讨等形式，建立学习型企业，在人员的选聘上建立“素质准入制”，实行“末尾淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念，形成有作为才有地位的良好氛围；拓宽渠道吸纳人才，积极引进先进地区物业管理优秀人才，与本地实际相结合，优势互补，促进先进经验“本地化”。 6、发挥业主委员会的作用，健全物业管理发展机制 业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，并在物业管理企业和业主起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，在当地物业管理主管部门的指导下，要及时召开业主大会，严格依法选举产生业主委员会，将那些责任心强、具有一定组织和工作能力、愿为大家办实事的人选进来，使业主委员会能真正代表和维护业主合法权益，并积极配合物业管理企业共同做好物业管理工作。 综观东北地区物业管理十年来的发展历程，“机遇和挑战同在，困难与希望并存”。未来几年，将是我国物业管理全面、快速发展的黄金时代。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，体制的建立，制度的完善，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，我们坚信：在不久的将来，一个具有东北地区特色的物业发展模式将在全国的物业管理行业中熠熠生辉。