西安某地产项目产品定位报告gxcn.docx

西安项目目产品定定位报告告（讨论稿稿）二零零五五年十月月报告关注注点西安市国国民经济济年增幅幅在12%以上，其其中03-04的增幅幅在14.19%，高于于全国的的增长速速度（9.55%），反反映了宏宏观经济济较好的的增长态态势。西安市人人均GDP（04年：18332.116美元）介介于13000-880000美元，说说明其房房地产发发展处于于快速上上升阶段段。以人均GGDP112%的年平平均增长长速度，西西安市人人均GDP达到80000美元约约需15年左右右时间，说说明西安安房地产产具有较较长的增增长空间间，区域域具备较较强的长长期投资资潜力。区域现实实及潜在在的购买买能力，为为房地产产业步入入快速发发展阶段段提供必必要的需需求基础础。西安楼市市处于快快速发展展的前期期阶段投资额呈呈现逐年年递增的的态势，其其中20004年增幅幅比例为为25%。商品房施施工面积积、竣工工面积、销销售面积积处于平平稳增长长态势，竣竣工面积积略大于于销售面面积商品房价价格一直直呈现稳稳步上升升态势。04年（26226元/平米）同同比增加加479元/平米，增增幅达22.3%预测常量量需求量量：至20220年西安安市商品品住宅潜潜在需求求约在439万平方方米/年整体楼市市供大于于求格局局、局部部结构性性不均衡衡问题仍仍会延续续，即低低、中档档产品供供求关系系供大于于求，而而真正高高档次产产品在市市场上的的则呈现现供小于于求的格格局。其其中04年供（600万平米米）、求求（500万平米米）区域客源源对特定定公司/产品的的品牌认认同度尚尚未形成成，品牌牌塑造存存在先机机区域市场场由封闭闭、盲目目向开发发、有序序发展，利利益群体体之间的的诚信机机制有待待形成区域重点点项目供供给主体体产品是是价格在在32000-336000元/ m²、面积积在1211-1440平米、户户型为3/22/2（53%）的产产品。区域滞销销的产品品为160以上上的四房房和230以上上的复式式住宅。症症结为总总价高、功功能设计计不合理理、通风风采光性性差。区域需求求主要产产品单价价在2500035000元/平方米米的面积积在81130平方米米的2/22/1和3/22/2。价格是区区域客源源考虑的的最主要要因素，其其次为交交通、项项目区域域、居住住环境以以及房屋屋朝向选选择。项目目标标客源定定位一群来来自高新新区、南南郊区域域（长安安区）以以及城西西（近高高新区）的的以自住住为主的的科研机机构工作作人员、高高校教职职人员、企企业中层层职员以以及政府府部门工工作人员员。项目定位位：颐景景园系列列-现代生生态园林林住宅户型面积积及配比比户型比例一房一厅厅一卫（60平方米米左右）8%二房二厅厅一卫（80100平方米米）35%三房二厅厅二卫（1100-1335平方米米）50%三房二厅厅二卫（135150平方米米）5%四房二厅厅二卫（150平方米米以上）2%商业设置置：100000平米的SHOOPPIINGMMALLL 商业市场场的空白白、资源源的向心心聚集，商商业与住住宅的联联动（提提高整体体入住率率、社区区成熟度度）、打打造“区域商商业中心心”土地增值值、价格格跳跃式式增长，实实现二、三三期利润润最大化化集团由局局部住宅宅地产向向商业地地产转型型的试点点-新的利利润增长长点水景营造造总体沿沿用颐景景园的原原有手法法，而在在水源的的维系上上可借鉴鉴区域诸诸如豪盛盛时代华华城等的的相关措措施目录一、西安安基本概概况11、地理理位置12、气候候13、人口口14、经济济水平26、区域域规划情情况3二、西安安市房地地产业发发展分析析51、房地地产发展展各项指指标分析析52、房地地产未来来量预测测73、西安安楼市区区域分析析7（1）高高新区9（2）其其他区域域11三、高新新区楼盘盘分析121、竞争争分析12（1）竞竞争个案案分析12（2）潜潜在竞争争情况212、区域域楼盘特特点233、区域域供给产产品分析析244、区域域需方市市场产品品分析285、区域域产品销销售抗性性分析35结论336四、项目目概况381、基地地情况382、基地地四至383、规划划情况384、配套套情况385、道路路状况38五、项目目SWOOT分析析401、SWWOT分分析402、建议议42六、客源源分析431、目标标客源定定位432、客源源共性及及消费特特性46七、产品品建议481、总体体构想482、建筑筑布局483、建筑筑形态484、户型型面积及及配比485、商业业设施建建议506、道路路系统设设计517、主入入口518、外立立面519、景观观设计5210、会会所设计计5511、售售楼处5512、其其他产品品建议56八、开发发建议571、项目目开发周周期及案案量建议议572、价格格的建议议57附：区域域楼盘信信息59一、西安安基本概概况1、地理理位置西安，位位于关中中盆地中中部秦岭岭北麓，地地跨渭河河南北两两岸。东东北距首首都北京京9000公里。辖辖境东西西204公里，南南北116公里；面积99883平方公公里，其其中市区区面积10666平方公公里。2、气候候属温带大大陆性季季风气候候，四季季分明。年年平均气气温13.3。最高高月均26.9，最低低月均0.5。年降降水量614毫米，主主要集中中在7、8、9三个月月。全年年无霜期期207天，年年平均日日照18001小时。风风沙影响响较为严严重。3、人口口年份20011200222003320044西安市人人口694.84702.59726.58725非农业人人口292300312318总人口增增长率1.122%3.477%3.4%-0.11%全市城市市化率42002%42770%40991%数据来源源：西西安房地地产年鉴鉴房地产市市场的发发展与城城市人口口增长、人人口导入入、城市市化之间间存在不不可分割割的联系系，从西西安人口口和城市市人口变变动的数数据反映映，人口口导入速速度越快快、城市市化发展展进程越越快、人人口导入入动力越越大，当当地房地地产需求求量将越越大。4、经济济水平GDP：年增幅幅在12%以上，其其中03-04的增幅在14.19%，高于于全国的的增长速速度（9.55%），反反映了宏宏观经济济较好的的增长态态势。人均GDDP：人均GDP亦从105561.42元（02年）至151115.4元（04年），约约合18332.116美元，特特别是03-04年增幅幅近20%。表1：西西安市GDP增长变变动状况况年份20011-2000220022-2000320033-20004GDP平平均增幅幅12.222%14.115%14.22%人均GDDP增幅10.998%5.244%18.44%西安市人人均GDP介于13000-880000美元，说说明其房房地产发发展处于于快速上上升阶段段。若按按照人均均GDPP12%的年平平均增长长速度，西西安市人人均GDP达到80000美元约约需15年左右右时间，说说明西安安房地产产具有较较长的增增长空间间，区域域具备较较强的投投资潜力力。表2：人人均GDP与房地地产市场场发育状状况的关关系人均GDDP800-13000美元13000-80000美元80000-1330000美元130000美元以以上住房房地地产阶段段住房起步步阶段快速上升升阶段平稳上升升阶段下降阶段段恩格尔系系数：居居民恩格格尔系数数开始逐逐年递减减，说明明居民生生活正有有温饱型型生活向向以享受受和发展展为标志志的富裕裕生活转转变。年份19999200002001120022食品支出出19455.36619855.56620233.91122055.388人均消费费支出53600.98854455.758155.66664199.211城镇恩格格尔系数数36.33%36.55%34.88%34.44%城镇居民民人均可可支配收收入：西安市居居民收入入水平（85444元）低低于全国国平均水水平（94222元），而而农民收收入水平平（31443元）远远高于全全国的状状态（29336元）表3：西西安市20001-220044年收入入水平变变动状况况。年份20011200222003320044城镇居民民人均可可支配收收入（元元）67055718007784485444农民人均均纯收入入249002642228388314336、区域域规划情情况l 城市总体体规划（20004-220200）表4：城城市规划划规模规划居住住人口（万万人）建设用地地面积（平平方公里里）人均居住住面积20055286.8245.51520100695695 202020076578825l 未来产业业布局中心城市市:城墙以以内，行行政中心心外迁，发发展以旅旅游、商商贸为主主的支柱柱产业。外围多个个方向：布置大大型产业业:户县，结结合高新新区二次次创业，发发展高新新技术产产业。结论：l 从西安市市的GDP、人均GDP、人口口的导入入、产业业布局、城城镇收入入及城市市规划等等方面来来看，西西安市区区域中心心的地位位已显现现，对周周边城市市辐射作作用加强强。l 区域现实实及潜在在的购买买能力，为为房地产产业步入入快速发发展阶段段提供必必要的需需求基础础。二、西安安市房地地产业发发展分析析1、房地地产发展展各项指指标分析析投资额:呈现逐逐年递增增的态势势，其中中，20004年的增增幅较大大，其增增幅比例例为25%。施工、竣竣工、销销售面积积:平稳增增长态势势，竣工工面积略略大于销销售面积积空置率:商品房空空置总面面积经历历了先减减小后增增加的态态势，其其中住宅宅空置状状况呈现现相同的的变化。西安市商商品房空空置率在在1%-10%之间，从从侧面反反映了西西安房地地产市场场目前处处于健康康的发展展状态，房房地产供供求状态态保持基基本平衡衡。均价走势势:呈现稳步步上升态态势。04年（26226元/平米）同同比增加加479元/平米，增增幅达22.3%，其从从侧面说说明了西西安整体体楼市开开始步入入快速发发展期。供求比例例:01-003年的西西安整体体楼市处处于一个个发展波波动阶段段：一级级市场不不规范、二二级市场场被少数数开发商商垄断、产产品处于于低层面面竞争，楼楼市发展展亦呈现现一定无无序性发发展，市市场处于于供小于于求的态态势。表5：220022-20003年供求求比例年份02年03年04年供求比1：1.21:1.2504年随随着一、二二级市场场运作的的日趋规规范、特特别是传传统封闭闭市场被被外来品品牌企业业打破，整体楼市呈现有序发展，市场呈现供略大于求的格局，（04年需求量为500万平方米，批准预售商品房为600万平方米）应指出这是结构性不均衡的供大于求的格局即中低、中档楼盘供应仍呈现供大于求的格局，而市场上真正的高档产品则呈现供小于求的格局。2、房地地产未来来量预测测需求预测测：现有居民民改善需需求量:由11.25平方米(04年)至25平米(20020年)（25-11.15）平方方米*4000万人/166=3446.225万平米/年新增人口口需求量量:约为80万平方方米至20220年西安安市商品品住宅潜潜在需求求约在3346.25+80=4399万平方方米/年。3、西安安楼市区区域分析析楼市区域域分布图图西安房地地产板块块主要有有城南、城城北、城城东、城城西板块块组成。（1）高高新区高新区概概况：l 地理位置置：西安安高新区区位于西西安市南南郊，北北靠南二二环路，西西临丈八八路，东东至西万万路，规规划面积积30平方公公里。距距西安中中心7-115公里里，距西西安铁路路货运车车站12公里，距距西安咸咸阳国际际机场52公里，距距火车站站15-20公里。l 人口：220044年，高高新区的的总人口口为6-7万人，就就业人口口28万人。l 经济状况况：011-044年，其其经济呈呈快速发发展势头头， 03、04年GDP增幅均均在30%，地方方财政收收入亦呈呈近似同同步的速速度发展展。l 高新区产产业情况况：园区区内落户户有新纪纪元广场场、西部部电子广广场、创创业广场场、陕西西网管中中心、高高新国际际商务中中心、软软件园及及一批企企业厂房房等，现现拥有上上市公司司25家。高新房地地产发展展概况：以批准征征地及商商品房开开工、竣竣工面积积而言，如如下图：批准征征地方面面，征地地的幅度度曲线波波动较大大，供需需方面，近近两年，高高新区房房地产市市场持续续供销两两旺的局局面，商商品房开开工、竣竣工面积积均出现现持续增增长的势势头。数据来源源：20003年西安安高新技技术产业业开发区区发展报报告区域代表表楼盘：绿地仕仕嘉新里里、紫薇薇田园都都市、世世家星城城等，具具体可参参照第三三部分。高新区本本身所特特有的产产业规划划优势及及连带的的需求基基础，为为其房地地产发展展提供坚坚实基础础，总体体而言，区区域楼市市处于各各板块的的首位，均均价为36000元/平米。（2）其其他区域域城东：在在西安市市区四大大板块中中，城东东的房地地产市场场发展增增速居于于中等水水平。目目前，区区域楼盘盘整体均均价为31000元/平方米米，客源源主要来来自本地地区城镇镇居民，其其典型代代表楼盘盘是紫昕昕华庭，售售价27000-338000元/平方米米。城北：低低价楼盘盘、死盘盘的主要要集中区区。宏林林茗座就就是典型型的代表表楼盘，其其均价为为29000元/平米，针针对对象象是当地地的工薪薪阶层。城西：工工矿厂、造造纸厂及及粮仓的的主要集集中地，相相对其他他几个板板块，该该区域开开发的楼楼盘较少少，旭景景碧泽园园和八水水洋房是是区域的的代表楼楼盘，价价格在24770-332500元/平米之之间。城南：城城南的文文教优势势无可比比拟，居居住氛围围浓厚，社社区生活活配套成成熟。作作为西安安重点发发展新区区，其区区域优势势日益明明显、生生活交通通配套亦亦趋于完完善，同同时“购房入入户”等相关关政策的的出台，无无疑对楼楼市的发发展注入入强大的的动力，城城市枫景景、豪盛盛时代华华庭等楼楼盘，它它们大多多是小高高层、高高层楼盘盘、且以以综合素素质取胜胜。区域域楼盘价价格在33660元/平米左左右。三、高新新区楼盘盘分析区域界定定：本次次调研范范围为高高新区，北靠南二环路，西临丈八路，东至西万路样本类型型：六个个竞争项项目和八八个一般般项目1、竞争争分析（1）竞竞争个案案分析重点分析析点为户户型面积积及配比比、销售售价格、物物业情况况、媒体体通路等等，以对对本案产产品打造造及销售售推广工工作提供供重要信信息。表6：区区域竞争争个案基基本情况况楼盘名称称占地面积积（平方米米）总建面积积（平方米米）容积率户型配比比单价（元/ 平方米米）总价区间间城市枫景景夏日景景色（一一期）6.433万（一期22.9万万）22.551万(一期110.118万)3.5（43-49平米）的的1/0/1： 1668户85.005平米的2/11/1： 228户100平平米的2/22/1： 566户122-1400平米的3/22/2： 4099户160平平米的4/22/2： 544户小高层：30200-35530 高层：28500-36660 小高层：36.88-499.422万高层：12.225-447.22万高新枫林林绿洲(二期)68.22万150万万2.2118平平米的3/22/2： 96左右户户149-1522平米的4/22/2： 996左右167-1811平米的4/22/3： 1184左右249.6、300平米的的复式： 90左右36000-46600 4244-1114.88万豪盛时代代华城（三期）3.3万万13万3.9132、150平米的3/22/2：184户135平平米的4/22/2： 446174-1766平米的 5/2/22： 46634500-38860 4 5.5-667.99万世家星城城（三期期）55万75万1.366102平平米的2/22/1；140平米的3/22/2 180平平米的复复式（楼盘共共有70000多户，当当期开发发三期户户数不详详）均价28880 29.33-511.8万绿地世纪纪城仕嘉公公寓32.55万80万（一期119.66万）2.496、998平米的2/22/1： 2144户126、130平米的 3/2/22： 2339154平平米的4/22/2： 188176、230平米的的5/22/3（复式式）： 433000-44400 31.66-799.2万紫薇田园园都市146.52万180万万1.288、997、100平米的2/22/1；135平米的3/22/2；156平米的4/22/2； 1880、240平米的5/22/3（复式式）高层层户型统统计共计计：约35000多套24000-37700 21.11-888.8万本案17.11万34万2（60平平方米左左右）的的1/11/1； 88%（80100平方米米）的2/22/1； 355%（1100-1335平方米米）的3/22/2； 500%（1355150平方米米）的3/22/2；5%（1500平方米米以上）的4/2/2； 2%35000（参考考价）25-660万高新枫林林绿洲(二期)社区规划划：3条步行行街 112000米生态态谷 550000平米会会所1公里林林荫大道道产品规划划：二期由44栋碟式式高层、2栋纯复复式楼和和1栋板式式小高层层组成销售情况况：共分分五期开开发，当当期开发发二期，07年五期期全部开开发完工工上市时间间048，交房房时间06.5，去化化量58套/月左右右，去化化速度85%客源：以以当地本本市人购购买为主主,外地购购房则以以延安(陕北地地区)居多；用以自自主，投投资较少少；一般般年龄在在30-45岁购买买者多营销思路路：“生态谷纯水岸新街区生生活”“生态运动教育阳光”推广手段段：一次次性购房房可享受受98折优惠惠；报刊刊媒体推推广为主主；户外外硬广优势：水水景规划划，迎合合市场需需求；大大型社区区，会所所等相关关配套齐齐全；电电梯型纯纯复式景景观楼产产品，是是该项目目的一大大亮点劣势：产产品高密密度开发发，影响响居住的的采光性性；07年全部部竣工，开开发周期期较长，势必给前前期入住住居民带带来一定定的不便便；周遍遍同期开开发楼盘盘多，其其竞争压压力大豪盛时代代华城（三三期）社区规划划：230000平方米米江南山山水园林 220000多平方方米会所所产品规划划：共由9栋栋23楼高层层组成，其其中三期期由3栋高层组组成销售情况况：共分分三期开开发，上上市时间间04.9，交房房时间05年底，去去化量41套/月，去化速速度89%营销思路路：“水岸名名邸一切都都是好宅宅标准除了价价格”推广手段段：一次次性购房房可享受受98折优惠惠，按揭揭享受99折优惠惠；报刊刊媒体推推广为主主；户外外硬广优势：产产品整体体品质较较高，江江南园林林景观设设计具特特色；先先做景观观后销售售，市场场反映效效果好劣势：栋栋距小，低低层户型型采光不不够；部部分房型型设计欠欠缺合理理世家星城城（三期期）社区规划划：20000平方米米健身俱俱乐部、商商业产品规划划：三期由110栋小高高层、高高层组成成销售情况况：共分3期开发发，当期期为3期，上上市时间间 055.3（内部部认购）05.6上市；交房时时间05年底客源：本本市居民民购买为为主，异异地购房房为辅；自住居居多营销思路路：“打造一一流高品品质大众众精品住住宅”推广手段段：“付5万顶7万”活动(在内部部认购期期,只要先先付5万元定定金,开盘后后购买可可抵消7万元房房款)媒体通路路：华华商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如）优势：社社区规模模大，配配套设施施齐全；周遍名名校多，居居住环境境好；借借学校优优势，吸吸引大量量客户劣势：产产品总体体品质一一般绿地世纪纪城仕嘉公公寓社区规划划：10万平平米绿化化；120万平米米坡地（9洞高尔尔夫）；650000水景；商业街街；150000会所产品规划划：集住住宅、酒酒店、办办公、会会展中心心、酒店店式公寓寓、商业业为一体体的综合合社区；一期由由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小小高层、高高层组成成销售情况况：共分3期；下下期开发发上市时时间2期04.9；交房时时间05.6；去化化量 70套/月（剩剩余50套左右右）；去去化速度度89%客源：以以当地本本市人购购买为主主；自主主居多；投资占占有一定定比例营销思路路：“120万平米首席国国际亲水水社区”“西安高高新中央央商务区区”推广手段段：一次次性购房房可享受98-99折优惠惠；报刊刊媒体推推广为主主；户外外硬广媒体通路路：华华商报、西西安晚报报为主主打；绿绿地主页页及相关关专业网网站优势：知知名企业业楼盘，名名牌效益益明显；社区内内部配套套齐全，有有商业街街、高尔尔夫练习习场等多多项设施施；房型型设计普普遍较好好，南北北通透、采采光足，户户户全明明设计；大量水水系景观观的营造造，受到到众多市市民的追追捧劣势：因因西安当当地的气气候影响响，设露露天式阳阳台，肯肯能会造造成房屋屋内尘土土较多的的现象；区域内内雷同性性产品多多，竞争争力较大大紫薇田园园都市社区规划划：5万多平平方米的的中央绿绿地广场场；14万平方方米俱乐乐部产品规划划：有多层、小小高层、高高层、花花园洋房房、TOHHO及老年年公寓构构成销售情况况：同期期开发（销销售至今今2年多）；上市时时间02.7（多层层），04.5（小高高层、高高层）；交房时时间05.10（高层层）客源：以以本地人人购买为为主，外外地购房房以陕北北地区居居多；自自主为主主，投资资者甚少少营销思路路：“精英人文成熟社社区”推广手段段：首付付可分期期付款（如如首付30%，可先先付一半半，入住住前再付付清另一一半）；9层以上上可享受受99折，15层以上98折；报报刊媒体体为主流流；户外外硬广媒体通路路：华华商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如.cc）优势：社社区是目目前市场场上规模模最大的的楼盘，受受当地居居民关注注；楼盘盘是政府府扶持项项目，在在许多方方面享有有一定的的优惠政政策；大大型社区区配套齐齐全;劣势：项项目在产产品的规规划设计计方面存存在一定定问题；目前项项目商业业设施配配套较少少；高层层顶层面面积设计计较大，总总价过高高，造成成市民难难以承受受城市枫景景夏日景景色（一一期）社区规划划:280000平方米米商业 117000平方米米幼儿园园 331000平方米米公共绿绿地产品规划划:共有十十栋小高高层和二二栋高层层组成一期由一一栋32层高层层、六栋栋18层小高高层销售情况况：共分分二期开开发，当当期开发发一期，下下期开发发二期（5号地块块）客源：当当地客户户为主；自主居居多；相相当一部部分客户户来自于于高科新新花园业业主（高高科新花花园是同同家开发发公司建建造的）营销思路路：“城市中中的风景景风景中中的城市市”“20005关注注高科集集团高科房房产”“关注城城市风景景夏日景景色”推广手段段：截止止到3月8日，内内部订购购，价格格优惠；报刊媒媒体推广广为主；户外硬硬广媒体通路路：华华商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如c）优势：高高科房产产楼盘品牌效效益显著著；栋距距52米，采采光度高高，相当当受购房房者欢迎迎；板式式小高层层房型（三三室），户户型设计计合理，属属经典房房型劣势：11室的房房型设计计朝北，对对采光、日日照有一一定影响响（2）潜潜在竞争争情况l 中海外集集团于20003年以近2.4亿元获获得南二二环西段段一地块块，动向向不明。l 和记黄埔埔以10.05亿元拿拿下高新新区二期期727亩土地地使用权权，动向向不清晰晰。l 广厦房产产、珠江江投资、新新鸿基、名名流置业业等全国国知名地地产公司司进驻西西安。表7：区区域其他他典型个个案情况况案名建筑面积占地面积容积率价格（元/平平米）主力户型型销售情况况八水洋房房4.72.12.255280003/2/1 1115.34项目共4400多套房房源，剩剩余三成成枫韵蓝湾湾3013.772.1不详1-3室室 400-1220不等项目共有有20000多套房房源，分分二期开开发，目目前一期期开发15000套左右右，未销销售，情情况不详详家天下14.3352.866（二期）30550（三期）31000（二期）3/22/2 1388.766-1443.662（三期）2/22/1 90共有10058套，二二期房源源60套左右右，现推推出三期期共400套房源源世纪颐园园7.82.13.7350003/2/2 1344、1400共有二栋栋住宅楼楼，一栋栋团购，一一栋可售售房源192套，剩剩余20多套我爱我家家11.554.52.566点式：331000-44400板式住宅宅：30550-336000板式：33/2/2 1199、126平方米米点式：11室 333-511平方米米项目共分分二期开开发，现现二期开开发点式式小户型型，共672户，已已销售80%新西兰(二期)165.92.7360003/2/2 1311-1336项目正销销售二期期，去化化90%，剩余10套左右房房源旭景碧泽泽园(二期)19.666.82.888278003/2/2 1011-1227项目总118177户，现现开发二二期，约约612户左右右，剩余余约70套，后后期开发发三期，约600套左右紫昕花庭庭14.553.54.1310002/2/1、3/22/2886-1138项目共110766户，一一期全部部销售，剩剩余600多套2、区域域楼盘特特点产品面：Ø 区域物业业形态以以混合社社区为主主，以小小高层、高高层为主主。Ø 户型以三三房为主主、户型型面积在在1211-1440平米为为主户型类型型及户型型面积相相对偏大大，这与与区域置置业需求求向提升升品质阶阶段相吻吻合，且且户型是是适度放放大。Ø 区域产品品多为新新盘、且且产品规规模大客源面：Ø 三类客群群并存，且且以自住住需求为为主区域购房房的客户户大体分分为三类类：一是是周边工工业园区区、产业业园区的的工作人人士；二二是邻近近区域的的欲提升升居住质质量的人人士；三三是外地地人士（陕陕北），三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。Ø 区域客源源对诸如如品质、品品牌等表表现出一一定的关关注度销售推广广面：Ø 区域价格格涨幅缓缓慢，但但景观和和朝向对对价格的的影响较较大区域项目目价格较较05年初均均有不同同程度的的上涨（一一般在150元左右/平米），但但较04年下半半年的增增速而言言明显趋趋缓。在在影响价价格的诸诸多因素素中，其其环境和和朝向等等因素影影响较大大，南向向和北向向的差价价估计在在15-220%。Ø 华商报、西西安晚报报是楼盘盘推广的的主要手手段，其其中华商商报比例例运用面面更广3、区域域供给产产品分析析注：以下下资料统统计数据据来源于于在售楼楼盘：城城市枫景景、枫林林绿洲、豪豪盛时代代华庭及及绿地世世纪城。楼盘名称称城市枫景景豪盛时代代华城绿地世纪纪城-仕嘉公公寓高新枫林林绿洲规模（万万方）22.5511380150物业类型型小高层、高高层高层小高层、高高层小高层、高高层户型1/1/1、2/11/1、2/22/1、3/22/2、4/22/23/2/2、4/22/2、5/22/22/2/1、3/22/2、4/22/2、5/22/3（复式式）3/2/2、4/22/2、4/22/3、复式式面积（平平米）1/1/1：2/1/1：2/22/1：3/22/2：4/22/2=43-49：85.05：100：1222-1440：16003/2/2：4/22/2：5/22/2=1322、150：135：1744-17762/2/1：3/22/2：4/22/2：5/22/3（复式式）=96、98：126、130：154：176、23003/2/2：4/22/2：4/22/3：复式=1118：1499-1552：1677-1881：2499.6、3000套数（套套）1/1/1：2/11/1：2/2/1：3/22/2：4/22/2=1688：28：56：409：543/2/2：4/2/2：5/22/2=1844：46：462/2/1：3/22/2：4/22/2：5/22/3（复式式）=2114：239：18：43/2/2：4/22/2：4/22/3：复式=96：96：184：90均价（元/平平米）小高层：30220-335300高层：228500-3666034500-3886033000-4440036000-46600总价（元/平平米）小高层：36.8-449.442高层：112.225-447.2245.55-677.931.66-799.242.44-1114.88Ø 重点项目目户型比比例：区域产品品中户型型排在前前三位的的是3/22/2（53%）、2/22/1（15%）、4/22/2（11%）,这体现现出区域域以提升升居住品品质为主主的需求求在功能能上的体体现。l 面积配比比区域产品品面积呈呈现偏大大的趋势势，1211-1440平米的的占到五五成，较较大户型型1411-1660平米以以上的也也占到16%，说明明区域对对面积需需求是放放大的。l 各户型面面积分布布u 二室二室的户户型中，以以二室二二厅一卫卫为主体体，所占占比例为为91%。u 三室三室二厅厅二卫户户型为区区域产品品的主体体，这种种户型的的面积在在1255-1335平米的的比例最最高，约约占62%。l 户型面积积与销售售关系分分析调研显示示:畅销户型型：一是是面积在在100平方米米左右的的二房，二二是1255-1335平米的的三房，且且此类户户型上市市场供应应的主体体。滞销户型型：1660以上上的四房房和230以上上的复式式住宅。l 销售价格格西安市住住宅市场场的价格格集中在在32000-334000元/ m²上，其其它价格格是由于于各自产产品特性性决定的的。l 物业费案名城市枫景景（一期期）枫林绿洲洲（二期期）豪盛时代代华庭（三三期）绿地世纪纪城（仕仕嘉新里里一期）世家星城城（三期期）紫薇田园园都市物业费（不不含电梯梯费）不详1.21.2最高1.511.2从物业管管理费来来看，多多为1.2元/平方米米·月。基基于市民民在物业业管理费费支付上上的有限限性，建建议本案案在该项项费用上上应结合合市场、合合理定价价。l 车位案名城市枫景景（一期期）枫林绿洲洲（二期期）豪盛时代代华庭（三三期）绿地世纪纪城（仕仕嘉新里里一期）世家星城城（三期期）紫薇田园园都市车位配比比1：0.41：0.61：0.51：11：0.61：0.6售价9万8-9万万8-100万8-9万万8-100万配比一般般为1：0.6，个别别高档楼楼盘可达达1：1（绿地地世纪城城）从停车形形式来看看，以地地下车库库结合地地面停车车为主。车车位售价价一般在在8-110万元。l 媒体通路路报纸：当当地楼盘盘宣传上上的主力力媒体，以以华商报报、西安安晚报等等为主。电视：电电视频道道有西安安都市新新家园和和金房产产。网站：。l 其他阳台案名城市枫景景（一期期）枫林绿洲洲（二期期）豪盛时代代华庭（三三期）绿地世纪纪城（仕仕嘉新里里一期）世家星城城（三期期）紫薇田园园都市阳台（封封与不封封）不详部分封封部分封封封阳台多采采用封闭闭阳台设设计，以以隔离风风沙和尘尘土，但但也因封封闭阳台台存有一一定采光光问题，故故亦有项项目采用用部分封封、部分分不封的的方式4、区域域需方市市场产品品分析区域购房房者理想想建筑类类型选择择分析l 区域客源源对多层层有相当当的偏好好，其次次为小高高层。l 区域购房房者对小小高层以以及高层层在销售售上没有有明显的的抗性。消费者房房屋朝向向选择分分析对购房者者的消费费行为进进行研究究后，我我们发现现，在区区域内，购购房者对对房屋朝朝向的选选择