某地产工程管理策划指导书范本epoa.docx

工程管理理策划指指导书北京万科科企业有有限公司司XX项目目经理部部目 录1、项目目概况51.1 序言51.2 项目概概况51.3 项目规规划51.4 工程及及工程管管理重点点和难点点62、项目目部管理理架构及及主要岗岗位描述述62.1 部门主主要工作作内容62.2 组织架架构图72.3 主要岗岗位职责责73、项目目发展计计划94、项目目总控制制进度计计划94.1 项目施施工管理理流程94.2 项目总总控制计计划94.3 项目控控制计划划关键节节点95、施工工单位和和监理公公司组织织方案105.1 总承包包商组织织方案105.2 监理公公司组织织方案105.3 甲方直直接分包包工程组组织方案案106、材料料设备供供应方案案117、项目目进度计计划保证证措施137.1 项目进进度计划划关键节节点137.2 甲方进进度计划划编制137.3 总包施施工进度度计划审审核137.4 施工过过程中施施工进度度计划审审核147.5 总包施施工协调调管理147.6 奖惩机机制147.7 甲分包包施工进进度计划划控制147.8 甲方计计划内部部协调157.9 总包计计划控制制157.100 现场场交通情情况157.111 民扰扰情况157.122 外协协工作168、项目目质量保保证措施施168.1 图纸审审查制度度168.2 施工单单位质量量保证体体系168.3 监理公公司职责责168.4 设备材材料进场场验收制制度168.5 样板制制度178.6XXX项目目质量管管理要点点178.7技技术方案案先行制制度188.8质质量通病病处理188.9日日常质量量管理198.100设计协协调问题题198.111质量事事故处理理198.122外线施施工设计计和管理理198.133入住前前质量检检查和维维修199、项目目成本控控制措施施209.1 项目成成本控制制目标209.2 项目成成本控制制措施2110、安安全文明明施工管管理2210.11施工现现场CII标识系系统2210.22施工过过程管理理2411成品品保护措措施2512信息息协调管管理2512.11项目印印章管理理2512.22邮件管管理2512.33文件管管理2612.44会议制制度2813设计计协调与与管理2813.11实施方方案阶段段2813.22施工图图设计阶阶段2913.33施工阶阶段30附图： 万科科XX项项目总平平面图附件： 一、XXX项目目发展计计划 二、XXX项目目一期工工程总控控制计划划1、项目目概况1.1 序言投资方：北京万万科企业业有限公公司发展商：北京海海开万科科房地产产开发有有限责任任公司规划设计计和总图图设计：北京市市建筑设设计研究究院单体设计计：华特特建筑设设计顾问问公司 美国GGBBNN设计公公司总承包商商：监理公司司：1.2 项目概概况万科XXX项目位位于北京京市海淀淀区，小小区用地地面积9988114m22，总建建筑面积积14665611m2。住宅部分分由1#至266#住宅宅楼组成成，建筑筑面积为为13887599m2，地上上4至55层为住住宅，建建筑面积积为10068998m22；地下下一层为为车库（11#、22#楼地地下一层层为人防防兼地下下车库），建建筑面积积为3118611m2。配套公建建部分包包括商业业街、会会所、幼幼儿园、住住宅底商商及配套套设备用用房等，建建筑面积积78002m22，商业业街、幼幼儿园地地上2、33层，无无地下室室；会所所地上22层，地地下1层层。住宅楼结结构形式式为钢筋筋混凝土土框支抗抗震墙，基基础为墙墙下或柱柱下筏板板基础。商业街、会会所、幼幼儿园结结构形式式为钢筋筋混凝土土框架结结构，商商业街、幼幼儿园基基础为钢钢筋混凝凝土扩展展基础；会所为为墙下或或柱下筏筏板基础础。1.3 项目规规划万科XXX项目分分两期开开发，一一期工程程包括11#118#住住宅楼，商商业街、会会所等；二期工工程包括括19#266#住宅宅楼及幼幼儿园等等。一期工程程开工时时间为年年3月115日，竣竣工备案案时间为为年122月300日，入入住时间间为年66月300日。二二期工程程开工时时间暂定定为年88月份，年年底±0.000以下结构完工。一期销售售卖场和和样板间间，于年年3月115日开开工，年年8月331日竣竣工，年年9月11日开盘盘销售。1.4 工程及及工程管管理重点点和难点点根据万科科XX项项目设计计要点、项项目发展展计划和和施工实实践经验验，列出出以下工工程及工工程管理理的重点点和难点点：商业街、幼幼儿园基基础垫层层换填施施工；住宅楼钢钢筋混凝凝土框支支抗震墙墙转换层层结构施施工；销售卖场场工程工工期紧，施施工技术术及项目目管理保保障措施施；一期工程程市政工工程与主主体工程程交叉作作业，施施工技术术及施工工管理保保障措施施。2、项目目部管理理架构及及主要岗岗位描述述2.1 部门主主要工作作内容负责从可可行性研研究开始始，直到到工程竣竣工的全全过程管管理。主主要是项项目实施施过程中中的进度度控制、质质量控制制、成本本控制及及相关的的合同管管理、信信息管理理，并协协调公司司内各相相关部门门和政府府各职能能部门。(1) 项目立项项阶段的的建设工工期和实实施进度度的执行行。(2) 监理公司司及各施施工承包包商的考考察。(3) 施工许可可证的办办理。(4) 项目组织织管理机机构和规规章制度度的健全全，各专专业技术术培训计计划的制制定。(5) 建设项目目征地、拆拆迁和施施工场地地“三通一一平”的落实实。(6) 项目施工工组织设设计的审审定。(7) 图纸会审审和技术术交底的的组织。(8) 材料设备备招标计计划的提提供及材材料设备备进场日日期的确确定。(9) 施工现场场勘探及及测量放放线的组组织实施施。(10) 现场施工工安全及及环保措措施的检检查落实实。(11) 施工进度度计划的的审核及及检查。(12) 按各承包包合同规规定的进进度要求求及质量量要求，对对各项工工程款项项审批及及支付。(13) 施工过程程中的质质量预测测和动态态控制。(14) 工程竣工工的验收收作组织织及各项项手续的的办理。(15) 项目实施施过程中中的相关关信息及及资料管管理。2.2 组织架架构图项目部组组织架构构安排如如上图，并并根据工工程进展展需要和和公司要要求，做做出适当当的调整整。2.3 主要岗岗位职责责2.3.1 项项目总经经理2.3.1.11万科XXX项目目施工阶阶段现场场总代表表。2.3.1.22对项目目施工过过程的进进度、质质量、安安全文明明、成本本负责。2.3.1.33协调项项目内部部和外部部关系。2.3.1.44按公司司项目发发展计划划完成项项目建设设。2.3.2 项项目总经经理助理理2.3.2.11协助项项目总经经理进行行项目管管理。2.3.2.22负责项项目内部部管理工工作。2.3.3 标段负负责人2.3.3.11各自标标段内主主体工程程、市政政工程、景景观工程程的施工工管理负负责人，对对施工进进度、质质量、安安全文明明、成本本负责。2.3.3.22协调本本标段监监理公司司、设计计院、总总承包商商、分包包商的工工作。2.3.3.33协调本本标段各各专业之之间的工工作。2.3.3.44标段一一负责人人保证销销售卖场场按时保保质竣工工。2.3.3.55负责组组织本标标段的竣竣工验收收工作2.3.4 专专业工程程师2.3.4.11做好本本专业工工程项目目管理工工作，对对负责专专业工程程的施工工进度、质质量、安安全文明明和成本本负责。2.3.4.22负责组组织本专专业的验验收工作作。2.3.4.33现场设设计变更更、签证证工作。2.3.4.44配合成成本工程程师做好好签证、结结算的工工程量确确认工作作。2.3.4.33协调本本专业与与其他专专业的工工作。2.3.5成本本工程师师2.3.5.11联合专专业工程程师做好好职责范范围内的的招投标标工作。2.3.5.22日常工工作中设设计变更更、现场场签证等等与成本本有关的的工作2.3.5.22负责竣竣工结算算。2.3.6 资资料管理理员2.2.7.11 负责责项目部部各种档档案资料料的收集集、分类类、整理理、归档档工作。2.2.7.33 按文文件处理理程序负负责接收收、登记记、发放放各部往往来文等等。2.3.7 行行政管理理员2.3.7.11 负责责项目部部对内对对外日常常行政工工作。2.3.7.33 负责责固定资资产管理理的管理理工作。2.3.7.44负责现现场保安安和安全全消防工工作。3、项目目发展计计划详见附件件一XXX项目目发展计计划。4、项目目总控制制进度计计划项目总控控制计划划是在公公司项项目发展展计划的的基础上上，根据据项目目目前进展展情况、项项目设计计特点、现现场地质质情况，并并综合考考虑施工工现场场场区地形形、大小小，现场场周边交交通、市市政环境境的影响响，编制制形成的的。XX项目目总控制制计划主主要考虑虑一期工工程从现现场拆迁迁到业主主入住的的整个流流程，二二期工程程将根据据一期工工程销售售状况灵灵活安排排，拟年年底完成成±0.0000以以下结构构施工。4.1 项目施施工管理理流程XX项目目工程包包括基坑坑工程、地地基处理理工程、基基础结构构工程、主主体结构构工程、屋屋面工程程、防水水工程、初初装修工工程、外外装修工工程、暖暖卫工程程、强电电工程、弱弱电工程程、人防防工程、小小市政工工程、园园林景观观工程，以以及商业业街、会会所、销销售卖场场公共部部位的精精装修工工程等。项目施工工管理总总流程：项目开工工基坑坑开挖（地地基处理理）基础工工程地下室室结构±00.0000以上上结构施施工水、暖暖、电系系统安装装屋面面工程、初初装修、外外装修工工程设备安安装精装修修小市市政工程程园林林景观竣工工备案入住住4.2 项目总总控制计计划见附件二二XXX项目一一期工程程总控制制计划。4.3 项目控控制计划划关键节节点序号关键任务务开始时间间完成时间间1.建设工程程规划许许可证年11月月20日日年1月110日2.开工证年1月116日年3月114日3.监理公司司及总承承包商招招投标年11月月15日日年2月220日4.开工时间间年3月115日5.1#118#住住宅楼地地基与基基础工程程年3月115日年5月117日6.1#118#住住宅楼主主体结构构施工年5月118日年7月116日7.1#118#住住宅楼工工程竣工工年11月月30日日8.1#118#楼楼竣工备备案年12月月1日年12月月30日日9.市政工程程年8月11日年11月月16日日10.销售卖场场及样板板间结构构施工年3月115日年5月222日11.销售卖场场及样板板间竣工工年8月331日12.销售开盘盘年9月11日13.景观工程程年3月11日年5月220日14.一期入住住年6月330日5、施工工单位和和监理公公司组织织方案根据公司司总体计计划，万万科XXX项目分分两期开开发，一一期工程程包括11#118#住住宅楼，商商业街、会会所等；二期工工程包括括19#266#住宅宅楼及幼幼儿园等等。5.1 总承包包商组织织方案一期工程程分为两两个标段段，分别别由两家家总承包包商负责责施工，标标段一包包括1#100#住宅宅楼，商商业街、会会所等，标标段二包包括111#118#住住宅楼；二期工工程计划划由标段段二总承承包商负负责施工工。总承包商商采用工工程量清清单招标标方式确确定。5.2 监理公公司组织织方案XX项目目由一家家监理公公司总负负责。5.3 甲方直直接分包包工程组组织方案案XX项目目中，甲甲方直接接分包的的工程包包括：（1） 铝合金门门窗（2） 入户门、车车库门、单单元门（3） 直饮水系系统（4） 污水处理理设备（5） 燃气壁挂挂炉（6） 电暖气（7） 户式中央央空调（8） 车库消防防系统（9） 消防水箱箱（10） 有线电视视和卫星星接收系系统（11） 宽带网络络（12） 安防工程程（13） 中压调压压站（14） 市政工程程6、材料料设备供供应方案案详见下表表，XXX项目目材料设设备采购购计划。序号材料设备备名称采购方式式单位数量供方进场场时间招标完成成时间考察时间间采购标准准确定/出图时时间1商品砼乙供M360000020055.3.232钢材甲供吨9200020055.3.103钢结构乙供吨25020055.5.204空心混凝凝土砌块块乙供M39000020055.5.165隔断板材材乙供M21300020055.7.106成品烟道道乙供M6100020055.7.107防水涂膜膜乙供M212500020055.9.18防水卷材材乙供M287000020055.3.209外墙外保保温系统统乙供M286000020055.7.1010铝合金门门窗甲分包M228200020055.7.1020055.5.120055.320055.311入户门甲分包樘45420055.9.120055.7.120055.320055.312单元门甲分包樘5520055.100.20020055.5.120055.320055.313钢制栏杆杆扶手乙供M6150020055.7.1014空调百页页甲方限价价乙供套2150020055.7.2020055.5.120055.320055.315内外墙涂涂料甲供（集集团战略略供应商商）M269000020055.8.1016墙地砖（外外墙面砖砖、露台台地砖）甲方限价价乙供M24500020055.8.1020055.6.120055.420055.517石材（外外墙、楼楼梯间、入入口门厅厅）甲方限价价乙供M211000020055.9.10020055.7.120055.520055.623户式中央央空调系系统甲分包户45420055.5.1520055.3.120055.120055.225高压配电电柜供电局招招标台4020055.7.1026低压配电电柜供电局招招标台4020055.7.1027三箱（表表箱、户户箱、低低压配电电箱）甲供台90020055.5.1020055.4.1520055.320055.328电线电缆缆甲方限价价乙供米70000020055.4.2520055.4.120055.320055.329PVC电电线套管管乙供米30000020055.4.2530金属电线线套管乙供米30000020055.4.2531室内灯具具甲方限价价乙供套2726620055.100.520055.8.120055.720055.732室外灯具具甲供套50020055.100.520055.9.120055.720055.833开关插座座甲供货（集集团统一一采购）个13000020055.100.534对讲设备备甲分包套45420055.100.520055.8.120055.720055.735闭路监视视设备甲分包个摄像头99020055.100.520055.8.120055.720055.736家居安防防设备甲分包个91620055.100.520055.8.120055.720055.737门禁设备备甲分包套5520055.100.520055.8.120055.720055.738停车场设设备甲分包套920055.100.520055.8.120055.720055.739宽带网络络甲分包点45420055.100.520055.8.120055.720055.740有线电视视及卫星星接收系系统甲分包套120055.100.520055.8.120055.720055.745车棚甲分包个1020055.100.120055.9.120055.820055.846信报箱甲分包个5520055.100.520055.9.120055.820055.87、项目目进度计计划保证证措施7.1 项目进进度计划划关键节节点XX项目目一期工工程关键键节点如如下：序号关键任务务完成时间间1.开工时间间20055年3月月15日日2.1#118#住住宅楼基基础工程程完工20055年5月月17日日3.1#118#住住宅楼结结构封顶顶20055年7月月16日日4.1#118#住住宅楼工工程竣工工20055年111月300日5.1#118#楼楼竣工备备案20055年122月300日6.市政工程程20055年111月166日7.销售卖场场及样板板间结构构封顶20055年5月月22日日8.销售卖场场及样板板间竣工工20055年8月月31日日9.销售开盘盘20055年9月月1日10.一期入住住20066年6月月30日日7.2 甲方进进度计划划编制考虑到本本工程会会所和商商业街需需要在年年8月331日前前竣工，包包括中心心园林景景观，11#118#楼楼需要在在年122月300日前竣竣工备案案，工期期非常紧紧张。在在编制项项目总控控制计划划时，按按地下外外墙防水水、土方方回填施施工与结结构施工工平行作作业考虑虑（采取取必要的的技术措措施和安安全保护护措施），可可以节省省工期11个月左左右。另外，商商业街地地基处理理方式，原原设计采采用2：8灰土土换填，为为加快施施工进度度，保证证工程质质量，建建议采用用级配砂砂石换填填。开工前，项项目经理理部联合合工程管管理部根根据项项目总控控制计划划，以以及甲分分包、甲甲供货、甲甲指定、甲甲限价等等供应方方案，编编制切实实可行的的甲分包包商组织织方案和和材料设设备采购购计划，着着重描述述考察时时间、二二次设计计时间、招招投标时时间和进进场时间间等各阶阶段控制制节点。7.3 总包施施工进度度计划审审核施工合同同签订后后，项目目开工前前，总承承包商根根据施工工合同要要求编制制施工工组织设设计和和项目目总施工工进度计计划，上上报监理理公司。监理公司司审核总总承包商商项目目总施工工进度计计划的的合理性性和可行行性，与与以及施施工组织织设计中中有关施施工进度度计划的的技术保保证措施施和项目目管理保保证措施施的有效效性。审审核通过过后，则则转送项项目经理理部审核核。项目经理理部着重重审核总总承包商商项目目总施工工进度计计划与与公司司项目目发展计计划和和项目经经理部项项目总控控制计划划的各各关键工工期节点点的符合合性。对其中的的不符合合项，督督促总包包单位进进行整改改；审批批通过后后的项项目总施施工进度度计划将将作为总总包合同同的一部部分。总总承包商商按批准准的项项目总施施工进度度计划组组织施工工，监理理公司按按此计划划进行监监督。7.4 施工过过程中施施工进度度计划审审核施工总承承包商按按照项项目总施施工进度度计划编编制施工工月度计计划，并并细化至至周计划划、以至至于日计计划，监监理公司司予以审审核各细细部计划划与项项目总施施工进度度计划的的符合性性和合理理性。7.5 总包施施工协调调管理对于甲分分包和甲甲供货，总总承包商商按合约约规定收收取总包包管理费费，将其其纳入总总包管理理范围之之内。总总包在编编制项项目总施施工进度度计划时时，应充充分考虑虑甲分包包和甲供供货的影影响，将将其编制制在内。施工过程程中，总总包应按按时组织织甲分包包和甲供供货的进进场，为为其提供供必要的的作业条条件和作作业环境境。项目经理理部负责责协调和和监督总总包和甲甲分包的的关系。本工程钢钢筋为甲甲供，总总承包商商提前220天报报钢筋工工程量，一一次报量量考虑两两层施工工需要，项项目经理理部负责责审核上上报工程程量，报报工程管管理部进进行采购购。7.6 奖惩机机制除了一般般的奖惩惩制度外外，根据据本工程程的特点点，在合合同中，增增加以下下关键节节点奖惩惩机制：（1）销销售卖场场±0.0000以以下结构构完工；（2）销销售卖场场初装修修和水暖暖电完工工；（33）1#188#住宅宅楼结构构封顶。7.7 甲分包包施工进进度计划划控制各分包商商在进场场前，项项目经理理部对其其施工周周期要求求进行交交底，各各分包商商按照要要求编制制施工工进度计计划，并并上交施施工组织织设计，项项目经理理部联合合监理公公司审核核施工工组织设设计中中机械设设备配置置、人力力资源配配置、材材料供应应计划能能否满足足施工进进度要求求，提出出整改意意见，反反馈给各各分包商商，各分分包商修修正后重重新报审审。7.8 甲方计计划内部部协调项目经理理部负责责与工程程管理部部、设计计部、销销售部沟沟通，在在充分考考虑招投投标计划划、设计计计划、营营销计划划的基础础上，编编制各分分部分项项、材料料、样板板计划，如如阶段段性施工工进度计计划、月月施工进进度计划划、项项目材料料限价计计划、图图纸交付付计划、分分包商进进厂计划划、样样品确认认计划等等。当施工计计划、招招投标计计划、设设计计划划、营销销计划中中某一项项发生变变化是，应应由工程程管理部部组织召召开工工程协调调会，在在不影响响公司项项目发展展计划关关键目标标的前提提下，协协调调整整各有关关计划；对影响响公司项项目发展展计划关关键目标标的，应应上报公公司总经经理层。项目经理理部负责责将调整整后的项项目总控控制计划划下发发至监理理公司和和总承包包商，总总承包商商相应调调整施工工计划，重重新报监监理公司司和项目目经理部部审核。7.9 总包计计划控制制总承包商商按照项项目总施施工进度度计划和和各细部部施工计计划，组组织施工工。每周监理理例会，项项目经理理部和监监理公司司负责审审核上周周工程完完成情况况，与上上周施工工计划作作对比，对对工期滞滞后情况况，监理理公司协协助总承承包商查查明原因因，制定定切实可可行的赶赶工措施施方案，以以满足月月度施工工计划，该该方案报报项目经经理部存存档。每月总承承包商提提交工工程月报报，项项目经理理部和监监理公司司负责审审核上月月工程完完成情况况，与上上月施工工计划作作对比，对对工期滞滞后情况况，监理理公司协协助总包包查明原原因，制制定切实实可行的的赶工措措施方案案，赶工工效果应应体现在在下月施施工进度度计划中中，以满满足项项目总施施工进度度计划，该该方案报报项目经经理部存存档。7.100 现场场交通情情况XX项目目东侧交交通要道道圆明园园西路、现现场北侧侧肖家河河北街、肖肖家河路路、肖家家河中街街都可能能进行市市政施工工，为减减轻对工工程施工工产生的的影响，进进入现场场考虑两两条道路路，一条条是走圆圆明园西西路、肖肖家河北北街；一一条是走走京密引引水渠、肖肖家河西西路、肖肖家河中中街。施施工过程程中根据据市政施施工情况况灵活选选择交通通道路。7.111 民扰扰情况总包作业业时间和和施工噪噪音按照照北京市市安全文文明有关关规定执执行，减减少扰民民现象。项项目经理理部负责责与周边边乡政府府和派出出所的联联系和沟沟通，借借助社会会力量解解决民扰扰现象，减减少影响响。7.122 外协协工作项目经理理部、工工程管理理部、项项目拓展展部负责责与质量量监督站站、煤气气公司、电电力局、自自来水公公司等政政府、行行业部门门的沟通通，提前前联络，各各项配合合工作按按时完成成，从而而保证项项目总控控制计划划的顺顺利实现现。8、项目目质量保保证措施施8.1 图纸审审查制度度施工图出出图后，由由工程管管理部组组织，项项目经理理部、设设计部等等参加，对对施工图图纸进行行详细的的审查，重重点检查查其与设设计指导导书、设设计任务务书的符符合性，施施工做法法的合理理性，对对图纸上上出现的的问题，形形成审查查文件，转转设计院院修改后后重新出出图。开工前，由由项目经经理部组组织，总总承包商商、设计计院、监监理公司司参加，进进行设计计交底和和图纸会会审，并并形成图图纸会审审纪要。8.2 施工单单位质量量保证体体系总承包商商在开工工前，根根据XXX项目工工程特点点和合同同规定的的质量目目标，编编制XXX项目目质量计计划，并并上报项项目经理理部和监监理公司司。项目目经理部部协助监监理公司司审查其其质量保保证体系系、质量量保证措措施、主主要工程程施工方方案选择择的合理理性和有有效性，并并将意见见以书面面形式反反馈给总总承包商商进行修修改。8.3 监理公公司职责责监理公司司受万科科公司的的委托，对对XX项项目质量量进行全全过程、全全方面的的管理。由由于一期期工程两两个标段段由一家家监理公公司负责责监理，二二期工程程明年还还要开工工，监理理公司人人力资源源配置时时应考虑虑按工程程进度需需要进行行调整，各各专业要要配备足足够的监监理工程程师。监理公司司负责组组织召开开周监理理例会和和重要工工程技术术协调会会，按时时上报监监理月报报，按按监理理规划和和监理理实施细细则进进行工程程管理。项目经理理部对监监理公司司的工作作进行监监管和帮帮助。对监理公公司的具具体要求求，在监监理合同同中明明确说明明。8.4 设备材材料进场场验收制制度对于工程程中甲供供材料，甲甲指材料料，施工工前，工工程管理理部、设设计部、项项目经理理部必须须进行实实地考察察，考察察其规格格、型号号、施工工工艺、节节点处理理、成品品保护方方式，并并由相关关部门进进行封样样。不论是甲甲供材料料设备、还还是承包包商供应应的材料料设备，进进场时，都都由总包包按照国国家规范范、合同同要求和和样板进进行检验验，影响响结构和和使用功功能的，还还要按照照要求进进行见证证取样试试验。未经检验验合格，任任何材料料不得使使用在工工程上。对检验不不合格者者，应将将该设备备材料做做上标志志，进行行隔离，并并尽快作作退场处处理。8.5 样板制制度样板引路路是工程程质量管管理的重重要手段段，在本本工程中中，任何何一分项项工程，尤尤其是防防水层、保保温层、钢钢结构施施工、转转换层施施工、铝铝合金门门窗，都都要由承承包商先先做样板板（样板板间、样样板工艺艺等），然然后报监监理公司司和项目目经理部部进行验验收，验验收通过过后，方方可进行行大面积积施工。对于新材材料，新新设备、新新工艺等等，也要要先做样样板，报报监理公公司、项项目管理理部、工工程管理理部、设设计部，通通过试验验和鉴定定后，才才可应用用的工程程上。8.6XXX项目目质量管管理要点点分析XXX项目的的设计特特点，结结合工程程管理要要求，拟拟将以下下工程部部位作为为本工程程的管理理要点，施施工中应应加强管管理：（1） 一期工程程商业街街、二期期工程幼幼儿园地地基处理理（原设设计采用用2：88灰土换换填，建建议采用用级配砂砂石换填填）；（2） 1#226#楼楼转换层层结构施施工；（3） 外墙外保保温体系系施工；（4） 铝合金门门窗安装装；（5） 单元门、入入户门安安装；（6） 外墙干挂挂石材施施工；（7） 地下室、屋屋面防水水卷材施施工；（8） 厨房、卫卫生间防防水涂膜膜施工；（9） 会所和商商业街精精装修；（10） 户式中央央空调；（11） 水暖电管管线预留留预埋；（12） 配电箱、配配电柜安安装；8.7技技术方案案先行制制度总承包商商和各分分包商在在施工前前，应编编制各分分项工程程施工技技术方案案，并报报监理公公司和项项目经理理部审批批，审批批通过后后，才能能进行施施工。未报施工工方案的的，一律律不得施施工。XX项目目中拟审审批的施施工方案案包括：（1） 施工组织织设计（2） 测量方案案（3） 雨季施工工方案（4） 冬季施工工方案（5） 基坑支护护施工方方案（6） 地基钎探探方案（7） 地基处理理方案（8） 地下防水水施工方方案（9） 转换层结结构施工工方案（10） 混凝土施施工方案案（11） 钢筋施工工方案（12） 模板施工工方案（13） 砌筑施工工方案（14） 脚手架施施工方案案（15） 屋面工程程施工方方案（16） 装修施工工组织设设计（17） 成品保护护施工方方案（18） 外墙外保保温施工工方案（19） 设备专业业施工组组织设计计8.8质质量通病病处理针对北京京地区经经常出现现、易引引起业主主投诉的的墙面开开裂、厨厨厕间漏漏水、出出顶间外外墙墙面面开裂，以以及在青青青家园园、万科科星园暴暴露出的的防水设设计不合合理、空空调洞倒倒水、门门窗质量量问题、结结构施工工洞和施施工缝留留设不合合理、以以及在施施工中暴暴露出的的管理问问题，由由工程管管理部组组织，项项目部、设设计部、设设计院、监监理公司司、承包包商参加加，召开开专门的的技术讨讨论会，制制定有效效的措施施，有条条件的可可以作样样板，以以提高工工程质量量。8.9日日常质量量管理项目经理理部协助助监理公公司，对对承包商商的日常常施工进进行管理理，严格格施工工工艺和工工作流程程，对重重要的部部位和工工艺进行行旁站。每周监理理例会，总总承包商商负责将将上周的的工程质质量实施施情况作作总结汇汇报，就就工程中中出现的的质量问问题，监监理公司司协助总总承包商商分析原原因，制制定纠正正措施和和预防措措施，杜杜绝在后后续工程程在类似似问题重重复出现现。8.100设计协协调问题题对于在设设计中（包包括铝合合金门窗窗二次设设计、精精装修、专专业设计计）应注注意的问问题，工工程管理理部、项项目经理理部配合合设计部部，以设设计指导导书的形形式向有有关设计计单位提提出要求求，明确确设计要要求和节节点做法法，确保保设计图图纸的深深度和质质量。8.111质量事事故处理理对严重的的质量事事故，由由总承包包商提出出技术处处理方案案，并经经监理公公司和项项目经理理部认可可后，进进行处理理。对经经处理的的部位，应应重新检检查验收收。对于一般般的质量量事故，由由总承包包商按技技术处理理方案处处理后，重重新检查查验收。8.122外线施施工设计计和管理理根据万科科星园和和青青家家园的经经验和教教训，XXX项目目在做单单体设计计的同时时，由北北京市建建设设计计研究院院负责进进行总图图设计，从从源头上上堵住了了外线施施工混乱乱现象的的产生。XX项目目施工过过程中，合合理安排排建筑主主体施工工和外线线施工的的施工工工序、现现场布置置，将双双方的交交叉作业业影响的的矛盾降降低到最最低点，保保证总体体工程进进度和质质量。外线施工工要跨雨雨季，要要编制相相应的雨雨季施工工方案，减减少雨季季施工的的影响。园林景观观设计时时，考虑虑北京地地区气候候条件和和施工季季节的影影响，合合理选择择树种，保保证树木木一次成成活率。8.133入住前前质量检检查和维维修根据完工工后内部部检查的的流程和和方法，项项目经理理部、工工程管理理部、设设计部、物物业公司司一起，对对主体空空间尺寸寸、观感感质量、门门窗质量量等进行行详尽的的检查，并并对厨房房和卫生生间做渗渗水试验验，对发发现的问问题及时时要求总总承包商商进行维维修，确确保业主主入住交交接的顺顺利进行行。9、项目目成本控控制措施施9.1 项目成成本控制制目标序号建安成本本项目目标成本本（万元元）一主体建筑筑工程费费184222.5591 结构及初初装修工工程93777.2992 门窗工程程26700.9993 公共部位位装修10188.5884 地下车库库53555.744二主体安装装工程费费51922.5001 室内水暖暖气电管管线设备备32599.8002 室内设备备及安装装费689.323 室内智能能化系统统费290.174.地下车库库953.21三社区管网网工程费费23911.3001 室外给排排水系统统327.632 室外采暖暖系统0.0003 室外燃气气系统215.574 室外高低低压系统统16422.5225 室外消防防系统0.0006 室外智能能化系统统135.577 中水系统统70.000四园林环境境费10166.7441 环境设计计费0.0002 绿化建设设费