某市房地产开发市场形势综述ezto.docx

二六六年淄博博市房地地产开发发市场形形势综述述20066年，我我市房地地产开发发市场继继续保持持了快速速发展的的势头，开开发建设设规模增增长迅猛猛，完成成投资、施施工面积积、新开开工面积积等创历历史新高高。一、基本本情况1、完成成投资。220066年，全全市房地地产开发发共计完完成投资资96.11亿亿元，同同比增长长23.93%。其中中商品住住宅投资资67.69亿亿元，同同比增长长39.86%（经济济适用住住房完成成投资11.355亿元，同同比下降降28.19%）；办办公楼投投资2.53亿亿元，同同比下降降4.553%；商业营营业用房房投资99.499亿元，同同比下降降26.60%。投资结构构。商品品住宅完完成投资资67.69亿亿元，占占房地产产开发投投资的770.443%；办公楼楼、商业业营业用用房完成成投资112.002亿元元，占房房地产开开发投资资的122.500%。商商品住宅宅投资在在房地产产开发投投资中占占到三分分之二以以上，仍仍占主导导地位。区（县）完完成投资资居首位位的是中中心城区区（张店店区和高高新区），完完成投资资55.91亿亿元。另另外，我我市房地地产开发发企业在在外地完完成投资资5.337亿元元。表一                    各区区县完成成投资情情况区县中心城区区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资资（亿元）55.9917.4113.6556.34411.7786.2002.1112.711所占比重重（%）58.1177.7113.8006.60012.2266.4552.2002.822同比增长长（%）20.339-24.0027.11896.22842.44450.8853.433222.62各季度完完成投资资最高的的是第四四季度，完完成投资资37.03亿亿元。表二                    各季季度完成成投资情情况 一季度二季度三季度四季度完成投资资（亿元元）24.77313.99820.33737.003所占比重重（%）25.77314.55521.11938.553同比增长长（%）39.995-6.77444.66720.1192、商品品房施工工面积。220066年，我我市商品品房施工工面积增增长迅猛猛，创历历史最高高。全市市商品房房施工面面积11166.21万万，同同比增长长32.60%。其中中商品住住宅施工工面积9980.12万万，同同比增长长43.98%（经济济适用住住房施工工面积331.004万，同比比增长00.233%）；商业营营业用房房施工面面积1115.997万，同比比下降118.779%；办公楼楼施工面面积444.822万，同同比增长长4.114%。施工面积积的结构构比例。在在施工面面积中，住住宅施工工面积9980.12万万，占占84.04%；办公公楼、商商业营业业用房施施工面积积1600.799万，占占13.78%。施工工面积以以住宅为为主，办办公楼、商商业营业业用房仅仅占不到到七分之之一。区（县）商商品房施施工面积积居首位位的是中中心城区区，施工工面积6681.10万万。另另外。我我市房地地产开发发企业在在外地施施工面积积88.11万万。表三                    各区区县施工工面积情情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积积(万)681.1079.55767.44969.114124.9093.77831.7718.553所占比重重（%）58.4406.8225.7995.93310.7718.0442.7221.599同比增长长（%）20.886-3.00331.00069.44660.552127.2488.224211.43全市商品品房新开开工（已已办理建建筑工程程施工许许可证）面面积5550.004万，同比比增长332.117%，占占全部施施工面积积的477.166%。其其中商品品住宅新新开工面面积4885.669万，同比比增长441.551%（经经济适用用住房施施工面积积25.78万万，同同比增长长1300.8%）； 商业营营业用房房新开工工面积339.119万，同比比下降227.007%；办公楼楼新开工工面积114.991万，同比比增长113.330%。表四                    各区区县新开开工面积积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县新开工面面积(万万)319.519.99628.44336.11856.22063.88511.11414.778所占比重重（%）58.0093.6335.1776.58810.22211.6612.0332.699同比增长长（%）25.9964.0116.08843.22315.007147.96-13.91297.31各季度新新开工面面积最高高的是第第一季度度，新开开工面积积2600.277万。表五                    各季季度新开开工面积积情况 一季度二季度三季度四季度新开工面面积（万）260.27108.7276.119104.86所占比重重（%）47.33219.77713.88519.006同比增长长（%）65.33772.11114.006-18.583、商品品房竣工工面积。全全市商品品房竣工工（已办办理建筑筑工程竣竣工备案案表）面面积2116.779万，同比比下降119.006%。其中中商品住住宅竣工工面积1190.75万万，同同比下降降8.999%；商业营营业用房房竣工面面积188.399万，同同比下降降55.67%；办公公楼竣工工面积55.455万，同同比下降降57.02%。竣工面积积的结构构比例。在在竣工面面积中，住住宅竣工工面积1190.75万万，占占87.99%；办公公楼、商商业营业业用房竣竣工面积积23.84万万，占占10.99%。竣工工面积以以住宅为为主，办办公楼、商商业营业业用房仅仅占约九九分之一一。 区（县县）商品品房竣工工面积居居首位的的是中心心城区，竣竣工面积积1122.677万。另另外，我我市房地地产开发发企业在在外地竣竣工面积积20.15万万。表六                   各区县县竣工面面积情况况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县竣工面积积(万)112.6718.55712.8857.28840.88917.8893.8002.844所占比重重（%）51.9978.5775.9333.36618.8868.2551.7551.311同比增长长（%）-35.005-32.884-4.003-36.11497.1164.87798.99527.335各季度竣竣工面积积最高的的是第四四季度，竣竣工面积积59.24万万。表七                    各季季度竣工工面积情情况 一季度二季度三季度四季度竣工面积积（万）34.55362.00665.99154.229所占比重重（%）15.99328.66330.44025.004同比增长长（%）-62.00157.51107.33-55.174、商品品房销售售。实际销售售面积。全全市实际际销售（已已销售且且已办理理建筑工工程竣工工备案表表）面积积1944.688万，同同比下降降2.662%。其其中住宅宅1800.866万，同同比增长长2.668%；办公楼楼1.669万，同比比下降667.550%；商业营营业用房房8.559万，同比比下降553.226%。区（县）商商品房实实际销售售面积居居首位的的是中心心城区，实实际销售售面积1104.06万万。表八               各区县县实际销销售面积积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县销售面积积(万)104.0612.11416.3387.75533.44815.7763.8001.311所占比重重（%）53.4456.2448.4113.98817.2208.1001.9550.677预售面积积。商品品房预售售面积2276.16万万，同同比增长长61.89%。其中中住宅2242.67万万，同同比增长长61.76%；办公公楼4.45万万，同同比下降降27.29%；商业业营业用用房266.277万，同同比增长长98.26%。区（县）商商品房预预售面积积居首位位的是中中心城区区，预售售面积1165.83万万。表九               各区县县预售面面积情况况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县面积(万)165.8331.4406.32214.33922.11620.77112.9972.388所占比重重（%）60.00511.3372.2995.2118.0227.5004.7000.866商品房销销售结构构。住宅宅的实际际销售面面积、预预售面积积分别为为1966.122万、2260.7万，分别别占销售售总量的的93.42%、888.622%，以以住宅为为主。对对于住宅宅的销售售结构，通通过对的的住宅预预售的数数据进行行收集分分析，各各种套型型面积的的住宅的的销售套套数占总总销售套套数的比比例如“各套型型预售套套数比例例图”所示。 商品房销销售价格格。全市市新建商商品住宅宅全年预预售平均均单价221000元/，第四四季度预预售平均均单价221677元/。各区区县价格格由于受受开发建建设楼盘盘品质、位位置等因因素以及及投放量量的影响响，价格格有一定定的差距距，也有有一定的的浮动。各各区县的的预售住住宅的平平均单价价如下表表。表十                      各区县县商品住住宅预售售平均价价格区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县全年（元/）2410018055162881793319800215001644420266第四季度度（元/）2488816844166771996620344185221630020411二、房地地产开发发市场形形势的总总体分析析通过对全全年房地地产开发发市场统统计各指指标的分分析，结结合今年年国家对对房地产产市场的的宏观调调控以及及我市房房地产开开发市场场的实际际情况，对对照往年年情况，对对我市房房地产开开发市场场总体情情况作如如下分析析：（一）我我市房地地产开发发市场保保持持续续增长。受受我市经经济快速速发展的的带动，房房地产开开发市场场呈现出出持续增增长的态态势。1、房地地产开发发完成投投资稳步步增长，增增幅回落落。20006年年全市房房地产开开发完成成投资996.111亿元元，同比比增长223.993%，继继续保持持了增长长的势头头，与220055年同比比增长332.222%相相比，增增幅回落落8.229个百百分点，宏宏观调控控成效显显著。按按照我市市全年GGDP预预计情况况，我市市房地产产开发完完成投资资约占全全市GDDP的66%，按按照诱发发系数11.9计计算，可可以带动动相关产产业增加加值1882.661亿元元，房地地产业在在国民经经济中占占有重要要地位。2、开发发建设规规模增长长较大。220066年，全全市商品品房施工工面积111666.211万，其其中新开开工面积积5500.044万，创创我市房房地产开开发市场场历史最最高，与与往年比比较有很很大的增增幅。表十一                    开开发建设设规模增增幅 施工面积积（万）新开工面面积（万万）20066年较20055年增幅幅283.93131.0920066年较20044年增幅幅527.09190.433、商品品房销售售继续保保持增长长之势。我我市商品品房销售售的主要要形式是是预售，绝绝大部分分的商品品房在达达到预售售条件后后均开始始销售，其其销售状状况直接接反映我我市商品品房的销销售状况况；而实实际销售售在我市市很大程程度上是是反映已已预售商商品房的的竣工状状况。220066年，我我市商品品房预售售呈大幅幅的增长长之势，全全年预售售面积2276.16万万，同同比增长长61.89%，就全全年各统统计周期期的预售售情况看看，与220055年同比比均保持持了600%以上上的增长长。表十二                    预预售同比比增长情情况 一季度上半年一至三季季度全年同比增长长（%）68.44062.77080.22761.889（二）商商品住宅宅的开发发建设在在我市房房地产开开发市场场中仍占占主导地地位。220066年我市市房地产产开发完完成投资资、施工工面积、新新开工面面积中住住宅都占占有较大大的比重重，分别别为700.433%、884.004%、888.330%，可可以看出出，我市市房地产产开发市市场的主主流仍是是住宅的的开发建建设。（三）商商品住宅宅价格稳稳步增长长。全市市新建商商品住宅宅全年预预售平均均单价221000元/，比去去年相比比增长1125元元/，第第四季度度预售平平均单价价21667元/与一一季度、二二季度、三三季度相相比分别别增长440元/、330元/、111元/，本本年度内内商品住住宅价格格相对稳稳定，保保持了小小幅的增增长。除除个别区区县价格格有一定定波动外外,大部部分区县县的房价价都呈小小幅上涨涨趋势。（四）住住宅消费费以普通通商品房房为主。通通过对商商品住宅宅预售情情况进行行分析，我我市住宅宅消费的的主流是是1444以下下的普通通商品房房，占到到预售套套数的883.662%，其其中900-1220的的住宅销销售量最最大，达达到388.833%，其其次是1120-1444，占占25.88%，900以下下的占118.991%。三、我市市房地产产开发市市场存在在的问题题及对策策（一）我我市房地地产开发发市场存存在的问问题1、我市市房地产产开发市市场存在在无序开开发的现现象。近近几年，我我市房地地产开发发市场开开发建设设规模增增长速度度非常快快（20004年年的施工工面积为为6366.322万，220055年增长长到8779.448万，20006年年为11166.21万万，220044年到220066年两年年的时间间翻了近近一番），但但同期商商品房销销售面积积的增幅幅却较小小，造成成一定程程度上供供需的不不平衡，市市场呈现现无序状状态。造造成这种种现象的的原因，一一是我市市房地产产开发市市场缺乏乏有效的的调控手手段，项项目开发发建设的的主动性性都掌握握在开发发企业手手中，随随意性较较大；二二是由于于我市的的房地产产开发企企业整体体实力较较弱，在在宏观调调控政策策的影响响下，企企业的资资金压力力加大，为为尽快回回笼资金金而进行行新项目目的开发发；三是是部分企企业在项项目开发发前不进进行充分分的市场场调研、论论证，不不考虑项项目的区区位、市市场需求求等，盲盲目决策策，甚至至是跟风风开发。房房地产开开发市场场的无序序开发，会会造成供供需的不不平衡、社社会资源源的浪费费，对房房地产开开发市场场的健康康发展造造成一定定的不利利影响。2、商品品房销售售情况将将会成为为影响我我市房地地产开发发市场发发展的瓶瓶颈。220066年全市市商品房房施工面面积11166.21万万，其其中新开开工面积积5500.044万，而而预售面面积为2276.16万万，仅仅为新开开工面积积的一半半，将会会有很大大规模的的商品房房进入220077年的销销售市场场。造成成这种市市场供应应规模与与销售规规模有较较大差距距的原因因，一是是开发建建设规模模增长过过快，市市场在短短时间内内难以消消化；二二是供需需结构不不合理，在在市场大大户型、低低品质需需求逐步步减少的的情况下下，部分分企业没没有能够够及时的的调整供供应结构构；三是是大规模模的换房房热潮逐逐步趋缓缓，机关关事业单单位以及及效益较较好企业业的团购购已接近近尾声，消消费主力力以散户户为主，销销售的速速度减缓缓。我市市房地产产市场供供销失衡衡的问题题，很难难在较短短的时间间内化解解，销售售周期延延长将是是今后我我市大多多数房地地产开发发企业不不得不面面临的问问题。3、商品品住宅的的同质化化、品质质低的问问题亟待待解决。近近几年，通通过积极极的引导导，我市市住宅建建设品质质、性能能有了很很大的改改善，但但是同质质化、品品质低的的问题仍仍然存在在。这种种问题的的存在，一一是由于于受我市市商品住住宅团购购的影响响，住宅宅的品质质、性能能以及规规划设计计方案的的确定等等往往由由购买方方决定，缺缺乏科学学的指导导，一定定程度上上造成了了住宅的的同质化化，并且且在我市市房地产产开发市市场中造造成了惯惯例式的的开发模模式；二二是因为为我市商商品房的的价格是是成本促促进型，价价格的增增长主要要是受成成本增加加的影响响，利润润空间相相对固定定且较小小，高品品质住宅宅的因成成本提高高造成的的房价提提升也需需要一定定的周期期才能让让市场认认可，开开发商的的信心不不足；三三是受前前几年我我市房地地产销售售市场良良好形势势的影响响，开发发建设品品质高、性性能好住住宅的积积极性不不高。商商品住宅宅的同质质化、品品质低的的问题，与与购房需需求从简简单的面面积扩大大向提高高生活品品质的变变化不相相适应，商商品住宅宅的同质质化、品品质低已已是的亟亟待解决决问题。4、经济济适用住住房无法法满足低低收入家家庭的需需要。通通过统计计数据可可以看出出，20006年年全市房房地产开开发市场场经济适适用住房房建设规规模较小小，施工工面积仅仅为311.044万，仅仅占全市市商品房房施工面面积的22.477%，按按照中套套住房（880）计计算，可可提供338800套经济济适用住住房，按按照小套套住房（660）计计算，可可提供551733套经济济适用住住房，就就数量来来看，很很难满足足低收入入家庭的的购房需需要。同同时，就就现在房房地产开开发市场场中的经经济适用用住房项项目来看看，由于于部分项项目区位位比较偏偏、配套套不成熟熟等原因因，消费费者购买买的积极极性不高高。（二）我我市房地地产开发发市场发发展的对对策1、加强强房地产产项目特特别是住住宅项目目开发建建设的计计划指导导。要解解决我市市房地产产开发市市场的无无序发展展、供需需不平衡衡、供应应结构不不合理的的问题，特特别是占占主导地地位的住住宅建设设存在的的问题，应应当借鉴鉴青岛、济济南等地地市经验验，发挥挥住房年年度建设设计划的的指导作作用。要要结合城城市总体体规划及及控制性性详细规规划，依依据住房房建设规规划，合合理确定定每年度度不同住住宅的开开发建设设规模及及结构比比例，在在每年年年底编制制下一年年度住房房建设计计划，将将年度住住房建设设目标落落实到具具体项目目，报市市政府批批准后实实施。未未纳入年年度住房房建设计计划的住住宅开发发项目，各各部门不不予办理理相关审审批手续续。2、积极极推行住住宅产业业化，提提高住宅宅建设品品质。近近几年，我我市积极极开展了了住宅产产业化工工作，通通过开展展商品住住宅性能能认定，创创建国家家康居示示范工程程，使我我市部分分住宅小小区的品品质有了了很大提提高，这这部分项项目在销销售方面面也取得得了较好好的效果果。但是是，这类类项目在在我市还还比较少少，还达达不到减减少资源源浪费、营营造新的的消费增增长点的的效果。我我市应当当借鉴烟烟台、青青岛等市市的经验验，在土土地招拍拍挂前，按按照山山东省城城市房地地产开发发经营管管理条例例的要要求对项项目的规规划设计计、基础础设施和和配套公公用设施施建设、住住宅性能能认定要要求、节节能技术术推广应应用等提提出建设设条件意意见，作作为项目目建设的的依据，以以此提高高住宅品品质，提提高住宅宅性能。3、切实实加强经经济适用用住房建建设，完完善住房房保障体体系。进进一步完完善经济济适用住住房制度度，提高高房地产产开发市市场中经经济适用用住房建建设计划划在全市市经济适适用住房房建设计计划中的的比例，加加大经济济适用住住房用地地的落实实，使列列入计划划的经济济适用住住房项目目用地通通过划拨拨方式及及时供应应，切实实提高经经济适用用住房的的开发建建设规模模，满足足低收入入家庭的的购房需需求。同同时，借借鉴青岛岛市的经经验，在在具备一一定资质质等级、开开发业绩绩和社会会信誉良良好的房房地产开开发企业业中通过过招投标标方式确确定经济济适用住住房项目目的开发发建设单单位，保保证经济济适用住住房的开开发建设设。