房地产市场的基本知识doc29cdug.docx

房地产市市场的基基本知识识一、                房地地产：是是只房产产和地产产的总和和，指土土地上的的建筑物物，附着着物。二、                房地地产市场场：是由由房地产产一级市市场（俗俗称土地地市场）、房房地产二二级市场场（俗称称楼盘开开发）、房房地产三三级市场场（俗称称散盘交交易）组组成的。以以上三个个级别的的市场称称为房地地产市场场。一级市场场：即土土地市场场，是由由国土部部门掌握握，通过过协议，招招标或拍拍卖的方方式，将将土地使使用权转转让给具具有开发发资格的的房地产产开发商商。二级市场场：即是是房地产产开发商商在获得得土地使使用权后后，在土土地上兴兴建物业业，然后后通过销销售，将将该物业业销售给给广大的的小业主主。三级市场场：即是是小业主主在开发发商处购购买物业业后，拥拥有该物物业的所所有权（以以房地产产证为依依据），然然后将该该物业的的所有权权转让给给受让方方。单从房产产性质来来区分房房地产可可分为以以下几大大类：A、  商品房房 BB、非商商品房 C、集集资房 D、福福利房 E、私私房从房地产产用途来来区分可可以分为为以下几几点：写字楼：1.标标准写字字楼 2.商商住写字字楼住 宅宅：1.高层住住宅（小小高层） 22.多层层住宅商 铺铺：1.临街地地铺 22.裙楼楼商铺常用词语语的解释释：房地产产产权：是是只产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用的土土地使用用权。具具体内容容是只产产权人在在法律规规定的范范围内对对其房地地产的占占有、使使用、收收益和处处理的权权利。土地类型型：土地地按其性性质划分分为：居居住、商商住、工工业、仓仓储、综综合用地地、公共共设施用用地及自自由集资资，微利利房地产产。三通一平平：是指指地皮在在发展基基础上的的水通、电电通、路路通、场场地平整整。七通一平平：是指指上、下下水通、排排污通、路路通、通通讯通、煤煤气通、电电通、热热力通、场场地平整整。土地使用用权年限限：是指指政府以以拍卖，招招标，协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，土地地使用权权期满后后，如该该土地用用途符合合当时城城市规划划要求的的，土地地使用者者可申请请续用，经经批准补补清地价价后继续续使用，如如果不符符和则该该土地使使用权由由政府无无偿收回回。土地使用用费：土土地使用用者因使使用土地地按国家家规定每每年支付付给政府府的费用用，按现现时的收收费是：居住用用地2元元/占地地M²/年（由由用地单单位支付付，个人人尚未收收取）。规划局：代表国国家对城城市规划划设计进进行引导导和监控控。国土局：代表国国家行使使土地所所有者的的权利。房管局：对房地地产市场场，房地地产行业业管理的的一个政政府部门门。公证处：是一个个国家的的证明机机关，是是法律公公证的机机构。房管局产产权登记记处：办办理房地地产初始始登记、转转移登记记、抵押押登记、变变更、继继承、增增与等手手续的部部门。商品房：是指开开发商以以市场地地价取得得土地使使用权进进行开发发建设并并经过国国土局批批准在市市场上流流通的房房地产，它它是可领领独立房房产证并并可转让让、出租租、继承承、抵押押、增与与、交换换的房地地产。福利商品品房：是是指政府府按住房房制度改改革方案案免除房房地产地地价、按按房屋的的成本造造价售给给企业或或符合条条件的职职工，带带有福利利性质的的房屋。微利商品品房：与与福利房房不同在在于不免免地价，并并有略高高于房地地产成本本的微利利，这类类房屋市市政府主主管单位位筹资建建设，可可来解决决企业职职工住宅宅困难房房，价格格由政府府确定实实行优惠惠价格政政策。私房：私私人通过过合法途途径在取取得的宅宅基地上上兴建的的房产。自建房（集集资房）：是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。房地产证证：是房房屋土地地权属凭凭证二合合为一，是是房地产产权属的的法律凭凭证。商品房预预售许可可证：按按规定房房屋未建建好之前前出售均均要办理理此证，发发展商将将有关资资料送国国土局申申请，批批准后方方可预售售楼花（现现楼不需需此证）。外销许可可证：凡凡对境外外预售的的房屋者者要办理理此证才才可销售售。房地产买买卖合同同：是由由房管局局统一编编制，用用以明确确买卖双双方权利利和义务务的协议议，所有有的商品品房销售售都须签签订此合合同，目目前，内内销的房房地产合合同亦需需做公证证，外销销的房地地产合同同必须做做公证。银行按揭揭：是指指购买楼楼房时与与银行达达成抵押押贷款的的一种经经济行为为。业主主先付一一部分楼楼款，余余款由银银行代购购房者支支付，购购得楼房房所有权权将抵押押在银行行，购房房者将分分期倡付付银行的的及利息息，这种种方式称称为银行行按揭。房地产公公证：公公证机关关对房地地产买卖卖、转让让、抵押押、增与与、继承承为的合合法性作作法律公公证。楼花抵押押登记：是指已已办银行行按揭的的楼花送送到房管管局产权权登记科科办理抵抵押登记记手续，抵抵押人将将贷款及及利息偿偿还清后后，须将将已办抵抵押登记记手续的的房地产产注销抵抵押。房地产转转让：房房地产转转让，是是指拥有有土地使使用权及及土地上上建筑物物、附着着物所有有权的自自然人、法法人和其其他组织织，通过过买卖、交交换、增增与将房房地产转转移给他他人的法法律行为为。银行本票票：是付付款人将将款项交交存银行行，由银银行签发发给他，凭凭此可以以转帐结结算或支支取现金金的票据据，有效效期为一一个月。（同同城结算算）银行汇票票：银行行汇票是是汇款人人将款项项交存当当地银行行，由银银行签给给汇款人人持往异异地办理理转帐结结算或支支取现金金的票据据，有效效期为一一个月。（异异地结算算）银行支票票：是银银行的存存款人签签发给收收款人办办理转帐帐或委托托开户银银行将款款项支付付给收款款人的票票据，有有效期为为10天天。（同同城结算算）预售楼花花：将未未建好的的楼房提提前出售售，称为为楼花。样板房：是指与与实际房房屋的结结构相同同，但装装修标准准按发展展商的售售楼书而而定的房房子。示范单位位：与样样板房的的装修有有区别，目目的是为为提供给给客户装装修参考考。地价：土土地使用用出让的的价格，包包括土地地使用出出让金，市市政配套套设施和和土地开开发费。1什么么是房地地产？答：房地地产是房房产和地地产的总总称，指指土地及及土地上上的建筑筑物、附附着物。2什么么是房地地产产权权？答：指权权利人对对土地的的使用权权和土地地上建筑筑物、附附着物的的所有权权，以及及由上述述权利产产生的他他项权，如如抵押权权等。3房地地产登记记有何法法律权力力？答：依法法登记的的房地产产权利受受法律保保护。房房地产权权利经登登记后，产产权即得得到法律律上的承承认。产产权人可可以依法法对其房房地产行行使占有有、使用用、处分分和收益益权能，任任何其他他人无权权干涉或或妨碍，否否则产权权人可依依法请求求法律上上的保护护。4房地地产登记记发证由由哪个部部门负责责？答：根据据无锡锡市房地地产登记记条例规规定，无无锡市房房地产主主管部门门即无锡锡市房管管局是无无锡房地地产登记记机关，登登记发证证工作具具体由该该局测绘绘产权处处及属下下分局房房地产权权登记科科负责。5房房地产证证有什什么作用用？答：房房地产证证是权权利人依依法管理理、经营营、使用用和处分分房地产产的凭证证，是合合法拥有有房地产产的凭证证。6房地地产登记记的种类类有哪些些？答：房地地产登记记的种类类分为初初始登记记、转移移登记、抵抵押登记记、变更更登记、其其他登记记。7哪些些房地产产合同须须办理公公正手续续？答：按照照有关规规定，房房地产合合同当事事人一方方为境外外人士或或机构的的，须办办理合同同公证手手续。现现在规定定境内人人士亦须须办理合合同公证证。8什么么是房地地产权初初始登记记？答：是指指对未经经登记机机关确认认其房地地产权利利，领取取房地产产权利证证书的土土地使用用权及建建筑物、附附着物的的所有权权进行的的登记。9土地地的使用用年期是是如何确确定？答：凡与与无锡市市国土局局签订土土地使用用权出让让合同书书的用用地，其其土地使使用年期期按国家家规定执执行。即即：居住住用地七七十年；工业、商商业、教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年；旅游游、娱乐乐用地四四十年；综合用用地或者者其他用用地五十十年。10房房屋的建建筑面积积、公共共面积是是由什么么部门来来确定的的？答：房屋屋的建筑筑面积、公公共面积积由市房房管局地地籍测绘绘大队或或测绘中中队负责责确定。11房房地产转转让应遵遵循的原原则是什什么？答：房地地产转让让应当遵遵循合法法、公平平、自愿愿和诚实实信用的的原则。12在在什么情情况下买买房需签签订房地地产现售售合同？在什么么情况下下买房需需签订房房地产预预售合同同？答：欲购购买已竣竣工验收收、交付付使用的的商品房房，买卖卖双方需需签订房房地产现现售合同同。购买买尚未竣竣工验收收的房地地产时，应应签订房房地产预预售合同同。13房房地产开开发商预预售商品品房时应应符合什什么条件件？答：房地产产开发商商预售房房地产应应当符合合下列条条件：（1）    土土地使用用权已经经依法登登记，取取得房地地产权利利证书；（2）    取取得建建筑许可可证和和开工工许可证证；（3）    除除付清地地价款外外，投入入开发建建筑的资资金已达达工程预预算投资资总额的的百分之之二十五五，并经经注册会会计师验验资；（4）    房房地产开开发商和和金融机机构已签签订预售售款监管管协议；（5）    土土地使用用权未抵抵押或者者已解除除抵押关关系。符合上列列条件的的，经主主管机关关核准后后，发给给房地地产预售售许可证证。核核定外销销的商品品住宅，还还应发给给商品品房外销销许可证证。14向向开发商商购买一一手商品品房属什什么转移移？答：属房房地产二二级市场场转移。15向向开发商商购买一一手商品品房申请请登记时时，购房房者需交交的税费费有哪些些？答：需交交（1）印印花税：数额为为交易价价的万分分之五，每每证另贴贴花5元元。 （22）登记记费：数数额为交交易价的的千分之之一。 （33）契税税：数额额为交易易价的百百分之三三，目前前业主交交纳百分分之二。 （44）公共共维修基基金：335元每每平米。16什什么叫房房地产抵抵押？答：指债债务人或或第三人人（抵押押人）以以其合法法拥有的的房地产产作为担担保物向向债权人人（抵押押权人）提提供债务务履行担担保的行行为。房房地产按按揭属于于房地产产抵押的的一种形形式。17房房地产开开发商应应当在房房地产交交付使用用时，向向受让人人提供住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书。18房房地产开开发商应应当对预预售房地地产的说说明书、设设计图纸纸、销售售广告等等公开展展示文件件的真实实性负责责。19房房地产中中介服务务机构包包括地产产咨询机机构、房房地产价价格评估估机构、房房地产经经纪机构构等。20预预售房地地产的，当当事人约约定交付付房地产产的时间间应当在在竣工验验收合格格之后。21预预购的房房地产，须须领取房房地产证证后方方可转让让。22房房地产开开发，是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设的行为为。23房房地产交交易，包包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房屋屋租赁。24土土地使用用权出让让，是指指国家将将国有土土地使用用权（以以下简称称土地使使用权）在在一定年年限内出出让给土土地使用用者，由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用出出让金的的行为。25土土地使用用权出让让方式：协议出让让土地使使用权：协议出出让土地地使用权权，是指指由土地地管理部部门代表表政府与与土地使使用者以以土地的的公告市市场价格格为基准准，经协协商确定定的土地地价格，并并将土地地使用权权出让与与土地使使用者的的行为。招标出让让土地使使用权：是指由由土地管管理部门门公开招招标或邀邀请符合合条件的的投标人人投标，通通过竞标标后确定定的中标标人取得得土地使使用权的的行为。拍卖出让让土地使使用权：是指在在指定时时间、公公开场合合，在土土地管理理部门授授权的拍拍卖主持持人的主主持下，竞竞投者按按规定的的方式应应价，有有出价最最高者获获得土地地使用权权的行为为。26地地价：土地使用用权出让让的地价价，包括括土地使使用出让让金，市市政配套套设施费费和土地地开发费费。有关办理理购房程程序一、认购购手续1.业主主交定后后，与发发展商签签定认购购书。A、  个人提提供身份份证B、     公公司提供供营业执执照复印印件，还还须在认认购书上上盖上公公章二、办合合同手续续1.交首首期楼款款后与发发展商签签定买卖卖合同（发发展商提提供首期期延期交交的情况况例外）。2.提供供楼款收收据、身身份证三、办理理按揭手手续1.交清清首期楼楼款与发发展商签签定买卖卖合同。A、  填好按按揭申请请表B、     银行行审批后后，到公公证处办办理按揭揭合同工工证C、  公公证后的的合同送送房管局局办理楼楼花抵押押登记D、  业主交交清所有有办证费费用后领领取按揭揭合同，按按指定的的日期供供款。具具体的按按揭手续续和程序序以各楼楼盘的规规定为准准。2.选择择“银行按按揭”的个人人需提供供的资料料A、             夫夫妻双方方户口簿簿及身份份证复印印件。外外地人员员需带暂暂住证。私私营业主主需带营营业执照照副本及及前两个个月的税税单。B、                夫妻妻双方收收入证明明。C、             首首期款收收据复印印件。D、             结结婚证书书复印件件。（如如未婚则则需单位位或街道道开出未未婚证明明。）E、                夫妻妻双方私私章。F、                合同同副本一一份。G、            银行行信用卡卡或活期期储蓄存存折。H、              保险费费。 保保险费=贷款金金额 * 2 * 贷款时时间四、办理理公证手手续1.提供供合同，楼楼款收据据，公证证申请表表及公证证费A、  个人提提供身份份证B、     公公司还需需营业执执照副本本，公章章，法人人代表证证明书，法法人代表表身份证证，如法法人要找找他人代代办，则则要法人人委托证证明书，被被委托人人的身份份证。2.有办办按揭的的，则需需另签抵抵押合同同与买卖卖合同一一起公证证，并到到房管局局办理楼楼花抵押押登记。五、办入入伙手续续1.提供供楼款收收据，合合同复印印件。2.到管管理处取取钥匙。3.提供供银行存存折，入入住通知知单，身身份证复复印件，交交水电费费押金，公公共维修修基金，有有线电视视开户费费，煤气气开户费费，其他他。六、办房房产证手手续 到所在在区属房房管局房房地产产产权登记记科办理理申领««房地产产证»，办理理应提供供下列材材料A、转移移登记申申请书（在在产权登登记科领领取）B、«房房地产买买卖合同同»（涉外外房地产产需公证证）C、付清清房款证证明D、购房房发票复复印件E、     身身份证明明：个人人身份证证复印件件（单位位购买的的应提交交营业执执照复印印件或政政府批文文，法定定代表人人委托书书，法人人，委托托人身份份证复印印件），备备齐以上上材料，填填写好转转移登记记申请书书，交收收件室，领领取回执执，最后后凭回执执和本人人身份证证，同时时交纳房房价款00.055%的印印花税（外外加5元元印花税税票）及及房价款款0.11%的登登记费、房房款2%契税后后、即可可领取««房地产产证»七、商品品房住宅宅销售流流程图预售 ®®登记 ®销售 ®交易登登记 ®®办理产产权证 ®办理进进户手续续®物业管管理¯­¯¯¯销售合同同转让办办理公证证房屋转转让¯办理保险险¯办理按揭揭第二部分分：建筑筑基础知知识第一节、      有关词语解释：1、  建设用用地面积积：经城城市规划划行政主主管部门门划定的的建设用用地范围围内的土土地面积积。2、建筑筑面积：指建筑筑物外墙墙或结构构外围水水平投影影面积。3、建筑筑物基底底面积：指建筑筑物接触触地面的的自然层层建筑外外墙或结结构外围围水平投投影面积积。4、使用用面积：使用面面积包括括墙体结结构面积积在内的的直接为为办公、生生产、经经营或生生活使用用的面积积和辅助助用房的的厨房、厕厕所或卫卫生间以以及壁柜柜、户内内过道、户户内楼梯梯、阳台台、地下下室、附附层（夹夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。5、公用用建筑面面积：建建筑物内内可供公公共使用用的面积积，包括括应分摊摊公用建建筑面积积和不分分摊公用用建筑面面积。 6、公公共面积积公共面积积指建筑筑物主体体内，户户型以外外使用的的面积，包包括层高高超过22.2米米的设备备层或技技术层，室室内外楼楼梯、楼楼梯悬挑挑平台、内内外廊、门门厅、电电梯及机机房、门门斗、有有柱雨蓬蓬、突出出层面的的围护结结构的楼楼梯间、水水箱间、电电梯机房房等，公公共面积积其产权权应属建建筑物内内参与分分摊该公公共面积积的所有有业主共共同拥有有，物业业管理部部门统一一管理。7、公共共面积分分摊 每户（或或单位）应应分摊的的公共面面积按如如下原则则进行计计算： （1）有有面积分分割文件件或协议议的，应应按其文文件或协协议进行行计算； （2）如如无面积积分割文文件或协协议的，按按其使用用面积的的比例进进行分摊摊。 即：每每户应分分摊的公公共面积积=应分分摊公共共面积××每户使使用面积积/各户户使用面面积之和和 8、使使用率：房屋使使用面积积（含墙墙体）与与建筑面面积之比比。9、容积积率：计计容积率率总建筑筑面积与与地块面面积之比比。10、三三通一平平：指土土地在发发展基础础上达到到通水、通通电、通通路、场场地平整整的标准准。 11、七七通一平平：指上上、下水水通、路路通、电电讯通、煤煤气通、电电通、热热力通、场场地平整整。12、建建筑覆盖盖率（建建筑密度度、建筑筑系数）：建设用用地范围围内所有有建筑物物基底面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）。13、绿绿地率：建设用用地范围围内各类类绿地面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、天天台和垂垂直绿化化。14、绿绿化覆盖盖率：建建设用地地范围内内全部绿绿化种植植物水平平投影面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）。15、住住宅：供供家庭居居住使用用的建筑筑物。住住宅应按按套型设设计，每每套必须须是独门门独户，并并应设有有卧室、起起居室、厨厨房、卫卫生间及及贮藏空空间等。16、公公寓：供供短期居居住而带带有小型型厨房、厕厕所的建建筑物。公公寓具有有以下规规定：（1）公公寓在城城市规划划中一般般不考虑虑配置中中、小学学校等配配套设施施；（2）根根据人口口构成的的特点而而设置的的周转房房应按公公寓的要要求设置置；（3）根根据公寓寓的使用用要求，每每套公寓寓的建设设面积一一般在下下列范围围内：多多层455平方米米，中高高层500平方米米，高层层55平平方米；（4）公公寓应充充分考虑虑社会化化服务的的要求。所所谓酒店店式公寓寓即按酒酒店模式式管理的的公寓。17、夹夹层：在在一个楼楼层内，局局部增设设的楼层层。18、裙裙房：指指与高层层建筑相相连的附附属建筑筑，高度度不超过过24米米。19、标标准层：指建筑筑物内主主要使用用功能平平面布置置相同的的各楼层层。20、设设备层：指专用用于布置置机电设设备等的的楼层。21、结结构转换换层：建建筑物某某楼层的的上部与与下部因因平面使使用功能能不同，该该楼层上上部与下下部采用用不同结结构类型型，并通通过该楼楼层进行行结构转转换，则则该楼层层称为结结构转换换层。22、建建筑高度度：建筑筑高度指指自建筑筑物散水水外缘处处的室外外地坪至至建筑物物最高部部分的垂垂直高度度。23、坡坡屋顶建建筑高度度：坡层层顶建筑筑物当屋屋面坡度度超过四四十五度度（含四四十五度度）时，建建筑高度度自基地地室外地地坪至坡坡屋顶的的二分之之一为止止；当小小于四十十五度时时，建筑筑高度自自基地室室外地坪坪至坡屋屋顶最高高处。24、建建筑物内内各层的的层数排排列（1）室室内设计计标高为为正负零零的楼层层，按排排列称为为一层（建建筑设计计文件中中应按楼楼层顺序序标注建建筑层数数，不得得将一层层标注为为首层或或底层），第第一层楼楼板以上上称为二二层，按按此规则则类推至至建筑的的最高层层数。层层高不大大于2.2米时时不计层层数。（2）室室内设计计标高正正负零下下面的一一层，按按排列称称为地下下一层，地地下一层层楼板以以下称为为地下二二层，按按此规划划类推建建筑物地地下室最最低层数数。25、电电梯电梯数量量、容量量和速度度表 标准准建筑类别别数量（台台）额定容量量P（人）速度V（m/ss）经济级常用级舒适级豪华级住宅80-1100户户/台60-880户/台40-660户/台<40户户/台8、100、1551-2.526、智智能化住住宅在现代化化的城乡乡住宅小小区内综综合采用用目前国国际上最最先进的的4C技技术（即即计算机机、自动动控制、通通讯与网网络和智智慧卡），建建立一个个由小区区综合信信息服务务和物业业管理中中心、通通信接入入网和家家庭智能能化系统统组成“三位一一体”的小区区服务与与管理集集成系统统Inntellliggentt Hoome Serrvicce/MManaagemmentt Syysteem。智智能小区区的智能能化最终终端体现现在小区区内独立立家庭运运用多元元信息技技术（IIT），并并达到监监控与信信息交互互的程度度（或能能力）。由由此，我我们不难难理解，智智能化小小区主要要有三个个组成部部分，即即提供多多元信息息服务和和公共物物业管理理的中心心，提供供多元信信息传输输的网络络（小区区接入网网），以以及提供供家庭安安全、自自动化和和通讯的的智能化化系统。通通过该系系统，不不仅极大大的提高高了小区区居民的的生活质质量，还还进一步步加强了了小区规规范化的的物业管管理。第二节、住住宅户型型设计要要点住宅优势势户型并并没有固固定的模模式，但但是策划划、设计计时应考考虑以下下要求：户型设设计应观观念新、功功能全，具具有超前前性，功功能分区区、动静静分区合合理，以以完善性性和独立立性相结结合，又又显示出出相应的的组合性性，应最最大限度度地突出出每套住住宅的实实用率，每每套房间间的不同同空间要要有相对对合理的的面积，各各类房间间的一些些基本要要求是：A、客厅厅空间客厅是家家庭的共共享空间间，是娱娱乐、公公共活动动、亲友友来访的的地方，位位置最好好朝南，应应有充足足的视野野和日照照，在有有限的套套型面积积控制标标准内，应应尽可能能扩大客客厅面积积，宜大大于188平方米米。客厅应设设计在住住宅入口口处，为为使客厅厅与外界界接触时时保持一一定程度度的私密密性，有有较好的的过渡，宜宜设“玄关”。客厅厅的设计计还应注注意要尽尽量方正正，保证证两个相相对的完完整墙面面，以利利于家具具布置和和使用。B、餐厅厅餐厅宜靠靠近厨房房，并和和客厅能能顺畅联联系，要要保证11-2个个完整的的墙面摆摆放餐桌桌椅。C、卧室室空间卧室是套套房内最最基本的的空间，主主要考虑虑睡眠、休休息及必必须的衣衣物贮藏藏区，个个别兼作作工作学学习区。为为实现动动静功能能的良好好分区，卧卧室门尽尽可能不不要正对对客厅，数数量以小小于卧室室总数的的一半为为宜。卧卧室对采采光、通通风要求求很严格格，设计计时不允允许出现现“暗房”，主卧卧室面积积宜在113-114平方方米，次次卧室面面积8-10平平方米。D、厨卫卫空间厨房应尽尽可能接接近住宅宅入口，便便于食品品、蔬菜菜、垃圾圾的进出出，并与与餐厅相相邻，合合理面积积为4-5平方方米。卫生间应应靠近卧卧室区，并并应接近近厨房，以以利管道道集中，设设计最好好是洗卫卫功能分分隔。当当只设一一个卫生生间时，合合理面积积是3-4平方方米左右右；设两两个卫生生间时，公公用卫生生间面积积不宜小小于2平平方米；主卧卫卫生间宜宜在3平平方米之之内。厨卫是住住宅内设设备最集集中的空空间，是是居住文文明的重重要标志志，要实实现定型型化、配配套化、标标准化，重重点要解解决的是是：a、依照照模数尺尺寸的要要求，配配置配套套化的厨厨卫设备备配件，保保证设备备和建筑筑、设备备与管道道之间联联接配合合。b、合理理有序布布置厨卫卫的各项项设备和和设施，冰冰箱要入入厨，卫卫生间要要适当分分隔。大大套型的的住宅，应应独立分分设卫生生间。c、厨卫卫均应配配置性能能良好的的通风机机械和风风道。风风道应满满足不串串气、不不传声、通通畅无阻阻的要求求，在有有条件的的地方，可可采用直直排风道道。d、各户户应设集集中管井井，实现现户外查查表；隐隐蔽和暗暗藏水平平管道，设设立水平平管道区区；强调调各户分分支管线线，尽量量不穿和和少穿楼楼板；推推荐使用用后出水水便器和和半硬性性铝塑复复合管和和配件等等。e、各种种管线综综合处理理，一次次敷就，防防止后安安装破坏坏装修和和设备。f、推广广应用推推拉门和和折叠门门，以利利节约空空间，方方便使用用。g、热水水器的选选用的安安装，要要求注意意通风的的处理和和整体设设计的配配合。E、贮藏藏空间贮藏空间间一般是是设计中中易忽视视的地方方，为方方便住户户使用，应应在可能能的情况况下，扩扩大贮藏藏面积，除除保证卧卧室和厨厨房必备备的贮藏藏空间外外，应尽尽可能利利用边角角，多设设置壁柜柜、吊柜柜，有条条件的设设贮藏室室。房地产市市场调研研房地地产市场场调研，就就是以房房地产为为特定的的商品对对象，对对相关的的市场信信息进行行系统的的收集、整整理、记记录和分分析，进进而对房房地产市市场进行行研究与与预测，为为决策者者们了解解房地产产市场的的变动趋趋势，制制定公司司营业计计划，拟拟订经营营策略提提供参考考与建议议。由于于土地和和房屋的的“不动性性”，房地地产市场场调查也也烙有很很深的地地域特征征。我们们对房地地产市场场的切入入，也习习惯依据据地域形形态，由由点(单单个楼盘盘)到线线、面(区域市市场)，再再由线、面面(区域域市场)到体(宏观环环境)；然后再再从体回回复到点点、线和和面，不不断的循循环往复复，融会会贯通，才才可真正正把握。 一、点单个个楼盘对单单个楼盘盘进行市市场调查查是房地地产市场场调查的的基础，它它不但是是新进员员工接触触房地产产知识的的第一课课，而且且也是任任何资深深人员，对对房地产产市场即即时了解解最为具具体、最最为直接接的途径径。 单个个楼盘的的市场调调查通常常包括以以下五大大项： 第一项是是分析楼楼盘的地地理位置置。大的方面面讲，就就是分析析楼盘的的区域历历史沿革革，区域域特性(商业中中心、工工业中心心、学院院社区等等)；了了解区域域交通状状况，(公交、地地铁、高高架、轻轻轨、省省市级公公路、区区县级公公路等)；区域域公共配配套设施施(水、电电煤等市市政配套套；公园园、学校校、医院院、影剧剧院商业业中心、超超市、宾宾馆、图图书馆、体体育场馆馆、集贸贸市场、著著名餐馆馆等生活活配套)和人文文环境等等等。小小的方面面讲，就就是楼盘盘地块的的大小形形状，所所处位置置，它的的东西南南北的邻邻居是谁谁?它的的进出道道路如何何?是否否临街等等等。和其其他商品品不一样样，楼盘盘的地理理位置是是楼盘不不可分离离的关键键因素，它它的优劣劣与否，往往往决定定了楼盘盘的大部部分价值值。 第二项是是分析产产品。这是楼盘盘市凋的的主体部部分，重重点在于于了解楼楼盘的土土地、总总建面积积，产品品类别与与规划，建建筑设计计与外观观，总建建套数与与房型，面面积、格格局配比比，建筑筑用材，公公共设施施和施工工进度等等等。分析析产品是是理解楼楼盘的基基础，只只有认真真分析产产品，才才能正确确把握因因此而产产生的种种种变化化。产品品因素中中有一特特别项目目，虽不不是产品品本身，但但却是产产品的重重要构成成，它就就是我们们常说的的公司的的组成，即即知道楼楼盘的投投资、设设计、建建设和物物业管理理等主要要事项的的承担公公司是谁谁?他们们的资质质如何?彼此间间是如何何合作的的?，从而而评估楼楼盘的资资信度。 第三项是是剖析价价格组合合。即产品的的单价、总总价和付付款方式式。市场场中，往往往有许许多价格格方面的的促销活活动，但但万变不不离其宗宗，其最最终归结结于价格格组合的的三个方方面。剖剖析价格格组合并并了解其其运用策策略是市市场调查查最吸引引人的地地方。 第四项是是了解广广告策略略。广告策略略是指广广告的主主要诉求求点，媒媒体选择择，广告告密度和和实施效效果等等等。 第五项是是销售执执行。这是最关关键的地地方，一一方面是是指销售售点的选选择，人人员的配配置，业业务执行行，另另一方面面则是指指什么样样的房型型最好卖卖?什么么样的总总价最为为市场所所接受?吸引客客户最主主要的地地方是什什么?购购房客户户群有什什么特征征，所所有的这这一切都都是市场场调查所所应该了了解的。其其中的销销售状况况是个果果，其他他几个方方面都是是因，了了解因果果，分析析其中的的缘由，是是单个楼楼盘，也也是整个个市调工工作的全全部内涵涵。 二、线和和面区域市市场对单单个楼盘盘的详尽尽了解之之后，可可以着手手区域市市场的调调查与分分析。区区域市场场的调查查与分析析，主要要包括区区域分析析、区域域产品和和需求特特征这三三个方面面。 区域分析析区域分析析是指在在特定区区域中，对对影响房房地产市市场的交交通路线线、区域域特征和和发展规规划这三三方面因因素的综综合分析析。区别别于单个个楼盘的的地理位位置分析析，在具具体分析析中，区区域分析析更侧重重于整体体的分析析和宏观观评估。如如上海虹虹桥开发发区的崛崛起，通通过区域域分析便便可得知知，它是是和虹桥桥飞机场场至市中中心的良良性交通通线路，虹虹桥商贸贸区的发发展规划划是分不不开的。 区域产品品区域产品品主要包包括了解解和分析析在某个个特定的的区域范范围内，楼楼盘的总总量、类类别、位位置、分分布、单单价分布布、总价价结构、各各类营销销手法的的市场反反映和市市场空白白点的捕捕捉等等等。分析析区域产产品关键键在于认认真研究究区域产产品的共共同性与与特异点点，以及及它们市市场反映映强弱的的缘由。如如某区域域的楼盘盘，在大大家都是是住宅，都都是一样样的价格格，都是是一样的的品质的的情况下下，其中中的一个个卖得相相当好，这这就是区区域产品品应该着着力分析析的地方方。 需求特征征需求特征征是指区区域人口口数量和和密度，人人口结构构和家庭庭规模，购购买力水水平，客客户的需需求结构构与特征征，人口口素质和和习惯嗜嗜好。需求求特征是是从客户户的角度度对产品品的一种种审视，把把握需求求特征是是不断创创新的动动力与源源泉。 区域域市场的的分析是是建立在在单个楼楼盘的详详尽市场场调查基基础之上上的。要要写好区区域市场场分析报报告，首首先应该该详细调调查该区区域某一一单个楼楼盘，而而后以这这个楼盘盘所在的的街道为为延伸区区，将整整个街道道的所有有楼盘调调查仔细细。最后后，则以以这一街街道为基基准，分分别详细细调查周周边的各各条街道道的楼盘盘情况，由由此从点点到线，从从线到面面，不断断的比较较、分析析，归纳纳和总结结，区域域市场的的状况便便会了如如指掌。 三、体宏观观环境对点点、线、面面的把握握是市场场调查的的主体，但但不是全全部，只只有对体体 (宏宏观环境境)的深深刻理解解，才可可能将房房地产的的市场调调查作得得更活更更深入。房房地产市市场的体体(宏观观环境)包括政政治社会会、经济济发展、行行政法规规、国际际状况等等各方面面的因素素。 政治社会会政治社会会是指国国家运作作体制、政政治安定定状况、社社会治安安程度，房房地产投投资和城城市化进进程等方方方面面面的情况况。政治治稳定是是社会发发展的基基石，剖剖析房地地产市场场，不能能忽视政政治因素素。 经济因素素经济因素素是所有有房地产产宏观因因素中，对对公司和和个人最最为显现现，最为为直接的的因素。它它包括国国家的经经济发展展状况，财财政收支支与物价价，人口口数量与与消费，居居民收入入与储蓄蓄等各各种因素素，如119977年存款款利率的的几次大大幅下调调，对刺刺激个人人购房愿愿意的作作用就是是显而易易见的，房房地产市市场也因因此几起起波澜。 行政法规规行政法规规主要包包含土地地制度、住住房制度度、税收收政策、城城市发展展战略、城城市规划划和特殊殊政策等等各项内内容。如如取消实实物分房房制度，对对商品房房销售市市场的影影响就是是显而易易见的。还还有土地地增值税税，它的的贯彻实实施也是是一把双双刃的剑剑。限制制过多，投投资资金金就不太太愿意进进来，经经济发展展速度就就相对缓缓慢一点点；限制制过少，投投机暴利利的行为为就接踵踵而至，对对国民经经济的损损害也不不可低估估。 国际状况况国际间经经济、军军事、政政治等环环境如何何，对房房地产的的影响不不容忽视视。如119977年末发发生的东东南亚金金融危机机，它就就或多或或少地影影响我国国房地产产市场。单单就投资资成本这这一点分分析，因因为在东东南亚金金融危机机中，中中国周边边国家的的货币均均贬值220%50%，而人人民币则则巍然不不动。作作为一个个投资商商人，他他在作出出决策之之前，肯肯定就会会对人民民币的未未来稳定定性和现现阶段的的相对成成本作一一评估。在在势态尚尚未明朗朗的时候候，他必必然裹足足不前。 总之之，点、面面(线)、体构构成了房房地产市市场调查查基本框框架，它它的融会会贯通则则是房地地产市场场深入研研究的有有效途径径，只有有认真地地进行市市场调查查，科学学的进行行分析整整理，我我们才可可能成为为真正的的市场专专家。房屋预售售个案分分析表项目名称称四季花城城工地位置置盛岸西路路易初莲莲花大卖卖场向西西8000米投资兴建建钱桥房产产开发有有限公司司企划销售售凯捷房地地产营销销企划有有限公司司建筑设计计无锡市城城市设计计院规划用途途住宅基地面积积6万建筑面积积9万多多