房地产基础知识与相关法律法规20037.docx

第一章 房地产基础知识识一、 房地产的概念房地产是指土地地、建筑物及及其他地上定定着物包括物物质实体和依依托于物质实实体上的各种种权益。1、 房产：是指建筑筑在地面上的的各种房屋，包包括住宅、厂厂房、仓库、商商业、服务、文文化、教育、办办公房等、2、 地产：是土地和和地下各种基基础设施的总总称，包括供供水、供热、供供电、排水、排排污等地下管管线以及地面面道路等。二、 房地产开发1、 房地产开发的概概念：房地产开发是指指在依法取得得国有土地使使用权的土地地上进行基础设施施和房屋建设设的行为。2、 房地产开发的原原则：房地产开发必须须遵循以下原原则：A、 严格执行城市规规划的原则；B、 讲求效益的原则则。房地产开开发应当将经经济效益、社社会效益、环环境效益有机机的结合起来来；C、 全面规划、合理理布局、综合合开发、配套套建设的原则则。3、 土地征用的审批批权限：征收下列土地，由由国务院批准准：A、 基本农田；B、 基本农田以外的的耕地超过35公顷的；C、 其他土地超过770公顷的。征用条款规定以以外的土地，由由省、自治区区、直辖市人人民政府批准，并并报国务院备备案。三、 房地产投资1、 概念：地产投资是指投投资者将资本本投入到房地地产业，以期期在将来获得得不确定的收益，就就是将资金用用于房地产开开发经营中的的行为。2、 特点：A、 投资成本高B、 投资回收期长C、 投资风险大D、 收益性好3、 储蓄和投资的比比较： 方式项目储蓄投资货币使用银行直接对自己使用的参参与间接直接货币增值程度较小较大报酬形式利息利润承担风险程度较小较大4、不同类型房房地产销售收收益不同，影影响因素也不不同：A、 花园公寓影响因因素；销售时时机B、 写字楼影响因素素：地段、商商圈、价格等等C、 商业：商圈、楼楼层、临街状状态等D、 住宅：质量、户户型、朝向、设设备、配套、环环境、交通、人人文、价格等E、 酒店：地段、价价格、配套、服服务等四、 房地产开发程序序1. 企业注册：有11000万以上的注注册资本；2. 立项审批；3. 项目建议书批准准之后，向城城市规划管理理部门申请建建设用地选址址；4. 在向计委、建委委报可行性研研究报告之前前，需与市供供电局、市政政工程局共同同确定“四源”（供水、供供电、供气、排排污）供应的可行行性；5. 在办理建设用地地选址的同时时，向计委、建建委申请可行行性研究如报报告审批。同同时提交项目目建议书及批批准文件；6. 建设用地选址批批准之后，向向城市规划部部门申请办理理建设用地规规划许可证（市市规委）；7. 向土地管理部门门办理建设建建设用地批准准书；8. 申请建设用地批批准书的同时，向城市市规划部门申申请建设工程程规划设计条条件，并预交交50%的建设工程程规划许可证证执照费；9. 依法取得土地使使用权，领取取国有土地使使用证（国土土资源局）；10. 领取房地产开发发手册。房地地产开发企业业应将有关内内容如实填入入手册，每半半年按项目各各实施阶段送送主管部门验验核；11. 领取拆迁、办理理拆迁工作；12. 向城市规划管理理部门申请审审定规划设计计方案；13. 向城市规划管理理部门办理建建设工程规划划许可证（规规委），交纳纳执照费；14. 与四源程序工业业主管部门签签订提出供四四源的协议；15. 到建委办理建设设工程开工手手续领取开工工证（建委）；16. 持开工证到市政政有关部门交交纳四源建设设费和其他费用；17. 到招投标办公室室办理建设工工程施工招投投标手续；18. 申请办理商品房房销（预）售售许可证（建建委）；19. 工程竣工验收：工程验收、质质量验收（市市质量监督站站）；20. 取得竣工验收备备案表。五、 五证、两书、一一表1、 五证A、 国有土地使用证证：经市各级人民政政府颁发，证证明土地使用用者向国家支支付土地使用用权出让金，获获得了一定年年限内某块国国有土地的使使用权的法律律凭证。主要要载明土地使使用者名称、土土地座落、用用途、土地使使用面积、使使用年限、和和“四至”范围。B、 建设用地规划许许可证：经城市规划行政政主管部门，确确认有关建设设项目位置和和范围符合城城市规划的法法定凭证。C、 建设工程规划许许可证：经城市规划管理理部门，确认认建设项目位位置和范围符符合城市规划划的法定凭证证。D、 建设工程开工证证：本证是建筑施工工单位符合施施工各种条件件，在建委办办理的运行其其开工的批准准性证件。E、 商品房销（预）售售许可证：本证是房地产行行政管理部门门允许房地产产开发企业销销售商品房的的批准性证件件。2、 两书A、 商品房质量保证证书：是房地产开发企企业对销售的的商品房住宅宅承担质量责责任的法律文文件，房地产产开发企业应应当按本保证证书的约定，承承担保修责任任。B、 商品房使用说明明书：即对住宅的结构构、性能和各各部位（部件件）的类型、性性能、标准等等作出说明，并并提出使用注注意事项。3、 一表：商品房竣竣工验收备案案表。六、 房地产交易制度度 房地产交交易分为预售售和现房销售售两个阶段。1、 预售A、 预售的概念：预预售即通常所所说的期房销销售，是指房房地产开发经经营企业将正正在建设中的的房屋预先售售给承购人，由由承购人支付付定金或房款款的行为。B、 商品房预售的条条件：、 已交付全部土地地使用权出让让金，取得土土地使用权证证书；、 持有建设工程规规划许可证和和施工许可证证；、 按提供预售的商商品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总投资的25%以上，并已已经确定施工工进度和竣工工交付日期；、 向县级以上人民民政府房地产产管理部门办办理预售登记记，取得商品品房预售许可可证明。2、 商品房现房销售售A、 商品房现房的概概念：商品房房现房是指以以完成房屋所所有权初始登登记，并取得得房屋所有权权证和国有土土地使用证且且尚未销售的的房屋。现房房销售即开发发商在取得竣竣工证或竣竣工验收合格格文件后进行行的销售。B、 商品房销售，应应当符合以下下的条件；、 现售商品房的房房地产开发企企业应当具有有企业法人营营业执照和房房地产开发企企业资质证书书；、 取得土地使用权权证书或者使使用土地的批批准文件；、 持有建设工程规规划许可证和和施工许可证证；、 已通过竣工验收收；、 拆迁安置已经落落实；、 供水、供电、供供热、燃气、通通讯等配套基基础设施具备备交付使用条条件，其他配配套基础设施施和公共设施施具备交付使用条条件或者已确确定施工进度度和交付日期期；、 物业管理方案已已经落实。按规定，现房销销售，凡是已已取得房屋所所有权证之日日起持房屋所所有权证书和和土地使用权权证书进行商商品房现房销销售，将不再再办理商品房房销售许可证证；已经竣工工但尚未取得得房屋的所有有权证书的，仍仍须按照有关关规定办理商商品房预售许许可证。可自自商品房取得得竣工备案表表之日起四个个月内继续进进行商品房预预售，但自取取得竣工备案案表之日起超超过四个月的的，不得进行行商品房预售售。第二章 专业名词1. 规划用地：规划划批准的可以以使用的土地地。2. 建筑面积：是指指建筑物外墙墙或结构外围围水平投影面面积。计算建建筑面积的房房屋，层高2.2米以上（含2.2米）。单套套的建筑面积=套内建筑面面积+公摊面积。3. 总建筑面积：在在建设用地范范围内单栋或或多动建筑物物地面以上及及地面以下各各层建筑面积积总和。4. 套内建筑面积：是指成套商商品房（单元元房）的套内内使用面积、套套内墙体面积积和阳台建筑筑面积之和。5. 使用面积：一个个使用单位扣扣去墙体面积积之后剩余的的净面积。6. 套内使用面积：是指各房间间使用面积的的总和。7. 共用面积：指住住宅楼内为住住户方便出入入、正常交往往、保障生活活设置的公共共走廊、楼梯梯电梯间、水水箱、楼梯间间、厅等所占占面积的总和和。8. 套内墙体面积：共用墙墙体体水平投影面面积的一半加加上非共用墙墙墙体水平投影的面面积。9. 阳台建筑面积：封闭式阳台台，按其外围围水平投影面面积计算建筑筑面积。非封封闭式阳台。按按其底板水平平投影的一半半计算建筑面面积。10. 产权登记面积：是在房屋竣竣工后由测绘绘部门对已建建成的房屋进进行实地测量量之后所得到到的面积。11. 面积使用率：使使用面积总和和与建筑面积积之比；一个个使用单位的的使用面积和和一个使用单单位的套内建建筑面积加上上该使用单位位的分摊面积积之比。12. 建筑密度（建筑筑覆盖率）：是指一定地地块内所有建建筑物的基底底总面积与地地块面积的比比率（%），即建筑筑密度=建筑基底总总面积/建筑用地面面积。13. 绿化率：绿化用用地与规划用用地面积之比比。14. 建筑容积率：是是反映和衡量量建筑用地使使用强度的一一项重要指标标，是指一定定地块内总建建筑面积与地地块面积之比比，即：容积积率=总建筑面积/建筑用地面面积。15. 面积计算公式：销售面积（建筑筑面积）=套内建筑面面积+分摊的公用用建筑面积套内建筑面积=套内使用面面积+套内墙体面面积+阳台建筑面面积容积率=总建筑筑面积/总占地面积积绿化率=绿化占占地面积/总占地面积积建筑密度=建筑筑物占地面积积/总占地面积积使用率=使用面面积/建筑面积16. 建筑间距：是指指两栋建筑物物外墙之间的的水平距离。17. 道路用地：规划划区域内道路路的占地面积积。18. 红线：指在地形形地图上划分分建筑用地和和道路用地的界限，以标标明其合法的的位置和范围围。因一般以以红线来表示示，故称“红线”。19. 层高：是指上下下两层楼面或或本层楼地面面距上层楼地地面之间的距距离。20. 净高：房间内地地面到顶棚之间的距距离。21. 一二墙（1200mm）：指墙体的的厚度120mm（半砖墙），一一般用于室内内非承重墙，内内隔墙。22. 二四墙（2400mm）:指墙体的厚厚度240mmm(一砖墙)，室外室内内的承重墙。23. 三七墙（3700mm）：指墙体体的厚度370mm（一砖半墙墙），用于基基础和一层或或北方室外墙墙。24. 砖混结构：由砖砖砌墙体，由由混凝土圈梁梁及构造柱构构造的建筑物物。主要由砖砖砌体承重，适适用于一至七七层多层房屋，工期短，造造价低，土地地利用率低。25. 框架结构：由现现浇混凝土框框架柱及梁承承重的结构体体系，适用于于8-15层。造价较较高，房间布布置比较灵活活，土地利用用率高，抗震震性能较差（相相对于剪力墙墙结构）。26. 剪力墙结构：竖竖向承重结构构全部同纵横钢筋混凝凝土结构组成成。适用于15-30层高层，建建筑造价高，房房间布置受约约束，抗震性性能非常好。27. 框架剪力墙混合合结构：由框框架柱和剪力力墙复合组成成，适用于12-24层建筑，平平面布置比较较灵活，土地地利用率高，抗抗震好。28. 开间：两条横向向定位轴位线线之间的距离离。横向指建建筑物的宽度度方向。29. 进深：两条纵向向定位轴线之之间的距离。纵向指建筑物物长度方向。30. 三通一平：是通通常指施工现现场达到路通通、水通、电电通和场地平平整。31. 七通一平：指基基本建设中前前期工作的施施工现场要求求：路通、上上下水通、雨雨污水通、电电力通、通讯讯通、热力通通、煤气管道道通及平整土土地等的基础础建设。32. 九通一平：在七七通一平的基基础上加开通通宽带网络、有有线电视。33. 大配套：指适用用于居住区及及区域或居住住小区及区域域的公共建筑筑和市政设施施的配套。34. 标高：地图上表表示建筑物某某一部位的高高度，有时做做“高称”，用“”表示，记入入小数点后第第三位，如±0.0000.35. 防潮层：一般设设在室外地平平标高之上，室室内地平标高高之下，室内内首层地面结构层的的中部，材料料多为防水沙沙浆，厚度为20毫米左右。36. 防风柱：指支撑撑房屋山墙以以承受风荷载载的柱子。37. 防水层：为了防防止雨水进入入屋面。地下下水进入墙体体、地下室及及地下构筑物物，室内用水水渗入楼面及及墙面等而设设的材料层。38. 防水材料：汕毡毡、SBS防水卷材、水水乳型橡胶、沥沥青。39. 勒脚：外墙墙身身下端靠近外外地坪的部分分，一般采用用抹水泥沙浆浆的形式。40. 设备层：将建筑筑物某层的全全部或大部分分作为安装空空调、给排水水、电梯机房房等设备的楼楼层，一般在在2.2米以下。41. 管道井：又称设设备管道井，在在高层建筑中中专门集中垂垂直安放给排排水、供暖、供供热水等管道道的竖向钢筋筋混凝土井。42. 四源费：建设项项目需外部供供应：自来水水、热力、天天然气、排放放污。43. 物业管理：利用用现代管理科科学和先进的的维护技术以以经济手段管管理物业，为为业主和承租租人提供高效效、优质、经经济的服务，使使物业发挥最最大的使用效效益和经济效效益。内容包包括：社区安安防、绿化、内内部设施、房房屋结构进行行维修，养护护。44. 单元住宅：指除除卧室外，包包括起居室、卫卫生间、厨房房、厕所等辅辅助用房，且且上下水、供供暖、燃气等等设施、设备备齐全，可以以独立使用的的住房，一般般是指成套的的楼房。45. 公寓式住宅：供供应住宅是区区别于独院独独户的西式别别墅住宅而言言的。公寓式式住宅一般建建在大城市里里，多数为高高层大楼，标准准标高，没一一层内有若干干单元独用的的套房，包括括卧房、起居居室、客厅、浴浴室、厕所、厨厨房、阳台等等等，还有的的附设于旅馆馆酒店之内，供供一些常常往往来的中外客客商及其家属属中短期租用用。46. 跃层式住宅：指指住宅占有上上下两层楼面面，卧室，起起居室、客厅厅、卫生间、厨厨房有其他辅辅助用房可以以分层布置，上上下层之间的的交通不通过过公共楼梯，而而采用户内独独用小楼梯连连接。优点：A、每户都有较较大的采光面面，通风较好好。B、户内居住面面积和辅助面面积较大。C、布局紧凑，功功能明确，相相互干扰较小小。47. 复式住宅：一般般指每套住宅宅在层高较高高的一层楼中中增建一个1.2米的夹层两层合计的的层高要大大大低于跃层式式住宅（复式式住宅3.3米左右，跃跃层为5.6米左右），其其下层供起居居用，如做饭饭、进餐、洗洗浴等，上层层供休息睡眠眠和储藏用，户户内设有起居居室高2米，上层直直接作为卧室室的床面。人人可以坐起但但无法直立。48. 联排式住宅：将将许多独户住住宅成排拼接接，每户有单单独的出入口口或独立的院院落形成的联联排式住宅。49. 智能化住宅：智智能化小区主主要有三个组组成部分，即即提供多元停停息服务和公公共物业管理理的中心，提提供多元信息息传输的网络络（小区接入入网），以及及提供家庭安安全、自动化化和通讯的智智能化系统。通通过该系统，不不仅极大的提提高了小区居居民的生活质质量，还进一步加强了了小区的规范范化的物业管管理。50. 商品房：是按市市场价格购买买的房屋，有有合法的完全全产权，分为为内销和外销销。51. 经济适用房：以以中低收入家家庭的住房困困难户为供应应对象，按照照国家住宅建建设标准（不不含别墅、高高级公寓、外外销住宅）建建设的普通住住宅，是以微微利价出售给给广大中低收收入家庭、有有社会保障性性质的得到国国家政策扶持持的普通住宅宅。52. 商品房价格由什什么构成？由三部分组成：A、 成本：包括征地地费、拆迁安安置补偿费、土土地出让金、建建筑前期费及及建筑安装费费，包括勘察察设计费、配配套设施费、建建设工程施工工费、材料费费和施工费、管管理费等；B、 税金；C、 利润。53. 商品房和经济适适用房的区别别： 经济适用房商品房性质微利商品房商品性质产权不完全产权完全产权销售许可经济适用房销售售许可证等五五证商品房销售许可可证等五证土地证划拨国有土地使使用权证及政政府批准的年年度计划出让国有土地使使用权证价格政府限价企业自定建设标准户型、面积、档档次等政府指指导性企业自定规划设计招投标招投标或议标开发建设招投标（不得转转包）招投标或议标物业管理同普通商品房按国家规定抵押贷款可以按规定占有权买受人所有买受人所有使用权买受人所有买受人所有收益人收益归买受人，买买房要补交10%的土地出让让金收益归买受人处置权自由上市自由上市54. 板楼和塔楼的优优缺点： 板楼塔楼通风采光南北通风采光好好单面采光、无对对流空气空气清新空气差得房率80%855%70%755%楼高矮高视野差好物业费低高抗震性差好55. 店面：又称门市市房，用作商商业，多为一一楼，沿街。56. 现浇板：指在施施工现场直接接用水泥浇铸铸的楼板57. 标准层：指平面面布置相同的的房屋楼层。58. 开盘：某一个个个案取得了预预售许可证；并并通过一定量量的媒体投放放，告知客户户该案开始进进行销售。59. DM单：用于项项目做投放、派派发的宣传单单页。60. 土地使用权年限限：是指政府府以拍卖、招招标、协议的的方式，将国国有土地使用用权在一定年年限内出让给给土地使用者者，土地使用用权期满后，如如该综土地用用途符合当时时城市规划要要求，土地使使用者可申请请续用（经批批准并补清地地价后继续使使用），如果果不符合则该该综土地使用用权由政府无无偿收回。现现政府对土地地使用年限规规定如下：居居住用地70年，工业、教教育、科技、文文化、卫生、体体育、综合用用地为50年，商业、旅旅游、娱乐用用地为40年。61. 征地：国家为了了建设和公共共利益的需要，依照法定定秩序，将集集体所有土地地转变为国家家所有土地的的措施。62. 出让：国家将国国有土地使用用权在一定年年限内出让给给土地使用者者，由土地使使用者向国家家支付土地使使用权出让金金的行为。63. 划拨：县级以上上人民政府依依法批准，在在土地使用者者缴纳补偿、安安置等费用后后将该幅土地地交付其使用用，或者将国国有土地使用用权无偿交付付土地使用者者使用的行为为。64. 会所：就是以所所在物业业主主为主要服务务对象的综合合性高级康体体娱乐服务设设施。会所具具备的软硬件件条件：康体体设施应该包包括泳池、网网球或羽毛球球场、练习馆馆、保龄球馆馆、健身房等等娱乐健身场场所；中西、酒酒吧、咖啡厅厅等餐饮与待待客的社交场场所；还应具有网网吧、阅览室室等其他服务务设施。以上上一般都是对对业主免费或或少量收费开开放。第三章 建筑知识一、 建筑结构知识房屋建筑分类：1、 按建筑的使用性性质又称为功功能要求，具具体可以划分分为以下几种种类型：A、 生产性建筑、 工业建筑：指各各类生产用房房和为生产服服务的附属用用房。如单层层、多层工业业厂房。、 农业建筑：指各各类供农业生生产使用的房房屋，如种子子库等。B、 非生产性建筑：非生产性建建筑又叫民用用建筑，可以以分为：、 居住建筑：如住住宅、学生宿宿舍、招待所所。、 公共建筑：如办办公、科教、文文体、广播、医医疗、商业、邮邮电、交通和和其他建筑等等。2、 结构类型划分结构类型是以建建筑的承重结构或或构件所选用用材料与制作作方式、传力力方式的不同同而划分，一一般分为四种种：A、 砖混结构：这种种结构的竖向向承重构件是是砖墙，水平平承重构件为为钢筋混凝土土或钢材制作作的梁、 板、柱形成成的骨架，墙墙体只是起维维护和分隔作作用。这种结结构空间划分分灵活，可以以用于多层 和高层建筑筑中。B、 框架结构：这种种结构的承重重部分是同钢钢筋混凝土或或钢材制作的的梁、板、柱柱形成的骨架架，墙体只起起维护和分隔隔作用。这种种结构空间划划分灵活，可可以用于多层层和高层建筑筑中。C、 混凝土板墙结构构：这种结构构的竖向承重重构件和水平平承重构件均均采用钢筋混混凝土制作，施施工时可以在在现场浇注，通常被称为为大模建筑，也也可在工厂预预制，现场吊吊装，通常被被称为大板建建筑。这种结结构可以用于于多层和高层层建筑。D、 间架结构：它包包括悬索结构构、壳体结构构、折板结构构、拱结构等等形式。这种种结构多用于于大跨度的公公共建筑中，如如体育馆、大大剧院、航空空港等。3、 按照建筑物层数数或高度划分分A、 住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层层，10层以上为高高层。B、 公共建筑及综合合性建筑高度度超过24m为高层建筑筑，低于24m为多层建筑筑。C、 建筑总高度超过过100m时不论其是是居住建筑或或是公共建筑筑均为超高层层建筑。D、 联合国经济事务务部于1974年针对当时时世界高层建建筑的发展情情况，把高层层建筑划分为为四种类型：、 低高层建筑：层层数为9-16层，建筑总总高度为50m以下的建筑筑物。、 中高层建筑：层层数为17-25层，建筑总高高度为50-755m的建筑物。、 高高层建筑：层层数为26-40层，建筑总总高度为75-1000m的建筑物。、 超高层建筑：层层数为40层，建筑总总高度为100m以上的建筑筑物。4、 按照施工方法划划分施工方法是指建建造房屋所采采用的方法，它它可以划分为为以下三种形形式：A、 现浇、现砌式：这种施工方方法是指主要要构件均在现现场浇注或砌砌筑。B、 预制装配式：这这种施工方法法是指主要构构件均在工厂厂预制，施工工现场进行装装配；C、 现浇现砌，部分分预制装配：这种施工方方法是一部分分构件在现场场浇注或砌筑筑，一部分构构件为预制装装配。二、 面积的计算原则则1、 商品房按“套”或“单元”出售，计算如如下：商品房建筑面积积=套内建筑面面积+套内墙体面面积+阳台建筑面面积套内使用空间周周围维护或承承重墙体，分分为共用墙及及非共用墙两两种：共用墙是指：商商品房各套之之间分隔墙、套套与共用建筑筑之间的分隔隔墙以及外墙墙（包括山墙墙）。共用墙墙壁是指：商商品房各套之之间分隔墙、套套与共用建筑筑空间之间的的分隔墙以及及外墙（包括括山墙）。共共用墙壁墙体体等水平投影影面积的一半半计入户内墙墙体面积。非非共用墙墙体体水平投影面面积全部计入入户内墙体面面积。2、 阳台建筑面积，按按国家现行建建筑面积计算算规定进行行计算：A、 封闭式阳台，按按其外底板水水平投影面积积的一半计算算建筑面积；B、 挑阳台（底阳台台）按其底板板水平投影面面积的一半计计算建筑面积积；C、 凹阳台按其净面面积（含挡板板墙墙体面积积）的一半计计算建筑面积积；D、 半挑半凹阳台，挑挑出部分按其其底板水平投投影面积的一一半计算建筑筑面积。3、 面积的分摊原则则：商品房共用建筑筑面积的分摊摊以栋为单位位，分摊的公公用建筑面积积为本栋内的的公用建筑面面积，与本栋栋不相连的公公用建筑面积积不得分摊到到本栋房屋内内。为整栋商品房服服务的公用建建筑面积，由由该栋楼各套套商品房公摊摊，为局部范范围服务的公公用建筑面积积，由受益的的各套商品房房分摊。多层分摊建筑面面积的，分别别计算分摊系系数，个套商商品房应分摊摊的公用建筑筑面积之和。共用建筑面积分分摊后，不划划分各套商品品房分摊的建建筑的墙体部部位，但任何何人不得侵占占或改变原计计划的使用功功能。4、 可分摊的公用建建筑面积：大堂、公共门厅厅、走廊、过过道、公共厕厕所、电（楼楼）梯前厅、楼楼梯间、电梯梯井、电梯机机房、垃圾道道、管道井、消消防控制室、水水泵房、水箱箱间、冷冻机机房、消防通通道、变（配配）电室、煤煤气调压器、卫卫星电视接收收机房、空调调机房、热水水锅炉房、电电梯工休息室室、值班警卫卫室、物业管管理用房等以以及其他功能能上为该建筑筑服务的设备备用房。5、 不应计入的公用用建筑空间：A、 仓库、机动车库库、非机动车车库、车道、供供暖锅炉房、作作为人防工程程的地下室、单单独具备使用用功能的独立立使用空间。B、 售房单位自营、自自用的房屋。C、 为多栋房屋服务务的警卫室、管管理（包括物物业管理）用用房。6、 分摊的公用建筑筑面积的计算算方法：分摊的公用建筑筑面积=套内建筑面面积×公用建筑面面积分摊系数数公用建筑分摊系系数=公用建筑面面积/套内建筑面面积总和公用建筑面积=整栋建筑的的建筑面积-套内建筑面面积之和-不应分摊的的建筑面积 任何人不不得侵占或改改变全楼共用用建筑空间（包包括整层、整整楼门销售面面积中含有的的公用建筑面面积） 原始设计计的使用功能能。7、 建筑面积的范围围：A、 突出墙面的构件件配件和艺术术装饰，如：柱、垛、勒勒脚、台阶、无无柱雨篷等。B、 检修、消防等用用的室外爬梯梯。C、 层高在2.2mm以内技术层层。D、 构筑物，如：独独立烟囱、烟烟道、水塔、贮贮油（水）池池、贮仓、圆圆库、地下人人防干、支线线等。E、 建筑物以内的操操作平台、上上料平台及利利用建筑物的的空间安置箱箱罐的平台。F、 有围护结构的屋屋顶水箱。屋屋台及后台悬悬挂幕布、布布景的天桥、挑挑台。G、 单层建筑物内分分割的操作间间、控制室、仪仪表间等单层层房间，层高高中低于2.2m的深基础下架架空层、坡地地建筑物吊脚脚架空层。8、 商品房销售的面面积计价方式式及面积误差差处理方式：A、 商品房销售可以以按套（单元元）计价，也也可以按套内内建筑面积或或者建筑面积积计价。商品品房建筑面积积由套内建筑筑面积和分摊摊的共有建筑筑面积组成，套套内建筑面积积部分为独立立产权，分摊摊的共有建筑筑面积部分为为共有产权，买买受人按照法法律、法规的的规定对其享享有权利，承承担责任。按按套（单元）计计价或者按套套内建筑面积积计价的，商商品房买卖合合同中应当注注明建筑面积积和分摊的共共有建筑面积积。B、 按套内建筑面积积或者建筑面面积计价的，当当事人应当在在合同中载明明合同约定面面积与产权登登记面积发生生误差的处理理方式。合同同未作约定的的，按以下原原则处理：、 面积误差比绝对对值在3%以内（含3%）的，据实实结算房价款款；、 面积误差比绝对对值超出3%时，买受人人退房的，房房地产开发企企业应当在买买受人提出退退房之日起30日内将买受受人已付房价价款退还给买买受人，同时时支付已付房房价款利息。买买受人不退房房的，产权约约定面积大于于合同约定面面积时，面积积误差比在3%以内（含3%）部分的房房价款由买受受人补足；超超出3%部分的房价价款由房地产产开发企业承承担，产权归归买受人。产产权登记面积积小于合同约约定面积时，面面积误差比绝绝对值在3%以内（含3%）部分的房房价款由房地地产开发企业业返还买受人人；绝对值超超出3%部分的房价价款由房地产产开发企业双双倍返还买受受人。面积误差比=（产产权登记面积积-合同约定面面积）/合同约定面面积×100%因商品房销售管管理办法规定定的规划设计计变更造成面面积差异，当当事人不解除除合同的，应应当签署补充充协议。C、 按建筑面积计价价的，当事人人应当在合同同中约定套内内建筑面积和和分摊的共有有建筑面积，并并约定建筑面面积不变而逃逃内建筑面积积发生误差以以及建筑面积积与套内建筑筑面积发生误误差时的处理理方式9、 建筑高度：指建建筑物室外地地平面至外墙墙面顶部的总总高度，应符符合下列规定定：A、 烟囱、避雷针、旗旗杆、风向器器、天线等在在屋顶上的突突出的构筑物物不计入建筑筑高度。B、 楼梯间、电梯塔塔、装饰塔、眺眺望塔、屋顶顶窗、水箱等等建筑物质屋屋顶突出部分分的水平投影影面积小于屋屋顶面积的20%，且高度不不超过4m的不计入建建筑高度。C、 建筑为坡度大于于30°的坡屋顶建建筑时，按坡坡屋顶高度一一半处至室外外地平面计算算建筑高度。第四章 法律法规一、 贷款1、 商业贷款（银行行按揭）：满满足银行贷款款资格的购房房者向贷款银银行贷款，并并将自己拥有有的产权的房房屋向贷款银银行抵押的行行为。是贷款款人以赢利为为目的的贷款款。2、 公积金贷款：缴缴存住房公积积金的购房者者向银行提交交公积金贷款款申请。并将将所购房屋向向贷款银行抵抵押的行为。用用住房公积金金发放的贷款款，带有互助助性质，贷款款利率比商业业性贷款利率率低。3、 组合贷款：缴存存公积金的职职工购房时，即即申请公积金金贷款申请，同同时又获得商商业贷款，并并将拥有的产产权房屋向贷贷款银行抵押押的行为。4、 贴息贷款：是中中国银行北京京分行与北京京市住房资金金管理中心、北北京市贷款担担保中心三家家联手推出的的个人住房担担保贷款政策策性贴息业务务。购房人可可在商业银行行直接领取贷贷款，无需再再到管理中心心、银行跑两两套手续，交交两笔手续费费。这样，贷贷款时间，尤尤其是组合贷贷款的时间，可可能由以前的的几个月节省省到只需几天天。商业贷款款和公积金贷贷款之间的利利差，则由政政府住房基金金提供的利息息返还给中行行，最后的贴贴息实惠仍落落实到贷款人人身上。二、 房地产权利类型型：1、 房屋的产权：即即房屋所有权权，是指房产产的所有权，按按照法律规定定对房屋所享享有的占有、使使用、收益和和处分的权利利。产权的体体现方式是全全国统一颁发发的房屋权属属证书。国家家实行房屋所所有权登记发发证制度，各各地必须使用用建设部统一一制作的房屋屋权属证书，其其他部门、单单位制作的房房屋权属证书书无效，不受受国家法律保保护。2、 土地使用权：是是指以开发利利用、生产经经营、社会公公益事业为目目的，在国家家所有或者集集体所有的土土地上营造建建筑物或者其其他附着物并并进行占有、使使用、收益的的权利。3、 抵押权：是指债债务人或者第第三人以其合合法的财产以以不转移占有有的方式向债债权人提供债债务履行担保保，当债务人人不履行债务务时，债权人人可依法从该该抵押财产的的价值中优先先受清偿的权权利。三、 取得房屋所有有权证的购购房者，可以以受到国家法法律的那些保保护？房屋所有权证证是国家依依法保护房屋屋所有权的合合法凭证，房房屋所有者凭凭证管理和使使用自己的房房屋。取得合合法所有权的的房屋所有人人，可依法对对自己的房屋屋行使占有使使用、收益和和处分的权利利。房屋可以以买卖、租赁赁、赠与、交交换、分拆、继继承、遇到建建设搬迁时可可以得到补偿偿，凡妨害所所有权人对其其所有房屋占占有、使用、收收益和处分权权利的，都是是对所有权人人的侵犯。四、 商品房预售登记记后，购房人人要求更名，应应如何办理？商品房预售登记记后，购房人人要求更名的的，根据继承承权的亲属关关系，可以在在预售契约上上更名。办理理时出具经公公证的亲属关关系证明，其其他不具亲属属关系的应按按预售转让程程序办理。五、 产权登记应未成成年人的名字字，该如何办办理？购房人只需做个个公证就可以以，证明办理理购房手续的的是这位未成成年人监护人人就可以办理理。（根据区区域，项目不不同，具体情情况各异。）六、 商品房认购书网网上签订的程程序：1、 房地产开发企业业与认购人就就可预售的房房屋协商拟定定商品房认购购书的相关条条款；2、 经双方当事人确确认后，通过过管理系统在在线填写商品品房认购书的的内容，网上上提交后，系系统自动生成成认购书编号号；3、 房地产开发企业业从网上打印印商品房认购购书，同时联联机备案，管管理系统及时时标明该单元元（套）商品品房已预订。认购书网上备案案后，签定商商品房预售合合同是合同主主体不得随意意变更。签定定合同的买受受人变更为认认购人，在其其同一户籍内内的或是预订订时已明确的的其他人员的的不视为合同同主体变更。4、 房地产开发企业业与认购人应应自签定认购购书之日起七七日内签定商商品房预售合合同，按照规规定，通过管管理系统办理理商品房预售售合同网上签签约手续。超超过七日未签签定商品房预预售合同的，该该套房屋的公公示信息恢复复显示该套（单单元）商品房房未预订且未未预售。经济适用住房签签订认购书的的，须在三十十日内按有关关规定进行购购买经济适用用住房资格审审核，符合购购买条件的，按按照规定，通通过管理系统统办理商品房房预售合同网网上签约手续续。七、 商品房预售合同同网上签约的的程序：1、 房地产开发企业业与买受人就就可预售的房房屋协商拟定定商品房预售售合同的相关关条款；2、 经双方当事人确确定后，通过过管理系统在在线填写商品品房预售合同同的内容，买买受人自行设设置查询密码码，网上提交交后，系统自自动生成合同同编号；3、 房地产开发企业业从网上正式式打印商品房房预售合同，同同时在管理系系统联机备案案，并下载打打印商品房预预售合同签约约证明和预售售登记申请书书；4、 楼盘表标识公示示，即商品房房楼盘表内及及时标明该单单元（套）商商品房已预售售。八、 房产抵押后，房房屋产权证和和土地使用权权证由谁保管管？房产抵押需要到到房地产登记记部门进行房房地产抵押登登记，抵押人人所持有的房房屋所有权证证和土地地使用权证对对抵押情况进进行记载后，仍仍由抵押人持持有，抵押权权人持有房地地产登记部门门颁发的房房屋他项权证证和国有有土地他项权权证。九、 购买一套商品房房，要交哪些些费用？购买一套商品住住房费用由以以下四部分组组成：1、 房价款：每平方方米（建筑面面积）售价×建筑面积；2、 税费：A、 印花税：买卖双双方各缴纳房房价款的万分分之五（由税税务局收取）。印印花税=总房款×0.5；B、 契税：是在土地地、房屋权属属发生转移时时对产权承受受人征收的一一种税（由税税务局收取）。普普通住宅缴纳纳房价款的1.5%，非普通住住宅缴纳房价价款的3%，商业缴纳纳房价款的3%；C、 公共维修基金：购房款的2%；D、 办贷款的，还要要交律师费（一一般为贷款额额的2）、抵押登记记费、保险费费或评估费等等；E、 在申办产权的过过程中：、产权登记费费：每建筑平平方米0.3元；、房产证工本本费：每证4元；、印花贴税：每件5元。3、 物业管理费：按按相关规定收收取；4、 供暖费：A、 集中供暖：、 热力集团集中供供暖价格为：24元/建筑平米/取暖季；、 采用燃煤锅炉（直直供）集中供供暖价格为：16.5元/建筑平米/取暖季；、 采用燃油、天然然气、煤气、电电锅炉集中供供暖价格为：30元/建筑平米/取暖季；、 具体项目区域不不同，收费标标准也有不同同。B、 分户供暖：根据据设备和热源源的不同，按按照用量单独独核算。有地地热采暖、壁壁挂炉采暖等等。十、 办理个人住房贷贷款时需要缴缴纳哪些费用用？从北京市各商业业银行目前提提供的个人住住房担保贷款款（又称商业业性贷款）、个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。即：个人住房贷贷款的费用=律师费+保险费+抵押登记费+评估费上面公式并不准准确，因具体体情况不同，所所涉及费