某影视项目策划建议书14163.docx

重庆大足石刻影视文化有限公司“大足影视基地·度假村”项目策划建议书导 言感谢贵司给给予的合合作洽谈谈机会！贵司为为大型国国有控股股企业，资资金实力力强，社社会资源源丰富，尤尤其在文文化传媒媒产业方方面具有有突出的的核心竞竞争力。大足影影视基地地项目（以以下简称称“项目整整体”）正是贵贵司基于于企业自自身优势势条件所所确立的的一个起起点高、规模大大、特色色鲜明、要要素复杂杂的复合合地产开开发项目目。贵司司针对项目整体体开发已已作了大大量前期期论证和和规划工工作，总总体思路路及开发发理念已已基本明明确，但但由于影影视基地地项目上上述特点点，在项项目整体体进入具具体操作作推进阶阶段时，还还必须深深入细致致地进行行大量的的调研和和策划工工作。就就先期启启动的五五星级酒酒店及度度假村（以下简称“本项目”）部分而言，目前急需明确如下几个方面的问题：一是确定项项目整体体及本项项目开发发时机。在在贵司发发展战略略和项目目总体思思路指导导下，结结合地块块先天条条件及市市场现状状，明确确最佳开开发时机机。二是选择项项目整体体及本项项目的运运营模式式。在明明确项目目开发时时机后，结结合当前前市场情情况，明明确项目目整体基基本项目目的最佳佳运营模模式，以以求开发发风险和和开发利利润的平平衡。三是明确项项目整体体产品定定位组合合及本项项目的。结结合地块块先天条条件及区区域市场场现状，明明确项目目产品定定位方向向及规划划要点。四是做好前前期开发发与后期期开发的的接口。商商务度假假村不是是孤立存存在的单单个项目目，而是是对整个个项目至至关重要要、对本本项目其其他部分分影响深深远的开开篇之作作，所以以在考量量每个问问题时必必须基于于对整个个项目的的通盘考考虑，在在项目最最终形态态上必须须预留好好与其他各各部分的的接口。我们理解以以上四方方面的问问题正是是本项目目现阶段段进行市市场调研研和定位位策划要要注意的的方向性性的问题题，也是是我们开开展市调调及策划划工作的的前置问问题。我们真诚地地期望，通通过我们们的工作作，为贵贵司战略略决策提提供切实实的市场场依据，同同时，为为双方的的深层次次合作，打打好坚实实的基础础。第一章：项项目初解解一、项目概概述大足影视基基地是20006年重重庆市重重点旅游游开发项项目及重重庆市“十一五五”规划重重点文化化产业项项目之一一，在重重庆市旅旅游及文文化产业业方面具具有举足足轻重的的重要性性。1、项目缘缘起发展广广电产业业，填补补西南空空白随着重庆广广播电视视产业的的发展以以及近年年来数字字电视节节目、付付费频道道、购物物频道的的开通推推广，重重庆广电电集团（总总台）拍拍摄、制制作的方方言剧、电电视剧等等各类节节目制作作量大大大增加。（是是否能加加入相关关数据）然然而相对对落后的的拍摄条条件无法法与发展展速度同同步，在在很大程程度上制制约了影影视产业业的发展展升级。另另据考察察，西南南地区至至今没有有一个具具备生产产能力的的大型影影视制作作基地，如如重庆在在这方面面有所动动作，将将对重庆庆的文化化产业和和城市形形象有极极大的提提升。经经过反复复研究论论证，重重庆市广广电局、重重庆电视视台、重重视传媒媒等单位位萌生了了开发建建设影视视基地的的初衷。2001年年起，市市广电局局与重庆庆电视台台、重视视传媒开开始集中中各种优优势力量量，着手手筹备影影视基地地前期准准备工作作。20005年年，广电电产业公公司整合合成立后后，全面面接手项项目的相相关事宜宜，其下下属单位位广电实实业公司司则成为为影视基基地工作作的具体体实施单单位。2、项目选选址多方考考察论证证，花落落龙水湖湖畔影视基地的的选址自自20001年起起便拉开开了序幕幕。经过过对重庆庆周边区区县历时时两年多多的全方方位考察察、论证证，影视视基地最最后尘埃埃落定于于大足县县玉龙镇镇龙水湖湖畔，其其原因在在于：（一）大足足石刻得得天独厚厚的旅游游文化资资源。自自19880年开开放以来来，大足足石刻已已接待国国内外游游客12200余余万人，年年门票收收入达110000万元，不不仅创造造了可观观的经济济收入，更更具有丰丰厚的文文化内涵涵：作为为享誉中中外的世世界文化化遗产，大大足石刻刻被国内内外誉为为神奇的的东方艺艺术明珠珠，代表表中国石石刻艺术术的颠峰峰，具有有丰富的的文化内内涵。未未来的影影视基地地将可与与大足石石刻的人人文资源源互为依依托，把把现代的的影视文文化与传传统的大大足石刻刻艺术通通过文化化的纽带带、传媒媒的推动动、旅游游业的手手段紧密密结合，形形成浓郁郁的文化化旅游氛氛围。（二）龙水水湖优良良的自然然环境。龙龙水湖位位于大足足县境内内，系119588年修建建的人工工湖，水水域面积积56000多亩亩，常年年蓄水115000多万立立方米，风风景优美美，湖中中各色小小岛星罗罗棋布，形形成了天天然的分分区，其其邻近的的玉龙山山森林公公园还被被列入国国家级森森林公园园。经过过十多年年的旅游游开发建建设，龙龙水湖旅旅游环境境日新月月异，已已建成为为以山水水自然风风景为主主要格调调的著名名旅游景景区，连连续三年年年平均均接待游游客超过过十万人人次，有有较大的的旅游开开发潜力力。（三）龙水水镇良好好的地理理位置。考考虑到影影视基地地需要大大面积可可供开发发的土地地，如此此大面积积的土地地只能在在重庆近近郊的区区县中寻寻找，广广电集团团（总台台）选定定了距离离重庆主主城区仅仅一个半半小时车车程，距距离适中中的大足足县玉龙龙镇。玉玉龙镇北北距大足足县城114千米米，南距距成渝高高速公路路及成渝渝铁路大大足站112千米米，距大大足机场场8千米，大大邮、大大永、龙龙铜高等等级公路路纵贯腹腹心，交交通便利利，已成成为连接接渝西各各区市县县、乡镇镇的枢纽纽。（四）大足足县党委委、政府府的政策策扶植。大大足县政政府拟将将旅游业业确立为为主要发发展方向向，故对对此项目目高度重重视，向向广电集集团（总总台）表表达了充充分的合合作诚意意并提供供了各种种优惠政政策。220055年12月，广广电产业业公司与与大足县县政府签签订了合合作协议议，共同同出资组组建了大大足石刻刻影视文文化有限限责任公公司，主主要负责责影视基基地的开开发建设设。在大大足县政政府的全全力配合合下，大大足石刻刻影视文文化有限限责任公公司在经经营上逐逐渐步入入正轨，影影视基地地一期用用地的征征地工作作也已展展开：县县国土局局已通过过了对第第一批约约2900多亩土土地的报报批，随随后还将将陆续开开展其余余土地的的审批工工作。（五）温泉泉资源对对项目开开发价值值的提升升为丰富影视视基地内内容，增增加影视视基地附附加值，强强化休闲闲娱乐的的资源储储备，广广电产业业公司于于20005年末末收购了了重庆市市水质最最好的龙龙水湖温温泉及其其附带的的温泉度度假中心心。龙水水湖温泉泉位于风风景秀丽丽的龙水水湖畔，玉玉龙镇政政府驻地地，井口口水温达达62，日出出水量达达60000立方方米，富富含多种种有益于于身体健健康的矿矿质，具具有独特特的养生生、保健健功能，其其出水量量？和质质量均堪堪称重庆庆温泉之之首，具具有极大大的开发发潜力，为为影视基基地人气气的聚积积和整体体环境的的升值提提供了保保障。目前广电产产业公司司正拟对对龙水湖湖温泉度度假中心心进行来来宾住宿宿楼的扩扩建，吸吸引更多多消费者者来此休休闲娱乐乐，这为为本项目目早期运运作提供供了难得得的切入入点。 二、大足影影视基地地定位预预想项目定位应应基于准准确周密密的调研研基础上上，但调调研方案案不可能能漫无目目的泛泛泛而论。没没有一定定的方向向，调研研必定是是无头苍苍蝇，费费时费力力费钱而而实际价价值很小小，这是是时下许许多调研研结果缺缺乏对项项目的实实际指导导意义的的基本原原因。我我们认为为，在制制定调研研方案之之前，应应该有一一个预调调研和在在于调研研基础上上的预定定位的前前置工序序。以下下定位预预想是在在我们目目前对本本项目非非常粗浅浅的印象象基础上上提出的的，有待待我司正正式介入入本项目目后，通通过预调调研和预预定位的的环节加加以修正正。（一）项目目定位生态型升级级版影视视文化基基地新型复复合型“文化休休闲产业业地产”开发项项目（二）功能能定位商务度假区区：五星级国际际商务酒酒店五星级商务务度假村村温泉休闲中中心高级商务会会所直升机停机机坪商业步行街街：（二期开发发，待定定）影视文化公公园（二期开发发，待定定）创意产业基基地：（三期开发发，待定定）高尚住宅区区（三期开发发，待定定）（三）形象象定位Ø 重庆都市圈圈时尚消消费的代代表性场场所时尚孵孵化器：历史文文脉的传传承者时尚文化的的推进器器Ø 中国西部影影视文化化及创意意产业高高地产业孵孵化器：大型影影视文化化及创意意企业进进军中国国西部的的桥头堡堡 中国国西部影影视文化化及创意意产业向向外扩张张的根据据地（四）战略略定位“三步步走”战略第一步：22007720008年人气聚集：高级商商务度假假功能及及环境的的初步形形成 五五星级酒酒店及度度假村第二步：22009920010年内核打造：影视文文化公园园的建设设商业步行街街的推出第一批影视视创意产产业用房房及住宅宅项目的的推出及及销售 第三步：22010020112年成就大业：中国西西部影视视文化及及创意产产业高地地的形成成大量影视文文化及商商务活动动的聚集集影视文化及及创意产产业项目目及企业业的聚集集时尚文化休休闲度假假热点的的形成影视文化特特色步行行街商铺铺的运行行及销售售大量影视创创意产业业用房及及高尚住住宅项目目的推出出及销售售二、中国西西部大足影视视基地的经营营策略（一）政企企互动即市、县两两级政府府与企业业互动。项项目的运运作，必须坚坚持政府府引导与与市场运运作相结结合，整整合各方方力量，加加强政府府与企业业间的互互动，探探索一条条经济效效益与社社会效益益双赢的的路子。在在政企互互动方面面，主要要以市场的的力量依依靠，政政府为导导向的原原则。一一是科学规规划，拒拒绝与项项目形象象和定位位不相符符的商家家进入；二是营营造与项项目相适应的周周边环境境、社区服服务和经经营理念念；三是组组织好招招商引资资，特别别是运用用税费减减免或反反哺的措措施吸引引大型品品牌企业业和成长长性企业业的进入入；四是组组织好交交通，保保障人流流、物流流顺畅地地进出；五是减化化相关企业业在建设设、入住住、经营营等方面面的行政政审批手手续，提提高行政政服务水水平；六六是整合合好周边边公共服服务配套套如邮政政、医院院、银行行等。（二）高屋屋建瓴规划建设大足影影视基地地的目标标是填补西南南地区至至今无具备生生产能力力的大型型影视制制作基地地的空白白。着力力点是专业业和产业业的互动动，人气气、商气气、财气气的聚集。大足影视基基地将会对西南片片区落后后的拍摄摄条件起起到一个个质的提提升。在在影视业业的发展展上提供一一个设施施齐备，环环境优美美，交通通便利的的专业场所所。是中国西部惟一的的国际化化、生态态化、低低密度的影视基基地、商商务领地地和财富富中心。（三）上挂挂下联与国家、重重庆有关关行业管管理部门门共同探探讨，建建立中国国西部影影视名人人俱乐部部，使影影视企业业、社会会团体、业业内人士士等密切切的探讨讨和合作作。影视视业的发发展，必必将带动动相关行行业。以以业务为为吸引点点，从而而相成影影视相关关行业的的包围圈圈，带动动相关行行业的入入驻。（四）优惠惠吸引促使市委、市市政府和和大足县县委、县政府对对影视基地地建设的的高度重重视，并并提供优优惠政策策。凡购购房并注注册入驻驻的企业业都给予予其企业业经营税税费优惠惠的各项项政策。（五）龙头头拉动采取特殊的的措施，吸吸引有影影响力的的知名龙龙头企业业入驻。以以此形成成羊群效效应，带带动大量量企业的的陆续进进入。四、基地功功能定位位及形象象推广初初步构想想（一）功能能定位原原则功能定位原原则：F 重庆的，更更是西部部的F 西部的，更更是国际际的F 影视的，更更是产业业的F 商务的，更更是时尚尚的F 精英的，更更是大众众的（二）推广广策略1、学术开开路，整整合传播播邀请国内外外一流专专家学者者参与研研讨，并并将其成成果通过过各种方方式向国国内外传传播，体体现权威威性与科科学性。充充分把握握人际传传播与大大众传播播互动规规律，采采取一系系列人际际传播和和大众传传播手段段。通过过“城市事事件”制造引引起重庆庆乃至全全国、世世界的关关注。并并通过大大足以外外的高层层传播来来影响重重庆。2、突出特特色，制制造事件件深邃的内涵涵和独特特的定位位，决定定了本项项目的推推广运作作不能走走简单的的广告宣宣传路线线，而应应该充分分发挥大大足县和和企业的资资源优势势，紧紧紧围绕影影视基地地的相关关要素，策策划一系系列的富富有特色色和大规规模参与与性的“城市事事件”，并以以此推动动媒体的的大众传传播和“街谈巷巷议”式的人人际传播播。进而而使客商商在参与与了丰富富多彩的的活动、体体验了商商务与时时尚双重重变奏所所带来的的心灵撞撞击之后后，对影影视基地地产生深深刻的印印象和入入驻的冲冲动。3、实现价价值，奠奠定基础础在项目硬件件设施齐齐备后，积积极拓展展影视业业务。把把项目及及时投入入到的其其功能上上去。让让影视基基地自身身的商业业价值得以以实现。以以此来营营造气氛氛，奠定定基础。4、高屋建建瓴，引引导潮流流要充分认识识和挖掘掘影视基地地的特殊殊价值和和深厚内内涵，转转换传统统思维，摒摒弃简单单粗放的的商业地地产开发发和住宅宅开发模模式，将将本项目目这一富富有生态态魅力、文文化底蕴蕴和产业业价值的的空间场场所置于于时代的的最前沿沿，成为为重庆乃乃至西部部地区发发展休闲闲文化产产业的“时尚孵孵化器”和促进进影视创创意产业业扩张发发展的“产业孵孵化器”，使其其在具有有引导时时尚生活活和孵化化产业双双重功能能的基础础上，高高起点地地展开宣宣传推广广，使影影视基地地的推广广传播过过程成为为一个传传播时尚尚风范、更更新企业业发展理理念、引引导经济济潮流的的过程。第二章 策划作作业大纲纲上述关于影影视基地地的初步步构想，是是在尚未未展开深深入细致致的调研研和科学学系统的的策划工工作的情情况下作作出的主主观臆想想，鉴于于本项目目的系统统性和复复杂性，我我们认为为，整体体策划工工作一定定要在深深入细致致的调研研的基础础上，充充分整合合国内外外有关专专家的力力量，广广泛吸取取外界的的先进做做法和经经验，进进行科学学的系统统的策划划和整合合运作。因此，结合合我们目目前所能能把握的的本项目目基本情情况和我我们的粗粗浅认识识，编制制了以下下大足足影视基基地调研研及定位位策划主主要工作作内容（以以下简称称工作作内容）。需要说明的的是，本本项目调调研策划划是一个个极为特特殊的综综合策划划项目，必必须在充充分细致致调研的的基础上上，结合合本地块块和企业业的实际际情况展展开策划划工作。现现阶段对对策划工工作内容容进行细细化，难难免会与与实际情情况产生生一定偏偏差。因因此，建建议在进进入合同同正式洽洽谈阶段段后，双双方再就就工作内内容进行行深入细细致的沟沟通和磋磋商，根根据项目目的实际际情况和和企业的具具体要求求做进一一步的修修订。第一部分 市场场调研（提提供市市场调研研报告）一、市场资资源状况况调研（一）商业业经营市市场资源源调研1、市场环环境条件件调研（1）重庆庆都市经经济圈及及主城区区社会经经济宏观观情况；（2）中国国影视业发展情情况；（3）项目目所在地地区位条条件、市市政状况况及区域域规划。2、影视基基地调研研（1）各影影视基地地自身结结构（2）影视视基地的的分布及及发育状状况（3）各影影视基地地经营状状况（4）各影影视基地地起步时时状况（5）各影影视基地地发展路路线（6）各影影视基地地相应社社会经济济发展状状况（7）各影影视基地地的商务务及生活活服务配配套状况况（8）各影影视基地地的生态态环境状状况（9）各影影视基地地的社区区服务状状况（10）各各影视基基地的相相关产业业带动状状况3、国际、港港、澳、台台及内地知名影视视企拓展展计划调调查（二）本项项目目标标客户群群定位分分析二、本项目目竞争形形势调研研（一）本项项目竞争争对手项项目调研研1、竞争对对手项目目的区位位及周边边环境2、竞争对对手项目目的规划划布局3、竞争对对手项目目的建筑筑风格4、竞争对对手项目目的卖场场特点5、竞争对对手项目目所运用用的建材材、设备备及装修修标准6、竞争对对手项目目的配套套设施与与服务7、竞争对对手项目目的运营营管理（二）竞争争对手项项目的市市场反应应1、竞争对对手项目目的营销销策略u 竞争对手项项目的招招商政策策及销售售价格u 竞争对手项项目的价价格体系系分析u 竞争对手项项目的入入市价格格及其市市场反映映u 竞争对手项项目的价价格调整整策略u 竞争对手项项目的付付款方式式u 竞争对手项项目的招招商及销销售策略略特点、创创新方式式及其市市场反映映2、竞争对对手项目目的实际际销售及及经营状状况3、竞争对对手项目目的优劣劣势分析析三、本项目目地块特特质与市市场价值值调研（一）本项项目所在在片区的的功能特特征分析析及其发发展趋势势1、目前本本项目所所在区域域的城市市功能布布局2、本项目目所在区区域的城城市功能能的演变变趋势3、本项目目所在区区域的城城市规划划与城市市功能的的市场价价值（二）本项项目所在在片区的的市政建建设及配配套1、市政建建设及配配套现状状2、本项目目所在片片区市政政建设及及配套的的发展趋趋势3、市政建建设及配配套对本本项目开开发的影影响4、本项目目有效利利用社会会配套设设施的研研究（三）本项项目所在在片区交交通条件件调查分分析1、交通条条件现状状2、交通条条件对本本项目开开发的影影响3、交通条条件发展展趋势调调研4、本项目目有效利利用交通通条件的的研究（四）本项项目所在在区域的的工商业业及流通通业现状状调研（五）本项项目总体体规划及及物业配配套情况况调研第二部分 本项项目建筑筑规划设设计建议议一、本项目目物业基基本定位位（一）主题题定位（二）经营营管理模模式定位位（三）各类类物业功功能初步步建议二、建筑功功能定位位分析（一）项目目基本定定位对建建筑功能能的要求求分析（二）影视视文化产产业对建建筑功能能的要求求分析（三）项目目招商策策略对建建筑规划划的要求求三、步行街街规划设设计建议议（一）规划划设计的的基本理理念（二）建筑筑及周边边交通、动动线、组组织方案案（三）建筑筑风格及及建筑形形象识别别性要求求（四）建筑筑物外立立面的色色调、线线条、造造型等方方面的建建议（五）环境境景观的的有关建建议（六）公共共活动空空间的设设计建议议（七）建筑筑的各种种配套设设施及管管线布置置建议（八）新工工艺、新新材料、智智能化技技术采用用建议四、本项目目概念性性规划方方案分析析（一）建筑筑总平面面图分析析（二）功能能分析（三）交通通分析（四）景观观分析（五）建筑筑风貌分分析第三部分 影视基地地整体经营营运作策策划一、基本理理念二、影视基基地运营营体系设设计（一）基本本概念（二）结构构与功能能（三）制度度体系（四）导入入与培育育（五）运行行与管理理三、影视基基地物业业管理体体系建构构（一）日常常经营管管理体系系（二）品牌牌运作管管理体系系（三）物业业管理及及服务管管理体系系四、经营管管理机构构及团队队建设建建议第四部分 本项项目整体体策划工工作的实实施一、工作模模式全案研究与与专题研研究相结结合市场策划与与建筑策策划相结结合策划咨询与与运作过程程相结合合三、作业流流程及时时间安排排（略）四、经费预预估1、调研费费：12万元2、策划费费：488万元