我国房地产行业分析报告(doc 40页)40222.docx

要点提示： 一季度度全国房地地产开发总总体景气水水平基本延延续了上年年快速发展展的势头，但但受到土地地开发面积积和竣工面面积指标增增幅回落的的影响，33月份“国房景气气指数”低于去年年同月水平平。 房地产产百强企业业在全国市市场占有率率普遍偏低低，但百强企企业在当地地市场的规规模化经营营模式凸现现，其竞争力力优势主要要体现在市市场占有、企企业信用和和品牌效应应三方面。 20004年将成成为房地产产开发企业业上市年。究究其原因主主要有两方方面：一是是去年“121号号”文件之后后，银行信信贷收紧，房房地产企业业必须在银银行信贷之之外寻找新新的资金渠渠道；二是是20022年8月房房企上市解解禁后，想想上市和具具备上市条条件的企业业走程序的的时间一般般都在2年年左右，22004年年正好是这这个时间节节点。 “188号”令第一次次将房地产产业确立为为我国经济济发展的支支柱产业。22004年年，沉寂多多时的股票票市场将重重新回暖，投投资者可以以重点关注注房地产板板块中的龙龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。目 录 基础数数据平台22一、全国房房地产开发发投资情况况2二、全国房房地产土地地开发与销销售情况2三、各地区区房地产开开发投资情情况3四、各地区区商品住宅宅销售增长长情况4五、各地区区土地开发发与购置增增长情况6六、各地区区房地产开开发规模与与开、竣工工面积增长长情况7 行业运运行状况99一、“国房房景气指数数”小幅回落落9二、35个个大中城市市房地产市市场价格快快速上涨13三、百强企企业开发规规模和经营营业绩差异异较大17四、行业遭遭遇政策紧紧缩 企业面临临资金压力力19 发展趋趋势预测221一、房地产产投资在二二季度开始始回落21二、主要城城市地价仍仍将保持上上升势头21三、土地政政策将出现现重大调整整23四、20004年将成成为房地产产开发企业业上市年24 投资价价值分析227一、市场需需求旺盛 行业前景景看好27二、不同物物业投资风风险综合分分析29三、股市渐渐趋回暖 板块轮动动酝酿机会会32四、上市公公司研究（深深万科）36 基础数数据平台一、全国房房地产开发发投资情况况单位：亿元元，%主要指标自年初累计计实际完成成投资比去年同期期增长比重（以投投资总额为为100）自年初累计计去年同期投资完成额额其中：国有有经济控股股 商品房房建设投资资土地开发投投资1820.40439.9931241.05103.00341.158.639.837.9100.0024.268.25.7100.0021.568.85.8一、按工程程用途分：住宅其中：经济济适用房1203.0270.02235.95.466.13.868.65.2办公楼94.27768.05.24.3商业营业用用房228.88861.012.611.0其他294.22242.716.216.0二、按构成成分：建筑工程1109.440.260.961.3安装工程73.84447.84.13.9设备工器具具购置25.69978.01.41.1其他费用其中：土地地购置费611.447383.00940.845.233.621.033.720.5计划总投资资305499.6436.7本年计划投投资8705.1936.5新增固定资资产725.77547.8二、全国房房地产土地地开发与销销售情况单位：万平平方米，亿亿元主要指标实际完成比去年同期期增减自年初累计计去年同期绝对数±一、土地开开发与购置置情况 本年购置置土地面积积7166.715380.051786.6633.2 完成开发发土地面积积3724.062891.06833.00028.8 本年土地地成交价款款(万元)435.558二、商品房房建筑、销销售面积施工面积700722.86527488.93173233.9332.8 其中中：新开工工面积128999.54105288.532371.0122.5竣工面积3680.623034.86645.77621.3销售建筑面面积4271.163155.071116.0935.4三、商品房房竣工价值值527.551449.55977.92217.3四、商品房房销售额1143.34791.774351.66044.4 其中中：销售给给个人1053.39702.445350.99450.0三、各地区区房地产开开发投资情情况单位：亿元元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房房经济适用房房全国总计1820.401203.0270.02241.135.95.4一、东部地地区1333.30894.33638.07740.433.6-5.2北京165.99076.5775.2140.616.0-25.88天津39.77720.2004.1530.4-18.55-67.11河北29.50020.3115.3443.074.6123.44辽宁32.66619.6550.1758.326.00.5上海188.005145.11034.533.50.0江苏226.112164.4489.1172.366.626.7浙江222.554170.0065.8447.055.584.9福建76.32252.1331.6338.051.5151.11山东94.08866.0443.9764.163.611.3广东252.335154.9982.2114.0-1.3-28.44海南6.024.840.3883.867.489.2二、中部地地区228.668149.99316.23362.266.742.5山西7.383.550.6131.921.1-38.11吉林0.150.1222.54.3黑龙江1.560.770.0739.513.7-27.33安徽57.12240.1661.5669.570.8-35.66江西35.58821.0002.5861.876.951.8河南35.52224.8442.7464.055.342.8湖北40.27727.4441.5076.262.455.9湖南51.11132.0777.1750.678.5116.88三、西部地地区258.441158.77415.72229.625.95.4内蒙古1.850.810.01129.99227.880.0广西29.81117.9220.3053.241.1-10.88重庆63.39934.0223.4045.046.037.5四川87.96660.8662.987.711.28.3贵州20.67710.9991.5533.722.068.7云南19.97712.2662.6338.925.83.8西藏0.310.180.13陕西23.21115.7663.1842.332.4-32.77甘肃4.762.900.6147.484.5107.77青海1.450.830.1718.5-9.0-53.55宁夏2.541.560.2536.430.1255.00新疆2.490.660.51111.22-16.6613.8四、各地区区商品住宅宅销售增长长情况单位：万平平方米，亿亿元，%地 区销售面积销售额比去年同期期增长销售给个人人销售面积销售额销售给个人人全国总计3836.45951.665904.55736.345.148.2一、东部地地区2390.66739.990700.11131.942.245.6北京248.557108.338105.3313.50.310.2天津123.11434.31132.92233.448.343.4河北97.22212.59912.133112.8886.095.8辽宁77.91120.81119.888-7.4-0.8-1.7上海310.004160.777144.66137.769.760.2江苏425.66794.76692.01180.499.399.9浙江293.55275.73374.89912.036.237.3福建164.99539.91138.22242.348.842.9山东206.55135.09932.91140.835.651.5广东432.441154.774144.44220.740.751.0海南10.7442.812.8178.6190.55190.55二、中部地地区592.33885.90081.48847.669.469.9山西25.1993.743.6997.6107.99128.22吉林7.401.621.6220.531.331.3黑龙江25.1994.444.4134.620.526.7安徽156.33919.70019.00081.778.779.3江西65.3996.586.244.223.018.0河南96.71113.11110.70031.037.922.3湖北107.66418.50018.03389.2129.55133.22湖南108.44418.22217.78828.781.492.2三、西部地地区853.443125.884123.00041.948.550.8内蒙古5.600.650.65-51.11-50.00-50.00广西106.44919.94419.91153.666.667.3重庆143.88720.43319.57730.732.228.4四川266.11934.92234.15525.427.528.0贵州71.7887.797.6819.530.929.6云南89.93314.51114.34493.861.972.8西藏0.540.110.11陕西67.00011.24410.99929.947.860.0甘肃24.9334.293.6871.5167.55179.33青海3.230.650.6573.660.70.0宁夏33.0665.385.34248.22231.00229.22新疆40.8115.935.93187.77139.22144.55五、各地区区土地开发发与购置增增长情况单位：万平平方米，亿亿元，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期期增长土地购置费费本年购置土土地面积完成开发土土地面积全国总计383.0097166.713724.0645.233.228.8一、东部地地区290.6634087.092328.2149.351.430.2北京32.48861.21136.94465.2-43.77-52.11天津7.1883.599121.99280.0-61.33-42.11河北4.78183.44251.38811.025.4-33.22辽宁6.9199.12235.433118.9912.5-29.88上海23.17780.06655.477154.9934.0109.77江苏57.7551213.19575.00435.3120.22143.77浙江83.344526.667326.66347.91.942.9福建14.666352.774286.44075.149.0114.33山东21.522554.223360.55094.936.956.8广东38.811932.665458.5518.9154.11-11.77海南0.020.2020.000-95.22-95.22二、中部地地区50.8331756.05672.88370.721.77.1山西1.3945.51115.82275.816.7-35.88吉林黑龙江0.254.271.50262.44-23.55安徽15.322415.779135.00898.366.19.0江西8.94278.996153.11065.60.941.9河南9.32303.44564.55510742.217.9湖北6.70281.772120.114117.9967.157.7湖南8.92426.336182.6638.9-13.33-23.55三、西部地地区41.6331323.57723.0025.87.052.4内蒙古0.3118.5114.92-30.5529.7广西4.09173.002161.77935.252.264.3重庆7.36243.888251.88125.18.0127.22四川18.622389.22166.844-15.11-28.11-13.88贵州3.52161.66875.188106.3337.827.0云南3.96167.88180.13375.278.1-1.3西藏0.33陕西2.2263.05555.511-8.0-4.6233.33甘肃0.6933.29914.322-22.77-7.7-13.44青海0.2310.3338.33-53.44-34.99-29.99宁夏0.2214.7119.3201.99新疆0.4248.0773.85六、各地区区房地产开开发规模与与开、竣工工面积增长长情况单位：万平平方米，%地 区施工面积竣工面积比去年同期期增长施工面积竣工面积新开工面积积新开工面积积全国总计700722.86128999.543680.6232.822.521.3一、东部地地区462844.417972.12306.9528.925.611.3北京5361.37337.665228.33622.10.522.3天津1125.10229.55591.31111.97.821.1河北1071.52304.99770.13331.019.295.4辽宁1175.32200.11032.13328.5-7.6-42.11上海6012.07752.334220.88829.49.632.3江苏6773.901845.87419.44074.9102.2277.0浙江8339.141283.04305.44234.918.8-2.7福建3588.68460.773202.99419.18.515.2山东3759.36945.338128.22136.416.2-0.1广东8718.051598.52601.6677.718.8-12.99海南359.99013.9556.5079.0-78.0024.3二、中部地地区9347.442078.71568.77449.530.250.5山西355.66866.12217.34426.9-18.66118.66吉林3.103.10黑龙江138.66118.63312.911.4安徽2100.39482.117145.99452.546.526.0江西1511.63364.00179.21162.65.318.2河南1938.70353.00697.42248.157.339.7湖北1537.31404.88075.20053.864.366.0湖南1762.02389.991150.55342.710.3112.11三、西部地地区144411.012848.73804.99336.310.337.6内蒙古130.22935.1993.37131.1167.50.0广西1612.69346.442136.88581.572.840.2重庆3666.95513.775163.88616.3-24.5535.7四川4238.16849.775293.44124.3-15.1122.4贵州1552.89369.11172.49935.178.996.8云南830.662264.11948.15535.593.513.2西藏1.01陕西1217.72198.77744.45564.215.9151.11甘肃709.772153.99528.011210.8874.0270.44青海107.88031.19910.3-25.55宁夏249.11260.2888.3371.6152.1137.5新疆124.00426.1336.018.2110.44-63.11注：从20004年起起，东、中中、西部划划分范围按按新规定执执行，即将将原划入东东部地区的的广西和中中部地区的的内蒙古划划入西部地地区。 数据来源：国家统计计局 行业运运行状况一、“国房房景气指数数”小幅回落落（一）房地地产开发总总体景气水水平国家统计局局编制的全全国房地产产开发景气气指数结果果表明：今今年前3个个月，“国国房景气指指数”继续续保持在较较高水平，但但随着完成成投资等主主要指标增增幅的回落落，3月份份，“国房房景气指数数”为1006.200，比上月月下降1.46点，比比去年同月月下降1.13点。表表明一季度度全国房地地产开发总总体景气水水平基本延延续了上年年快速发展展的势头，但但受土地开开发面积和和竣工面积积指标增幅幅回落的影影响，3月月份“国房房景气指数数”低于去去年同月水水平。今年一季度度，全国房房地产开发发继续保持持快速发展展的主要因因素为：一一是充裕的的资金和相相对宽松的的土地供应应，是推动动房地产开开发投资强强劲增长的的重要动力力；二是市市场需求旺旺盛，商品品房销售面面积大于竣竣工面积，平平均销售价价格涨幅加加大，销售售额中个人人所占比重重高于去年年同期，达达到92.1%。图2-1：20033-20004年3月月房地产开开发景气指指数趋势图图数据来源：国家统计计局（二）主要要分类指数数走势分析析1、本年资资金来源分分类指数。3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷政策作用开始体现；企业自筹资金1225亿元，同比增长61.5%，增幅比去年同期提高14.7个百分点；定金及预付款1194亿元，同比增长64.5%；利用外资57亿元，同比增长1.05倍。分地区看，东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显低于中、西部地区。 图2-2：20044年1-33月房地产产开发投资资完成额构构成情况数据来源：国家统计计局2、房地产产开发投资资分类指数数。3月份份，房地产产开发投资资分类指数数为1088.28，比比上月下降降1.799点，比去去年同月上上升1.114点。一一季度，全全国累计完完成房地产产开发投资资18200亿元，同同比增长441.1%，增幅比比去年同期期提高6.2个百分分点，但比比今年前22个月回落落了9.11个百分点点。其中，完完成住宅投投资12003亿元，同比增长长35.99%，占全全部投资的的比重为666.1%，比去年年同期下降降2.5个个百分点；办公楼投投资94亿亿元，同比比增长688%，所占占比重为55.2%；商业营业业用房投资资229亿亿元，增长长61%，所所占比重为为12.66%。 图2-3：20044年一季度度全国房地地产开发投投资完成额额及增长情情况数据来源：国研网财财经数据库库3、商品房房销售价格格分类指数数。 3月月份，商品品房销售价价格分类指指数为988.28，比比2月份上上升2.336点，比比去年同月月上升0.92点。一一季度，全全国商品房房完成销售售面积达到到42711万平方米米，同比增增长35.4%；商商品房销售售额累计完完成11443亿元，同同比增长444.4%；商品房房平均销售售价格为22677元元/平方米米，同比提提高6.77%。其中中，商品住住宅平均销销售价格为为24811元/平方方米，提高高6.5%；办公楼楼和商业营营业用房的的销售价格格分别上涨涨了24.8%和99.1%。中中部8个省省份的商品品房平均销销售价格同同比提高116.3%，远远高高于全国平平均上涨水水平。 图2-4：20033-20004年一季季度商品房房销售额及及增长情况况数据来源：国研网财财经数据库库4、商品房房空置面积积分类指数数。 3月月份，商品品房空置面面积分类指指数为922.68，比比2月份上上升0.770点，比比去年同月月下降1.78点。商商品房空置置面积分类类指数的下下降，表明明空置面积积的增幅与与去年同月月相比有所所回落。一一季度，全全国商品房房空置面积积为90008万平方方米，同比比增长5.3%，增增幅尽管低低于去年同同期水平，但但明显高于于20033年增长22.2%的的水平。其其中，空置置一到三年年的商品房房面积为33883万万平方米，占占全部空置置面积的比比重为433.1%；空置三年年以上的商商品房面积积为11338万平方方米，所占占比重是112.6%。分地区区看，全国国有18个个省份空置置面积增幅幅超过100%。中、西西部地区商商品房空置置面积增幅幅明显快于于东部地区区。 5、竣工面面积分类指指数。3月月份，竣工工面积分类类指数为1104.663，比22月份下降降3.377点，比去去年同月下下降8.113点，是是影响“国国房景气指指数”整体体水平低于于去年同月月的主要因因素之一。一一季度，全全国累计完完成竣工面面积36881万平方方米，同比比增长211.3%，增增幅比去年年同期减少少24.55个百分点点。其中，商商品住宅竣竣工面积为为29811万平方米米，同比增增长19.5%；办办公楼和商商业营业用用房竣工面面积分别增增长了288.2%和和30.22%。 图2-5：20033-20004年一季季度商品房房竣工面积积及增长情情况数据来源：国研网财财经数据库库6、土地开开发面积分分类指数。 3月份，土土地开发面面积分类指指数达到1114.221，比22月份下降降4.066点，比去去年同月下下降9.441点，是是8个分类类指数中下下降幅度最最大的分类类指数。一一季度，全全国完成开开发土地面面积37224万平方方米，同比比增长288.8%，增增幅比去年年同期回落落37.88个百分点点。分地区区看，东部部地区完成成土地开发发面积23328万平平方米，同同比增长330.2%；中部地地区完成土土地开发面面积6733万平方米米，同比增增长7.11%；西部部地区完成成土地开发发面积7223万平方方米，同比比增长522.4%。图2-6：20033-20004年一季季度全国完完成开发土土地面积及及增长情况况数据来源：国研网财财经数据库库二、35个个大中城市市房地产市市场价格快快速上涨据国家发展展改革委、国国家统计局局对35个大中中城市房地地产市场调调查显示，一一季度房屋屋销售价格格比去年同同期上涨77.7%，土土地交易价价格上涨77.5%，房房屋租赁价价格上涨00.6%。 表2-1：20044年一季度度35个大大中城市房房地产价格格指数表（以去年同同期价格为为100） 地 区房屋销售价价格土地交易价价格房屋租赁价价格全国7.77.50.6北京1.81.83.1天津14.218.1-0.4石家庄2.20.00.1太原4.40.0-1.2呼和浩特1.42.4-0.9沈阳19.611.00.4大连3.411.8-2.7长春-2.53.50.4哈尔滨1.10.00.3上海28.322.64.8南京12.13.26.8杭州10.551.310.0宁波11.912.34.9合肥8.58.40.2福州2.42.0-0.9厦门8.06.2-4.3南昌6.97.40.6济南10.24.73.3青岛16.01.7-1.3郑州2.00.0-1.8武汉5.92.40.1长沙1.21.71.7广州1.30.00.5深圳3.40.6-0.4南宁2.60.00.6海口8.91.7-3.1成都5.516.32.6贵阳2.10.40.6昆明0.10.00.3重庆14.54.04.7西安4.50.80.5兰州4.40.0-4.9西宁4.59.80.0银川3.93.33.7乌鲁木齐0.30.0-0.5数据来源：国家统计计局1、房屋销销售价格快快速上涨。一一季度，伴伴随着房地地产投资和和销售的快快速增长，房房屋销售价价格比去年年同期上涨涨7.7%，涨幅比比去年四季季度增加22.6个百百分点。分分地区看，35个大大中城市中中有9个城城市房屋销销售价格涨涨幅超过110个百分分点。分别别是上海涨涨幅为288.3%，沈沈阳19.6%，青青岛16.0%，重重庆14.5%，天天津14.2%，南南京12.1%，宁宁波11.9%，杭杭州10.5%，济济南10.2%。昆昆明和乌鲁鲁木齐房屋屋销售价格格与去年同同期基本走走平，而长长春房屋销销售价格则则下降2.5%。分分类别看，在商品房房销售价格格中，住宅宅价格上涨涨7.6%。其中，经经济适用住住房和普通通住宅销售售价格分别别上涨5.2%和77.7%，豪豪华住宅销销售价格上上涨7.99%。非住住宅用房销销售价格上上涨7.44%。其中中，写字楼楼和商业用用房销售价价格分别上上涨7.88%和8.2%，其其他用房销销售价格上上涨1.11%。 2、土地交交易价格涨涨幅减小。一季度全国土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年四季度低1.4个百分点。分地区看，35个大中城市中，有7个城市涨幅超过10个百分点，分别是，杭州涨幅为51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，宁波12.3%，大连11.8%，沈阳11.0%。广州、昆明、哈尔滨和兰州土地交易价格与去年同期均持平。分类别看，在土地交易价格中，居民住宅用地交易价格上涨8.7%。其中，豪华住宅用地价格上涨7.0%，普通住宅用地价格上涨8.8%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.7%；工业用地交易价格上涨2.8%；其他用地交易价格上涨0.7%。除豪华住宅用地和工业用地价格涨幅较去年四季度增加外，其他各种用地价格涨幅均有所减小。 图2-7：20033-20004年一季季度全国土土地交易价价格指数对对比情况数据来源：国研网财财经数据库库3、房屋租租赁价格略略有上涨。一季度房屋租赁价格比去年同期上涨0.6%，涨幅比去年四季度低1.6个百分点。其中，住宅租赁价格上涨3.4%，涨幅比去年四季度减小11.1个百分点，商业用房租赁价格微涨0.2%，办公用房和厂房仓库租赁价格则分别下降0.7%和0.1%。 图2-8：20022-20004年一季季度全国房房屋租赁价价格指数变变动情况数据来源：国研网财财经数据库库三、百强企企业开发规规模和经营营业绩差异异较大“中国房地地产TOPP10研究究组”发布布了20004年“中中国房地产产百强企业业研究”成成果。从房房地产百强强企业的描描述性统计计分析来看，呈现现四大特征征：第一，房地地产百强在在地域分布布上呈现极极大的不均均衡性。房房地产行业业发展水平平和城市经经济发展的的区域差异异极大地影响了百百强企业的的区域分布布。华北地地区、华东东地区和华华南地区，占占有1000强总数的的88%；而而中西部地地区和东北北地区分别别只占有1100强的的9%和3%。第二，百强强企业的开开发规模和和经营业绩绩差异较大大，两极端端化明显。从从经营业绩绩来看，截截止到20003年销销售额超过过20亿元的的有17家，在在10-220亿元之之间的有119家，在在10亿元以以下的百强强企业有665家；从从开发规模模看，400%的企业业开复工面面积集中在在20-550万平方方米，开复复工面积超超过2000万平方米米的百强企企业只有33家。图2-9：不同销售售额的企业业占百强总总数的比例例数据来源：中国房地地产TOPP10研究究组第三，从房房地产百强强企业开发发的产品结结构看，产产品的平均均档次较高高，均价66171元元平方米米，是全国房房地产均价价的2.669倍；市市场主导地地位的仍是是以开发中中低档产品品为主的企企业。第四，以“房房地产开发发为主营业业务、相关关产业为辅辅”的多元元化经营模模式已经形形成。房地地产百强企企业中，从从事纯房地地产开发的的百强企业业占45家，以以房地产开开发为主的的企业占555家。除除房地产开开发外，物物业经营、关关联施工、建建材装饰也也分别吸引引了40%、15%和24%的百百强企业。图2-100：百强企企业涉足关关联行业企企业数量（单单位：家）数据来源：中国房地地产TOPP10研究究组研究表明，房房地产百强强企业能在在激烈的市市场竞争中中脱颖而出出，其竞争争力优势主主要体现在在市场占有有、企业信信用和品牌牌效应三方方面。房地地产百强企企业在全国国市场占有有率普遍偏偏低，作为行业业龙头的万万科企业股股份有限公公司和上海海陆家嘴（集集团）有限限公司，在在全国销售售额和销售售面积的市市场占有率率不足1%。但百强强企业在当当地市场的的规模化经经营模式凸凸现。以北京为为例，百强强企业的销销售额和销销售面积占占当地市场场份额的441%和30.88%。从企企业信用度度上看，由由于长期注注重经营管管理，百强强企业信用用度远高于于行业平均均水平。其其中具有一一级开发资资质的占441%，二二级资质的的企业占444%，95%的百百强企业进进入了中中国房地产产信用档案