建筑面积计算新规范23663.docx

建筑面积计算规范讲解一九九五年年，建设部部在颁发全全国统一建建筑工程基基础定额（GGJD-1101-995）的同同时，发布布了全国国统一建筑筑工程预算算工程量计计算规则（土土建工程GGJDGZZ-1011-95），其其中含“建筑面积积计算规则则”（以下简简称旧规则则）。一九九五年年至二OOO五年，相相隔十年时时间，我国国建筑市场场经济得以以长足的发发展，城市市建设日新新月异，房房地产业蒸蒸蒸日上，建建筑的新结结构、新材材料、新技技术、新施施工方法层层出不穷。旧旧面积计算算规则显然然不适应建建筑技术发发展的需要要，与现实实的“以人为本本”的建筑理理念有着明明显的差距距。为此，对对旧规则进进行较大的的修改、补补充、完善善是非常必必要的。这次随国家家标准GBB505000-20003建建设工程工工程量清单单计价规范范的编制制，对旧规规则进行了了修改，并并根据建设设部的要求求将“建设面积积计算规则则”作为国家家标准进行行制定。以以便对新建建、扩建、改改建的工业业与民用建建筑工程的的面积计算算进行规范范。所以出出台了GBB/T500353-20055建筑工工程建筑面面积计算规规范，下下面就该规规范的编制制给同志们们作个介绍绍。一、编制依依据（一）GJJDGZ-101-95全全国统一建建筑工程预预算工程量量计算规则则（土建建工程）第第二章“建筑面积积计算规则则”。（二）GBB/T177986-20000房产测测量规范。（三）GBB500996-19999住住宅设计规规范。（四）建设设部建住房房20002744号关于于房屋建筑筑面积计算算与房屋权权属登记有有关问题的的通知。（五）近几几年建筑结结构技术发发展的实际际情况。二、编制原原则（一）坚持持市场经济济的原则：把建筑产产品的生产产（包括计计划统计，规规划设计，施施工建设）与与销售适当当地结合起起来。（二）坚持持以人为本本的原则：人们生产产、生活中中经常和能能够正常活活动的建筑筑空间与人人们不能够够正常活动动的建设空空间加以区区别。（三）坚持持为业主服服务的原则则：业主必必要的经常常活动的建建筑空间计计算建筑面面积，属于于为社会提提供服务的的（如：道道路组成部部分的过街街楼底层等等）不计算算建筑面积积。（四）坚持持计算规范范应有合理理性、连贯贯性和统一一性的原则则（如：坡坡屋顶包括括单层、多多层的坡屋屋顶，和场场馆看台下下的建筑空空间均作为为坡屋顶来来处理）。（五）补充充、完善新新的建设技技术的面积积计算，适适应建筑结结构技术发发展的需要要。三、编制内内容及说明明建筑面积计计算规范共共分三章，第第一章总则则、第二章章术语、第第三章计算算建筑面积积的规定。（一）总则则建筑面积计计算规则制制定的目的的，作用及及适用范围围。这个适适用范围：新建、扩扩建、改建建的工业与与民用建筑筑工程的面面积计算。（二）术语语对规则中有有关词汇给给予明确的的定义，以以便正确计计算建筑面面积。如：勒脚、层层高、净高高、永久性性顶盖、围围护性幕墙墙、装饰性性幕墙、围围护结构、飘飘窗等等加加以解释和和界定。（三）计算算建筑面积积的规定1规范规规定单层建建筑物计算算建筑面积积应具备的的高度，多多层建筑物物计算建筑筑面积应具具备的层高高；坡屋顶顶计算建筑筑面积应具具备的净高高；计算建建筑面积应应具备和围围护结构及及永久性顶顶盖。2计算全全面积的范范围计算全面积积的范围，应应该是人们们生产、生生活中经常常活动和保保证人们能能够正常活活动的建筑筑空间。（1）人们们经常活动动的建筑高高层或层高高、净高。（2）有挡挡风遮雨的的围护结构构。（3）有保保证人们正正常活动的的永久顶盖盖。（四）折算算面积的范范围设计加以利利用，但层层高或净高高不能完全全满足人们们正常活动动的建筑空空间；或不不能完全起起挡风遮雨雨作用的无无围护结构构但有永久久性顶盖的的建筑空间间，计算一一半的建筑筑面积。（五）不计计算建筑面面积的范围围1人们不不经常活动动或不能够够提供人们们正常活动动的建筑空空间，如：净高过低低，或无永永久性顶盖盖的建筑物物部分，或或设备部分分（如：上上人扶梯、滚滚道等）；2成公共共道路的组组成部分（过过街楼的过过道等）；3突出在在建筑物外外的装饰性性的构配件件等。四、新旧规规则的比较较新旧规则（范范）比较表表序号项目旧规则新 规 范1单层建筑物物面积计算算不论其高度度如何均按按一层计算算平屋顶单层层建筑物高高度在2.20m及及以上者计计算全面积积；高度不不足2.220m者应应计算1/2面积2单层坡屋顶顶建筑物面面积计算无规则利用坡屋顶顶单层建筑筑物内空间间，净高超超过2.110m的部部位计算全全面积；净净高在1.20m-2.100m的部位位应计算11/2面积积，不足11.2m不不计算面积积3单层建筑物物内设局部部楼层者面面积计算二层及二层层以上应计计算建筑面面积有围护结构构的应按其其围护结构构外围水平平面积计算算，无围护护结构的应应按其结构构底板水平平面积计算算，层高在在2.200m及以上上者应计算算全面积；层高不足足2.200m者应计计算1/22面积4多层建筑物物面积计算算层高在2.20m以以上计算全全面积多层建筑物物层高在22.20mm及以上者者计算全面面积；层高高不足2.20m者者应计算11/2面积积5多层坡屋顶顶建筑物面面积计算无规定设计利用的的多层建筑筑物坡屋顶顶内空间，净净高超过22.10mm的部位计计算全面积积；净高在在1.200m2.10m的的部位应计计算1/22面积，不不足1.22m不计算算面积6地下室，半半地下室面面积计算按其上口外外墙外围水水平面积计计算应按其外墙墙上口外边边线所围水水平面积计计算，层高高在2.220m及以以上者应计计算全面积积；层高不不足2.220m者应应计算1/2面积7设计加以利利用的吊脚脚架空层，深深基础架空空层面积计计算层高在2.20m以以上，按围围护结构外外围水平面面积计算吊脚架空层层、深基础础架空层，设设计加以利利用，并有有围护结构构的，层高高在2.220m及以以上者应按按利用部位位计算全面面积；层高高不足2.20m的的部位应计计算1/22面积，设设计加以利利用，无围围护结构的的建筑吊脚脚架空层，应应按其利用用部位水平平面积的11/2计算算8门、大厅内内的回廊面面积计算按其自然层层的水平投投影面积计计算建筑面面积按其结构底底板水平面面积计算。层层高在2.20m及及以上者应应计算全面面积；层高高不足2.20m者者应计算11/2面积积9建筑物间架架空走廊面面积计算有顶盖的架架空走廊，按按其顶盖水水平投影面面积计算建建筑面积有顶盖有围围护结构的的架空走廊廊，应按其其围护结构构外围水平平面积计算算。层高在在2.200m及以上上者应计算算全面积；层高不足足2.200m者应计计算1/22面积。有有永久性顶顶盖无围护护结构的应应按其结构构底板水平平面积的11/2面积积10立体书库，立立体车库，立立体仓库面面积计算有结构层的的，按结构构层计算建建筑面积，没没有结构层层的，按承承重书架层层或货架层层计算建筑筑面积无结构层的的应按一层层计算，有有结构层的的应按其结结构层面积积分别计算算。层高在在2.200m者应计计算全面积积；层高不不足2.220m者应应计算1/2面积。11有围护结构构的灯光控控制室面积积计算按其围护结结构外围水水平投影面面积计算建建筑面积应按其围护护结构外围围水平面积积计算。层层高在2.20m及及以上者应应计算全面面积；层高高不足2.20m者者应计算11/2面积积。12落地厨窗、门门斗、挑廊廊、走廊、檐檐廊、面积积计算按其围护结结构外围水水平面积计计算建筑面面积，有盖盖无柱的走走廊、檐廊廊挑出墙外外宽度在11.5m以以上时，按按其顶盖投投影面积一一半计算建建筑面积按其围护结结构外围水水平面积计计算，层高高在2.220m及以以上者应计计算全面积积；层高不不足2.220m及以以上者应计计算全面积积；层高不不足2.220m者应应计算1/2面积，有有永久性顶顶盖无围护护结构的应应按其顶盖盖投影面积积1/2计计算。13场馆看台下下空间面积积计算无规定设计加以利利用的场馆馆看台应按按坡屋顶规规定办理。14有围护结构构的楼梯间间、水箱间间、电梯机机房面积计计算按围护结构构外围水平平面积计算算建筑面积积有围护结构构的楼梯间间、水箱间间、电梯机机房等，层层高在2.20m及及以上者应应计算全面面积；层高高不足2.20m者者应计算11/2面积积。如果楼楼梯间、水水箱间是坡坡屋顶，按按坡屋顶规规定办理。15围护结构不不垂直水平平面而超出出底板外沿沿的面积计计算无规定按其底板面面的外围水水平面积计计算。层高高在2.220m及以以上者应计计算全面积积；层高不不足2.220m者应应计算1/2面积。16室内楼梯间间、电梯井井、观光电电梯井、提提物井、管管道井、通通风排气竖竖井、垃圾圾道、附墙墙烟囱面积积计算按建筑物自自然层计算算建筑面积积按建筑物自自然层计算算17雨篷结构面面积计算有柱雨蓬按按柱外围水水平面积计计算建筑面面积；独立立柱雨蓬，按按其水平面面积一半计计算建筑面面积宽度超过22.10mm者，应按按雨蓬结构构板的水平平投影面积积的1/22计算18室外楼梯面面积计算按自然层投投影面积之之和计算建建筑面积有永久性顶顶盖，应按按建筑物自自然层的水水平投影面面积1/22计算19阳台面积计计算无围护结构构的凹阳台台、挑阳台台，按其水水平面积一一半计算建建筑面积阳台均应按按其永久性性顶盖水平平投影面积积1/2计计算20车棚、货棚棚、站台、加加油站、收收费站等面面积计算有柱车棚、货货棚、站台台等、按柱柱外围水平平面积计算算建筑面积积；单排柱柱的车棚、货货棚、站台台等，按其其顶盖水平平投影面积积的一半计计算建筑面面积有永久性顶顶盖，无围围护结构的的车棚、货货棚、站台台、加油站站、收费站站等，应按按其永久性性顶盖水平平投影面积积1/2计计算21高低联跨面面积计算应以结构外外边线为界界计算应以高跨结结构外边线线为界分别别计算建筑筑面积；其其高低跨内内部连通时时，其变形形缝应计算算在低跨面面积内22围护性幕墙墙面积计算算无规定应按幕墙外外边线计算算建筑面积积23外墙外保温温层面积计计算无规定应按保温隔隔热层外边边线计算建建筑面积24变形菜缝面面积计算建筑物内变变形缝、沉沉降缝等，建筑物内的的变形缝、应应按其自然然层合并在在建筑物面面积内计算算25穿过建筑物物的通道面面积计算不论其高度度如何均按按一层建筑筑面积计算算不计算建筑筑面积26设备管道层层面积计算算建筑物内设设备管道层层，层高超超过2.220m时，应应计算建筑筑面积不计算建筑筑面积27无永久性顶顶盖室外楼楼梯面积计计算按自然层投投影面积之之和计算建建筑面积不计算建筑筑面积28装饰性幕墙墙、空调室室外机阁板板（箱）、飘飘窗面积计计算无规定不计算建筑筑面积五、条文说说明（一）术语语1层高一一般是上下下两层之间间的垂直距距离，建筑筑物的最上上一层也有有其层高，顶顶层的层高高是其楼面面结构标高高至屋面板板板面结构构标高之间间的垂直距距离，若遇遇以屋面找找坡的屋面面，应以屋屋面板最低低处板面结结构标高计计算。2平屋顶顶单层建筑筑物，由设设计室外地地面标高至至檐口之间间的垂直距距离，称为为檐高。本本规范所指指的平屋顶顶单层建筑筑物的高度度是室内地地面标高至至屋面板板板面结构标标高之间的的垂直距离离。遇有以以屋面板找找坡的平屋屋顶单层建建筑物，应应以屋面板板最低处板板面结构标标高计算。3室内净净高应以建建筑设计的的室内地面面至上部楼楼板底面的的垂直高度度计算，如如有吊顶天天棚时以吊吊顶天棚底底面计算。4自然层层的楼板结结构包括各各种楼板结结构，如：钢楼板、钢钢筋混凝土土楼板、压压型钢板钢钢筋混凝土土叠合楼板板、木楼板板等。5走廊可可分为内走走廊和外走走廊，均为为建筑物的的水平交通通空间。内内走廊已纳纳入建筑物物面积内计计算，外走走廊应根据据其有无围围护结构和和层高确定定其面积计计算后，纳纳入建筑物物面积内。6设置在在单层建筑筑物（包括括平屋顶和和坡屋顶）出出檐下和多多层建筑物物上层出挑挑在底层构构成水平交交通空间的的均为檐廊廊。7建筑物物门厅、大大厅内设置置在二层或或二层以上上的回形（可可能是四面面，也可能能是三面或或二面）的的走廊均称称之为回廊廊。8门斗多多设在公共共建筑（商商场、写字字楼等）的的进出口，为为节省能源源，防止和和减少室内内暖气或冷冷气散失的的建筑空间间。在该建建筑空间多多采用电子子感应门，或或专转门（感感应或人工工），或弹弹簧门，或或塑胶门帘帘组合为内内外两道门门。9勒脚是是为保护建建筑物外墙墙墙脚，防防止滴水的的浸蚀和人人员的碰撞撞，采用在在墙脚部位位加厚墙体体或抹灰、贴贴面砖等均均称勒脚。10为挡挡风遮雨，建建筑物除水水平结构（底底板、顶板板和梁）、坚坚向结构（墙墙体和柱）外外，还需设设置围护部部分，即墙墙体（包括括幕墙）、柱柱、门、窗窗等，由竖竖向结构和和围护部分分组成建筑筑物的闭合合空间称围围护结构。11围护护性幕墙是是指建筑物物的某一部部分不设其其他结构的的墙体，而而以幕墙直直接代替建建筑物的外外墙构成建建筑物围护护结构的部部分。12落地地橱窗可以以分为突出出外墙面的的橱窗和不不突出墙面面的橱窗，本本规范是指指突出外墙墙面的橱窗窗；不突出出外墙面的的橱窗面积积已包括在在建筑物的的建筑面积积内，不另另计算。（二）建筑筑面积的计计算1本规范范规定建筑筑面积的计计算是以外外墙结构边边线计算，勒勒脚仅是墙墙根部很矮矮的一部分分墙体加厚厚，不能代代表整个外外墙结构，所所以建筑物物的面积以以勒脚以上上外墙结构构外围面积积计算。原原面积计算算规则规定定“单层建筑筑物，不论论其高度如如何均按一一层计算”。在当时时情况下多多指大的工工业厂房。随随着我国市市场经济的的发展，基基本建设投投资的多元元化，产业业结构的集集约化，大大型的养殖殖场、孵化化场等不再再是高大的的建筑，而而是适用的的低矮的坡坡屋顶单层层建筑，住住宅小区也也出现了高高度不足22.20mm的平屋顶顶单层停车车库房。为为此，我们们将单层建建筑分为平平屋顶和坡坡屋顶两类类，并按不不同的高度度和室内净净高确定其其面积的计计算。2建筑物物内设有局局部楼层者者，该局部部就构成多多层建筑。由由于有楼层层层高不同同计算建筑筑面积不同同的规定，所所以该局部部楼层的底底层及以上上楼层都应应以层高确确定其面积积的计算。3随着人人们物质文文化生活水水平的提高高，建筑的的设计理念念发生巨大大变化。使使用功能的的齐全和优优化，出现现许多多层层住宅小区区，底层设设置车库，其其层高不足足2.200m。鉴于于上述现实实，本规范范将多层建建筑分为不不同层高确确定其面积积的计算。4为屋面面防水的通通畅和保温温隔热，近近几年在建建筑物和别别墅建筑中中多采用坡坡屋顶。坡坡屋顶内的的建筑空间间利用，国国家标准GGB500096-11999住住宅设计规规范作了了相应的规规定，以室室内净高确确定其建筑筑面积的计计算。同理理，场馆看看台下的建建筑空间也也应视为坡坡屋顶内的的建筑空间间，设计加加以利用时时，同样应应按其室内内净高确定定其面积的的计算。5原面积积计算规则则规定，地地下室、半半地下室以以其“上口外墙墙外围水平平面积计算算”，文字上上不甚严密密，“上口外墙墙”容易理解解为地下室室、半地下下室的上一一层建筑的的外墙。上上一层建筑筑外墙与地地下室墙的的中心线不不一定完全全重叠，多多数情况是是凸出或凹凹进地下室室外墙中心心线。为此此，本规范范将地下室室和半地下下室的面积积计算定为为：按地下下室外墙上上口外边线线所围水平平面积计算算。6原面积积计算规则则，对设计计加以利用用而无围护护结构的吊吊脚架空层层无规定。无无围护结构构而设计加加以利用的的吊脚架空空层在坡地地建筑中比比较多见。本本规范将其其列为计算算1/2面面积的范围围。（绘图图）7建筑物物的门厅、大大厅内设有有回廊时，回回廊属于门门厅、大厅厅的一部分分，但回廊廊部分结构构层发生了了变化，构构成新的层层高，如同同单层建筑筑物内设有有局部楼层层一样，回回廊的底层层及回廊均均以新的层层高确定其其面积的计计算。（绘绘图）8架空走走廊是为两两个建筑物物间（或坡坡地至建筑筑物间）专专门设置的的水平交通通道。架空空走廊下不不论是否设设柱，均属属架空走廊廊。（绘图图）9立体书书库、立体体仓库原面面积计算规规则规定：有结构层层的按结构构层计算面面积，无结结构层的按按书架层和和货架层计计算面积。我我们认为以以书架层和和货架层计计算面积是是不合理的的。本规范范改为无结结构层的按按一层计算算面积。本本规范并纳纳入立体车车库的面积积计算，立立体车库与与立体仓库库、立体书书库有所不不同，有其其特殊性。如如有结构层层的立体车车库，多为为车辆自行行进入停车车位，为排排除废气，立立体车库不不可能完全全封闭，为为此，对立立体车库在在规定上未未提围护结结构，仅以以层高确定定其面积的的计算。10剧场场、影院以以及体育场场馆的灯光光控制室均均按有围护护结构考虑虑。灯光控控制室一般般都不会将将灯光的操操作暴露给给观众，分分散观众的的注意力。原原面积计算算规则和本本规范均未未提无围护护结构的面面积计算。11建筑筑物外的落落地橱窗、门门斗（建筑筑物内、外外门斗均称称门斗），一一定是有围围护结构的的，该条文文中“有永久性性顶盖无围围护结构”是指挑廊廊、走廊、檐檐廊。12本条条所称“场馆”实质上是是指“场”（如：足足球场、网网球场等）看看台上永久久性顶盖部部分。“馆”应该是有有永久性顶顶盖和围护护结构的，可可按单层或或多层建筑筑相关规定定计算面积积。13如遇遇建筑物屋屋顶的楼梯梯间有坡屋屋顶，应按按坡屋顶的的相关条文文计算面积积。14“设设有围护结结构不垂直直于水平面面而超出底底板外沿的的建筑物”是指向建建筑物外倾倾斜的围护护结构，若若遇有向建建筑物内倾倾斜的围护护结构可视视为坡屋顶顶，按坡屋屋顶有关条条文计算面面积。15室内内楼梯的面面积计算，应应按楼梯依依附的建筑筑物的自然然层数计算算，合并在在建筑物面面积内。遇遇跃层建筑筑，其共用用的室内楼楼梯仍按自自然层计算算面积；上上下两错层层户室共用用的室内楼楼梯，应选选较多一面面的自然层层计算面积积。（绘图图）16.一一些大型的的商业建筑筑设有多层层大厅回廊廊，在大厅厅内设置多多层独立的的自动扶梯梯，这些扶扶梯除两端端固定在楼楼层板或梁梁之外，扶扶梯本身属属于设备，为为此扶梯不不宜计算建建筑面积。为为不至产生生予盾，滚滚梯的面积积计算应与与扶梯取得得一致。17建筑筑物内的提提物井、管管道井、通通风排气竖竖井、垃圾圾道、附墙墙烟囱，原原面积计算算规则规定定按自然层层计算面积积。18雨篷篷均以其宽宽度超过22.10mm或不超过过2.100m衡量，不不超过者不不计算面积积，超过者者按雨篷的的结构板水水平投影面面积的1/2计算。有有柱雨篷和和无柱雨篷篷计算是一一致的，解解决了原面面积计算规规则对有一一面墙体和和独立柱支支撑的雨篷篷无法计算算面积的问问题。19如遇遇多层室外外楼梯，最最上层楼梯梯无永久性性顶盖，不不计算面积积，最上层层楼梯可视视为下层楼楼梯的永久久性顶盖，下下层楼梯可可计算面积积。建筑物物出入口的的雨篷不能能完全遮盖盖室外楼梯梯时，不作作为有永久久性顶盖的的室外楼梯梯。20阳台台在GB5500966-19999住宅宅设计规范范术语中中定义为供供人们进行行室外活动动和晾晒衣衣物的空间间，从设计计意义讲阳阳台设围护护结构就失失掉设置阳阳台的意义义。如若开开发商或业业主自行封封闭阳台，不不在本规范范面积计算算范围之内内。21本规规范规定无无围护结构构的车棚、货货棚、站台台、加油站站、收费站站等的面积积计算。由由于建筑技技术的发展展，出现许许多新型结结构，如柱柱不再是单单纯的直立立的柱，而而出现正VV型柱、倒倒型柱等不不同类型的的柱，给面面积计算带带来许多争争议，为此此，我们不不以柱来确确定面积的的计算，而而依据顶盖盖的水平投投影面积计计算。在车车棚、货棚棚、站台、加加油站、收收费站内设设有有围护护结构的管管理室、休休息室等，另另按相关规规定条文计计算面积。22高低低联跨的建建筑物，其其高低跨内内部连通时时，其变形形缝应计算算在低跨面面积内。23地铁铁车站与地地铁隧道之之间的变形形缝的面积积不计入地地铁车站。24本规规范所指建建筑物内的的变形缝是是与建筑物物相连通的的变形缝，即即暴露在建建筑物内，在在建筑物内内可以看得得见的变形形缝。25室内内净高不足足1.200m的部位位，不计算算建筑面积积，如：坡坡屋顶单层层建筑物、多多层建筑坡坡屋顶内、场场馆看台下下室内净高高不足1.20m的的部位。26属于于道路和人人行道部分分的建筑空空间，如建建筑物的通通道。27设计计不利用的的建筑空间间，不计算算建筑面积积，如：深深基础架空空层、吊脚脚架空层、多多层建筑坡坡屋顶内、场场馆看台下下的建筑空空间。28突出出外墙的装装饰性部分分，不计算算建筑面积积，如：墙墙面抹灰、装装饰面层、装装饰性幕墙墙、装饰性性阳台、挑挑廊等。29无永永久性顶盖盖的建筑空空间，不计计算建筑面面积，如：无永久性性顶盖的架架空走廊、室室外楼梯等等。30构筑筑物不计算算建筑面积积，如：独独立烟囱、烟烟道、地沟沟、水塔、贮贮仓、栈桥桥、露天泳泳池、花架架、凉棚等等。