房价下跌购房人退房要求的法律辩析20128.docx

房价下跌购房人退房要求的法律辩析目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。一、法定解除房屋买卖合同(退房)法律分析房屋买卖合合同是非要式式合同，如果果签订合同的的双方当事人人主体合格、内内容合法，不不违反法律、行行政法规强制制性规定，房房屋买卖合同同一经签订即即告成立和生生效。依法成成立的合同，受受法律保护，对对当事人具有有法律约束力力。因此，房房屋买卖合同同成立后，无无论房屋是否否办理了过户户手续，对合合同效力均无无影响，合同同双方当事人人须严格按照照合同的约定定全面履行自自己的合同义义务，任何一一方不得擅自自变更或者解解除合同。换换句话说，购购房人不得以以房价下跌为为由而要求开开发商退房或或者补偿商品品房降价前后后的差额。但根据合合同法第994条、最最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律的的若干问题的的解释(下下称解释)、城市房房地产开发经经营管理条例例(下称条条例)等法法律、法规的的相关规定，购购房人因开发发商违约，即即在以下情形形下行使解除除权，解除房房屋买卖合同同，要求开发发商退房还款款：(一)开发发商逾期交房房除当事人另另有约定的外外，开发商迟迟延交付房屋屋，经催告后后在三个月的的合理期限内内仍未交房的的，购房人有有权解除合同同。当然，购购房人迟延支支付购房款，经经催告后在三三个月的合理理期限内仍未未付款的，开开发商也有权权解除合同。但但根据合同同法第944条第(四)项规定，当当事人一方迟迟延履行债务务或者有其他他违约行为致致使不能实现现合同目的，守守约方无须给给予三个月的的合理期限而而直接行使解解除权解除房房屋买卖合同同。(二)开发发商未告知购购房人将该房房屋抵押给第第三人商品房买卖卖合同订立后后，开发商未未告知购房人人将该房屋抵抵押给第三人人，购房人有有权解除合同同。因为，根根据担保法法及物权权法等规定定，房屋一旦旦依法设定抵抵押，即使房房屋所有权过过户至购房人人名下，若债债务人不履行行债务，债权权人仍有权依依法以该抵押押房屋折价或或者以拍卖、变变卖该房屋的的价款优先受受偿。因此，合合同订立后，出出卖人未告知知购房人将买买卖的房屋抵抵押给第三人人，使得购房房人所购房屋屋处于被抵押押权人变卖或或者拍卖的危危险中，若抵抵押权人依法法行使抵押权权，将导致购购房人钱财两两空的情形。因因此，在此情情形下法律允允许购房人解解除房屋买卖卖合同。当然然，如果购房房人同意出卖卖人设定抵押押，属自愿承承担该风险。(三)买卖卖合同订立后后，开发商又又将该房屋出出卖给第三人人房屋买卖合合同成立后，开开发商又将同同一套房屋出出卖给他人，不不但对第三人人是一种欺诈诈行为，更重重要的是侵犯犯了购房人的的债权。因此此，法律赋予予购房人解除除合同的权利利，以维护自自己的权益。具有上述第第(二)、(三)情形之之一，购房人人无法取得房房屋的，不但但有权请求解解除合同、要要求出卖人返返还已付购房房款及利息、赔赔偿损失，并并可以请求出出卖人承担不不超过已付购购房款一倍的的赔偿责任。(四)房屋屋质量不合格格因房屋主体体结构质量不不合格不能交交付使用，或或者房屋交付付使用后，房房屋主体结构构质量经核验验确属不合格格，购房人有有权请求解除除合同和赔偿偿损失。但因因房屋质量不不合格而解除除合同应由具具有资质的鉴鉴定部门对房房屋质量作出出鉴定，以确确认房屋质量量是否合格。(五)面积积误差比绝对对值超出3%或无法办理理所有权证根据解释释第14条条规定，开发发商交付使用用的房屋套内内建筑面积或或者建筑面积积与商品房买买卖合同约定定面积不符，合合同有约定的的，按照约定定处理;合同同没有约定或或者约定不明明确的，面积积误差比绝对对值在3%以以内(含3%)，按照合合同约定的价价格据实结算算，购房人不不得请求解除除合同。但如如果面积误差差比绝对值超超出3%，购购房人可以请请求解除合同同，出卖人返返还已付购房房款及利息。商品房买卖卖合同约定或或者条例第第33条规定定的办理房屋屋所有权登记记的期限届满满后超过一年年，由于开发发商的原因导导致买受人无无法办理房屋屋所有权登记记，买受人有有权请求解除除合同和赔偿偿损失。二、约定退退房(解除合合同)法律分分析约定解除房房屋买卖合同同，即退房，是是当事人经过过协商一致，在在订立房屋买买卖合同时约约定一方或双双方当事人解解除合同的情情形，合同成成立后，一旦旦出现合同中中约定的解除除情形，解除除权人即可依依据合同的约约定行使解除除权而解除合合同。具体到到房屋买卖合合同，只要符符合合同约定定的解除条件件，开发商或或者购房人可可以根据合同同约定通知另另一方当事人人解除房屋买买卖合同，即即退房。至于于是否因解除除房屋买卖合合同而承担民民事责任及如如何承担，仍仍将取决于合合同约定。应当说明的的是，根据法法律规定，无无论法定解除除还是约定解解除房屋买卖卖合同，如果果法律没有规规定或者当事事人没有约定定解除权行使使期限的，经经对方当事人人催告后，解解除权行使的的合理期限为为三个月。对对方当事人没没有催告的，解解除权应当在在解除权发生生之日起一年年内行使;逾逾期不行使的的，解除权消消灭，当事人人不得再单方方面解除合同同。三、房屋买买卖合同因无无效或被撤销销而退房商品房是特特殊的商品，为为了国家利益益、社会公共共利益，国家家对房地产开开发商开发、销销售房屋给与与严格的监督督和管理。只只有具备法定定的手续、履履行法定的程程序，房地产产开发商才能能开发、销售售房屋。开发发商违反法律律、法规规定定出售房屋，房房屋买卖合同同属于无效合合同。如“小小产权房”买买卖，即属于于无效买卖合合同。另外，合合同法第554条规定，下下列合同，当当事人一方有有权请求人民民法院或者仲仲裁机构变更更或者撤销：因重大误误解订立的;在订立合合同时显失公公平的;一一方以欺诈、胁胁迫的手段或或者乘人之危危，使对方在在违背真实意意思的情况下下订立的合同同。当然房屋屋买卖合同是是否撤销，由由法院或者仲仲裁机构作出出判决或裁决决，不由当事事人决定。房屋买卖合合同依法被确确认无效或者者被撤销，自自始不具有法法律约束力，所所购房屋应退退还给开发商商，开发商应应当退还购房房人已交购房房款。此外，因因开发商的过过错导致合同同无效或者被被撤销，购房房人可以请求求返还已付购购房款及利息息，并有权要要求开发商赔赔偿因此所遭遭受的损失。通过上述分分析可见，开开发商降价销销售其开发的的商品房，或或者已购房屋屋贬值不是房房屋买卖合同同解除，即购购房人要求退退房的法定事事由。除上述述法定情形有有权要求退房房外，购房人人欲要求开发发商退房，必必须经买卖双双方当事人协协商一致。如如果出卖人不不同意解除，购购房人无权要要求退房。购购房人非因法法定或者约定定事由而解除除房屋买卖合合同，即要求求开发商退房房，实际上是是一种违约行行为。因此，开开发商同意退退房的同时有有权要求购房房人承担违约约责任，赔偿偿因退房而造造成的各项经经济损失。四、房屋认认购书的法律律性质在商品房买买卖的实践中中，买卖双方方签订正式的的房屋买卖合合同之前先行行签订房屋认认购书、购房房意向书等，约约定双方在一一定的时间内内签订正式房房屋买卖合同同，并交纳一一定数额的定定金。认购书书(包括某些些意向书)在在法律性质上上属于预约合合同。民法理论上上将合同分为为本约和预约约。预约是指指当事人双方方订立协议，约约定将来签订订合同的合同同，将来应当当订立的合同同称为“本约约”。预约合合同的成立和和生效后，当当事人负有将将来要订立本本合同的义务务。具体到房房屋认购书，购购房人与开发发商签约认购购书后，双方方当事人负有有义务，即在在规定的期限限内根据认购购书的约定与与开发商人签签订正式房屋屋买卖合同，若若未在约定的的期限内订立立房屋买卖合合同，有过错错方承担预约约合同的违约约责任。但开开发商在楼盘盘项目未取得得商品房预售售许可证前就就与客户签订订认购书，此此时订立的认认购书因违反反城市房地地产管理法强强制性规定而而不具有法律律效力，属于于无效的合同同，且过错主主要在开发商商。因此，如果果购房人与开开发商仅仅签签订了购房认认购书，但未未签订房屋买买卖合同，因因房屋买卖合合同未成立，故故不存在解除除房屋买卖合合同，即退房房问题。但根根据解释规规定，商品房房的认购、订订购、预订等等协议具备商商品房销售管管理办法第第16条规定定的商品房买买卖合同的主主要内容，并并且开发商已已经按照约定定收受购房款款的，该协议议应当认定为为商品房买卖卖合同，而不不是预约。双双方当事人应应当按照认购购、订购或者者预订等协议议约定履行其其义务。文章来源：中顾顾法律网 (免费法律咨咨询，就上中中顾法律网)6