山西房地产业带动作用及其发展战略研究16737.docx

山西房地产业带动作用及其发展战略研究山西房地产业带动作用及其发展战略研究房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。改革开放以来，特别是“十五”时期，随着全省国民经济的快速发展和经济结构调整的不断深化，居民收入水平的大幅度提高，全省房地产业得到了持续、迅速的发展。但是发展中也出现了一些影响全省经济社会发展的问题。研究解决发展中存在的突出问题，探讨和寻求促进房地产业健康快速发展的途径和对策，更好地发挥房地产业在促进国民经济发展和加快城镇化建设、增加社会就业、改善城乡居民居住条件等方面的积极作用。本报告以经经济普查查数据资资料和相相关统计计数据资资料为依依据，采采用规范范分析和和实证分分析相结结合的方方法，从从定性和和定量两两个角度度，对全全省房地地产业的的发展历历程和现现状进行行了全方方位的分分析，特特别是总总结了“十十五”期期间的发发展成就就及其经经验，探探讨了房房地产业业与国民民经济的的关系，阐阐明了房房地产业业是国民民经济发发展的支支柱产业业之一；同时分分析研究究了全省省房地产产业发展展中存在在的突出出问题以以及与全全国和中中部省份份比较的的主要差差距。并并针对山山西房地地产业的的发展现现实，结结合山西西“十一一五”发发展规划划，通过过进一步步的分析析探讨，提提出了加加快山西西房地产产业发展展的战略略对策，期期望能对对政府宏宏观调控控起到参参考作用用。第一部分 房地产产业的特特性及其其发展历历程一、房地产产业的概概念、特特征及定定位房地产又称称不动产产，有狭狭义和广广义之分分。狭义义的房地地产是指指土地和和土地上上永久性性建筑物物及其衍衍生的权权利，即即房屋财财产和房房屋相关关的土地地财产的的总称。广广义的房房地产除除狭义房房地产内内容外，还还包括诸诸如水、矿矿藏和森森林等自自然资源源。房产产是指建建筑在土土地上的的各种房房屋，包包括住房房、厂房房、仓库库和商业业、服务务、文化化、教育育、卫生生、体育育以及办办公用房房等。地地产是指指土地（含含水面、海海域）及及其上下下一定的的空间，包包括地下下的各种种基础设设施、地地面道路路等。同同时，房房地产具具有：固固定性、耐耐久性、异异质性、高高价值特特性、投投资与消消费的双双重性、外外部性等等。房地产业是是指从事事房地产产开发、经经营、管管理和服服务等经经济实体体所组成成的产业业部门。把把房地产产业作为为一个独独立的产产业部门门划入第第三产业业，是各各国的惯惯例。按按照国际际产业分分类标准准（ISSIC-revv3）及及中国220022年10月底底开始实实施的国国民经济济行业分分类（GGB/TT47557-220022），房地地产行业业属于服服务业，它它只包括括与房地地产建设设相关的的服务活活动、物物业管理理活动、中中介服务务活动及及政府服服务管理理活动，不不包括与与房地产产建设相相关的建建筑业的的活动。二、房地产产业在国国民经济济中的地地位与作作用（一）房地地产业在在国民经经济中的的地位房地产是社社会经济济的基本本要素和和场所，是是居民生生活消费费的载体体。房地地产业在在整个国国民经济济中属于于基础性性产业。它它的基础础产业地地位主要要表现在在以下几几个方面面：1、房地产产是经济济活动的的基本物物质前提提，是国国民经济济发展的的基本保保障 房地产是社社会一切切产业部部门不可可缺少的的物质空空间条件件，更是是构成各各个产业业部门不不可或缺缺的基本本要素。满满足各种种不同功功能要求求的房屋屋构成了了工业、商商业、服服务业、金金融业等等诸多行行业的基基本场所所。房地地产作为为产业部部门固定定资产的的重要组组成部分分，也直直接参与与生产和和价值实实现的经经济过程程。因此此，房地地产是构构成整个个社会财财富的重重要内容容，是国国民经济济发展的的基本保保障。 2、房地产产是人类类生活水水平提高高和社会会全面进进步的基基本条件件 随着收入水水平的提提高，人人们对居居住条件件和居住住环境质质量的需需求也将将随之提提高。现现代住宅宅不仅是是一个生生存空间间、单纯纯的个人人或家庭庭的载体体，而且且是一种种发展和和享受资资料，是是居住者者运用和和发展智智力、体体现自己己的价值值和进行行学习、研研究、娱娱乐以及及社交等等活动的的重要场场所。房房地产是是人类生生活水平平提高和和社会全全面进步步的基本本条件。 3、房地产产业是城城市经济济发展和和城市现现代化的的重要物物质基础础 在某种意义义上讲，城城市的发发展实际际上就意意味着房房地产的的发展。土土地、房房屋、道道路及其其它公共共设施，构构成城市市的基本本框架，各各种风格格的房屋屋建筑不不仅是城城市经济济存在和和发展的的空间，也也是一个个城市立立体形象象的物质质外壳和和主体，更更是一个个国家和和城市的的文明水水准的基基本标志志。一般般而言，现现代化城城市是否否具有高高效率的的经济活活动，决决定于城城市基础础设施是是否高效效化和合合理化，而而这些又又是与房房地产业业的发展展密不可可分的。 4、房地产产业是创创造社会会财富的的重要源源泉 土地是财富富之母，房地产业作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开发企业带来利润，也给社会创造出巨大的物质财富，推动着城市迈向现代化，促进着整个国民经济的增长。随着土地有偿使用制度的推进以及住房商品化、货币化的发展，国有土地使用权出让金已成为地方国民经济建设资金的重要来源之一。 5、房地产产业是国国民经济济的支柱柱产业 房地产业产产业链长长、关联联度大，能能直接或或间接地地引导和和影响很很多相关关产业的的发展。据据国家220022年国民民经济投投入产出出核算资资料显示示：房地地产业的的感应度度系数和和影响力力系数在在国民经经济各产产业部门门中处于于平均水水平之上上。在我我国每增增加1亿元的的住宅投投资，其其他233个相关关产业相相应增加加1.4479亿亿元；被被带动的的直接或或间接相相关较大大的产业业有600多个。不不仅如此此，住宅宅消费还还能带动动诸如钢钢铁、建建材、化化工、汽汽车、交交通、家家电、装装饰、家家具和文文化市场场等生产产资料和和生活资资料消费费的相应应增长，其其比率大大约是11:6。住住宅业对对于GDDP的直直接贡献献率为44.366%，间间接贡献献率为44.777%，对对于经济济增长的的总贡献献率为99.133%，住住宅业正正在成为为国民经经济发展展的支柱柱产业。其其次，由由于房地地产具有有不可移移动性和和耐久性性以及保保值和增增值的作作用，从从而使得得不动产产的信托托、抵押押成为现现代信用用的基础础，也是是最安全全可靠的的投资领领域。金金融机构构从保值值的角度度出发，往往往鼓励励购买房房地产，或或者直接接投资经经营房地地产，使使房地产产金融投投资服务务成为金金融业的的一项主主导和传传统的业业务，在在房地产产发展成成熟的美美国，房房地产业业贷款占占全国商商业银行行贷款总总额的比比重达440%左左右。 （二）房地地产业在在国民经经济中的的重要作作用 房地产业在在现代社社会经济济系统中中所起的的作用，不不仅包含含着其固固有的承承载体的的基本作作用，同同时还包包含着它它在国民民经济活活动链中中连接生生产与生生活的作作用，影影响公共共投资和和个人消消费倾向向的作用用，以及及促进产产业结构构优化调调整，拉拉动城市市基础设设施发展展，改善善城市生生产、生生活环境境，促进进城市经经济发展展的重要要作用。因因此，房房地产业业的发展展，促进进了城市市经济的的繁荣和和发展，起起到了直直接推动动国民经经济蓬勃勃发展的的作用。 1、有助于于优化城城市经济济结构，提提高城市市的集聚聚效益 城市经济是是以城市市为依托托的各种种经济活活动和经经济关系系的总和和。房地地产业为为城市经经济提供供了基础础设施，可可以扩大大城市的的基础设设施、公公共设施施和生活活设施的的数量和和质量，增增加设施施功能，合合理调整整各类设设施的分分布；可可以组成成生产协协作网和和商业流流通网络络，从而而可以吸吸引更多多人才，聚聚集更多多的技术术、资金金等生产产要素，促促进城市市经济活活动的社社会化、现现代化的的发展，提提高城市市的集聚聚效益。 2、有利于于优化城城市生态态结构，改改善投资资环境 我国经济发发展需要要有一个个对国内内外投资资具有强强大吸引引力的投投资环境境，客观观上需要要对城市市进行开开发和改改造，使使投资者者不仅能能够获得得便于投投资建厂厂、兴办办各类企企业和开开展商务务活动等等所需要要的土地地、厂房房、办公公楼和各各种便捷捷、畅通通、安全全的基础础设施和和服务设设施，而而且能在在生活上上获得包包括吃、住住、行、玩玩在内的的基础设设施、文文化娱乐乐设施和和生活服服务设施施。因此此，房地地产业对对于优化化城市空空间结构构，建设设良好的的城市生生态环境境和投资资环境，更更好地吸吸引国内内外的投投资，具具有十分分重要的的作用。 3、能够促促进房地地产资源源的合理理配置，增增加财政政收入 房地产资源源是否合合理配置置和经济济利用，直直接关系系到城市市的功能能结构和和空间布布局，关关系到城城市人流流、商流流、物流流、信息息流的流流向和质质量，关关系到城城市的规规模效益益，空间间效益和和集聚效效益。我我国现在在城市土土地使用用结构和和空间布布局尚不不合理，土土地利用用集约化化程度还还比较低低。因此此，一是是可以通通过房地地产的综综合开发发，来转转换土地地利用方方式，进进行结构构调整，优优化产业业结构。二二是积极极推进土土地有偿偿使用制制度，加加快土地地的市场场化，促促进城市市用地结结构重新新调整和和合理布布局，从从而获取取土地的的最大使使用效益益。三是是通过房房地产的的多元化化经营，为为城市财财政提供供一个稳稳定的资资金来源源，使城城市建设设进入“以以土养土土，以房房养房”的的良性循循环。 4、优化消消费结构构，提高高消费水水平 1998年年住房制制度改革革以来，取取消福利利、实物物分房，住住宅分配配实行商商品化、货货币化；开放房房地产市市场，鼓鼓励居民民私人购购买住房房，提高高人们的的居住水水平和质质量。随随着房地地产业的的快速发发展，住住宅消费费商品化化进程的的加快和和有关金金融政策策的不断断完善，人人们的消消费结构构逐渐得得到优化化，房地地产业促促进社会会消费结结构合理理化的作作用也将将充分体体现出来来。 5、吸引外外资、促促进对外外开放 发展房地产产业可以以吸引外外资，促促进中国国巨大市市场的对对外开放放，以不不断改善善投资环环境和较较为丰厚厚的投资资回报，使使其成为为外商竞竞相投资资的重要要领域。发发展房地地产业可可以促进进城市基基础设施施、公共共服务设设施、工工业化标标准厂房房、高新新技术智智能化办办公用房房的建设设，从而而带动交交通运输输等配套套设施的的改善，为为吸引外外资，促促进对外外开放创创造良好好的硬件件条件。 三、山西房房地产业业的发展展历程 山西解放前前已存在在房地产产业，当当时不仅仅在政府府的法规规中有关关于不动动产的规规定，而而且太原原、大同同等一些些主要城城市中都都有房地地产大业业主和专专业性的的房地产产开发经经营公司司，他们们大量占占有土地地、建造造新屋、改改造旧屋屋或者出出售和出出租房产产，并且且随着资资本的集集中和积积聚开始始走向垄垄断，还还出现了了房地产产业与金金融业的的结合。改改革开放放以来，房地产业得到前所未有的发展。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。山西房地产业和全国一样，其发展大致可分为以下四个阶段： （一）第一一阶段（1958年1978年）：城镇住房实行供给制 从19588到19778年，由由于我国国长期实实行高度度集中的的计划经经济体制制和“重重积累、轻轻消费、高高积累、低低消费”的的政策，住住房作为为消费资资料的生生产是置置于生产产资料的的生产之之后的，难难以形成成大规模模的专业业化生产产，同时时在城镇镇住房方方面，实实行的是是统建统统分、福福利分配配的制度度，土地地从行政政划拨获获得，住住房从福福利分配配获得，因因此不存存在土地地交易和和房屋交交易的概概念，更更没有房房地产市市场这一一称谓。 （二）第二二阶段（19791991）：房地产业的复苏阶段 1979年年开始的的经济体体制改革革给我国国房地产产业的复复苏的带带来了契契机。110余年年间，围围绕发展展住宅建建设，改改善人民民居住条条件，培培育房地地产市场场，国家家采取了了一系列列的改革革措施。这这些措施施主要集集中在城城镇土地地使用制制度和居居民住房房制度的改改革上。同同我国一一些发达达地区相相比，山山西的房房地产业业起步较较晚。880年代代中期，省省、市（地地区）陆陆续组建建了以房房地产开开发建造造公寓和和工业厂厂房为主主的城市市建设综综合开发发公司，规规模很小小。800年代末末，全省省仅有998家房地产产企业，全全年开发发投资额额不足110亿元元。 （三）第三三阶段（19921997）：房地产市场形成阶段 这一时期房房地产业业规模逐逐年扩大大，覆盖盖全省，各各类房地地产公司司数量增增加，房房地产开开发投资资较快增增长。同同时房地地产市场场交易也也日趋活活跃，房房地产买买卖、租租赁、拍拍卖、代代理、咨咨询等业业务迅速速发展。全全省各地地还兴起起设立与与建设开开发区的的热潮，使使房地产产业的发发展进入入了较快快发展时时期。 （四）第四四阶段（1998年-2005年）：房地产业进入新的发展阶段 随着市场机机制的逐逐步建立立，竞争争环境日日益改善善，山西西房地产产业经过过一段时时间发展展和调整整，逐渐渐走向成成熟，运运行质量量不断提提高，119999年全省省房地产产开发投投资比上上年增长长25.8%。“十十五”期期间，全全省房地地产开发发投资规规模逐步步扩大，开开发投资资累计完完成5332.11亿元，是是“九五五”期间间的2.9倍，年年均增幅幅达355.1%，比“九九五”期期间年均均增速高高14.9个百百分点，比比同期全全社会投投资年均均增速高高13.9个百百分点。占占全社会会投资总总额的比比重，由由“九五五”时期期的5.5%上上升到88.9%。房地产产开发投投资规模模持续扩扩大，已已成为拉拉动山西西固定资资产投资资增长和和经济快快速发展展的重要要力量。 第二部分 山西房地地产业发发展取得得的主要要成就 “十五”期期间，山山西的房房地产业业进入一一个新的的发展阶阶段。房房地产业业的快速速发展在在山西社社会经济济的快速速健康发发展中，发发挥了不不可替代代的作用用。 一、房地产产开发企企业迅速速壮大，开开发实力力有效增增强 房地产开发发企业由由少到多多，由小小到大，开开发实力力不断增增强。到到20005年底底，全省省的房地地产开发发企业达达到12243家家，比220000年增加加5000多家。企企业总资资产达4450多多亿元，从从业人员员近3万人。从从事物业业管理的的单位4450多多家，资资产总计计达155亿元，从从业人员员近2万人；房地产产中介服服务单位位2300多家，从从业人员员30000多人人，从事事其他房房地产活活动的单单位有2200多多家，从从业人员员60000多人人。从单单位个数数、资产产总计、从从业人数数等指标标均是“九九五” 期末20000年年的2-3倍倍。房地地产业队队伍的壮壮大，为为山西房房地产业业今后的的发展奠奠定了坚坚实的基基础。 二、房地产产开发建建设规模模迅速扩扩张，开开发结构构和消费费主体发发生深刻刻变化 （一）房地地产开发发投资快快速增长长 “十五”期期间，全全省房地地产开发发投资规规模逐步步扩大，开开发投资资累计完完成5332.11亿元，是是“九五五”时期期的2.9倍，年年均增幅幅达355.1%，比“九九五”期期间年均均增速高高14.9个百百分点，比比同期全全社会投投资年均均增速高高13.9个百百分点；占全社社会投资资总额的的比重，由由“九五五”时期期末的66.4%上升到到9.66%。“十十五”期期间，开开发投资资逐年的的增幅分分别是118.22%、44.6%、41.0%、 522.5%，和222.8%。其中中20005年的的房地产产开发投投资是“九九五”时时期五年年累计投投资的11.3倍倍。“十十五”期期间商品品房建设设投资累累计完成成3988.9亿亿元，是是“九五五”时期期的2.7倍，年年均增幅幅达388.0%，比“九九五”时时期高113.99个百分分点，每每年的增增幅分别别是199.1%、36.9%、42.4%、72.0%和和22.7%。其其中20005年年商品房房建设完完成投资资1399.3亿亿元，比比上年增增长222.7%。房地产产开发投投资规模模持续扩扩大，已已成为拉拉动山西西固定资资产投资资增长和和经济快快速发展展的重要要力量。 （二）房地地产开发发结构发发生新的的变化，商商品住宅宅建设的的主体地地位继续续得到加加强 “十五”时时期，在在国家宏宏观调控控政策引引导下，房地产开发企业抓住机遇，调整结构，商品住宅建设的主体地位得到有效加强。房地产按用途可分为住宅、商业营业用房、办公楼和其他四类。“十五”期间商品住宅累计完成投资314.8亿元；商业营业用房投资为99.6亿元；办公楼投资为33.6亿元。占房地产开发投资的比重分别为59.2%、18.7%和6.3%。同期竣工商品住宅面积为2056.3万平方米、竣工商业营业用房面积为317.2万平方米、竣工办公楼面积为119.1万平方米。占全部竣工房屋面积的比重分别为81.0%、12.5%和4.7%。商品住宅的主体地位得到明显加强。 （三）商品品房新开开工规模模不断扩扩大，一一级市场场供应显显著增加加 在房地产开开发投资资快速增增长的同同时，商商品房施施工、竣竣工规模模也快速速扩大。五五年间累累计新开开工面积积35997.44万平方方米，是是“九五五”时期期的2.8倍；年平均均增长338.77%，比比“九五五”时期期高5.9个百百分点。“十十五”时时期，房房地产开开发竣工工房屋面面积累计计达到225377.6万平方方米，年年平均增增长177.3%。其中中，20005年年房地产产开发竣竣工房屋屋面积6667.3万平方方米，比比上年增增长了117.88%。从从开发用用途来看看，商品品住宅新新开工面面积28885.7万平平米，年年平均增增长333.6%，是“九九五”时时期的22.4倍倍；办公公楼新开开工面积积1466.0万万平方米米，平均均每年增增长788.5%，是“九九五”时时期的99.9倍倍；商业业营业用用房1001万平平方米，平平均每年年增长775.55%，是是“九五五”时期期的8.2倍，商商品房一一级市场场供应状状况得到到显著改改善。全全省城镇镇居民的的居住水水平和居居住质量量也得到到很大的的改善，人人均住房房面积由由“九五五”期末末的122.5平平方米，增增加到“十十五”期期末的119.66平方米米。 （四）房地地产消费费需求旺旺盛，个个人成为为市场消消费的主主体 “十五”期期间，商商品房销销售面积积累计达达20664.88万平方方米、销销售额累累计达3370.5亿元元，分别别以年平平均277%和44.9%的的速度快快速增长长。销售售面积逐逐年的增增幅分别别是233.0%、27.2%、20.3%、34.2%和和42.7%。销销售额逐逐年的增增幅分别别为488.6%、35.5%、35%、48.1%和和77.5%。其其中20005年年商品房房销售面面积6888.77万平方方米，销销售额1152.2亿元元，分别别为20000年年的3.6倍和和7.11倍。住住宅销售售面积五五年累计计18005.55万平方方米，销销售额五五年累计计2766.7亿亿元，占占同期商商品房销销售面积积的877.4%、销售售额的774.66%。其其中20005年年住宅销销售面积积6199.9万万平方米米，销售售额1116.33亿元，占占同期商商品房销销售面积积的900.0%、销售售额的776.44%。住住宅占了了商品房房销售市市场的主主要份额额。 个人成为房房地产市市场的消消费主体体。随着着住房制制度改革革的不断断推进，福福利分房房逐步退退出了历历史舞台台，个人人购房比比重不断断上升，个个人逐步步成为房房地产市市场的消消费主体体。目前前个人购购买房屋屋的主要要类型还还是以住住宅为主主。“十十五”期期间，个个人购买买住宅面面积累计计16660万平平方米，实实现销售售额累计计2566.4亿亿元，个个人购房房占商品品住宅销销售面积积和销售售额的比比重均在在90%以上，个个人购买买住宅面面积的比比重比“九九五”期期间上升升了244.6个个百分点点。 三、房地产产开发业业对国民民经济持持续快速速发展做做出了积积极贡献献 “十五”时时期，全全省房地地产开发发业快速速发展，保保持了开开发投资资、开工工面积、竣竣工面积积、商品品房销售售的快速速增长势势头，对对固定资资产投资资的增长长和经济济发展目目标的实实现做出出了积极极贡献。 “十五”期期间，全全省房地地产业实实现增加加值累计计为4003.11亿元，是是“九五五”期间间的2.6倍，每每年的增增加值分分别为556.99亿元、665.88亿元、778.77亿元、995.11亿元和和106.5亿元元，按现现价计算算每年的的增幅分分别为112.88%、15.6%、19.6%、20.8%和和12.0%。全全省房地地产业增增加值占占全省GGDP的的比重也也在提高高。 全省房地产产开发业业的较快快发展，有有效地促促进了经经济增长长，也促促进了居居民的居居住水平平明显提提高。220055年山西西城镇人人均住房房面积为为19.6平方方米，比比20000年增增加了77.1平平方米。城城镇住宅宅成套率率超过了了80%。众多多功能齐齐备、配配套完善善、环境境幽雅的的住宅小小区的建建成，使使居民居居住环境境得到了了有效改改善。在在20001年至至20005年间间，山西西国内生生产总值值年平均均增长112%，房地产产开发投投资同期期年平均均增长335.11%。房地产产开发对对国民经经济的拉拉动作用用逐步增增强。220055年房地产产开发投投资对GGDP增增长的贡贡献率为为8%，比比20000年提提高4个百分分点，已已成为促促进山西西经济增增长的重重要力量量。 四、物业管管理和中中介服务务组织发发展迅速速 物业管理和和房地产产中介服服务是伴伴随着房房地产市市场的发发展而产产生、发发展起来来的。随随着山西西房地产产市场的的快速发发展，房房地产物物业管理理和房地地产中介介服务在在促进房房地产市市场的繁繁荣、保保障房地地产交易易的安全全、节约约房地产产交易成成本、商商品房售售后管理理和服务务等方面面发挥了了越来越越重要的的作用，为为居民提提供了便便捷的服服务和准准确的信信息，促促进了房房地产市市场的较较快发展展。到220055年，全全省物业业管理企企业为4465家家。其中中，二级级企业66户，三三级及其其他企业业4599户。从从隶属关关系看，中中央企业业7户，省省属企业业14户，市市级及市市以下4444户户。从业业人员共共计2111333人，平平均每个个单位445.44人，从从业劳动动报酬为为113323.5万元元，人均均年报酬酬53558元。代代管维修修基金772700.2万万元。管管理房屋屋建筑面面积59948.9万平方方米，其其中，住住宅44412.9万平方方米，办办公用房房3611.5万平方方米，商商业用房房2066.9万平方方米，工工业仓储储用房664.228万平平方米。资资产总计计为5665755.4万万元，平平均每个个企业1121.7万元元，主营营业务收收入2332922.5万万元，主主营成本本为1997155万元，主主营业务务税金及及附加为为14660.11万元。 房地产中介介服务企企业发展展较快。截截至20005年年末，全全省共有有房地产产中介服服务机构构2944家，从从业人员员18660人，企企业资产产总计达达2.11亿元，平平均每户户71万元元，主营营业务收收入33327万万元，主主营成本本为11137万万元，主主营业务务税金及及附加为为1711万元，营营业利润润为8110.33万元。房房地产估估价总额额1444.6亿亿元，房房地产经经纪成交交建筑面面积69996.2万平平方米。 第三部分 房地产产业对国国民经济济及其相相关产业业的带动动作用 房地产业作作为消费费终端产产业，产产业关联联度高，在在经济发发展中占占有十分分重要的的位置，而而且房地地产作为为一切活活动的空空间保障障，其发发展状况况与广大大人民的的生产生生活密切切相关，是是拉动经经济增长长、保障障社会稳稳定的重重要产业业之一。 一、房地产产业与经经济增长长的关系系 房地产业是是一个资资金密集集型和管管理密集集型的行行业。作作为生产产要素的的固化载载体，房房地产业业的投资资带有明明显的最最终消费费特征，其其投资通通过产业业关联效效应和乘乘数效应应，推动动了地区区的经济济增长，特特别是在在国内经经济低迷迷时期，房地产业是扩大内需、推动国民经济走出低谷的重要产业之一。 （一）房地地产业对对经济增增长具有有推动作作用 我国国民经经济增长长的三大大动力是是投资、消消费和净净出口。在在经济全全球化的的影响下下，净出出口的不不确定因因素较大大。我国国作为世世界大国国，经济济增长的的关键不不能仅仅仅依靠净净出口来来拉动，启启动内需需成为保保障经济济健康、平平稳和持持续发展展的必然然选择。房地产业作为消费终端产业，与投资和消费两大因素密切相关，即一面是固定资产投资的重要组成部分，另一面则是人民安居乐业的重要消费需求之一，因此是启动内需，拉动投资的主要行业之一，对经济的健康、平稳和持续发展有着重要的作用。 房地产业对对经济增增长的影影响，主主要表现现在其投投资所产产生的消消费需求求效应和和供给效效应。房房地产业业消费需需求效应应主要表表现为带带动作用用，如在在生产时时对钢材材、水泥泥、建筑筑材料、劳劳动力等等方面的的需求。这这些需求求通过关关联效应应反映到到国民经经济中的的各个部部门，使使各部门门现有生生产能力力得到充充分利用用，从而而拉动经经济的循循环增长长。房地地产业的的供给效效应通过过供给关关系与其其他产业业部门发发生的关关联，推推动经济济增长。房地产业作为消费终端产业，从生产角度分析已不具有供给效应，但通过商品房消费者的消费作用则提供了一定的供给效应，如装饰业、社区服务业、餐饮业、娱乐业、卫生、教育等第三产业，从而产生持续性的消费，推动经济增长。>（二）房地产业对山西经济增长作用的分析 随着城镇住房制度的进一步改革，以及中央提出启动内需以后，房地产业才开始较快发展，特别是在1998年国务院颁发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后，房地产业成为中国经济中启动内需的重要突破口。 1、房地产业和经济增长的数量关系分析 “十五”期间，随着山西经济的全面复苏和快速发展，房地产业也进入了持续、快速的发展时期。2005年房地产增加值达到了106.5亿元，在2000年的基础上翻了一番，年均增速达到了16.1%，高于同期全省GDP的增速，是发展速度最快的行业之一，起到了启动内需和拉动经济增长的作用。 如图3-1所示，“十五”时期房地产业投资增速明显高于同期全省GDP、全社会固定资产投资增速以及房地产业增加值的增长速度。可以看出，投资先于经济增长，具有一定的滞后期，其对于经济增长的拉动效应要在今后几年内才能逐渐表现出来。 同期，房地产业的投资也连年上升，投资总额从2000年的39.5亿元上升到2005年的178亿元，占全社会固定资产投资总额的比重也从2000年的6.3%上升到2005年的9.4%，投资效应明显显现，对经济增长的作用不断加大。 2、房地产业的拉动系数 房地产业对经济增长的拉动主要表现在投资所产生的消费需求效应。房地产业投资对国民经济的拉动作用是指以一定速度增长的房地产业投资所拉动GDP的增长量或增长率。本研究拟采用动态计量经济学所倡导的误差修正模型来描述房地产业投资和国民经济的相互作用。建立经济学模型的传统方法主要是以理论为导向，依据某种已经存在的经济理论或者已经提出的对经济行为规律的某种解释设定模型的总体结构，这种建模途径对先验的经济理论有很强的依赖性。 一般来讲，在经济数据中，以不变价格表示流量的序列往往表现为一阶单整。对于房地产业来说，房地产业投资和国内生产总值都是以不变价格表示的流量指标，一般情况下属于一阶单整。据此，它们之间可以存在这种长期稳定的关系，可以建立误差修正模型来讨论这种关系。根据现有资料，通过建立国内生产总值、固定资产投资和房地产业投资的基本模型，可以得到以下方程： GDP= 732.67 + 1.86FAI（固定资产投资） （方程一） (t=9.67) (t=29.31) F=859.29 R2=0.995 Y（房地产业增加值）= 37.69 + 0.4X（房地产业投资） （方程二） (t=18.88) (t=21.47) F=461.15 R2=0.991 从方程一、方程二来看，通过检验t统计值和F统计值，二者均远大于标准值，并且修正自由度的可决系数R2=0.995和R2=0.991，整体显著性明显满足。这些表明上述方程中的自变量和因变量具有显著的相关性，模型的模拟效果良好，用上述模型进行分析具有可行性。 根据模型显示出的数量关系，可以得出以下几个结论： 首先，房地产业是消费行业。房地产业投资对于增加值的弹性系数仅为0.4（小于1），表明房地产业投资虽然是固定资产投资中的重要部分，但是与固定资产投资的其它项目相比，房地产业的投资是消费行业，而不是创造效益的行业。也就是说，房地产业没有明显的投资拉动作用，是固定资产投资中比较特殊的行业之一。 其次，房地产开发建设作为产业链的龙头，带动相关产业的发展，而这些相关产业正是山西的优势或支柱产业。房地产开发建设，涉及到40多个产业部门，据测算，每100亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元。依此计算“十五”期间全省累计完成房地产开发投资532.1亿元，可诱发产生各经济行业投资额达1521.5亿元，有力地拉动了全社会固定资产投资的增长。同时，房地产开发投资乘数效应为1.67。方程二表明房地产业投资的边际倾向为0.4，也就是说房地产业的投资乘数效应为1.67，即新增投资1亿元可以带来整体消费市场的消费1.67亿元。按2005年的投资数额来看，全省房地产业共投资178亿元，可以带动社会消费297.3亿元，占到当年全部社会消费品零售总额的20%以上，具有很明显的消费拉动作用。 第三，根据经验和理论分析，房地产业的投资不能完全转化为经济增加值，其中的原因一方面是房地产业的投资中有相当一部分为土地投资，这部分投资对于经济增加值的影响不大，几乎没有作用，另一方面房地产业投资具有一定的滞后期，在当期一般不能够全部他出体现来。 二、房地产业与就业的关系 房地产业对就业的影响表现为两个层面：第一个层面是房地产业本身能够提供一定的就业机会和就业岗位；另一个层面是房地产业投资时能带动相关产业发展，特别是建筑业的发展能够提供大量的就业机会或就业岗位。 从第一个层面上看，房地产业由于整体规模较小，在经营开发时对从业人员的能力要求比较高，所能够提供的就业机会和就业岗位比较少。统计数字表明，1998年到2004年间，虽然房地产业蓬勃发展，但是就业人数仅从1.17万人上升到1.7万人，并且在上升过程中还有一定的波动。此外，从下图所示来看，房地产业从业人员的工资始终处于上升的趋势，但是根据统计资料，从2001年以来，全省房地产业从业人员的工资开始低于全省平均工资水平。因此，近几年来房价不断走高，并不是房地产业从业人员的人力成本加大所致。 从第二个层面来看，房地产业建设必然会给相关产业，特别是建筑业和服务业带来直接的就业。对于与房地产业关联度最大的建筑业来说，在房地产业的投资建设过程中对建筑业的就业量影响最大。根据国家统计局的测算，每亿元建筑工程投资与施工面积比为116.7，而且每增加10亿元建筑工程投资，就可以增加167万平方米的施工面积，而完成1万平方米的施工面积需要从业人员167人。由此推算，“十五”期间山西可以安排就业人数近100万人。山西每年都要新增劳动力20多万人，而且这些新增劳动力大部分来自农村。因此，房地产业的发展对带动农村剩余劳动力转移、增加就业、提高农民收入都有着非常积极的作用。根据山西2002年的投入产出直接消耗系数，建筑业中间投入合计系数达到了0.735，远远高于其他行业，间接带动了其他行业就业人数的增加，其中对工业产品的直接消耗达到了0.59，极大地促进了工业行业中的就业增加，诸如钢铁、水泥等行业。并且由于建筑业中从业人员大多为农村剩余劳动人员，因此对于全省实现充分就业、提高农民收入、保障社会稳定起到了积极有效的作用。 此外，房地产业的消费还将带来一系列的就业增加。根据建设部的测算，房地产业所带来的物业管理就业容量十分巨大，一般情况下普通住宅每2000平方米、高档住宅每1000平方米就可以安排一人就业。根据测算，2005年全省仅新建住宅的物业管理一项就可以新增就业4000多人，并且随着房地产业开发的不断加大，所能够提供的就业岗位将会更多。 因此，房地产业对于就业来说，其本身能够提供的就业岗位十分有限，更多的是体现在关联产业所提供的就业岗位。通过初步估算，2005年房地产业的相关产业所能够提供的就业岗位达11万余人，占到当年新增就业人口的1/4左右，为经济稳定增长、社会安定祥和提供了有力的保障。 三、房地产业和金融的关系 房地产业是一个资金密集型的产业，与金融业的关联度比较高。房地产业与金融业的关系主要体现在通过多种金融方式和金融工具筹集、融通资金，支持房地产业的开发、流通和消费，以便促进房地产业健康发展。针对房地产业的金融工具和金融方式主要包括吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地业抵押贷款等多种方式。 根据2004年山西省金融运行报告资料：2004 年全省房地产开发企业贷款以及其他房地产贷款118 亿元；个人房地产贷款165 亿元。2004 年，全省房地产不良贷款余额为17.83亿元，不良贷款率为6，其中房地产企业和个人住房贷款不良贷款余额分别为16.53亿元、1.3 亿元。 根据2005年山西省金融运行报告资料：到2005年末，全省房地产贷款余额为259.5亿元，其中房地产业开发贷款136.8亿元，占总额的52.7%，个人住房贷款122.7亿元，占47.3%。此外，房地产不良贷款余额为16.62亿元，不良贷款率6.4%，保持在较低的水平。其中，自营性房地产贷款不良率为5.54%，自营性房地产开发贷款不良率为8.25%，个人住房贷款不良率为2.32%。房地产业贷款余额占当年全部贷款余额的5.99%，处于安全线以内，个人贷款不良率下降为2.32%，远远低于房地产开发贷款不良率。 从房地产业开发投资额的增长情况来看，2005年全省房地产业投资额比2004年增加了29.6亿元，而同期房地产业开发贷款增加了18.8亿元。从中可以看出，在房地产业投资开发增量中，贷款占到63.5%，房地产业对于金融业的依赖程度非常大。 从不良贷款余额来看，2005年不良贷款余额出现下降，其中房地产开发贷款不良率从14.0%下降到10.1%，个人贷款不良率