资产评估公式与方法57585.docx

一、资产评估主主要公式 （一）收益现值值法1、静态收益现现值法企业或资产重估估价值=按静静态计算的企企业或资产年年收益现值额额/社会基准准收益率按静态计算的企企业或资产年年收益现值额额=预期年限限内收益之和和/预期年数数2、动态收益现现值法企业或资产重估估价值=按动动态计算的企企业（或资产产）年收益现现值/社会基基准收益率=按动态计算的的企业（或资资产）年收益益现值额/（定定期存款利率率或长期国库库券利率+行行业风险利率率按动态计算的企企业或资产年年收益现值额额=（企业或资资产各年收益益额×整体现值系数数）×投资回收系系数评估资产现值=评估资产重重量价值按按重量价值计计算的折旧按重量价值计算算的折旧该该资产评估有有形损耗功功能性贬值经济性贬值值1、重量价值的的计算，其方方法主要有：（1）直接计算算：资产重量量价值直接接成本间接接成本（2）指数调整整法：某类固固定资产重量量价值该类类某期资产账账面价值×该类某期资资产调整系数数某类某期资产调调整系数=该该类资产评估估年度价格指指数/该类资资产取得年度度价格指数（3）功能评价价法某资产重量价值值=（现时标标准资产的现现值/现时标标准资产的生生产能力）××评估资产的的生产能力某资产的现值=某资产重量价价值×尚可使用用年限/（已已使用年限+尚可使用年年限）2、折旧的计算算（1）有形损耗耗的计算A、比率法：有有形损耗=评评估资产重价价值×（已使用寿寿命/预计使使用寿命）B、使用年限法法：评估资产产有形损耗=资产重量价价值×已使用年年限/（已使使用年限+尚尚可使用年限限）（2）功能性贬贬值：功能性性贬值=使用用某设备年节节约成本×（1所得得税率）×整体现值系系数（3）经济性贬贬值：经济性性贬值=11（现有利利用生产能力力/原有生产产能力）××评估资产价价值（二）现行市价价法1、市价折余法法：资产重估估价值=全新新资产现行市市价应计折折旧全新资产现行行市价（全全新资产市价价预计净残残值）一般般使用年限×评估资产已已使用年限2、市价类比法法资产重估价值=全新参照照物资产市价价（全新新参照物资产产市价预计计净残值）一般使用年年限×评估资产已已使用年限×调整系数（三）因素综合合评价法某项固定资产价价值=（资资产价值+大大修理费用残值）×1+（年年平均物价上上涨指数年年无形损耗系系数）×资产已使用用年限/资产已使用用年限+资产产尚可使用年年限×尚可使用年年限（四）外汇换算算法资产重估价值=（资产原始始价值应计计折旧）×（评估月份份汇率/取得得资产时汇率率）物价指数调整法法资产重估价值=资产原始成成本×物价变动指指数按重置置成本计算的的已使用年限限的累计折旧旧额（资产原始始成本×物价变动指指数）按重重置成本计算算的已使用年年限的累计折折旧额×（1调调整系数）按重置成本计算算的已使用年年限的累计折折旧额资产产的重估成本本×（已使用年年限/规定使使用年限）（五）货币资金金及有价证券券的价值评估估应收票据、有价价证券的现值值=票面金额额×1+票面面利率×（出票日至至到期日天数数/360天天）（六）商誉评估估价值1、割差法：商商誉评估价值值=整体资产产价值单项项资产（含可可确指无形资资产）评估价价值之和2、超额收益本本金化法：商商誉评估价值值单项资产产评估价值之之和×（被评估企企业资金收益益率行业平平均资产收益益率）行业业平均资金收收益率（七）材料价值值评估1、近期购进的的材料：材料料评估价值材料物资账账面价值2、现行市场价价格评估法：材料评估价价值实有数数量×现行市价3、不同时期分分别购进材料料：材料评估估价值=材料料账面价值××（评估日物物价指数/取取得时物价指指数）4、进口材料评评估：材料评评估价值=材材料账面价值值×（评估日汇汇率/资产取取得时汇率）5、超储积压材材料评估值=超储积压材材料账面价值值×（1调整整系数）（八）低值易耗耗品评估1、在库低值易易耗品的评估估低值易耗品评估估价值=账面面价值×（资产评估估日物价指数数/资产取得得时物价指数数）2、在用低值易易耗品评估在用低值易耗品品评估=市场场现行价值××成新率成新率=1（实际已使使用月份估估计可使用月月份）×100（低值易耗品品账面净值低值易耗品品账面原值）×100（九）在制品评评估：在制品品评估价值在制品数量量×完工程度×单位标准成成本在制品完工程度度=（单位在在制品累计工工时定额/单单位产品工时时定额）×100（十）产成品评评估：1、不发生产权权变动的资产产评估，其计计算公式为：某产成品评估价价值=（合合理工艺消耗耗定额×材料现行单单价）+（合合理工时定额额×单位小时合合理工资、费费用率）××产成品数量量2、产成品转移移的资产评估估，其计算公公式为：产成品评估价值值=产成品数数量×（同类产成成品现行市价价单位产品品税金及费用用）×（1调调整系数）二、 市场法中中的具体评估估方法（一）直接比较较法（二）类比调整整法1市场售价类类比法2功能价值法法3价格指数法法4成新率价格格法5市价折扣法法6成本市价法法7市盈率乘数数法三、收益法中的的具体评估方方法应用收益法求取取地产价格时时，由于是对对未来若干年年纯收益的贴贴现，而纯收收益和收益年年期又都在发发生变化，这这就会引发出出许多计算公公式。P地产价格格;Pt未来第t年年的房地价格格;A纯收益;A1，AA2，An一一分分别为未来各各年的纯收益益;R资本化率率;R1，r2，rn分别为未未来各年的资资本化率;NN收益年期期。(一)纯收益不不变1. 在收益永永续，各因素素不变的条件件下，有以下下计算式:其成立条件是:(1)纯收收益每年不变变;(2)资资本化率固定定且大于零(3)收益年年期无限。2在收益年期期有限，资本本化率大于零零的条件下，有有以下计算式式:这是一个在估价价实务中经常常还用的计算算公式，其成成立条件是（11）纯收益每每年不变；(2)资本化率固固定且大于零零；(3)收收益年期有限限为n。3在收益年期期有限，资本本化率等于零零的条件下，有有以下计算式式:其成立条件是：（1）纯收收益每年不变变;（2）收收益年期有限限为n;(33)资本化率率为零。(二)纯收益在在若干年后保保持不变1无限年期收收益。其基本本公式为:其成立条件是：（1）:纯纯收益在t年年 (含第tt年)以前有有变化;（22）纯收益在在t年 (不不含t年)以以后保持不变变;(3)收收益年期无限限;(4)rr大于零。2有限年期收收益。其计算算公式为:其成立条件是：（1）纯收收益在t年 (含第t年年)以前有变变化;（2）纯纯收益在t年年 (不含第第t年)以后后保持不变;(3)收益益年期有限为为n;(4) r大于零零。这里要注意的是是，纯收益AA的收益年期期是 (n-t)而不是是n。(三)纯收益按按等差级数变变化1在纯收益按按等差级数递递增，收益年年期无限的条条件下，有以以下计算式:其成立条件是：（1）纯收收益按等差级级数递增;（22）纯收益逐逐年递增额为为B;（3）收收益年期无限限;（4）r大于于零。2在纯收益按按等差级数递递增，收益年年期有限的条条件下，有以以下计算式:其成立条件是：（1）纯收收益按等差级级数递增;（22）纯收益逐逐年递增额为为B;（3）收收益年期有限限为n;（44）r大于零零。3在纯收益按按等差级数递递减，收益年年期无限的条条件下，有以以下计算式:其成且条件是:（1）纯收收益按等差级级数递减;（22）纯收益逐逐年递减额为为B;（3）收收益年期无限限;（4）rr大于零。4在纯收益按按等差级数递递减，收益年年期有限的条条件下，有以以下计算式:其成立条件是：（1）纯收收益按等差级级数递减;（22）纯收益逐逐年递减额为为B;(3)收益年期有有限为n;(4)r大于于零。(四)纯收益按按等比级数变变化1在纯收益按按等比级数递递增，收益年年期无限的条条件下，有以以下计算式:其成立条件是: （1）纯纯收益按等比比级数递增;(2)纯收收益逐年递增增比率为S;（3）收益益年期无限;(4)r大大于零;(55)r卜S卜卜0。2在纯收益按按等比级数递递增，收益年年期有限的条条件下，有以以下计算式:其成立条件是：（1）纯收收益按等比级级数递增;（22）纯收益逐逐年递增比率率为S;（33）收益年期期有限;（44）r大于零零;(5)rr>S>0。3在纯收益按按等比级数递递减，收益年年期无限的条条件下，有以以下计算式:其成且条件是:（1）纯收收益按等比级级数递减;(2)纯收益益逐年递减比比率为s:(3)收益年年期无限;(4)r大于于零;(5)r>S>00。4在纯收益按按等比级数递递减，收益年年期有限的条条件下，有以以下计算式:其成立条件是：（1）纯收收益按等比级级数递减;（22）纯收益逐逐年递减比率率为S; （33）收益年期期有限为n; (44)r大于零零;(5)00<S1。(五)已知未来来若干年后地地产价格的条条件下，有以以下计算式其成立条件是：（1）纯收收益在第t年年 (含t年年)前保持不不变;(2)预知第t年年的价格为PP。;(3)r大于零。四、成本法（一）成本法基本公式：成本法中的具体体评估方法1价格指数法法2功能价值法法3规模经济效效益指数法实体性贬值的测测算方法1观测法2使用年限法法 资产的功能性贬贬值测算方法法资产经济性贬值值的估算（二）成本法在在机器设备评评估中的应用用（1）重置成本本的估算细分加和法1外购单台不不需安装的国国内设备重置置成本2外购单台需需安装的国内内设备重置成成本3外购单台不不需安装进口口设备重置成成本4外购单台需需安装进口设设备重置成本本5外购成套需需安装设备重重置成本6、通用非标准准设备重置成成本计算方法法。（2）价格指数数法（3）机器设备备评估中贬值值估算1、比率法（1）工作量比比率法。（2）役龄比率率法。（4）修复费用用法（5） 超额投投资成本形成成的功能性贬贬值的测算。五、房地产评估估的收益法收益法收益为有限年期期的房地产价价格计算公式式为：综合资本化率、建建筑物资本化化率和土地资资本化率的关关系，可表示示：r1/r2为土土地/建筑物物资本化率 L/B为土土地/建筑物物价格评估房地合在一一起的房地产产价格房地产价格=房房地产纯收益益/综合资本化化率房地产纯收益=房地产总收收益房地产总费费用 房地产评估的市市场法的基本本计算公式：实际评估工作中中，其计算公公式为：P为比较实例例价格A交易易情况修正系系数B交易日日期修正系数数C区域因素素修正系数DD个别因素修修正系数土地评估中成本本法的公式新建房地产评估估中成本法的的公式现实估价中剩余余法的一个较较具体的计算算公式为：利息（地价+建筑费用+专业费用）××利息率利润（地价+建筑费用+专业费用）××利润率基准地价修正系系数法估价的的公式 路线价估价法的的公式：宗地总价路线线价×深度百分率率×临街宽度六、森林资源资资产评估主要要方法（一）市场法式中：P林林木资产评估估值；Q被估林木木资产的蓄积积量；K林分质量量调整系数；物价指数数调整系数；G参照物单单位蓄积的交交易价格。（二）剩余法PWCFF+S式中：P林林木资产评估估值；W销售总收收入；C木材经营营成本（包括括采运成本、销销售费用、管管理费用、财财务费用及有有关税费）；F木材经营营合理利润；S林木资源源的再生价值值。（三）收益法矿产资源资产主主要评估方法法（1）贴现现金金流量法（2）可比销售售法七、无形资产评评估中收益法法的应用形式式无形资产评估值值 无形资产评估值值 上述两个公式不不同处在于公公式多一项最最低收费额，然然而在后项计计算无形资产产的分成率时时，是按扣除除最低收费额额后测算的，本本质上与公式式是一致的。分为收入增长型型和费用节约约型。（1）生产的产产品能够以高高出同类产品品的价格销售售；（2）生产的产产品采用与同同类产品相同同价格的情况况下，销售数数量大幅度增增加，市场占占有率扩大，从从而获得超额额收益。第一种原因形成成的超额收益益可以用下式式计算：第二种原因形成成的超额收益益可以用下列列公式计算：费用节约型无形形资产，是指指无形资产的的应用，使得得生产产品中中的成本费用用降低，从而而形成超额收收益。可以用用下列公式计计算为投资者者带来的超额额收益。分成率法因为：收益额=销售收入×销售收入分分成率=销售利润×销售利润分分成率所以：销售收入入分成率=销售利润分分成率×销售利润率率销售利润分成率率=销售收入分分成率÷销售利润率率边际分析法利润分成率=追加利润现现值÷利润总额额现值约当投资分成法法。无形资产评估中中成本法的应应用商誉评估的方法法（一）割差法（二）超额收益益法1超额收益本本金化价格法法2超额收益折折现法商誉的价值八、长期债权投投资的评估（一）上市交易易债券的评估估(二)非上市交交易债券的评评估1.到期一次还还本付息债券券的价值评估估：2分次付息，到到期一次还本本债券的评估估（三）非上市交交易股票的评评估1普通股的价价值评估（1）固定红利利型股利政策策下股票价值值评估。P=R/r式中：P股股票评估值；R股票未未来收益额；r折现率率。（2）红利增长长型股利政策策下股票价值值评估。 （r>g） 式中：P股股票评估值；R股票未未来收益额；r折现率率；g股利增增长率。 股利增增长率g的计算方法法，一是统计计分析法，即即根据过去股股利的实际数数据，利用统统计学的方法法计算出的平平均增长率，作作为股利增长长率；二是趋趋势分析法，即即根据被评估估企业的股利利分配政策，以以企业剩余收收益中用于再再投资的比率率与企业净资资产利润率相相乘确定股利利增长率。（3）分段型股股利政策下股股票价值评估估。2优先股的价价值评估式中：P优优先股的评估估值；R第t年的优先股股的收益；rr折现率率；A优先股股的年等额股股息收益。九、按低值易耗耗品使用情况况分类成新率根据价格变动系系数调整原成成本按社会平均消耗耗定额和现行行市价计算评评估值成本法：评估基基准日与产成成品完工时间间接近产成品评估值=产成品数量量×产成品单位位成本评估基准日与产产成品完工时时间间隔较长长方法一：方法二：（二）市场法1坏账比例法法十、 收益法评评估企业价值值计算公式及及其说明（一）企业持续续经营假设前前提下的收益益法1年金法年金法的计算公公式为：P=A/r式中：P企企业评估价值值；A企业每每年的年金收收益；r本金化率。用于企业价值评评估的年金法法，是将已处处于均衡状态态，其未来收收益具有充分分的稳定性和和可预测性的的企业收益进进行年金化处处理，然后再再把已年金化化的企业预期期收益进行收收益还原，估估测企业的价价值。因此，公公式又可以写写成：2分段法（二）企业有限限持续经营假假设前提下的的收益法（二）风险报酬酬率及折现率率的测算1风险累加法法2系数法用公公式表示为：式中：被被评估企业所所在行业的风风险报酬率；社会平均均收益率；无风险报报酬率；被评估企业业所在行业的的系数。在评估某一个具具体的企业价价值时，应再再考虑企业的的规模、经营营状况及财务务状况，确定定企业在其所所在的行业中中的地位系数数（a），然后与与企业所在行行业的风险报报酬率相乘，得得到该企业的的风险报酬率率。如下式表表示：加权平均资本成成本模型是以以企业的所有有者权益和长长期负债所构构成的投资成成本，以及投投资资本所需需求的回报率率，经加权平平均计算来获获得企业评估估所需折现率率的一种数学学模型。用公公式表示为：其中：