某地产企业股份公司房地产新项目发展管理制度6265.docx

万万科企业业股份有有限公司司编号 名称  版本 第 页共 页编制 更改 审核 批准 生效期年 月 日  万科企业股份有限公司房地产新项项目发展展管理制制度（试行）一、 绪言目的：为适适应集团团公司日日益扩大大的业务务规模，规规范对新新项目的的论证，提提高决策策效率，提提升集团团公司竞竞争力，特特制定本本制度。范围：本办办法适用用于集团团公司全全资拥有有、控股股或相对对控股的的房地产产公司。职责：1、集团企企划部负负责本制制度的制制订、修修改、指指导和监监督；2、本制度度解释权权、修订订权归企企划部。二、 释义本制度中，除除非文意意另有所所指，下下列简称称具有如如下特定定意义：集团公司：指万科科企业股股份有限限公司一线公司：指集团公公司全资资拥有、控控股或相相对控股股的房地地产公司司企划部：指指集团企企划部决策委员会会：指万科企企业股份份有限公公司投资资决策委委员会小组：指项项目发展展工作小小组，是是决策委委员会下下属工作作机构三、 操作规范第一条 新新项目发发展信息息通报一线公司定定期或不不定期向向企划部部通报新新项目概概况和进进展程度度，企划划部及时时汇总整整理并通通报。具具体格式式参见新新项目发发展信息息通报表表格。第二条 项目发展工工作小组组1、 小组负责项项目进展展过程中中，各种种信息的的上传下下达，保保证信息息通畅。2、 小组成员334人，由由集团企企划部、财财务部、法法律室委委派的人人员共同同组成，组组长由企企划部第第一负责责人担任任或委派派，负责责领导具具体工作作。出现现时间局局限等不不可抗力力因素造造成小组组不能如如期成立立，企划划部可替替代行使使小组职职责，但但必须经经过集团团领导批批准。3、 原则上，小小组一经经成立，小小组成员员不得随随意变动动，不同同项目小小组成员员可以不不同。4、 小组对“决决策委员员会”负责。一一线公司司与合作作方（土土地方）签签约后，小小组自行行解散。5、 工作内容和和流程：（1） 对重点介入入的项目目，一线线公司向向企划部部提交成成立项目目发展工工作小组组的申申请和项项目资料料。（2） 企划部根据据一线公公司上报报资料对对项目进进行初步步评估，并并征询集集团财务务部、法法律室意意见后，决决定是否否成立小小组，同同时知会会“决策委委员会”主任或或集团主主管领导导。（3） 决定成立小小组后，企企划部、财财务部、法法律室应应及时委委派本部部室专业业人员成成立工作作小组，组组长制定定具体工工作时间间。（4） 小组成立一一周内（视视项目紧紧迫性可可适当延延长），完完成实地地调查和和评估工工作，提提出项目目发展意意见和建建议（小小组各成成员的专专业意见见事先应应经其所所在职能能部门通通过），向向“决策委委员会”委员、集集团主管管领导汇汇报，同同时抄送送一线公公司和集集团办公公室、财财务部、企企划部部部门第一一负责人人。（5） 一线公司应应根据小小组提出出的意见见和建议议跟进和和完善相相关工作作，并及及时通报报小组。（6） 一线公司应应于听证证会召开开两周前前向小组组报送项项目可行行性报告告初稿稿或万万科企业业股份有有限公司司上会项项目概况况。具具体格式式参见上上会项目目概况表表格。（7） 小组完成实实地调查查和评估估工作后后，一线线公司方方可提交交召开开项目听听证会申申请。（8） 一线公司应应提前一一周向小小组报送送召开开项目听听证会申申请和和项目目可行性性报告。（9） 小组根据项项目可行行性报告告和项项目进展展情况，评评估是否否召开项项目听证证会。召召开与否否的动议议报“决策委委员会”主任或或集团主主管领导导审批，并并自收到到召开开项目听听证会申申请22个工作作日内向向一线公公司回复复意见，意意见应包包括会议议召开的的时间、地地点、方方式或不不同意的的理由及及后续跟跟进工作作要求。（10） 决定召开项项目听证证会，小小组应向向“决策委委员会”委员、项项目所在在一线公公司、其其他与会会人员发发出会议议通知和和项目目可行性性报告、小小组专业业意见等等资料，同同时抄送送集团总总经理层层和集团团各职能能部门负负责人。（11） 项目通过论论证后，一一线公司司对各评评委意见见应予以以高度重重视并跟跟进相关关工作，并并及时通通报小组组，小组组继续跟跟踪项目目进展情情况，直直至正式式签约。（12） 小组对正式式签约合合同文本本负有审审核责任任，对合合同文本本与听证证会通过过内容有有较大差差异，应应提请一一线公司司给予合合理解释释，同时时评估是是否签约约，抄送送各评委委。第三条 论证报告进入新城市市开发，在在完成实实地考察察和调研研工作后后，必须须编写城城市发展展和住宅宅市场调调研报告告。项目立项，必必须编写写项目目可行性性报告，具具体内容容可参照照万科科企业股股份有限限公司房房地产项项目可行行性报告告内容指指引。第四条 项目听证会会1、 除本制度第第八条规规定外，集集团公司司所有新新项目立立项都要要通过项项目听证证会论证证。2、 会务组织：集团总总经理办办公室、企企划部负负责听证证会会务务工作，收收集整理理各委员员意见，交交由会议议主持人人宣布表表决结果果。3、 会议主持人人：“决策委委员会”指定。4、 评委成员：集团决决策层（董董事长、总总经理、副副总经理理、总监监），各各区域中中心城市市公司第第一负责责人，集集团财务务部、企企划部、设设计工程程部、法法律室第第一负责责人。5、 与会人员：评委、项项目所在在一线公公司相关关人员、小小组成员员、其他他人员。6、 会议形式：现场、远远程会议议。7、 相关工作内内容：（1） 实际到会评评委达到到应到会会评委三三分之二二以上，听听证会才才能召开开。（2） 评委应于项项目听证证会召开开之前到到项目宗宗地现场场考察。具具体时间间可根据据评委实实际情况况和需要要自行或或统一安安排。（3） 小组负责在在听证会会召开33个工作作日前将将项目目可行性性报告报报送各位位评委。（4） 评委应认真真研究分分析项项目可行行性报告告和相相关资料料，在会会议召开开前形成成书面意意见。必必要时可可先行讨讨论或征征求相关关职能部部门意见见。（5） 听证会召开开前，小小组可就就专项问问题向集集团职能能部门征征求意见见，并在在听证会会会上陈陈述。（6） 会议召开时时，项目目所在公公司可摘摘要介绍绍项目目可行性性报告内内容，主主要工作作是回答答评委疑疑问和意意见。（7） 评委应认真真分析讨讨论项目目的可行行性，并并于会议议结束前前填写万万科集团团新项目目投资听听证会评评审意见见表，详详细写明明项目评评估意见见、开发发建议和和评估结结论。（8） 企划部应于于听证会会结束后后3个工工作日内内完成听听证会会会议纪要要，并报报送“决策委委员会”委员、集集团领导导、项目目所在一一线公司司和集团团职能部部门第一一负责人人。会议议纪要应应包含各各评审委委员意见见和建议议，听证证会表决决结果。8、 评委表决：表决形形式分三三种：（11）同意意立项；（2）反反对立项项；（33）推迟迟立项。对对表决结结果要详详细阐述述理由。9、 听证会结论论：与会会评委三三分之二二及以上上表决同同意立项项，则该该项目通通过。当当同意立立项未达达到三分分之二时时，若表表决形式式（3）的的比例大大于等于于（2），以以（3）作作为最终终论证结结果，反反之则以以（2）作作为最终终论证结结果。10、 会议费用：评审委委员、小小组成员员因项目目事宜发发生的住住宿费用用、餐费费以及会会务费用用，由项项目所在在公司承承担。交交通往返返费用由由评委、小小组成员员所在公公司（部部门）自自行承担担。第五条 签署合作作意向已召开项目目听证会会并通过过，一线线公司可可与合作作方（土土地方）签签署合作作意向；若在项项目听证证会前签签署合作作意向，需需完成以以下工作作：1、 于签署意向向两周前前向企划划部报送送项目资资料。2、 小组完成赴赴实地考考察，审审核相关关资料的的工作；必要时时，法律律室可介介入前期期谈判、意意向书起起草工作作。3、 小组对合作作意向文文本提出出专业意意见和是是否同意意签署动动议，报报“决策委委员会”主任和和集团主主管领导导。4、 “决策委员员会”主任或或集团领领导审批批并同意意后，一一线公司司方可签签署合作作意向。第六条 签署正式式协议项目合作意意向书签签定后，一一线公司司及时向向小组通通报协议议谈判等等项目进进展情况况，必要要时，法法律室可可介入项项目谈判判和协议议起草工工作。一线公司与与合作方方（土地地方）签签署正式式协议前前必须完完成以下下工作：1、 召开项目听听证会，并并通过。2、 报送集团董董事会，并并通过。集集团总经经理办公公室负责责起草董董事会议议案。3、 合同文本与与听证会会通过条条件一致致；若不不一致，小小组要重重新论证证，并将将论证意意见报“决策委委员会”主任和和集团主主管领导导审批，必必要的话话可提请请原听证证会评委委通过通通讯方式式重新表表决。第七条 向合作方方（土地地方）付付款审批批程序1、 一线公司在在签署合合作意向向后，才才可以支支付定金金（或诚诚意金）。2、 支付定金超超过人民民币2000万元元（不含含2000万元），一一线公司司必须向向小组提提出付款款申请，付付款申请请要有一一线公司司第一负负责人签签字和详详细付款款理由。小小组在收收到付款款申请后后及时报报送集团团主管总总经理或或付总经经理审批批，审批批意见同同时抄送送集团董董事长和和“决策委委员会”主任。3、 一线公司在在签署正正式协议议后，方方可按照照签约合合同条款款支付地地价款。第八条 简化项目目论证程程序简化项目论论证程序序即可选选择不召召开项目目听证会会，而改改为“决策委委员会”委员通通过通讯讯方式表表决。项项目资料料报送、项项目发展展工作小小组、签签约、付付款等其其他工作作程序同同上。通通讯表决决工作由由小组和和企划部部共同组组织。对符合下列列条件之之一，可可执行简简化项目目论证程程序：（1） 新项目规模模在122万平方方米以下下且总投投资5亿亿元以下下；（2） 新项目位置置与原有有项目接接壤，是是原项目目自然延延伸，规规模在330万平平方米以以下，土土地价格格、合作作条件和和市场情情况与原原项目基基本类似似。（3） 新项目已召召开过听听证会，但但因某些些方面的的条件未未达到要要求而推推迟立项项的，在在听证会会之后这这些条件件已得到到改善和和解决的的。（4） 集团相关管管理制度度规定的的其他情情形。四、 附则1、 本制度是集集团公司司房地产产新项目目发展的的根本管管理制度度，对于于通过投投标、竞竞拍、合合作参股股等方式式取得土土地的，可可另行制制定具体体管理办办法。2、 项目发展过过程中，出出现本制制度不适适应情形形，可视视具体情情况由集集团相关关职能部部门商议议执行。3、 本制度可根根据集团团公司发发展和行行业环境境变化需需要适时时修改。4、 本制度自发发布之日日起执行行。万科企业股股份有限限公司二零零零年年十一月月附件：1、 新项目发发展信息息通报表表格2、 提交听证证会项目目概况表表格3、 房地产项项目可行行性报告告内容指指引附件1：新项目发展展信息通通报说明：1、填填写范围围：考虑虑重点介介入和发发展的项项目，从从开始接接触到正正式签约约（或自自然终止止）时为为止都要要求填列列，若签签约后合合作条件件发生变变动也要要求在此此快报中中反映； 2、上上报时间间：每月月10日日、255日（遇遇节假日日应以离离此最近近工作日日为上报报时间）以电子邮件形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目发展小组邮箱：xmteam ； 3、遇遇到下列列表格没没有涉及及但对项项目发展展有重大大影响的的事件发发生，可可另附报报告随信信息通报报一起及及时上报报。 4、无无论有否否新项目目，均需需填列项项目发展展环境变变化内容容。 填报报单位： 填报日日期：一、新项目目基本情情况概要要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主主要建筑筑物、商商圈等的的距离。土地所有权权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅宅容积率公建土地现状包括使用现现状，地地形地貌貌，待动动拆迁情情况。合作方式及及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市市场、具具体楼盘盘，可能能的售价价估计。备注 填报报单位： 填报日日期：二、项目进进展状况况及工作作计划详细内容项目进展状状况接触程度说明与土地地方接触触程度，初初步接触触、深入入了解、有有合作意意向、准准备上会会还是准准备签约约。谈判情况谈判进展情情况，谈谈判条件件等发生生重大变变化。法律手续法律手续办办理程度度，如：已取得得的政府府、法律律文件依依据等。焦点难点项目进展的的主要难难点和焦焦点。项目发展环环境变化化竞争对手竞争对手加加入或退退出，对对手提出出条件发发生变化化等，以以及主要要竞争对对手在整整个城市市重大土土地购买买或其他他投资。竞争楼盘对项目发展展有影响响的楼盘盘推出与与封盘等等。政府政策主要政府政政策颁布布或变动动及对项项目发展展的影响响，政府府倡导重重点开发发区域和和领域的的提出或或形成。城市规划城市规划发发生重大大变动或或（即将将）实施施，重大大城市规规划调整整。市政配套整个城市重重大市政政建设（如如交通捷捷运系统统规划和和建立，主主要道路路的开工工或通车车），以以及项目目周边市市政配套套的改变变。其他因素如：房地产产热点发发展区域域的形成成和改变变等。下一步计划划说明该项目目下一步步工作计计划（继继续跟进进还是暂暂缓、终终止）、工工作重点点、采取取的策略略、突破破点、是是否需要要项目发发展工作作小组介介入、什什么时间间召开听听证会等等。附件2：万万科企业业股份有有限公司司提交听听证会项项目概况况表格表一、宗地地概况土地方全称称 项目宗地概概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或或动迁的居民民 户人涉及单位或或生产队队 个需要迁移的的企业或或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其其周边的的起始站站轨道交通距宗地最近近的站点点快速干道市中心距宗宗地最快快可达线线路其它现状公共服服务设施施（距宗宗地30000米米范围内内列明数数量、名名称、距距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套套周边环境表二、经济济技术指指标经济技术指指标项目宗地用用地平衡衡表依据面积（公顷顷）比例现状用地性性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用用地绿地公共绿地退道路绿化化带市政用地道路用地总用地规划批准经经济技术术指标情情况依据总建筑面积积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建建非经营性公公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率率住宅容积率率其它指标建筑覆盖率率绿化率控高备注表三、合作作条件合作方式（主要包括括获得项项目或土土地的方方式、土土地前期期开发工工作、规规划调整整、市政政公建配配套的要要求等主主要内容容）合作依据政府批文、权权证名称审批机关备注计划立项批批准文件件规划用地批批准文件件征地批文及及其附图图方案设计批批准文件件建设用地批批准文件件其他政府文文件合 作 要 求土地成本（成本构成成、楼面面地价）付款条件其他要求项目所在地地政府税税、费标标准表四、投资资收益预预测项 目 投 资 收 益 测 算规划指标用地面积（万万平方米米）建筑面积（万万平方米米）合计 住宅 多层层住宅 高层层住宅 公建 经营营性 非经经营性成 本 预 测项目总金额（万万元）单价（元/平方米米）一直接成本小小计1土地获得价价款2开发前期准准备费3主体建筑工工程费4主体安装工工程费5红线内市政政工程费费6环境及配套套设施费费7开发间接费费其中：营销销费用利息支出二管理费用总计投 资 收收 益 测 算算序号项目总金额/万万元单价/元/备 注1销售收入2直接成本3销售税金及及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率率10总投资回报报率11内部收益率率12启动资金13最大资金占占用附件3：万科企业股股份有限限公司房地产项目目可行性性报告内内容指引引一、 前言随着集团公公司房地地产业务务不断扩扩张，土土地储备备力度逐逐渐加大大，未来来发展对对新项目目的需求求越来越越强烈。为为了规范范项目前前期操作作，提高高工作效效率，规规避签约约风险，提提升集团团公司竞竞争力，特特制定可可行性报报告内容容指引。二、 可行性报告告内容指指引项目决策背背景及摘摘要一、外部环环境1、 城市发展规规划与宗宗地的关关系及对对项目开开发的影影响，如如：交通通捷运系系统的规规划与建建设、城城市功能能规划与与布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等；2、 宗地所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位。例如如，项目目处在浦浦东，要要说明浦浦东在上上海的地地位及作作为全国国重点开开发区的的情况。3、 项目渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等；二、内部因因素1、 项目启动对对公司未未来几年年发展战战略、发发展规划划的意义义（一般般35年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；2、 公司进入重重点区域域市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用；3、 从公司未来来的利润润需求、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义；第一部分：项目概概况一、 宗地位置宗地所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附图：项目目在该城城市的区区位图，标标记出宗宗地区域域位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状状况，自自然标高高，与周周边地势势比较；3、 地面现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；4、 地面现有居居民情况况，包括括具体居居住人数数、户数数，工厂厂数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；5、 地下情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建；6、 土地的完整整性，有有否市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；7、 地质情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。附图：平面面地形图图，标记记四至范范围及相相关数据据； 地形形地貌图图，主要要反映宗宗地地面面建筑、河河流、沟沟壑、高高压线等等内容； 地下下状况图图，包括括地下管管线、暗暗渠、电电缆、光光缆等。三、 项目周边的的社区配配套（一）周边边30000米范范围内的的社区配配套1、 交通状况（1） 公交系统情情况，包包括主要要线路、行行车区间间等；（2） 宗地出行主主要依靠靠的交通通方式，是是否需要要发展商商自己解解决；（3） 现有交通捷捷运系统统，近期期或规划划中是否否有地铁铁、轻轨轨等对交交通状况况有重大大影响的的工程。附图：交通通状况示示意图，包包括现有有和未来来规划的的城市公公共交通通和快速速捷运系系统；2、 教育：大中中小学及及教育质质量情况况。3、 医院等级和和医疗水水平4、 大型购物中中心、主主要商业业和菜市市场5、 文化、体育育、娱乐乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活活设施分分布图，具具体位置置、距离离。（二）宗地地周边330000米外但但可辐射射范围内内主要社社区配套套现状四、 项目周边环环境（根根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等）5、 危险源情况况（如高高压线、放放射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。9、 其他五、 大市政配套套（都要要说明距距宗地距距离、成成本、接接入的可可能性）1、 道路现状及及规划发发展包括现有路路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。2、 供水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。3、 污水、雨水水排放：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。4、 通讯（有线线电视、电电话、网网络）：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。5、 永久性供电电和临时时施工用用电：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。6、 燃气：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。7、 供热及生活活热水：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说明明上述配配套设施施的管线线走向、容容量和接接口位置置，及未未来规划划扩容和和增加的的情况。六、 规划控制要要点1、 总占地面积积、代征征地面积积、净用用地面积积、绿化化面积、道道路面积积2、 住宅建筑面面积、公公建建筑筑面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积3、 综合容积率率、住宅宅容积率率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计计算的方方法，若若有代征征地要说说明代征征地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。八、 土地升值潜潜力初步步评估。从地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。近几年与本本案相临临地块的的土地价价格比较较分析。九、 立即开发与与作为土土地储备备优缺点点分析第二部分：法律及及政策性性风险分分析一、项目用用地取得得土地使使用权的的法律手手续现状状描述（一） 项目立项1、 项目是否已已经立项项2、 立项主体是是否能够够变更3、 立项变更条条件和时时间4、有关立立项的政政府文件件（写明明批号或或主要内内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（二） 项目用地现现状1、 土地所有权权归属2、 土地使用权权归属3、 土地的用途途4、 有关项目用用地现状状的政府府文件（写写明批号号或主要要内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（三） 项目用地规规划1、规划用用地所有有权归属属2、规划用用地使用用权归属属3、规划用用地用途途4、有关项项目用地地规划的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（四） 项目用地取取得土地地使用权权程序评评估1、 取得土地使使用权的的程序描描述2、 取得土地使使用权需需要的工工作日3、 取得商品房房用地土土地使用用权所需需条件4、 取得土地使使用权的的风险及及控制（取取得土地地使用权权存在的的不确定定因素及及解决）（五） 项目用地土土地性质质变更的的评估（已已经是商商品房用用地可以以不写）1、 土地性质变变更的程程序描述述和理由由2、 土地性质变变更的政政策支持持或障碍碍3、 土地性质变变更需要要的工作作日4、有关项项目用地地规划的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（六） 政策性风险险评估政府资源利利用的评评估：（1） 当地政府对对外来投投资的态态度；（2） 当地政府职职能部门门的办事事作风；（3） 当地政府对对该项目目的关注注程度；（4） 地块周边已已有开发发商项目目成败的的政府因因素；（5） 与政府合作作关系。政策变更对对项目开开发的影影响：（1） 城市规划限限制或更更改；（2） 突发性政策策等政府府因素导导致项目目中断开开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。二、合作方方式及风风险评估估1、 合作方基本本情况：名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特特殊背景景等2、 合作方式：例如：一次性性买断土土地、建建后分房房（面积积）、建建后分销销售收入入、建后后分利润润、共同同设立公公司等。除除直接从从政府出出让土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对对分房、分分收入要要明确合合作方是是否有承承担营业业税的义义务。3、 主要合作条条件4、 合作风险评评估：（1） 通过其他相相关渠道道了解项项目背景景资料：如土地地方转让让的原因因、曾经经或正在在洽谈的的公司；（2） 土地使用年年限；（3） 土地权属有有无瑕疵疵，抵押押或其他他的法律律纠纷；（4） 土地方的信信用；（5） 付款进度及及与土地地出让（转转让、合合作开发发）土地地手续的的配合；（6） 其他与合作作方式相相关的当当地土地地政策法法律法规规。三、总体评评价对各项法律律手续和和程序的的可操作作性、合合法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。第三部分：市场分分析一、 区域住宅市市场成长长状况1、 区域住宅市市场简述述¨ 形成时间¨ 各档次住宅宅区域内内分布状状况¨ 购买人群变变化2、 区域住宅市市场各项项指标成成长状况况（近33-5年年）¨ 开工量/竣竣工量¨ 销售量/供供需比¨ 平均售价3、 区域市场在在市内各各项指标标的排名名状况及及发展趋趋势二、 区域内供应应产品特特征1、 各档次产品品供应状状况2、 各档次产品品的集合合特征尤其研究与与本案类类似档次次物业的的特征¨ 平均售价¨ 开发规模¨ 产品形式¨ 平均消化率率¨ 平均容积率率¨ 物业在区域域内分布布特征3、 区域内表现现最好个个案状况况附图：项目目周边楼楼盘个案案分布图图，其中中一些具具代表性性的未来来主要竞竞争楼盘盘还要配配置现场场图片。4、 未来2-33年区域域内可供供应土地地状况、产产品供应应量和产产品类型型5、 分析：本案案在区域域市场内内的机会会点和威威胁点6、 结论：¨ 区域市场在在整体市市场的地地位及发发展态势势¨ 本案所在位位置的价价位区间间和本案案开发产产品的价价位区间间及总价价控制¨ 本案在区域域内开发发市场潜潜力¨ 本案在开发发中的营营销焦点点问题三、 区域市场目目标客层层研究和和市场定定位1、 各档次产品品目标客客层特征征及辐射射商圈范范围（建建立在本本区域参参照项目目的经验验研究及及全市的的趋势特特征上）2、 本案目标人人群特征征：区域域来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。3、 确定目标客客户4、 市场定位四、 整体市场对对本案有有重大影影响的因因素产品特征、重重点个案案、成长长状况、市市场容量量、消费费者特征征等。五、 产品定位及及建议户型类型、面面积标准准、不同同类型产产品的比比例。第四部分：规划设设计初步步分析一、规划设设计的可可行性分分析1、 既定容积率率、建筑筑密度和和配套公公建面积积时，按按照楼层层完全平平均及多多层、小小高层、高高层不同同比例分分配的假假设情况况，进行行最基本本的建筑筑排列（不不同假设设情况下下，对应应的建设设周期计计划、成成本估算算、销售售价格预预测及经经济效益益分析，要要在本指指引第五五、六部部分体现现）。2、 容积率、面面积分配配比例等等技术经经济指标标不完全全确定时时，我司司最理想想的数据据和基于于本数据据设计的的面积分分布图、层层数分布布比例（不不同数据据选择对对应的经经济效益益分析在在本指引引第六部部分体现现）。3、 有强烈个性性的地块块（如山山地、冲冲沟、水水系、地地下熔岩岩、附着着物、暗暗渠等）对对规划设设计的影影响程度度及对应应的设计计思路（该该思路对对应的成成本估算算要在本本指引第第六部分分体现）。4、 周边自然环环境和人人文环境境对规划划设计的的影响。如如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。5、 市政配套设设施对规规划设计计的影响响。如：道路状状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规划划设计的的影响及及解决方方法。6、 周边生活配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑。如如：交通通状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。二、规划设设计的初初步概念念1、 设计概念：表现项项目预期期的风格格和设计计主题。2、 技术概念：计划采采用的重重要新技技术及其其与规划划设计的的关系。3、 可持续发展展概念：对项目目分期发发展的设设想、对对营造统统一的社社区概念念的设想想、对产产品差异异性的考考虑。第五部分：工程及及销售计计划一、 截至项目施施工、取取得销售售许可证证，报批批报建分分别需要要的工作作日。二、 工程计划：开竣工工时间及及工期计计划、各各期开工工面积、开开竣工时时占当地地城市市市场和片片区市场场的占有有率。（按按季列示示）三、 销售计划：各期销销售时间间、价格格、面积积，预计计销售各各期的市市场占有有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。（按按季列示示）第六部分：投资收收益分析析一、 成本预测说明测算假假设和主主要运用用指标，如如产品类类型假设设，总建建筑面积积，住宅宅和非住住宅面积积，容积积率，项项目总投投资（直直接建造造成本加加期间费费用，不不包括营营业税和和所得税税）等。并并参照下下面表格格：（在在指标不不确定或或多个可可选择时时，要将将不同测测算假设设下的成成本测算算，分别别列示。）项 目目投资总额（万万元）单位成本（元元/m2）土地获得价价款开发前期准准备费主体建筑工工程费主体安装工工程费社区管网工工程费园林环境费费配套设施费费开发间接费费开发成本合合计管理费用销售费用财务费用项目总投资资二、 税务分析1、 营业税及附附加2、 所得税3、 土地增值税税上述税种的的基本税税率，能能够享受受的税收收优惠政政策时的的税率，项项目本身身适用的的税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要要特别说说明该项项优惠与与国家政政策是否否有冲突突，以及