房地产开发企业的税种及税率.pdf
房地产开发企业的税种及税率房地产开发企业的税种及税率一、一、 营业税营业税（一）应税范畴：凭据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的划定，房地产开发企业，产生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权送还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范畴包罗：销售修建物或构筑物、销售其他土地附着物。（1）销售修建物或构筑物销售修建物或构筑物，是指有偿转让修建物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方法销售修建物，视同销售修建物。 （2）销售其他土地附着物（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教诲费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。营业税 1、销售不动产的营业税计税依据凭据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的划定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外用度。（2）单元将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细则第十五条的划定确定。对小我私家无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条划定：纳税人销售不动产代价明显偏低而无正当理由的，主管税务构造有权按下列顺序审定其营业额： 按纳税人当月提供的同类应税劳务大概销售的同类不动产的平均代价审定； 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务大概销售的同类不动产的平均代价审定； 按下列公式审定计税代价：计税代价=营业本钱或工程本钱（1+本钱利润率）（1营业税税率）上列公式中的本钱利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务构造确定。2、其他具体划定如下：（1）凭据转发国度税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知的划定，在条约期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是署理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入大概价差应按“办事业署理业”征收营业税；在条约期满后，衡宇未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将衡宇销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（2）对互助建房行为应如何征收营业税凭据转发国度税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知划定：互助建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，互助建房。互助建房的方法一般有两种：第一种方法是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和衡宇所有权相互:)。具体的:)方法也有以下两种： 土地使用权和衡宇所有权相互:)，双方都取得了拥有部分衡宇的所有权。在这一互助历程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，调换部分衡宇的所有权，产生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分衡宇的所有权为代价，调换部分土地的使用权，产生了销售不动产的行为。因而互助建房的双方都产生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行钱币结算，因此应当凭据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的划定分别审定双方各自的营业额。如果互助建房的双方（或任何一方）将分得的衡宇销售出去，则又产生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 以出租土地使用权为代价调换衡宇所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上制作修建物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的修建物送还甲方。在这一经营历程中， 乙方是以修建物为代价换得若干年的土地使用权， 甲方是以出租土地使用权为代价调换修建物。甲方产生了出租土地使用权的行为， 对其按“办事业租赁业”征营业税； 乙方产生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的划定审定。第二种方法是甲方以土地使用权、乙方以钱币资金合股，建立合营企业，互助建房。对此种形式的互助建房，则要视具体情况确定如何征税.（3）凭据转发国度税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知划定：以“还本”方法销售修建物，是指商品房经营者在销售修建物时许诺若干年后可将衡宇价款送还购房者，这是经营者为了加速资金周转而接纳的一种促销手段。对以 “还本”方法销售修建物的行为，应按向购置者收取的全部价款和价外用度征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。（4）中外互助开发房地产征收营业税问题凭据转发国度税务总局关于中外互助开发房地产征收营业税问题的批复的通知 、用度 关于中外双方互助建房的征税问题中方将得到的土地与外方互助，治理土地使用权转移后，岂论是按建成的商品房分派面积，照旧按商品房销售后的收入进行分派，均不切合现行政策关于“以无形资产投资入股、 到场担当投资方的利润分派、 配合负担投资风险的行为， 不征营业税”的划定、 因此， 应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包罗价外收费；其纳税义务产生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果接纳分房（包罗分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果接纳统一销房再分派销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果接纳对中方支付牢固利润方法的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发用度，视为中方以预收款方法取得的营业收入，按转让土地使用权，盘算征收营业税。对该项已税的开发用度，在中外双方分派收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。 对中方定期获取的牢固利润视为转让土地使用权所取得的收入，盘算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产领域， 税率为 5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的领域内， 税率为 5%。盘算公式=营业额5%二、都会维护建立税二、都会维护建立税凭据中华人民共和国都会维护建立税暂行条例 （国发1985第 19 号）划定：（一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。（二）税率：分别为7%、5%、1%。盘算公式:应纳税额=营业税税额税率。差别地域的纳税人实行差别档次的税率。1、纳税义务人所在地在都会城区，税率为7%；2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范畴内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2 项范畴内的，税率为 1%；三、教诲费附加三、教诲费附加凭据国务院关于教诲费附加征收问题文件的通知的划定：（一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额。（二）税率为 3%。盘算公式:应交教诲费附加额=营业税税额费率。四、土地增值税四、土地增值税凭据中华人民共和领土地增值税暂行条例 （国发 1993 138 号）划定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单元和小我私家征收的一种税。土地增值税凭据纳税人转让房地产所取得的增值额和划定的适用税率盘算征收， 纳税人转让房地产所取得的收入减除 条例划定的扣除项目金额后的余额，为增值额。（六）税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未凌驾扣除项目金额 50的部分，税率30。增值额凌驾扣除项目金额50，未凌驾扣除项目金额100的部分，税率40。增值额凌驾扣除项目金额 100，未凌驾扣除项目金额200的部分，税率 50。增值额凌驾扣除项目金额200的部分，税率为 60。凭据关于土地增值税若干征收治理问题的通知划定，对经常产生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及本钱确定或其它原因，而无法据以盘算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、治理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭馆、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通尺度住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。五、房产税：五、房产税：六、城镇土地使用税六、城镇土地使用税如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税凭据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第 17 号宣布）的划定，城镇土地使用税是在都会、县城、建制镇和工矿区范畴内 ,对拥有土地使用权的单元和小我私家以实际占用的土地面积为计税依据，按划定税额征收的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。这个要凭据襄樊市城镇土地纳税品级的税额来进行盘算.七、都会房地产税、外商投资企业土地使用费七、都会房地产税、外商投资企业土地使用费如果单元属于外商投资企业或外国企业应缴纳都会房地产税、外商投资企业土地使用费。 （一）凭据中华人民共和国都会房地产税暂行条例 （中央人民政府政务院政财字第133 命令宣布）划定，都会房地产税是对拥有衡宇产权的外商投资企业、外国企业及外籍小我私家、港澳台胞，凭据房产原值征收的一税种。都会房地产税依房产原值计税,税率为 1.2%。盘算公式为:年应纳税额=房产原值税率(1- 30%)。八、印花税八、印花税凭据中华人民共和国印花税暂行条例 （中华人民共和国国务院令第11 号）的划定，印花税是对在经济运动和经济来往中书立、领受印花税暂行条例所列举的种种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单元税额。土地使用权出让转让书立的凭证（条约）暂不征收印花税，但在土地开发建立，房产出售、出租运动中所书立的条约、书据等，应凭据印花税有关划定缴纳印花税。凡进行衡宇买卖的，签定的购房条约应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产生意业务治理部分在治理买卖过户手续时，应监视买卖双方在转让条约或协议上贴花注销完税后，再治理立契过户手续。在治理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属治理部分应监视领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再治理发证手续。房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教诲费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、小我私家所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外用度。应税劳务主要涉及以下几个方面：转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；销售不动产，税率为 5%；包销商承销，应按“办事业署理业”征税。土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“办事业租赁业”征税。盘算公式=营业额适用税率二、都会维护建立税和教诲费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地域分别适用7%、5%、1%征都会建立维护税，依 3%计征教诲费附加。三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单元和小我私家征收的一种税。土地增值税凭据纳税人转让房地产所取得的增值额和划定的适用税率盘算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 条例划定的扣除项目金额后的余额， 为增值额。它接纳四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额适用税率速算扣除额速算扣除率。其中：土地增值额 =转让房地产总收入扣除项目金额。盘算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的本钱；开发土地和新建房及配套设施的用度；旧房及修建物的评估代价；与转让房地产有关的税金；加计扣除。四、房产税：是在都会、县城、建制镇、工矿区范畴内，对拥有衡宇产权的内资单元和小我私家凭据房产税原值或租金收入征收的一种税。 它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为 1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。五、城镇土地使用税:是在都会、县城、建制镇和工矿区范畴内,对拥有土地使用权的单元和小我私家以实际占用的土地面积为计税依据，按划定税额、按年盘算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业制作的商品房，自衡宇使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。六、都会房地产税、三资企业土地使用费：都会房地产税是对拥有衡宇产权的外商投资企业、外国企业及外籍小我私家、港澳台胞，凭据房产原值征收的一税种。都会房地产税依房产原值计税 ,税率为 1.2%。年应纳税额=房产原值税率(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远水平、地段的繁华水平、底子设施完善水平等，征收的一项用度。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单元尺度确定。应纳土地使用费额=占用土地面积适用的单元尺度。七、印花税：是对在经济运动和经济来往中书立、领受印花税暂行条例所列举的种种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单元税额。土地使用权出让转让书立的凭证（条约）暂不征收印花税，但在土地开发建立，房产出售、出租运动中所书立的条约、书据等，应缴纳印花税。凡进行衡宇买卖的，签定的购房条约应按产权转移书据所载金额 0.05%缴纳印花税，房地产生意业务治理部分在治理买卖过户手续时，应监视买卖双方在转让条约或协议上贴花注销完税后，再治理立契过户手续。在治理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属治理部分应监视领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再治理发证手续。八、契税：契税是对在我国境内转移土地、衡宇权属时向蒙受土地使用权、衡宇所有权的单元征收的一种税。征收范畴包罗国有土地使用权出让、土地使用权转让（包罗出售、赠与和互换） 、衡宇买卖、衡宇赠与和衡宇互换。计税依据主要是成交代价、核订代价、互换代价差额和“补缴的土地使用权出让用度大概土地收益”等。应纳税额=计税依据税率九、 小我私家所得税:是对小我私家的劳务和非劳务所得征收的一种税。 房地财产所涉及最多的是“人为、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数。十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）适用税率。房地产开发企业税种税率表房地产开发企业税种税率表税种税种营业税营业税税率税率5%3%30%土地增值税40%50%60%所得税城建税教诲费附加地方教诲费附加水利建立基金印花税契税25%7%3%1%0.06%0.05%3-5%适用条件适用条件/ / 税目税目销售不动产修建业增值率200%市 7 县 3 其他 1产权转移书据蒙受人缴税应纳税所得额营业税等流转税营业税等流转税营业税等流转税营业收入条约额成交价分三档安徽省安徽省 4%增值额增值率=增值额/扣除项目金额计税依据计税依据营业收入营业收入备注备注含质料款
