保利房地产股份有限公司盈利能力分析.docx

摘 要盈利能力不仅是评估公司经营状况的重要指标，还是评估公司财务状况的重要指标。公司是否具有盈利能力不仅关系到自身发展，而且关系到公司能否吸引到投资者。房地产行业在我国经济社会发展过程中起到了非常重要的作用，但与此同时，房地产企业过于注重市场扩张而忽视了盈利能力的提升，无法保障企业内部盈利实力的增长，不利于房地产市场的发展。作为我国知名度很高的房地产公司，对保利房地产股份有限公司的盈利能力的剖析在很大程度上会地影响到公司管理层的后续投资以及公司的战略布局。本文通过以保利房地产股份有限公司为例，采取杜邦分析法，通过纵向对比分析以及横向对比分析分析保利房地产股份有限公司地产盈利能力存在的问题，并针对相应的问题提出优化建议，希望可以为保利房地产股份有限公司以及其他房地产企业在盈利能力管理方面提供参考，以此促进我国房地产市场的健康发展。关键词：保利房地产 盈利能力 杜邦分析法IAbstractProfitability is not only an important indicator to evaluate the operating condition of a company, but also an important indicator to evaluate the financial condition of a company. Whether a company has profitability is not only related to its own development, but also related to whether the company can attract investors. The real estate industry has played an important role in promoting the growth of China's national economy and improving residents' welfare. However, with the rapid development of the real estate market, the overheated investment has given rise to a large number of investment bubbles and accumulated a large amount of inventory. Real estate enterprises pay too much attention to market expansion while ignoring the improvement of profitability, and cannot guarantee the growth of internal profitability, which is not conducive to the development of the real estate market. Poly Real Estate Co., Ltd. is a well-known real estate company in China, so the profitability analysis will greatly affect the follow-up investment of the company's management and the strategic layout of the company. By taking Poly Real Estate Co., Ltd as an example, this paper adopts DuPont analysis method to analyze the existing problems of real estate profitability of Poly Real Estate Co., Ltd through vertical and horizontal comparative analysis, and puts forward optimization suggestions for the corresponding problems. It is hoped that this paper can provide reference for Poly Real Estate Co., Ltd. and other real estate enterprises in profitability management, so as to promote the healthy development of China's real estate market.Key words:Poly Real Estate, Profitability, DuPont analysisII目 录1绪 论11.1研究背景与研究意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义11.2国内外研究综述11.2.1国外研究现状11.2.2国内研究现状21.3研究方法32相关概念及理论基础32.1盈利能力分析的基本理论32.1.1盈利能力的概念32.1.2盈利能力的影响因素32.2杜邦分析体系43保利房地产股份有限公司盈利能力分析63.1杜邦分析法下保利房地产股份有限公司盈利能力纵向分析63.1.1保利房地产股份有限公司基本情况63.1.2净资产收益率73.1.3销售净利率83.1.4总资产周转率93.1.5权益乘数113.2与万科企业财务比率的横向分析123.2.1净资产收益率对比133.2.2销售净利率对比133.2.3总资产周转率对比153.2.4权益乘数对比164保利房地产股份有限公司盈利能力存在的问题及提升对策164.1 保利房地产股份有限公司盈利能力存在的问题174.1.1存货周转效率偏低174.1.2生产成本以及期间费用管理效率有待加强174.1.3财务杠杆使用程度不够174.2保利房地产股份有限公司盈利能力提升对策174.2.1加强存货管理174.2.2加强成本费用控制力度174.2.3优化资本结构185结 论18参 考 文 献20致 谢22III1绪 论1.1研究背景与研究意义1.1.1研究背景房地产行业的稳定发展关系到国计民生，是经济发展领域不可忽视的一大力量。作为现代经济腾飞的龙头标志之一，其发展不仅关系到我们的切身利益问题，同时，作为我国重要的支柱产业之一，房地产业的发展与整个国民经济的发展息息相关。伴随着房地产的快速发展，许多来自五湖四海的人都想在这块面包上分得一杯羹，为了引导房地产业在我国现行经济道路上健康稳定的发展，国家陆陆续续出台了一系列的法律法规，在2010年颁布“国十条”后，同年就有49个城市陆续出台了限购令，以此使得房地产市场不得不快速“降温”。一年后，“新国八条”的出台，中国人民银行在一年内三次加息，上调了6次存款准备金率，再将“限贷”、“限购”、“限价”之类的限制性政策落到实处、强化升级，由此正式结束了房地产行业的“黄金时代”。2018年与2020年在政府报告中也多次提出“房住不炒”，这一系列措施都反映出国家正在逐步收紧房地产政策，抑制由于房地产在发展过程中暴露出来的一系列重要而又不容忽视的问题。比较常见的问题有：高资产负债率、通货膨胀的不利影响、利率变动所引发的商业风险等，同时，伴随着市场经济环境的不断变化，一些新兴问题也层出不穷。在这种情况下，房地产行业如何驶入正轨，继续健康高速发展，提高盈利能力，这些问题本文将会以保利房地产股份有限公司为例，加以研究说明。1.1.2研究意义基于杜邦分析体系对保利房地产股份有限公司历年的数据进行分析研究，可以比较快速准确地发掘出影响房地产行业盈利能力变化的关键性因素，从而更好地指导实践，提高保利房地产有限公司的盈利能力，对于加快其管理层改革，优化产业布局，促进公司更好更健康的发展具有十分重要的现实指导意义。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究现状Stackup（2016）认为，杜邦财务分析系统的意义在于，它可以从多个角度分析股东的盈利能力，增强企业盈利能力的连续性，并最大限度地提高企业的盈利能力。 Sandria N. Tennant和Marlon R.Tracey（2019）使用早期回归不连续性方法研究税收合规工具如何影响大公司报告的盈利能力。研究发现，税收合规工具可以使税前利润率提高2-3个百分点，从而提高企业的盈利能力，并得出结论，企业应合理调整税收分级方法，以提高盈利能力。 Rahman，Angeles和Mary（2019）研究了基于美国制药业的广告投资的效率和盈利能力之间的关系。研究结果表明，广告效率水平越高，公司的盈利能力越好。效率水平直接反映在净资产收益率，毛利率和净利润率上。 Francisco M. Baena-Moreno，LauraPastor-Pérez，Zhien Zhang和TR Reina（2020）提出了一项将沼气转化为沼气和二氧化碳以生产甲酸的创新策略，对沼气升级-二氧化碳利用联合工艺进行了盈利能力分析。建议对盈利能力的研究主要集中在净现值和盈利能力指标上，即使该过程对环境有利，也会产生负利润。1.2.2国内研究现状卿放和干胜道(2013)运用了杜邦分析法分析了不同行业的企业盈利能力的情况，为我国盈利能力分析体系提供了一定的企业提供参考依据。卫雄(2018)认为，对于企业盈利能力的影响因素，可以大致划分为以下三个关键点：生产效率、市场对接和外部变化。其中，生产效率受企业组织效率和高效技术应用的影响，外部变化受市场需求和政策的影响。蒋本义（2020）对巴马大力神酒业有限公司的财务状况进行了综合性的评估，他认为，对于一个公司而言，其只有具备良好的盈利能力，才能更好地占据市场的优势地位，长盛不衰。良好的盈利能力是一个企业发展健康与否的最直观的“试金石”。而对于盈利能力的分析，可以进一步的细化为对于财务指标和非财务的指标的追求，产业布局的优化，挖掘赢利点以及提高盈利能力，这些都与企业的发展息息相关。只有这样，企业才能保持最佳的盈利状态。沈世翰（2020）认为，商业银行当前的盈利能力已经受到许多方面的影响。四大国有银行作为先锋，必须进行改革。在新常态下，他们将在挑战中找到机会。盈利能力是指商业银行在日常经营中获取利润的能力。但是，银行业的盈利能力不仅仅是获得利润。商业银行不同于普通市场经济下的企业，需要考虑其增长和流动性。1.3研究方法文献分析法：通过在知网查找、阅读和研究行业相关的论文、新闻、报纸、书籍和相关论坛以及相关企业的报表，了解国内外行业发展情况和国家政策变化，从而得出相关结论。杜邦分析法：使用此方法可帮助公司管理层更加清晰直观地了解基本股本回报率的决定因素，以及净销售利润，总资产周转率和债务比率之间的相关性。只有这样，才能更好地实现投资收益比率的最大化。案例分析法：本文以保利房地产股份有限公司为案例进行研究分析，结合杜邦分析法，对保利房地产近5年的重要的财务指标进行盈利能力分析。 2相关概念及理论基础2.1盈利能力分析的基本理论2.1.1盈利能力的概念一个公司的盈利能力主要是指公司在日常的生产经营中获得利润以及资金利用比率高低的指标。在对公司的财务状况以及盈利状况进行分析时，我们除了直接分析显性因素有如财务报表及其趋势研究等，还需要基于此来分析公司的其他各项隐形指标，包括公司的偿债能力及风险水平等。其中盈利能力的分析是财务分析中非常重要也是不可或缺的一部分。当前，我们通过对公司财务报表的相关指标的分析，可以掌握具体的数据以及变化趋势，从而直接评估公司盈利能力的变化以及高低。在日常分析中，我们可以通过观测公司收支差额以及净利润情况这两个最为直观的指标，清晰明确的分析出公司盈利能力水平，从而对症下药，确定影响公司盈利的“罪魁祸首”，更有针对性的解决问题。2.1.2盈利能力的影响因素公司的盈利能力研究不仅是困扰企业家的问题，对于学者而言，对于公司盈利能力的研究也一直没有停止过。国内外的很多学者在进行了充分而有深入的研究以后，发现了很多影响公司盈利能力的因素。在互联网经济、共享经济以及疫情冲击下，各种新问题层出不穷，对于房地产业盈利能力也理应产生更多全新的思考。根据国内外学者的研究，总结出来以下几类影响因素：1. 行业差别。对于不同行业，不同层级的公司来说，其盈利能力的影响因素也是大相径庭。尤其是在互联网经济时代，许多适宜线上经营的企业早已找到了新的发展路径，但对于房地产业如何与新经济时代高度结合，还亟待我们研究和探索。2. 管理差别。不同的产业结构以及人才培养方案、不同的管理结构和运行能力对于公司盈利能力的影响也是显而易见的。伴随着市场经济的不断深入和发展，一些旧的管理模式已经不再适宜新时代的发展脉络，因此，很多企业也开始探求新的管理机制改革。良好的管理是决定企业发展的骨骼和脉络，因此，加快产业结构的变革对于提高企业的盈利能力也至关重要。3.资金运作。在新经济时代，传统的重型工业以及房地产等大型实体经济产业仍然占据市场的主导地位，但是金融、证券等其他虚拟经济的发展仍然不容小觑。这些产业在自身高速发展的同时，亦将其触手伸展到传统实体产业身上。在盘活企业经济的同时，也产生了非常多的其他影响。因此，资本的正确运作对于企业盈利能力的提升具有非常那个重要的作用。2.2杜邦分析体系2.2.1杜邦分析体系概述杜邦分析体系是由法兰克·唐纳德森于1912年发明的，作为评估公司财务状况和管理能力的重要分析方法，杜邦分析体系在企业盈利能力的分析方面起到了非常重要的作用。杜邦分析体系基本结构图如下图一所示：图1杜邦分析体系结构图（1）净资产收益率能够系统全面的分析出企业的经营状态，从而更加具有针对性的给企业管理者提供有效的经营决策。净资产收益率公式：净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数净资产收益率=净利率÷净资产×100%（2）总资产周转率是反应公司资产运营效率的主要内容。作为一个重要的指标，总资产周转率可以最直观地反映出企业资本的周转比率和发展状况。通过对该指标的比较分析，可以反映公司今年及往年总资产的运营效率和变化，发现企业与企业之间在资产利用率的差距，促进公司发掘潜力，积极产生收益，增加产品市场份额，并提高资产利用效率。通常，该数值越高，企业总资产的周转速度越快，企业的资本利用效率和盈利能力也就越强。总资产收益率公式：总资产收益率=净利润÷平均资产总额×100%平均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）÷2销售净利率=净利润÷销售收入×100%（3） 权益乘数又称股本乘数，是指资产总额相当于股东权益的倍数。他对于反映企业的盈利能力也起到了十分重要关键的作用。权益乘数公式为：权益乘数=平均资产总额÷净资产总额3保利房地产股份有限公司盈利能力分析3.1杜邦分析法下保利房地产股份有限公司盈利能力纵向分析3.1.1保利房地产股份有限公司基本情况保利房地产有限公司作为一家大型的国有房地产公司，在业界具有十分重要的地位和影响力。其成立于1992年市场经济起步发展的黄金时代，赶上了改革开放的“顺风车”。其由中国保利集团控股，具有国家一级房地产开发的资质，并于2006年7月在上海证券交易所上市，代码600048，保利房地产股份有限公司拥有300家控股子公司，业务覆盖范围广，自在上交所上市以来，综合实力多次位列前茅。本章需要梳理保利房地产股份有限公司的财务信息以及经营状况，采用杜邦分析体系，对净资产收益率（ROE），总资产收益率（ROA），权益乘数（EM）等指标进行分析，以期对企业的发展状况进行全面评估，认识到影响企业盈利能力的薄弱之处，从而更好地对症下药，解决问题。本文对收集到数据进行分步分析和整理，以便得出结论。数据源基于保利房地产股份有限公司发布的年度公司财务报告。表1 保利房地产股份有限公司各项成本费用占营业收入占比表3.1.2净资产收益率如上图所示，根据以上数据，我们可以比较清晰明确的保利房地产公司2015年至2019年5年的财务数据，采用杜邦分析法纵向分析保利地产公司盈利能力情况以及影响保利地产公司盈利能力的因素，分析其盈利能力存在的问题。根据图2可以看出，保利房地产股份有限公司2015年至2019年的净资产收益率呈现倒U型的走势，公司2016年至2018年净资产收益率较为稳定，而2015年及2019年净资产收益率较高，尤其是2019年净资产收益率达到21.01%。图2 保利房地产股份有限公司2015年至2019年净资产收益率3.1.3销售净利率根据图3可以看出，保利房地产股份有限公司销售净利率在2015年至2019年的走势与净资产收益率的走势类似，2015年销售净利率为13.63%，下降至2016年的11.03%后开始一直上升，直至2019年达到15.91%。从绝对值来看，保利房地产股份有限公司销售规模不断扩大，在2016到2019年间，保利房地产有限公司的净销售利率处于不断上升的状态，而2016年相较于2015年销售净利率下滑的主要原因是因为保利房地产股份有限公司房地产项目交付结转增加，相应结转成本增加而导致2016年销售净利率下滑。图 3 保利房地产股份有限公司2015年至2019年销售净利率为了深入分析保利房地产股份有限公司销售净利率的稳定情况，本文根据保利地产公司2015年至2019年的年报，计算及整理出保利地产公司各项成本费用占营业收入的占比表及走势图。根据表1以及图4可以看出，除了2016年因公司交付结转成本增加，部分营业成本出现小幅增长以外，总体而言，企业的总体营业成本在总营业收入在所占比率同步下降了1.77%，这也促进了销售净利率的上升，但我们同样不能忽略除营业成本以外的其它因素对于销售利润的影响。从五年的数据中我们可以看出，其中营业税金相对较为平稳，占到收入比重的9.1%，而销售的费用则略有波动，在前三年的时间内上升了近一个百分点。即从2.21%（2015）上升到3.04%（2018），到2019年开始下滑至2.83%，伴随着销售规模的扩大，保利房地产股份有限公司的销售费用也进一步增加，虽然销售费用的增加幅度不大，但是保利房地产股份有限公司后续仍应关注销售费用管理，注重市场推广及营销费用的管控；同时保利房地产股份有限公司管理费用处于上升趋势，管理费用占营业收入占比提高了0.27%，表明公司在组织和管理泛地产开发经营活动中应进一步注重成本的管控，提高经营效率；财务费用占营业收入占比大于0，处于下降趋势，说明公司贷款利息大于存款利息，而占比减少的主要原因是因为公司汇兑净损失的减少。图 4 保利房地产股份有限公司各项成本费用占营业收入占比图3.1.4总资产周转率根据图5我们可以清楚的看出，保利房地产股份有限公司总资产周转率在2016年达到最高峰，为0.33，2017年开始大幅度下降至0.21，并在2019年小幅度回升到0.24，从整体上可以看出保利地产公司总资产周转率近几年处于下降的趋势，由此我们可以大致认为，近几年来保利房地产有限公司的资金利用率有所下降，并有可能一直延续其下降的态势。究其原因，最根本的是房地产业的生产和销售周期长，且涉及的标的额较大。如果无法及时的刺激消费去库存，就会出现存货率过高，资金难以盘活等现象。此外，企业的应收账款比率对于企业的总体经济状况评估也有着非常重要的作用。由于房地产业的应收账款占企业资本的比率过高，也会间接地影响到企业的经济健康状况。如何更好地盘活资金，减少坏账，将现有的应收账款积极回收或者转化为再投资的资本，是目前房地产行业所考虑的问题。图 5 保利房地产股份有限公司总资产周转率趋势图（1） 存货周转率存货周转率与总体资金周转率一样，也可以直观地反映出企业发展的状况。对于企业而言，企业的存货周转率越高，说明企业盘活资金的能力越强，资产变现的能力越强，企业的活力也就越高，发展更加良性；反之，企业的存货周转率越低，说明企业盘活资金的能力越弱，资产变现的能力越弱，企业的活力也就越低，发展更加僵化。根据图5及图6可以看出，总体而言，保利公司的存货周转率与总资产变化率在大体上趋于一致；具体而言，保利房地产股份有限公司存货周转率2015年至2016年处于上升趋势，而在2016年至2017年大幅度下滑，2017年至2019年处于稳定阶段。图6 保利房地产股份有限公司存货周转率趋势图（2） 应收账款周转率根据图7可以看出，保利房地产股份有限公司应收账款周转率2015年至2019年处于持续上升的趋势，上升幅度达到了19.18%，有次可以看出保利房地产股份有限公司应收账款回收情况较好，应收账款能够及时有效地变现。图7 保利房地产股份有限公司应收账款周转率趋势图3.1.5权益乘数根据图8可以看出保利房地产股份有限公司权益乘数在2015年至2016年出现下滑，之后一直处于上升趋势，这说明保利公司的负债率在近年来有所提升。但这一情况是市场经济发展所产生的必然后果。虚拟经济的发展可以极大地带动其他产业的发展，这一点从美国的发展历程中就可以窥见一斑。但与此同时，过高的负债率也会使得房地产行业等实体经济产业有“泡沫经济”的风险，提升了企业的风险指数。融资政策的刺激如果利用得好，能够最大限度的刺激企业经济的发展，在这一点上，保利公司尚有不足之处。图8 保利房地产股份有限公司权益乘数趋势图综上所述，保利房地产股份有限公司盈利能力有所增加，但是通过进一步分析销售净利率、总资产周转率以及权益乘数发现，保利房地产股份有限公司销售费用、管理费用出现上升的趋势，市场推广及营销费用的管理、经营活动管理效率方面需要注重；并且存货周转率出现下滑，存货管理有待加强；权益乘数出现大幅度上升，说明公司可能面临一定的债务风险的威胁。3.2与万科企业财务比率的横向分析在房地产行业的发展历程中，万科公司是不得不提及的一个存在。作为房地产行业的龙头支柱公司，万科在长期的发展过程中逐渐形成了自己的产业优势，数十年来一直稳居首位。但近年来，随着新经济时代的到来以及产业变更和发展，保利公司作为后起之秀，也逐渐有赶超万科公司的态势。为此，笔者选取万科公司作为参照，通过其与保利公司的数据比对，分析保利公司在发展过程中形成的独特优势以及存在的问题，以期对保利公司今后的发展有新的思考。本文根据保利以及万科公司的年度财务报表，计算并整理出两家公司2015年至2019年的各项指标情况：表2 万科地产公司财务指标情况表年度净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数201519.14%9.27%0.324.37201619.68%8.74%0.295.14201722.80%11.55%0.216.24201823.24%11.35%0.196.49201922.47%10.57%0.216.39表3 保利房地产股份有限公司财务指标情况表年度净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数201518.63%13.63%0.314.16201615.53%11.03%0.333.96201716.32%13.43%0.214.4201816.63%13.44%0.234.54201921.01%15.91%0.244.53.2.1净资产收益率对比根据图9可以看出，2015年至2019年万科公司净资产收益率一直处于保利房地产股份有限公司的上方，并且万科公司净资产收益率呈现稳步上升的趋势，说明万科公司的净资产收益率表现较为突出，净资产的创收能力较保利地产公司的强，究其原因，主要是因为万科公司近年来积极探求产业结构改革，创新经营管理方式，提高了资金的周转和利用效率，实现了由“高速”到“稳健高质量”的转型，这也与我国经济建设的总体政策有关。而保利房地产股份有限公司净资产收益率虽然在万科公司下方，但是公司净资产收益率整体处于上升趋势，并且2019年两家公司净资产收益率相差较小，说明保利地产公司发展态势较为稳健，发展前景良好。图9 净资产收益率对比;图为保利与万科公司3.2.2销售净利率对比根据图10可以看出，两家公司销售净利率的走势趋同，但保利房地产股份有限公司销售净利率处于万科公司的上方，并且保利房地产股份有限公司销售净利率在2018年处于上升趋势，而万科公司出现小幅度的下滑，说明保利房地产股份有限公司销售收入的创收效率较万科公司的高。图10 保利房地产股份有限公司与万科公司销售净利率对比图根据图11以看出保利房地产股份有限公司营业成本占营业收入的比重虽然处于下滑态势，但是整体上处于万科的上方，营业成本占营业收入的比重还是比较高的。万科公司之所以能够严格的控制营业成本，主要是在产业的源头即土地成本控制方面进行努力。凭借其强大的股东优势以及适宜的政策策略，其较好的控制了土地成本，从而最大程度的减少了营业成本。而反观万科公司，在这一方面则逊色于保利公司。因此营业成本占营业收入的比重比保利地产公司的低。图11 保利房地产股份有限公司与万科公司营业成本占营业收入对比图根据图12可以看出，保利房地产股份有限公司在销售费用、管理费用以及财务费用三项费用的管理方面的能力比万科公司较强，并且两家公司均注重费用管理方面的管控，在2018年后三项费用占营业收入的占比开始出现下滑。图12 保利与万科公司三项费用对比图3.2.3总资产周转率对比根据图13可以看出，两家公司总资产周转率不相上下，从整体上来看受行业因素及政策的调控，两家公司总资产周转率处于下降的态势，但是保利房地产公司总资产周转率稍微较万科公司的高，由此说明房地产行业总资产收益率下滑是行业趋势的影响，但保利公司总资产周转率情况较为良好。图13 保利房地产股份有限公司与万科公司总资产周转率对比图3.2.4权益乘数对比根据图14可以看出，万科公司权益乘数一致高于保利地产公司，说明万科公司的负债水平高于保利房地产股份有限公司，并且两家公司权益乘数走势基本一致，处于上升的态势，说明伴随着房地产行业衰落态势的来临，各企业都采取了财务杠杆措施，从而盘活资金，提升企业的经营能力和盈利水平。图14 保利房地产股份有限公司与万科公司权益乘数对比图4保利房地产股份有限公司盈利能力存在的问题及提升对策4.1 保利房地产股份有限公司盈利能力存在的问题4.1.1存货周转效率偏低根据前文分析可知，房地产公司存货占资产的比重较大，而保利房地产股份有限公司近几年存货周转率处于下滑的态势，存货周转效率较低，影响公司资金的流动和资产的盈利能力，由此说明保利房地产股份有限公司存货管理有待加强。良好的存货管理作为稳定的“后方战略”，在房地产行业的稳定发展中起着非常重要的作用。因此，保利公司应当加强其存货周转。4.1.2生产成本以及期间费用管理效率有待加强根据前文分析可知，从纵向来看，保利房地产股份有限公司销售净利率整体处于上升趋势，但是通过进一步分析费用与收入的占比发现，保利房地产股份有限公司管理费用及销售费用处于小幅度上升的趋势；并且通过横向对比万科公司销售净利率及成本占收入比重，发现保利房地产股份有限公司在生产成本管理方面的能力较万科公司的弱，存在一定的上升空间。4.1.3财务杠杆使用程度不够通过纵向分析保利房地产股份有限公司权益乘数发现，该公司负债水平属于上升趋势，但是通过横向对比房地产龙头企业万科公司发现，保利房地产股份有限公司权益乘数与万科公司相差较大。目前保利房地产股份有限公司处于快速发展阶段，但对于财务杠杆的利用不足。无风险则无收益，在可控的范围内适当利用杠杆的作用，提高企业的负债，在一定程度上可以刺激企业的发展，从而最大限度的提升企业的盈利能力。因此保利房地产股份有限公司可以适当增加财务杠杆，从而提升盈利能力。4.2保利房地产股份有限公司盈利能力提升对策4.2.1加强存货管理保利房地产公司应当积极调整其管理战略，重视对于存货的管理。只有这样，房地产资源才能得到最大限度的盘活，企业才能“减重前行”。因此，企业应当制定合理的开发战略和销售战略，迎合市场的需求，将自身的存货率控制在健康、合理、可控的范围内，避免因存货过多引发企业发展活力下降、资金循环不畅以及保管费用占比过大等问题的出现，阻碍企业的良性发展。只有确保各个环节的畅通无阻，才能为企业发展提供更加良好的成长环境。 4.2.2加强成本费用控制力度对于保利公司而言，成本的控制是企业发展过程中无法回避的“老大难”问题，同时这也是所有的房地产企业所面临的共同问题，解决该项问题，我们可以从以下几个方面入手：首先，我们也应当严格把控源头成本，即对于土地价格的把控。万科公司之所以能够将买地成本控制在合理高效的范围内，很大一部分原因是由于其鲜明的产业政策以及一定地域范围内的影响力，这也是保利公司在下一步的改革中应当学习的地方。其次，在保证企业良性发展的同时，积极进行产业结构以及管理层的改革，确保更加鲜活的血液注入企业的发展。最后，将成本控制战线延伸到一线的销售端，提升员工素质，积极进行跟踪考核，保证企业的盈利水平。4.2.3优化资本结构通常来说，投入高的企业其盈利能力也相对较高，因此房地产业作为一个需要高投资的行业来说，资金链就是企业的心脏，资金运作效率高低直接决定了企业盈利模式的成败。在公司经营中，利用好负债，适时补充自有资金，控制好自有资金和负债资金的比例，这对房地产业来说是非常必要的。 5结 论本文通过以保利房地产股份有限公司为例，采取了杜邦分析法纵向分析了保利房地产股份有限公司2015年至2019年盈利能力情况，并通过对万科公司与保利公司的财务状况进行全方位的对比和分析，得出以下结论：存货周转效率偏低、生产成本以及期间费用管理效率有待加强、财务杠杆使用程度不够，并针对相应的问题提出了3个优化建议：加强存货管理、加强成本费用控制力度、优化资本结构。希望可以为其他房地产企业在盈利能力管理方面提供参考，以此促进我国房地产市场的健康发展。但本文还存在很多不足，存在一定的局限性。例如，本文只选取了保利房地产股份有限公司5年的年报数据，数据样本较小，代表性不强。本文仅仅采用了杜邦分析体系对保利房地产股份有限公司进行了财务数据分析，但在实际操作过程中，影响企业盈利能力的因素远不仅仅止于此，分析的方法策略也更加多种多样。日后，如果要对保利房地产股份有限公司盈利能力进行更深层次的分析，则需要查阅更多的资料，选取更多的数据，多方面分析。参 考 文 献1 卿放,干胜道.企业盈利模式风险方法J.四川会计,2003(12):10-11.2 李明明. 我国房地产上市公司盈利能力分析J. 现代营销（创富信息版）, 2018(11):83.3 杨洁. 钢铁企业盈利能力分析以安阳钢铁股份有限公司为例J. 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