JX房地产企业财务风险管理研究.docx

题题目：目：JX 房地产企业财务风险管理研究专专业：业：会计学姓姓名：名：汪奕学学号：号：88152128指导教师：指导教师：向有才职职称：称：讲师填写日期：填写日期：2019 年 5 月 5 日南京师范大学中北学院教务处南京师范大学中北学院教务处制制JX 房地产企业财务风险管理研究摘要：房地产行业是一个国家不可或缺的行业之一，也是一个国家经济的主要来源。在最近几年，由于炒房热的兴起，全国各地一二线城市的房价出现指数型增长，政府不得不出面数次打压房价，各地政府也出台相关政策，希望能抑制房价的过快增长。而在市场渐渐饱和，而房价居高不下，政策和市场出现僵持局面，房地产行业的形势开始不被看好。由于房地产行业自身的特殊性，和其他行业相比，房地产行业资金流动性大，且市场竞争巨大，政策的调控压制措施下，有相当一部分企业不堪重负选择破产。绝大部分房地产企业的资产负债率有 70 个百分点，有的甚至更高。因此，在探究房地产行业过程中，如何正确分析项目的开发引进、产权的购买及相关支出，显得尤为重要。下文将以安徽某家中小型房地产公司为例，从财务风险管理的角度，探求其在经营过程中的相关问题，通过进行偿债能力分析、营运能力分析、发展能力分析，给出相关建设性建议，旨在希望能够对其以后的经营起到一定的积极作用。关键词：房地产企业财务风险风险识别风险管理Abstract：Real estate industry is one of the indispensable industries in a country,andalso the main source of a countrys economy.In recent years,due to the rise of thehousing speculation fever,the housing prices in the first and second-tier cities across thecountry have increased exponentially.The government has had to come forward severaltimes to suppress the housing prices.The local governments have also issued relevantpolicies in the hope of curbing the excessive growth of housing prices.However,themarket is gradually saturated,while housing prices remain high,policy and marketstalemate,and the situation of the real estate industry is beginning to be undervalued.Due to the particularity of the real estate industry itself,compared with other industries,the real estate industry has a large liquidity of funds and a huge market competition.Under the policy control and suppression measures,a considerable number of enterprisescan not afford to choose bankruptcy.The asset-liability ratio of most real estateenterprises is 70 percentage points,some even higher.Therefore,in the process ofexploring the real estate industry,it is particularly important to correctly analyze thedevelopment and introduction of projects,the purchase of property rights and relatedexpenditures.Following will be a small and medium-sized real estate company in Anhui Province as anexample,from the perspective of financial risk management,to explore the relevantissues in the business process,through the analysis of solvency,operational capacity anddevelopment capacity,give relevant constructive suggestions,in order to play a positiverole in its future operation.Keyword:Real Estate EnterprisesFinancial riskRisk identificationriskmanagement目录1 绪论.11.1研究背景及意义.11.1.1 研究背景.11.1.2 研究意义.11.2 国内外研究现状.21.2.1 国外研究现状.21.2.2 国内研究现状.31.2.3 国内外研究现状评述.51.3 研究方法.51.4 研究内容与论文结构.62 相关理论基础.62.1 财务风险管理理论.62.2 财务分析方法.73 JX 房地产企业的财务风险及成因.83.1 企业简介.83.2 JX 房地产企业财务风险的现状.83.2.1 JX 房地产企业偿债能力分析.93.2.2 JX 房地产企业盈利能力分析.113.2.4 JX 房地产企业发展能力分析.133.3 JX 房地产企业财务风险的成因.143.3.1 财务管理缺乏有效性.143.3.2 JX 房地产企业受政策影响较大.153.3.3 JX 房地产企业风险控制管理体系不完善.153.3.4 JX 房地产企业投资所受局限性较大.153.3.5 JX 房地产企业对资金流控制尚不完善.164 JX 房地产企业财务风险防范与控制建议.164.1 成本控制在合理范围内，负债比率着重降低.164.2 存货数量需可控，现金流动需加强.174.3 开发模式多样化.174.4 财务人员的能力亟待提高.18结语.191.结论.192.不足.193.展望.19谢辞.20参考文献.2111 绪论1.1 研究背景及意义1.1.1 研究背景中国自改革开放以来，工业化政策的实施及稳步推进下，城市化的趋势愈来愈强烈。中国人对“家”这个概念的深厚情感也注定了房地产行业将会是大热的行业之一。由于房地产行业可以同时进行生产环节及服务环节，因此它是我国国民经济中必不可少的内容。从相关新闻中我们可以或多或少地了解到，房价是这几年耳熟能详的话题。政府也多次出台政策规范试图从宏观的角度对房价进行限制。在我国的二三线城市，很多中小型房地产公司不堪重负，最终选择破产，和一片一片的烂尾楼。但是，由于房地产行业是全民型的行业，所涉行业过广，政府对其打压，一招不慎就会产生严重的后果和代价。而投资者在这种局面下也不敢轻易投资，只能采取保守投资模式。根据相关调查我们可以看到，近年来资产负债率极高的房地产企业屡见不鲜，并且相当一部分企业的存货积压过多，整体来看形势不容乐观。1.1.2 研究意义众所周知的是，房地产行业与其他实体行业不同，资金流动变化大且具有高风险性，经营不善或者对于风险管理不到位就会有破产的危险。在我们常见的新闻媒体报道中，某房地产企业不堪重负宣告破产的新闻屡见不鲜。持观望态度的人越来越多，房地产行业的发展态势令人忧心。因此，在当前错综复杂的形势下，如何处理好经营当中的问题和如何进行有效的风险管理十分重要。能够识别并管控财务风险这对于整个行业来说都是极具意义的事情，也会对其他企业产生辐射性影响。鉴于此本文将开始对我国中小型房地产企业财务风险管理进行研究，旨在以一家企业为例做分析，为其他企业甚至整个行2业给出建议。随着我国房地产行业的发展，以及在目前经济形势很严峻的背景下，企业树立正确的风险观显得尤为必要。依照前文的分析，对房地产行业目前的态势也略知一二。下文将进行进一步的分析，以 JX 房地产企业为例，进行深刻、严谨的研究、剖析，将理论与实际结合起来，对风险的识别和评价做出了详尽的分析，旨在希望能够对 JX 房地产企业的发展起到一定的帮助作用，甚至对于目前整个房地产行业有一定启示。理论上，通过对理论方法的厘清，能够清晰地选择并适用相关理论，更好地得出正确的结论。现实中，以理论为佐，以现实为依据，结合现实分析，能够得出更加符合现实情况的结论。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状财务风险及风险管理的问题最早可以追溯到上世纪 20 年代的德国，战后，随着德国经济快速复苏，由此相关企业管理方面的理论也得到了快速发展。在那时，企业已经开始为了控制偶然的损失尝试做出有计划的决策。到上世纪 50 年代风险管理逐渐发展成为一门科学。Merwin（1942 年）开始对财务指标进行分析，是财务风险预警方面研究的创始人。他通过选取财务指标开始分析，为在这之后的财务风险提出预防和警示，也便于后来的研究者们进行相关研究。各拉尔（1952 年）提出了风险管理这一概念。由于概念的提出，这就让以后的研究的方向和内容更加明确，也给风险管理这一个部分的研究分析给出了一些启示。莫布勒（1952 年）对风险管理进行了定义和解释。风险管理的定义和解释一旦明确，对于这一区域的研究就更加清晰，同时对于其他相关区域的研究给出了明确的界限不知混淆概念。弗兰柯莫迪里安尼和默顿米勒(1958 年)提出了众所周知的 MM 理论，认为一个公司的价值和资本结构并无关系。MM 理论的提出，对于整个财务分析部分的3理论研究有着巨大的意义。Markowitz（20 世纪 60 年代），提出了用方差来测算风险的新方法。将数学计算方法引入风险评估，这就使得风险评估更加准确，同时也财务风险分析提供了新思路。Beaver（1967 年）提出单变量模型，开启了财务风险预警研究的大门。同时也使得财务预警的研究更加体系化，单变量模型的提出使得分析研究能够通过模型给出直观的答案。COSO 委员会（2003 年）给风险管理画出了更大的范围，给企业生产经营各环节提出了明确的目标。由此可以通过对各环节的把控，从而起到对整个企业的生产经营起到积极作用。通过上文分析我们可以看出，西方国家对于财务风险管理的研究比较早，并且在研究过程中获得了许多具有开创性意义的作用，能够对我们的企业在识别财务风险成因及影响因素以及寻找解决方法方面均有着指引的作用。1.2.2 国内研究现状回顾我国对财务风险的研究历史，很显然是不成熟的，下面将阐述我国对财务风险的研究历史及相关理论进展。郭仲伟（1987 年）提出了对于风险分析和决策的解决办法，运用西方国家的相关理论研究成果，同时结合我国国情和经济状况、市场情况，对我国怎样定性定量分析风险具有重要的指导意义。刘思录、汤谷良（1989 年）首次讨论描述了财务风险的定义及特征，并对相关步骤和运用方法做出了具体阐述。这对后续的研究给出了一定的启示，同时具体的阐述使得理论研究更加充实、详细。向德伟（1994 年）对财务风险出现的原因背景做出了研究，并认为财务风险对于企业而言的重要性是不能忽视的。由此，财务风险的研究是有必要且不可或缺的，也是整个行业需要关注的问题。侯红兵（1995 年）提出企业风险观树立的重要性，并且提出企业应建立相关机Beaver.Alternative accounting measures predictors of failureJ.Accounting review，1967,(43):34-45郭仲伟.风险分析与决策M.北京:清华大学出版社,1987.4制体制来解决或转化风险。风险观观念的提出使得企业的风险防控体系更加完整，对于整个行业都有一定的启示作用。母小曼（2008 年）认为应该建立风险评价系统，从而使得投资更加科学有效。风险评价系统的建立，可以让企业的财务风险得到更好的控制。樊幻灵（2010 年）认为充足流畅的现金流是防范财务风险的基础，也是房地产企业进行持续高效的项目开发的前提。现金流对于房地产企业来说，重要性不言而喻，而流畅的现金流能够给企业带来充分的发展空间。肖芳林、仇俊林（2011 年）认为内部控制制度的建立，且优化资本的结构，并对现金管理进行强化管理是十分重要的。内部控制制度的建立，同时也是企业内部管理的开始，制度化的设计能够使企业更加健康发展。周霞、陈光（2012 年）认为在经历过金融危机后，房地产企业应当加强对财务风险的预防和控制，并提出具体措施。拓宽筹资渠道，加强现金流管理；加强投资项目可行性的研究；结合企业发展战略，实行灵活多变的收益分配政策。房正武（2012 年）认为对于投资风险，要增强对投资环境和投资项目的分析，从而规避财务风险；对于资金回收风险，要提出细致具体的销售战略并加强对预付账款和应收账款的有效管理。吴懿（2014 年）认为，企业最大的风险是财务风险。而财务风险是每个企业不可避免的风险，而如何避免和控制风险，是每个企业都需要思考的问题。张银平（2015 年）提出，识别、评价、管理财务风险构成了这一体系。体系内容的明确，使得管理财务风险的方向更加明确，通过识别、评价和管理财务风险，能够更好地避免和防控企业财务风险。王幼芳（2016 年）指出，采取有效的防范措施尤为重要。如何采取有效的防范措施并将措施落到实处，是需要管理层建立一整套的预防体系，并加以科学的实施来实现的。薛琬菁（2017 年）认为，如果想要取得长足发展和稳定的发展，工业型的企业应该特别重视对成本进行控制和管理，这样一来企业的综合实力能够得到提高。侯红兵.树立财务风险观念,减轻财务风险J.财经论丛,1995,(5):28-30.陈卫军,母小曼.房地产项目投资风险综合评价研究J商场现代化，2008,(4):7-8.樊幻灵.中国房地产金融J.开发与经营,2010,(1):25-27.肖芳林,仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略J.财会月刊,2011,(02):9-10.房正武.房地产企业财务风险及其防范J.财经界,2012,(2):23-24.5饶素凤（2018 年）认为，企业应该注意控制自身的财务风险，使其能够可控。通过上文的阐述可以看出，我国国内学者对于财务风险的研究虽然起步较晚，但是也逐渐迈出了自己的一步，并取得了一些成效。在结合我国国情及发展状况之后，这些理论在实践中得到了运用并取得了喜人的成效。1.2.3 国内外研究现状评述根据前文的研讨，我们可以发现在我国的房地产行业中，有一些明显的问题。下面将进行分点描述：第一，资本结构不完善。虽然财务杠杆理论在房地产行业运用可以得到惊人的成绩，但是一味地谋求企业快速发展而不减少控制，企业的负债率大幅提高，而偿债能力并不能跟上负债的速度，企业随时面临破产的危险。第二，管理层缺乏风险防范意识。大部分房地产公司是没有自己的专门的风控部门的，同时市场上的咨询公司尚未饱和，很多企业找不到专业人士的帮助，同时管理人员缺乏相关理论知识，使得行业内企业整体情况不容乐观。第三，在财务预算方面，很多公司只是为了有一个预算结果而进行预算工作，并不能真正理解财务预算的重要意义；企业应当正确处理好预算和风险管控的关系，从而能够通过预算提前预知风险的存在，这样就可以在风险出现之前做到防患于未然。第四，对于资金的管理不够完善。由于房地产行业的资金流动性大，常会有大量资金在同一时间段涌入，或者在同一时间段大量资金涌出，如果不做好资金的管理工作，很容易面临资金亏空从而导致破产。第五，缺乏高级财务人员。虽然现如今学习财务管理的人才越来越多，但是在房地产这一新兴行业，终究是僧多肉少的局面，并且企业现有的管理人员如果不能积极学习新知识新制度，而是一味等待新鲜血液的注入，很容易被市场乃至社会所淘汰。1.3 研究方法本文的研究方法是规范研究法和实例分析研究法。规范研究法主要是将国内外的研究做对比，通过进行数据比较、归纳，找出房地产企业产生财务风险的原因，6并根据这些成因给出恰当的建议和对策。实例研究法是以一家房地产企业为范例，对其在经营过程中的相关事项做出分析，并得出风险结论，给出一些建议，本文选择的研究样本是安徽一家中小型房地产企业，其母公司是一家工业企业，经过改制后成立了若干分公司，而 JX 房地产公司是其旗下的分公司之一，希望通过本文的分析能够对 JX 房地产企业的未来发展起到一定的帮助或者启示。1.4 研究内容与论文结构本文以前人的论文文章作为参考，结合理论依据形成自己的观点，同时结合 JX房地产企业实际情况，得到房地产企业财务风险识别与预防的启示，并给出一定的建议和意见。全文分为五章：第一章，绪论，对研究内容及相关背景做出介绍第二章，相关理论基础，介绍分析的理论基础，为后文提供理论依据。第三章，JX 房地产企业的财务风险及成因，介绍 JX 房地产企业概况并对其风险的形成原因做出分析解释。第四章，JX 房地产企业财务风险防范与控制建议，对 JX 房地产企业的财务风险给出一些建议。第五章，结语，从结论、不足、展望三个方面做出分析。2 相关理论基础2.1 财务风险管理理论财务风险管理是风险管理在企业财务方面的一个分支，指导企业如何面对财务风险，并采取一系列措施来防止风险的发生，和控制风险。企业在进行风险管理时可以从预算角度、发现风险、分析和评价风险、回避风险、对风险进行实时监控等几个方面来进行风险控制管理。具体来说，企业首先可以先做出预算方案，对风险有个心理准备，通过各个部门之间的交流、合作，来完成整个预算的设计工作和实现；在发现风险时，运用不同的方法对风险进行认识和辨别，以求达到更加精确的7结果，从而便于后期的控制和解决；这一步将会在第三章进行详细的讨论；分析和评价风险：运用定性或者定量的方法将所有财务风险按影响程度和重要程度分级，并找出风险发生的主要原因；回避风险方面，根据不同方法得出的适合的方案对风险进行预防和控制；在企业日常财务管理中，管理层人员应当 对财务风险进行实时监控，从而确保风控管理是有效的。2.2 财务分析方法在研究前人相关文献及分析后，本文将基于财务风险理论对 JX 房地产企业进行研究，数据采用来源于 JX 房地产企业这些年的资产负债表、利润表，本篇文章进行偿债能力、盈利能力、发展能力的分析，运用企业的财务报表进行这一工作，并找出风险产生的原因并提出建议。本文除了采用趋势分析法之外，还将运用比率分析法，即选取相关指标进行分析，并从不同角度观察比较企业盈利能力的高低及增减变化情况、观察到一些业务的安排的合理性，以及其在日常经营活动中的顺利实现。指标选取情况如下表 2-1 所示：表 2-1 JX 房地产财务分析指标选取情况一级指标二级指标公式盈利能力净资产收益率净利润/平均股东收益总资产收益率净利润/总资产销售净利率净利润/销售收入每股收益（元）税后利润/股本总数营运能力应收账款周转率（次）营业收入/应收账款总资产周转率（次）营业收入/总资产偿债能力流动比率流动资产/流动负债速动比率速动资产/流动负债资产负债率负债总额/资产总额净利润增长率（当期净利润-上期净利润）/上期净利润总资产增长率本年总资产增长额/年初8资产总额下文将以这些指标为依据，对 JX 房地产企业的经营情况做出分析研究。3 JX 房地产企业的财务风险及成因3.1 企业简介本文选取的样本是安徽一家房地产企业，其母公司是主营链条的生产、经营，旗下分别有房地产公司、物业公司、电动车销售公司，在 2006 年至 2018 年间企业取得了显著发展成效，致力于更加专注的经营理念，更加用心的服务态度，同事不断提高自身的综合实力，旨在能够成为安徽省的一家房地产的龙头企业，成为行业的表率。并且，JX 房地产企业在发展过程中，并不是盲目追求发展速度，而是精益求精，期待获得更多的客户好评。近年来，JX 房地产企业更是成立了自己的物业公司，为住户提供一条龙式的服务，在售后服务上面更加贴心、人性化，也获得了市场的一致好评。目前，JX 房地产企业主要是进行房屋的售卖、开发房地产、并提供配套的物业管理服务。从 17 年起，JX 房地产在进军地产行业的势头更加猛烈，并取得了良好的市场反响。现如今，JX 房地产企业由于在业内有着良好的认可度，因而吸引了一些高级人才的加入，也正因为这些人才的加入，使得 JX 房地产企业的员工素质整体较高，能够较好地应对比较常见的财务风险并给出应对措施。并且 JX 房地产企业由于在销售方面有自己的经营理念，因而综合实力在同行业中处于翘楚地位。在财务风险管理方面，JX 房地产企业能够紧跟行业发展趋势和潮流，设置专门的风控部门，主要负责风险管控和预防，并做好预算工作给予风险提示。根据调查我们发现，JX 房地产企业的风险管控方面成绩良好，但仍有可以改进之处。3.2 JX 房地产企业财务风险的现状通过前面的分析我们可以知道，房地产行业的通病是企业负债率居高不下，JX房地产企业也不能够独善其身，由于开发的项目逐年增多，因此有了大量的存货不9能售出，并且对外借款增多，不能够及时偿还，这些都构成了 JX 房地产企业目前较为严重的问题。下面将从这些问题出发，进行深入探讨分析，并期待给出良好的可行的解决方案，能够给 JX 房地产企业的未来发展给予启示和灵感。3.2.1 JX 房地产企业偿债能力分析我们都知道，偿债能力的问题可以分为短期和长期来看，对于 JX 房地产企业，本文考虑其企业背景及发展的情况，综合起来认为短期选取流动比率指标、速动比率指标较为合适，长期则选择了对其资产负债比率进行计算和探讨。（1）JX 房地产企业短期偿债能力分析短期选取的是流动及速动比率，顾名思义，是企业的流动资产有多少可以用于偿还短期的债务的比率。速动比率则是，企业的流动资产有哪些可以立即用于变现偿还欠债的能力。一般来说，两个比率的值高，企业的资产变现越容易，即及时偿还债务的能力很强。按照行业内数据衡量的话，前者控制在 2：1 以上，后者最好可以是 1：1，这样是最理想的结果。通过数据我们可以看出，JX 房地产企业近五年的比值变化并不是很大，其最低峰值出现在 2015 年，那时候该企业有很多正在建设的楼房，积压了很多存货无法及时售出，因此无法及时变现。并且根据数据显示，我们可以看到，JX 房地产企业的速动比率比行业的平均水平低很多，这意味着，它在短期内偿还债务是很困难的，如果短期内出现催债的情况，JX 房地产企业可能会措手不及。下表即是数据：表 3-1 JX 房地产企业短期偿债能力指标项目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年流动比率1.151.141.151.151.15速动比率0.20.20.20.20.2平均流动比率1.631.962.032.202.21平均速动比率0.410.470.500.550.63资料来源：JX 房地产企业财务报表（2）JX 房地产企业长期偿债能力分析10众所周知的是，房地产行业需要很多很多的资金提供支持，这样就使企业有了大量的外债，而因为借债导致资产负债率的提高，也会影响到公司资本的结构分布情况。所以，对外债的控制和管理成为了房地产企业最需要关注的问题之一。因为一旦由此引发出不可控的风险，将会对企业造成不可挽回的影响。盖房子不是一朝一夕的事情，因此需要长期的资金提供支持，而如果在施工过程中，企业遇到了催债的情况，或者无法交付款项的情况，这会严重影响房屋建设进程，从而影响整个公司的运营。而反映这一情况的即是企业长期的偿债能力如何。通过对资产负债率的计算我们可以得出企业是否能够及时偿还债务，并降低自身的风险。我们接下来将分析研究 JX 房地产企业五年的资产负债表，由此得出其资产负债率的变化情况：2014 年到 2018 年，JX 房地产企业的资产负债率是一直处于下降趋势的，但遗憾的是，这一数据相对于行业标准来说，还是很高的。根据杠杆理论，一定负债经营会给企业带来较多的盈利，但是无疑也给风险的产生提供了可能性。这一情况如下表 3-2、图 3-3 所示。表 3-2 JX 房地产企业长期偿债能力指标项目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年资产负债率（%）87.7687.7987.7587.7187.75资料来源：JX 房地产企业财务报表11图 3-3 JX 房地产企业资产负债率同行业对比从表 3-2，图 3-3，我们可以看到，JX 房地产企业的资产负债率相对于同行业来说是比较高的，而这大部分是由于从银行借出了较多款项。3.2.2 JX 房地产企业盈利能力分析没有一家企业是不想获得收益的，房地产企业更是如此，巨额的获利也常常是房价越来越高的推动力。那么，一家公司时候能够获利并最好能够长期获利，是投资者和管理者需要关注的焦点。下表选取了一些数据进行分析。表 3-4 JX 房地产企业盈利能力指标项目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年销售净利率（%）32.3630.6129.8725.9125.50营业利润率（%）40.537.1534.5432.3432.38净资产收益率（%）8066.7860.1958.5589.27总资产报酬率（%）3.693.513.123.222.42资料来源：JX 房地产企业财务报表JX 房地产企业是依靠自主开发土地进行楼盘销售及后期物业服务工作，在最近五年的时间里，JX 房地产企业处于一个缓慢的上升阶段。净利润可以看出是在不断增长的。然而 2014 年 JX 房地产企业的净利润率是 32.36%，到 2015 年时这一数字下降至 25.50%，这说明 JX 房地产企业的销售遇到了一个瓶颈期，获利也不如以前。12除此之外，通过查看营业利润率我们发现，近五年 JX 房地产企业的营业利润率是在逐步下降的，也就是说，通过销售所获利润逐年减少。而净资产收益率这个部分，2014 年是 80%，可以说还是比较喜人的，2015 年降至 66.78%，2016 年持续降至60.19%，而 2017 年则跌出 60%至 58.55%。通过数据的持续下跌我们可以推测，JX房地产企业迫切需要找好更佳的盈利模式，从而使得企业发展向着更好的方向和前景奋斗。再看总资产报酬率，JX 房地产企业在这一数值上波动不是很大，只是在2018 年降至 2.42%，这一数字令人忧心，说明了资产利用率不是很高，需要改进。盈利能力的下降意味着经营获得收入的减少，这反映出风险存在的可能性变大。在应收账款平均周转率来看，行业平均是 3.8，JX 房地产企业在这一数据上相差不大，可见其资金周转灵敏。虽然从表中数据我们可以得到，2018 年 JX 房地产企业总资产周转率较好，存货得到了较好的处理，但是由于市场变化莫测，在 2019 年，JX 房地产企业还是需要进行严格审慎的经营管理，从而能够以更加从容的姿态面对市场的新挑战。反映获利能力的指标是利润率，数据在下表中列出。表 3-5 JX 房地产企业毛利率及营业成本、收入相关项项目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年毛利率（%）46.7447.2847.8249.2256.41营业成本（万元）6772.586233.4566111.1496322.41811403.42营业收入（万元）14487.513184.212780.712845.320215.25资料来源：JX 房地产企业财务报表13表 3-6 JX 房地产企业毛利率同行业对比示意图资料来源：JX 房地产企业财务报表由上表可知，JX 房地产企业 2014 年至 2018 年的毛利率逐步上升，相对于行业平均数 30%来说处于较高位置，但不容忽视的是此报表提示的是未清算土地增值税的毛利（净利），JX 公司实际毛（净）利率待土地增值税清算后净利润或低于 20%。从表中我们可以得出，2014 年到 2017 年四年间，JX 房地产企业的营业成本和营业收入变化不大。2018 年则变动很明显。由于地皮越来越贵，同时政府对于房价的调控，使得 JX 房地产企业的风险越来越大。在净利率方面，行业平均数据是 9.5%，对比来看，是比较高的，反映了 JX 房地产企业的净利率较高，费用和成本项目支出较少。3.2.4 JX 房地产企业发展能力分析毋庸置疑的是，盈利能力是任何一家企业最看重的方面，但是企业不能盲目追求获利，将目光放得长远一些，对于未来的发展有所规划才是进取之道。具体发展能力由下表呈现。14表 3-7 JX 房地产企业发展能力情况示意图项目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年股东权益增长率1.03311.03311.033营业收入增长率1.1281.0260.99511.574总资产增长率1.0381.041.03711.037JX 房地产企业的股东权益增长率较低，说明企业未分配利润的资金沉淀在企业长远发展上，营业收入增长率表现不错与开发上品集中在 2018 年上市销售有关，也可能与国家在三四线城市实施棚改货币政策刺激导致，但花无百日红，中国房地产市场已然进入白银时代，一旦政策生变，三四线城市房地产形势依然严峻，所以JX 房地产企业的每一个重大决策在练好内功的同时更重要的是应结合国家宏观调控政策和当地的经济形势去谋篇布局。3.3 JX 房地产企业财务风险的成因3.3.1 财务管理缺乏有效性前文多次提到，房地产企业的共性问题是偿债问题，在 JX 房地产企业所在的城市，资金其实相较于大城市而言是存在很大的差距的。而在这种情况下，企业如果想要扩大规模获得长期发展，则离不开外部资金注入的支持。那么，筹资方式一般有两种，分别是以权益的方式和以债券的方式。前者的偿还相对压力较小，但是成本高昂；而后者虽然成本较低，但是企业很难做到按时偿还，所以此种方法带来的风险是巨大的。样本所选取的企业是一家中小型企业，自身实力和大公司对比有着很大悬殊，因此对于资金缺乏的问题只能采取前一种方法，将成本提高，希望通过回款和盈利来形成利差，从而能够还得起所欠债务。但是这种做法的弊端也很明显，日益增长的资本负债率成为了压在企业头上的一座高山。除此之外，借款需要提供担保，而担保成本也是高昂的。这些巨额成本对于中小型企业来说，是十分沉重的负担。如15果企业不幸的发生经营问题，那么这些潜在的危机就会迅速放大，并给企业致命一击。而 JX 房地产企业的现金比率和流动比率是很低的，这足以说明，其偿债能力并不理想，这就会给财务风险的出现埋下祸根。3.3.2 JX 房地产企业受政策影响较大我们通过观察负债和权益比可以发现，JX 房地产企业的负债率是相对较高的。这是由于其发展主要的推动力是债务资金的帮助。由于债务的持续增加，企业的风险也随之增大。而市场和政府的巨大不可测性也使得 JX 房地产企业对于未来的把握处于被动地位。从表格中我们可以得到，JX 房地产企业的总负债一直处于较高地位，而短期借款所占比重更是在 90%以上。由此可以得出，短期偿债方面，JX 房地产企业的压力还是很大的，长期相对而言压力较小，但也需要重视。JX 房地产企业在其整体规划上，除了对自身未来的考量之外，还应该考虑国家大政方针的变化及市场的导向趋势，这样才能在浪潮中立于不败之地。3.3.3 JX 房地产企业风险控制管理体系不完善和大多数中小型企业一样，JX 房地产企业在管理方面有着先天的缺陷，由于企业体制改革等原因，JX 房地产企业尚未能建立起完善的风险管理体系。领导决策层关注点有限，不能面面俱到对各方面风险都能实施把控。需要成立完善的风险控制管理体系，建立起全面的风险控制管理制度，这样才能够使企业在更加优良的环境中继续发展。与此同时，JX 房地产企业可以参考国内大型房地产企业的发展模式及风险控制管理模式，从中学得精髓，并根据自身发展条件构思出适合自己发展的道路。3.3.4 JX 房地产企业投资所受局限性较大从前文探讨的我们可以看出，JX 房地产企业近几年投资区域局限性较大，以总部为依托，受其辐射影响的区域有较多投资，然而在其他区域可以说是投资机遇寥寥。这就形成了投资区域单一性的局面，未能拓展更大的市场因而也在利润及效益取得上落后于他人一步。JX 房地产企业从目前的发展状况来看，有能力进行进一步16的拓展，将投资区域及投资规模扩大化，将投资眼光放宽到周围临近的几个区域，不限于市、县，并对这些区域的投资做好风险控制规划，能够在风险预测上快人一步，在风险管控上更加精准到位，从而取得利润的跳跃式增长。3.3.5 JX 房地产企业对资金流控制尚不完善在对 JX 房地产企业的调查研究过程中，可以明显看到其在资金流控制上有着较大的风险。JX 房地产企业依托其母公司链条集团的资金来源及分公司电动车的资金来源，资金流动性较大，且在对房地产方面的投入显示未能取得较好的平衡，资金引用方面容易有拆东墙补西墙的缺憾，这一点也是未来 JX 房地产企业的领导层需要注意的隐患之一。结合上述内容，以及整体的分析形势来看，JX 房地产企业未来的发展离不开对国家政策的考虑，必须综合考虑，深入思考其中可能存在的问题，才能在发展中尽量避免出现太大的问题。4 JX 房地产企业财务风险防范与控制建议4.1 成本控制在合理范围内，负债比率着重降低前文的分析中不断提及房地产行业成本的问题及负债的问题，可以说，解决这两个问题就基本上解决了大部分的风险。而这两个问题也是房地产企业亟待解决的头等问题。从大城市的房地产企业的综合情况来看，大部分的焦点集中于如何能够快速获利，而忽视了企业文化建设和对专业的精神的追求，从而实际上固步自封限制住了企业的发展。JX 房地产企业完全可以吸取这一教训，更加追求专业化，专心做出大众真正想要的房子，给用户真正的家的体验。而在质量上的提高，企业自然而然会获取利润和口碑，也就会带来良好的循环，从而有利于 JX 房地产企业的长足发展。另外，通过前文分析我们可以知道，中小型企业由于非自身的原因，资金上的限制逼迫着需要花费更多成本去取得贷款，那么，如何拓宽筹资渠道则成为了企业亟待解决的问题。JX 房地产企业应该对此狠下功夫，积极获取筹资渠道信息，从而17不仅仅依赖于银行的贷款，思维上的多角度可以带来更加光明的视野，从而也将带来更加光明的前景。4.2 存货数量需可控，现金流动需加强上文也提到过关于 JX 房地产企业的存货问题，这就涉及到企业的规划问题。按照人之常情，市场状态好时，总是希望能够多卖房子多挣钱，因而房地产商常常会不断开发新的楼盘，而在市场状态不好时，由于对市场的期待性，常常会拒绝积极地销售，这样做势必会导致积压的房子越来越多，从而直接影响资金的回笼。由于国情及市场行情的原因，国家对于房地产这一块做出的调控可以说是非常多，JX 房地产企业在这种形势下更应该保持清醒的头脑和随机应变的灵活的处理方式。对于存货的管理将会是未来房地产企业优胜劣汰的关键所在，JX 房地产企业在对于新楼盘的开发一定要坚持审慎原则，切记要谨慎，不能盲目逐利最后却失去了核心价值。在资金回收方面，积极销售是最直接的回款方式，而取得良好业绩的方式有很多，JX 房地产企业可以提升宣传力度，并适当给客户一些折扣的空间，这样从长远来看也能获得不少的利益，并且还解决了存货的问题。4.3 开发模式多样化房地产行业大部分的用途是提供住房，而在未来的发展来看，人口毕竟是有限的，而且对于住房的需求也是因人而异的，那么，企业在房地产开发方面选取的模式也是需要注意的。多样化的模式，不局限于住房和商用门面房，这将是未来房地产行业的趋势。想要成为一家能够立于不败之地的房地产企业，JX 房地产企业必须认识到这个问题，才能以发展的眼光去看待问题，并解决