CK公司融资的现状问题及对策探讨.docx

广州工商学院学位论文写作声明和使用授权说明学位论文写作声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 日期：2020 年 5 月 30 日 学位论文使用授权说明本人完全了解广州工商学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将学位论文编入有关数据库,提供网上服务。（保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 2020 年 5 月 30 日 CK公司融资的现状问题及对策探讨摘要随着金融业宏观调控力度的加大，房地产业所能够得到的利润呈现着逐渐下降的趋势。在获得有效的资金整合的同时，提高房地产企业的融资能力，探索新的融资渠道，直面和解决有关困难具有十分重要的意义。本文把研究对象建立为CK房地产公司，对其过于单一的融资渠道、不合理的融资结构、高额的融资成本、淡薄的企业风险意识等重要相关问题进行了深入分析，并提出实现企业融资方式多元化、优化企业的资本结构、充分利用预算工具规范融入资金以及构建融资风险预警体系等措施。分析CK公司融资的现状，了解其存在的问题，并提出一些个人的建议与措施。CK房地产公司在这样的困境中寻找合适的融资模式，解决目前资金短缺的问题，实现融资风险的有效控制，是CK房地产公司财务管理面临的最重要问题。关键词：融资；风险；对策；CK房地产公司IIAnalysis on the Problems Existing in the Financing of CK CompanyAbstractWith the increase of macro-control in the financial industry, the profits that the real estate industry can get are gradually declining. It is of great significance to improve the financing ability of real estate enterprises, explore new financing channels and face and solve related difficulties while obtaining effective capital integration. This paper sets up CK real estate company as the research object, and makes an in-depth analysis of its important related issues such as too single financing channel, unreasonable financing structure, high financing cost, weak enterprise risk awareness, etc., and puts forward to realize the diversification of enterprise financing methods, optimize the capital structure of enterprises, and make full use of budget tools We should standardize the financing and build a financing risk early warning system. Analyze the current situation of CK company's financing, understand its existing problems, and put forward some personal suggestions and measures. It is the most important problem that CK real estate company faces in financial management to find a suitable financing mode, solve the problem of capital shortage and realize the effective control of financing risk.Key words: financing; risks; countermeasures; CK real estate companyII 目 录摘要IAbstractII一、前言1（一）研究背景1（二） 文献综述1（三） 研究意义1（四）研究内容1二、CK公司融资现状分析1（一）CK公司基本情况11.公司组织架构情况22.公司经营现状2（二） CK公司融资现状分析41.融资结构分析42.融资环境分析5（三） CK公司融资需求的原因51.解决公司资金短缺问题52.提高公司资源优化63.提高公司大众推广影响64.有利于提高公司上市几率6三、CK公司融资存在的问题6（一）融资渠道过于单一6（二）融资结构不合理6（三）融资成本较高6（四）公司风险意识淡薄7四、 CK公司融资的对策7（一）实现企业融资方式多元化7（二）优化企业的资本结构7（三）充分利用预算工具规范融入资金7（四）构建融资风险预警体系8五、 结论8参考文献9致 谢10IV一、前言（一）研究背景目前，根据中国房地产行业的发展状况和模式，存在着银行贷款过于依赖房贷的广泛问题，在一定程度上，这将使房地产企业面临更大的风险。国内的房地产公司在运用新的投资金融商品方面存在不足，资金不足也是阻碍房地产开发的主要问题，基于发展中的房地产市场，政府对房地产的开发资金进行了监管。资金风险在房地产市场中是切实存在的，房地产行业的规章制度和管理以及市场上的竞争风险，减少了资金筹措的途径。其结果是，中小房地产企业的融资门槛越来越高，大部分企业都想打破资本链，但企业发展却面临着巨大的障碍。找到适当的资金筹措方法，解决现金不足，有效地管理资金筹措风险是CK的财务管理中面临的主要问题。（二）文献综述1.国内研究综述针对新时代下的民营企业发展，一些专家提出了新的融资理念和方式，陈晓红在2003年的时候在中小企业融资创新与信用担保中为民营企业的发展指出了一条新路子，利用风险投资，对企业发展进行促进。对民营企业融资首次做出批示的文件是关于进一步改善对中小企业金融服务的意见，在其中对民营企业融资进行说明，由于民营企业信息不对称导致的融资难的问题在2005年由杨峰、朱静毅提出，并且进行分析，在面临双向选择的过程中，出现道德风险等问题。而到了2009年时，专家阮兢青和陈文标提出了金融工具的使用来解决融资难的问题。与此同时专家刘斌更是提出了使用小额贷款公司贷款，来解决民营企业的经营难问题、利用企业信用担保贷款，来解决融资难的问题。专家叶陈毅、叶陈云和裴富才三个人在合著的我国中小企业融资障碍透析与应对举措中对民营企业融资难提出相关对策，这些对策具有可操作性。2.国外研究综述国外对于融资难的问题是从信息不对称的角度来做分析，在最开始的由于企业和银行的选择行比较小，导致融资难的问题，而另一方面由于当时信息不发达，导致一些账务信息不能及时更新，对于银行导致大量坏账，这是信息不对称下的的道德问题，以上是Stiglitz和Weiss在1981提出的理论。而Strahan和Weston（1998）的通过大量的研究以后，他们两个人共同提出新的研究思路，两位专家一致认为，现有的金融体系不能够为企业提供短期金融服务，首先是融资周期长，手续时间长，不符合民营企业的融资需求“短、”“平”、“快”的三个特点。通过对国内外研究的综述，可以发现无论是国外学者还是国内学者都重视融资渠道和企业自身两个要素的研究，本质上来说还是民营企业自身练好内功和金融机构优化自身融资流程着手，同时也要根据我国民营企业现状出发，借鉴国外先进理论，同时相关政策进行深入研究，兼顾对民营企业的发展和金融安全角度进行分析。（三） 研究意义理论意义：相比于发达的国家，目前，我国的房地产金融与风险的相关领域管理的研究才刚刚起步，金融管理理论有待得到进一步的完善。如今有很多的理论，但实际情况特别是从房地产融资的角度出发的相关研究还不足，因此这是风险的问题。调查房地产公司详细的资金筹措，希望通过自己的研究，能够帮助房地产公司筹集资金，扩大了房地产市场的资金筹措，有理论的意义。实践意义：企业在开发中很大程度上依赖资本，因此风险管理直接关系到企业的发展。我们的研究能够扩大资金筹措渠道，扩大和充实企业筹集资金的水平。现有的资金筹措存在的风险。加强企业资金的管理，是企业健康、持续的运营的保证。（四）研究内容本文主要通过五个部分对CK公司融资存在的问题与对策进行研究：第一部分为前言，主要介绍研究背景、研究意义、研究内容和基本理论，为下文奠定理论基础。第二部分为现状分析，主要CK房地产公司为例，对其公司基本情况、公司融资现状分析以及公司融资需求的原因等三方面进行分析。第三部分为问题。主要对上述的现状进行分析，从而得出目前CK公司还存在融资渠道过于单一、融资结构不合理、融资成本较高以及公司风险意识淡薄等问题，第四部分为措施。主要对上述提出的问题提出实现企业融资方式多元化、优化企业的资本结构、充分利用预算工具规范融入资金以及构建融资风险预警体系等措施。第五部分为总结，对本文进行总结，分析不足之处，并展望未来。二、CK公司融资现状分析（一）CK公司基本情况1.公司组织架构情况CK是西安某企业的子公司，是一家上市公司，注册资本86400元。其主要业务是房地产开发，是中国西北部最大的拥有房地产开发资格的上市公司之一。CK公司拥有一批优秀的团队成员，他们见证了西安高新技术区域房地产行业的发展。这个区域的工厂建筑都是由他们负责建设的，因此被认为是高科技区域房地产建设的主力。CK集团把优秀的资产和队伍集中于开发。在发展方面，CK公司凭借其出色的管理能力和稳定的成长，进入中国前50家房地产公司，在上市房地产公司中排名第23。CK获得了“时代顶级建筑商”的称号，被表彰为中国房地产上市企业中排名前10的企业。CK的总公司由董事会、总经理办公室、企划财务部、审计内部控制部、开发计划部、技术研究部、资金运用部等7个功能部构成。董事会的办公室负责董事会的决策和董事会的日常。CK公司的组织架构图如下：图2-1 CK公司组织架构图2.公司经营现状2017年12月31日，公司总资产173.45亿元，净资产26.99亿元，利润0.2395元，加权平均回报净资产是7.88%。年销售收入达29.75亿元。合同金额为7.88亿元，同比减少4.79亿元。公司建筑面积125万平方米，比上年高出81.50个百分点，公司的合同面积比去年减少14.32个百分点，为265300平方米，完成合同的公司面积比去年增加79%，为534000平方米。2017年，获得土地508.445亩，公司成功筹集66.5亿元，并发行了20亿公司债务及10亿中期票据。在土地准备方面，公司在西安、苏州、深圳、天津等地共获得土地508.45亩，其中西安公司签署的项目合作项目在2017年取得了巨大成就，2块土地已通过招标解决。（1）开发投资情况分析表2-1 CK 公司房地产开发投资情况 地区总建筑面积（万平方米）在建建筑面积（万平方米）已竣工面积（万平方米）总投资额（亿元）报告期实际投资额（亿元）西安273.14252.4920.98339.7339.91苏州67.6936.7814.2464.8115.89惠州20.611.768.7619.032.24天津34.637.6726.881.65宝鸡29.363.179.4510.511.11合计425.43301.8753.43460.9660.81 数据来源于CK公司2018到2019年度报告根据表2-1，2017年，CK在国家发展中投入425.43万平方米，总投资460.96亿元。本期实际投资占总投资的13%。西安投资主要集中在城市型项目上，有住宅、写字楼、商业、公寓等多种商业形式。大部分项目正在建设中，尚未完工。建设进度很慢，各地投入不足。（2）销售情况分析表2-2 CK 公司房地产销售情况地区可供出售面积（万平方米）已预售面积 （万平方米）西安17.458.72苏州13.669.27惠州13.825.08天津4.201.91宝鸡6.800.99合计55.9325.97数据来源于CK公司2018到2019年度报告 由表2-2可知，2017年CK能够销售大约55.93平方米的面积，预售的面积只有大约25.97平方米。主要的城市项目是住宅及商业事业。库存难以转换成现金，是目前的销售状况。销售区域或者未销售区域的比例很大，库存多理的质量不是很好。一般来说，整体的销售状况不乐观。库存的流动性很低。资本撤回难。CK需要积极地更改销售战略。改善销量，提高库存周转率。CK房地产公司在同行业内算是翘楚，在房地产行业大部分企业负债率比较高的大环境之下，每年的负债率很低，最近几年内营业额稳步提高，各项经营指标良好，给予其他房地产公司起到了一定的借鉴作用。（二） CK公司融资现状分析1.融资结构分析CK房地产公司主要以内部融资和外部融资为主。从近两年融资结构看，2017年CK房地产公司对外融资95.89亿元，内部融资33.7亿元。对外融资额比去年66.56亿元增长44%，内部融资额比去年32.77亿元增长3%。外部融资增速较高，内部融资额基本上不变。2017年，CK公司累计投资资本129.59亿元，比2016年增长23.7%。从资本总额来看，融资规模也较上年有所扩大，如表2-3所示。表2-3 2016-2017年融资结构表2016年2017年外部融资6，656，342，966.269，588，911，771.88内部融资3，274，050，836.903，370，147，798.35数据来源于CK公司2018到2019年度报告从融资结构看，2017年，总投资额的33%是内部资金，其中，CK自有资金包括预购资金，对外融资占总投资额的67%，包括银行担保融资、信托融资，基金投资等融资渠道。如图2-2所示，外部融资占比较大，CK公司内部融资主要由自有资金和储备资金组成，比例较低。外部融资是CK房地产公司的主要融资方式。接下来分析了CK房地产公司的外部融资模式。图2-2 2017年 CK公司内外部融资结构图 数据来源于CK公司2018到2019年度报告外部筹集资金总是在CK的筹措资金的结构中占很大的比例。在2016年和2017年相比增加了44%，投资资金总额中占了很大比重。在CK的房地产开发中，主要从银行、信托筹集外部资金，资金筹措的这种结构对风险的影响程度很大。在过去的两年中，CK主要外部的资金筹措渠道是不动产公司、信托贷款和银行贷款，信托贷款比银行贷款多，基金贷款是很少的。CK的外部资金筹措结构基本上呈现出依靠信托融资还有银行贷款的倾向。2.融资环境分析（1）优势在当前环境下，CK房地产公司的第一优势是其强大的扩张战略和科学的融资决策。灵活的资金筹措方针和及时准确的信息收集，是确保企业灵活的资金筹措渠道的有效保证。企业必须认识到自己在资金筹措环境中的地位。为了有效地改善管理，在同行业中与房地产公司进行广泛的合作和健全的竞争，并相互共享宝贵的信息，对于企业资金筹措的灵活发展有很大的好处。一般应考虑的方向，不仅是经营理念和开发，公司在冷静地应对日益激烈的市场竞争中，企业想要生存需要防止中小规模的房地产风险。与此同时，我们还需要提高对业务多元化的关注程度以及提升核心竞争力水平。CK公司拥有强大的资本和资源整合能力。现阶段，该公司已经开始对天津、苏州、惠州、宝鸡等其他先进城市和邻近城市进行房地产开发投资。它的财务能力很明显比同行业的其他几家企业有优势。通过长期的房地产开发积累，该公司进入了更加成熟的阶段，不断开始资源的整合模式。CK公司拥有优秀的开发资历，员工具有优秀的企业忠诚度。在开发房地产很长一段时间之后，该公司对房地产行业有了完全的了解，并拥有不断积累的开发能力，并聚集了大量忠实于公司的员工。CK房地产公司在资金使用方面具有较高的效率。现在企业里没有多余的现金库存。几乎所有的资金都被用来躲避风险，开发新项目，偿还企业借款。（2）劣势现在，CK公司在资金筹措方面的不利情况，经营水平未达到特定水平，企业的扩大和发展处于弱势。在长期的开发过程中，CK公司虽然有一定的规模，但与大规模的房地产公司还有很大的差距，由于管理水平低，管理业务中频繁发生不规则的操作。开发目标不是很明确，CK对于商用住宅的开发和建设作为该公司的主要事业，还没有形成共识。虽然觉得有必要扩大新的业务线，寻找公司新的利益增长点，但是也有管理者认为应该坚持旧线。目前，为了控制金融紧缩局面，银行未能充分考虑房地产企业的资金需求，部分企业虽然拥有良好的债务偿还信用，但仍很难在银行获得贷款。从这个观点来看，由于银行缺乏支援，企业资金不足，贷款批准的高阈值，CK企业没能按时筹措开发所需的资金。虽然现在国内的房地产市场一般看起来很低迷，但是企业不适应这个市场不景气的现状。在营销的瓶颈发生的情况下，没有根据市场需求灵活调整及改善营销计划等等。（三） CK公司融资需求的原因1.解决公司资金短缺问题资金短缺是大多数企业融资的客观原因。尤其是在房地产公司成立之初。相对来说，CK公司的房地产公司有了新的项目需要去开发，但是致命的是CK账户资金没有钱，由于企业没有资源。因此，CK企业就必须得融资。2.提高公司资源优化在CK公司选择融资是为了投资者或团队和其他资源。投资者带来的不仅是资金，更是获得各种资源和帮助后的强制性组合，然后强强联合，撬动杠杆，从而提高公司资源优化3.提高公司大众推广影响CK公司较好的融资效果有利于提高公司的整体形象，有利于在强势资本进入市场时提高股票发行价格，有利于提高个人投资者对公司的信任度，有利于提高股价，使股民可以自发购买，提高公司的宣传影响力。4.有利于提高公司上市几率就CK娱乐而言，上市基本上是他们成长的必由之路。从以上几点可以看出，在上市之前，民营基金会可以孵化公司产业，扩大生产规模，提高公司知名度，为公司的发展获取各种资源。一步一步，公司实现上市目的也是顺理成章的。此外，上市前融资还可以获得上市所需的各种资金。三、CK公司融资存在的问题（一）融资渠道过于单一根据CK公司目前的运营状况，资金筹措主要包括内部资金筹措和外部资金筹措。2017年CK企业的内部资金筹措和外部资金筹措的比例分别为33%和67%。从资金筹措渠道来看，内部资金筹措主要依赖于自身资金和预付款，外部资金筹措主要依赖于信托和银行贷款。CK公司有单一的内部资金筹措方法和不合理的外部资金筹措结构的问题。超过50%的外部资金，使得公司面临着高的使用成本。从资金筹措结构来看，外部资金是主要的资金来源，甚至有依赖关系。这种情况下，如果国家政策被调整，或者销售停止，资金就会不足。同时，内部融资比例比较低，无法发挥财务杠杆的优势，资产使用成本越高利润就越少。资金筹措渠道的扩大和资金筹措结构的改善成为了迫在眉睫。（二）融资结构不合理公司留存收益为负数的情况下，主要依靠债务融资方式获取经营发展所需资金，即采用负债经营，加大了公司财务风险，具体表现如下:公司负债经营。从2016年到2017年CCK处于财务负债运营状态。2016年，该公司增加了库存和固定资产的投资。由于利润盈余继续为负，损失未完全补偿，注册资本也未追加，仍以负债经营，因此该公司的资产负债率2017年逐年增加至60%。亏损引发财务杠杆负作用。CK未得到正常的利润，公司通过负债进行经营，最大限度地利用了财务杠杆的作用。2016年和2017年，公司的净利润会变成负值。大企业财务杠杆对财务风险有负面影响。（三）融资成本较高从CK公司融资结构看，2017年总投资额的33%是内部资金，对外融资占总投资额的67%，外部筹集资金是在CK的筹措资金的结构中占很大的比例。CK公司的外部资金筹措主要包括银行贷款和信托资金。与资金筹措相比，信托资金筹措不是很难，但需要承担高昂的使用成本。获得银行贷款的使用更加困难，成本也会降低。银行贷款的使用成本也变动，中央银行贷款利率的基准利率的影响远远比信用贷款的成本低。但近年来，房地产行业低迷，而且CK公司贷款的困难逐渐增大。这样会威胁到收益率和利润率，甚至会导致成本超支，预算失败，资本流动不畅，将企业推到信用危机的边缘。（四）公司风险意识淡薄CK在成立初期主要依赖于自筹资金，处于收益较高的状态，但是资金筹措风险相对较小，所以在目前阶段对资金筹措风险的关注程度不高。如果订单增加，公司会倾向于集中精力获取必要的资金，在无视其他财务指标的同时也会注重利益指标。从公司部门的职能来看，财务部门的主要工作是征收、支付、账户注册、税务申报，从理论上来说，CK公司的资金筹措风险管理也应该是财务部门的责任之一。因为公司规模小，系统不完善，所以公司的资金调度决定只能由领导来做，缺乏详细的资金调度计划和使用规则。四、 CK公司融资的对策（一）实现企业融资方式多元化从2017年的资金筹措源来看，CK房地产公司主要依赖外部资金筹措，其中33%为自有资金，67%为外部资金筹措。资金筹措风险主要是由外部资金引起的，外部资金的筹措比例并不充分妥当。为了降低企业的融资风险，优化自身融资结构，提高公司的盈利能力，扩大自身的资金投入，寻找新的融资渠道，分散风险，降低企业的融资风险。（二）优化企业的资本结构企业为了优化资金筹措结构，需要更多的活用内部资金。企业必须从自身的情况出发，提高自救资金的比例，尽早偿还资金，改善资金的开工率。为了提供更高品质的产品尽最大努力，努力增加销售，资金会迅速收回，实现优化。根据可以拿到的数据，CK 的内部资金筹措非常不足，但是实际上资本成本正在逐渐上升，面临着高负债比率。现在根据CK 的实际状况，没有力量把股票贷款作为重要的信道来使用。虽然上市了，但是股票评价一般。如果想进一步扩大内部资金筹措的可能性，可以把顾客作为目标。公司可以使用银行贷款、信托基金和少量资本金。如果要挖掘一些内部融资的潜力，我们会为客户挖掘目标客户和优质客户，了解客户动态，通过口碑宣传回收资金，实现有效的内部融资。（三）充分利用预算工具规范融入资金CK公司不正当使用资金会导致一部分资金的消耗，增加资金筹措成本，从而引发资金筹措风险。CK公司需要足够的资金、资金的需求和偿还期限，但是财务部门、建筑部门和商业部门做好衔接。在实际情况下的应用过程当中，公司并没有足够的整合能力，资金使用不规范。实际计划与计划之间的问题主要是公司经营过程中的问题。各部门应在每年年底上报年度预算所需资金，因此，各部门应在每年年底上报一次，并上报下一年度预算所需资金。财务部在公司管理人员的指导下，根据预计进出口额，制定合理的资金预算和融资方案。当实际经营过程发生变化时，应及时通知财务部门调整融资预算，以确定合理的融资规模，降低资金成本，减少不合理的资金占用，提高资金使用效率。（四）构建融资风险预警体系企业在筹集预警资金方面具有较强的灵活性。根据企业的实际情况，可以加强风险预警的实施。具体参考程序如下：一是明确风险管理控制目标，限定其控制对象的状态范围。二是为风险的形成提供了有效的参考。三是对风险的大小进行量化，增加调查的合理性。第四，从人们对风险偏好的角度出发，提出了更为具体和实用的资本运营风险效用，并对不同的风险偏好提出了解决方案。五是组织风险防范体系，采取预防、控制和应急措施。第六，要快速评估风险管理的有效性。第七。经过科学的风险管理，我们应该对风险管理的结果进行总结和评价，在积累大量经验的基础上，提高企业的融资风险控制能力，最终形成一套完善的企业管理体系，形成系统的整体效果，效用得到提高。五、 结论房地产业是资本密集型产业，房地产企业的资本配置直接影响到企业的正常经营。但目前，我国房地产业发展面临着一个复杂的市场。从我国房地产业的现状来看，复杂的市场环境和面对国家政策的变化，企业内部管理和经营存在诸多问题和不足。一方面，房地产企业的日常经营对金融市场的依赖性很高，特别是与房地产业相关的融资问题。因此，本文以CK房地产公司为研究对象，深入分析了CK房地产公司在融资领域存在的融资渠道过于单一、融资结构不合理、融资成本高等问题，同时企业风险意识薄弱，建议充分利用预算工具的规范化和资金的整合，建立融资方式、风险预警体系等措施。本文篇幅有限，根据金融风险分析所提出的建议没有对应到每一类风险，而且提出了宏观建议和措施，但是内容并不具体。因此，在今后的学习过程中，有机会对房地产企业的融资风险进行深入的研究，弥补上述不足，并通过大量的数据分析和更多的研究方法来弥补公司的实际存在，我们可以对房地产企业的融资风险管理进行研究房地产企业更完善、更有说服力。参考文献1尹钧惠，熊冉冉.基于因子分析的P2P网络借贷平台内部风险评估J.财会月刊.2016(33)2杨守银.浅析企业融资风险的成因及防范J.现代经济信息.2016(18)3仝玲玲.中小企业融资风险的规避措施评价J.现代经济信息.2016(05)4杨娟.我国中小企业融资风险内部控制研究J.品牌.2015(11)5潘雅琼，张晓琴.基于层次分析法的企业融资风险评估研究J.财会通讯.2015(17)6姜轶婕，耿成轩.基于熵值法的战略性新兴产业上市公司融资风险评估研究J.商业会计.2014(06)7王洪涛.企业财务风险评价体系研究J.经济研究导刊.2015(03)8孙莉萍.主板市场与新三板市场企业融能力影响因素对比J.商场现代化.2016(01)9黄婉婷.企业财务风险控制研究J.会计之友.2016(23)10王岚.基于MGCE的中小企业融资风险综合评价J.商业时代.2016(22)致 谢感谢学校对我的辛苦培育，让我学到了很东西。特别感谢学校为我提供了良好的学习环境，感谢领导、老师们对我无微不至的关怀和指导，让我得以在这几年中学到很多有用的知识。在此，我要感谢在班里同学和朋友，感谢你们在我遇到困难的时候帮助我，给我支持和鼓励，感谢。13