房地产企业税务筹划案例分析—以湘潭地产集团公司为例.docx

房地产企业税务筹划案例分析以湘潭地产集团公司为例摘要：税务筹划是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。我国法律赋予了企业对自己合法的经济利益进行保护的权利，税务筹划的本质就是企业对自身的资产和利益进行正当地维护，属于纳税人应享有的经济权利。本文将主要采用税务筹划基本理论分析与XT地产集团案例分析相结合的方法，以湘潭地产集团公司为例，对我国房地产企业的税收筹划进行深入探讨。关键词：房地产企业、税务筹划、分析1. 企业发展情况分析湘潭地产集团有限公司是以房地产开发为支柱产业，横跨物业管理、信息技术、旅游、酒店、装修装饰等多个领域的大型综合性现代化企业集团，总资产超过80亿，目前拥有一支高素质的员工队伍，主要管理及技术人员近百人，其中大学本科以上学历员工占8506，博士、研究生及专家队伍数十人。自1995年成立以来，湘潭地产集团有限公司始终坚持“品质成就未来”的市场观，不断强化“精品意识”，倾心打造出满足消费者需求的高品质楼盘，目前，湘潭地产集团12年推出的精品力作"湘潭半山”项目也即将正火热发售，一幢幢精品住宅和高级商务写字楼拔地而起，多个项目相继全盘出售给社保局、电信局、烟草局等政府部门，连续几年被评为广州市房地产综合实力30强企业、广州十大最佳名牌社区、广东省百强民营企业、广州保值增值20名盘等。在众多荣誉面前，湘潭地产集团高度的使命感致力于提升广州民众的居住品质和商业环境，推进了社会城市化的进程，实现专业化、品牌化、国际化的战略发展目标。 在湘潭地产快速发展过程中，公司管理层发现随着市场竞争的日趋激烈，公司的盈利能力便日趋下滑，非常不稳定。经过系统的分析后发现，税收成本的日益上升，是导致公司利润不断减少的最大因素之一。在公司成立初期，由于集团领导对财务管理的不了解而没有对税收筹划引起重视，更没有对所属项目进行整体的税务分析和筹划，也不能很好地界定合理避税与偷税漏税之间的差异，导致给集团的运营留下了不少的隐患。公司管理层经过一段时间的分析总结后，深刻体会到要想提升集团的盈利能力，就一定要重视对各项经济业务的纳税筹划，这样才能更好地实现企业经济利益最大化的目标。2.企业税收环境2.1纳税情况 湘潭地产集团有限公司由于业务多元化，自1995年成立以来涉及房地产业的所有纳税环节，与其他行业企业相比，税种比较多，税负也比较重，主要涉及有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税等等。房地产各流程涉税一览表征税环节 税种 计税依据 税率房地产开发 营业税(建筑业) 销售收入 3% 印花税 交易合同价 0. 05%或0. 03% 耕地占用税 耕地面积 110元/平方米房地产交易 营业税(房地产转让、租赁)销售收入 5% 土地增值税 增值额 四级超率累进税率 契税 交易合同价 2%或4% 印花税 交易合同价 0.5% 城镇土地使用税 土地面积 0. 5一10元/平方米房地产占用 房产税 房产原则或租金收入 1. 2%或12% 城市房地产税 房产原值 1. 2%房地产所得 企业所得税 企业收入 25% 个人所得税 个人收入 20%等 除上述按纳税环节所列税种外，湘潭地产集团还要缴纳城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依照开发项目所在地区分别适用7%(城区)、5%(县城、镇)、1%(城区或者镇以外的地区)计征城市建设维护税，依3%计缴教育费附加。2.2优惠政策以及未来走向分析2.2.1优惠政策（1）优惠政策延续的筹划。国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，只有对通过改革能够解决重复征税问题的政策才予以取消。因此，试点企业应详细研读“营改增”的过渡政策，探讨相应的税收优惠，从而充分利用政策为企业税务筹划工作提供参考。（2）差额征税的筹划。根据财税 2011111号文，增值税差额征税是指试点地区提供营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额的征税方法。差额纳税可一定程度增加进项的抵扣额，从而达到相应的节税目的。因此，没有被纳入差额纳税优惠名单的企业应当尽量向名单靠拢，争取早日纳入差额纳税的范畴，为企业的税收减轻负担。（3）免税项目的筹划。根据财政部国家税务总局关于应税服务适用增值税零税率和免税政策的通知，其中的免税条款为企业提供了广阔的筹划空间。企业可依靠零税率或者免税政策选择不同的行业和领域，利用该优惠政策取得价格优势，进而提高企业的同行竞争力和市场占有率。此外，身为一般纳税人的企业，加之对其客户进项可抵扣的优势，势必大幅度提升企业的运营能力和盈利能力。（4）纳税申报筹划 财税2011111号文第四十二条规定：固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构合并向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。由此可见，企业在纳税申报过程中，应当精确计算合并申报与各自申报的税额，比较两者的数值大小，从而做出合理的纳税决策。 2.2.2未来走向分析 湘潭地产集团有限公司就可以根据相关在税法政策以及多年的房地产开发经验，预先进行合理在纳税筹划方案设计，使公司在合理的税负水平下尽可能实现利润最大化。具体走向如下: 1、对银行贷款利息等财务费用的筹划方案 湘潭地产集团有限公司准备向银行进行融资，贷款55000万元，贷款年利率约为8%,贷款期限为三年，则每年应付银行贷款利息约为4400万元，三年共计13200万元。根据前章论述可知，按照新会计准则与税法的规定，在计算企业所得税时，对该项目工程在开发工程完工前的银行贷款利息、开发贷款融资手续费等财务费用，当期即可作为项目的开发成本进行列支，而项目工程开发完工后的银行贷款利息等财务费用就必须作为该项目的期间费用进行列支，待房产项目取得预售许可证并进行出售时方能抵扣。在计算土地增值税时，依照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的有关规定进行计算。 当(10010-596) X (25000+62575) =4378. 75万元，由于湘潭地产集团有限公司年贷款利息是4400万元>4378. 75万元，因此需向银行实行项目性开发贷款的融资方案，并让银行提供贷款证明，这样就可以按实全额抵扣。 2、对管理费用的核算进行筹划 湘潭半山项目共有4位股东，他们同时也任职XT地产集团有限公司的副总裁、总监、总经理等高级职务，同时还分管几个不同领域的业务。湘潭半山工程施工需要三年的时间，公司承诺待项目工程结束后可向每位股东支付360万元的红利。经过筹划，现改变模式将分红改为工资薪金所得按月发放，每位股东每月发放10万元，如此算来，应纳企业所得税税额则变为: (343886-84481. 93-108283-10 X 4 X 12 X 3) X 2596=37420万元，而净利润则为:151121-37420=113701万元，与未进行税务筹划时的税务处理相比，能降低项目公司的企业所得税合计360万元(37780-37420=360 )a 3、按收入性质对项目的销售收入进行分解并依法实施税务筹划 湘潭地产集团有限公司一直以来销售的都是超豪华装修超大户型的高端住宅，而湘潭半山项目原方案洋房则是全部按照带装修的高档住宅的价格进行销售，营业税按5%的税率计算。若经过税务筹划后决定XT地产集团有限公司成立一家经营范围为室内装修装饰工程的子公司，然后与购房的客户签订10000元/m，的室内装修工程合同，与此同时，XT半山项目的所有高层类别的高档洋房均价为15000元/m2 ,并按不带装修的交楼标准与客户签订购房合同，这样和未进行税务筹划前的税务处理相比，可为项目节省营业税及其附加共计1167. 2万元10000元/m2 X 58360m2 X (50l0-3%) =1167. 2 。与此同时，由于账面上洋房的销售收入减少了10000元/m2 X 58360 m'=58360万元，这样可以导致土地增值额减少，从而土地增值税额也直接减少。2.3税务总局官网 3. 税务筹划中存在的问题 在不同领域的各项规划设计过程中都会存在利弊两面，纳税筹划也不例外，只不过我们主要是要关注这项筹划工作的利弊如何权衡。当前，企业不断进行纳税筹划无疑会导致国家的税收收入在一段时期内出现下降的情况，但在实际运行当中我们会发现其实纳税筹划是有弊也有利，但相比之下利是大于弊的。由于要实施纳税筹划的应对对策就一定要在经济业务发生之前，但税法对其实施的时效性要求严格，而如此复杂多变的经营大环境影响下，在这种错综复杂的条件下做出的决策极具不明确不稳定以及风险系数高等因素。所以，当房产开发企业在对不同的税收政策实施筹划时都必须全面分析各种税收风险。3.1经营性风险因素 实践己经证明，纳税筹划具有前瞻性和计划性，而经济活动的预期多变直接影响着纳税筹划所产生的经济效益，从而直接导致筹划实施方案的不可行。纳税筹划的实现其实就是进行相关税务法规政策及其差异性的选择过程，但必须基于合理合法的前提条件下进行，也就是说企业必须按照前期纳税筹划方案中所选择的相关税务法规政策的特定要求来进行往后的生产经营活动。相关税收政策的特定要求，不仅仅给企业的所做的税收筹划提供可能，也对企业在日常经营活动(如经营方式、经营地点、经营范围、经营期限等活动方式)中产生一定的限制性，由此对企业的日常经营活动的机动性产生较大的影响。因此当企业的某一个经营项目在实施相应投资管理后发现该经济活动己经产生了质的变化，或者发现对该项目所产生的预期效益判断失误，那么就会完全没有实施该投资项目所享受的税收优惠政策的条件和可行性，这样一来不但不能合理减税避税的要求，甚至有可能增加本身的税收负担。3.2国家政策性风险因素 所谓国家政策性风险就是由于利用国家出台的相关法规政策进行纳税筹划而产生的节省税负的风险因素。国家政策性风险属于企业在日常纳税筹划过程中存在的最重要的风险因素，它体现了国家税务法规政策的选择性以及变化性。具体主要表现为以下两个方面: 1、企业在进行税务筹划时对是否选择了准确无误的税收法规政策的具有不确定性，这往往是企业的筹划人对相关的税收政策法规分析不透彻、了解不清楚、实施控制不正确所造成的。如今在国内已立有的税务方面的律法种类众多，除了现有的全国人民代表大会常务委员会和中华人民共和国国务院所通过的税务制度相关法律法规以外，还有相当一部分来自国家相关税务部门针对国家的税务制度相关的法律法规而详细解释说明的税务日常行政规章制度，而这些税务行政规章制度存在往往不够清晰明了，所提及的相关政策却往往是纳税筹划可操作部分的空间所在。正因如此，若仅仅根据相关税收管理职能部门所制定的行政规章制度进行纳税筹划，很大机率会由于对该部分来自国家相关税务部门针对国家的税务制度相关的法律法规详细解释说明而制定的税务日常行政规章制度的解读偏差从而令纳税筹划工作的最终失败。 2、税务法规政策的变化风险因素指的是在进行纳税筹划过程中企业对政策控制的时效性把握准确与否的不明确。由于在国内，我们的税务法律法规政策正不断地变化中，与其他领域的法律法规相比较，频率相对也较高，这样，从企业的税收筹划实施来看，既可能为企业提供进行纳税筹划的空间，又可能令企业由于筹划不当而产生的筹划风险。所以，即便是从早期的挑选合适的筹划项目一直到最后的圆满成功，企业所进行的每一个税务筹划方式方法都需要一个细致合理的过程，但如果在某一个时间段里国家的税收法律法规政策被改变或被重新解释说明，那么它就很有机会会令本应有法可依的最初的纳税筹划设计方案，从合理成为了不合理，从合法成为了不合法，从而产生筹划风险。3.3操作性风险因素 由于我国对税收法规建立制定的审核机制层次比较多，法规条款仍有许多模糊不清或释法不全面的地方，还有一些法规之间存在矛盾和冲突，即便是相关的专业的人士有时也未必能把握准确，在这种情况下往往会在进行税收筹划时给企业筹划者带来极大的操作风险。主要表现在以下两个方面:一方面是在系统性税收筹划过程中对税收管理政策的整体性把握不准确，另一方面是对相关的税收优惠政策运用和执行不到位，这两方面最终会使得纳税筹划实施方案的直接失败。3.4税务机关执法性风险因素 税收筹划严格来说必须是符合相关政策法规的，并且必须要符合立法者的意图，但这种合法性都必须经过税务行政执法部门来确认。然而相关的税务执法部门会由于对税收法律法规政策的误读而存在人为的执行法务操作偏差，直接导致了纳税筹划方案实施失败的客观风险因素。现行我国国内负责进行税务征收的主要系统管理部门是国家税务局、地方税务局、中国财政、中国海关。而各个行政管理部门相互又会发生执法重叠的现象，而目前我国的税务行政执法部门具有在税法执行过程中具体税收政策的最终解释权，这样在纳税筹划实施过程中，对税法执行的自由裁量权就归税务行政执法部门拥有，再加上部分税务人员对相关税务法律法规政策的理解偏差，这些都是造成税收法律法规政策实施执行发生偏差的客观原因所在。也就是说，即便是符合法律政策规定的税务筹划行为，也有可能因为税务执法部门由于对税务法规政策的误读导致执法偏差而直接造成该税务筹划方案在实际操作当中不可行，造成该方案无效的直接结果;更甚者会被认定为是恶意偷税漏税等违法行为而被依法调查处理，这样不但不能因节省税赋而产生经济收益，反而更有可能会增加企业本身的税收成本，造成纳税筹划方案实施失败的直接风险。4. 对税务筹划现存问题的解决建议及优惠政策的申请4.1改进建议4.1.1优化筹划方案防范税收筹划风险。 房地产开发企业要实施纳税筹划方案的目的就是为了减轻税收负担，但并不一定是但是纳税最少利润就最大，必须是以企业整体收益增长为前提的，因此，要结合房地产开发企业自身业务情况对税收筹划进行综合分析，选择最佳的实施方案。在选择房地产开发企业的税收筹划方案时，必须遵循“以企业的长期发展为前提，并最终实现企业价值最大化”的成本效益原则，才能保证纳税筹划最终目标的实现。无论哪项纳税筹划方案实施过程中在取得相当一部分利益的同时，必定会付出一定的纳税筹划成本，只有在充分考虑筹划方案中的隐含成本的条件，税收筹划成本小于所得的收益时，该项税收筹划方案是合理的和可以接受的纳税筹划方案，因此房地产开发公司在选择纳税筹划方一案时，眼光不能仅停留在某个时期或某一个税种纳税最少的方案匕而应结合自身的长期发展战略，统筹兼顾，这样才能选出使企业实现整体利益最大化的纳税筹划方案。 4.1.2必须充分考虑税务筹划方法的个而性和综合性，并建立可行有效的风险预警来防范纳税筹划风险。 纳税筹划具有很强的实效性，房地产开发企业如果仅仅意识到筹划风险的存在是远远不够的，还应当充分利用现千七发达的互联网服务，建_立出一套快捷、准确、科学的纳税筹划预警信息系统，这样就可以对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，可立即向企业筹划者或经营者发出预警信号。 纳税人要实施纳税筹划的最终目标主要是由“财务核算及财务管理目标”和“企业价值最大化”所确定的，但它归根到底还是属于企业财务管理的范畴，而税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划，并将其纳入企业的经营战略和整体投资当中，不能仅仅局限于某个税种，更不能仅仅着眼于节省税负。因此，纳税筹划的重点在于降低标的项目的整体税种税负，而不是减低单一税种税负。各个税种的税基是相互关联的，某个税种的税基的减少就有可能导致其他税种的税基的增长，相互之间具有此消彼长的必然联系，因此，税收筹划除了要考虑单一税种的节税利益，更要考虑多个税种之间的相互联系的利益抵消因素;其次，尽管税收利益是企业的一项重要的经济利益指标，但并不是企业的全部经济利益指标，税负的减少并不等于企业项目投资的整体利益的增加，在选择税收筹划方案时，整体利益最大化的方案刁是最优的选择方案，并不是税负最轻的方案，而即便是某个税种的税收筹划方案能使企业的整体税负减轻，但并未能使企业的整体经济利益最大化，该税收筹划方案也不能使用。4.1.3积极寻求当地税务机关的支持与帮助。税务机关是指国家税务总局及其所属征收机关，是国家的法定税收征管机关，当纳税人对税务相关政策提出的疑问和进行咨询时，税务机关有义务进行解释及最新税法政策的宣传。如果企业税务筹划者在进行纳税筹划过程中对某一项政策措施不了解或者有歧义，当地的税务征收管理机关有义务为其给予一定的业务指导，纳税人不仅仅可以向税务机构的相关管理人员寻求指引，还能就部分纳税筹划实施方案向税务管理人员进行深入的探讨，让其在纳税筹划实施过程中做出的公平合理的判断。而且，全国各个地方所实行的征收管理方式存在差异，还有税收执法部门对部分法规政策的裁量权拥有较大的自由空间。因此，我们对进行纳税筹划管理的人员必须具备以下几点:第一，对于税收的法规政策要理解正确，不能有偏差或者误读;第二，要正确熟练地应用相关财会实务知识，业务能力强;第三，必须时刻留意企业所在地的税务征收管理的方式、方法和特点，保持与税务征收管理人员的良好沟通，以便及时得到与企业税收相关的信息。4.1.4必须控制好税收政策的时效性和系统性，在不同阶段要对纳税筹划方案进行调整。 由于在实施过程中不停调整更新的国家税务法律法规政策必然会使企业的日常生产经营活动也不断调整，因此纳税筹划实施方案必须要依照变化的程度及时对筹划内容进行变更，并采取对企业减轻税赋有利的措施，确保企业实现经济利益最大化的纳税筹划目标。筹划单位必须在实施纳税筹划时，不但要随时留意和熟悉税收法规政策的调整，还有积极研究市场经济发展的趋势和特点，更要准确地预测两者之间的必然变化方向和要点，做到全面及时把握相关税收法规政策的要点，谨记切勿顾此失彼。4.1.5加强培训，提高税收筹划相关人员的业务水平。由于决定税务筹划方案的质量和结果的主要因素是实施税务筹划方案相关人员的专业素质和实务操作能力，相关财务管理人员如果对会计实务、财务管理和税务等方面的相关国家政策法规非常熟悉，而且业务水平很高，那么税务筹划方案成功的机率就非常大。因此，企业要化解税收筹划的风险，确保税收筹划成功，就必须:加强培训企业财务管理人员会计、财务技能，做到熟悉会计法、会计准则、会计制度，并将这些知识融汇自己的经验来不断完善企业的财务制度;加强培训财务管理人员的税收法律知识，做到熟悉现行税法，能在税收法律允许的范围内，通过合理的会计核算方法进行税收筹划;加强培训财务人员相关的管理学知识，做到能够客观分析企业的各种风险，进行成本效益分析司。与此同时，对相关财务管理人员更加要加强有关税收筹划工作的培训，既要精通会计业务管理知识及有关税法政策，也要对金融贸易、工商管理、人力资源等企业运作的各个方面的业务进行了解，这样才能制定出正确的税务筹划方案并准确快速地组织实施。4.1.6根据企业自身未来的发展战略来制定纳税筹划方案。进行税务筹划时，必须注重与企业的未来发展战略相结合。企业在制订税务筹划方案时，应先与企业的经营管理层进行交流，向高层请教企业未来的一个发展战略，只有当筹划人员清楚地了解了企业未来的发展方向，刁能更好地预测未来企业生产经营活动所涉及的纳税环节，刁能更好地制订税务筹划方案。否则，税务人员制订出的筹划方案便有可能与企业的发展战略相违背，即使在短期里该筹划方案能够带来较大的节税利益，但从远期来看，还是不利于企业发展的。 4.1.7企业内部应建立规范健全的会计核算制度，提高财务人员的素质。 企业要做到合法避税，要做到较大程度地减轻企业税负，很大程度上依赖于企业内部财务人员的能力与素质，而规范健全的会计核算制度，则有利于提高财务人员的工作效率与质量。此外，税务筹划与国家的相关税法以及企业的经营环境息息相关，在不同的环境下，应采用不同的筹划方法，而且必须要在相关税务法律法规政策所允许的范围内进行方能让筹划方案达到最理想的效果。无论何种纳税筹划方案都不可能会一成不变，必须随着企业的税收和经营环境的改变而变化。因此，应对企业内部的财务人员进行定期培训，以便让他们熟悉最新的法规和掌握企业最新的经营环境。4.2优惠政策的申请第一，不能从事国家限制和禁止的行业。判定标准为产业结构调整指导目录(2005年本)(国家发展和改革委员会第40号令)，该目录对鼓励类、限制类及淘汰类行业都有明确界定。第二，行业性质符合规定。根据国家统计局关于贯彻执行新骉国民经济行业分类骍国家标准(gb/t4754-2002)的通知(国统字2002044号)的规定，工业包括采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业等;其他企业是除了工业企业外的其他类型企业，包括服务企业、商业流通企业等。第三，从业人数和资产总额符合标准。根据要求，从业人数一般按企业全年平均从业人数计算，资产总额一般按企业年初和年末的资产总额平均计算。第四，应纳税所得额符合要求。由于企业所得税实行按月或按季度预缴、年度终了后汇算清缴方式，因此主管税务机关一般是在纳税年度终了后，根据企业当年有关指标，再来核实企业当年是否符合企业条件。企业当年有关指标不符合小型微利企业条件，在年度汇算清缴时要补缴其减免的所得税额;当年符合小型微利企业条件的企业下一年度预缴申报时可直接按企业政策进行申报。5. 总结 作为国家的支柱行业，房地产企业但其在生产经营过程中所涉及的税种众多且繁琐。面对着当前日益激烈的市场竞争和国家日益加大的调控力度，越来越多的房地产开发企业越来越重视如何在国家合法合规合理的前提下，实现企业税负最小化，企业价值最大化。本文重点针对房地产开发企业，对企业在开发销售过程中所涉及的各项税收政策、最新税收法规以及涉税文件进行了综合收集、整理，通过对湘潭地产集团属下的房产项目在实际运作过程中所涉及的营业税、房产税、土地增值税和企业所得税等税负较重的税种采用合适的筹划方法与技巧，着重深入研究归纳和案例分析。