房地产上市公司财务分析——以绿地控股为例 (2).docx

3.2.2营运能力分析表2营运能力指标数据表营运能力指标20192018201720162015应收账款周转率5.656.928.9612.7112.97存货周转率0.570.530.500.480.48流动资产周转率0.440.410.410.410.41固定资产周转率12.7018.1426.5023.8219.60总资产周转率0.390.370.370.370.37 数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得应收账款周转率是对企业进行财务分析的重要指标，其能够有效的衡量企业对于账款的回收情况。具体而言，应收账款周转率与收回账款速度成正相关关系。通常而言，这一比例越低，公司收回账款速度越慢，企业会承担更大的坏账风险，需要支出更多的管理费用。应收账款周转率不断走低，表明当前企业管理存在一定的问题，资产流动速度不能够符合市场发展的要求。根据表2数据，在近五年时间里企业的这一指标呈现不断下滑趋势，在一定程度上反映出公司对于应收账款的管理水平不高，使得公司面临较大的风险。作为公司管理者必须采取针对性的措施加强对于公司应收账款的管理。通过进一步对表2数据分析可知，公司的流动资产主要是指公司当前的存货，这就使得流动资产周转率和存货周转率这两个指标的变化趋势基本相同。流动资产周转率的影响因素主要与市场大环境有关，其会随着市场行情回暖而呈现下降趋势。这些指标也能在一定程度上对公司的财务的管理状况进行衡量，周转率较高表明当前公司对于市场的把握程度较低，盈利水平较低。因此，公司管理者需要采取有针对性的措施加强管理。在绿地控股企业都要固定资产分析中，有表2可知，其近五年的固定资产周转率呈现下降趋势。固定资产周转的是反应企业对固定资产利用能力的财务指标。固定资产周转率的现象表明绿地控股企业的运营能力出现下滑，公司在固定资产的结构构成以及对资产的使用上都存在一定的问题。企业管理者需要有针对性地从投资和资产构成的角度出发，探求企业固定资产利用效率的方式和途径，切实改善公司目前的现状。总资产周转率是对企业经营者财务管理综合水平和能力的衡量，二者成正相关关系。根据表2中数据可知，企业的总资产周转率呈上升趋势。表明当前企业的资产的经营管理处在一个稳定状态。企业的管理者应该更加重视对资产利用效率的提升通过有效的管理方式和手段，探索销售的新方式新策略，充分发挥市场的作用，不断提升企业的盈利水平。3.2.3盈利能力分析盈利能力是指公司获得收益的能力，公司能否盈利对于公司未来的发展具有重要的影响，关乎公司管理者、股东、公司员工的切身利益，加强对企业盈利能力的管理，有助于帮助管理者更好地发现在管理过程中存在的问题，对于企业的长期发展具有重要意义，本文对浙江绿地控股集团的分析中主要基于总资产报酬率、净利润率、营业利润率、毛利率四个指标。表3盈利能力指标分析表指标2019年2018年2017 年2016 年2015 年总资产报酬率（%）1.351.211.141.081.24净利润率（%）3.453.273.122.923.32营业利润率（%）7.407.086.816.204.91毛利率（%）15.4615.3514.3415.1114.76数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得企业在定期内获得的报酬总额与资产平均综合的比率称之为总资产报酬率。其能够对企业整体的资产获利能力进行衡量，能够确实反映企业当前对资产的使用情况，根据上表数据可知，2019-2015年来公司的总资产报酬率处于稳定状态，具体数值为1.35%、1.21%、1.14%、1.08%、1.24%，整体呈现上升趋势。这在一定程度上反映公司当前对资金的利用程度较好，公司近年来收入出现明显增幅，公司对资金的控制和使用取得了比较不错的成绩。 表3可以看出2015-2019年净利润率分别为3.32%、2.92%、3.12%、3.27%、3.45%，先下降后上升，整体呈上升趋势。由于前期集团扩张，对于土地开发的需求量大，导致主营业务成本大、利润低，公司盈利能力下降，后期集团发展稳定，且与多个地区政府达成了战略合作，因而土地提前锁定，并且价格相对较低，对外投资小、成本降低、利润上涨，公司盈利能力明显上升。营业利润营业利润率，是反映企业的经营活动对企业利润贡献的大贡献的指标。在房地产行业中这一指标越高，表明销售额对公司利润的贡献值越大。这能够在一定程度上反映出企业当前管理者的管理水平。通过数据可知，企业2015年到2019年营业利润率分别为4.91%、6.20%、6.81%、7.08%、7.40%，企业的利润率水平呈上升趋势，主要是因为企业营业收入和营业成本增幅放缓，总体来看，企业的营业利润率还是比较稳定。表3显示毛利率整体呈上涨趋势，相较于其他行业，房地产行业中的毛利率十分具有代表性，近年来经济快速发展、人民币贬值、房价攀升，而建房周期又长，导致房子一直处于增值状态，毛利率自然逐年增长，加强了企业的盈利能力，有利于企业的资金快速回流，推动企业的长期发展。3.3.4发展能力分析表4发展能力指标数据表发展能力指标20192018201720162015营业收入增长率（）22.7920.0717.4019.25-20.80总资产增长率（）10.5322.1615.7422.1017.97营业利润增长率（）28.2924.8829.0450.5110.87净利润增长率（）29.6125.8625.404.6623.64净资产增长率（）12.5512.1111.126.0214.18数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得从图以看出，受国家对房地产行业的强调控影响，绿地集团的主营业务收入增长率在2015年，出现了负数但是从2015年开始，绿地集团借壳上市后，主营业务收入增长率开始出现增长的趋势，在2017年，以17.4的主营业务收入增长率位居行业先水平。在2015年之后，绿地集团的净资产增长率处于较高水平，甚至该现象从2015年绿地集团整体上市后开始有所加剧，今后仍需继续加强对净资产方面的管控。企业的整体上市，对于像绿地集团这样在A股市场上属于规模最大的房企来说，面临的是国家对房地产行业的强调控的压力，绿地集团在2015年整体上市后总资产逐渐趋于平稳，但是在成长能力方面仍待加强，绿地集团在今后的日常经营管理当中，应更加注重对成长能力，特别是总资产增长率方面的提高。通过对绿地集团的成长能力指标的分析结果能够发现，在近五年当中，分析公司的营业务收入增长率、净资产增长率及总资产增长率发现，其都出现提高趋势。净利润增长率虽在2018年有所下滑，但是总体上呈上升走势，这可能与绿地集团发展战略的转型有关，集团应提高警惕。综合以上分析，绿地集团的各项指标显了集团强大的成长能力，在提升集团竞争发展能力以及成长空间上凸显其超前性，集团的未来发展值得期待。3.3绿地控股财务报表分析3.3.1资产负债表分析20192018201720162015资产类科目货币资金8890152.1581019567537599.366268344.594380869.91流动资产101321300.8492746297.7176318708.0867077662.1854233721.29非流动资产13249352.1510908247.928534573.396236133.375809885.75总资产114570652.99103654545.6384853281.4773313795.5560043607.04负债类科目流动负债82977582.2274721602.7357643226.5246241622.9835149523.85长期借款13730282.3213283484.7414415013.1415303176.8814197271.97非流动负债18453840.6818040357.7117864871.5119324560.1117710789.3总负债101431422.8992761960.4575508-98.0365566183.0952860313.15股东权益类科目实收资本1216815.441216815.441216815.441216815.441216815.44未分配利润5291132.134452585.223696230.73160111.372724838.41所有者权益13139230.110892585.189345183.447747612.467183293.9表5 2015-2019年资产负债表（单位：万元）数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得货币资金、流动资产、非流动资产从2015年到2019年呈上升趋势，说明企业的规模不断扩大，经营范围也随之增加，企业发展较好，但从表中可以看出，流动资产在总资产中占据的比例较高，这增加了公司资金管理难度，账款回收存在困难，势必会导致公司的存货周转率降低。总负债逐年增高，从2015年的52860313.15万元增涨到2019年的101431422.89万元，流动负债比率相对较高，对企业的债务偿还能力提出考验，企业负债偿还能力降低会增加企业资金运营管理的风险，这表明企业存在明显的财务杠杆情况。股东权益包含实收资本、未分配利润、所有者权益，这些数据从2015年到2019年逐年增加（实收资本保持不变），但占比不高于负债，反映出公司的经营风险较低，股东权益比率越低，则负债比率高，公司筹资成本越少，经营越大。3.3.2利润表分析表6 2015-2019年度利润表（单位：万元）20192018201720162015营业收入42782270.6134842645.7529017415.224716021.7120725659.48营业成本36166215.4129493351.8524855108.6520980660.4617667305.6营业利润3166100.532468008.341976245.341532875.181018471.18利润总额3059264.622426938.411926140.571444034.81057528.07所得税964253.66824607.57568928.24504298.74319050.85母公司净利润1474301.31113748.47903776.65720729.92688642.67数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得根据标准数据可知，公司近年来的营业收入不断增加，其增长幅度在2018年和2019年较大。收入的提高是与当前的房地产环境有重要关系。从2015年开始，公司的营业收入就出现提升，原因是因为在该时间内，房地产行业市场环境较好，房价上涨迅速，销售量不断提升，营业业绩提升。良好的市场环境使得公司近年来的营业成本不断提升，在良好市场环境的推升下，大量的新建项目不断出现，这些因素共同的促进了企业营业成本的提升，利润总额还是保持每年递增的趋势。由此不难发现，绿地控股公司的营业能力处于一个稳步提升的状态，表明公司近年来在各项的管理过程中取得了良好的效果。企业营业收入和营业利润的增加，使得企业的年度利润总额提升幅度较大，净利润也是稳中有升。上表可以看出，从2015-2019年，绿地集团的营业利润总额以及净利润均保持着一致的增长势，其获利能力不断，绿地集团净利润的上主要功于营业利润的大幅增长，就整体而言，绿地集团由地产主业所产生的营业利润的增量对集团整体营业利润的贡献最大。首先针对营业利润，如表5所示，在2015-2019年，绿地集团的营业利润分别为1018471.18万元、1532875.18万元、1976245.34万元、2468008.34万元、3166100.53万元，表明企业的管理者采取了有效的措施促进了公司的平稳发展，企业管理水平处于较高状态，能够保证企业始终处于良好的盈利状态。同时需要关注的是，营业收入不是营业利润增长的唯一因素影响因素，企业的其他各项费用都需要进行严格的控制才能共同的促进最后营业。例如，税金附加、公允价值变动收益、投资等，都会对于营业利润产生影响，除了营业利润对利润总额有着拉动作用之外，营业外收支的变动对营业利润也起着重要的影响作用。3.3.3现金流量表分析表7 2015-2019年度现金流量表（单位：万元）20192018201720162015经营活动产生的现金流量净额1926145.884217242.785886255.25-435731.72-2423923.72投资活动产生的现金流量净额-1551944.34-1077455.27-1443336.86-138826.24-1670177.95筹资活动产生的现金流量净额503389.86-2690097.73-3661895.522330636.484960297.19数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得由表7可知，在2015年公司的经营活动现金流量净额处于负增长状态，为-2423923.72万元，经营水平不高。但是在今后几年，公司的经营活动现金流量额出现大幅提升，在2018年以421724278万元一跃成为行业领先水平。究其原因，由于集团购入商品、接受劳务所支付的现金减少了，且房地产开发项目的周期较长，导致销售利润周转速度较慢，但是从2017年开始，集团的销售回款大量增加，资金逐渐回笼。随着经营活动现金流量净额的增长，绿地集团近几年大量房款资金的回笼以及企业拓展的全球多元化经营项目已逐渐进入佳境，企业的经营活动现金流量净额持续稳健上升。总体而言，企业整体运营管理处于稳定状态，公司的各项投资、融资以及经营活动都稳步发展，现金流量处于可控状态。唯独存在的问题是公司当前资金回收速度偏慢，需要公司的管理者重点关注，通过有效的方式合理规避风险，提升公司的现金流量管理水平，促进公司的稳步发展。3.4 绿地控股与同行业的对比分析表8 基于杜邦分析法下绿地控股与同行业上市公司的对比分析表公司指标净资产收益率2019年销售净利率2019年总资产周转率2019年权益乘数2019年万科22.47%14.99%23%5.34恒大28.11%14.99%25%1.18绿地控股18.9%3.79%39%10.31碧桂园28.53%12.60%55%2.22行业均值19.88%5.04%21.96%4.78数据来源：财报说、新京报 在房地产行业来看，以绿地控股2019年的财务指标为例进行分析，其中总资产周转率、权益乘数为例，这些数据的指标都在行业均值之上，但是净资产收益率、销售净利率相对较低，在行业均值之下，说明绿地控股集团资金运营和管理模式方面可能存在弊端。从表8可以看出，绿地控股净资产收益率仅为18.9%，低于万科、恒大和碧桂园，说明绿地控股存在不善于利用闲置资金、对于项目监管及运作监管不力，导致出现绿地控股收益偏低的情况。应该合理使用闲置资金，加速资金链运转，同时也要加强监管力度，推动企业更好更快的发展。绿地控股的销售净利率为3.79%，比其他企业低，说明了绿地控股销售的盈利能力低，可能存在营业成本过高、营业费用繁杂的情况，集团应当及时予以调整，通过提高销量、提高价格、降低营业成本、降低营业费用来改善企业的现状。绿地控股的总资产周转率为39%，较其他企业排名靠前，且高于行业均值，说明公司的销售能力强，资金周转速度快，企业对资金的利用效率不断提高，资产投资的效益好。绿地控股的权益乘数为10.31，而恒大、万科、碧桂园分别为1.18、5.34、2.2，这表明绿地控股较其他三家企业负债多，进而会导致企业财务杠杆率较高、财务风险较大。4绿地控股财务分析评价及建议4.1绿地控股财务分析结果评价4.1.1应收账款周转率低绿地控股应收账款周转率低可能是由于企业为了提高销售额，扩大市场占比份额，企业主动为客户提供分期付款，回款周期长，导致资金被占用，容易造成资金链断裂；还存在客户拖延甚至拒不付款的情况，例如分期付款后，由于各种突发状况，无力支付房贷，导致房贷逾期或欠缴;绿地控股催收账款不力，客户故意推脱还款，应收账款一拖再拖，这一定程度上提高了企业的坏账分险，给企业流动资产的管理带来难度，这会在某种程度上降低公司的债务偿还能力，不利于企业的发展。4.1.2存货周转率低存货周转率指标是对企业存货管理水平的衡量，对于企业的发展具有重要意义。一般而言，这一指标越高，意味着公司管理水平越高，公司的资金流动性较好，存货占用率较低，公司账款的回收速度快，变现能力强，资金回流快。2019年末，绿地控股的存货规模达到了6699.12亿元。按照第三方的统计，2019年，绿地控股的签约销售规模在行业内排到了第六，因此拥有较高的存货规模也算正常。2015-2019年末，绿地控股的存货分别为3970.61亿元、4845.33亿元、5146.83亿元、5954.97亿元和6699.12亿元，在这四年的周期中，增长幅度不超七成相比于同期的一线龙头房企，处于领先水平。因此，在2015年，公司刚刚上市初期，其存货能力在房地产企业中首屈一指，公司的存货规模在行业中处于遥遥领先的地位。但是存货能力对于公司的资金累积、人力资源都提出了更高的要求，房地产行业竞争激烈，且市场呈现饱和状态，过多的存货容易导致产品滞销、占用资金减缓资金回流等现象。4.1.3负债率高，偿债能力弱通过分析可以发现，公司当前的资产负债率较高。这在一定程度上反映出企业当前面临的财务风险较大，企业需要及时的应对现金流断裂所能带来的风险。企业的资金更多的来源负债，企业出现资金链断裂的风险提高，严重时甚至能导致企业破产。企业的资产负债率较高，会降低企业的融资能力，企业的偿债能力减弱。通过绿地控股近五年融资数据可以发现，到2019年其负债余额少于3900亿元。但是剔除出预售长宽后绿地控股企业的，负债率仍处于较高水准，经过分析可知，绿地控股再2019年负债率较高，为82.81%。相较于2015年的85.07%，并没有明显下滑，成为房地产企业中唯一一家，剔除预收账款后资产负债率超过八成的企业。除了负债规模大之外，绿地控股企业的短期负债比也处于较高的水平，2015-2019年末，绿地控股的货币资金分别为438.09亿元、626.83亿元、753.76亿元、810.2亿元和889.02亿元，货币资金的规模远不及短期负债。这些债务负担在一定程度上对公司的资金压力产生了较大的压力，如果得不到充足的资金支持，公司的资金链很有可能断裂，会对开发商和公司产生不可挽回的影响。例如出现烂尾楼等，资金难以回流，偿债能力弱，债务负担过重严重阻碍了绿地控股的发展。同时容易产生连锁反应，与房地产相关的其他行业也会受到冲击，从而导致整个社会经济出现不稳定的现象。4.2 绿地控股的发展建议4.2.1应收账款的管理政策（1）定期核对账目，加强应收账款的回款速度。每月展开一次部门会议，针对应收账款进行核算。明确应收账款的相关客户，联系客户每两个月或一个季度核对一次账目，在考核的过程中也应该加强对公司管理者和高层领导的考核，建设具体的考核指标，从公司平均收款出发，切实提升考核的覆盖程度，保障考核的弹性化程度。（2）在考核过程中要明确责任划分，对应收账款管理部门的责任要进行细化，加强对相关工作人员的管理培训，切实完善备用金建设、审批等相关管理制度，坚持谁审批谁负责的原则，要严格落实每一笔账款使用的相关责任人，加强管理和监督，业务办理人员对经手的业务要负责到底，保障资金回笼。（3）执行奖惩制度，对于规定时间内收回货款做出奖励制度，在工作期间造成坏账过多的予以惩罚。严格执行奖惩制度，逐步建立健全应收账款管理制度， 对相关人员的权力和责任进行划分明确。第一，要从制度上对于业务的负责人进行责任划分，建立终身负责制，保障销售人员对办理的业务进行负责。在人事管理中要制定严格的人员离岗、调岗等管理流程和手续，确保应收账款的负责始终明确。第二，公司对于销售人员的保障要建立弹性机制，主要应收账款的回收要建立时间限制。例如，应收账款的期限超过两年，那么企业需要委派专人负责，借助法律等手段进行账款的追还。从制度上确立销售人员与应收账款的联系，账款回收与销售人员的收入进行结合，提升销售人员的工作主动性，最大程度地避免坏账的发生。4.2.2存货周转管理政策（1）存货周转率下降在一定程度上表明企业当前的销售能力不足。因此，企业要有针对性的进行改进，通过加强培训、运营确实提升销售水平，这有助于提升存货周转率，提高公司对于财务资金的管理水平。同时公司要与时俱进，吸引顾客、增加销量、减少库存。要注重产品的多元化，不仅立足于房地产业，更要涉足其他领域。公司要进行产品创新，满足顾客的个性化要求，要立足于产品质量，通过更好的产品来提升公司的销售水平提高存货周转率。提升资金的管理水平。 （2）企业存货数量较大，公司必须从现状出发，通过建立新的销售渠道缓解公司当前的存货压力，加快资金回收，这有助于为公司后续的发展提供资金保障。在销售的过程中，公司要加强对销售策略和方式的转变，结合实际市场环境采用丰富的营销方式和手段。通过有针对性的促销活动，提升销售销量，缓解公司存货压力，提升公司的市场站位，促进公司的稳步发展。4.2.3有效降低成本，降低负债风险（1）绿地控股房地产行业发展迅猛，为了保持在行业内的主导地位，绿地控股不断进行业务扩张、扩大自身的发展规模来占据市场份额，这会导致绿地控股的业务成本增加，且房地产项目周期性强，需要大量的资金供给，后期的维护也消耗十分多的资源，造成了经济压力，会导致负债情况的出现。负债越多，企业的风险越大，为了合理地规避财务风险，降低负债率，就必须实施以下方法：一是对于公司负责的结构和规模进行优化控制；二是提升土地投资和利用的质量；三是制定符合实际的生产供应方案；四是优化现金管理，加快资金回收速度；五是积极推动已建成项目的交付；六是提升企业的综合资产水平。（2）制定预算管理制度，强制压低绿地控股的业务成本。绿地控股管理层必须重视预算管理制度，维护和推进预算管理制度的实施，通过预算管控可以合理使用闲置资源，提高资源利用率，以预算来控制成本，减免了资金浪费现象的发生。从公司的财务风险出发，发挥预算在资金管理、风险控制中的作用，立足增收节支、降本增效等具体的预算管理工作，根据公司的实际情况，切实发挥预算的作用和功效，控制公司成本处于合理范围，提高绿地控股的成本管控能力，降低营运成本与负债风险，为企业带来更多的利润。结论通过分析表明，虽然绿地控股集团是房地产行业的龙头企业，具有一定的竞争力和优势，但是随着经济的发展和政府政策对房地产行业的大力支持，该行业呈现饱和状态，绿地控股集团拓展了新的业务、跨度到新的行业领域，但主营业务仍是房地产业。为了提高绿地控股集团的偿债能力和营运能力，可以从去除存货量、减轻负债压力、健全应收账款管理政策等方面入手，同时积极响应现有的政府政策要求，因材施教，寻找适合绿地控股发展的道路，推动绿地控股更好更快的发展。同时也希望通过对绿地控股的案例研究，为相关行业的其他上市公司提供参考价值。致 谢时光荏苒，四年的大学时间很快就要结束了，在此期间，生活上有室友的日夜相伴以及朋友的关心帮助，学习上有各位专业老师的指导，在论文即将完成之时，我像所有帮助我鼓励我的人表示真挚的感谢。首先，我要感谢我的论文指导老师朱彬彬。从论文的选题、构思以及后期的开题报告、论文初稿、定稿都给予我悉心的指导和帮助，能让我顺利的完成毕业论文。朱彬彬老师对待教学的态度相当严谨，并且十分有责任心，她经常在忙碌的教学工作中挤出时间来指导我们写论文，特别有耐心，会一遍遍指导我们。其次，我想感谢所有教导过我的老师们，由于你们的悉心教导，我从一个门外汉变成了具有专业知识素养的会计人员，感谢你们让枯燥乏味的课本变成一个个有趣的案例，充实着我们的课堂，也丰富了我的大学记忆。最后，我想感谢我的家人和朋友，她们给予了我帮助与关爱，我才能把这个陌生的地方过出家的感觉，同时也希望大家在以后的生活中，所行皆坦途，所求皆如愿。参考文献1 李浅铖. 基于哈佛分析框架的海康威视公司财务分析D.南京邮电大学,2020.2 朱科羽. 基于哈佛分析框架下的京东集团财务分析D.合肥工业大学,2020.3 刘思元. 基于哈佛框架的碧桂园集团财务分析研究D.西安理工大学,2020.4 吴谊东. 战略视角下的房地产企业财务分析D.景德镇陶瓷大学,2020.5 Wei Peng. 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