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房地产行业的财务风险及防范以绿地地产集团为例张婷财务管理专业 财管1503班 学号150610070指导教师 孙小清讲师摘 要本文首先阐述了房地产行业财务风险的概念及数据分析分析，其次以绿地地产集团为例分析了绿地地产集团财务风险的现状以及主要成因，最后提出了绿地地产集团财务风险的防范措施。首先是研究本课题的理论基础，从国内外的研究历程入手，确定本文的理论意义、实际意义以及选择本课题的研究目的。其次，本文以绿地地产集团为例，列举出其资产负债表，采用数学法，运用一系列的计算公式（流动比率、速动比率、现金比率等）对绿地地产集团的财务现状加以分析。还采用文献研究法、数量研究法等等，与保利房地产集团和大连万达集团的财务数据进行比较，从而得出绿地地产集团与其他两家存在的差距，突出绿地地产集团的财务状况。并通过分析绿地地产集团的资本结构来发现造成绿地地产集团财务风险的原因。最后，针对对绿地地产集团财务数据分析的结果，发现绿地地产集团的财务风险，并针对绿地地产集团的财务风险提出如强化成本控制，提高盈利能力；强化应收账款管理，提高资产质量状况；控制资金预算，改善偿债能力等一系列的规避措施，来降低绿地地产集团的财务风险，是未来的绿地地产集团发展的越来越好。关键词：房地产 财务风险 防范措施Financial risk of Real Estate Industry and its Prevention Taking Greenfield Real Estate Group as an exampleAbstractThis paper first introduces the concept and characteristics of real estate financial risk, and as an example of green real estate group, analyzes the current situation and the main reasons for the financial risk of green real estate group. Finally, the measures taken to prevent the financial risks of Greek real estate groups are positive. The first is to study the theoretical basis of this problem, from the domestic and foreign research process, to determine the theoretical significance, practical importance and purpose of this topic. Secondly, taking Greenfield Real Estate Group as an example, this paper enumerates its balance sheet, adopts mathematical method, and uses a series of calculation formulas (current ratio, quick-moving ratio, cash ratio, etc.) to analyze the financial situation of Greenfield Real Estate Group. The financial data of statements real estate group and Dalian Wanda group are compared with the financial data of statements real estate group and Dalian Wanda group, so as to find out the gap between Greenfield real estate group and the other two, and highlight the financial situation of greenbelt real estate group. By analyzing the capital structure of green real estate group, the causes of financial risk of green real estate group are found. Finally, according to the analysis of the financial data of the green real estate group, we find the financial risk of the green real estate group, and suggest strengthening the cost control and improving the cost-effectiveness of the financial risk of the green real estate group. Strengthening the management of accounts receivable and improving the quality of assets,control the capital budget, improve the solvency of a series of evasive measures to reduce the financial risk of green real estate group, is the future of green property group development is better and better.Key words: real estate financial risk risk and prevention前 言房地产行业历史悠久，经过了几十年的发展，是我社会主义市场经济的重要组成部分，在带动我国GDP增长的同时，也引发了一系列的问题。首先其财务报表有别于制造业，运输业，农业，工业等其他行业，近几年我国的经济发展较为快速发展，房地产行业遇到了一个好的发展时机，但也伴随着巨大挑战的出现。虽因为人们逐年对想要有一套自己的住房的渴望增加，但是房地产企业在各项经济中面临着许多不确定向因素，这些因素都有可能加大财务风险的发生，这个行业是一个高收益的行业，但也是一个高风险的行业。该行业有行业密集型的特点，其资金变现能力也弱、回收资金所需时间长和前期资本投入大等区别于其他行业的特殊性。这也将导致该行业的财务风险比之一般的行业风险要高，最后要加强房地产企业防范财务风险的意识，寻找造成财务风险的原因，及时做出防范是目前需要解决的问题。以我国房地产公司绿地地产集团为主要研究对象，对其资产负债表加以分析，发现原因，并对其进行探究，最后提出如何预防财务风险的措施的建议。第1章 绪论第1.1节 研究背景随着人民不断增长的生活需求，房地产行业近年来越来越受到大众的青睐，因为大家都想拥有自己的房子，所以房地产行业得到了快速发展，巨大的利润吸引了越来越多的投资商来进行投资，但由于房地产它本身的特殊性，也让该行业的财务风险比之其他行业要更容易出现。比如前期投资大，资金变相能力弱，回收时间长。目前，对于企业的长期发展来看，虽然资金和融资能力不强，也不容易接到收益好的项目，但是公司容易吸引投资，因为该行业利润客观，许多投资商都想分一杯羹，这也是不同于其他行业的一点。2014年，国务院发布国家新型城镇化规划（2014-2020年），这个规划，是房地产行业的一个巨大转折点，它不仅让其有了全新的发展空间也使得该行业得以升级转型。2018年关于房地产行业的白皮书中提到了三个大趋势：“工程师红利”发展新动能；边界模糊，尖角耸起；“冰山”融化，首位提升等。在这样的发展趋势下，为了在激烈竞争环境中生存下来、发展起来，就必须必须要对财务风险有更加深刻了解，含义，形成原因，预防等。增强防范财务风险的意识与能力，制定一个度，把风险掌握在其中，确保企业的发展顺利进行，有效防范财务风险才是目前最重要的举措。第1.2节 研究综述财务风险无孔不入，无论是国内还是国外的企业都有其身影，而越来越多的学者意识到财务风险的危害性，而对此有所研究，并因此产生了许多理论，为后来者打下了坚实的基础。对国内外的研究现状部分如下：1.2.1国内研究综述改革开放后，市场经济体制出现，风险也随之出现，集团在做决策时，不仅要考虑利润高低，还要考虑财务风险的大小以及如何躲避风险，由此，企业财务风险探索与预警进入初期阶段。（1）吴耿城（2012）通过研究得出结论，房地产企业有非常大的资本投资、较长的建设期限、更长的生产线、日益激烈的市场竞争，以及不确定性和其他金融风险原因的逐渐增加。换句话说，他的研究不仅体现了房地产企业财务风险的出现，而且对当前房地产企业风险的存在的成因进行了分析，最后得出了防范金融风险的措施1。（2）肖芳林，仇俊林（2014）提出用最小的成本来保持企业运营的连续性、稳定性和效益性的一种运营活动。近几年企业面临巨大的挑战,必须加强风险意识的确立,加强财务风险管理,为抵御财务风险，可以将风险管理机制运用于企业中2。（3）汪浩然（2016），综合财务风险管理模型是根据早期预警系统、反馈系统、组织系统等方面制定的。 近年来，我国在财务风险管理与防范方面也进行了一些研究。因为我国在财务风险管理理论研究中起步比国外的晚，对国外研究几十年的成果见解不同，使得我国的学者在该理论问题上没有达成一致的观点5。（4）李凌（2017），对如何控制与防范财务风险进行了研究，并因此提出几点针对性的防范举措10P84。李恺（2017）对我国的主要财务风险种类与形成原因深有了解，而且对这些风险提出了防范路径11P63。这些学者从多个角度对财务风险及防范作了研究分析，也让我们意识到国内财务风险现状越来越严峻，造成财务风险的原因有很多，要想有效的防范财务风险只这些还不够，还需对此进一步进行深刻的研究。1.2.2国外研究综述西方学者对金融风险理论的研究比国内更古老。在关于公司金融风险的研究报告中,Modigliani,Miller深入研究了财务风险,为随后的研究奠定了理论基础,在1952年,夏普根据两个基金和资本市场的分隔办法,推出了资本资产结构定价模型。由此可见国外的研究学者对此也多有建树。西方学者对于财务风险的研究较早，说明西方国家财务风险问题同样存在，西方众国也不能有效的防范财务风险，财务风险问题一直延续至今。1.2.3 分析评价即便国内外的学者对财务风险多有研究，但是地产企业财务风险问题依然很严重，许多国内外学者提出的防范措施并不能改善所有财务公司的现状，也就是说并不是所有的房地产企业都适用，最起码这些防范措施对于我所在的房地产集团绿地地产集团的财务风险完全有效，因此我决定继续研究这个房地产行业的财务风险及防范课题，希望能对改善绿地地产集团财务风险起到效用，同时也希望对对别的房地产企业的财务风险状况也能有所帮助，从而使企业获得更高的经济利益。第1.3节 研究意义与目的对房地产行业财务风险及防范的研究，既有长远的理论意义，也有实际意义。1.3.1理论意义从本文的理论意义来看，房地产行业不同于其他行业，因为房地产行业的特殊性，需要对本课题进行研究。1.3.2实际意义从本文来看，通过对绿地地产集团财务风险及防范的研究试图达到三个目的：（1）对绿地地产集团的财务风险现状有一个深刻了解（2）了解绿地地产集团财务风险产生的原因（3）集团如何应对财务风险这些都是本文实际存在的意义。第1.4节 研究范围与方法1.4.1 研究范围本文选定绿地地产集团为研究对象，发现财务风险存在的种类，并对其产生的财务风险的原因进行分析，从而使集团有效的规避风险，使集团得以长久快速的发展。对集团财务风险进行分析，从以下几个方面：（1）在略谈长期偿债能力的前提下，分析短期偿债能力，进而分析集团的变现能力。（2）研究集团的资金结构（3）筹资方向（4）投资方向等范围(1)文献研究法文献研究方法是根据所选主题寻找文献资料以了解要研究的问题，从而获得充分的数据的一种方法。该方法的目的是为本课题的研究提供理论依据，使之更具说服力。它可与过去的研究现状作比较。了解研究的发展历程是很有必要的。（2） 数量研究法 数量研究法也称“统计分析法”和“定量分析法”，是指资产规模、收入速度、分析范围、研究程度等之间的定量关系，理解房地产企业法律与发展趋势的关系，以求对财务风险的成因进行分析。了解房地产企业间的相互关系、变化规律和发展趋势，借以达到对财务风险成因得以分析的一种方法。 （3）数学方法 数学方法是利用数学工具使文章更加科学的一种方法，来分析企业的数据特点，使文章更加科学。例如本文中表3-1、表3-2、图3-5等都运用数学方法，用数学工具（公式）对绿地地产集团的流动比率，速动比率，现金比率等进行计算，并比较分析得出绿地地产集团短期偿债能力差，变现能力弱，资金结构不合理，存在巨大的财务风险。（4）问卷调查法问卷调查法就是以问卷调查的形式，对绿地地产集团财务部员工，进行工作满意度调查，从而分析出影响集团财务风险的外部成因。并在附录中附有调查问卷。第2章 财务风险管理理论随着越来越多的知名学者对财务风险进行研究，每位学者的认知尽不相同，因此对房地产行业财务风险及其防范的研究角度也各不相同，得出的理论也有许多。第2.1节 财务风险的概念 财务风险是由于企业活动中各种不确定因素的影响，包括供资风险，在一定时期内和一定范围内实现的最终财务结算和业务目标之间的差距。具体包括投资风险、业务风险、收入分配风险等第2.2节 基本财务风险研究理论19世纪20年代，法国人亨利。巴佐尔写了一本书工业管理和一般管理。这本书正式将危险管理思想列入企业经营管理领域。1950年代美国企业重视风险管理问题。1950年，美国学者莫布里斯在合著保险学书的时候，首次提到风险管理 财务风险管理是风险管理的一个分支，是一种特殊的管理功能，是在前人的风险管理经验和近现代科技成就的基础之上发展起来的一门新的管理科学。一词。使企业风险管理研究进入初级阶段。因为他研究存在的时间比较久，致使企业风险管理成为独立学科。在关于公司金融风险的研究报告中,Modigliani,Miller深入研究了财务风险,为随后的研究奠定了理论基础，1952年马柯威茨发表资产选择理论，在投资者完全理性和市场无摩擦等的严格假设下，得出了有效的组合投资模式。夏普根据两基金分离定理和资本市场线推导出简约、结构性强的资本资产定价模型（CAPM）。Miller教授在1958年6月在美国政府公报中发布了资本结构,根据两个基金的分隔办法以及企业的金融和资本。出版了一份关于资本结构的文件,其中载有全球机制理论修订版。 20世纪70年代和80年代，风险管理得以迅速发展。在英国，美国、日本、法国、德国等多个国家逐渐确立了风险管理协会的国家和地区。2000年，日本学者喜田对风险概念作了新的描述。 第3章 绿地地产集团财务风险的现状第3.1节 绿地地产集团简介绿地地产集团主要经营房地产产业，其他产业辅助发展的综合性企业。以雄厚的实力跻身于世界前列。绿地地产集团也是在美国及澳洲房地产投资中有较深的资历的中国企业，投资规模较其他企业最大。近年来，该集团在国外建设了许多项目.例如，纽约的大西洋广场是本世纪以来最大的工程，洛杉矶市中心的大都市工程，济州岛的旅游城市，梦中建筑，曼谷市中心悉尼复杂的城市中心和超级公寓大楼等等。还有集团创建的独立品牌，该集团的酒店品牌知名度正在显著提高，目前，在欧洲城市法兰克福、马德里和巴塞罗都被成功建立。绿地地产集团酒店品牌名声远近驰名。巴黎、伦敦和欧洲其他主要城市也即将入驻。集团不只是发展房地产，还在许多其他领域也占有一席之地。例如：绿地集团在新能源开发、金融服务、商业构建、汽车服务等产业也具有较大的影响力。绿地地产集团在这数十年间始终坚持企业宗旨和企业自身的发展理念，并同时进行发展产业和资本经营，实现共同发展。目前，集团的新产业也在部署在完善以房地产为主，其他相关产业为辅从而获得共同胜算。房地产的开发经营是绿地地产集团的核心产业，建设事业是上海、北京、镇、重庆、广州、南京、济南、武汉、成都等全国24个省54个城市进行的。能源开发、金融咨询、商业扩建、汽车服务等产业也占有深厚的基础。第3.2节 绿地地产集团财务风险的现状3.2.1绿地地产集团的资本结构分析在分析绿地地产集团偿债能力时，首先对其长期偿债能力有一个大致的了解，再对其短期偿债能力进行详细分析，从而对公司整体有一个充分的了解。首先对其长期偿债能力进行分析，具体数据如下：表3.1 绿地地产集团2016-2018年主要财务数据 单位：万元项目201620172018资产比重16.29.0718负债比重3.053.073.22集团的长期偿债能力主要取决于集团的资本结构。由表3.1可以得出2016-2018年这三年来资产比重分别占16.2 、9.0、 7.18 ，负债比重分别占3.05 、3.07 、3.22，由此可以看出，绿地地产集团2016-2018这三年来资产比重比之往年来有所下降，而负债比重却正好相反，负债比重逐年升高，从而得出绿地地产集团的长期偿债能力较差。在这个前提下，为了进一步得出变现能力的强弱，应对短期偿债能力加以分析。为了对绿地地产集团的短期偿债能力有一个充分的了解，需对其各项比率指标进行分析，各项比率数据如下表3.2.表3.2 绿地地产集团2016-2018年比率数据 单位：%项目201620172018流动比率129132145速动比率334346现金流动负债比率151711从表3.2我们可以很直观的看出绿地地产集团流动比率呈现出直线上升的状态，尤其是2016年到2018年流动负债增长幅度颇大，通常情况下说流动比率越低，企业短期偿债的能力越低；反之，则越强。通过表3-2数据可知，流动比率2016年到2018年流动比率越来越高，其中2016年到2017年流动比率的浮动比率达到3%，2017年到2018年流动比率的浮动比率可以达到13%。流动比率高，其存货规模越大，周转速度慢，其存货的变现能力弱。从表格还可以得出在绿地地产集团的速动比率从2016年到2018年也是稳步上升的，三年的平均值为40.7%，从表3-4可以看出应收账款在这三年中规模越来越大。则其应收账款周转率呈逐年下降的趋势，造成的原因可能是因为流动资金不充裕有财务风险。3.2.2绿地地产集团变现能力分析本文以绿地地产集团为例，要对集团的变现能力进行分析，得出其变现能力强弱，发现集团的财务风险，并对此提出防范措施，因此从绿地地产集团的三个方面进行分析，财务数据表格如下： 表3.3 绿地地产集团2016-2018年主要财务数据 单位：万元项目201620172018货币资金626834575375997266819应收票据106966110770114726应收账款255507539258985243218其他应收款398320965434619146109存货484532885146827155117726通过对集团2016、2017、2018这三年的财务数据进行分析比较计算得出：绿地地产集团从2016年到2018年流动负债得以逐年增长，且涨幅还不低。2018年比2016年流动资产合计的增长率高达130%；浮动比率超过100%。但是从2016年至2018年流动负债合计呈现出急剧增长的形式，特别是在2016年流动负债合计增长了25%，比之另外两年增长幅度大。2018年与2016年的流动负债合计增长率达到了144%；流动资产总额从2016年至2018年来正在逐年增多，而且集团的流动负债总额也在逐年增多，而且增长速度和流动资产总额的增长速度势均力敌。要想对短期偿债能力有进一步的了解，还需对其周转率进行分析，表3.4如下： 表3.4 2016-2018年周转率数据表 单位：%项目201620172018流动资产周转率10.80.9应收账款周转率2939.440存货周转率53.32.1从表3.4中可以看出应收账款周转率在这三年中逐年加快。存货周转率在逐年下降，流动资产周转率2016年高于2017年，而2017年却低于2018年。这一状况的发生可能是因为资金回收不合理；另一方面的原因也可能是，顾客未按时交款，流动资金减少。此外应收票据和其他应收款所占比重也比较大，增长幅度达到52.2%。除了应收账款周转率，绿地地产集团的存货周转率在逐年降低，流动资产周转率也在降低。由此可以得出，绿地地产集团的短期偿债能力较差，存在财务风险。3.2.3绿地地产集团与同行业别家公司的对比分析根据绿地地产集团2016-2018年这三年的资产负债表，分别计算出集团的流动比率、速动比率、现金比率以及资本周转率。同时也对保利房地产集团和大连万达集团的在同一存货规模，同一周转速度的情况下对流动比率进行比较分析，比较结果见图3.5所示。从图中我们首先注意到的是：绿地地产集团的流动比率占了很大的比重，达到了135%。比保利房地产集团的145.3%低，但比大连万达集团的124%要高，所以绿地地产集团的流动比率高于大连万达集团，低于保利房地产集团。其次注意到的是：绿地地产集团的速动比率所占比例次之，达到了41.3%比保利房地产集团的51%低，但比大连万达集团的30.3%要高。所以绿地地产集团的速动比率高于大连万达集团，低于保利房地产集团。再者注意到的是：绿地地产集团的现金比率所占比例虽然不大，达到了14.3%，比保利房地产集团的25.3%低，但比大连万达集团的15.3%要高，所以绿地地产集团的现金比率高于大连万达集团，低于保利房地产集团。最后注意到的是：绿地地产集团的资本周转率所占比例较小，达到了13.2%，比保利房地产集团的14.3%低，但比大连万达集团的12.3%要高，所以绿地地产集团的流动比率高于大连万达集团，低于保利房地产集团。绿地地产集团存货规模大，周转速度慢，变现能力弱。总体来说绿地地产集团资金结构紊乱，变现能力差，具有财务风险。第3.3节绿地地产集团存在的财务风险通过对表3-2、 3-2、 3-3、 3-4、图3-5等数据的分析，可以总结出绿地地产集团存在的财务风险如下：（1） 投资风险（2） 筹资风险（3） 资金回收风险（4） 资金结构不合理（5） 财务部门管理能力差，员工能力有限第3.4节 绿地地产集团财务风险主要成因针对第3.3节总结出的绿地地产集团财务风险，以及通过对绿地地产集团财务数据进行的分析，可以得出形成财务风险的原因，分为内部因素和外部因素等两大分支如下：3.4.1 内部因素1、资金结构不合理资金结构就是企业资产与负债的比例。资本结构对绿地地产集团来说很重要，因为它形成了资本的源头。其中大部分是权益资金、股权债务融资等。在大多数情况下，企业的自有资金较少，超过一半的资金来自于股东债券的融资。房地产企业的资本结构乱七八糟，对企业的债务能力有特别大的影响。（1） 从表3.1中可以看出绿地地产集团短期负债规模较大，说明企业在短期内需要偿还的债务任务较重，因此绿地地产集团短期负债规模较大，使得企业的短期偿债能力弱。（2） 另外，由于绿地地产集团采用的是风险性融资结构，这是指在资本结构中主要采用负债融资，流动负债也被大量长期资产所占用。显然，这是一种高财务风险、低资金成本的融资结构。正是因为这种融资结构造成了集团的财务风险。2、投资决策不当因为房地产行业的特殊性，其投资具有盲目性和投机性，存在大量的不确定性因素。在进行投资决策时，研究和分析投资项目是重中之重，如果没有意识到它的重要性，可能会导致决策方案缺乏不能顺利实行，不能在工作中发挥应有的作用。投资决策有很多的弊端，有时是因为所搜集到的信息不准确、其完整性也不能保证，还缺乏科学性。因为这种种而出现许多错误，投资决策与资金回收直接挂钩，如果决策不当投资资金就没法收回，也就没有收益可谈，这会对企业的发展造成不利的影响。3、 筹资方式不对（1） 负债金额巨大。绿地地产集团银行信贷是筹资的主要渠道，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低。近年来，绿地地产集团房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，集团盲目举债，提高了集团的资金成本，加重了绿地地产集团的财务风险。（2） 盲目在筹资。集团采用多种途径为集团进行筹资，所用途径多种多样，比如信托融资、企业债券、股权投资和基金等，但是在执行的过程中需要有国家政策的支持才可以事半功倍，但我国该项政策尚未成熟，难以执行，除了这几种筹资方式当然还有别的，而其它筹资方式所需要的要求更加多，筹资速度慢，过程复杂。企业还要因此承担高负债高风险。（3） 企业风险和收益不平衡，企业存在很多不合理的地方，例如违规贷款，使得银行承担着巨大风险。目前来看，因为集团金融体系还不完善，层次不够鲜明。金融市场调控监管机制不够健全，法律法规也不完整，因为这些因素，使企业承担高风险低收益。4、 资金回收困难资金回收并不是直截了当的，需要经历有序的过程，（1）从成品卖出到买来所用的资金的转换以及买成品所用资金到货币资金的转换，这些都是环环相扣的，任何环节都不能出现失误，因为失误将导致资金不能按期回收。进而让企业发生财务风险问题，状况会越来越糟而无法掌控（2）如若资金无法按期回收，或不能收回部分或全部的资金，会给企业造成无法挽回的损失。5、 收益分配不均衡绿地地产集团收益分配政策不接地气，不利于执行，收入分配不充分，分配过程不够正式，这样会造成收入分配不平衡的风险。其次，在税收方面，公司在分配利润时并不严格按照会计制度行事，而是通过其他非正式渠道提前转移未产生的利润。在进行产品开发时将部分利润转移到各项成本费用中均摊。如此，在企业的账目中只显示一些小利或者是一些小的亏损。再或者在利润分配时时间没有连续上，可能是因为利润的形成具有间歇性，利润分配所需时间较长，或是在利润配时不按规章制度办事，利润分配模式不健全，不具有科学性3.4.2 外部因素外部因素是除去投资、筹资、资金结构等方面的因素，而是财务人员或团队等因素 来自附录调查问卷第3,5,11,13问，因为企业财务人员能力不够素质低，缺乏团结精神，不负责任，缺乏核心管理团队。使得很多本身企业财务管理水平较低的企业，内部管理制度更加混乱，财务管理更加随性，这些缺点都一一有所展现。由于集团内部财务人员本身的专业能力不够，导致其制作出的财务报表难不能正确的反映企业的经营状况，不能让人信服。可能会误导决策人做出正确的决策，从而引起财务风险。第4章 绿地地产集团财务风险的防范措施房地产行业是一个前期投入规模大，资金回收时间长的行业，因此很容易产生财务风险，所以为了降低财务风险的发生率，有效的规避财务风险成为了各个房地产企业争相讨论的问题。通过分析业内比较具有代表性的房地产企业（绿地地产集团）财务数据不难发现，可以用下面几种方式防范财务风险：第4.1节 提高盈利能力绿地地产集团整套房地产经营过程中，每一个环节前期资金的投入规模都较大，需要严格控制企业成本。在开发产品时，合理明确产品的成本费用，对成本核算对象进行合理划分。在制定策划和实施监督方面，集团要根据自身和各个客户的特点，筛选优质客户，并与其建立长期、稳固的合作状态，严格按照工作流程执行，实行成本责任制。绿地地产集团财务部门对于各个项目的资金使用状况与项目进度要定期抽查，及时发现和解决其中的问题。重视经营的质而非量，确保企业能够长期发展，投资需谨慎，以免导致资金链的断裂，从而产生资金缺口，这样会使得能够创造利润的项目上没有充足的资金支持。仔细分析并找出公司获得利润慢的原因，想到解决方法，从根本提高企业抗风险的能力。第4.2节 提高营运能力因为国内外宏观经济因素导致许多企业的资金出现了流动危机，房地产企业容易发生资金断裂的风险。应收账款是资产，是绿地地产集团增加销售和盈利的自我投资。营运能力的连续性至关重要，会对企业投资其他项目的计划和进度产生重大影响。也会对企业的正常运行产生影响。所以，集团要充分意识到提高营运能力的重要性；另外，还要注重管理货款回收，适当增加预收账款在回收资金中的占比，这样有利于增加资金的连续性，不会对营运能力产生负面影响；构建催收资金回收制度，加快应收款周转效率；通过银行等机构向供应商支付货款，控制预付款的规模，提高集团的营运能力状况。第4.3节 提高融资能力为了提高融资能力，我们可以从以下几个方面着手：控制资本预算，提高偿付能力。基金预算是指协调和计划房地产企业每个部门的资金，实施这些资金，避免资金的重复。格林菲尔德房地产集团(Greenfield)应高度重视这项财务工作，并采取措施防范相应的风险。可以降低财务风险的程度，绿地地产集团也可以提供一个平台，该平台的设计目的是让建筑材料制造商销售建筑材料和可供使用的产品，从而提高公司的人气，以便更好地获得资金，通过这些措施确保现金流动顺畅。在金融危机的影响下，主要基于银行信贷的融资手段在一定程度上是有限的。格林菲尔德房地产集团(Greenfield)应该抓住机会，挖掘深层次的融资渠道，并采取有利可图的手段，比如多元化融资，丰富融资渠道的来源。绿色房地产集团融资规模，实现有效控制的融资方法，增强企业融资能力.第4.4节 提高投资能力集团想要长久的发展，投资是其根本的保证（有人投资），也会对其获取利润产生影响，投资的客观原因也很重要，例如所投资的房地产项目位置及其周边的环境将会对项目的回收效益产生直接的影响。所以，绿地地产集团对项目进行投资时，一定要做好准备工作，来正确的分析对市场调查所得到的各项数据，来决定最后是否投资此项目。所获得的利润是否能达到企业的既定目标，从而使有效的投资预测得以进行下去。同时，还要开展风险评估工作，以此来提前预测可能发生的投资风险，减少企业的损失。其中要注意，在进行该项工作时，要按照国家的法律法规来进行，不可以触犯国家的法律，并且要对该项目的外部环境以及经济状况等有所了解，确保集团能及时开展正确有效的投资项目活动。第4.5节 改善外部因素提高财务人员素质，组建核心管理团队.招聘专业人员，因为绿地集团的财务人员将直接影响公司的财务效率。为了改善外部因素，首先需要招聘一些优秀的财务代理，这些人才也是企业自我强化的关键，招聘后，该公司还必须为他们开展培训活动，使他们能不断完善自身，能力随着企业一起得到提升。打下良好的财务风险管理基础。房地产企业经营状况的好坏，取决于房地产企业是否存在核心的管理团队，团队的力量是强大的。当房地产企业利润逐年下降时，需要科学的现代企业管理制度、集体主义的团队精神和专业的人员管理，这样才能使集团长期盈利和持续发展。结 论在激烈的金融危机下，注重财务风险防范的房地产企业逐年增多，它对企业的稳定发展发挥着很重要的作用。研究房地产企业财务风险防范措施，是新时期房地产企业长期发展必须解决的问题，因为它顺应了时代的发展要求，对企业未来的发展具有重要的意义。房地产财务风险防范工作并不是一项简单的工作，因为其手段措施还不完善，在实际的实施过程中难以达到预期的要求，必须采用系统的规划，严格遵循国家的规章制度。如果企业想的到快速发展并能获得利益就必须重视财务风险的防范。本文通过对绿地地产集团的风险及措施分析得知，该企业在近三年里发展态势相较来说较差，财务风险在逐年上升。一个企业的发展的好坏要看获得利益的能力如何，而财务风险的规避程度更能体现其能力。除此之外还要提高周转率，减小存货规模，增加流动比率，使其拥有足够的偿债能力也是一种企业能力的体现。因此，要加强对企业财务风险的防范。总的来说，企业要想在房地产市场保持主导地位，就必须努力完善自身管理，积极应对财务风险，不断突破企业管理能力，为中国房地产企业的发展重大做出贡献。附 录员工对财务部工作满意度的调查问卷尊敬的各位同事：大家好！请大家花费几分钟时间，认真填写以下问卷，您的回答将对公司信息调查非常重要，请您客观、真实、公平地参与此次调查活动。感谢您的支持与配合！1. 您的性别？ 单选题 男性女性2. 您的工龄？ 单选题 不足1年1-3年3年以上3. 您对财务部的具体业务的满意情况如何？ 单选题 非常满意比较满意一般不太满意很不满意4. 您对公司经营分析工作的满意度? 单选题 很满意非常满意一般不太满意很不满意5. 您对财务报表工作的满意度？ 单选题 非常满意比较满意一般不太满意很不满意6. 您对您的工作内容和工作职责是否了解? 单选题 总是经常偶尔从不7. 您的工作是否合理公正的分配? 单选题 总是经常偶尔从不8. 您对工作强度的感受如何？ 单选题 很紧迫叫紧迫一般较轻松很轻松9. 您认为目前的工作？ 单选题 很适合，并且有信心有能力做好是我喜欢的工作，但我的能力有所欠缺不是我理想的工作，但我能做好不太适合，希望换工作10. 您一般通过何种方式向上级汇报工作情况？ 单选题 定期书面报告定期口头汇报不定期书面报告随意口头报告11. 您的上级是否对你进行过表扬或者鼓励？ 单选题 经常有时很少完全没有12. 您目前的工作压力主要来源于？ 多选题 工作量太大工作精细化程度很高工作内容或职责变换太快与其他同事或领导沟通不畅工作效果难以控制工作内容单一枯燥工作环境和条件较差其它13. 下列哪类情