以房养老”模式的国别比较及其对我国的借鉴作用.docx

普通本科生毕业论文（设计）诚信承诺书摘 要当前我国老龄化问题日益严峻，社会养老保险体系的压力增大，传统养老方式需要与时俱进。“以房养老”是指老年人以自有房产为依托，在不改变其居住权的前提下，通过住房反向抵押贷款等金融工具将所拥有的房产提前变现消费，从而达到自我养老的目的。“以房养老”作为一种新的养老模式具有很大的发展前景，在老龄化社会，这既是一种应对人口老龄化的重要举措，也是对社会养老和家庭养老模式的有益补充。国外的“以房养老”模式的盛行为我国提供了很好的借鉴作用，中国城镇居民住房拥有率的提高以及传统养老观念的改变，也为我国实行“以房养老”提供了必要的条件。本文将从“以房养老”模式的理论出发，对比分析典型国家(美国、英国、新加坡)该模式的实施情况，并结合我国现有政策以及试点城市的实行情况对以房养老模式进行研究分析。【关键词】以房养老；国别比较；解决对策；发展现状；AbstractAt present, the problem of aging in my country is becoming more and more serious, the pressure on the social pension insurance system is increasing, and the traditional pension methods need to keep pace with the times. "Retirement by house" means that the elderly rely on their own real estate to realize their own real estate for consumption in advance through financial tools such as housing reverse mortgage loans without changing their residence rights, so as to achieve the purpose of self-reliance . As a new pension model, "house-based pension" has great development prospects. In an aging society, this is not only an important measure to deal with the aging of the population, but also a useful supplement to the social and family pension models. The prosperous behavior of the foreign "house-based pension" model provides a good reference for our country. The increase in the housing ownership rate of Chinese urban residents and the change of traditional pension concepts also provide the necessary conditions for my country to implement the "house-based pension".This article will start from the theory of the "house-based pension" model, compare and analyze the implementation of this model in typical countries (the United States, the United Kingdom, Singapore), and combine my countrys existing policies and the implementation of pilot cities to research and analyze the housing-based pension model.【Key words】Housing for the elderly; country-to-country comparison; solutions; development statu目录1.引言11.1选题背景11.1.1人口老龄化问题日益严重11.1.2住房在实物资产中占比高11.1.3传统的养老模式面临挑战11.2研究意义和研究目的21.3文献综述31.3.1国外文献31.3.2国内文献31.3.3文献评述41.4研究内容与研究方法51.4.1研究内容51.4.2研究方法51.5创新与不足62.“以房养老”模式的相关概念与理论基础62.1概念界定62.1.1以房养老62.1.2住房反向抵押贷款72.2理论基础72.1.1生命周期理论72.1.2产权分割理论82.1.3资源优化配置理论82.3“以房养老”的基本模式92.3.2租房换养模式92.3.3商业化养老保险模式93.我国“以房养老”模式发展现状103.1“以房养老”模式在我国的实践103.1.1上海市售房换养模式103.1.2北京市租房换养模式103.1.3幸福人寿保险公司推出商业养老模式103.2我国面临的主要问题和困境113.2.1政府扶持力度不足113.2.2法律制度的欠缺113.2.3市场风险124.国外“以房养老”模式的比较和借鉴作用124.1模式比较124.1.1美国模式124.1.2英国模式134.1.3新加坡模式144.2经验总结154.2.1以房养老的发展依靠政府的支持154.2.2以房养老产品的设计要具备合理性和多样性164.2.3以房养老需要完善的市场以及人才储备164.2.4以房养老的发展需要开放的养老观念165. 完善我国“以房养老”模式的建议175.1强化政府职能175.2健全市场机制175.3完善相关法律政策185.4 促进传统观念的转变186. 结论19参考文献20致谢22IV1.引言1.1选题背景1.1.1人口老龄化问题日益严重按照国际上制定的人口老龄化标准，如果一个国家（或地区）60岁以上的老年人占全国总人口的比重达10，或者65岁以上的老年人占总人口的比重超过了7，那么这就表示这一国家（或地区）已经进入老龄化社会。如果以这一数据作为判断依据，那么我国早在1999年时就显现出人口老龄化的态势。根据中国发展基金会发布的中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策测算，我国65岁以上的老年人将在2025年，也就是在第十四个五年规划完成时占到总人口的15%；并且将于2035年，突破3.1亿，这表示我国的人口老龄化将会进一步加深。中国发展研究基金会.中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策.2020-6-11.与发达国家相比，我国进入老龄化社会的用时短、且人均GDP较低，应对人口老龄化的经济实力相对较薄弱。目前，中国老年人口基数大且仍处于快速增长的趋势，而由于缺乏完善的养老金制度以及存在养老金缺口越来越大等问题，使得政府和社会公众不得不重视养老问题。1.1.2住房在实物资产中占比高当前我国经济快速增长，人们对于住房的需求也越来越大，不论是用于居住还是投资，“炒房热”已成为社会一大热点话题。在我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，该比例高于美国居民家庭28.5个百分点，而根据全球经济指标网的数据，发达国家的住房在实物资产中的占比大部分在60%左右，这表示我国居民家庭住房资产比重偏高。因此，高比例的住房拥有率为我国实施以房养老模式提供了必要的条件。1.1.3传统的养老模式面临挑战当前，我国的养老保险体系仍存在很多问题。我国的养老保险制度于20世纪50年代创立，经过几十年的发展，从少数职工的专利发展成为全体老年人的共同福祉、从单一层次走向多层次化，成为惠及所有老年人的社会保障制度。但随着社会的发展，以及我国人口老龄化严重、养老保障制度建立时间短、养老金发放和收缴管理办法不完善等问题，使我国难以构成全面且系统的养老保障体系。知名学者郑功成认为，中国现行养老金制度已经形成的失衡利益格局和路径依赖，已无法与时代发展变化保持适应性，并陷入了日益被动的不利局面。这不仅不利于多层次养老保险体系的建设，也不利于整个养老保险制度的公平与可持续发展,这表明全面深化养老金制度改革具有严峻性、紧迫性。郑功成.中国养老金：制度变革、问题清单与高质量发展J.社会保障评论,2020,4(01):3-18.其次，传统养老观念的转变也推动了以房养老模式的发展。中国自改革开放以来在各个方面都取得了很多成就，人们一直在接触新鲜的事物和思想观念。当代年轻人大部分都接受了高等教育，他们的养老观念不同以往；同时，来自工作和生活的种种压力，使他们对父母的照顾会显得心有余而力不足，这样看来，探索一种新型养老方式的必要性很大。1.2研究意义和研究目的当前我国老龄化问题日益严峻，社会养老保险体系的压力增大。与发达国家相比，我国人口老龄化更突出的特点为“未富先老”未富先老属于一种社会现象。邬沧萍教授在1986年出版的漫谈人口老化一书中率先将“穷国患了富国的人口病”概括为我国人口老龄化的特点并使用“未富先老”一词。中国老年人口基数大且仍处于快速增长的趋势，而养老体系的不完善以及存在养老金缺口越来越大等问题，使得政府和社会公众必须重视养老问题。国外的“以房养老”模式（也称“住房反向抵押贷款”）的盛行为我国提供了很好的借鉴作用，中国城镇居民住房拥有率的提高和政府的政策支持，也为我国实行“以房养老”模式提供了必要的条件。“以房养老”作为一种新的养老模式具有很大的发展前景。在老龄化社会，传统养老方式需要与时俱进。通过对以房养老模式的研究和探索，一方面能够增加老年人的收入，避免陷入老年贫困危机；另一方面，这是一种应对老龄化危机的重要举措，也是对社会养老和家庭养老模式的有益补充，它既能够完善现有的养老保障体系，也能缓解由人口老龄化带来的养老压力。本文希望通过对“以房养老”模式的研究和探索，能引起社会关注，丰富我国的养老方式，完善我国的社会养老保障体系。1.3文献综述1.3.1国外文献（1）“以房养老”的可行性分析Delho Cho和Seongrul（1997）研究了亚洲比较具有代表性的国家韩国的以房养老模式的可行性，通过对韩国房地产市场和价格指数的检测，同时结合租房金额的价值利率，进而得出结论：住房反向抵押贷款这种养老方式在韩国完全行得通；两位学者Olivias Mitchell和John Piggott（2004）将美国和日本的房地产市场以及证券市场进行比较分析，并得出日本具备实施以房养老模式的条件的结论；Productions和S. Gabriel（2002）专注于研究美国的房地产市场，并对有关数据进行整理和分析，在此基础上预测出“以房养老”模式能够增加老年人的收入，得出结论：这种养老模式具有较强的可行性。（2） “以房养老”模式存在的问题及对策Mitchell和Piggott J.（2008）的两位研究人员着眼于反向抵押贷款之间的关系。以及由于国内市场波动而导致资产贬值的可能性。 Chiuri MC和Jappelli T（2010）基于房地产价格指数，认为保险贷款合同的条款可以降低所有者的成本并避免意外保留保险资产的机会。贷款的期限避免了所涉及的道德陷阱。Moscarola C. F和Rossi M.C（2013）两位学者认为，长寿风险对于住房反向抵押贷款模式是一种风险因素，声称老年人在参保时可能会隐瞒自己的身体状况而影响该模式的结果，做出错误判断。Deok-ho Gho和Seungryul Ma（2004）主要分析了利率的不稳定风险对以房养老模式造成的影响，他们通过研究得出结论：由于利率变化的波动造成的损失对于金融公司来说是无法承受的。Mitchellos和Piggott J（2008）两位研究人员着眼于研究由于房产贬值造成的房地产市场波动的关系，通过研究得出，可以通过限制贷款金额上限以防止参保人在抵押期间消极维护房产的风险。1.3.2国内文献（1）“以房养老”的可行性分析大部分学者认为“以房养老”模式在我国是一种可行的措施。周宇博（2014）采取实地调研的方式探索我国推行以房养老的可行性，他选取了六个具有代表性的省份，从需求方的角度进行客观分析，调研结果表明以房养老对于我国居民来说是一种完全行得通的新型养老模式。周延，沈飞（2019）重点选取了较为重要的四种以房养老模式：即售房养老、换房养老、以租换养和住房反向抵押贷款， 利用效用函数分析其效用，并得出结论：住房反向抵押贷款不仅为老年人提供了稳定的现金流，而且保留了老年人原有的住房环境，实现了老年人住房资产的最大效用。但也有不少学者表示，实行“以房养老”模式仍存在风险性和不可执行性。李伟林（2006）建立了从成本和收益的角度来衡量我国实施住房反向抵押贷款的净收益的数学模型，并得出结论：由于存在各类风险因素以及有效需求不足，导致我国住房反向抵押贷款的预期净收入偏低，因此这一养老新模式目前在中国尚不可行。郑秉文（2018）从供需双方出发，研究了我国在开展住房反向抵押贷款业务时可能面临的风险因素，其中重点分析长寿风险、市场风险和政策风险这三类主要的风险类型，提出要在具体的风险防范上借鉴发达国家的经验，同时提出只有由政府提供担保，才能以最大限度降低各类风险所带来的损失。（2）“以房养老”模式存在的问题及对策郝前进，周伟林（2012 ）认为，以房养老业务顺利推行的的必要前提是政府及市场的有效支持，否则以房养老模式很难保障参保人住房资产的权益。同时，这两方面的支持也能最大限度的降低利率波动与房产贬值的风险。闰军，何颖媛（2013）通过对有政府参与与无政府参与的“以房养老”模式的对比分析，得出有政府参与的“以房养老”业务能有效降低参保人贷款的风险。此外，政府应建立共享、高效的信息平台和严密的网络监管系统，建立金融机构对参保人诚信档案担保机制，培养专业性较强的第三方机构。程坤（2016）认为，考虑到未来房地产价格具有不确定性，要通过规范房地产业发展，评估房地产和创新性养老金支付方式等措施来解决。张栋（2019）认为，由于传统观念和某些风险因素的存在，金融机构的供给能力较低，并且金融机构不愿意为房产价值提供担保。此外，由于政策制度建设滞后以及不成熟的交易环境等问题的存在，我国以房养老发展得较为缓慢。因此，从国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态以及多样化的产品设计等都是发展“以房养老”模式的重要保证。1.3.3文献评述 “以房养老”是欧美国家在人口老龄化日益严重，带给社会养老巨大压力的背景下所采取的解决养老问题的方法之一。国外研究以房养老大多从一个相关的专业领域与以房养老的实践进行结合研究，其在以房养老涉及到的完善的理论背景和总结的经验值得我们借鉴和学习。 与其他发达国家相比，我国在开展以房养老的理论及其实践研究方面起步较晚，研究基础较薄弱。当前国内对“以房养老”模式的研究较少，且大部分文献研究并没有将国外的制度进行详细的对比分析，对于国内试点城市的现状分析也较少。本文将对“以房养老”模式进行理论分析，通过与典型国家该模式的实施情况进行对比，结合我国现有政策以及试点城市的实行情况分析现行我国以房养老模式的不足，并提出针对性建议。通过对“以房养老”模式的研究和探索，既能够缓解社会的养老金压力，减轻子女的养老负担；也能弥补现有养老保障体系的不足，创新养老方式。1.4研究内容与研究方法1.4.1研究内容本文将从“以房养老”模式的理论出发，对比分析典型国家该模式的实施情况，并结合我国现有政策以及试点城市的实行情况对该政策进行研究分析。主要分为五个部分。第一部分为引言，主要包括选题背景、本文的研究意义和目的、国内外文献综述、研究内容与研究方法以及本文的创新与不足等。第二部分为“以房养老”模式的相关概念与理论基础。主要介绍了以房养老的相关、理论基础以及基本模式。第三部分为我国以房养老模式的发展现状，简单阐述了前文所述的基本模式在我国的实际应用，并从中总结出当前我国以房养老模式所面临的困境。第四部分为国外以房养老模式的比较及其对我国的借鉴作用。通过对美国、英国和新加坡三个国家的以房养老模式进行比较分析，并总结三个出发展经验。第五部分为完善我国以房养老模式的建议。从四个方面提出完善我国以房养老模式的建议。1.4.2研究方法（1）比较分析法：通过对国外“以房养老”模式的对比研究，从理论制度和实践上进行了整理，并归纳出成功经验，为我国作参考。（2）实证分析法：通过总结我国一些城市早期尝试以房养老的实践做法，从中总结除了有关经验，分析现阶段开展可能面临的问题，提出有关解决对策。（3）文献研究法：通过大量阅读有关以房养老方面的文献及期刊，并收集整理国家发布的以房养老相关政策文件，使得对这一问题的研究具有实践意义。1.5创新与不足（1）创新：能从较全面的角度分析“以房养老”模式，由于“以房养老”模式目前在我国仍处于试点状态，本文重点选取亚洲、北美、欧洲的几个具有代表性的国家进行对比分析，介绍“以房养老”模式的具体形式，分析其存在的问题以及对我国的借鉴意义，同时对我国“以房养老”模式试点城市的成效进行具体分析，并提出相关改进对策。（2）不足：首先，“以房养老”涉及学科领域众多，文章中对有些概念的描述不够具体、深入；其次，有关国外以房养老研究资料的获取存在一定难度，因此对国外文献的梳理以及以房养老模式介绍可能存在局限性。2.“以房养老”模式的相关概念与理论基础2.1概念界定2.1.1以房养老“以房养老”是指老年人由于缺乏养老资金，以自有房产为依托，在不变更其居住权的前提下，通过住房反向抵押贷款等金融工具将所拥有的房产提前变现消费，实现将固定资产变成流动资金，从而达到自我养老的目的。以房养老模式能够将老年人的房屋通过特定的金融机构，在保证其居住功能不发生改变的前提下，增加老年人的收入，实现房屋价值的流动性。通俗地说，“以房养老”是在保证老年人有房可住的前提下，通过借助某种金融工具或手段实现“以房换钱、以钱养老”的养老模式。它既是在老龄化社会应对人口老龄化的重要举措，也是对社会养老和家庭养老的有益补充。关于以房养老的概念，不同的学者给出了自己的解释，但是都大同小异。“以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法（刘楠楠，2013）。“以房养老”是指，拥有住房的老年人与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同, 把自己的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构）（翟思达，2012）。通过理解和总结，我认为，“以房养老”就是指通过银行或者保险公司等金融中介机构，将私有住房与个人养老结合在一起，并“以房生金”的新型养老模式。2.1.2住房反向抵押贷款狭义的以房养老也被称为住房反向抵押贷款制度，之所以被称之为“反向”，是因为这种模式与传统的住房抵押贷款的形式相反。该制度具体指：已经拥有房屋所有权的老年人将房产抵押给类似于保险公司或者银行等金融机构，然后该金融机构会根据老年人的年龄、预期寿命、房产的现值和未来的增值、折旧值等方面进行综合全面地评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，按照每月或者每年的支付方式将现金支付给借款人；当借款人去世后，金融机构便获得该房屋的产权，可以将其进行销售、出租或者拍卖，以偿还贷款的本金和利息。2.2理论基础2.1.1生命周期理论生命周期理论最早是由美国经济学家弗朗科莫迪利安尼提出的，又称储蓄与消费的生命周期假说，该理论的主要内容有：在生命周期的不同阶段，收入水平的不同；消费者的消费行为取决于一生中的全部收入。人在刚参加工作时收入较少，往后逐渐增加，到中年时期的收入达到最多，退休后的收入又降了下来。因此，为了达到在不同阶段消费基本平稳的目的，我们要综合考虑各种因素。当收入高时，要适当进行储蓄；当收入低时，要进行反向储蓄，总的约束条件就是要实现生命周期内总收入与总支出的相对平衡。范子文.对“以房养老”的理论探讨J.北京农业职业学院学报,2008(04):51-55.该理论的基本思想就是：一个理性的消费者是在很长一段时间内计划消费和储蓄行为的，应将全部收入在整个生命周期内进行最佳配置，对消费做出合理安排，以实现个人效用最大化。生命周期理论为以房养老提供了理论依据，对于大多数家庭而言，住房是大部分中家庭最大的资产，它属于不动产，具有很大的价值，但是由于过去缺乏灵活有效的转换工具使房屋交易难以变现，因此之前在运用生命周期理论统筹安排储蓄与消费时，大部分家庭只考虑金融资产而不考虑住房资产，大多数老年人将房产仅仅作为遗产留给后代。随着住房反向抵押贷款的推出，房产这种不动产资源得到合理分配和优化利用，从而丰富和发展了生命周期理论。这样来看，如果一个人年轻的时候通过抵押贷款的方式购买住房，他至少能在退休前把贷款还清，并拥有了该住房的全部所有权；当他退休后，收入下降，则又可以把住房反向抵押给特定的金融机构以获得养老金，这就达到了“削峰填谷”的目的，也实现了生命周期中收入和消费的最佳平衡。2.1.2产权分割理论产权包括所有权、使用权、处置权、收益权、转让权等，它是一组权利的统一体。产权分割理论的实质在于：由于产权具有多样性的属性，因此在一定范围内将产权进行分割，并由各种不同的主体分别行使，会提高整体效益。产权分割也适用于房产，如今常见的出租屋就是房屋使用权和所有权的分离。以房养老模式正是基于产权分割理论，将房屋的产权分为所有权、使用权和抵押权等。在住房反向抵押贷款模式下，老年人失去了住房抵押权，但保留了对该房屋的居住权，从而保证老年人在获得足够养老金的前提下能够在自己熟悉的环境中进行居家养老。这种运作模式是房屋使用权、收益权及其流动性巧妙结合。其中售房养老是将房屋的所有权转换为养老服务；以租换养是将房屋的使用权转换为相应的养老服务。把产权分割理论运用到以房养老的问题上，不仅为该理论提供了深化和拓展，同时也为以房养老的顺利实施提供理论支持。2.1.3资源优化配置理论资源优化配置理论是研究特定的经济单位如何优化资源配置和合理利用以实现最大效用的理论。资源的优化配置是建立在合理配置、经济和社会的可持续发展，以及以整个社会经济的协调发展的基础之上的。家庭是社会的细胞，如何使家庭的经济资源得到合理利用是近年来着重关注的问题。美国诺贝尔经济学奖获得者加里·贝克尔曾说过：家庭活动的经营目标就是如何能够合理优化各种家庭资源，以最大限度满足整个家庭的多样化需求。以房养老模式和之间的联系在于：住房和养老对于人类而言是至关重要的两件事，资源优化配置理论将这两件事与每个家庭的经济结合在一起，使家庭资源能够在人的生命周期中得到充分利用。房产占了家庭财产中的大部分，其价值不可估量，但由于其具有不动产属性使得房产很难实现价值上的流动性。而住房反向抵押贷款却可以通过特定的金融机构将住房资产转化为货币资产，以满足老年人退休后的生活需求。也就是说，资源优化配置理论增加了以房养老实施的可行性。2.3“以房养老”的基本模式2.3.1售房换养模式售房换养模式指老年人将自己拥有产权的住房出售给特定的机构，该机构在充分估测房屋价值的基础上，给予老年人一笔售房资金，用以保障退休后的生活水平。售房换养主要包括三种方式，一是售房入住养老院，二是“售大买小”，三是售房入住出租房。售房入住养老院，是指拥有住房产权的老年人将自己的住房出售后，使用售房资金一次性支付费用并入住养老院。“售大买小”，是指拥有住房产权的老年人将自己面积比较大的房屋进行出售，将售房资金的一部分用来购买面积比小的房屋用于居住，剩下的资金用于养老费用。该模式主要利用的是大房屋与小房屋之间的差价来改善老年人晚年的生活质量。售房入住出租房，是指拥有住房产权的老年人将自己的住房先行出售，再用该资金租房居住。2.3.2租房换养模式租房换养是指老年人将自己的房屋进行出租，通过收取租金的方式来增加生活收入的方式。租房换养包括两种方式，一是租出大房租入小房，二是租房入住养老院。租出大房租入小房，是指拥有住房产权的老年人将自己居住的面积比较大的房屋租给他人，随后自己租入面积比较小的房屋进行居住。老年人主要通过两者间的租金差来改善晚年生活质量。租房入住养老院，指拥有住房产权的老年人将自己的住房租给他人，将收取的租金用于支付入住养老院的费用。在这种模式下，老人只是出让房子的使用权，但其房屋产权仍然归自己所有，将来还是可以留给子女继承，而且操作过程简单、风险系数较小，因此更容易被广大居民理解和接受。2.3.3商业化养老保险模式商业化养老保险模式，是由保险公司开发的商业保险，该模式创新性的将住房反向抵押和老年人养老保险结合起来。其基本方案是：60到85周岁的老年人将自有的独立产权房抵押给保险公司并获取保险金额，待老年人去世后，保险公司有权出售该房屋，所得款项用来抵扣保险费用。这一模式的特点在于：老人生前既获得保险金用以养老，又未离开原有住所，且未丧失房屋所有权。其次，以商业化保险公司为主导机构，能够有效规避风险，但由于其本质上具有营利性，因此需第三方监督机构的介入，以保障老年人的合法权益。3.我国“以房养老”模式发展现状3.1“以房养老”模式在我国的实践3.1.1上海市售房换养模式为积极应对老龄化问题，上海市公积金管理中心于2007年推出了售后返租业务，是全国首个以政府为开办机构，不以盈利为目的售房养老模式。其主要内容为：年满65岁以上的老年人，将房产售给上海公积金中心。上海公积金中心将与老年人协商房产的价格和租期，然后将该房产返租给老年人。老年人可在房屋中居住直到去世，如果老年人在租期内去世，那么老年人的继承人可以收回已缴纳而未产生的租金。 这种方式其实是提前将房产一次变现，用变现的资金实现养老的目的。该模式的优点在于：老年人的自主性较强，且操作方式简单；但该模式也有两个缺点：一是协议达成时便变更了房屋所有权，而由于房产的提前十几年甚至几十年变现，可能会导致老年人损失这段期间房产升值的收益，易造成纠纷并损害老年人的权益；二是该模式没有考虑家庭财富代际传递的传统理念，开展阻力较大。 出于上述种种阻碍，上海公积金中心推出的以房养老的方案于2010年停止。 3.1.2北京市租房换养模式北京于2007年启动了养老房屋银行业务。这种模式的实质是老人利用房屋使用权换取货币资金后再向养老机构购买养老服务。该模式的主要内容是：首先，老年人必须年满60周岁，并要同时向入住养老服务中心提出入住申请；其次，老人通过委托的方式出租房屋，承办委托的中介机构就是房产经纪公司，双方通过协商谈判签订租赁合同；最后，房屋的租金将用于支付老年人在养老服务中心的床位费，若租金高于床位费，剩余的资金将由老年人自行使用；反之，若租金收入低于床位费，则需要老年人自行弥补差额。合同到期后，老人可以续签或者取消合同。但是，无论采取哪种方式，房屋的所有权始终归老年人所有，并且没有改变过。北京的“养老房屋银行”模式仅在公主坟区域试行了六个月的时间，后来由于签约人数过少（不到10人），最终因为无法维持正常经营而宣告破产。3.1.3幸福人寿保险公司推出商业养老模式幸福人寿保险公司是国内首个提出以以房养老为主要产品的保险公司。该公司提出的以房养老运营方式为：投保人将房产抵押给保险公司，由保险公司根据房产的价值，每年发放一定数额的年金给投保人，直到投保人去世，投保人去世后房产归保险公司所有。这实际上就是保险公司分期购入投保人的房产。但该计划始终停留在产品理念的层面上，尚未正式向市面推出过。这其中的原因主要在于我国金融业实行分业经营，从而导致我国的保险公司不能经营类似贷款的项目。而金融业主管部门认为幸福人寿推出的以房养老项目从本质上看实际上是住房倒按揭贷款。这也是由保险公司推出的以房养老计划迟迟不能通过，所面对的政策难题。3.2我国面临的主要问题和困境由上述几个例子我们可以看出我国以房养老模式发展状况不太良好。第一个问题在于参保人数过低。在第一次四个城市试点结束后，也就是2016年6月，只有60户78人投保。而现在已经扩大到全国范围开展的反向抵押保险，参保人数截至2019年8月末，投保有效保单为126件，仅有126户186人投保。而投保人大都为无儿女的孤寡老人，平均参保年龄为71周岁。第二个问题在于保险公司等金融机构参与度低。2014年提出在四个城市进行以房养老模式试点时，只有一家保险公司推出了以房养老保险产品，即前文提到的幸福人寿保险股份有限公司。直至2016年才有第二家保险公司推出了类似的养老产品，即中国人民人寿保险股份有限公司推出的“安居乐”。除了幸福人寿和人保寿险，没有其他的保险公司再推出类似产品。由此看出，我国想要发展以房养老模式面临着较大的困境。3.2.1政府扶持力度不足2014年，中国保监会明确发布了首批实施以房养老模式的模范示范城市上海、北京、武汉、广州，同时让银行、保险公司等金融机构提交推行以房养老的具体方案措施。虽然政府方面陆续发布了要加大力度开展以房养老试点工作等关于实施以房养老的文件和通知，但在实际行动中并未出台相关法规和政策文件确保该模式的规范运行。而且实际上，政府是将以房养老的宣传推广工作转交给保险公司等金融机构等来执行，与政府机构相比，这些机构在缺乏人们的信任，因此很多人不愿意尝试也不敢尝试这种养老方式。我国引进以房养老业务虽然已有十几年的历史，但实施效果却并不明显，其中一个很重要的因素就在于：缺乏政府的支持。同时，宣传工作的不到位，使得老年人对以房养老业务认识不足，使我国的以房养老政策难以开展。3.2.2法律制度的欠缺第一，我国土地使用权是有年限的。与西方国家房产的永久所有权比，我国规定土地的使用权为七十年，七十年过后土地收归国有。虽然物权法在修订后规定住宅建筑用地可以在七十年使用期到期后自动续期，但是自动续期的方法，以及是否需要缴纳费用，缴纳金额是多少都没有具体规定。同时对于该法律是否适用于抵押给金融机构用于获利的房产，也缺乏官方的解释。这就意味着，一旦土地到达七十年的使用期时，金融机构可能会面临土地无法续期被收归国有的情况，或者续期费用过高导致金融机构无利可图甚至出现亏损的情况。第二，我国法律规定，金融行业采取分业经营的方式。在国外，金融业一般都为混业经营，在推行以房养老方式时，国外的金融机构可以设计出多元化的养老产品。根据中国现行的证券法与银行法等金融法律法规，中国证券行业、银行业、保险业和信托业必须实行独立的业务和控制，也就是实行分业经营、分别管理。这种分业经营的类型与中国目前的情况相符，但同时也会限制一些金融机构开展较复杂和大规模的综合业务。我国法律规定保险业不能经营抵押贷款业务，从而保险业不能从事抵押贷款性质的以房养老，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的以房养老方案。因此，由于以房养老涉及的业务较广，同时经营方式也比较复杂，而国内对于以房养老产品究竟该由银行业经营还是由保险业经营始终没有一个清楚的规划导致我国以房养老政策难以实行。3.2.3市场风险（1） 房产价值波动的风险。与美国和加拿大这些有着较成熟的房产市场的国家相比，国内的房产市场，尤其是二手房市场不发达也不稳定等问题会影响到以房养老的房产价值的估算。而房产价值的估算是以房养老能否成功开展的一个关键，一方面这会影响到老年人最终获得的养老资金，另一方面也会影响到贷款人的收益。因此，房产波动过大，对以房养老模式的持续发展会有不利影响。 （2） 利率风险。中国的以房养老如果想借鉴美国的资产债券化模式，就必须要考虑到利率风险。由于中国社会保险类的住房公积金采取的是“低进低出”的方式，即国家压低住房公积金存款的利息，同时也以较低利息发放个人住房抵押贷款。如果发行债券化的个人住房抵押贷款，其利率如果过高或与国家宏观经济政策不一致，将影响国家利率政策的完整性和稳定性。 4.国外“以房养老”模式的比较和借鉴作用4.1模式比较4.1.1美国模式20 世纪 60 年代初期，美国为解决人口老龄化带来的一系列问题，探索并开展了住房反向抵押贷款制度即倒按揭制度。这项制度不仅帮助美国老年人达到房产变现的需求，改善了其晚年生活质量，缓解了老人子女的养老压力以及国家的财政负担，同时拉动了养老产业的经济发展，促使老人子女能创造更多的劳动价值，促进国家经济发展。为了更好达到上述效果，美国前后推出了多项住房反向抵押贷款产品，主要有以下几种模式：第一种是房产价值转换贷款模式：也称HECM计划( Home Equity Conversion Mortgage) ，该计划开始于1980年后期，由国会批准，也由国会负责监管，并由美国住房和城市发展局建立和实施。该计划具有明显的社会福利特征，它的受众主要是拥有房屋价值较低的老年人，即美国的低端人群。HECM计划是一种针对老年人最基础且参与最广泛的以房养老模式。HECM计划的主要特征是，由美国联邦政府同时对借方和贷方提供担保。政府一方面能够确保借款人能按时获取全额养老金，同时，如果贷款机构无力支付或者倒闭，政府则可以提供资金为借款人提供养老金保护。另一方面，政联邦府将为贷款机构由于长寿风险或利率风险所造成的损失进行补偿。HECM计划将借贷双方的风险转移给联邦政府，使该计划在美国受众人青睐。第二种是房屋保管者计划（Home Keeper）：该计划是与1995年推出的一款以房养老产品，它主要针对的是被HECM计划排除在外的中端群体，也就是自有房屋价值处于中间水平的老年人，是对HECM计划的有益补充。房屋保管者计划的贷款上限较高，同时对房产所有权的要求也较为宽松，支付方式采取按月支付和信用额度，或者两者结合，但是由于无政府担保，对于借款人和贷款人都存在一定的风险。 第三种是财务自由模式(Financial Freedom)：目前美国有一家私营机构提供财务自由模式养老产品，即老年人财务自由基金公司。在该计划下，老年人可以选择只抵押房屋的部分资源，从而保留剩余房产归子女继承（这一比例最高可达到房屋总价值的80%）。该模式的限额最高是 70 万美元，双方主体签约后，财务自由模式中的借款人能一次性获得可用于购买年金的大笔资金，进而将住房价值转化为按月领取的年金，可以保证老人每个月都有固定的收入。Financial Freedom计划由私营机构运作，缺乏公信力和权威性，而且政府部门未提供保险，所以面临风险损失的可能性很高。14