商品房买卖法律风险的思考.doc

目录一、商品房买卖合同纠纷概述1（一）商品房买卖合同纠纷的概念和特征1（二）商品房买卖合同纠纷风险的认定2二、商品房买卖合同的效力风险思考2（一）预售许可无效情形下的买受人注意义务风险2（二）借名买房规避行为是否有效的风险思考3三、出现瑕疵履行时的责任风险4（一）瑕疵履行的认定4（二）瑕疵履行的种类及责任风险5四、风险救济手段中惩罚性赔偿的法律思考6（一）惩罚性赔偿风险救济手段的法律现状6（二）惩罚性赔偿风险应对方法的完善建议8 商品房买卖法律风险的思考邵文治摘要：在当今的社会发展中，随着房地产产业的飞速发展和住房制度改革的进一步深化、人民的生活水平逐步提高，购置商品房的目标走进了千家万户的生活中。然而，目前中国与商品房买卖相关的不动产立法仍不完全完善，部分社会市场机制仍待健全。尤其反映在部分商品房的开发企业利用信息不对等的优势，在签订商品房买卖合同的时候欺诈买受人，导致买受人在商品房买卖中产生的风险时无法应对，难以寻求救济的手段。商品房买卖合同的纠纷目前屡见不鲜，已经成为了社会亟待解决的焦点问题。在本论文中，将会研究和探讨商品房买卖风险中的违约原因、违约损害赔偿方式、有关赔偿的限制和范围等问题，希望能够完善商品房买卖过程中风险的救济方式和制度。关键词：买卖合同；纠纷；法律效力；风险Research and Discussion on the risk of commercial housing businessByShao WenzhiApril, 2020Abstract: In today's social development, with the rapid development of the real estate industry and the further deepening of the reform of the housing system, with the continuous development of the social economy, the people's living standards are gradually improved, and the people's economic purchasing power is further enhanced. The purchase of commercial housing for family life or for investment to maintain andincrease the value of commercial housing has become a trend. The goal of purchasing commercial housing Into the lives of thousands of families. However, in this context, at present, China's real estate legislation related to the sale of commercial housing is still not perfect, some social market mechanisms still need to be improved, and some commercial housing transactions are not standardized. Especially reflected in the part of commercial housing development enterprises in pursuit of interests and contrary to the principle of good faith, using the advantage of information inequality, when signing commercial housing sales contract fraud buyer. As one of the buyer, because of the lack of understanding of the relevant laws and regulations of the domestic commercial housing sales, the buyer of commercial housing can not deal with the risks in the commercial housing sales, so it is difficult to seek relief means. It can be seen from daily life that disputes over commercial housing sales contracts are common at present. It has become the focus of social problems to be solved. In this paper, we will study and discuss the reasons for breach of contract, the way of compensation for breach of contract damage, the limitation and scope of compensation and other issues in the risk of commercial housing sales, hoping to improve the relief way and system of risk in the process of commercial housing sales.Keywords: Business contract；dispute；legal effect一、商品房买卖合同纠纷概述（一）商品房买卖合同纠纷的概念和特征房地产买卖纠纷的概念是指围绕房地产买卖而发生的房地产权益争执，包括因欺诈问题、合同的不适当履行问题、房屋实际面积问题、预售问题、房屋质量问题等而产生的纠纷。本文讨论的房地产买卖纠纷是指在商品房第一手买卖中的纠纷，从纠纷出发，思考纠纷中存在的风险和对应的解决办法。房地产买卖纠纷主要特征有以下方面：1、纠纷中牵扯内容的广泛 就目前的社会发展情况来看，以房屋买卖为首的不动产交易市场早已经成了中国经济的重要支柱产业。随之而来的，是与房地产买卖行为高度伴随的各种行为的纠纷。比如有房屋履行交付的纠纷、有产权证的办理纠纷、有对认购书协商不一致的纠纷、有对惩罚性赔偿责任争议的纠纷等等。2、涉及主体复杂 由于商品房的买卖过程中，买卖双方的交易行为往往不仅涉及双方，往往还涉及到如房屋买卖的中介机构、办理各种手续的政府机关、负责办理房贷业务的银行等许多主体。在其中的每个主体，都有自身的利益诉求，或求效率，或求利润。这便让不动产交易市场本身变成一个多主体参与的领域1。3、纠纷性质具有特殊性 在商品房买卖中，产生合同纠纷的案件的性质往往具有敏感性、群体性的特点。在买卖过程中，出卖人通常面对着在利益上有一直诉求的众多购房者。对个别购房者纠纷的不善处理，往往会引发群体的连锁反应，甚至会恶化成波及广泛的群体诉讼。对于绝大部分的普通人来讲，买一套商品房往往是其此生中最大的几笔消费之一，倾注了整个家庭的力量，一旦购置商品房的事情不能妥善处理，买受人过于不满，容易导致围堵、冲击售楼部的事件发生，极大地影响社会管理秩序。而对于出卖人企业来讲，房地产开发竞标、建设施工等行为要投注大量的资金，一旦发生大量房屋买卖纠纷，往往会导致企业现金流出现巨大的运转困难，企业会陷入一个困难的境地。因而，若买卖合同的纠纷无法得到妥善处理，将会给社会带来不安因素，影响人民的幸福生活。（二）商品房买卖合同纠纷风险的认定首先，商品房在今天的定义中，指的是由房地产企业已经建设完毕的或者正在开发途中尚未完全竣工的房屋，在法律层面具有它特殊的名词意义，其他种类的不动产房屋包括那些由单位建设而出售给本单位职工的房子、还有以农村宅基地为基础建设的农村房屋等建筑都不属于本文中的商品房的范畴2。其次，商品房的买卖次数分两种，一是一手房买卖，二是二手及以上次数的买卖。前者指的房屋初次出售，房地产开发商为出卖人，买受人可以是单位或者个人，后者出卖人以及买受人没有限制。本文讨论的买卖合同指的是在一级交易市场里，房屋初次交易的问题。商品房的买卖合同，指的是由房地产企业将其建设的房屋或建筑设施销售于社会并将所有权转移给买受人的，而买受人向企业支付相应价款的协议的总和。其中，因为属于商品房的初次交易，所以出卖人只能是具有法定资格的房地产企业。在其初次交易中，商品房作为标的物不要求现实存在。因为刨除商品房的现售之外，还有商品房的预售，在预售过程中，目前只要求房地产企业投入相应的资金，符合一定条件后即可预售其开发的房屋，在这个过程中往往商品房并未建设完毕。 关于商品房交易中的合同纠纷风险，指的是房地产企业和买受人中，所有与买卖行为关联而产生纠纷风险的合同总称。二、 商品房买卖合同的效力风险思考（一）预售许可无效情形下的买受人注意义务风险在目前的法律规定下，房地产企业要进行商品房的预售工作，预售许可证的取得就是其中的必要条件。在实际操作中，房企要取得这个许可证通常要付出许多时间、资金成本，因为一定的资金注入是审批许可证的条件。而能否及时回笼资金，使之尽快投入下一轮的利润创造，又关乎企业的生死存亡3。因此，在这个背景之下，无证而预售的事件屡见不鲜。商品房买卖的司法解释中的第二条已经对未取得预售许可而预售房屋的合同纠纷做出了一定的解释，有一定的操作性。但若是第二条的条件已经达到，即房地产企业依然没有取得预售许可不得已转入诉讼程序后，认定合在马鞍山市有这样一个判决，原告为买受人，被告出卖人为房地产企业。在本案中，双方签合同时，房地产企业没有告知原告其尚未取得预售许可，原告诉求出卖人返还已付的购房款及利息、买卖时候与现在时候的市场差价、购房款项一倍的赔偿金。在一审中，法院对被告尚未取得预售许可而预售商品房的事实予以确认，但从原告没有尽到合理审查的义务角度出发，也存在一些注意过失。所以一审判决被告返还已付购房款和利息，并承担一定数额的赔偿责任。原告觉得赔偿数额较低，提出上诉。二审法院经审理认为一审法院认定原告没有尽到合理审查预售合同的义务不妥当。因此判决被告除了返还已经支付的购房款项和利息外，赔偿原告一定的金额。二审判决的赔偿金额比一审高不少。假如买受人二审不上诉，那么一审生效的判决就一定对吗？作为买受人一方怕的法院意见不一，没有一个统一观点。 本人认为，在此案中，终审法院的判决更为合理。在合同无效后，而转到第九条第一款的适用问题上。在此时，不同的法院对此有着不同的理解。比如，我详读判决书之后，发现法院做出此次与一审法院判决不一致的判决时，考虑到了原告购房时间至诉讼的时间长度，房地产企业的主管恶意，此期间房屋价格变动等因素。在审判的时候，不去过于苛求缺乏法律知识的买受人，对本身具备法务部门的房地产企业严格要求，从而认定房地产企业的主观恶意程度，有利于做出不违民意的合法的判决4。同时有利于界定惩罚性赔偿的具体数额，在商品房买卖这种标的上，毕竟定格处罚和低格处罚，涉及的金额一般都很巨大，是很多人年收入的数倍甚至十几倍。究竟达成什么条件或者因素，才能是惩罚性赔偿比例的合理使用，这个问题我在下文的法律社会警示性作用中给出尺度。（二）借名买房规避行为是否有效的风险思考 由于各种原因，借用他人身份信息代自身购置房屋的现象在我们的日常生活中经常可以见到，实际操作中就是指实际买房人出资，而被借名人以其自身的名义与房地产企业签订房屋买卖合同，然后房屋产权登记在被借名人名下。实际的使用情况在目前的报道中有多种情形，并不单纯地由出资人使用，情况多种，在此不多赘述。目前出现的借名买房类型中，主要有两种。一种是借他人之名去购买我们日常能购买的商品房，一般是出于规避当地政策限购或银行贷款政策的目的。另一种是去购买国家专门建设用以帮扶困难家庭的民生保障性住房5。 目前的法院判决有认同合同有效的，也有否认合同效力的。不认可合同效力的判决。我看了许多案例，总结了一下，主要是法院在审理之后认为，作为买卖合同双方的当事人，在签订合同时和履行合同时，应该以遵守当前的法律和行政法规为前提，不能因为签订、履行合同而去减损社会的公共利益或者干扰社会正常的经济秩序，当事人以合法的方式掩盖自身真实的目的，因而法院不认可合同的效力。 本人认为其中的内容有很多值得我们研究探讨的地方。在现实生活中，有很多借名买房的人并不是为了炒房、炒热楼市采取买房，而是有其迫切、正当的需求，却被政策阻扰在外，无法获得买房的资格。借名购房，在一定程度违背了实时政策的引导，但这个行为不能一刀切，不能笼统地把全部此类行为认定为无效合同。此时，我们应该对侵害公共利益这件事做出一个判断，规避信用贷款买房的政策和规避限制购房的政策到什么程度才是侵害社会公共利益，私人利益在什么时候会侵害到公共利益。比如通过借名购房的行为，去减少银行贷款买房的审查政策阻碍。借名人规避的是贷款的利率水平还有其首付款项的实付比例6。比如，若以合法的方式来掩盖非法目的的角度去解读，若以规避行为说的看法来看，在此行为中，是通过以不直接抵触禁止性规定的行为，从而使实质上实现实时法律明确禁止的行为。在此角度判断，借名人其主要行为中的规避银行贷款买房的政策和规避当时地方限制买房政策，借名人所规避的内容都不的是法律明确禁止的规定7。所以，借名买房的行为，究竟是否真正的减损了社会的公共利益，或者符合了我们平时描述的以合法方式去掩盖非法目的的行为，借名买房的合同效力存在与否，波及广大，是值得在整个社会大范围去讨论的。三、出现瑕疵履行时的责任风险（一）瑕疵履行的认定 买卖双方签订房屋买卖的合同之后，想要履行交付房屋的行为，按照法律规定依然需要一些准许交付的条件。如：须工程实际竣工且验收合格、已经取得了竣工验收的备案证明书、交付房屋的面积已经经过最终测量、生活所需可正常供应使用。瑕疵交付，是由我国的合同法第一百五十三条的规定演化而来，依照目前的审判实践和学术对此的认定，商品房买卖标的的瑕疵，可以分为两种。一种是标的物物体本身的物理属性的瑕疵，如出卖人所交付的住房或者商用铺面应符合法律规定的品质或者符合除法律规定外的约定品质，保证不存在发生品质降低和降低建筑材料价格的现象，保证不减弱标的物的功效。一种是标的物的权利属性方面的瑕疵，如出卖人保证其所交付的房屋具有完整的所有权，保证任意的第三人不得向买受人其具有的对于房屋主张任意权力，若发生这种情形，买受人因此承担损失，出卖人应当承担瑕疵担保的责任。（二）瑕疵履行的种类及责任风险 1、因房屋质量问题而产生的纠纷风险本文讨论的司法解释的第十二和第十三条内容对商品房的质量瑕疵问题做出了一定的解释。一般来说，商品房验收合格之后交付使用或者没有经过竣工合格验收但是却交付使用，甚至是经过合格的前置手续后而交付的，但还是具有因为建筑主体不合格的且无法完善的因素，买受人一方有权利拒绝接受所交付房屋，善后的所需要的承担责任由出卖人负责。对于没有完全影响实现合同最终目的的瑕疵，比如仅仅存在类似门窗质量问题、装修不完整、噪声和楼层渗透等问题，一般不得拒绝交付的房屋6。除非有充足的理由，在实际情况中达到了极度严重以致于已经影响的正常的入住生活。就目前的审判实践而言，对于怎样才算达到了已经影响到了正常的入住的程度，目前并没有一个统一的声音出现，更多依赖于案情中的各种细节、审判法官的生活素养。比如，若是实际交付楼层的高度与约定的楼层高度不符合，有一个判例的解答是，约定高度与实际高度不符，楼层建设标准符合国家规定，影响的是居住舒适度，不影响正常的居住功效，仅酌情判决赔偿一定的金额，驳回其他诉讼请求。本人认为，一个量变带质变的过程，关键在于交付房屋的可修复性8。若是穷尽手段或者修复代价不符合社会经济的一般规律，可以将此情形认定为已经严重影响到了正常的生活入住需求，则买受人一方享有合同的解除权，可以享有获赔的权利。若不然，则相反。2、因房屋面积误差而导致的纠纷风险 房屋面积决定了房屋的使用价值和使用功效，也决定了买卖的最后成交价格。目前的房地产企业，为保证具有健康稳定的现金流，保证资金的回笼和项目的继续，往往采用预售的运作模式。而预售的时候房屋不一定是事实存在的，面积只能依靠设计施工的图纸预测，与实际交付的面积难免有误差。司法解释的第十四条，将合理误差的数值限定在百分之三，对于买卖双方都是一种保护，允许出卖人有一定的计量技术误差，也使得买受人不会因为过大的面积误差导致经济压力过大。现审判实践的在这个方面的纠纷中，国内的商品房买卖一般是按照建筑面积计价的，而选择这种计价的方式，很多时候会因为公摊面积所占购买房屋的比例而起纠纷。因为建筑面积没有发生变化，公摊面积过大，从而导致可以实际支配使用的房屋面积缩水。例如在我研究的一个判例中，买卖双方已经对建筑面积、套内面积、公摊面积做出了约定，而实际交付时，建筑面积没有变化，但套内面积明显缩小，导致得房率低于合同约定。法院认为，法律准许约定面积与实际面积产生一定的合理误差值，那么套内面积与公摊面积的误差也应具有一定的合理值。案情中，套内面积与约定的数额差距不合理，所以出卖人负有赔偿买受人的责任。本人认为，为了避免在建筑面积的内部还发生面积纠纷，在没有采取直接使用套内实用面积作为计价方式的前提下，可以与出卖人就“得房率”做出一个具体的约定，还可以约定解决纠纷成本的责任(如诉讼费、律师费)，以避免因对面积计算方法不熟悉，从而导致买受人的合法权益受到损害9。四、风险救济手段中惩罚性赔偿的法律思考（一）惩罚性赔偿风险救济手段的法律现状1、目前的司法解释 根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，目前有三条司法解释涉及惩罚性赔偿的相关内容。分别是第八条、第九条和第十四条。本意为针对出卖人一方恶意违背诚实信用原则、恶意损害了买受人一方利益的违约行为和欺诈行为，国家为保护买受人的利益，且给社会一个警示作用，明确了此等行为的赔偿责任，给法院在审理因房屋买卖时候产生纠纷时处理上提供了强力的依据保障。 第八条讲述的违约情形为“先卖后押”和“一房二卖”，出卖人需要承担不超过已经支付的购房款的一倍，第九条讲述的违约情形为出卖人故意隐瞒其无预售许可的事实或者伪造许可证明、出卖人先押后卖、已卖再卖或者出售的房屋为拆迁安置房，本条对此规定的惩罚为不超过已付的购房款的一倍。第十四条中，讲述的是因履行合同交付房屋后，发现房屋面积有误差的处理办法。从以上法条可以得知，第八第九条的惩罚性赔偿数额限度，都是在买受人已经支付的购房款项的一倍以内。对于第十四条，由于交付房屋面积误差产生的纠纷，在无对此约定的基础上，对超出的百分之三的面积，规定按合同买卖价格双倍退回。考虑到现今的房屋买卖中，实际面积与合同约定面积时常不符，超出规定的部分双倍价格退款，既敲打了房地产企业，让其付出了一定的犯错代价，规范了房地产企业的运行，又照顾了势单力薄的买受人一方，弥补了一部分的维权成本，让买受人群体在面对此种纠纷时，更有勇气采取诉讼手段维护自身的正当权益。2、惩罚性赔偿与消法的衔接问题 最高法院的关于商品买卖的司法解释，自2003年问世以来，直到2020年，经历十多年风风雨雨的实践适用，我们获得了很多不同的角度和细节去看待案件的方法。在目前的案件中，若直接争议不大，案情清晰，符合本司法解释中的第八条、第九条和第十四条的规定，那么一般就是直接适用以上三条规定即可。可是，十多年来社会经济发展迅速，商品房交易日益频繁，其产生纠纷的形式也复杂多变，人心变化的想法，是十几年前的制法者也不能完全预料的。十数年的历程，需要解决的纠纷越来越多，形式也与以往不完全相同，目前的三条有关商品房惩罚性赔偿的规定是否能涵盖现在的纠纷形式，能否依然是按照最初设计司法解释的目的以实施，使恶意的房地产开发企业受到足够的惩戒，警示其他不怀好意的房地产企业，能否追回买受人在买卖纠纷中的损失和以及在维权中付出的巨大成本，我们都还需要更多的事实予以证明。 现如今，消法与商品房买卖的司法解释的理解应用依然会引起许多人的研究讨论。现今实施的消法是由限定主体条件的消费者，消费者在进行消费活动时，其行为要符合不以盈利为目的、满足自身或家庭生活所需等条件。而在最高法院的关于商品买卖的司法解释中，其第八、第九条规定，有权利获得惩罚性赔偿的主体是没有受条件限制的买受人。商品房买卖中的买受人可以是自然人、法人和其他组织。司法解释没有限制买受人的实际购买目的，不问是否用于盈利目的或者用于生活使用。从我国的惩罚性赔偿制度的立法原意来看，该制度主要是保护在交易中处于弱势群体的一方。二者的偏向主体不一样，在司法解释中，买受人甚至可以是与房地产企业实力不分伯仲的法人或者是其他组织。对于非弱势群体的一方的损失以惩罚性赔偿来补足，有失公平10。商品房买卖其标的物也不仅仅是普通的住房，还有带有盈利性质的商铺，在此看法下，与消法的要求也不一致。3、惩罚性赔偿的模糊之处惩罚性赔偿出现在第八、第九条的五种情形，把出卖人赔偿金的数额规定在已经支付的购房款的一倍以内。以商品房买卖这么大的标的金额，低格和定格处罚，那真的是天差地别。法院依司法解释获得的自由裁量权明显过大，在审判实践中没有明确的标准去界定赔偿的比例，极易导致轻案判重或者重案判轻的现象。没有一个统一的判决尺度或者统一标准，就无法在判决中寻求一个合理的比例。让人担心的是，不去控制这种比较大的自由裁量权，很可能会导致司法腐败现象，从而降低了司法的公信力11。因此，只有确立统一的赔偿比例界定标准，对目前的纠纷细节进一步的划分，才能避免上述不利情形发生。对于出卖人一方的主观恶意程度的认定，司法解释第九条规定了三种情形，都是以故意隐瞒为条件，在此条例里要处以惩罚性赔偿，须出卖人一方必须是积极地隐瞒实际情况而实施了行为，从而导致买受人一方陷入了错误的判断。我参考了一下国外的惩罚性赔偿的立法精神，发现他们在修订法律是以当事人在主观上存在了极度恶劣、超出常人的道德认知的故意心态为处以惩罚性赔偿的前提。只有做到了这个程度，才会在正常的赔偿损失外，额外增加惩罚性的赔偿措施。在今天的审判实践中，如何界定当事人的恶意程度依然没有一个客观统一的标准。自2003年司法解释实施之后，其关于惩罚性赔偿的条款对中国的商品房买卖提供了一定的规范作用。但是毕竟距今也十数年了，房地产行业的高速发展，以致于如今的新情况和新问题时常出现，司法解释中的第八、第九条所规定的五种惩罚情形已经不能很好地涵盖现在层出不穷的问题了，为了保护买受人的合法利益，深入完善惩罚性赔偿的适用也是现在需要去完成的事情。（二）惩罚性赔偿风险应对方法的完善建议综合以上分析，我对我国在商品房买卖纠纷中的惩罚性赔偿的法律完善有以下的看法。1、赔偿尺度统一化、细致化建立统一的赔偿尺度标准，做到细致量化。根据司法解释的第八、第九条的内容可知，规定的惩罚性赔偿的五种情形，赔偿幅度都是在已经支付的购房款的一倍以内。赔偿金额的起点与顶点如何区别，把握惩罚性质的比例依然是个十分具有价值的法律问题。本人认为，为了方便将赔偿幅度做一个让人可以直观看到的合理比例，可以将出卖人因从事以上五种行为所获得的收益和买受人的一方的实际损失做一个总和，将总和设定为案件中的惩罚性赔偿金额的上限。原因是将出卖的因不法行为获得收益剥夺，警示其他心怀不轨的商家。其次，是将买受人因买卖商品房直接受到的损失让恶意的出卖人承担，使此类案件的买受人一方敢于积极地采取法律武器去维护自身的合法利益。对于赔偿的起点金额计算，我们可以参照一下现有合同法中对于违约金收取的比例。依据合同法及其司法解释中关于违约金方面的规定，当合同双方约定的违约金数额高于合同实际损失的百分之三十时，即符合同法描述的认定违约金过高的现象。据此，本人觉得可以把赔偿金的起点金额定为出卖人因不法行为获得的收益和买受人因此受到的损失之和的百分之三十。假设在一倍价格内的赔偿上限和下线已经确定，那么对于在此范围的惩罚幅度，本人认为可以这样设计：如果出卖人，即房地产企业在之前已经因此欺诈、恶意的行为受过处罚，那么可以适当上浮百分之二十五；如果因为合同无效而导致在相似地段重新订立购房合同而导致买受人遭受巨大经济损失，那么可以适当上浮百分之二十五；如果因为出卖人的恶意行为而导致买受一方的生命健康、生命安全造成损害，那么可以适当上浮百分之二十五12。之所以考虑到健康发生损害的方面，主要是在此类的纠纷中，房屋的标的金额一般都是巨大的，需要普通家庭要积累许多年，甚至背上债务才能购买一套住房。一旦这么大笔投入出现差错，很容易对人的精神状态造成巨大冲击，继而影响出卖人一方的身体健康。2、严格限制惩罚性赔偿适用的主体条件本人认为应该严格限制适用惩罚性赔偿的主体条件，以防止权力被滥用。惩罚性赔偿的立法原意本意是为了保护在纠纷中的弱势群体，平衡纠纷双方的实力差距。在国内目前的商品房买卖过程中，出卖人一般都是综合实力毕竟强大的房地产企业，而买受人一般为法人、其他组织还有自然人。很多的法人和其他组织的实力并不弱于房地产企业，在此情形下，依然适用惩罚性的赔偿，有一定的偏袒性，不利于双方的意思自治。因此，把惩罚性赔偿的做法限制于买受人中的自然人比较妥当。不仅购房主体需要一定的限制，购置商品房屋的种类也做出一定的限制。比如，商品房既包括普通的住宅，也商用铺面。前者主要用于正常的家庭生活所需，后者一般用于盈利目的，是商业行为中的投资行为。买受人买商用铺面的时候，其遭受到的主观恶意违约、欺诈属于在商事行为中的商业风险。在商业交往中，出卖人与买受人可以看作是实力相差不大的主体，没有必要统统偏向所有的主体，可以不采取惩罚性赔偿的方法以提供买受人偏向性保障。打击出卖人一方的恶意行为，个人觉得可以把道德性因素加以考虑，若出卖人一方仅仅是为了谋取利益而无视买受人的正当权益、社会的公共利益，那么认定其行为应该受到惩罚性处罚无可厚非，若出卖人一方的行为事出有因，比如支付民工薪资、延续企业寿命、偿还债务等行为，此类逐利性不强的缘由，可以适当地减弱惩罚性赔偿的幅度。3、惩罚性赔偿的适用范围本人认为可以适当地扩大惩罚性赔偿的适用范围。现今诈骗的形式复杂多变，早已经让人眼花缭乱了，03年开始实施的司法解释有其时代的局限性，无法囊括那些层出不穷的欺诈方法。在此，我觉得可以把上面的几个限制条件加入，如果出卖人和买受人的主体条件、买卖标的物符合的话，可以适用惩罚性赔偿。并且，扩大的同时也要注意，需要出卖人的恶意欺诈行为已经造成了买受人发生了实际的损害结果才积极适用惩罚处置，这样可以在一定程度避免权力 被别有用心的人滥用。最后，若是商品房买卖交付的房屋产生质量问题，司法解释中的第十二条和十三条已经有了一定的指导作用。但是解释没有对买卖的房屋因质量问题使买受人或者使用人的生命、健康受到损害的解决指导。个人觉得，可以将此情况纳入惩罚性赔偿的范围，适当使用。惩罚性赔偿的制度，虽然在适用的时候也存在比较大的争议现象，但我们还是能在审判实践中发现它的作用，此制度的实施确实有一定的规范买卖行为、改善市场风气的作用。希望中国的惩罚性赔偿适用的制度可以越来越完善，以此更好地保护买受人的实际利益，提高交易时的信心，促进房地产买卖市场的健康成长。参考文献：1邓基联.房屋买卖合同纠纷M.北京：法律出版社，2009.2陈耀东.房地产法M.北京：清华大学出版社，2012.3陈卫佐译注：德国民法典，法律出版社，2004年版。4雷兰.商品房预售法律问题研究M.知识产权出版社，2007.5王泽鉴：民法学说与判例研究，北京：中国政法大学出版社.2005.6王利明.合同法新问题研究M.北京：中国社会科学出版社，2011.7符启林.房地产合同实务M.北京：知识产权出版社，2005.8万国营.房屋买卖合同纠纷M.北京：法律出版社，2015.9美L.L富勒，小威廉.R.帕杜.合同损害赔偿中的信赖利益M.韩世远译，北京：中国法制出版社，2004.10周佳.消费者权益保护法视野下的房地产交易J.法制与社会，2010.11德拉伦茨，德国民法通论M.邵建东译.北京：法律出版社，2004.12金福海.惩罚性赔偿制度研究M.北京法律出版社，2008.11致谢随着论文书写工作的结束，意味着我即将结束四年的本科阶段的学习生活。仔细回想此次论文的产生过程，心中感慨万千。无论是选题时的迷茫，还是写作过程中的痛苦，都承载着我学习生活的美好记忆，是我生命中不可或缺的一部分。历经了艰辛，今天终于要以圆满作为句号结束。本论文的书写过程中，我的论文指导老师张占文全程悉心指导，从最初的选题开始，到文章结构的设定，直到最后的修改和定稿，我与张占文老师针对论文的问题进行过多次交流。张老师给与了我非常大的帮助，帮我彻底打开思路、引导结尾，在此我向张老师致以最衷心的感谢。同时，我对我的家人朋友们，也致以深深的感谢。谢谢大家的包容和理解，在我迷茫的时刻依然对我给与巨大的支持力量。感谢广东培正学院，为我提供了优质的生活、学习环境，使我可以安心向学。12