房地产上市公司财务分析——以绿地控股为例.docx

郑州西亚斯学院本科毕业论文（设计） 题 目 房地产上市公司财务分析以绿地控股为例指导教师 职称 副教授 学生姓名 学号 专 业 会计学CPA 班级 CPA2班 院 （系） 会计学院 完成时间 2021年4月8日 IV房地产上市公司财务分析以绿地控股为例 摘 要 这些年经济发展的越来越好，房地产行业也受到追捧，在国家经济中比较重要，对企业的财务状况和经济成果十分关注，财务分析的重要性随之显现出来。财务分析通过财务指标来分析企业的经营活动、资金状况，评价企业的资金状况、营运成果。本文以绿地控股为例，从上市公司的角度考虑，将相关的理论介绍到应用的现状分析。首先介绍了财务报表的含义、用途，接着将财务报表分析所使的用方法引出来，本文利用比率分析方法、比较分析法对绿地控股的财务报表进行分析，最后根据数据分析得出了相应的结论，并对绿地控股存在的问题提出了合理的解决措施。 关键词 房地产行业 绿地控股 财务分析 Financial Analysis ofReal Estate Listed Companies- Taking Greenland Holdings as an ExampleABSTRACTWith the development of my countrys economy, modern enterprise managers, creditors, and government managers are very concerned about the financial status and economic results of enterprises in order to meet their own interests, and the importance of financial analysis has emerged. Financial analysis is based on the financial indicators generated in the financial operation of the enterprise. It evaluates and analyzes the financial status and operating results of the enterprise, and reflects the financial status of the enterprise in the operation process and the development trend. It can be external to the enterprise. Information users make the right choices.This article takes Greenland Holdings as an example, from the perspective of listed companies, and introduces related theories to the analysis of the status quo of applications. First introduces the meaning and purpose of financial statements, and then introduces the methods used in financial statement analysis. This article uses ratio analysis and comparative analysis to analyze the financial statements of Greenland Holdings. Finally, according to the data analysis, the corresponding Conclusion, and proposed reasonable solutions to the problems of Greenland Holdings.KEY WORDS Real estate Greenland holding group Financial analysis目 录摘 要IABSTRACTIII1绪论11.1研究背景11.2研究意义12 财务分析相关理论22.1财务分析的概念22.2财务分析的方法33绿地控股集团概况及财务分析43.1公司简介43.2绿地控股财务指标分析53.2.1偿债能力分析53.2.2营运能力分析73.2.3盈利能力分析83.3.4发展能力分析93.3绿地控股财务报表分析103.3.1资产负债表分析103.3.2利润表分析123.3.3现金流量表分析133.4 绿地控股与同行业的对比分析144绿地控股财务分析评价及建议154.1绿地控股财务分析结果评价154.1.1应收账款周转率低154.1.2存货周转率低154.1.3负债率高，偿债能力弱164.2 绿地控股的发展建议164.2.1应收账款的管理政策164.2.2存货周转管理政策174.2.3有效降低成本，降低负债风险17结论18致 谢19参考文献201绪论1.1研究背景衣食住行是民生之本，本文简要阐述“住”这一方面。这几年我国经济发展的相当不错，房地产业也随之发展起来，人们的居住水平也得到了提高。随着国家优惠政策的颁布,房地产行业被扶持发展，并且房地产在市场中的地位也被抬升，房地产行业吸引其他行业的资金支持，逐渐形成了产业链，提高了国内经济的水平。随着学区房的出现，房地产行业的发展更上一层楼，但是房地产行业发展速度过快，一些弊端随之显现出来。房地产业作为热门产业，本应该有着较高利润收入，但是由于一些企业忽视了财务报表所起到的重要作用，导致产生存货周转率过低、应收账款周转率低、负债比例过高等现象。为了房地产企业更好更快的发展，国家也不断出台相关政策来对其发展进行规范，解决房地产企业存在的问题。目前我国对房地产行业的宏观调控手段加强，政府部门逐渐提高对房地产开发的优惠补助和资金支持，在这种情况下，对企业进行财务分析，了解企业的发展状况，推动整个行业发展是一个重大的事件。绿地控股在市场上的地位比较高，在国际领域也有所建设。绿地控股集团于2015年上市，并且绿地控股已经保持多年成为财富全球企业500强之一，在2020财富中国企业500强中绿地位列第21位;在2019达沃斯论坛期间发布的全球最具价值500品牌榜中绿地位列第165名，并且绿地控股在我国房地产行业排名靠前，在国际上也拥有很强的行业优势。本文对绿地控股的财务状况进行分析，目的是让企业外部的人们了解到这家具有代表性企业的经营现状，从而对我国房地产企业的经营情况进行分析和评价，为后期研究与使用者提供参考价值。1.2研究意义（1）理论意义 本文主要介绍了财务分析的方法、内容等相关理论，通过对绿地控股企业的财务状况和经营成果进行分析，总结出来一个比较成熟的财务分析体系，从而验证财务分析对企业发展是否具有重要意义，使大家对财务分析理论有着更深入的认识，可以更透彻的理解绿地控股的财务状况，发现其中存在的问题。（2）现实意义 财务分析对于企业的财务报表使用者和外部投资者做出重要决策具有重要意义，经济发展越来越好，上市公司也变多了，公司的管理层和股东想了解公司是否经营较好，可以通过财务分析来了解。最近几年，财务造假状况愈发严重，阻碍了企业家的投资决心，从而关注企业的财务报表是非常有利，可以及时获取企业的财务信息。绿地控股是我国发展较好的房地产代表性企业，对绿地控股的财务报表进行分析，可以清楚地了解到绿地控股地产企业的经营好坏，再通过财务指标分析企业营运产生变化的原因以及存在的问题，投资者可以受到专业的指导，做出正确的财务判断，同行业其他企业也可以从中汲取经验和知识。2 财务分析相关理论2.1财务分析的概念财务分析产生阶段，主要用于银行判断办理银行贷款的企业是否能承担债务，银行根据企业偿债能力的高低进行选择性的发放贷款，降低银行的财务风险。财务分析发展阶段，从外部分析体系发展到内部分析体系，外部分析体系一般针对于盈利能力、利润分析等。随着公司的产生和发展，公司为了获得更多的利润，更加重视企业盈利能力和偿债能力的分析，形成了企业内部分析体系。而且内部分析利用的资料不仅有企业对外公开的报表数据，还有企业内部的数据信息，为管理者找到企业的管理政策与企业财务经营成果之间的关系，从而可以使得公司通过调整自身的经营政策来改善企业的经营成果。财务分析完善阶段，财务分析应用的领域越来越广泛，功能越来越强大，重要程度也越来越高，财务分析完善阶段财务分析的相关理论和分析方法逐渐发展成熟和完善，财务分析对企业的相关财务报表、相关指标都可以进行分析，最后对企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力等进行的研究，进而对企业的发展现状以及未来的发展前景进行判断和决策，这一过程表示着财务分析的水平在不断提高。上市公司一般是指已获得国务院或相关证券管理部门的允许，既可以在证券交易所上市并进行交易，还可以依法公开发行股票的股份有限公司。上市公司是股份有限公司的一种，股份有限公司需要符合证券交易所中股票上市的相关规定，才能申请把公开发行的股票放在交易所上市，并获得证券交易所的批准。在股票市场中，股票发行企业的经营状况是决定其股价的长期的、重要的因素。而上市公司的经营状况，则通过财务报表反映出来，因此，分析和研究财务统计报表就显得尤为重要了。杜邦分析法主要利用净资产收益率、销售净利率、资产周转率、权益乘数几种数据关系来分析企业的财务状况。简而言之，它是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平的方法。通常杜邦分析法从财务角度来评价企业绩效，其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。图1 杜邦分析模型图2.2财务分析的方法随着财务分析理论的日益成熟，以及各种分析工具的出现，财务分析的理论体系也逐渐完备，分析方法也越来越成熟，本文运用以下几种分析方法对企业的财务状况进行分析，以使得财务分析成果能够得到充分的论证和研究，为企业内外部财务报告数据使用者提供理论指导。 （1）文献研究法本文的研究是在基于大量的国内文献的基础上进行的，在总结和整理有关财务分析文献的过程中，深刻领会了目前国内学者对该领域的研究程度以及相关财务分析的理论方法，通过文献的学习和研究，发现财务分析中存在的问题，合理解决其中的不足，从而为下文的理论研究奠定基础。（2）案例分析法 本文选取房地产行业具有代表性的绿地控股为研究对象，以绿地控股 2015-2019年的相关资料和信息为基础，将财务分析的理论方法应用到绿地控股企业当中，实现了理论与实践的相结合，为同行业的其他企业进行财务分析提供借鉴。（3）比较分析法 本文对绿地控股地产公司近五年的财务数据进行计算，并对影响企业盈利能力、 偿债能力、营运能力以及成长能力的指标进行分析，同时，将绿地控股企业与同行业 的其他优秀企业比较分析，总结出企业发展的优势以及不足，进而为企业的进一步发展点明方向。3绿地控股集团概况及财务分析3.1公司简介1992年绿地控股集团有限公司成立，并在上海证券交易所上市,它是改革开放后房地产行业的代表性企业之一。绿地控股主营业务是房地产销售，其他业务主业的开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位，特别是在超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现代产业园等领域优势明显，对我国城乡建设和房地产发展产生了深远而广泛的影响。目前，绿地房地产开发项目已遍及全国29个省市自治区130多个城市，建成和在建的超高层城市地标建筑近30幢，包括已建成的江苏第一高楼绿地紫峰大厦、已结构封顶的武汉绿地中心；投建大型城市会展场馆项目12个，展览面积超过250万平方米，并与汉诺威、巴塞罗那等国际会展业巨头开展深度合作。集团贡献：绿地集团具有很强的社会责任感，发展不忘回报社会。成立以来，累计无偿投资4亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地，此外，在慈善、公益、拥军等方面累计捐赠2.3亿多元。绿地集团先后获得了全国五一劳动奖状、全国精神文明建设工作先进单位、中华慈善奖、全国文明单位、上海市慈善之星等荣誉称号。“绿地”商标被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。3.2绿地控股财务指标分析3.2.1偿债能力分析表1绿地控股2015 年-2019 年偿债能力指标项目比率2019 年2018 年2017 年2016 年2015 年短期偿债能力指标流动比率1.201.241.301.341.34速动比率0.50.440.430.430.34长期偿债能力指标资产负债率0.840.810.780.770.78权益比率0.160.190.220.230.22利息保障倍数25.6525.6671.7240.4128.24数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得一般情况下，流动比率和速动比率可以反映出企业短期偿债能力的强弱，资产负债率、权益比率和利息保障倍数这三项指标可以反映企业长期偿债能力强弱。 （1）短期偿债能力分析流动比率和速动比率可以反映出企业短期偿还债务能力，流动比率是用企业的流动资产来偿还企业的流动负债，但流动比率不是比值越高越好。由表1可知，绿地控股的流动比率呈现出一个下降的趋势，说明绿地控股的短期偿债水平下降，而且我们通常认为，流动比率一般需要保持在1.5-2.0比较合适，按照这一标准，可见绿地控股的流动比率有点偏低，而且从上表我们可以清晰地看到，绿地控股在这几年的流动比率一直在1.5以下，而且最高也只不过1.34，更进一步说明了企业的短期偿债水平在逐年变弱。 速动比率也并不是越大越好，一般认为，企业将速动比率保持在1左右比较合适。由表1可知，企业近几年的速动比率分别为 0.34、0.43、0.43、0.44 和 0.5，同样没有达到 1 的标准，然而与流动比率所不同的是，企业的速动比率在这五年的时间里呈现出一个上升的趋势，结合绿地控股企业的行业性质，企业的存价值较高，所以，考虑到绿地控股企业属于房地产行业，虽然速动比率并不是很高，但 0.5 的水平还是可以的，而且该指标的发展趋于一个上升的势头，因此，绿地控股偿债能力的未来发展趋势还是值得关注的。 综合来看，企业的短期偿债水平并不是很高，短期偿债能力也不是很强，因此企业需要重点关注一下。但是结合企业所属的行业性质和这几年的速动比率发展来看，企业的短期偿债能力在逐渐增强，所以管理层需要继续加强企业的偿债能力，使偿债水平在未来几年里得到较大的改善。 （2）长期偿债能力分析企业的长期债务往往需要一年以上的时间去偿还，对企业的长期偿债能力进行分析，一方面能够评价企业的偿还负债的能力，另一方面，可以评价企业的财务风险水平。通常认为，衡量企业长期偿债能力的指标一般有资产负债率、权益比率和利息保障倍数。由于财务杠杆的存在，企业的股东往往希望企业能够多举债经营，扩大企业发展规模，然而过多的举债可能给企业带来比较高的财务风险，资产负债率就是用来评价企业长期偿债能力的指标。由表2可知，企业近几年的资产负债率分别是0.78、0.77、0.78、0.81 和 0.84，可以看出企业的资产负债率水平比较稳定，一直维持在 0.8 左右，对于房地产行业来说，资产负债率一般保持在 0.7 左右比较合适，这一比率越低，说明企业偿还债务的能力越强，风险越小，然而绿地控股最近五年的资产负债率水平都要高于 0.7，而且呈现出一个上升的趋势，说明企业的财务风险较高，企业需要调整一下自身的融资结构。 权益比率能够反映企业的举债能力，一般来讲比率越高，企业的举债能力越强，由表1可知，企业在最近五年的权益比率分别为 0.22、0.23、0.22、0.19 和 0.16，企业的权益比率呈现出一个下降的趋势，说明企业面临较高的财务风险，需要企业重点关注，需要企业适当的调整一下融资策略，缓和企业较高的财务风险。 利息保障倍数是另外一个反映企业长期偿债能力的指标，这一指标是用来评价企业偿还利息的能力高低。通常认为，利息保障倍数需要大于1，如果小于1，说明企业的债权人利益受到了损害，同时站在股东的角度，可以利用这一系数来评价企业的举债策略是否对企业发展有利。由表2可知，企业在最近五年的利息保障倍数分别为 28.24、40.41、71.72 、25.66和25.65，企业在2017年的利息保障倍数很高，但 2018年以后出现了下滑。总体来看，企业的利息保障倍数呈现一个波动下降的趋势，说明企业与前几年相比，偿债能力出现了下降，在一定程度上限制了绿地控股的发展速度。7