某花园一期推广宣传策略.docx

某花园一期推广宣传策略玲珑湾花圃一期推广宣扬战略及筹划 1 玲珑湾花圃一期推广宣扬战略 1.1 玲珑湾一期总计 1681 套，筹划在一年内分四批推出,按工程进度可以为 3月、5 月、8 月、10 月四批；其中 5、10 月为开盘销售黄金时间。凭据每批推出预售的时间节点，总体的宣扬战略如下摆设：1.1.1 每批推出时间隔断根本为 23 月，因此根本以 23 个月为一个宣扬周期，在每次预售前一个星期到达热潮，然后再预售时发作；1.1.2 在每次预售前两个月起先以软文形式进行造势宣扬，为期一个月，每星期 12 次；预售前一个月组织一次品牌及促销运动；然后在前一个星期以密集型的硬告白轰炸，直至开盘预售引爆；1.1.3 第一次开盘前的宣扬与其他后续的预售节点前的宣扬有些区分，须要更多的形象、品牌方面的宣扬，其中着重在楼盘包装； 1.1.3.1 硬件包装（土地包装和施工建立包装）1.1.3.2 软件包装（销售包装和治理组织上的包装）1.1.3.3 外部炒作（大量多种媒体的报道）1.1.3.4 楼盘包装细分表看法 包装内容 土地包装 楼盘范畴内的一切告白宣扬及销售设施和东西（硬件）告白幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观 销售包装 软件的包装 销售人员的治理，谈吐语言，着装，气氛的营造，运动，演出 施工建立包装 施工现场的整体治理 设计到生长商的实力，销售进度，建立质量等问题，需做好统筹筹划摆设 治理组织上的包装 对工程进度、销售进度总体的操持和驾驭 何时动工，加快进度，何时封顶，何时全面竣工，何时入伙 1.1.4 除每次开盘前组织一次中小型运动外，每年发起至少组织两次以上大型品牌宣扬运动，以保持连续的品牌活力和影响力，对品牌的连续生长很有资助。2 为了更好地发挥媒体的效率，使有限的告白经费收到最大的经济效益，应当对差别类型的媒体在综合比力的底子上，加以公道的筛选、组合、一期取长补短，以优补拙。3 因为房地产的不动产特质，它的常用告白媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块：其中户外媒体因为位置坚固，比力偏重遇楼盘四周的区域性客源：印刷 媒体可以定向派发，针对性和敏捷性都比力强：报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客 源层多。三者取长补短，使本项目推广的重点。4 在多种媒体凭据各自差别的优势，相互协作各有偏重，来完成销售推广：4.1 报广：以软文和硬告白宣布；4.2 电视：以品牌 楼盘形象为主，辅以房产类专题片报道；4.3 网络：以节点性宣扬和新闻性同步报道为主，以及社区论坛 电子楼书； 4.4 户外：主要销售节点造势，占据园区优势媒体；4.5 自创：销售楼书 会员专刊也作为客户深化了解产物的有效平台，精确细致的流传楼盘信息。5 告白媒体就纵向方面而言，一个完整的告白周期由筹办期 公然期 强销期 和连续期这四部分组成。5.1 在告白的筹办期，告白媒体的摆设以户外媒体和印刷媒体为主：5.1.1 售楼处的搭建包装，样板房的建立 展板的制作以及大量的海报 产物楼书的平面印刷资料等等； 5.1.2 报刊媒体的摆设记者款待会外，协作部分软文战略的实施。5.2 近入告白的公然期和强销期，告白媒体的摆设缓缓转向以报刊媒体为主：5.2.1 户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工，起先协作促销运动；5.2.2 报刊媒体则起先在变革多端，节奏加快 出招频频 以敏捷多变的特色 发挥其奇妙的成果。5.3 到了告白的连续期 种种告白媒体的投放起先淘汰，维持部分品牌告白，销售的告白宣扬主要以口碑为主要流传途径6 告白媒体在横的方面的摆设，其实也贯穿于告白周期的四阶段。6.1 但产物强销期的时候要求特殊高。视觉听觉的多重刺激，将在最大限度上挖掘和引导目标客源，以协作业务人员的推广行为，创建最佳的销售业绩。6.2 假设项目在苏州的志向三维空间是这样设计的:6.2.1 客户在上班时的苏州日报看到楼盘报道和搜房网的一周快讯； 6.2.2 在下班回家路上，看到中新路的引导旗告白；6.2.3 晚上寓目电视房产栏目时看到的关于玲珑湾的深度报道；6.2.4 新闻夜班车栏目中插播的南都玲珑湾花圃请您存眷明日气象的品牌告白；6.2.5 其次天听早上广播新闻，同样的信息又飘然而至„„7 南都玲珑湾花圃一期推广宣扬媒体筹划表时间 间 销售节点 推出房源 推广战略（3.18 开盘）告白预算用度 04 年 2 月 至 3 月 对客户进行组团的购房意向排摸，来确定推盘的基图操纵战略，在 3 月 18日开盘，7 号楼 130 套 18 号楼 102套 8 号楼 100 套 19 号楼 100套 1. 二月初起先推出电视形象告白，协作会员公然摇号运动，进行新闻采访； 2. 报纸接连宣布关于湖时代的软文，在开盘前一周内会合硬告白宣布，开盘倒计时； 3. 网络同步炒作，并宣扬本楼盘的网站开通； 由于部分为年办事用度，年初的用度较高；其中媒体用度为 330万（详见媒体筹划）；楼书 60 万；模型 4 万；销售道具 4 万；售楼处 800 万；运动其中 102套可预售签约。4. 户外告白在 2 月底起先造势 5. 会员运动举办产物说介会； 6. 看法楼书和产物楼书的推出作为产物很好的帮助说明，并以会刊的形式发大量刊行。100 万；培训 10万；杂费 20 万；临时运动设施30万；礼品 6 万。 432 套计 小计 1370 万 04 年 4 月 至 5 月 保持会员卡的申请和正常的客 户 欢迎，楼盘介绍，并协作其次批房源的销售。9 号楼 89 套 10 号楼 89 套 1、11 号楼 92套 25 号楼 150套 1. 3 月下旬起先以玲珑湾开盘的销售人气的新闻，结合现场拍摄制作房产类专题片，保持媒体的曝光度； 2. 结合四月房展会，通过专线车摆设意向客户到售楼处旅行，以本项目的自然状况让客户亲自感觉； 3. 五一长假期间，选择外地媒体宣扬玲珑湾投资代价； 4. 在推盘前一周内会合在各大报刊中宣布硬告白； 5. 摆设一次大型运动或会员媒体用度为 120万；楼书 10 万；模型 4 万；销售道具 4 万；运动100 万；培训 10万；媒体公关 6万；礼品2.86万；杂费 30 万。运动培训5月的销售旺季。 420 套计 小计 286.86 万 04 年 6 月 至 8 月 通过口碑相传，提升楼盘美誉度，并进入销售的 黄 金期。17 号楼 123套 6 号楼 123 套 16 号楼 58 套 5 号楼 139 套 1. 5、6 月份以形象代言人入住玲珑湾再引起各界的存眷，或引凤筑巢宣扬可与精英人士为邻的告白主题，陪衬楼盘档次； 2. 为协作 6 月世遗会合园区十周年庆，作部分公益宣扬。3. 电视依旧以形象宣扬和品牌塑造为主； 4. 7 月报广以超等豪华湖景房，坐拥千顷湖景，限量发售中推出办事式公寓，强调投资代价及优质办事和产物卖点进行递进式的软文宣扬，到 8 月起先会合一周的硬告白宣布； 5. 网站同步宣扬，并进行互动的形式保持热帖； 6. 8 月组织会员运动、小会员媒体用度为 180万；楼书 10 万；模型 4 万；销售道具 4 万；运动100 万；培训 10万；媒体公关 6万；礼品 8 万；杂费 20 万。暑期运动，准业主谈判。 443 套计 小计 342 万 04 年 9 月 至 10 月 以十月黄金 销 售期，快速引爆销售销售中组团 （ 标二）。3 号楼 139 套 2 号楼 139 套 15 号楼 58 套 12 号楼 50 套 1. 扩大周边地区的知名度，为二期的市场争取客户资源； 2. 突出工程进度的新闻报道； 3. 玲珑湾会所招商运动揭起玲珑湾物业办事的理念和卖点宣扬； 4. 十一长假期间，选择外地媒体宣扬投资代价和品牌； 5. 策划一次会员运动，保持对产物卖点的相同 媒 体 用 度 150万；楼书 10 万；销售道具 4 万； 运动 100 万；培训 10 万；媒体公关 6 万；礼品 8万；杂费 30 万。 386 套计 小计 318 万 04 年 11 月 至 12 月 突出工程进度，快速清盘，打算推出二期 二 期 筹 划 方案推出 1. 10 月举办会员运动玲珑湾业主购房心得； 2. 会刊连载我的玲珑湾生活的主题征文； 3. 二期筹划开发商的悉心设计； 4. 口碑相传，组织二期筹划媒 体 用 度 100万；楼书 10 万；销售道具 4 万；运动 40 万；培训10 万；媒体公关6 万；礼品 8 万；杂费 18.243 万。介绍会的运动； 5. 玲珑湾二期势头看好的软文铺垫。 计 小计 196.243 万 2003 年已用营销本钱 1,540,000.00 万 总计 ￥ ￥ 26, , 671, , 030.008 一期推广的各阶营销本钱趋势示意图￥13,700,000￥2,868,600￥3,420,000￥3,180,000￥1,962,430筹备期(1-3月份)公开期(4-5月份)强销期(6-8月份)持续期(9-10月份)后续期(11-12月份)9 一期营销本钱预算项目 规格 数量 本钱 售楼现场 包罗施工、装修、摆设、家具等￥8,000,000.00媒体见媒体筹划 ￥8,800,000.00 礼品 手表 35 元+笔 21元+名片夹 24 元+礼盒 32.5 元+贺卡1.8 元+其他礼品50 元=164.3 元 2000 ￥328,600.00 楼书 3*60P 2000 ￥1,000,000.00 模型 6*8M 大模型+特别户型模型 1+3 ￥120,000.00 销售道具 表单、名片、文具等 一年 ￥200,000.00 运动及制作见运动及制作筹划 ￥4,400,000.00 培训考察 24 次大型、46次小型 10 次*5 万 ￥500,000.00 媒体公关 每次预售前+年度+运动，每次 5 万元 6 次 ￥300,000.00 小计 ￥23,648,600.00 杂费及浮动本钱 按小计的 5%盘算￥1,182,430.00 其他本钱 临时运动设施 网球场 17.5 万 篮球场 4.5 万 ￥300,000.00足球场 3 万 儿童消遣场 5 万 2003 年已用营销本钱￥1,540,000.00 一期营销本钱总预料￥ ￥26,671,030.00 9.1 如按每平方米 5500 元的均价盘算，则营销推广总用度占总销售额的比例为：1.94%； 9.2 总营销本钱限制在总销金额的 2%以内； 9.3 一期考虑到共用设施打算和前期品牌宣扬，本钱在 0.5%的范畴内上浮。