土地增值税筹划.docx
第一局部土地增值税纳税筹划目录01 土地增值税筹划的切入点02房地产销售价格的筹划03装修费用的筹划04利息支出核算的筹划05普通标准住宅核算的筹划06房地产分次转让的筹划07转让旧房及建筑物的筹划01 土地增值税筹划的切入点01 | 01纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人OOOOO企业单位事业单位国家机关社会团体其他组织个体经营者其他个人01 | 02征税范围国有土地使用权转让的土地使用权是否是国家所有转让土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让收入转让房地产是否取得收入01 | 03税率级数增值额与扣除工程金额的比率（增值率）税率（%）速算扣除系数（）1不超过50%的局部3002超过50%至100%的局部4053超过100%至200%的局部50154超过200%的局部603501 | 04应纳税额计算01 I 05扣除工程金额计算地价款地价款税金地价款加计扣除 税金 开发费用 开发本钱地价款税收优惠消售价比 建筑面U5J 容积率消售价比 建筑面U5J 容积率02房地产销售价格的筹划02 | 01房地产销售价格的筹划02 | 02销售价格的筹划筹划案例明月房地产开发开发“宜居家园”（一期）小区，该小区住房建筑容积率在1.0以上，单套 建筑面积在144平方米以下，计划不含增值税销售价格在12000万元左右，扣除工程金额合计为9600万元。 计算该地产公司应缴纳的土地增值税并提出筹划方案。案例解析方案一：土地增值额= 12000 9600 = 2400万元土地增值率=2400/9600 = 25%应纳土地增值税= 2400X30%=720万元销售毛利= 12000 9600 720 = 1680 万元方案二：不含增值税销售价格为11500万元，其他条件不变，那么：土地增值额= 11500 9600 = 1900万元土地增值率= 1900/9600=19. 79%纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地的增值税。销售毛利= 11500 9600 = 1900万元03装修费用的筹划03 01装修费用的筹划装修费用03 | 02装修费用的筹划筹划案例明月房地产开发开发“宜居家园”（二期）小区，该小区如果采取毛坯房销售，不含增值税 销售价格为24190万元，扣除工程金额合计为11520万元，向某税务师事务所咨询，寻求改进方案。（不 考虑税金及附加的影响）案例解析方案一：土地增值额= 24190 11520 = 12670 万元土地增值率= 12670/11520 = 109. 98%,适用50%的税率，速算扣除系数为15%应纳土地增值税=12670X50%- 11520X 15%=4607 万元方案二：土地增值额= 26940 14020 = 12920 万元土地增值率=12920/14020 = 92. 15%,适用40%的税率，速算扣除系数为5%应纳土地增值税=12920 X 40%-14020 X 5%=4467 万元04利息支出核算的筹划04 01利息支出核算的筹划筹划依据筹划思路筹划案例筹划结论04 | 02利息支出筹划的筹划筹划案例明月房地产开发开发“宜居家园”（三期）小区，取得土地使用权支付地价款及相关费用4800 万元，房地产开发本钱8400万元，为开发该工程申请贷款支付利息支出1200万元，不超过商业银行同类 同期贷款利率。分析最正确的财务费用安排及对土地增值税的影响。案例解析方案一：房地产开发费用= 1200+ （4800 + 8400） X5%=1860万元方案二：房地产开发费用=（4800 + 8400）义10%=1320万元案例延伸：如果为开发该工程实际发生的利息支出为500万元，那么筹划结果相反。方案一：500+ (4800 + 8400) X5%=1160 万元方案二：(4800 + 8400)*10%=1320 万元05普通标准住宅核算的筹划05 01普通标准住宅核算的筹划筹划依据筹划思路筹划案例筹划结论05 02普通标准住宅核算的筹划案例明月房地产开发2016年开发大型工程，一层至五层为商业楼盘，六层以上为住宅工程，其中 既有普通标准住宅，也有非普通标准住宅。预计不含增值税销售收入为120000万元，商业楼盘不含增值税 收入为36000万元，普通标准住宅不含增值税收入为33600万元，非普通标准住宅50400万元。经测算， 扣除工程金额合计为84000万元，商业楼盘16800万元，普通标准住宅28880万元，非普通标准住宅38320 万元。通过核算方法的选择提出筹划思路。案例解析方案一：三个工程统一核算土地增值额= 120000 84000 = 36000 万元土地增值率= 33600/86400 = 42. 86%,适用30%的税率，速算扣除系数为0应纳土地增值税= 36000X30%= 10800万元方案二：商业楼盘与住宅工程分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅不分别核算商业楼盘应纳土地增值税：土地增值额= 36000 16800 = 19200 万元土地增值率=19200/16800 = 114. 29%,适用50%的税率，速算扣除系数为15%应纳土地增值税=19200X 50%-16800 X 15%=7080 万元住宅工程应纳土地增值税：土地增值额=(33600 + 50400) (28880 + 38320) =56800 万元土地增值率= 56800/67200 = 84. 52%,适用40%的税率，速算扣除系数为5%,不得享受免征土地增值税 优惠应纳土地增值税= 56800X 40%-67200 X 5%= 19360 万元共计应纳土地增值税=19360 + 7080 = 26440万元方案三：商业楼盘、普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算商业楼盘应纳税额仍为7080万元非普通标准住宅应纳土地增值税：土地增值额= 50400 38320 = 12080 万元土地增值率=12080/38320 = 31. 52%,适用税率为30%,速算扣除系数为0应纳土地增值税=12080X30%=3624万元普通标准住宅免征土地增值税共计应纳土地增值税= 7080 + 3624= 10704万元06房地产分次转让的筹划06 I 01房地产分次转让的筹划筹划依据筹划思路筹划案例筹划结论06 02房地产分次转让的筹划案例甲公司原为一乡镇企业，由于历史原因，房、地别离，仅拥有土地使用权，2017年由于政策调整原因， 甲公司需要将所拥有的土地使用权转让给乙公司（非股权转让方式）。甲公司取得土地使用权所支付的金 额为3100万元（无其他扣除工程），转让价格为11000万元（不含税）。甲公司如何转让土地使用权使得 所承当的税负最低。（不考虑税金影响）案例分析（一）直接转让土地使用权土地增值额=11000 3100 = 7900万元土地增值率= 7900/3100 = 255%,适用60%的税率，速算扣除系数为35%应纳土地增值税= 7900X60%3100 X35% = 3655万元（二）分次转让1 .转让价格确实定（1）甲公司销售价格确实定土地增值额：P-3100如果适用税率为40%,那么土地增值额/扣除工程W100%,即土地增值额W扣除工程金额，那么有P 3100 W3100得:PW6200万元，即甲公司确定的销售价格不得高于6200万元。（2）甲公司购买价格确实定土地增值额：11000 P如果适用税率为40%,那么土地增值额/扣除工程W100%,即土地增值额W扣除工程金额，那么有11000 P WP得：P25500万元，即甲公司确定的购买价格不得低于5500万元2 .转让土地使用权税负计算（1）甲公司土地增值税的计算土地增值额= 6100 3100 = 3000万元土地增值率= 3000/3100 = 96. 77%土地增值税=3000义40%3100><5%=1045 万元（2）甲公司土地增值税的计算土地增值额=11000 6100 = 4900万元土地增值率= 4900/6100 = 80. 33%土地增值税= 4900X40%6100X5%= 1655 万元共计应纳土地增值税= 1045 +1655 = 2700万元考前须知07转让旧房及建筑物的筹划07 | 01房地产分次转让的筹划筹划思路筹划案例筹划结论07 02房地产分次转让的筹划案例戴某系北方H市某高校教师，2018年8月基于个人开展，预调任东南W市某知名高校任教，戴某在H 市拥有住房一处和商铺一处，欲将商铺对外销售，不含增值税售价165万元，该商铺系2005年6月购进， 购房发票注明的金额为35万元，该商铺的重置本钱价80万元，6成新，无法提供取得土地使用权所支付金 额。请指导戴某应采取何种扣除方式。(不考虑税金因素)案例分析按评估价格计算的扣除工程金额= 80X60%=48万元按5%加计计算的扣除工程金额= 35X (1 + 5%X 13) =57.75 万元
