房地产项目开发流程与管理控制指导手册模板.doc

房地产项目开发流程与管理控制指导手册模板1322020年4月19日资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。*之项目开发流程、 管理控制指导手册编制: * 审核: *二OO九年三月前言鉴于公司成立不久, 各方面工作都在努力完善中, 内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*的倡议和指导下, 经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册, 编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件, 编制时将项目开发的整个流程为主轴线, 以各流程的大纲为主, 加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以当前公司运作的实际情况为基础, 尽量做到宜懂实用, 目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设, 更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然当前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*年*月目 录前 言 2第一章: 房地产开发的概念 5一、 房地产开发的种类 5二、 房地产开发的基本原则及要求 5三、 设立房地产开发企业应当具备的条件 5四、 房地产开发企业的设立程序 6第二章: 可行性研究和项目决策阶段 7一、 房地产项目可行性研究的根本目的 7二、 房地产项目的四方面研究方向 7三、 房地产项目的可行性研究步骤 8四、 房地产项目可行性研究的内容 8五、 房地产项目可行性研究的工作阶段 8六、 房地产项目开发详细的经济效益分析 9七、 项目可行性研究的结论与建议 9第三章: 建设前期准备阶段 10一、 土地使用权的获取及开发 10( 一) 、 土地使用权 10( 二) 、 土地开发 12二、 征地拆迁, 申办并取得房屋拆迁许可证 13三、 确定勘察、 监理 15四、 规划设计 16五、 建设项目报建登记, 申请招投标 22六、 申办施工许可证 24第四章: 工程建设实施阶段 26一、 工程建设实施准备阶段 26二、 工程建设实施阶段 26( 一) 、 工程进度的控制 26( 二) 、 工程质量的控制 28( 三) 、 工程成本的控制 29( 四) 、 工程合同的控制 34第五章: 项目销售阶段 37一、 房地产项目的营销策划 37二、 房地产销售 38三、 房地产销售的流程 41第六章: 房地产项目物业管理 42一、 物业管理的概念 42二、 物业管理的特点 42三、 物业管理在当前的地位和作用 43四、 物业管理的基本内容 45五、 物业管理费 46第七章: 附录: 房地产开发相关流程 47房地产开发全流程 47办理质量监督程序及提交资料 57办理安全监督程序及提交资料 57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料 57土地一级开发一般工作程序 58施工监理工作的总程序 59施工组织设计审核流程 60图纸会审监理工作流程 61工程款支付基本程序 62工程变更管理的基本程序 63进度控制监理工作程序 64主体工程质量控制流程 65单位工程验收基本程序 66质量评定监理工作程序 67建设工程竣工验收备案流程 68后 记 69第一章: 房地产开发的概念房地产开发是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法( 以下简称城市房地产管理法) 依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度, 属于房地产生产、 流通、 消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产, 与其它商品的开发相比, 房地产开发投资大、 耗力多、 周期长、 高赢利、 高风险的特点, 使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位, 经济越发达, 时代越进步, 房地产开发的范围越广, 程度越深, 内容越丰富。一、 房地产开发的种类: 房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作, 主要有两种情形: 一是新区土地开发, 即把农业或者其它非城市用地改造为适合工商业、 居民住宅、 商品房以及其它城市用途的城市用地; 二是旧城区改造或二次开发, 即对已经是城市土地, 但因土地用途的改变、 城市规划的改变以及其它原因, 需要拆除原来的建筑物, 并对土地进行重新改造, 投入新的劳动。就房屋开发而言, 一般包括四个层次: 第一层次为住宅开发; 第二层次为生产与经营性建筑物开发; 第三层次为生产、 生活服务性建筑物的开发; 第四层次为城市其它基础设施的开发。二、 房地产开发的基本原则及要求: 根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条至二十七条的规定, 房地产开发有下列基本原则及要求: ( 一) 房地产开发必须严格执行城市规划, 按照经济、 社会效益、 环境效益相统一的原则, 实行全面规划、 合理布局、 综合开发、 配套建设。 ( 二) 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的, 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的, 能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费; 满二年未动工开发的, 能够无偿收回土地使用权; 可是, 因不可抗力或者政府, 政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。 ( 三) 房地产开发项目的设计、 施工, 必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工, 经验收合格后, 方可交付使用。 ( 四) 依法取得的土地使用权的, 能够依照本法和有关法律、 行政法规的规定, 作价入股、 合资、 合作开发经营房地产。三、 设立房地产开发企业应当具备的条件: 根据城市房地产管理法的规定, 设立房地产开发企业应当具备以下条件: ( 一) 有自己的名称和组织机构; ( 二) 有固定的经营场所; ( 三) 有符合国务院规定的注册资本; ( 四) 有足够的专业技术人员; ( 五) 法律、 行政法规规定的其它条件。 设立房地产开发企业, 应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的, 应当予以登记, 发给营业执照; 对不符合本法规定条件的, 不予登记。 设立有限责任公司、 股份有限公司, 从事房地产开发经营的, 还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内, 应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 四、 房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业应经过以下程序: ( 一) 应当向工商局行政管理部门申请设立登记, 工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的, 不予登记; ( 二) 房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内, 应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案; 上述规定主要为协调企业设立中, 一般行政管理( 工商行政管理) 与特殊行政管理( 房地产开发行业管理) 的关系。 房地产开发公司设立阶段的相关税费 ( 一) 企业法人开业登记费; ( 二) 企业法人变更登记费; ( 三) 企业法人年度检验费; ( 四) 补、 换、 领证照费。第二章: 可行性研究和项目决策阶段由于房地产项目可行性研究需专业要求很高、 技术性很强的注册房地产估价师、 造价工程师 、 市场调查和分析人员专家 、 经济分析专家、 制作人员、 社会、 环境专家、 房地产专家、 建筑工程专家、 财会师及律师等专家, 我公司当前缺少此类人员, 只能对可行性研究的步骤、 内容、 工作概要、 项目评估的要求及决策作简要介绍。 策划是一种程序, 在本质上是一种运用脑力的理性行为。项目策划是一门新兴的策划学, 以具体的项目活动为对象, 体现一定的功利性、 社会性、 创造性、 时效性的大型策划活动。策划的六个主要宏观作用: 改变企业发展方式( 松散向信纸、 规模向质量、 产品向品牌和资本等) , 改变发展目标( 多元向专业或相反、 地区向国际、 上下游移动) , 避免死于非命( 发现生存空间, 发现生存资源或手段) , 节约资源( 避免盲从, 避免盲动) , 提高速度( 避免无效经营环节、 精密使企业可持续稳定地增长) , 促进竞争( 相互启发使产业经营更加富有科学、 技术和艺术性, 合经劳成为乐趣) 等。总之, 策划可使国家决策向民间经济决策的转化高效、 顺畅、 充分。项目策划的流程分为四个流程: 1、 项目调研2、 项目市场细分与选择 1) 项目市场细分2) 项目市场选择3、 项目策划书撰写4、 项目方案实施。房地产项目策划是指, 经过对市场环境的调查和系统的分析, 利用已经掌握的有关资料及手段, 科学地、 合理地、 有效地推动项目的进程, 而且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果。 房地产项目策划首先须经董事会批准初步立项后, 再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 房地产项目可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观, 研究人员需专业要求很高、 技术性很强的注册房地产估价师、 造价工程师 、 市场调查和分析人员专家 、 经济分析专家、 制作人员、 社会、 环境等专家、 房地产专家、 建筑工程专家、 财会师及律师等专家组成。 一、 房地产项目可行性研究的根本目的: 是实现项目决策的科学化、 民主化, 减少或避免投资决策的失误, 提高项目开发建设的经济、 社会和环境效益。二、 房地产项目按研究方向主要有以下四方面1、 宏观经济信息 包括政策法规、 房地产经济指数、 城市规划、 区域人口特征、 基础设施等基本状况等。经过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息 包括金融市场、 业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息, 以推论房地产市场发展前景。2、 房地产产品研究: 在售楼盘资料统计 包括本地所有的房地产项目数据库资料, 可进行市场供应量、 价格、 户型特点、 装修情况、 新技术、 新工艺、 新材料的使用情况等各方面的统计分析。区域市场分析 根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析, 研究典型个案, 对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析 阶段性对楼盘进行统计分析, 追踪市场发展方向。3、 消费需求趋势研究: 主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、 购买行为以及需求影响因素的研究, 这些研究将作为开发商把握需求动态的依据, 并以此开发出新的产品, 并不针对于某一个特定楼盘项目。4、 品牌研究: 在房地产行业发展还不是很正规, 以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下, 品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设, 而品牌研究将成为品牌建设的基础。三、 房地产项目的可行性研究步骤 , 可分为 5个步骤进行: (1)项目公司接受委托或公司董事会立项; (2)调查研究; (3)方案选择与优化; (4)财务评价和经济评价; (5)编制可行性研究报告。 四、 房地产项目可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、 民主化, 减少或避免投资决策的失误, 提高项目开发建设的经济、 社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3) 宏观经济环境分析; 项目所在地房地产市场状况分析; 项目所在板块市场研究和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、 组织机构、 岗位需求、 管理费用的研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。 五、 房地产项目可行性研究的工作阶段 1、 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判, 并对投资项目或投资方向提出建议, 即在一定的地区和部门内, 以自然资源和市场的调查预测为基础, 寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略, 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的, 就能够进行下一阶段的工作。 2、 初步可行性研究, 亦称”预可行性研究”。在机会研究的基础上, 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3、 详细可行性研究, 即一般所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础, 是在分析项目在技术上、 财务上、 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、 可行性研究三阶段常规的时间费用表项 目 内 容时间( 月) 费用允许误差投资机会研究阶段130.2%0.8%30%20%初步可行性研究阶段60.25%7.5%20%10%详细可行性研究阶段8160.2%1.0%<10%六、 房地产项目开发详细的经济效益分析1、 房地产项目的投资概算包括内容: ( 1) 、 营销开支概算, 包括: 项当前研究及可行性研究的开支 ; 项目策划的开支; 销售策划的开支; 广告开支; 项目公司日常运作的开支; 项目及企业的公关开支; ( 2) 、 土地征用开支概算, 包括: 政府一次性收取的标准地价; 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支; 影响公共设施而出现的赔偿开支; ( 3) 、 工程开支概算, 包括: 用于工程勘探的开支; 平整土地的开支; 用于工程设计的开支; 用于建筑施工的开支; 用于设施配套的开支; 用于工程监理的开支; ( 4) 、 金融成本开支, 包括: 外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出; 贷款引起的利息支出; 各项保险开支; 税收和行政性收费; 不可预见开支。2、 可行性研究财务数据的选定和预测( 1) 售楼收入的测定( 2) 项目经营管理费用收入与支出( 3) 经营税费及所得税的缴交( 4) 土地增值税( 5) 所得税 3、 项目经济效益分析 4、 项目盈亏能力分析: ( 1) 、 内部收益率( IRR) ( 2) 、 净现值( NPV) ( 3) 、 净现值率( NPVR) ; 5、 项目不确定分析: ( 1) 、 项目盈亏平衡分析( 2) 、 项目敏感性分析( 3) 、 概念分析七、 项目可行性研究的结论与建议: 可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分, 是对可行性研究分析做出总结并提出相关建议, 也就是根据前面所有的研究分析结果, 对项目在技术上、 经济上进行全面的评价, 对建设方案进行总结, 提出结论性意见和建议。八、 集团公司董事会根据可行性报告的结论与建议, 做出投资决策, 批准正式立项, 项目进入前期开发阶段。九、 其它: 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际发生的相关费用( 1) 可行性研究费( 2) 建设工程规划许可证执照费第三章: 建设前期准备阶段一、 土地使用权的获取及开发( 一) 、 土地使用权: 是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、 使用、 收益和有限处分的权利。 集体土地使用权: 是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其它组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。土地使用权出让, 是指国家将国有土地使用权( 简称土地使用权) 在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、 开发商获取土地使用权的主要方式1) 经过行政划拨方式取得; 2) 旧城改造取得中标地块国有土地使用权; 3) 转让取得; 4) 出让方式取得( 招标、 拍卖、 协议出让三种方式) ; 5) 联合开发并报有关主管部门立项、 审批后取得; 6) 经过司法裁决取得; 7) 经过兼并、 收购等股权重组方式取得。2、 开发商获取土地使用权的程序( 1) 、 土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种: 协议、 招标、 拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望, 由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内, 由符合条件的单位或者个人以书面投标形式, 竞投某地段土地使用权, 由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者( 即土地使用权受让人) 的出让方式。以招标方式出让土地使用权, 不但要明确合同双方当事人的权利义务, 而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖又称竞投, 有些地方也叫”拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、 地点, 组织符合条件的土地使用权有意受让人到场, 就所出让使用权的土地公开叫价竞投, 按”价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定, 建设用地凡属于营利性的商品房开发、 旅游、 商业、 娱乐等用途的, 必须经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权, 并取得成交确认书, 然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后, 到建管处办理建筑方案报建手续, 至地籍处办理土地证登记手续。( 2) 、 属协议出让的, 办理土地登记时应提交以下资料: 土地出让合同、 划拨决定书或转让批文; 开发商营业执照或组织机构代码证, 房地产开发资质; 属新增建设用地的, 应提供建设用地批准书; 属存量用地的, 应提供原土地使用者土地权源资料; 1: 地形图2份; 加盖了”权属已审核”的宗地图、 地籍图各3份; 地上附着物权属证明; 土地登记申请书; 土地登记法人代表证明和身份证明; 土地登记委托书。( 3) 、 招标受让土地使用权申请程序用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 用地者到市或区、 县房地局或其它部门了解情况, 进行咨询, 并到出让地块实地勘察, 搜集资料。 用地者进行投资分析。 到指定地点办理投资登记, 提交企业工商营业执照、 法人资格证明、 银行资信证明, 并按规定缴纳投标保证金。 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 收到中标通知书后, 由企业法定代表人或授权代表人与市或区、 县房地局签订土地使用权出让合同, 并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、 县房地局申领临时国有土地使用证, 付清全部地价后向市或区、 县房地局申请正式国有土地使用证。 ( 4) 、 拍卖受让土地使用权申请程序 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。用地者到市或区、 县房地局或其它部门了解情况, 进行咨询, 并到出让地块实地勘察, 搜集资料。 用地者进行投资分析。 到指定地点办理竞投登记, 提交企业工商执照、 法人资格证明、 银行资信证明, 并按规定缴纳竞投保证金。用地者到指定地点领取竞叫牌。 用地者在规定时间、 指定地点到拍卖现场参加竞投。 企业法定代表人或授权代表人与市或区、 县房地局签订土地使用权出让合同, 并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、 县房地局申领临时国有土地使用证, 付清全部地价款向市或区、 县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的, 开发商经过招标、 挂牌、 竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续, 进行土地登记, 取得国有土地使用权证。( 5) 、 出让的土地由于其用途不同, 土地的使用期限也不相同。一般年限规定如下: 居住用地70年, 工业用地50年, 商业用地40年等。( 二) 、 土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要, 采用一定的现代科学技术的经济手段, 扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动, 包括对尚未利用的土地进行开垦和利用, 以扩大土地利用范围, 也包括对已利用的土地进行整治, 以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解, 土地开发主要是对未利用土地的开发利用, 要实现耕地总量动态平衡, 未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。土地开发一般分为土地一级开发和二级开发。1、 土地一级开发: 是指由政府或其授权委托的企业, 对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、 拆迁、 安置、 补偿, 并进行适当的市政配套设施建设, 使该区域范围内的土地达到”三通一平”、 ”五通一平”或”七通一平”的建设条件(熟地), 再对熟地进行有偿出让或转让的过程。( 1) 、 一级开发根据实施主体的不同, 开发方式能够分为以下三种: 、 政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的, 、 委托开发企业实施一级开发的, 由开发企业负责筹措资金、 办理规划、 项目核准、 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施, 、 经过招标确定一级开发企业的办法。( 2) 、 一级开发的成本构成和收益: 成本构成: 征地、 拆迁补偿及有关税费; 收购、 收回和置换过程中发生的有关补偿费用; 市政基础设施建设有关费用; 招标、 拍卖和挂牌交易中发生的费用; 贷款利息; 土地储备开发供应过程中发生的审计、 律师、 工程监理等费用, 不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益: 委托开发企业负责一级开发具体管理的, 开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%, 主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的, 开发企业的利润不高于预计成本的8%, 主体是企业。对于招标项目, 成本构成、 收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案, 作为评标参考。2、 房地产二级开发: 是土地使用者经过开发建设, 将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场, 即土地使用者将达到规定能够转让的土地, 进入流通领域进行交易的市场。( 三) 、 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 1、 国有土地使用权的出让 ( 1) 、 办理建设用地规划许可证 ; ( 2) 、 办理建设用地委托钉桩 ; ( 3) 、 办理国有土地使用权出让申请 ; ( 4) 、 主管部门实地勘察 ; ( 5) 、 土地估价报告的预审 ; ( 6) 、 委托地价评; ( 7) 、 办理核定地价手续 ; ( 8) 、 办理土地出让审批 ; ( 9) 、 签订国有土地使用权出让合同 ; ( 10) 、 领取临时国有土地使用证 ; ( 11) 、 领取正式国有土地使用证 ; ( 12) 、 国有土地使用权出让金的返还。 2、 国有土地使用权的划拨 ( 1) 、 国有土地使用权划拨用地申请 ; ( 2) 、 主管部门现场勘察 ; ( 3) 、 划拨用地申请的审核、 报批 ; ( 4) 、 取得划拨用地批准。 3、 集体土地的征用 ( 1) 、 征用集体土地用地申请 ; ( 2) 、 到拟征地所在区( 县) 房地局立案 ; ( 3) 、 签订征地协议 ; ( 4) 、 签订补偿安置协议 ; ( 5) 、 确定劳动力安置方案 ; ( 6) 、 区( 县) 房地局审核各项协议 ; ( 7) 、 市政府下文征地 ; ( 8) 、 交纳菜田基金、 耕地占用税等税费 ; ( 9) 、 办理批地文件、 批地图 ; ( 10) 、 办理冻结户口 ; ( 11) 、 调查户口核实劳动力 ; ( 12) 、 办理农转工工作 ; ( 13) 、 办理农转居工作 ; ( 14) 、 办理超转人员安置工作 ; ( 15) 、 地上物作价补偿工作 ; ( 16) 、 征地结案。 4、 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费       ( 1) 、 地价款( 土地出让金) ; ( 2) 、 资金占用费 ; ( 3) 、 滞纳金 ; ( 4) 、 土地使用费 ; ( 5) 、 外商投资企业土地使用费 ; ( 6) 、 防洪工程建设维护管理费 ; ( 7) 、 土地闲置费 ; ( 8) 、 土地权属调查、 地籍测绘费 ; ( 9) 、 城镇土地使用税 ; ( 10) 、 地价评估费 ; ( 11) 、 出让土地预订金 ; ( 12) 、 征地管理费 ; ( 13) 、 土地补偿