2022年房地产经纪人实训指导书.doc

山 东 凯 文 科 技 职 业 学 院房地产经营与管理实训 教 学 指导书适用专业：2013级商务经纪与代理专业专题一 房地产市场认知一、实验目的1. 了解房地产市场2. 分析新房市场和存量房市场的不同二、实验学时6学时三、实验步骤1分6个小组，确定队长2.宣布活动任务和评分标准3.上午参观玉珠花园任务一：售楼处是怎样设计的？任务二：分析售楼处的工作流程任务三：和工作人员交流，问问题的收获任务四：该楼盘的目标客户群是什么？该楼盘的市场定位是什么？4.下午参观二十一世纪任务五：二十一世纪门店是如何布置的？任务六：门店的工作流程任务七：了解门店工作人员在工作过程中遇到的问题及处理方法任务八：分析二十一世纪与售楼处的不同5.完成实训报告附表表一队员分工图队长队员队员队员队员姓名分工表二评分标准评分标准分数（共20分）教师评分出勤2任务一的分析全面2任务二的分析准确2任务四的分析准确2任务五的分析全面2任务六的分析准确2任务八的分析准确2总结报告包括任务三和任务七4总结报告的深刻性2学生自评出勤2任务一的分析全面2任务二的分析准确2任务四的分析准确2任务五的分析全面2任务六的分析准确2任务八的分析准确2总结报告包括任务三和任务七4总结报告的深刻性2表三实训报告表项目一实训报告表姓名： 班级： 学号： 分数：任务内容：参观玉珠花园售楼处任务一：售楼处是怎样设计的？任务二：分析售楼处的工作流程任务三：和工作人员交流，问问题的收获（此处写在下面的实训总结处）任务四：该楼盘的目标客户群是什么？该楼盘的市场定位是什么？任务内容：参观二十一世纪任务五：二十一世纪门店是如何布置的？任务六：门店的工作流程任务七：了解门店工作人员在工作过程中遇到的问题及处理方法（此处写在下面的实训总结处）任务八：分析二十一世纪与售楼处的不同实训总结（内容包含任务三和任务七，并对本次参观的感想和学习的心得体会进行总结）专题二 接待与带看一、实验目的1. 学会房源开拓2. 学会正确接待客户3能正确带看客户二、实验学时6学时三、实验步骤1、房源开拓1）要求学生从网上寻找房源2）要求学生模拟打电话给房主确认委托。3）教师点评问题点并进行术语练习2、接待客户1）分角色模拟接待客户2）教师点评问题点并进行术语练习3）一对多的模拟4）教师点评问题点并进行问题处理3、带看1）带看过程的模拟2）带看现场的模拟 附课程评价表评分标准分数（共20分）教师评分出勤1是否认真融入角色2是否运用所学知识5处理问题是否恰当5处理问题是否灵活3纠正后练习的进步程度3小团队的配合度1学生自评出勤1是否认真融入角色2是否运用所学知识5处理问题是否恰当5处理问题是否灵活3纠正后练习的进步程度3小团队的配合度1专题三 客户洽谈训练专题一、实验目的1. 学会与卖方洽谈2. 学会与卖方洽谈3学会三方洽谈二、实验学时6学时三、实验步骤1、与卖方洽谈1）分角色模拟洽谈客户2）教师点评问题点并进行术语练习3）一对多的模拟4）教师点评问题点并进行问题处理2、与买方客户洽谈1）分角色模拟洽谈客户2）教师点评问题点并进行术语练习3）一对多的模拟4）教师点评问题点并进行问题处理3、三方洽谈1）分角色模拟洽谈客户2）教师点评问题点并进行术语练习3）重新模拟4）学生点评问题点并进行问题处理 附课程评价表评分标准分数（共20分）教师评分出勤1是否认真融入角色2是否运用所学知识5处理问题是否恰当5处理问题是否灵活3纠正后练习的进步程度3小团队的配合度1学生自评出勤1是否认真融入角色2是否运用所学知识5处理问题是否恰当5处理问题是否灵活3纠正后练习的进步程度3小团队的配合度1专题四 合同训练一、实验目的1. 学会草拟并签订房产经纪合同2. 学会草拟并签订买卖合同二、实验学时6学时三、实验步骤1、经纪合同1）草拟2）教师点评指导3）签订4）针对学生的问题点说明注意事项2、买卖合同1）草拟2）教师点评指导3）签订4）针对学生的问题点说明注意事项附房地产经纪合同 FZ-2004-001房地产经纪合同(甲种本买卖)监制济南市工商行政管理局济南市房地产管理局 本合同文本使用说明一、本合同是济南市工商行政管理局、济南市房地产管理局根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、国家工商行政管理局经纪人管理办法和建设部城市房地产中介服务管理规定等法律法规制定的示范文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同各款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。二、在济南市区范围内，委托房地产经纪机构进行存量房屋（二手房）转让适用本合同文本。三、合同文本空格 中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写（壹、贰）填入 ；对不选择的内容，用横线将其划除。四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意内容。五、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项优先。六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。房地产经纪合同 编号： 卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 身份证号码： 身份证号码： 卖方代理人： 买方代理人： 身份证号码： 身份证号码： 中介服务方（以下简称丙方） 工商注册号： 备案证号码： 根据中华人民共和国合同法、房地产交易有关法律法规及济南市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。第一条、本宗买卖房产状况：1、房屋座落：甲方房产座落于济南市 区 2、建筑面积： 平方米（其中：私有面积： m2、共有面积 m2附属间面积 m2）。（详见榕房权证 字第 号）（土地使用证 _字第_号）3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为 （币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（¥ ）。其中：房产买卖价为 （币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 拾 元整（¥ ）；装修及附属配套设施转让价为 （币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（¥ ）。4、成交细目： 1）、配套： 2）、家电： 3）、家具： 4）、其他： 5）、固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。 第二条、中介服务方承诺：1、丙方的服务行为符合中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、国家工商行政管理局经纪人管理办法和城市房地产中介服务管理规定等法律、法规及规章;2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格;3、 保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含其他服务）。第三条、委托中介服务事项：1、 丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务； 2、 丙方应甲、乙双方的要求，为其提供房产成交后代理服务。第四条、中介服务范围：选择下列第 项服务。1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务；2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；3、房产行销推介；4、为当事人代办房产评估手续；5、代办权属过户手续；6、为乙方办理 注：填写商业银行按揭贷款、公积金贷款、商业银行和公积金组合贷款手续；7、代办房地产公证、见证手续；8、协助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书；9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续；10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交；11、其他 。第五条、中介服务段落：1、丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束；2、丙方提供的相关房产成交后的代理服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。第六条、中介服务费(包含中介服务佣金和相关代理服务费)：1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同后 日内，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。a、丙方向甲方收取中介服务佣金为 （币种）（大写） 万 仟 佰 拾 元（¥ ）。b、丙方向乙方收取中介服务佣金为 （币种）（大写） 万 仟 佰 拾 元（¥ ）。 *2、交易服务费：根据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙双方提供成交后代理服务手续。a、丙方收取甲方交易服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（¥ ）。b、丙方收取乙方交易服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（¥ ）。*3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。丙方收取乙方按揭服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（¥ ）。第七条、当事人配合与保密：1、丙方承诺按交易程序（另定补充协议）规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成有关事宜。若因甲、乙双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延;2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。第八条、中介权益说明：甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。第九条、丙方的权利义务：1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、备案证等，房地产经纪人应出示经纪人资格证、房地产经纪人资格证;2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;3、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和积极配合乙方到相关部门查验;4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用;6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续;7、在合同履行期间，丙方应当积极告知督促相关当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵。第十条、甲方的权利义务：1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息;2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：（1） 身份证复印件；（2） 房屋权属证书；（3） 土地使用权证；（4） 其它相关资料： 。3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。第十一条、乙方的权利义务：1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产;2、乙方应在签订本合同后 日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料;3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。 第十二条、定金签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金 （币种）（大写）： 万 仟元整（¥ ）给甲方（定金可抵作购房款）。如果甲、乙双方同意，可以选择下列 种方式确保交易安全：1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；2、暂时将部分定金 （币种）（大写） 万 仟元整元在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据；3、 。第十三条、费用承担方式：1、交易税费由 方承担;2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用 承担；过户至乙方名下的土地证费用 承担;3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由 承担;4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、 等的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责;5、 第十四条、购房款及其他费用支付方式：按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付。第十五条、违约责任1、依照中华人民共和国合同法的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方违约金数额 ;2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任;*3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按日万分之 ）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第1款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按日万分之 ）;4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;6、在甲、乙双方未改变上述交易条件，交易程序正常执行的情况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房产过户的丙方承担违约责任。第十六条、违约处理时限：自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。第十七条、本合同解除条件：出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让补充协议同时解除）： 1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4、 。第十八条、因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。第十九条、合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第 项解决：1、向 仲裁委员会提请仲裁。2、依法向人民法院起诉。第二十条、生效条款：本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。本合同及补充协议共 页，一式 份，甲、乙双方各执一份，丙方 份，具有同等法律效力。第二十一条、其它事项： 。（空格如不够用，可以另接）甲方（卖方）： 乙方（买方）： 联系电话： 联系电话： 联系地址： 联系地址： 邮编： 邮编： 丙方（中介服务方）： 签约代表： 经纪人资格证号码： 房地产经纪人资格证号码： 联系 电 话： 签订地点： 签订时间： 年 月 日 附房地产买卖合同济南市存量房屋买卖合同出卖人： 买受人： 济南市存量房屋买卖合同 出卖人：_ 【法定代表人】【负责人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 出生日期：_年_月_日，性别：_ 【法定代理人】【委托代理人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 共有权人：_ 【法定代表人】【负责人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 出生日期：_年_月_日，性别：_ 【法定代理人】【委托代理人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 买受人：_ 【法定代表人】【负责人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 出生日期：_年_月_日，性别：_ 【法定代理人】【委托代理人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 买受人：_ 【法定代表人】【负责人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 出生日期：_年_月_日，性别：_ 【法定代理人】【委托代理人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条 房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：_【区（县）】_【小区（街道）】_【幢】【座】【号（楼）】_单元_号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_层，其中地上_层，地下_层。该房屋所在楼层为_层，建筑面积共_平方米。（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：_。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。第二条 房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为：_，共有权证证号为：_，填发单位为：_。房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。 （二）土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【 】方式获得。土地使用权证号为：_，填发单位为：_。（三）该房屋性质为下列选项中第_种情形。1、商品房；2、已购公有住房（若为中央在包单位已购公有住房，中央在包单位已购公房上市出售登记表表号：_ ）；3、向社会公开销售的经济适用住房；4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；5、其他房屋。（四）该房屋的抵押情况为：_。1、该房屋未设定抵押；2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_，抵押登记日期为：_年_月_日，他项权利证证号为：_。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_年_月_日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为：_。1、出卖人未将该房屋出租。2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式 （一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币_元（小写），_元整（大写）。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。（二）买受人采取下列第_种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。1、自行交割，买卖双方签订的存量房交易结算资金自行划转声明见附件五。2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的存量房交易结算资金划转协议见附件五。（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 （小写）， （大写，不高于成交价格的20），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。（2）买受人应将房价款人民币_元（小写），_元整（大写）存入双方共同委托的_（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在_银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”,定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为_。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的转移登记办结单到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照存量房交易结算资金划转协议的约定办理资金划转手续。（三）关于贷款的约定买受人向【_银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币_元（小写），_元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。第五条 房屋产权及具体状况的承诺出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【 】：_费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。第六条 房屋的交付出卖人应当在 （约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第_、_、_、_、_、_项手续： 1、 出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；2、 买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；4、_ ；5、_ ；6、_ 。第七条