某地产项目整体定位报告.docx

美加德地产转水埠项目整体定位陈诉目 录前 言3第一部分：筹谋思路简述4陈诉的焦点思路：5第二部分 项目与市场情况阐发6一、项目表面：7二、中观市场情况回首：9三、宏观情况回首阐发：10第三部分 项目的整体开发战略15一、项目地块的生长思路：16二、项目的各地块体量分派原则。17三、各地块的修建与计划协调性18四、本项目总体定位20五、本项目的命名与市场定位20六、整体开发战略21第四部分 商业部分的开发战略23一、本项目的酒店性质定位。24二、项目现有商业必须掌握的要点：31三、项目商业部分的体量与修建形式：33四、项目目标消费群定位33五、商业部分的开发思路及命名发起34六、本项目业态引进的原则：35第五部分 住宅物业的开发战略36一、住宅部分的总体筹谋思路概述：37二、住宅物业目标客户群阐发37三、住宅开发理念：39四、住宅的产物定位40五、产物园林设计发起41六、项目焦点代价体系竞争优势构建44七、住宅物业的定位支持45八、住宅开发节奏与体量的发起：47九、项目的开发模式发起49结束语51前 言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们唯一无二的自然情况。而自然的山山水水靠诉我们要明白纪律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要凭据事物的生长纪律来把控项目生长的偏向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一小我私家居精品之作。第一部分：筹谋思路简述陈诉的焦点思路：项目作为一个地域标杆性的地块，如何对位的解决要害性问题是本陈诉的焦点思路。指导思想：以国际级山河情况，创五星级生活品质！本项目的开发理念： 以品质地产为开发理念，构筑“都市上层观景台”重点解决四大方面的问题本项目定位主要解决四大方面的问题项目配套酒店定位住宅定位应对新政如何落实配套？面积分派？修建形式，主要位置，业态定位开发面积？主题定位？功效必备定位？什么修建形式，户型设计思想、整体结构，园林景观货量批次、开发速度、哪里先行、开发的总体节奏最终打造“世界级湾区人居作品”，成绩“XX品质人居的顶峰之作”第二部分 项目与市场情况阐发一、项目表面：（一）技能经济指标：计划建立总用地面积79933绿地率30%(酒店部分大于33%)总修建面积住宅修建占地面积54993住宅修建面积166839酒店修建面积25000容积率酒店容积率修建密度26%重要计划要求必须建立一个五星级酒店，押金按星级评定分五次返还。（二）项目阐发：项目地块狮子山崇阳溪 1、项目地块的整体生长思路的推论：从项目的生长原则和各地块生长思路阐发的四个结论推导结论二：项目的地块属于隔绝型地块,周边无生活配套,因此完善配套设置是本项目的一个挑战.结论三：项目有建五星级酒店的计划,对付本项目的提升存在着时机与挑战.结论四：项目依山面水,景观优越,居住品质纯净, 便于提升楼盘品质，进而升华至一种人居的高度.要害在于如何做好配套！2、项目的性质：从本项目的地块性质来看有以下三个特点：造城相对独立性由于项目的相对独立性将使项目开发成为一个造城运动；它约有1500户人家（按户修建面积折算，每户在110平方米），在XX是一个大型社区，相当于一个小镇。配套自给自足它是能自给自足的，需要创建社区需求的根本生活配套和都会需求的特色商业；品质人居恰当的距离它与都会之间有着恰当的距离。进可享都会的繁华，退可居离世的宁静由此可见本项目：是集商业、酒店、住宅于一体都会综合体 小结： 1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套）；2、其次定位中高端群体，低落对日常配套的过分依赖。二、中观市场情况回首：（一）XX市房地产市场：1、从近几年市场销量情况阐发，XX房地产市场受国度种种房地产政策影响较大；2、未来两年内，受土地供给量的影响，预计商品房市场供给量将大于140万平方米，房地产市场竞争较为猛烈；3、XX商业市场运营水平整体较低，尤其是特色商业尚未兴起；4、XX酒店市场经营状况良好，高等次酒店入住率高；5、XX房地产开始走向品质竞争，入户花圃、中心花圃等看法渐深入；6、XX比力旺销的中大户型产物总价在40-50万之间；凌驾此价位将令销售出现困难。7、中小户型产物热销组成XX四级都会的奇特现象；8、XX消费者对付小高层、高层的担当度已开始普遍；9、品质较好的楼盘代价已逾越4000元/平方米大关；小结：1、XX市场对住宅新产物担当度较高，而区域市场产物普遍缺乏创新，对本项目而言有较大产物创新的发挥空间。2、本项目开发要充实存眷和注重国度政策对市场的影响3、市场代价生长的趋势，区域计划与生长的利好，将对未来本项目的中高端定位形成重要的代价与看法支撑 （二）本案的阐发回首：1、本案、宝龙武夷国际新城、南平公安干校、卫校、闽北经济开发区及周边项目的建立及投入使用，将逐步形成较为独立的新中心生活及配套区；2、本案属于一个都会边沿区板块，底子生活配套、商业配套及大众交通计划等严重缺乏；3、本案有良好的生态自然资源，前临崇阳溪，狮子山三面环绕，依山傍水，视线辽阔，是上风上水之地；4、沿溪地块和靠山地块有5米左右的天然高差，便于地下土方开挖；5、狮子山水渠通过地块，具备打造优质天然水系园林的底子条件；项目的可塑性较强，但必须尽快提升人气，充实发挥五星级酒店与景观资源优势三、宏观情况回首阐发：（一）新政缘起2010.04.15 房产新政国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购置首套住房且套型修建面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。新政出台对项目的影响：对投资性与改进型住宅带来较大的影响（二）新政阐发：序号特征原因特点1周期拉长此次新政源起于2009年底，正式开始于2010年4月，使房地产商资金接纳较充实（尤其是有实力的房企）。因此短期内收效较慢，从而使周期拉长；特点2不会匆匆放开政策此次新政在全球经济苏醒期实行，很难使中央政府象07年新政时匆匆放开政策；特点3对楼盘竞争力是个严峻考验。将对付各个楼盘影响不一，对楼盘竞争力是个严峻考验。质素高的楼盘将较快走出低谷盘整期特点4很难出现暴涨现象由于中央政府罗致上次教导，会始终保持对房地产接纳的边监控边放开的政策。在通货膨胀在可控范畴内，回暖期将很难出现暴涨现象。结论：新政出台对本项目的影响较其它城区楼盘更大（由于本项目的土地本钱较高，一定要实现较高的代价目标）。（三）周期预测：新政张望期房地产全面苏醒市场走入下降通道平稳上升期市场盘整期市场回暖期市场低谷期2012年12月-2013年4月2012年7月-2012年11月2012年3月2012年6月2011年9月2012年2月2011年3月2011年8月2010年8月2011年2月2010年5-7月结论：此次新政，预计市场苏醒期23年时间。（四）XX看法由上一次新政推出时，XX十多个楼盘所经历的市场历程的体现来看，主要是对项目的以下几个方面提出命题。主要解决“4W”的问题1W：什么时间开发的节奏掌握，尤其是开盘时间的掌握2W：什么货量凭据对付新政的理解，在每一阶段推出几多货量。以制止滞销与缺销3W：什么产物在新政条件下，如何对每一期的产物进行契合市场需求的设计与计划4W：什么力度在项目的整个推广期，在什么时候做什么力度的推广对策：掌握好时间点是要害，做好产物，掌握建立周期，适时推货推广（五）参考案例万科（广州）金色花城开盘2008年12月，2009年5月销售售磬。销售价比周边楼盘超过20003000元/平方米1、开发节奏放缓2、推货时机掌握好3、低端产物先行，主打中小户型。以90-100平方米70%，120为30% 广州万科金色故里因此：本次新政对付项目计划大户型受较大的影响。项目宜走“实用主义豪宅”的路线。切勿盲目以大户型炫耀档次。对项目启示：主推中户型打开市场，练好内功，待楼市解冻时，迅速升价，快速出货。 说明消费者在高端住宅方面更多认可的是品质！而非是大面积！本节小结：1、来自政策和市场方面的形势需要审慎乐观、严阵以待。2、本项目成败的要害在于配套商业的计划和运营。3、本项目可利用的种种资源和可计划产物类型可以较富厚。第三部分 项目的整体开发战略一、项目地块的生长思路：1、项目生长的思路本项目五星级酒店大山水情况项目本体情况与计划优越，具备打造崇高品质生活的底子。XX大多数楼盘均主打山水情况，项目如何跳出同质化的圈圈？项目作为大武夷生长的主轴地带，应树立一种领先的人居模范因此本项目必须走品质地产的之路！（二）项目的开发目标品质人居地产引伸生长五星级园林式酒店，打造国际级的建阳富人聚集区以江湾之地，生态豪宅为底子打造高端住宅作品以良好情况、高端人群造特色园林式商业最终实现本综合体项目的高端代价与人居作品的开发目标二、项目的各地块体量分派原则住宅是最能实现项目资金快速回笼的部分住宅一定要到达一定的范围才气便于项目的配套以确保住宅容积率的可售修建面积为主公道分派商业部分的面积在确定酒店档次与所需面积的底子上，其他商业全部建立为商业配套三、各地块的修建与计划协调性入口广场321（一）地块发起1、住宅为项目的重中之重，是资金回笼的主要产物。因此地块计划首要确定住宅计划区，尽量使住宅能有最优化的计划情况。住宅用地必须有良好的长宽与纵深，因此发起住宅用地使用纵深较大的3号用地；2、而商业部分用地，主要是使用临街面较宽，不计划的地块对商业街的影响不大，因此发起1号地为商业用地；3、酒店部分为保持良好居住品质，需要有一定的纵深，地块的规矩性可低于住宅区。则发起2号地为酒店用地。4、住宅配套设施如幼儿园、变电站及小区垃圾区则放在地块的右下角（二）资源部分：1、酒店与住宅部分共享入口广场、江畔风物及半山公园等资源；2、酒店与住宅的停车场离开；3、住宅共享酒店的五星级会所。注：详见酒店定位部分的分派 共享五星级酒店会所、商业街区的配套四、本项目总体定位品质地产模式，以居住品质与五星配套面向的高生活品质的群体来结构焦点优势。项目均以唯一无二的倚山面水的生态景观优势来结构焦点优势来结构焦点优势。（一）定位依据与论述都会的生长主轴，都会向北，龙头地带，前瞻未来！总体定位：都市上层观景台！ 山主人丁水主财，家属兴旺、事业乐成，是不可多得的风水之地。 都会的高端项目生活的至高境界以“不在此山中”的态度，展现另眼观世的生活哲学！ 五、本项目的命名与市场定位（一）总体命名发起名：御景湾 预备名：山河御景1、项目倚山面水，江畔山居一应拥有，美景生活就在此中；2、“御”：五星级酒店的配套与生活品持延伸着君临天下的身份认同感；3、视野大气磅薄，都市盛景一揽无余，体现项目的唯一无二之处。（二）子项目命名原则：均以主项目名为开头，承接子项目名称。如酒店：御景湾大酒店住宅：御景湾 商业：御景湾美食公园（三）市场定位项目市场定位：领袖都会，奢华生活形态1、走高端路线，从项目的自身条件（酒店档次，高端客户对一般生活配套的需求低落）而言是适合的；2、本项目是以前所未有的山河气质和五星级酒店计划全面引领XX最高生活消费形态的标杆，是本项目异于所有项目的最大竞争力。六、整体开发战略（一）原则：配套先行，掌握节奏1、配套本项目生长的要害所在，住宅的代价项目的人气均需靠配套提升。因此配套必须先行；2、商业街优先于酒店。因酒店的建立与营业系统相对庞大与庞大，因此商业街在招商与运营时可先行；3、住宅不应急于开工开售，其开发建立应充实考虑新政对区域市场的影响，而审时度势，周期应对新政有一个完整的理解，掌握好开发的节奏，尽可能做到开发一批售罄一批。（二）整体的开发思路：2010年7月-2010年10月2010年10月2011年4月2011年4月2011年8月2011年8月2011年10月2010年11月2012年4月2012年5月-2012年10月商业街动工，酒东家体建立期，整体包装期，住宅动工，商业街主体完工，酒店、商业街招商。住宅咨询登记期酒东家体建立完工，酒店、商业街招商。住宅一期试盘商业街正式开业，酒店试营业，住宅一期扫尾，二期动工。商业街试营业，酒店招商完毕，住宅一期正式开盘商业街营业稳定期，酒店正式开业，住宅二期开盘销售酒店与商业街进入旺场期，住宅三期、或四期销售2012年10月-2013年4月二期开盘酒店试业开盘期项目筹办期 一期试水期 建立招商期 全面启动注：住宅销售以市场回暖状况为依据。第四部分 商业部分的开发战略一、本项目的酒店性质定位。（一）案例阐发（引据市场观察部分）名称胜德山庄星级四星尺度地点福建省XX市朱熹大道狮子山修建面积约11000平方米客房数量约90间入住率75%客房形式总统套房、豪华套房、商务套房、三人房、标间停车大型停车场配套设施商务中心、商场、美容厅、咖啡厅、中餐宴会厅以及大中小型集会室、娱乐城、休闲中心、健身中心、桑拿对本项目启示：1、该酒店良好的控制了体量，保持良好的入住率。2、配套设施齐全，餐饮、住宿、娱乐、休闲、商务功效一应俱备，可让高等消费者足不出户，享尽一切。（二）本项目酒店的开发理念：1、市场的主流酒店形式：酒店类型位置客户群案例奢侈型的地标性酒店都会中心区商务欢迎喜来登、凯悦园林型风物酒店城郊地段政务与商务需求湘潭盘龙大酒店，海口美兰温泉大酒店、VS 豪华地标酒店 园林式酒店本项目应更倾向于园林式酒店类型2、本项目酒店设计条件阐发：占地面积25000平方米容积率1. 0容积率修建密度其中酒店25%星级五星级1、酒店的容积率较低，修建密度低。客观上使酒店地块的设计形式分为两块：1）酒东家体小高层裙楼式修建l 客房漫衍小高层部分l 配套商业办事裙楼式商业2）其他商业面积：作为会合式商业做特色商业街及酒店式办事公寓，让酒店吸引更遍及的客户群，提升商业的功效与辐射能力2、由于容积率与修建密度的要求，酒店的应当有较大的园林景观面积（如广场、中心园林、休闲设施）酒店开发理念需要结合项目的区位状况我们应当走园林式酒店产物的路线发起：小高层酒东家体+办事式公寓+会合式商业区+广场+园林（三）酒店的建立范围评估1、酒店范围的推论一般我们知道：酒东家要分为客房、大众区、配套设施三大部分四级都会高等酒店定位区而我们在确定酒店范围时首先要测算的是酒店的客房数量，然后按酒店建立要求的比例盘算配套设施与实用修建面积。县域人口人均GDP城区人口星级酒店高等客房（间）40-80万20000-3000015万四星及以上300-50040-80万150002000015万四星及以上200-30030-40万20000-3000010万左右四星及以上200-30030-40万150002000010万左右四星150-200注：1）上表是依据酒店选址根本要求而计划，其中均以一般四级都会5 年内的生长纪律而制定参考尺度。预计XX市10年之内暂时不会有都会质变。2）酒店的星级定位与客房数量，客观上在酒店选址要求凭据整个县级市或县级都会，相应的GDP与都会人口来决定。而差别于一般酒店是通过项目周边辐射人口与收入盘算。3）由于本项目的酒店定位为五星级（一般同类型县级市最高尺度为四星）比实际需求尺度要高，本项目属适度超前，因此在体量上不能追求过大。本项目酒店的体量与档次已超前于都会的经济状况 因此本项目必须控制好酒店的客房面积 掌握好酒店商业配套面积的生长偏向2、酒店客房体量阐发：1）客房数量：XX现有的四星级酒店胜德山庄，现有房间90多个，本项目的设立档次与客房数量，本项目在五星级设置的提升要求下，同时考虑竞争形势，发起客房数量不应太多，以制止入住率较低的问题。发起：客房应在110130间左右为宜。2）单个客房修建面积：因此本项目以五星级酒店的尺度，客房使用面积4.5*9 (按四星以上级酒店60%的实用率)为基准。单个客房修建面积约60平方米。3）客房总面积：则本项目的酒店客房总面积应在：7000-8500平方米。（按高品级酒店客房根本纪律，至少占酒店总修建面积的50-70%）本项目五星级酒店客房公道的修建面积在7000-8500平方米！竞争优势在提高等次的情况下，以高端品质的辐射力提升市场需求，可适当增加客房面积。相对付胜德山庄40005000平方米的客房面积形成范围优势。递增率XX市的高等酒店需求量较大，在未来经济生长的情况下，每年按普遍性经济增长率盘算10%的递增，按胜德酒店开业4年的时间盘算。因此项目大于胜德山庄客房面积30-40%是可以预见的。 园林式酒店的修建形式 园林式酒店的景观（四）本项目酒店配套功效的定位1、酒店：“水世界”主题的园林式酒店1）以水为主题的园林式酒店切合本项目的整体定位理念， 2）本项目四周有水源可直接引入，可组成水系园林，喷泉、小溪、活水井、温泉开发要素。3）水世界可以集先进的温泉、水疗、泳池、洗浴看法即是一体。应用的功效较为遍及。酒店：“水世界”大堂“华清池”主题大堂；洗浴“水玲珑”主题的洗浴城；“西江月”温泉；温泉餐厅“维多利亚”西餐厅、“水中月”中餐厅；通道“浣溪沙”走廊；茶室“水立坊”茶室，“香格里拉”咖啡厅；泳池“巴厘岛”阳光沙滩泳池落地玻璃式观景客房阳台客房 园林式酒店过道与大堂 园林式酒店的餐厅二、项目现有商业必须掌握的要点：（一）商业现状：1、当地块无商业设施；2、当地块属于独立型地块；3、当地块的商业至少需要配套型商业本项目的配套商业如何生存？由开发商建立本钱高，增加开发的包袱。本项目商业的必由之路！引进特色商业，配合五星级酒店。吸引目的性消费（二）本项目商业问题的阐发：1、在包管高品级酒店客房与其他配套设施的面积比例如下客房区：大众区：设备后勤交通区2：1：1酒店部分的修建面积为11000-14000平方米。2、本酒店项目25000平方米的修建面积已凌驾市场实际需求。因此项目的商业部分由酒店的商业配套与会合式商业街区相结合（可考虑部分办事式公寓）剩余的修建面积应当如何开发？（二）业态发起1、依据：以本项目的25000平方米酒店及配套商业加住宅底商的范围优势，利于加大对配套商业的营运力度和影响力。2、计谋：形成对胜德山庄与其他敌手压倒性的竞争优势。3、业态发起：特色美食、休闲1）组成以46家较大的特色餐饮酒楼、茶室等组成；2）结合酒店部分的餐厅、洗浴、KTV、客房等设施形成吃喝玩乐一条龙的消费特色。（三）修建形式商业修建特色：以街区形式二层或二层半的形式组合成整体式的商业区。以酒楼、茶室等目的性消费较强业态为焦点，帮助以超市、美容美发等商业为配套。 特点：1、注意私密性较强；2、良好的饮食情况等。3、有富足的地面停车位。三、项目商业部分的体量与修建形式：（一）据酒店部分的盘算：商业街体量：1000012000平方米酒店配套商业设施：30005000平方米（含酒店的会所部分）另：住宅区底商面积：4000-6000平方米整体可利用的商业面积近1700023000平方米之间。（二）商业漫衍形式本项目的商业形式为：会合式特色商业+酒店配套商业+社区底商相结合四、项目目标消费群定位辐射圈层：政府及相关部分政务欢迎30%焦点圈层：建阳市企业、返乡投资、考察、旅游与商务人士的欢迎 40%外向圈层：富饶群体与团体社交、喜庆运动。30%（一）本项目酒店的消费圈层定位：（二）本项目消费群特点：讲求档次、讲求实力、讲求品味五、商业部分的开发思路及命名发起（一）产物思路：会合式商业便于计划业态良好的园林情况及景观商业街区给人的情景式空间：商家临街面更长，昭性示更好 打造XX前所未有的开放式生态休闲商业街区计谋论述：1）开放性，项目是以步行街加酒店裙楼的组合式商业体，以最大的开放性赋予物业更多有效代价的面积；2）生态休闲：情况特色，优雅舒适是主题商家进驻的良好载体；具体良好的消费情况与休闲功效 （二）商业部分命名发起：御景湾·美食休闲公园论述：以“公园”体现以生态地产的理念建立商业街区。以“美食”反应项目定位六、本项目业态引进的原则：（一）业态引进必须遵守的原则：l 与五星级酒店形成人流互动的业态；（可与休闲互动）l 与特色消费有关的业态；（有特色主题的特色商家）l 目的性很强的业态，（让消费者开车来消费的业态）业态引进的范畴：品牌餐饮、娱乐、休闲、茶艺、足浴、洗浴、KTV等。最终形成XX乃至南平具有影响力的餐饮、休闲、娱乐一条龙的高等次消费。总结： 本项目的商业部分为承前启后的部分。因此我们发起， 以“五星级酒店和美食休闲公园”为产物定位吸引消费群 以“开放式生态休闲商业街区”为理念吸引经营者 以良好的商业运营力动员消费者、经营者最终到达让三老满意“老黎民满意、老板满意、老领导（政府）满意”第五部分 住宅物业的开发战略 一、住宅部分的总体筹谋思路概述：住宅部分的三大优势Ø “山河为邻”的居住气氛Ø “五星级酒店”的生活配套Ø “品质地产”计划品质，园林品质、生活品质 本项目的住宅定位均应围绕以上优势展开二、住宅物业目标客户群阐发市场回首： 都会中高条理的购房群体外围圈层中坚圈层焦点圈层（二）目标客户群特征阐发1、我们归纳综合为“三高”群体：n 高收入：多次置业，高收入决定了其对身份职位的实现感。n 卓识识：博古通今，颇具眼光，有一定的品鉴力。n 高能力：较高的能力使其有强烈的自信，相信自己的判断和感觉。2、心理特征：品鉴力富厚的阅历和事业战场上培养出的洞察力使他们具有相当的品鉴力。身份感乐成的事业成绩使得其居所应匹配其身份职位内敛性低调、内敛的特点使得他们要求平静、宁静、不肯被打搅的生活。直觉性他们执着的相信自己对事物的判断。因此，钱要花在他们可观可感的地方，那么屋子才会让他们觉得“值”。通过所购置的居所所独占的特点和代价来彰显身份，以得到社会的认同。实在性重视实实在在的事物，如地段、周边配套、屋子的品质等较为看重。（三）目标客户群的需要：他们需要什么？项目整体对项目的地段、配套、人文气氛、未来生长看看重；对付修建需要高层与小高层，以彰写身份；对付气势派头需要适当超前的气势派头，如现代气势派头；对付户型对付户型有较高的要求，特有的精明使他们越发注重户型的代价。并且消息、干湿、明暗都要有较好的平衡；对付情况已经有了较高的要求，一般的园林难以感动他们，需要有震撼力、有内涵情况与他们匹配。对付营销模式有置业的经验，良好的形象包装、居住理念可能会让他们更容易支付。三、住宅开发理念：品质地产，创造生活最高居住形态 （一）住宅品质地产开发理念体系创造生活品质计划的品质计划都会至高点。提高楼层，低落住宅区密度，提升绿化率；修建的品质现代修建；切合国际潮水，又有文化秘闻园林的品质以短板式修建加大中央景区的面积；设计的品质底层全部排挤，拓展景观、加大景观视野，提高绿化率。情况的品质创造XX最有到场性、抚玩性的水景园林情况；人景生活品质以入户花圃、270度转角落地飘窗、超大阳台，延景入室。形成人在景中，景在人边的社区气氛。（二）项目品质地产体系：品质地产居住品质全揽都市繁华全景修建品质休闲品质山水品鉴1）居住的品质：以绝版的地段，以水景园林打造内外兼修的高品质住宅，风物与周边的崇高别墅式商业相映生辉；2）生活的品质：以社区的高品质园林和简约实用的设计带来公园般生活的享受3）都市的品质：在生活的至高处，全揽都市景观，人生气度自是特殊； 4）修建的品质：全新的修建群落，富有熏染力修建的气势派头饱含一种深厚的蕴意，眼之所至，焕然而一新5）社交的品位：同阶层、同圈子的人群聚会一堂，谈笑有鸿儒，往来无白丁四、住宅的产物定位国际级湾区人居作品 要害词：有贵气、有品鉴力、有高度、有梦想注解：1、修建一道贵族色彩，品鉴一方美学空间，品位一份怡然自得，荡漾一股生命活力2、在朱熹大道，依山傍水，构建XX生活的崭新高度，凌驾尊贵 俯瞰山河3、一个承载XX新梦想的人居作品五、产物园林设计发起1、指导思想：项目：半山公园、江滨公园、入口广场、中心园林四点带状景观线。社区：以中心园林为主，以组团园林为辅，形成放射形园林结构项目住宅部分园林结构江滨公园2、风情：地中海水景主题园林阐释：吸纳海景园林与现代景观设计的精髓，构筑一个现代崇高生活气氛，给居住者塑造十足的崇高私有生活感。 江滨公园 半山公园3、园林设计要点提示n 可抚玩性抚玩性是园林设计的第一大要点，园林犹如是一个社区衣衫，是直面消费者第一感官要素。抚玩园林对付居住者来说是一次心情盛开的生活享受。n 可享受性“多树少草”，享受花树的清香，享受林荫道的慢跑小调生活因园林变得更美、更惬意。n 可到场性可到场其中的园林实现了人与自然的融合，让居住者走出屋子，走入生活，真正体验到优越生活的享受。六、项目焦点代价体系竞争优势构建（一）项目焦点竞争优势示意图：外层代价：区位、情况、品质高品质的生活配套及办事内层代价：提倡“人生风物”生活理念科学的计划品质焦点竞争优势经典的修建立面中层代价：创新产物代价舒适公道的观景户型优美怡人的园林景观浓厚的山水文化的气氛（二）三重焦点竞争优势的阐发：1. 外层焦点代价: 区位、情况代价Ø 项目的自然情况在城区是绝版情况；Ø 良好的人文居住情况；Ø XX经济生长为项目的高起点提供了舞台；2. 中层焦点代价：创新产物代价Ø 以制作品质生活体系的理念来制作屋子为偏向的产物特质；Ø 项目科学的景观与配套计划；Ø 新颖的修建形态和革命性的户型厘革；Ø “以人为本、以您为尊”的“管家式”物业治理办事。3. 内层焦点代价：提倡“人生风物”生活理念Ø 愈是人生高境界的时候，愈需要平实愉悦的心情，愈需要更宽广的人生视野和自然情怀； 结论：三重焦点代价在差别的推广阶段起着差别的作用，并非逐步单项独立推广，而是同时将三重焦点代价进行结合，只是凭据差别的阶段如销售时机、工程进度、项目特点、竞争敌手等推出的主次差别。七、住宅物业的定位支持（一）修建设计的计谋：五“好”住宅 景观好、计划好、品质好、性能好、户型好景观好充实利用情况优势在产物设计中使自然情况资源最大化计划好通过计划，将产物结构最优化品质好产物与设施设备的用材、选材上精品化性能好引入智能门禁、智能电梯、一卡通通行、中央热水、无蚊社区等理念，做到社区最新化户型好不求最大，但求最好的户型设计思想，提升户型的使用代价，尤其是能以户型增值空间的产物来吸引消费者（二）形象定位： 逾越尊贵 俯瞰山河！定位支持：Ø 第一地段Ø 第一生活配套Ø 第一山水Ø 第一修建Ø 第一创新户型Ø 第一人居气氛Ø 第一物管Ø 第一智能化社区论述：1）以项目的创新、品质及地块自身具备的优势构筑项目的焦点竞争力“八个第一”，打造XX第一品质社区，开创前所未有的生活高度。2）融入全新计划修建气势派头和文化特色，使都会修建抖擞更大的色泽。引领都会品质人居进程，打造真正属于XX领袖人物的专属豪宅。（二）项目品质地产产物体系的组成：宽景洋房专属领地第一地段位于城区生长带必经之地，升值潜力高。第一生活配套配套设施：五星级品质的配套，带给人尊贵休闲的生活。第一景观双景并峙：山水外景与立体式社区水景园林双景并峙；第一修建修建立面：创新气势派头，具有强烈的现代感，豪华入户大堂，排挤层绿色休闲空间；第一创新户型产物创新：设计观景露台、落地窗，大开面阳台和转角270度飘窗，大开面空中花圃，使户型具备创新性。第一人居气氛人居气氛：让有条理的人住在一起，往来有语，谈笑共鸣。第一物管管家式物管体系：为业主量身定做一整套的生活体系，定制办事、划定办事、人车分层都精心设计。第一智能化一卡通办事，自动化监控，智能安防，智能卡电梯，中央热水环保系统 入户花圃 排挤层会所八、住宅开发节奏与体量的发起：（一）XX市历年来全市的商品房销售面积统计年度20052006200720082009销售量（平方米）6630012160011130055300286100以增长量而言：可以总结出三个阶段阶段具体时间销售面积年自然增长率一阶段200567万平方米二阶段20062007：11万平方米2530%三阶段2008200917万平方米2530%受新政影响：四线都会预计成交率将下滑约20%左右。在新政周期条件下预计实际年增长率 1015%预计：2010、2011、2012：年均约20万平方米销售面积 项目在设计，品质、运营有包管的前期下，乐观预计项目年销售面为全市销售面积占比20%。即为34万平方米。如大潭印象2009年即占去年年销量的20%。（二）开发节奏的推导1、发起项目分四期开发；以新政后半年开始，本项目的开发销售周期为3年（以新政为2至3年期盘算）在新政结束时，市场到达最极点；因此据每期建立周期及销售量分派盘算本项目较宜分四期开发。2、开发面积每年分派：呈递增形式；期数开发面积市场形势情况描述一期2万平方米低谷期政策利空，配套不齐二期3万平方米徘徊期市场张望，配套启动三期5万平方米上升期政策转向，配套调解四