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房地产中介实务全本(1)房地产底子知识                                                                        第一章1、  什么是房地产市场?  狭义看法：房地产商品进行生意业务运动的地方或场合。  广义看法：包罗土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、修建、修缮、装饰等劳务运动。2、房地产市场有什么特点?(1)经营东西的非流动性：房地产主要经营东西是房产和土地的使用权而衡宇和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性：    三(2)流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和要领：都市衡宇流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，都市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。(3)市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产生意业务中任何一笔房产商品生意业务都一定是房地合一的生意业务。(4)市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差别性决定的：由于其性质和其所处的都市区域差别，其市场供求状况和代价水平也往往会有大的落差。(5)供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场：一方面是人口的不绝增加，需求也相应增长；另一方面是土地作为不可再生资源，其数量根本上是恒定的。(6)不完全开发性：由于土地使用权和衡宇所有权两种差别权益在同一市场流通，为包管市场的有效供给，国度需要采取强有力的步伐抑制不公道的市场需求来干涉市场。因此，房地产市场运动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。(7)市场的不充实性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充实市场。(8)房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不绝投资、都市底子设施建立和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。3、房地产市场包罗哪些种类?(1)房地产一级市场：是土地生意业务市场，是土地所有者与使用者间的纵向交换市场，由政府直接控制和垄断经营。(2)房地产二级市场：是增量房地产生意业务市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。(3)房地产三级市场：即存量房地产生意业务市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向生意业务，属于消费市场的重新配置。4、修建质料包罗哪些?  修建质料主要包罗水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。5、水泥有哪些种类和技能特性?(1)常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥五种。(2)水泥标号：水泥标号是体现水泥硬化后的抗压能力：常用水泥编号，例如：325、425、525、625等。(3)常用水泥的技能特性    ·凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝：初凝为水泥加水拌和到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌和时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。   体积安定性：是指水泥在硬化历程中，体积变革是否均匀的性质=水泥硬化后产生不均匀的体积变革，称为体积安定性不良不能使用 静水热化性：水泥的水化反响为放热反响：随着水化历程的进行，不绝放出热量，称为水热化。其水热化释放热量的几多和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。     细度：指水泥颗粒的粗细水平。颗粒越细早期强麦越高：但颗粒越细，其制作本钱越高，并容易受潮失效。     标准稠度用水量：指水泥砂浆到达标准稠度时的用水量=标准稠度是测定水泥的安定性和凝结时间时，国度标准划定的稠度=6、钢筋有哪些种类和技能特性?(1)修建钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是修建工程中用量最大的钢材品种：    按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋：    按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋：    按强度可分为：I、I、l四个级别=其中I级钢筋为低碳钢钢筋，、级为低合金钢钢筋：(2)修建用钢筋的技能特性·I级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好，遍及应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。    ·变形钢筋中级、级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。  ·冷加工钢筋  冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服水平会提高，而塑性低落。冷拉I级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉级、级、级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。8什么是普通混凝土，它的主要性能如何?(1)普通混凝土看法：其主要是由水泥、普通碎石、沙和水配置而成的混凝土。其中石子和沙子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，沙为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料外貌并填满骨料问的空隙，作为骨料之间的润滑质料，使混凝土混淆物具有适于施_T的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成结实整体。(2)混凝土的性能   混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操纵，是否具有能使所浇筑的构件质量均匀、成型密实的性能。     混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其他强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。    ·混凝土的耐久性：混凝土能反抗种种自然情况的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度宁静蒙受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。9什么是黏土砖。它有哪些特性?  黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性质料，用机器挤压成型的：挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在9001000的高温下煅烧即成砖。(1)黏土砖的种类     标准砖：标准砖是修建工程中最常用的砖，它遍及使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为240毫米×115毫米×53毫米。每块砖干燥时约重25千克，吸水后约重3千克。     空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190毫米×190毫米×90毫米，每立方米约重1100千克。多孔砖的规格为240毫米×115毫米×90毫米，每立方米约重1400千克。(2)黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以蒙受较大的外力。反应砖蒙受外力的能力叫做强度；而反应的强度巨细称为强度品级。一个修建物选用哪一个强度品级的砖，应由设计单位通过盘算确定。(3)黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的几多可以用吸水率来体现。吸水率一般允许在810的范畴内。(4)黏土砖的抗冻性：是指砖反抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。(5)黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正，外观无明显弯曲、缺棱、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。10衡宇由哪几部分组成?  衡宇由地基与底子、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。(1)地基和底子  地基：系修建物下面的土层。它蒙受底子传来的整个修建物的荷载，包罗修建物的自重、作用于修建物上的人与设备的重量及风雪荷载等。    底子：位于墙柱下部，是修建物的地下部分。它蒙受修建物上部的全部荷载并把它传给地基。(2)墙和柱：承重墙和柱是修建物垂直承重构件，它蒙受屋顶、楼板层传一来的荷载，连同自重一起传给底子。别的，外墙还能抵抗风、霜、雨、雪对修建物的侵袭，使室内具有良好的生活与事情条件，即起围护作用；内墙还把建  ：筑物内部支解成若干空间，起支解作用。(3)楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要蒙受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱；同时将修建物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，蒙受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。(4)楼梯：是指楼层间垂直交通通道。(5)屋顶：是修建物最上层的笼罩结构层，它既是承重构件又是围护构件。它蒙受作用在其上的种种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。(6)门和窗    门：是供人们进出衡宇或房间以及搬运家具、设备等的修建配件。有的门兼有采光、通风的作用。    窗：其主要作用是通风范光。    一般来说，底子、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是修建物的主要部分；门、窗、楼梯等则是修建物的隶属部件。房地产中介实务全本(3)1 1底子有哪些类型?按使用的质料分为：灰土底子、砖底子、毛石底子、混凝土底子、钢筋混凝土底子。按埋置深度可分为：浅底子、深底子。埋置深度不凌驾5米者称为浅底子，大于5米者称为深底子。按受力性能可分为：刚性底子和柔性底子。按结构形式可分为条形底子、独立底子、满堂底子和桩底子。12什么是条形底子?当修建物采取砖墙承重时，墙下底子常连续设置，形成通长的条形底子。刚性底子：是指用抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的质料制作的底子。所用质料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用修建和墙承重的轻型厂房。柔性底子：用抗拉和抗弯强度都很高的质料制作的底子称为柔性底子：一般用钢筋混凝土制作。这种底子适用于上部结构荷载比力大、地基比力柔软、用刚性底子不能满足要求的情况。13什么是独立底子?当修建物上部为框架结构或单独柱子时，常采取独立底子；若柱子为预制时，则采取杯形底子形式。14什么是满堂底子?当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立底子不能满足地基要求时，常将这个修建物的下部做成整块钢筋混凝土底子，称为满堂底子。按结构又分为伐形底子和箱形底子两种。伐形底子：是埋在地下的连片底子，适用于有地下室或地基承载力较小、上部传来的荷载较大的情况。箱形底子：当伐形底子埋深较大，并设有地卜。室时，为J，。增加底子的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形底子。箱形的内部空间组成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层修建。15什么是桩底子?当制作比力大的产业与民用修建时，若地基的软弱土层较厚，采取浅埋底子不能满足地基强度和变形要求，常采取桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚固土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。凭据施工要领可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。(1)钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打人土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变革的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比力困难。打桩时震动较大，对周围屋有一定影响。(2)钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孑L灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。1 6决定修建物底子埋置深度的因素有哪些?由室外设计地面到底子底面的距离称为底子的埋置深度。底子的埋置要有一个适当的深度，既包管修建物的宁静，又节约底子用材，并加快施工进度。决定修建物底子埋置深度的因素应考虑下列几个条件：(1)土层结构的影响：衡宇底子应设置在坚固可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。底子埋深与土层结构有密切干系。(2)地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如黏性土含水量增加则强度低落；本地下水位下降时，土的含水量淘汰，则底子将一下降。(3)冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线称为冰冻线。当修建物底子处在冻结土层范畴内时，冬季土的冻胀会把衡宇向上拱起；土层解冻时，底子又下沉，使衡宇处于不稳定状态。(4)相邻修建物的影响：如新建衡宇周围有旧修建物时，除应凭据上述条件决定底子埋深外，还应考虑新建衡宇底子对旧有修建的影响。17墙体可以分为哪几类?按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于衡宇四周的墙称为外墙，其中位于衡宇两端的墙称为山墙。凡位于衡宇内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要离开房间作用。另外沿修建物短轴摆设的墙称为横墙，沿修建物长轴摆设的称为纵墙。按其受力情况可分为承重墙和非承重墙。直接蒙受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不蒙受外荷载的墙称为非承重墙。按其使用的质料分为砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其他装饰的墙称为清水墙。凭据其结构又分为实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其他实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其他质料组合成的墙体。1 8砖墙的厚度有哪些种类。有什么要求?(1)砖墙的厚度切合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长体现，如半砖墙、34砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115毫米(称12墙)、178毫米（称18墙)、240毫米(称24墙)、365毫米(称37墙)、490毫米(称50墙)。(2)墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚，承载能力越大，目稳定性越好。(3)砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般来讲，i砖墙越厚，保温隔热效果越好。1 9什么是过梁与圈梁?过梁：其作用是包袱门窗洞口上部荷载，并把荷载通报到洞口两侧的墙上。按使用的质料可分为：钢筋混凝土过梁：当洞口较宽(大于15米)，上部荷载较大时，宜采取钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240毫米。砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，。形成能够蒙受弯矩的加筋砖砌体。圈梁：为了增强衡宇的整体刚度，防备地基不均匀沉降或较大的震动荷载对衡宇造成的倒霉影响，常在衡宇外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成关闭系统。圈梁的位置和数量凭据楼层高度、层数、地基等状况确定。20什么是地面与楼板，它们有哪些种类?(1)地面：是指修建物底层的地坪。其根本组成有面层、垫层和下层三部分。对付有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等结构条理。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似于地面中的垫层和下层。面层：是人们日常生活、事情、生产直接打仗的地方，是直接蒙受种种物理和化学作用的地面与楼面表层。垫层：在面层之下、下层之上，蒙受由面层传来的荷载，并将均匀地传至下层。下层：垫层下面的土层就是下层。地面的种类：整体地面：其面层是一个整体。它包罗水泥砂浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等·块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。(2)楼板：是离开承重构件，它将衡宇垂直偏向离开为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给底子。按其使用的质料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现在很少采取。木楼板自重轻，结构简朴，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采取。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于产业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板凭据施工要领可分为现浇和预制两种。·现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应种种形状的修建平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。凭据结构差别又可分为三种现浇楼板。 钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、卫生问，钢筋混凝土楼板可直接弃捐在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2。3米，板厚度约为7080毫米。 钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1725米，厚度为6080毫米。 无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的结构有利于采光和通风，便于安装管道和摆设电线，在同样的净空条件下，可减小修建物的高度。其缺点是刚度小，倒霉于蒙受大的会合荷载。 预制钢筋混凝土楼板：采取此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改进制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着修建产业化提高，特别是大量采取预应力混凝土工艺，其应用将越来越遍及。凭据其结构可分为如下几种。实心平板：实心平板制作简朴，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋组成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋关闭。空心板：它上下外貌平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用修建的楼盖和屋盖中。其孔的形状有方孑L、椭圆孔和圆孔等。房地产中介实务全本(4)21  窗的作用是什么，有哪些类型?  (1)窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对修建物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为17左右。作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在严寒地区做成双层窗，以利于冬季防寒。(2)窗的类型许多，按使用的质料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在产业修建中应用较多。按窗的层数可分为单层窗和双层窗。按窗的开启方法可分为：牢固窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。22  门的作用是什么，有哪些类型?(1)作用：门是修建物中不可缺少的部分，主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方法和立面形式，应考虑人流疏散、宁静防火、家具设备的搬运安装以及修建艺术等方面的要求综合确定。 门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在l米以内时为单扇门，1218米时为双扇门，宽度大于24米时为四扇门。(2)类型：门的种类许多，按使用质料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。种种木门使用仍然比力遍及，钢门在产业修建中普遍应用。按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。按开启方法可分为：平开门、弹簧门、推拉门、转门、卷帘门等。 平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是产业与民用修建中应用最遍及的一种。  弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链取代普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个偏向开启的门上；双管式适用于内外两个偏向都能开启的门上。 推拉门：门的开启方法是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力公道，但结构较为庞大，常用于产业修建中的车库、车间大门及壁橱门等。 转门：由两个牢固的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对阻遏室内外空气对流有一定作用，常用于严寒地区和有空调的外门。但结构庞大，造价较高，不宜大量采取。 卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。 (3)门的结构平开木门是当前民用修建中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶人玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木板、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5毫米空隙。夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇结构简朴，外貌平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐湿润与日晒。因此，浴室、茅厕、厨房等房间不宜采取，且多用于内门。拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变革。拼版门扇多用于产业厂房的大门。23楼梯有哪些种类，由什么组成?(1)楼梯的种类：楼梯是衡宇各层之间交通连接的设施，一般设置在修建物的出人口四周。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在严寒地区易积雪结冰，不宜采取。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按使用性质分为：室内有主要楼梯和帮助楼梯，室外有宁静楼梯和防火楼梯。按使用质料分为：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。按楼梯的摆设方法可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。·单跑楼梯：当层高较低时，常采取单跑楼梯，从楼下起步一个偏向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的衡宇。双跑楼梯：是应用最为遍及的一种形式。在两个楼板层之间，包罗两个平行而偏向相反的梯段和一其中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的修建物中，其中央可设置电梯井。·双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台， 再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。(2)楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。    ·楼梯段：是联系两个差别标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所组成。其宽度应凭据人流量的巨细、家具和设备的搬运以及宁静疏散的原则确定。其最大坡度不宜凌驾38。，以26。33。较为适宜。 休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步凌驾18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台由台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。·栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是摆设在楼梯段宁静台边沿有一定刚度和宁静度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安顿扶手，扶手的高度应超过踏步900毫米左右。24钢筋混凝土楼梯有哪些种类?钢筋混凝土楼梯是目前应用最遍及的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工要领可分为现浇和装配式两种。现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台宁静台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按结构的差别又分为板式楼梯和梁式楼梯两种=·板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。·梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上：荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁。装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高修建产业化水平，改进施工条件，加快施工进度。凭据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。·小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁宁静台板分别预制，然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不消斜梁，随砌砖随安装，可不消起重设备。·大型构件装配式楼梯：这种楼梯由预制的楼梯段、平台梁宁静台板组成。斜梁和踏步板可组成一个整体，平台板宁静台梁也可组成一个整板，在工地上用起重设备吊装。 25  屋顶有什么作用和要求，它有哪些类型? (1)屋顶的作用和要求：屋顶是衡宇最上层的笼罩物，由屋面和支承结构组成。屋顶的围护作用一方面是防备自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要蒙受屋顶上部的荷载，包罗风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是结实耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简朴、施工方便，并能与修建物整体配合，具有良好的外观。·坡屋顶：屋面坡度较大，在10以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的衡宇，双坡和四坡用于跨度较大的衡宇。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。·曲面屋顶：屋面形状为种种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。·多波式折板屋顶：是用钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60毫米，折板的波长为23米，跨度915米，折板的倾角为30。一38。度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。 26什么是居住面积?居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。27什么是使用面积?使用面积是指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包罗卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。28什么是修建面积?对一栋楼来讲，修建面积是指衡宇各层面积的总和，而每层修建面积则是修建物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单位讲，每套修建面积包罗室内的修建面积与分摊的公用修建面积。29什么是套内面积?套内面积包罗套内使用面积、套内墙内面积和阳台修建面积房地产中介实务全本(5)30什么是公摊面积?公摊面积包罗大众门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积。31什么是内阳台?内阳台就是关闭的阳台，按其外围水平投影面积盘算修建面积。32什么是外阳台?外阳台就是不关闭的阳台，按其水平投影面积的一半盘算修建面积。33衡宇未治理竣工验收手续能否治理产权登记?2001年4月30日之前竣工，但未治理衡宇竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地衡宇权属治理部分审核同意后，由开发单位向市衡宇宁静判定机构申办衡宇宁静判定，经判定为可宁静使用的衡宇，可治理权属登记手续。建立项目未通过竣工验收或经市衡宇宁静判定机构判定为存在宁静隐患的，由市建立主管部分牵头处理惩罚。34衡宇面积分为哪几类?(1)实用面积(净面积)：它是修建面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积：(2)修建面积(套内面积、轴线面积)：包罗了衡宇居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。(3)公摊面积：是指修建物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的分摊面积。35盘算修建面积和不盘算修建面积的范畴分别包罗哪些?盘算修建面积的范畴包罗：(1)单层修建物无论其高度如何，均按修建物勒脚以上外墙外围水平面积盘算。单层修建物内带有部分楼层者，亦应盘算修建面积。崎岖联跨需分别盘算修建面积时，按崎岖跨相邻处高跨柱外线为分界线。(2)多层或高层修建物按分层修建面积总和盘算，每层修建面积按修建物勒脚以上外墙外围的水平面积盘算：(3)修建物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积盘算。(4)地下室、半地下室、地下车间、堆栈、商店、指挥中心等及隶属修建物外墙有收支口的(沉降缝为界)修建物，按其上口外墙外围水平面积盘算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积盘算。(5)用深底子做地下排挤层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积盘算修建面积。(6)坡地修建物利用吊脚做排挤层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积盘算修建面积。(7)修建物内的门厅、大厅，岂论其高度如何，均按一层盘算修建面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影盘算修建面积。(8)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按修建物自然层盘算修建面积。(9)修建物内的技能层层高凌驾22米的，按技能层外围水平面积盘算修建面积。技能层层高虽不凌驾22米，但从中离开出来作为办公室、堆栈等，应按离开出来的使用部特别围水平面积盘算修建面积。(10)有柱雨罩，按柱外围水平面积盘算修建面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半盘算修建面积。(11)有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积盘算修建面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半盘算修建面积。(12)突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积盘算修建面积。(13)关闭式阳台、挑廊按其水平投影面积盘算修建面积。挑阳台按其水平投影面积的一半盘算修建面积。凹阳台按其阳台净空面积(包罗阳台栏板)的一半盘算修建面积。(14)修建物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积盘算修建面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半盘算修建面积。(15)两个修建物间有围护结构的排挤通廊，按通廊的投影面积盘算修建面积；没有围护结构的排挤通廊，按其投影面积的一半盘算修建面积。(16)修建物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积盘算修建面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半盘算修建面积。(17)种种变形缝、沉降缝，宽在30毫米以内的抗震缝，均分层盘算修建面积，崎岖联跨时，其修建面积并入低跨修建面积内。不盘算修建面积的范畴包罗：(1)突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。(2)查验消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。(3)穿过修建物的通道、住宅的首层平台、层高在22米以内的设备层。(4)深底子排挤层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。(5)没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及背景悬挂幕布、背景的天桥、挑台。(6)单层修建物内离开的操纵间、操纵室、仪表问等单层房间。(7)地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的宁静收支口。(8)宽在30毫米以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。(9)修建物内外的操纵平台、上料及利用修建物的空间安顿箱、罐的平台。36房地产代价有什么特点?房地产代价与一般物价既有配合之处，也有差别的地方。配合之处是：(1)都是代价，用钱币体现。(2)都有颠簸，受供求等因素的影响。(3)按质论价，优质高价，劣质低价。房地产代价与一般物价又有所差别，体现出房地产代价的特征，主要有下列四个：(1)房地产代价既可体现为代价的代价，同时也可体现为使用和收益代价的租金。房地产代价与租金的干系，犹如本金与利息的干系。若要求取代价，只要能掌握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能掌握代价及期待的资本化率，即可求得。(2)房地产代价实质上是房地产权益的代价。由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非房地产实物自己，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产代价实质上是这些无形的权益的代价。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的了解、阐发之间有密切干系是一定的。由于每种权益均会影响代价，同一宗房地产转移的权益差别，估价结果也会差别。(3)房地产代价是在恒久考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产组成某一地区，但该地区并非牢固稳定，尤其是社会经济位置在不绝变革，所以房地产代价是考虑该房地产已往如何使用，未来能如何使用，总结这些考虑结果后才气形成房地产的今El代价(或某特定时间的代价)。在估价时，应密切注意掌握今日的代价为昨日的展开、明日的反应这一事实。(4)房地产现实代价一般随着生意业务的须要而个别形成，生意业务主体间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量牢固性、个别性等土地的自然特性，使房地产差别于一般物品。一般商品可以开展样品生意业务、品名生意业务，其代价可以在生意业务市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比力，要认识房地产，只有亲自到所在地视察。37房地产代价有哪些种类?进行房地产估价，必须弄清楚房地产代价的种类和每一种房地产代价简直切寄义。差别的房地产代价，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。房地产代价主要有市场代价、理论代价、评估代价等。凭据房地产的存在形态(土地、修建物、房地)来分别代价，通常有土地代价、修建物代价、房地代价之分。凭据房地产代价的体现单位来分别代价，可以总代价、单位代价、楼面地价之分。这是一组凭据所生意业务的房地产的产权来分别的代价，可以有所有权代价、使用权代价、其他权利代价之分。同一房地产，在生意业务中生意业务的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕耘权等。中国当前主要是所有权和使用权。38什么是市场代价?房地产的市场代价，简称市价，是房地产生意业务双方的实际成交代价。它是已经完成了的事实。这种代价通常随着时间、供求干系的变革及生意业务双方的心态、偏好、素质的差别而经常颠簸。市场代价可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指生意业务双方在正常情况下的成交代价，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫生意业务等的影响。这个代价对生意业务双方来说也是经济公道的。反之则为非公平市价。公平市价又可以说是卖方只按其要求的代价出售，买方只按其愿付的代价购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项生意业务对己有益而自愿成交所形成的代价。公平市价形成的条件归纳起来有下列七个：(1)公然市场。(2)生意业务东西具备市场性。(3)生意业务双方具备充实信息。(4)生意业务双方不受任何压力。(5)理性的经济行为。(6)适当的期间完成生意业务。(7)正常公道的付款方法。39什么是理论代价?房地产的理论代价，是如果将房地产放在公道的市场上生意业务它应该实现的代价。理论代价不是事实，但又是客观存在的。房地产中介实务全本(6)40什么是评估代价? 房地产的评估代价，简称评估价，是估价人员对房地产客观公道代价作出的一种预计、推测或判断。评估代价也不是事实。在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的干系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为生意业务双方提供办事，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、喜好、利害干系等的差别，同一宗房地产，差别的估价者评估出来的代价可能不完全相同。所以为求评估代价客观公道，必须创建健全估价制度，制定估价技能标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有富厚经验的估价人员评估出的代价，较靠近于市价。评估价还可凭据评估时采取的评估要领差别而有差别的称谓。如用市场比较法评估求得的代价称为比准代价，用本钱法评估求得的代价称为积算代价，用收益法评估求得的代价称为收益代价。由上可见，需要评估的是客观公道的代价，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的代价，这两者又都可能与估价东西在市场上真正生意业务时的成交代价差别。但从理论上说，一个良好的评估代价=公平市价=理论代价。41  什么是土地代价?土地代价，简称地价。如果是一块无修建物的空地，此代价即指该块土地的代价；如果是一块附有修建物的土地，此代价是指该宗房地产中纯土地部分的代价。同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”水平差别，会有差别的代价。土地的“生熟”水平主要有下列六种：(1)未征用赔偿的农地。购此土地者需进行征用赔偿，支付征地赔偿费。(2)已征用赔偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和园地平整。