地产集团开发报建业务手册.docx

地产集团开发报建业务手册恒大地产团体开发报建业务手册（二八年版）恒大地产团体有限公司 开发中心体例 二八年七月前言本手册是为团体公司在治理地产项目各项开发报建业务供应的简明好用的专业化参考资料。本手册包罗两个部分内容。第一部分，房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建的业务流程及重点，通过本部分能反应各项业务的连接干系。其次部分，团体公司开发报建的治理步伐。凭据步伐以团体公司的高度对地区公司的开发报建事情进行统筹治理、协调监督。本手册是团体公司开发报建事情者多年以来积聚的阅历总结，是专业性较强的指导性手册。本手册是以广州市开发报建业务为范本。由于各地区公司漫衍全国，各地区的政策规则、办事步伐均存在差别，在应用本手册历程中，应结合本地的有关规则、制度和流程进行调解，须要时制定地区公司的开发报建业务流程，使开发报建业务标准化、范例化。团体公司结构全国的格式已经形成，要实现恒大宏伟的战略目标，作为开发建立的一线事情者必需不绝总结在开发报建业务上的事情阅历，在为公司创建效益的同时，使开发报建事情迈向标准化、范例化、专业化。由于地区的差别以及水平的有限，本手册在所难免存在错漏的地方，在此，恳请团体公司以及地区公司全部员工赐与指责指正。恒大地产团体开发中心 2008 年 7 月于广州第一部分房地产开发报建业务第一 章概述 一、 开发报建业务是房地产开发项目得以顺当开展的重要环节，在开发报建业务事情上 做到细心策划，狠抓落实，办事高效，能有效低落开发本钱，缩短开发周期，为公司创建更大的经济效益。开发报建业务涉及的政府职能部分较多，包罗有市发改委（区发改局）、市（区）筹划局、市建委（区建立局）、市（区）领土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建立工程生意业务中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、煤气公司、热力公司、电视公司、民航机场、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公循分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部分。二、 凭据主要涉及的政府部分分别，开发报建体系分别为三大类：（一）筹划建立工程类：主要卖力房地产开发项目各项建立工程的报建验收事情，筹划报建主要包罗：建立项目预审选址、申请筹划设计要点、申领总平面及修建性具体筹划的批复、治理综合管线筹划和单体方案送审事情、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批看法、申领建立工程筹划许可证。筹划报建阶段完成后，治理建立工程施工手续，主要包罗：申领建立工程施工监理邀请招标批准书、治理施工监理招标事情、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并治理节能存案及施工图审查存案、治理建立工程质量及安静的监督手续，最终申领修建工程施工许可证，完成建立工程的施工手续。同时治理商品房销售面积预料和预售许可等手续 建立工程竣工后，要进行各项验收手续，包罗筹划验收，取得建立工程筹划验收合格证，治理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建立工程各项验收资料报请竣工验收存案。最终治理商品房的实测和确权。（二）用地类：主要卖力治理房地产开发项目用地手续的治理，包罗建立用地的预审、报批手续，建立用地的拆迁赔偿、有偿运用等手续，取得建立用地批准书及国有土地运用证等有关证照。（三）配套类：主要卖力治理房地产开发项目配套设施的报批事情，包罗施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。其次 章筹划建立类筹划、建立表面流程图：一、 筹划建立项目的主要 内容 概述（一）第一主要事情阶段：治理商住小区总平面筹划设计方案（以下简称总规）及商住小区修建性具体筹划设计方案（以下简称详规）建立单位领取到筹划部分核发的建立用地筹划许可证后，分别向领土部分申领国有土地运用证，向筹划部分申请设计要点，向发改委申领立项批文，在取得上述批文后向市都市筹划局申报商住小区总平面筹划设计方案 在取得总规批复后，建立单位对小区的总体筹划图进行深化设计（包罗小区的住宅总体筹划、管线摆设、门路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明），向筹划部分申报详规。建立用地大于 2 万平方米的需向筹划部分申办商住小区综合管线筹划，为下一步小 区申报水电手续作为文件依据。（二）其次主要事情阶段：治理送审修建设计方案的复函（以下简称单体）建立单位领取到详规及附图后，建立单位向相关单位及部分治理或申领单体方案，四至图、有效用地批文、建立用地筹划许可证及附图后向筹划部分申报单体。（三）第三主要事情阶段：治理建立工程筹划许可证（以下简称筹划证）建立单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业看法，并完成建立项目施工放线、完成扩大开端设计批复、完成建立工程程档案移交条约签订、完成市政设施配套费缴交后向筹划部分申领筹划证。（四）第四主要事情阶段：治理建筑工程施工许可证（以下简称施工证）建立单位领取到筹划部分核发的建立工程筹划许可证后，向市建委分别治理施工图审查及节能审查、施工及监理邀请招标中标通知书、劳保金缴交证明、质量安静监督登记、余泥渣土排放证手续，在取得上述事情后向市建委申领施工证。（五）第五主要事情阶段：治理商品房预售许可证（以下简称预售证）在建立项目取得施工证及工程进度将到达楼层总高度三分之二的前四十天向领土房管部分申办商品房面积预料，并在工程进度到达楼层总高度三分之二后向领土房管部分申领预售证。（六）第六主要事情阶段：治理建立工程筹划验收合格证（以下简称合格证）建立项目全面竣工（含外墙装修），建立工程用地范畴周边绿化状况、门路设施建立完毕，相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后，向市筹划部分首先申办筹划验线，并取得验线册方可申办合格证。(七)第七主要事情阶段：治理建立工程竣工验收存案表（以下简称竣工存案）建立项目完成筹划、消防、环保、人防验收事情并取得建立工程竣工验收档案认可书（建委治理）后，向建立部分申办竣工存案表。二、 筹划报建事情步伐及流程 （ 一 ）卖力治理 项目 公司开发资质 相关 事情； 房地产开发企业必需治理了开发资质才华进行房地产开发经营业务。房地产开发企业凭据企业条件分为一、二、三、四四个资质品级。新设立的房地产开发企业定为暂定级。各个资质品级相应具备建立范围的标准，一级资质的建立范围不受限制，二级资质及二级资质以下的建立范围为 25 万平方米以下，详细范畴由省、自治区、直辖市人民政府建立主管部分确定。申请审定资质品级的房地产开发企业，应当提交下列证明质料：1、企业资质品级申报表：2、房地产开发企业资质证书（正、副本）； 3、企业资产卖力表和验资陈诉； 4、企业法定代表人和经济、技能、财务卖力人的职称证件； 5、已开发经营项目的有关证明质料； 6、房地产开发项目手册及住宅质量包管书、住宅运用说明书执行状况陈诉； 7、其他有关文件、证明。房地产开发企业资质品级实行分级审批，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分初审，报国务院建立行政主管部分审批，二级资质及二级资质以下企业的审批步伐由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分制定。（ 二 ）卖力治理新增项目的项目手册；一）拍卖所得的新增项目：1、拍卖生意业务后，取得拍卖确认书及地块的相关用地资料，如：用地筹划许可证、建立用地批准书等； 2、在建立行政主管部分领取新的空白的项目手册（一式三份）； 3、依据新增项目的筹划设计要点等筹划批文填写项目建立筹划表面； 4、打算资料：单位申请公牍、新增项目且未逾期的建立用地筹划许可证、营业执照、资质证书； 5、将上述资料报入建立行政主管部分； 6、取得新增项目的项目手册 二）挂牌生意业务取得的新增项目：1、在土地生意业务所挂牌完毕后，取得新增项目的用地资料，如用地筹划许可证、建立用地批准书等； 2、在筹划局及领土局治理用地资料及筹划批复等更名手续； 3、在建立行政主管部分领取新的空白的项目手册（一式三份）； 4、依据新增项目的筹划设计要点等筹划批文填写项目建立筹划表面； 5、打算资料：单位申请公牍、新增项目且未逾期的建立用地筹划许可证、营业执照、资质证书； 6、将上述资料报入建立行政主管部分； 7、取得新增项目的项目手册 附件：流程图 （三）卖力治理项目立项手续；申报资料：1、项目立项申请陈诉书； 2、项目发起书或项目可行性探讨陈诉； 3、建立用地的权属文件或建立项目用地预审看法书； 4、项目建立投资概算； 拍卖所得新项目 挂牌交易所得新项目 资质证书 建设行政主管部门 取得项目手册 营业执照建设用地规划许可证或不过期用地资料 1、 建设用地规划许可证； 2、 营业执照； 3、 资质证书5、银信部分出示的资金证明； 6、企业法人营业执照副本和资质证明； 7、项目地形图 8、有关职能部分的看法（四）卖力治理建立用地筹划许可证； 一）拍卖地块 1、 取得拍卖确认书、土地出让条约 2、 打算建立用地筹划许可证附图 1/2000 地形图套图四套 3、 将申请建立用地筹划许可证资料报入市筹划局 4、 取得建立用地筹划许可证； 5、 所需资料：立案申请表、申请函、建立用地筹划许可证附图（一式四份）、拍卖确认书、土地出让条约 二）挂牌转让地块 1、取得土地出让条约 2、打算建立用地筹划许可证附图 1/2000 地形图套图四套 3、将申请建立用地筹划许可证资料报入市筹划局 4、取得建立用地筹划许可证； 5、所需资料：立案申请表、申请函、建立用地筹划许可证附图（一式四份）、土地出让条约 （五）卖力治理用地筹划设计条件及申请调解事宜；一)治理用地筹划设计条件: 所需资料: 1、立案申请表； 2、申请函； 3、原建立用地筹划许可证及红线图（复印件）； 4、已经取得的领土部分建立用地通知书或建立用地批准书二）治理申请调解设计条件 所需质料：1、 立案申请表；2、 申请函； 3、 原建立用地筹划许可证及红线图（复印件）； 4、 原设计条件； 5、 历次批复的有关用地的批准文件； 6、 历次有关筹划的批文及附图； 7、 已经取得的领土部分建立用地通知书或建立用地批准书； 8、 属调解公建配套的需提交主管部分看法。 （六）卖力治理建立用地筹划许可证的更名手续；所需资料：1、 单位申请函； 2、 申请表； 3、 原建立用地筹划许可证及附图； 4、 由于企业自身的更名、撤消、吞并、拍卖等不涉及变更用地性质更名的须提交有关主管部分的批复或其他有效证明文件； 5、 筹划局历次批复的有关用地的批准文件； 6、 筹划局批复的历次有关筹划的批文及附图； 7、 已经取得的领土部分建立用地通知书或建立用地批准书。（七）卖力治理商住小区修建性具体筹划设计方案批复的事宜；所需资料：1、申请函； 2、建立用地筹划许可证及附图； 3、筹划设计条件（含历次调解筹划设计条件）的批准文件； 4、筹划设计条件或原筹划批复文件中要求取得的专业治理部分的看法； 5、绘制在平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平面图（一式两份）； 6、总平面图方案图（一式两份）； 7、筹划说明书（一式一份）； 8、其他筹划审批部分要求的有关文件和证明。 （八）卖力治理商住小区综合管线具体筹划批复的事宜；所需资料：1、申请函； 2、筹划说明书； 3、筹划设计资质文件（图纸上盖资质章可认为已提交）； 4、绘制在 1：500-1：2000 管线综合筹划图（一式三份），包罗工程管线综合筹划图、电力电信工程筹划图、给水燃气工程筹划图、雨水污水工程筹划图； 5、绘有筹划门路的 1/500-1/2000 平面坐标和高程系统的现况地形图； 6、其他筹划审批部分要求的有关文件和证明； （九）人防设计的报建一）人防总规报建打算资料：1、申请函； 2、建立项目状况登记表； 3、建立用地筹划许可证及附图； 4、设计单位资质证书（复印件）； 5、计委立项投资批文； 6、人防总规设计图； 7、人防办要求的其他有关文件。二）人防单体报建介入条件：取得人防总规批复后，与修建单体（含地下室）方案报建同步。取得总工室单体方案报建图（平立剖）一份，先申报单体方案；总工室依据批复方案，完善设计供应人防工程施工图（修建、结构、风水电）二套，连同筹划部分的单体方案批复，再申报单体人防工程审查看法。 申报单体方案打算资料：1、申请函； 2、建立项目状况登记表； 3、建立用地筹划许可证及附图； 4、修建性详规批复及附图； 5、计委立项投资批文； 6、单体方案设计图（平立剖及总平面图）一份；7、人防总规批复。 申报单体人防工程施工图审查：打算资料：1、申请函； 2、人防工程施工图审查申请表； 3、建立用地筹划许可证及附图； 4、修建性详规批复及附图； 5、计委立项投资批文； 6、人防单体设计方案和筹划部分的单体方案批复； 7、人防工程施工图（修建、结构、风水电）二套。（ 十）、修建工程环保设计的报建一）小区项目定址报批打算资料：1、建立用地.