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物业治理100问 编写说明         随着百姓经济的生长和人们生活水平的提高，人们对居住提出了更高的要求，日益存眷居住情况整洁、有序、优美；同时，衡宇日渐成为大多数家庭最主要产业以及财产积聚的主要形式，人们对衡宇的使用、治理、维护和保值提出了更高要求，除了住得好，还要求衡宇的保值增值。因此，物业治理与人们的生活日益密切。      本手册凭据国务院物业治理条例和国度及本市有关法例政策编写，目的是资助业主、业主大会，业主委员会了解和掌握物业治理知识，维护正常的物业治理秩序。      本手册内容主要分为七个部分，对物业治理的根本观点，买房时应存眷的物业治理事项，入住后的业主大会制度、选聘息争聘物业治理企业、物业办事和用度、专项维修资金、物业使用和维护等方面知识和政策作了介绍。 目  录一、物业治理根本观点二、购房时应存眷的物业治理事项三、业主大会及业主委员会四、如何选聘息争聘物业治理企业五、物业办事和用度六、专项维修资金的归集、使用和治理七、物业的使用和维护附：物业治理条例（国务院令第379号）北京市领土资源和衡宇治理局关于印发北京市贯彻    <物业治理条例>的若干意见和关于开展全市居住小    区物业治理企业办事情况查抄的实施意见的通知（京领土房管物【2004】338号）一、物业治理根本观点    问 1、什么是物业治理？    答：物业治理指业主选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和大众秩序的运动。主要从三个角度理解：一 业主选聘有及格资质品级证书的物业治理企业来实施物业治理；二 物业治理运动中两个重要的主体是业主和物业治理企业，双方签订物业办事条约，明确双方的权利义务；三 物业治理的内容是对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和大众秩序。问 2、为什么要实施物业治理？    答：主要有三方面原因客观上要求实施物业治理：   （1）衡宇产权多元化。随着我国经济体制由筹划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度革新逐步变革，衡宇商品化，衡宇产权多元化，小我私家拥有衡宇产权的比例越来越高，原来的公房治理体制不能适应市场化和产权转移的形势。   （2）人们生活水平的提高，需求增强。衡宇作为代价高的资产，是大多数家庭最主要产业以及财产积聚的主要形式，人们对衡宇产业的使用、维护、保值提出了较强的办事要求，一方面要求住得好，衡宇状况保持的好，情况整洁优美，同时还要求衡宇的保值增值，这些都需要高水平的专业物业治理办事。   （3）物业项目建立范围大，衡宇及设施设备的维护治理要求专业性水平高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用治理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成大众性物业治理办事需求，并且衡宇修建结构及设施设备较为庞大，对物业治理办事要求转业文化水平高。这种大众性的物业治理办事不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业治理企业来提供这种办事。问 3、什么是业主？业主在物业治理运动中主要有什么权利和义务？    答：衡宇所有权人为业主。在创建业主大会及组建业主委员会历程中，除衡宇权属证书上纪录的权利人可以认定为“业主”外，购置预售商品房（含经济适用房），尚未取得衡宇权属证书的，衡宇买卖条约纪录的“购房人”可以视为“业主”。    业主是物业治理运动中的重要主体，物业治理离不开业主的到场。业主的物业治理权利和义务是创建在对衡宇拥有的产业权底子上，业主既拥有物业治理区域内的一份房产，也是物业治理区域的成员。业主在物业治理中享有权利，同时也要履行相应的义务。    业主在物业治理运动中享有的权力主要有：担当物业办事；提议召开业主大会，就物业治理的有关事项提出发起；到场业主大会集会，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主条约和业主大集会事规矩，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业办事用度等义务。二、购房时应存眷的物业治理事项    问 4、为什么购房时要存眷物业治理事项？    答：购房时就存眷物业治理，才气为未来的物业治理打下好的底子。因为在业主大会创建之前的前期物业治理阶段，物业办事用度、办事内容和质量要求等有关物业治理事项按衡宇买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，衡宇买卖干系已经形成，业主到入住时发明物业办事用度大概物业办事内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单元书面约定好衡宇入住后的有关物业治理事项，纵然是预售衡宇，购房时离入住另有一段时间，也应在购房时与开发单元约定好物业治理事项，才气有效制止入住后的物业治理纠纷。    问 5、购房时应注意哪些物业治理事项？    答：主要签订好两个文件：衡宇买卖条约和业主临时条约。    购房时与开发公司签订的衡宇买卖条约中要包罗有物业办事用度、物业办事内容和质量要求等内容；买房人同时要答应遵守业主临时条约。    问 6、是否可以到治理入住手续时再看业主临时条约？     答：买房人在购房时就要看业主临时条约，在签订衡宇买卖条约的同时要书面答应遵守临时业主条约。建立单元应当在销售衡宇前，制定业主临时条约，在衡宇销售时，将业主临时条约向买房人明示，并予以说明；不能到治理入住手续时再将业主临时条约出示给买房人看。问 7、业主临时条约具有什么作用？ 】   答：业主临时条约要求物业治理区域内全体业主配合遵守，能起到范例业主在物业治理运动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时条约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了包管小区全体住户的宁静；又如业主临时条约规定对欠缴用度的业主，业主委员会和物业治理企业有权宣布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。    问 8、业主临时条约包罗哪些主要内容？    答：业主临时条约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行的义务，违反条约应负担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时条约不能侵犯购房人的正当权益。    问 9、违反业主临时条约怎么处理惩罚？    答：业主违反业主临时条约的，应该负担相应的违约责任，好比个体业主不凭据条约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。    对业主违反业主临时条约的行为，相关业主、业主委员会，物业治理企业、可以督促其纠正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法例的，陈诉有关部分。问10、新的业主临时条约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业治理条约是否继承有效？    答：2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时条约制度。    原来已经签署的物业治理条约（或衡宇使用、治理、维修条约），在业主大会通过新的条约前，原条约继承有效。    问11、业主临时条约和业主条约有何区别？    答：业主临时条约和业主条约均对物业治理区域内全体业主具有约束力。业主临时条约适用于业主大会创建前的前期物业治理阶段；业主条约是业主大会创建后，经全体业主所持投票权三分之二以上通事后生效。    问12、衡宇买卖条约中包罗哪些有关物业治理的条款？    答：北京市领土房管局2003年12月宣布的新商品房买卖条约示范文本第二十九条、二十条以及附件四均为与物业治理有关的条款。内容包罗物业办事用度、物业办事内容和质量要求以及答应遵守业主临时条约等。问13、开发企业制订的衡宇买卖条约中有关物业治理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？    答：由于物业治理办事具有大众性的特点，绿化、保洁、大众秩序维护等物业办事，办事内容和办事水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的用度也应该是一样的。如果与每个业主约定的大众性办事内容不一样，没有可操纵性；如果约定的用度不一样，一样的办事水平，有的用度高，有的用度低，对多付费的业主不公平。    因此，衡宇买卖条约中关于大众性物业办事的用度，办事内容和质量要求等条款应由开发企业凭据前期物业办事条约确定，与前期物业办事条约保持一致，开发企业在售房时要将物业办事内容和用度等明示给买房人并进行约定，但不能由个体购房人与开发单元单独协商确定。这是由于前期物业治理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的正当权益，不应理解为霸王条款。    问14、衡宇买卖条约中约定的物业办事费、办事内容和质量等在什么阶段实行？    答：在业主大会创建前的前期物业治理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业治理企业签订新的物业办事条约生效时，物业办事代价、办事内容和质量等按新条约执行。    问15、前期物业办事条约如何签订，包罗哪些主要内容？    答：前期物业办事条约由建立单元与物业治理企业签订，包罗主要内容为前期物业治理阶段的办事用度、办事内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业办事条约必须接纳书面形式。    问16、业主大会创建前，业主能否以未与物业治理企业签订条约为由拒绝交纳物业办事用度？    答：不能。因为凭据规定，前期的物业治理企业由开发建立单元委托，业主应当凭据约定交纳物业办事用度，担当物业治理企业的办事。    问17、业主大会委托业主委员会与物业治理企业签订物业办事条约后，单个业主能否以未与物业治理企业签订条约为由拒绝交费？    答：不能。业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业治理企业签订的物业办事条约的约定，交纳物业办事用度。三、 业主大会及业主委员会    问18、什么是业主大会？    答：物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业治理区域创建的，一个物业治理区域创建一个业主大会。业主大会代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理运动中的正当权益。    问19、如何分别物业治理区域？    答：物业所在地域、县领土房管局会同街道办事处卖力协调物业治理区域分别事情。分别住宅物业治理区域应当考虑修建范围、自然形成、设施设备共用水平及社区建立等因素；非住宅区域分别主要考虑建立立项、筹划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业治理的原则规定。    问20、什么时候应创建业主大会？    答：新建和已建成的商品房（包罗经济适用房）入住率凌驾50%的或入住率不敷50%但首户入住已满两年的物业治理区域；公有住房出售率凌驾50%的物业治理区域，应当尽快组织召开首次业主大会集会，创建业主大会，选举产生业主委员会。问21、如何召开首次业主大会集会，创建业主大会？    答：应按以下步调召开首次业主大会集会，创建业主大会：    （1）创建筹办组，卖力业主大会筹办事情。    住宅物业首次业主大会集会由所在地的街道办事处卖力组织业主代表、建立单元（或公有住房出售单元）、社区居委会组成业主大会集会筹办组；筹办组中的业主代表由筹办组组成单元凭据业主自荐、推荐的形式在充实听取业主意见底子上确定。非住宅物业筹办组由业主代表、建立单元组成。    筹办组的主要职责如下：    确定首次业主大会集会召开的时间、所在、形式和内容；    凭据政府主管部分制订的示范文本，拟定业主大集会事规矩（草案）和业主条约（草案）；    确定业主身份，确定业主在首次业主大会集会上的投票权；    确定业主委员会委员候选人产生步伐及名单；    做好召开首次业主大会集会的其他准备事情。    上述事情- 应以书面形式在物业治理区域内通告。    （2）筹办组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会集会，审议通过业主大集会事规矩和业主条约，并选举产生业主委员会。区、县领土房管局对筹办组召开业主大会集会事情进行指导、监视。    业主大会自首次业主大会集会召开之日起创建。    问22、什么情况下可以不创建业主大会？    答：物业治理区域只有一个业主，大概业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不创建业主大会。决定不创建业主大会的，业主配合履行业主大会、业主委员会职责。问23、如何确定业主在首次业主大会集会的投票权？    答：首次业主大会集会的投票权凭据业主拥有的物业建立面积盘算。以每一平米为投票权盘算基数，不敷一平米部分不予盘算。    以后业主大会集会的投票权计票方法可以通过业主大集会事规矩确定。    问24、业主大会集会以什么形式召开？    答：业主大会集会可以接纳团体讨论形式，也可以接纳书面征求意见形式。    但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主到场。    业主因故不能到场业主大会集会，可以书面委托署理人到场。    问25、业主大会是否要定期开会，由谁召开？    答：业主大会集会分为定期集会和临时集会。    业主大会定期集会应当凭据业主大集会事规矩的规定由业主委员会组织召开。    有下列情况之一的，业主委员会应当实时组织召开业主大会临时集会：    (1)20%以上业主提议的；    (2)产生重大事故大概紧急事件需要实时处理惩罚的；    (3)业主大集会事规矩或业主条约规定的其他情况。问26、业主大会具有哪些主要职责？    答：业主大会主要职责如下：    （1）制定、修改业主条约和业主大集会事规矩；    （2）选举、调换业主委员会委员，监视业主委员会的事情；    （3）选聘、解聘物业治理企业；    （4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施；    （5）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、大众秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；    （6）执法、法例大概业主大集会事规矩规定的其他有关物业治理的职责。    问27、业主大会如何决议才有效？    答：一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主条约、业主大集会事规矩、选聘、解聘物业治理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业治理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过。    问28、什么是业主委员会，与业主大会是什么干系？    答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。问29、业主委员会职责是什么？    答：业主委员会的主要职责为：    （1）召集业主大会集会，陈诉物业治理的实施情况；    （2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约；    （3）实时了解业主、物业使用人的意见和发起，监视和协助物业治理企业履行物业办事条约；    （4）监视业主条约的实施；    （5）业主大会赋予的其他职责。     业主委员会应当监视违反物业办事条约约定逾期不交纳物业办事用度的业主，限期交纳物业办事用度。    问30、什么人可以当选业主委员会委员？    答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：    （1）具有完全民事行为能力的业主；    （2）遵守国度有关执法、法例；    （3）遵守业主大集会事规矩、业主条约、模范履行业主义务；    （4）热心公益事业，责任心强，公平廉洁，具有社会公信力；    （5）具有一定组织能力；    （6）具备须要的事情时间。    在实际事情中，勉励和支持物业治理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员到场物业治理。问31、业主委员会是否需要存案？    答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县领土房管局存案。存案时须提交业主委员会存案单及业主大集会事规矩、业主条约、业主大会决议、执法法例规定其它质料。    问32、业主委员会如何作出决定？    答：经1/3以上业主委员会委员提议大概业主委员会主任认为有须要的，应当实时召开业主委员会集会。集会应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应以书面形式在物业治理区域内实时通告。    问33、什么情况下业主委员会委员资格终止？    答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：    （1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；    （2）无故缺席业主委员会集会连续三次以上的；    （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；    （4）有犯法行为的；    （5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；    （6）拒不履行业主义务的；    （7）其他原因不宜担当业主委员会委员的。    问34、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业治理无关的决定？    答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业治理无关的决定，不得从事与物业治理无关的运动。问35、什么是业主条约？    答：业主条约由全体业主配合制定，经业主大会集会通事后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行的义务，违反条约应当负担的责任等事项。    问36、什么是业主大集会事规矩？    答：业主大集会事规矩由业主大会制定和修改，由全体业主配合遵守。    业主大集会事规矩主要就业主大会的议事方法、表决步伐、业主投票权确定要领、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。    问37、业主大会、业主委员会与社区建立是怎样的干系？    答：居住区物业治理纳入社区建立，是我市都会治理的重要底子事情之一、目的是为了保障物业治理秩序，维护业主和居民物业治理正当权益，促进社区建立全面生长。    凭据有关规定，社区居委会指导、监视业主大会和业主委员会事情，并到场创建业主大会筹办组。业主大会、业主委员会应当配合公安构造、与社区居委会相互协作，配合做好维护物业治理区域的社会治安的相关事情。    住宅小区业主大会集会，应当见告相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的发起；积极配合社区居委会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展事情，并担当其指导和监视。四、如何选聘息争聘物业治理企业问38、新建住宅是否必须进行招标选聘物业治理企业？    答：是的。凭据规定，国度提倡通过公然、公平、公平的市场竞争机制选择物业治理企业；新建住宅物业的建立单元，应通过招标的方法选聘具有相应资质的物业治理企业。    问39、业主大会决定续聘原物业治理企业，是否应进行招标？    答：不需要。物业办事条约到期，业主大会决定续聘原物业治理企业提供办事的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业办事条约。    问40、业主大会决定调换物业治理企业的决议，应当有持有几多投票权的业主同意？    答：业主大会调换物业治理企业的决议，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。    问41、业主大会调换物业治理企业，是否应当见告社区居委会和街道办事处？    答：是的。作为物业治理区域的重大事项，业主大会作出调换物业治理企业的决议后，应当实时见告本地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。    问42、业主委员会通过招标方法调换物业治理企业之前，应当就哪些事项形成决议？    答：凭据差别情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：    （1）授权业主委员会或委托招标署理机构组织招标；    （2）确定接纳公然招标或邀请招标方法；    （3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；    （4）物业办事代价幅度或水平。问43、业主委员会招标前，是否需要存案？    答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县领土资源和衡宇治理局存案。存案时，应提交以下资料：    （1）业主大会决议；    （2）招标通告大概投标邀请书；    （3）招标文件；    （4）执法、法例规定的其他资料。业主委员会委托招标署理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。    问44、业主委员会组织招标历程中，如何包管宽大业主的知情权？    答：应从以下几个方面保障业主的知情权：    （1）业主大会集会通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业治理区域内的显著位置向全体业主公示；    （2）评标历程中，现场答辩可接纳公然的方法，业主可到场旁听；    （3）评标结束后，业主委员会可以将招标的历程情况以及评标委员会提交的评标陈诉向全体业主公示；    （4）中标企业确定后，业主委员会应将其根本情况和与其判定的物业办事条约的办事内容、范畴、尺度以及代价等主要内容在物业治理区域的显著位置向全体业主公示。问45、业主委员会通过招标方法调换物业治理企业的，应当提前几多天见告原物业治理企业？    答：原物业办事条约即将到期，业主大会决定重新选聘物业治理企业的，应当实时召开全体业主大会，并在原物业办事条约到期前三个月将有关决议书面见告物业治理企业。前期物业办事条约尚未到期，业主大会决定另行选聘物业治理企业的，应当在做出决议后实时书面见告物业治理企业。    问46、业主委员会招标应当何时完成？    答：业主大会通过招标方法选聘物业治理企业的事情，应在原物业办事条约到期前一个月完成。    问47、业主委员会通过招标重新选聘物业治理企业后，应当如何组织新老企业的交代？    答：业主大会依法重新选聘物业治理企业的，应当在解除与原物业治理企业的(前期）物业办事条约后，方可组织双方交代。交代运动由业主委员会组织，原物业治理企业应将下列质料移交给新物业治理企业：    （1）竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；    （2）设施设备的安装、使用和维护调养等技能资料；    （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；    （4）物业治理所必须的其他资料。交代时，应当制作交代证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。交代完毕后，原物业治理企业应退出物业治理区域。问48、如何与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约？    答：凭据有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约。物业办事条约生效后，全体业主均应履行条约约定。    物业办事条约主要内容包罗物业治理事项、办事质量、办事用度、双方的权利义务、条约期限、违约责任等。北京市领土资源和衡宇治理局2004年5月颁布了物业办事条约的示范文本。五、物业办事和用度    问49、物业办事一般包罗哪些内容？    答：物业办事的内容凭据物业办事条约的约定实行。物业办事指的是对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序运动；一般包罗综合治理、衡宇及共用设施设备的维护治理、大众秩序维护、保洁办事、绿化治理、装饰装修治理办事、停车治理办事等。    问50、什么是大众性物业治理办事、特约性物业治理办事？    答：大众性物业治理办事指物业治理企业在物业治理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、情况保洁和大众秩序等多种内容的综合办事。一般提到的物业治理办事主要为大众性物业治理办事。    特约性办事指受个体业主的单独委托提供的办事。好比户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。问51、：北京市住宅物业办事尺度规定电梯办事应到达什么尺度？    答：北京市住宅物业办事尺度规定电梯养护、运行、维护办事尺度为：    （1）主梯6：00-24：00不中断运行，0：00-6：00呼唤运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅宣布呼唤电话或房号，通常楼层中设有电梯门的，均须开启载客；    （2）凡有岑岭梯的，在岑岭期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行；    （3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属迫切性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至越日5点以内完工；有产生紧急情况时的处理预案；    （4）维修办事尺度执行京房地修字1998第799号文件规定。    （5）一旦产生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。问52、北京市住宅物业办事尺度规定普通商品住宅保洁办事应到达什么尺度？    答：北京市住宅物业办事尺度规定普通商品住宅保洁办事范畴为：小区筹划红线内，业主户门以外；办事内容为：    （1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范畴；    （2）设定垃圾集纳所在，并每日将办事范畴内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行治理；    （3）每日对保洁办事范畴内的区域进行一次清扫，做到办事范畴内无废弃杂物；    （4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；    （5）按政府有关规定向办事范畴内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；    （6）在雨、雪天气应实时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。    （7）产生突发大众卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，增强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。    问53、物业治理企业在大众秩序维护办事方面负担何种职责？是否应对业主人身和产业卖力？    答：物业治理企业在大众秩序维护的主要职责是大众区域的秩序维护和大众产业的看管，包罗：    （1）相对关闭：做到小区主要收支口昼夜有专人值班，危及人身宁静储有明显标记和防备步伐；    （2）维护交通秩序：包罗对机动车辆和非机动车辆的行驶偏向、速度、临时停车位置进行治理，保持车辆行驶通畅；    （3）看管大众产业：包罗楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；    （4）夜间对办事范畴内重点部位、门路进行不少于一次的防备查抄和巡逻，巡逻不少于2人，做到有筹划、有纪录；    （5）有产生治安案件、刑事案件、交通事故的处理预案；产生时，应立即接纳步伐，并实时报警和配合公安部分进行处理惩罚。    物业治理企业原策上不对业主人身和户内产业负有看护责任，但物业治理企业违反物业办事条约约定，导致业主人身和产业受到损失的，物业治理企业应依法负担赔偿责任。问54、物业治理企业是否可以将物业治理的专项办事委托专业公司？    答：可以，一个物业治理区域应由一家物业治理企业实施统一治理。物业治理企业可以将物业治理区域内的专项办事业务（好比保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性办事企业，但不得将该区域内的全部物业治理业务以并委托给他人。    问55、物业治理企业在履行条约义务时，是否有权对违反业主（临时）条约和物业治理规章制度的行为进行制止？    答：是。物业治理企业凭据业主（临时）条约的规定以及物业办事条约的授权，有权要求业主配合物业治理企业的治理办事，对业主违反业主（临时）条约和物业治理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权接纳其他处理惩罚步伐。    问56、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？    答：车辆停放时停车人有权凭据停车治理协议的约定向收停车治理办事。同时停车人应遵守停车治理制度，交纳停车治理办事用度，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。问57、经济适用住房小区如何交纳物业办事费？    答：目前，凭据2000年3月市物价局和市领土房管局颁布的北京市经济适用住房小区物业治理办事收费步伐（试行）（京价房字2000163号），经济适用住房小区物业治理办事用度分为两部分：    物业治理办事费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按修建面积分摊盘算。    物业治理办事用度于大众区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常治理、衡宇及小区共用部位公用设施设备的小修。收费尺度为0.50元/平方米.月（绿化率30%以下），0.52元/平方米.月（绿化率30%以上）。    有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。问58、普通住宅如何交纳物业办事费？    答：目前，凭据市物价局、市房地局1997年6月颁布的北京市普通居住小区物业治理办事收费暂行步伐（京价房1997196号），普通住宅的物业治理办事费分为两部分：    一、住户小我私家交费项目     1. 装修衡宇垃圾外运费     2. 保洁费     3. 保安费     4. 各项用度统收办事费     5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）     6. 机动车存车费    二. 产权人交费项目     1. 绿化费     2. 化粪池清掏费     3. 治理费     4. 小修费     5. 中修费     6. 大修费     7. 小区共用设施维修费     8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费    问59、公房、安居房出售后，物业办事用度怎么交纳？    答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人负担，产权人交费项目包罗绿化、治理、大众设施维护、化粪池清掏用度、电梯、水泵等，公房由原售房单元负担，安居房由职工所在单元负担。    问60、高等住宅、非住宅类物业的物业办事收费如何确定？    答：高等住宅、非住宅类物业的物业办事费接纳市场调治价的订价形式。在业主大会、业主委员会创建前，按衡宇买卖条约（或物业治理条约、衡宇使用维护治理条约）约定的代价收取用度；业主大会、业主委员会创建后，由业主大会与物业治理企业协商订价。    问61、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？    答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳衡宇共用部位共用设施设备大中修用度。    问62、自用部位、自用设施的维修养护用度怎么交？    答：自用部位、自用设施的维修养护用度可以按年（季度、月）交给物业治理企业，也可以产生时再交纳。问63、出租衡宇时，物业办事用度由谁来交纳？    答：出租衡宇时，物业办事用度的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业办事用度的，从其约定，业主负连带交纳责任。    问64、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业办事用度？    答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业办事用度。    问65、公房上市后，物业办事用度如何交纳？    答：公房上市后，原有产权单元不再负担交纳物业办事用度的义务。物业办事用度由衡宇购置人负担。    问66：电梯用度如何交纳？首层要交电梯费吗？    答：电梯用度由楼内全体产权人按修建面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯用度，业主大会另有决议以及业主大会与物业治理企业另有约定的，从其约定。    问67、物业治理企业收取停车治理费的，在停车治理中应负担何种责任？    答：物业治理企业应卖力车辆的看管和停车秩序的维护，具体包罗：有机动车、非机动车治理制度和治理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；包管停车有序，24小事设专人看管；恒久存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问68、装修时也主是否要交纳装修押金和装修办事费？    答：装修时，业主应当凭据装修办事协议缴纳装修押金和装修办事费。对付装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业治理公司应当退还押金。物业治理公司收取装修办事费的，应负担以下义务：    有健全的装修治理办事制度；查验业主装修方案，与业主、施工单元签订装修治理协议，见告业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与查抄，严格治安、消防和衡宇宁静治理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行收支证治理，调治因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行查抄。对违反装修协议的要进行处理惩罚，问题严重的包行政治理部分；实时清运装修垃圾，会合堆放时间不得凌驾三天。    问69、因开发遗留问题可以拒交物业办事费吗？    答：不可以。开发遗留问题是业主和建立单元之间的执法问题，而物业治理用度是业主和物业治理企业之间的执法问题，二者不能殽杂。业主拒绝交纳物业办事用度是违反物业办事条约的行为，要负担违约责任。对付开发遗留问题，业主应当与建立单元通过协商或诉讼解决纠纷。    问70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业用度进行审计？    答：物业办事用度实行包干制的，业主大会主要对物业治理企业的办事质量进行考核，不对物业办事用度进行审计。    物业办事用度实行报答制的，业主大会与物业治理企业可以在条约中约定对物业办事支出或本钱进行审计。审计机构由双方配合委托，审计用度由全体业主负担，审计结果对双方都有约束力。六、专项维修基金    问71、创建专项维修资金的执法依据是什么？    答：物业治理条例规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业大概与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当凭据国度有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改革，不得挪作他用。”问72、专项维修资金的用途是什么？    答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改革工程。    问73、谁应交纳商品住宅专项维修资金？    答：通常1999年 1月 1日以后签订商品住宅（包罗经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）衡宇买卖条约的购房人均应交纳。别的将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。    问74、不交纳专项维修资金的怎么办？    答：不缴纳专项维修资金的，房地产治理部分将不予治理其立契过户手续和权属登记手续。    问75、业主交纳专项维修资金的尺度是什么？    答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按衡宇买卖条约中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变革的以结算价款为准）。别的，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。    问76、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为治理？    答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会创建前由市小区办