房产抵押类不良贷款风险防范.docx

房产抵押类不良贷款风险防范房产抵押类不良贷款的风险防范当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。同时，房地产市场价格波动加大，原本相对优质的房产抵押贷款也出现风险。在实践操作中，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。房产抵押类贷款风险的现状及成因截至 2018 年 6 月末，某银行房产抵押类贷款占全部贷款总额的 59.75%；房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的 31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际状况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严峻。房产抵押类贷款风险不断加大的缘由是多方面的，从行社内部来看，主要缘由有以下几点：贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发觉，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本状况、权属、出租状况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭遇损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的状况，导致最终抵押权变现遇阻。合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在肯定缺陷，未能很好地依据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依靠于评估公司对于抵押物给出的评估，导致很多抵押物在出现风险后价格严峻缩水，造成贷款损失。操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要缘由。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的状况。房产抵押类贷款面临的法律风险房产抵押类贷款法律关系的困难性主要包括：（一）租赁权风险抵押物难以处置。根据买卖不破租赁的原则，假如先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍旧有效，银行也很难处理抵押房产。租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，假如与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。抵押物拍卖价格不公正。假如借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，根据我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能实行措施有意压低房产的拍卖价格。（二）首查封风险虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特殊是在被人民法院跨省查封的状况下，抵押物处置的难度会进一步加大。协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。债权让步时有发生。在抵押物价值有限的状况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭受恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特殊是跨省的人民法院之间的协调成本增加。（三）最高额风险目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未刚好查询抵押物状态，可能会丢失部分优先受偿权。假如在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍旧发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，假如化解后的贷款用途不合理，相关文书未刚好签订，银行也可能会丢失抵押权。（四）瑕疵性风险产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特殊是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭遇较大损失。（五）登记权风险一物多押风险。中华人民共和国担保法第三十五条其次款规定：财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。预报登记风险。依据中华人民共和国物权法的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预报登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丢失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。（六）运用权风险出让土地具有运用年限，属于住宅类土地的运用期限为70 年，属于工业类土地的运用期限为 50 年，商业类土地的运用年限为 40 年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，假如不留意土地的运用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中须要留意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的状况。核实资产是否权属清楚；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁状况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在详细的操作中要注意相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特殊是针对抵押物出租状况的资料，要刚好收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租状况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异样变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必需实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等状况的发生。四是对按揭贷款要刚好办理抵押登记，避开预报登记失效而产生损失。完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关状况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要依据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采纳实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并刚好向当地国土、房管等行政管理部门延长调查，深化了解房产抵押物及借款人的经营管理状况，全面驾驭房产抵押的真实性、合规性和有效性。最终，要出台指导性文件，避开因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内限制度设置，完善风险防控机制，加大违规惩罚力度，避开违规发放贷款。强化筛选。在贷款营销过程中，要留意不是全部的房产都可用于贷款抵押，应当慎重选择抵押物，重点选取那些权属清楚、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现实力强的资产。从实际变现实力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。文章