房地产相关知识2.docx

第一部分 房地财产概述一、房地财产的根本观点及特性1、房地产根本观点1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在执法上一般叫不动产。它主要是相对付动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或小我私家投资保值或升值取利的主要方法。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。 2）、“房地财产”，房地财产属于第三财产的领域，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等运动而取得经济效益的行业，在高速生长的国度中房地财产总是饰演着百姓经济中极其重要的脚色，在现代的社会中任何企业与小我私家的生长都离不开房地产，企业需要办公场合、生产场合、经营场合，职工需要摆设住所，同时企业的生长需要调换公司事情情况扩大范围、改变形象，小我私家的生长也需要调换居住生活情况来提高自我代价和生活品质，所以房地财产从它诞生那天起，就决定了它的职位。2、房地产的特性（1） 不可移动性（2） 唯一无二性（3） 寿命恒久性（4） 数量有限性（5） 用途多样性（6） 相互影响性（7） 易受限制性（8） 代价高峻性（9） 难以变革性（10）保值增值性二、房地财产的分类房地财产可分为：房地产投资开发业和房地产办事业。房地产经纪业是房地产办事业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、署理的经营运动。主要是担当开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。三、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分1、 狭义房地产市场：是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等生意业务运动的经营场合，主要指房地产生意业务所。2、广义的房地产市场：是指整个社会房地产生意业务干系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、代价、资金运行机制等因素组成的综合系统。四、房地产市场的特点 1、市场信息不充实。代价不公然，买卖方缺少相同，有时不能真实反应物业代价。 2、市场区域性强，因其不动牢固，无法流通，具有明显区域性。 3、市场对商品短期供求变革反应不灵敏，因其生产工期长，投资大。 4、市场垄断与竞争并存，土地地产国度垄断。 5、市场调治机制与筹划调治机制配互助用。五、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 地产市场按流通形式分别，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。 房产市场按流通形式分别房产市场可分为买卖市场，衡宇租赁市场、衡宇变更市场三种。 第二部分 名词解释1、国有土地有偿使用：国有土地有偿使用是指国度将一定时期内的土地使用权提供给单位或小我私家使用，而土地使用者凭据土地有偿使用条约的规定，一次或分年度向国度缴纳土地有偿使用费的行为。2、土地使用权出让：土地使用权出让，是指国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。3、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方法有偿出让土地使用权。4、招标出让土地使用权：招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由切合规定的单位或小我私家（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。5、拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、所在、利用公然场合由政府的代表者土地行政主管部分主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。6、衡宇权属登记：是指房地产行政主管部分代表政府对衡宇所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等衡宇他项权利进行登记，并依法确认衡宇产权归属干系的行为。7、衡宇权利人：是指依法享有衡宇所有权和该衡宇占用范畴内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。8、衡宇权利申请人：是指已得到了衡宇并提出衡宇登记申请，但尚未取得衡宇所有权证书的法人、其他组织和自然人。9、衡宇所有权登记发证：是指申请人凭据国度规定到衡宇所在地的人民政府房地产行政主管部分申请衡宇权属登记，领取衡宇权属证书的行为。10、总登记：是指县级以上人民政府凭据需要，在一定期限内对本行政区域内的衡宇进行统一的权属登记。11、初始登记：是指新建衡宇（竣工）或团体土地上的衡宇转为国有土地上的衡宇所进行的衡宇所有权登记。12、转移登记：是指因衡宇买卖、互换、赠与、继承、划拨、转让、支解、归并、裁决等原因致使其权属产生转移后所进行的衡宇所有权登记。13、变动登记：是指权利人名称变动和衡宇现状产生下列情形之一的所进行的衡宇所有权登记：衡宇坐落的街道、门牌号大概衡宇名称产生变动的；衡宇面积增加大概淘汰的；衡宇翻建的；执法、法例规定的其他情形。14、他项权利登记：是指设定衡宇抵押权、典权等他项权利所进行的衡宇所有权登记。15、注销登记：是指因衡宇灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的衡宇权属登记。16、衡宇权属证书：是权利人依法拥有衡宇所有权并对衡宇行使占有、使用、收益和处分权利的唯一正当凭证，衡宇权属证书受到国度执法掩护。衡宇权属证书包罗：衡宇所有权证、衡宇共有权证、衡宇他项权证大概房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。17、所有权证：指由县级以上房产治理部分向衡宇所有人核发的对衡宇拥有正当所有权的证书。18、共有权证：指由县级以上房产治理部分对共有的衡宇向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。19、他项权利：指在他项权利登记后，由房管部分核发、由抵押权人持有的权利证书。20、房地产权属档案：是指房地产行政主管部分在房地产权属登记、观察、测绘、权属转移、变动等房地产权属治理事情中直接形成的有代价的文字、图表、声像等。21、房地产权属档案治理：是指房地产行政主管部分对归档的房地产权属文件质料进行登记、整理、分类编目、分别密级、体例检索东西等的治理。22、房地产开发经营：是指房地产开发企业在都市筹划区内国有土地上进行底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的行为。23、底子设施建立：是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和门路等设施建立和土地的平整。24、商品住宅：是指房地产开发企业（单位）建立并出售、出租给使用者，仅供居住用的衡宇。25、五证：房地产商在预售商品房时应具备：建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、商品房预售许可证和国有土地使用证，简称“五证”。其中前两个证由筹划部分核发，开工证和商品房预售许可证由建立部分核发，国有土地使用证由领土资源部分核发。26、预售价：预售价也是商品房预（销）售条约中的专用术语；预售价不是正式代价，在商品房交付使用时，应按有批准权限部分审定的代价为准。27、基价：基价也叫底子价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。28、均价：均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销计谋。29、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售代价中的最低代价，便是起价。多层住宅，不带花圃的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花圃的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产告白中常表“×××元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。第三部分 修建知识一、按修建物的使用性质分类修建物按使用性质（即用途），通常分为生产性修建，即产业修建、农业修建；非生产性修建，即民用修建。民用修建凭据修建物的使用成果，可分为居住修建和大众修建两大类。（1） 居住修建居住修建是供人们生活起居用的修建物，主要有普通住宅、高等住宅、公寓、别墅等。（2）大众修建大众修建是供人们进行各项社会运动的修建物，大众修建按使用特点，可以分为以下一些修建类型：生活办事性修建：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教修建：学校、图书馆、学生实验室等；托幼修建：托儿所、幼儿园等；科研修建：研究所、科学实验楼等；医疗修建：医院门诊所、疗养院、抢救中心等；商业修建：商店、商场、贸易市场、饭馆、餐厅以及相关设施；体育修建：体育场(馆)、游泳池(馆)等办事于体育运动的衡宇修建；文娱修建：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电修建：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的修建；其他修建：如园林修建、怀念性修建、加油站、煤气站、消防站等设施。二、修建知识中各词汇的解释1、修建承包商：房地产公司往往把自己建立的种种商品房发包给修建承包商， 修建承包商在商品房建立历程中，对衡宇的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发历程中的一个重要环节。2、修建立面图：是将修建的差异测外貌，投影到铅直投影面上而得到的正投影图。它主要体现修建的外貌形状，反应屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，修建垂直偏向各部分高度，修建的艺术造型效果和外部装饰做法等。凭据修建型体的庞大水平，修建立面图的数量也有所差异。一般分为正立面、背立面和侧立面，也可按修建的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状庞大的修建尤为适宜。在施工中，修建立面图主要是作修建外部装修的依据。3、修建剖面图：是依据修建平面图上标明的剖切位置和投影偏向，假定用铅垂偏向的切平面将修建切开背面得到的正投影图。沿修建宽度偏向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿修建长度偏向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将修建的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。修建剖面图主要体现修建在垂直偏向的内部部署情况，反应修建的结构形式、分层情况、质料做法、结构干系及修建竖向部分的高度尺寸等。4、修建平面图：是假想在衡宇的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它体现修建的平面形式、巨细尺寸、房间部署、修建人口、门厅及楼梯部署的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用质料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在衡宇的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。5、修建总平面图：修建总平面图是表明一项建立工程总体部署情况的图纸。它是在建立基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的修建物、构筑物以及门路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建门路、绿化、园地排水和管线的部署情况，并表明原有修建、门路、绿化等和新修建的相互干系以及情况掩护方面的要求等。由于建立工程的性质、范围及所在基地的地形、地貌的差异，修建总平面图所包罗的内容有的较为简朴，有的则比力庞大，须要时还可分项绘出竖向部署图、管线综合部署图、绿化部署图等。6、修建工程施工图：简称“施工图”，是体现工程项目总体结构，修建物的外部形状、内部部署、结构结构、内外装修、质料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计事情的最后结果，是进行工程施工、体例施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技能治理的重要技能文件。一套完整的修建工程施工图，一般包罗修建施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。 7、修建施工图：简称“建施”。它一般由设计部分的修建专业人员进行设计画图。修建施工图主要反应一个工程的总体结构，表明修建物的外部形状、内部部署情况以及修建结构、装修、质料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。修建施工图包罗设备说明和修建总平面图、修建平面图、立体图、剖面图等根本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和质料做法说明等等。8、修建工程图：修建工程图是以投影原理为底子，按国度规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的修建工程的形状、巨细等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的质料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建立的技能依据和重要的技能资科。修建工程图包罗方案设计图、种种施工图和工程竣工图。由于工程建立各个阶段的任务要求差异，种种图纸所表达的内容、深度和方法也有差异。方案设计图主要是为征求建立单位的意见和供有关领导部分审批办事；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际制作情况绘制的图样，作为技能档案生存起来，以便于需要的时候随时查阅。9、容积率：指修建用地中修建面积与基地总用地面积之比。容积率实际于都市筹划治理秩序，要为改进都市居住情况条件，为控制人口密度和财产密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着修建面积越大，单位土地本钱越低，衡宇本钱越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住情况质量下降。10、盘算公式10.1 修建面积指修建物的水平面积，其盘算公式为：修建面积套内修建面积应分摊的大众修建面积10.2 套内修建面积套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台修建面积）10.3 套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体、水平投影面积10.4 大众分摊面积公用修建面积分摊系数×套内修建面积10.5 公用修建面积分摊系数整幢修建物的公用修建面积整幢修建物的各套套内修建面积之和 10.6 居住面积是指住宅修建各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与修建面积差异，其换算公式为： 居住面积衡宇的修建面积修建面积的换算系数11、修建密度：即修建笼罩率，指项目用地范畴内所有基底面积之和与筹划建立用地之比。12、绿化率：是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。以上所提到的筹划建立用地面积是指项目用地红线范畴内的土地面积，一般包罗建立区内的门路面积、绿地面积、修建物(构筑物)所占面积、运动园地等等。13、建立用地面积:指都市筹划行政主管部分确定的建立用地界线所围合的用地水平投影面积，不包罗代征地的面积。14、修建高度：指修建物室外地平面至外墙顶部的总高度。应切合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建立高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等修建物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不凌驾四米的，不计入修建高度。修建为坡度大于30度的坡屋顶修建时，按坡顶高度一半处到室外地平面盘算修建高度。文物掩护建立控制地带内的修建高度，按修建物和构筑物的最高点（包罗电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度盘算修建高度。15、住宅平面系数：一幢住宅中居室面积总和与修建面积总和的百分比，是住宅设计时的技能经济指标之一，用字母“K”体现。16、使用面积系数：用百分率体现：便是各套内使用面积之和(平方米)除以总修建面积(平方米)。纵然用面积系数各套内使用面积之和(平方米)/总修建面积(平方米)×10017、修建间距系数：指遮挡阳光的修建与被遮挡阳光的修建的间距为遮挡阳光的修建高度的倍数；修建的长高比指遮挡阳光的修建的正面长度为该修建高度的倍数。18、户室比:“户室比”，又叫户型比，它是指种种户型在总户数中所占百分比，反应到住宅设计上，就是体现在一定命量住宅修建中，种种差异套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。19、开间:开间即住宅的宽度。指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。20、进深：进深是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。21、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国度在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包罗下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(记入修建面积）22、净高：净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。23、住宅的套型和户型：“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范畴。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单位的面积巨细。住宅的“套型”也就是满足差异户型家庭生活的居住空间类型。对付住宅套型的巨细，一般都是用面积指标来规定。凭据1987年7月颁布的城镇住宅设计范例，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了差异住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不停发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计范例未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来分别的，“室”一般是居住修建中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，612平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。24、跃层、复式、错层：24.1 跃层:一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅消息分区更为明确，但上下楼对付老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有大众走道，所以可以淘汰电梯的停站层。24.2 复式:一层比力高的屋子中局部加一层，变为两层较低的屋子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感觉较为宽阔富厚。24.3 错层:一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够消息分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅富厚的空间感，可以利用错层住宅中差异的层高区分差异成果的房间，错层带来空间富厚的感觉，如不是身临其境很难想象得到，因此对付初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅倒霉于结构抗震，并且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高等住宅。25、阁楼：即暗楼，是指在衡宇建成后，因种种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比力低矮、阴暗，坡屋面修建的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计修建的住宅楼中，普遍附建有阁楼。26、水箱间：是指修建在衡宇中及衡宇天面上专不储水用途的衡宇，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。27、装饰性塔楼：是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟楼等。28、附层：即夹层，是指衡宇内部空间的局部条理，如一幢衡宇从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶级，或叫夹层。29、假层：是指在制作衡宇时，在衡宇中同时制作的一结构、比力低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在以上的部分。30、地下室：是指衡宇自己在室外地坪以下的部分。有蕴藏间、人防、机房等。31、露台：露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于修建结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。32、阳台：一般阳台突出于修建物外墙边沿线以上，分全关闭（全算面积）和不关闭（算50%面积）。33、飘窗：一般来说，飘窗突出于修建物外墙边沿线80CM以内，全关闭落地居多，不盘算面积。34、衡宇施工面积：是指陈诉期内施工的全部衡宇修建面积。包罗本期新开工的面积和上年开工跨入本期继承施工的衡宇面积，以及上期已停建在本期规复施工的衡宇面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的衡宇面积仍包罗在施工面积中，多层修建应填各层修建面积之和。35、衡宇新开工面积：是指在陈诉期内新开工建立的衡宇面积。不包罗上期跨入陈诉期继承施工的衡宇面积和上期停缓建而在本期规复施工的衡宇面积。衡宇的开工应以衡宇正式开始破土刨槽（地基处置惩罚或打永桩）的日期为准。36、竣工衡宇面积：是指陈诉期内衡宇修建凭据设计要求已全部完工，到达住人和使用条件，经验收判定及格（或到达竣工验收标准），可正式移交使用的各栋衡宇修建面积的总和。37、实际销售面积：是指陈诉期已竣工的衡宇面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售条约的商品衡宇面积。不包罗已签订预售条约正在建立的商品衡宇面积，但包罗陈诉期或陈诉期以前签订了预售条约，在陈诉期竣工的商品衡宇面积。38、预售面积：是指陈诉期未仍未竣工交付使用，但已签订预售条约的正在建立的商品衡宇面积。陈诉期预售又在陈诉期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。39、空置面积：是指陈诉期未已竣工的可代销售或出租的商品衡宇修建面积中，尚未销售或出租的商品衡宇修建面积，包罗以前年度竣工和本期竣工的衡宇面积，但不包罗陈诉期已竣工的拆迁还建、统建代建、大众配套修建、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的衡宇面积。40、结构面积：住宅的结构面积是指组成衡宇承重系统，分开平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔绝等构件所占的面积。41、修建面积：修建面积包罗楼房的使用面积，结构面积和帮助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用修建面积之和。42、居住面积：住宅的居住面积是指住宅修建各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要撤除墙、柱等修建构件所占有的水平面积（即结构面积）。43、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。44、帮助面积：帮助面积是指住宅修建各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包罗过道、厨房、卫生间、茅厕、起居室、贮藏室等。45、衡宇的修建面积：修建面积也称"修建展开面积"，它是指修建物各层面积的总和。每层修建面积按修建物勒脚以上外墙围水平截面盘算。包罗使用面积、帮助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包罗衡宇结构（如墙、柱）占用的面积，包罗地下室所占用的面积，但不包罗天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度凌驾一般标准的衡宇，也应按它们的实际修建面积盘算，不得按一般标准高度来折算它们的修建面积。46、公摊面积：商品房公用修建面积的分摊以幢为单位。分摊的公用修建面积为单幢楼内的公用修建面积。其中，为整幢商品房办事的公用修建面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范畴办事的公用修建面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用修建面积，为各次分摊的公用修建面积之和。具体可分摊的公用修建面积有：大堂、大众门厅、走廊、过道、公用茅厕、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视吸收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业治理用房等以及其他成果上为该修建办事的专用设备用房。套与公用修建空间之间的分开墙及外墙（包罗山墙）墙体面积水平投影面积的一半。另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售条约中写明衡宇名称、需分摊的总修建面积。凭据规定，堆栈、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用成果的独立使用空间、售房单位自营自用的衡宇，以及为多幢衡宇办事的警卫室、治理（包罗物业治理）用房不计入公用修建空间。凭据规定，北京市房地局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售治理部分提交预售商品房的面积丈量陈诉，包罗楼盘面积和公摊面积的盘算方法，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房条约附件中明示的公有共用部位一致。售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售条约的附加条款部明白确商品房销售面积、分摊的公用修建面积及公用修建部位。三、修建物的结构1、 混淆结构：（砖墙、钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件）、框架结构（包罗框支结构）、框剪结构、筒体结构（如国贸大厦）。而筒体又分好几种，这里不详细说明。它们的允许修建高度逐渐提高。一般高层为框剪结构，大多为三十层，预计就是由于框剪结构在深圳的七级烈度、二级抗震的条件下的允许高度为120有关。2、砖混结构:砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的修建质料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包罗楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。3、框架结构：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大范围产业化施工，效率较高，工程质量较好。4、钢混结构：这类住宅的结构质料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混淆体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐化能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间支解较自由。5、钢结构：钢结构即指主要承重构件全部接纳钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型大众修建。但钢结构修建代价昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高等写字楼宾馆接纳，或在产业修建上接纳。6、剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）：剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构，它是由配筋混凝土墙体作为蒙受竖向力和风与地动等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；平面部署灵活，套型设计富厚，尤其结合预应力大开间楼板体系，平面部署更为灵活，扩展了设计师和住户的想象空间。别的，由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好，且节点都为现浇，容易到达“无渗漏”工程的标准。它的缺点是自重大，基坑围护和底子本钱高，因此宜接纳轻质隔墙和短肢墙体系；同时，它的保温性能较差，好比毫米厚的混凝土外墙，平均传热系数约，远大于上海住宅设计标准对外墙传热系数的强制性要求，因此，须接纳保温砂浆等保温质料和施工工艺。目前，我国高层住宅接纳最广的结构体系是钢筋混凝土剪力墙，上海最高已应用到层的高层住宅。钢筋混凝土结构即主要承重构件包罗梁、板、柱全部接纳钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型大众修建、产业修建和高层住宅。钢筋混凝土修建里又有框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。目前层左右的高层住宅通常接纳框架剪力墙结构。高层修建的容积率高，土地使用率也高，开发商乐于建立，从修建经济角度而言，框剪结构的经济效益是最佳的。但它的缺点是房型结构有局限性、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。四、现代住宅1、什么是商住住宅：商住住宅是soho（居家办公）住宅看法的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络成果的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业运动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司、创业团体以及依赖网络进行社会运动的人群。2、蝶式住宅有什么特点：蝶式住宅准确地讲是改进型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。3、SOLO：SOLO是一个英文单词，寄义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精准住宅。SOLO户型新观点之界说3.1 主要客户群定位于25岁左右的只身或同居的青年人。3.2 户型尊重客户以往生活模式，强调本性化界面。3.3 每套修建面积在35平方米左右。3.4 卧室和客厅没有明显的分别，可以没有客厅，也可以没有事情间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者自己。3.5 SOLO户型特别细致地组成了帮助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其根本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确盘算居住人数的小餐厅，SOLO户型的帮助空间将所有帮助运动精确聚集压缩，最大限度地提高了衡宇使用率。3.6 SOLO户型不但界说了每套户型的内部特性，同时还要求大众空间的SOLO化，迎合居住者本性需要的办事设施也是根本配置，好比：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等。3.7 全装修现房交房，无期房销售状态。3.8提供推托出租和包租业务。3.9 外销或内销外租。SOLO主张青春不但仅是搏斗，照旧享受大概不可以彻底拥有一小我私家，但可以彻底拥有一座屋子与种种假惺惺的居住生活决裂。4、花圃式住宅（别墅）:花圃式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花圃别墅。一般都是带有花圃草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，修建密度很低，内部居住成果完备，装修豪华并富有变革，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外门路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购置。5、TOWNHOUSE十大标准:5.1 位置：应位于都市边沿地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、事情两便利。5.2 交通：周边应有完善的交通门路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。5.3 情况：不但强调社区内情况，周边也应有优美的自然情况。5.4 范围：社区容积率一般不凌驾06，其范围最幸亏15万平方米以上才气满足其社区配套和生活品位的要求。5.5 筹划：社区筹划强调修建与自然的融合，公道部署修建与门路、景观的干系。5.6 修建：社区强调修建内部成果的结构，空间标准的掌握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。5.7 配套：社区由于地处都市边沿，其教诲、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。5.8 代价：一套售价控制在80万至180万元之间为好。5.9 办事：社区的物业办事要突出优质、贴心、到位。5.10 文化：应营造出文化气氛以满足客户精神生活的需求。6、酒店式公寓:酒店式办事公寓的观点，始于1994年，意为“酒店式的办事，公寓式的治理”，市场定位很高。酒店式办事公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多成果于一体的，具有“自用”和“投资”两大成果。与传统的酒店相比，酒店式办事公寓在硬件配套设施上绝不逊色，而办事就更胜一筹了。所谓酒店式办事公寓是指提供酒店式治理办事的公寓。除了提供传统酒店的各项办事外，更重要的是向住客提供家庭式的居住结构、家居式的办事，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式办事公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单位出售给个别买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业治理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私产业权的酒店。7、办事性公寓的办事项目:凭据办事性公寓的特点，其办事项目内容如下：(1)设立住户办事台，24小时办事，以最快速度为住户解决种种问题；(2)穿梭巴士办事，定时将公寓住户送至市内主要办公、商业所在，以方便用户；(3)学校巴士办事，物业治理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校念书；(4)看管孩子办事，当住户外出不方便携子女配合外出，物业治理公司可派出专职人员前往住户家中看管孩子；(5)医疗及救护办事，物业治理公司随时应住户要求联系医生前来出诊或送往医院治疗；(6)公寓园艺绿化，物业治理公司定期为公寓花圃进行园艺美化；(7)家务办事，应住户要求物业治理公司可以为住户摆设专职人员协助住户处置惩罚日常家务；(8)洗衣办事，物业治理公司为住户洗衣、送衣办事；(9)汽车租货，物业治理公司配有汽车租货办事，携带司机或住户驾驶均可，以方便住户外出；(10)商务办事，设立小型商务中心，向住户提供商务信息和秘书办事；(11)小型超等市场。为住户准备种种生活用品、食品等，使家庭主妇不出社区即可买到日常所需物品。8、商务楼:商务楼是指提供种种商务运动的楼宇，除了办公室以外一般另有展示厅、集会厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。9、:是英文的缩写，意思是“别墅式户型”，这个观点在一定水平上反应了楼盘的内在品质。户型观点将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住情况，这些户型由三层组成，面积在平方米左右。10、住宅小区:住宅小区也称“居住小区”，是由都市门路以及自然界线（如河道）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的下层专业办事设施和治理机构。11、微利房:微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公然向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。12、商品房:商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包罗外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国恒久以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其代价由本钱、税金、利润、代收用度以及地段、条理、朝向、质量、质料差价等组成。13、公有住宅:公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国度（中央政府或地方政府、都市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）返国度所有。公有住宅主要由本地政府建立，主要向本都市居民出租出售；由企业建立的住宅，向本企业职工出租、出售。14、公有旧住宅:公有旧住宅，指已分派出租给职工使用并凭据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或本钱价出售，现租住户有优先购置权。15、新建公有住宅:新建公有住宅指由政府或国有企业制作，还未曾使用的住宅。16、安居房:安居房指实施国度“安居（或康居）工程”而建立的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国度摆设贷款和地方自知自筹资金建立的面向宽大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售代价低于本钱、由政府补贴的非盈利性住房。17、经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅代价相对市场代价而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的生长，经济适用房的适用性也会产生质的变革，即随着经济生长水平的提高而不停提高住房质量。因而经济适用房的建立在数量上必须满足不停增长的住房需求，在质量上要通过精心筹划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建立标准不高而水平高，面积适中成果全，造价不高质量好，占地不多情况美。18、小康住宅:是指为实施国度重大科技财产工程"2000年小康型城乡住宅财产工程"项目，由建立部在各大都市指导建立的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅财产未来生长的偏向。19、智能化大厦:又称"智能型大厦"是指利用系统集成要领，将智能型盘算机、通信、信息技能与修建艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的治理和使用者的办事及其与修建的优化组合，所得到的高效率、高成果、高度宁静与高度舒适的修建。智能化大厦又简称为3A修建，即：修建设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包罗FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A修建的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。20、集资房:集资房是改变住房建立由国度和单