房地产开发之酒店开发流程.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产开发之酒店开发流程一、酒店项目工程建设流程(一) 实施酒店项目工程建设条件（1) 确定酒店的建设地点、投资额度、建筑规模，在酒店项目市场计划书的基础上进行周密的可行性研究。（2) 根据经济预测和市场调查预测来确定项目的规模和实施方案。调查内容包括：酒店周围的资源及公用设施情况，项目建酒店条件和选址方案，关于环境保护、城市规划、防震防洪防空等要求和应采取的措施，项目经济效益和社会效益评估。（3) 主要是对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定酒店投资的规模与额度。计算投入和产出之比，建造装修、改造投入要与酒店项目自身还本付息的能力相适应，制订出切实可行的固定资产投资历计划。(二) 酒店项的建筑规划与设计准则1. 酒店项目的功能设计准则（1) 酒店项目应有准确的市场定位，任何功能设计都应以方便客人使用和满足客人需求为基点，具有快捷、高效的性能。（2) 酒店的功能设计要以酒店的预期档次标准为依据，以经济效益为目标，体现效益设计准确则。（3) 酒店项目设计应现生态设计准则，包括酒店的环境生态设计，酒店内部环境生态设计和酒店与环境之间的生态沟通等，都难节能减排，合理降耗，使酒店走上可持续发展的轨道。（4) 酒店项目设计应体现美学和文化设计的准则，使酒店建筑的外观设计成为可传承的文化精品，酒店的内装饰设计应运用色彩、符号、小品、寓意等形式适度体现民族文化底蕴。2. 酒店项目的功能布局准则（1) 酒店规划指标中所规定的酒店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足酒店所特有的功能要求。酒店建筑的一般规划指标包括征地面积，总用地面积、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度和绿地率等项目。酒店建筑特有的功能布局指标包括公共区域、客房区域、餐饮区、会议区、娱乐区等配套设施建筑面积和工程设备区域、行政后勤区域等服务部门设计面积等。（2) 酒店项目的功能布局还应满足高层建筑的酒店功能分区要求，这些区域包括地下室、低层公共区域、客房、顶层公共面积和顶层预备用房等。3. 酒店项目的流线设计准则 酒店项目的流线设计主要指三大流线，即客人流线、服务流线和物资进出流线。（1) 客人流线：客人流线包括住宿客人和宴会客人流线。在客人流线的设计上，要充分考虑客人的安全、隐私、方便和快捷的需要。其中，垂直交通即客用电梯的设计要满足至少平均100间客房配备一部的硬性的要求，如果有条件，最好能达到平均70间客房配备一部电梯（国家标准）的指标，以使酒店运营高峰期的客流量在短时间内进行分流。设计宴会客人流线时，最好设计单独的垂直交通系统，尽量不与大堂的客用电梯共用，保证酒店在接待大型团体或宴会时能够及时疏导客流，同时不影响其他客人正常使用电梯。（2) 服务流线：服务流线包括有形流线和无形流线。有形流线，是指酒店为客人提供服务时所占用的通道和必经的路线；无形流线，是指信息系统流线。信息系统流线是服务流线中一个最重要的组成部分，是酒店从操作系统到反馈系统再到执行系统的信息枢纽和预处理中心，在酒店经营管理中发挥着不可替代的作用。在服务流线的设计上，要注意尽可能不与客人流线相交叉。虽然在酒店的实际工作中，服务流线和客人流线完全不交叉几乎是不可能的，但一个好的设计本身就是减少路线重叠和交叉的设计。服务流线中垂直交通设计必须独立设计，很多酒店没有专用员工通道或电梯，这种做法是极不可取的。（3) 物资进出流线 ：主要指酒店所采购经营用品入店流线和垃圾清运出店流线。这个流线不能与客人流线有任何交叉。通常，酒店的这部分业务操作都在地下室解决，设计有专供车辆进出的车道、卸货平台、垃圾储存间（包括干垃圾房和带有温度控制的湿垃圾房）等设施。(三) 酒店项目的工程建设组织管理酒店应成立专门的管理机构来进行工程组织管理。工程组织管理的内容包括确定项目的组织形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、人员调配、土地调整、工程监理、监测评估和竣工验收等。1. 酒店项目的建筑设计和施工单位的选择酒店项目的建筑设计和施工单位的选择应采取招投标的方式进行。（1) 准备阶段：准备阶段的主要工作包括成立招标组织和编制招标文件等。酒店项目设计计划任务书的主要内容为：项目概况、项目设计要求和原则、建筑地址和总平面、项目建筑的具体内容、环境要求和项目进度等。（2) 招标阶段；根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商营业执照和资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发公司等均可参加酒店项目投标。建设工程的招投标不受地区部门的限制。工程项目主管部门和当地政府对外区、外部门的中标单位应当一视同仁。（3) 投标阶段：投标企业应在规定的时间内报送标书。标书内容：方案综合说明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投标估算和经济分析、设计进度和收费标准等。（4) 开标评标阶段：酒店组织评标小组，依据方案的优劣、投入产出和经济效益的好坏、设计进度的快慢等各因素确定设计和施工方案。2. 施工的组织管理（1) 编制施工组织设计大纲：为了合理地组织施工，提高经济效益，缩短建设周期，需要编制建设工程的施工组织设计文件。这一工作一般分为两个阶段：初步设计阶段编制施工组织设计大纲由编制初步设计的设计单位负责，施工阶段编制施工组织设计大纲由施工单位负责。（2) 管理建筑工程施工：施工管理的具体要求是实现“三高一低”，即高速度、高质量、高工效、低成本和文明施工。主要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组织设计和施工调度、总平面管理、图纸会审、技术交底、材料构件试验检验、工程安全、质量基础管理等几个部分。（3) 确定装修方案：装修设计以及材料设备设施的配置要严格按照酒店的规范标准进行，预备参加星级酒店评定的酒店项目要参照国家对旅游饭店星级的划分与评定的标准并作为依据。酒店应根据所希望的投资档次进行装修，不要盲目地用高级材料，浪费资金，扩大成本。为避免建筑设计师与室内装修设师的工作脱节，确定装修设计方案时，可先行由酒店建筑设计方提出整体设计方案，再由各方进行相应的细化设计。二、酒店规划设计都有哪些误区酒店规划中的误区主要表现在以下几方面：(一) 酒店规划设计只是建筑设计和二次设计一谈到酒店的规划设计，大多数筹建者考虑最多的是建筑设计和二次设计，他们甚至片面地认为，酒店的规划设计就是建筑设计和二次设计，从而把规划设计的重点放在以上两个方面。其实，酒店的规划设计是一门综合学科，它包含了许多设计组合的理念。酒店的规划设计除建筑设计和二次设计，还应包含灯光设计、混响设计、弱电设计、安保设计、厨房设计、园林绿化设计、家具设计、服装设计、艺术品设计和VI设计等功能。只有综合考虑多类型的设计，酒店的规划设计才可能是完善的、优秀的。(二) 酒店建筑外观须用高档时尚的建筑材料建筑精品并不是用高档时尚的建筑材料堆砌成的，建筑风格才是建筑物的灵魂。酒店在使用建筑外观材料上应考虑木材、钢材、石材、玻璃等合理搭配，尽量简约，一味追求高档时尚是不可取的。比如，有的酒店建筑外立面大面积使用玻璃幕墙，造成了光污染；有的酒店建筑外立面大面积使用高档进口石材，未考虑雨雪等气候的影剧；有的酒店建筑的屋顶采用全透光役计，在实际运营中却解决不了能耗散失的问题；有的酒店建筑外观高突兀，与周边的建筑不相融合酒店建筑的设计要体现时间效应。所谓时间效应，就是主要的投资区域是依据客人在酒店内停留时间的长短来决定的。对酒店的客人来说，其停留时间最长的区域应该是客房域、餐饮区域和大堂区域，那么资金的投向也应偏重这些区域。酒店建筑符合节能环保要求是大势所趋。国家在2005年7月1日正式实施的公共建筑节能设计标准中规定了超2万平方米的建筑在开业前都要进行节能测评，相关规定中要求建筑物的墙面（包括透明玻璃幕墙面积）与窗面积比为1：0.7；屋顶透光面积不应大于屋顶总面积的20%；外窗可开启面积不应小于窗面积的30%。(三) 单间客房的造价酒店的建设投资总额（不含土地费用）可以按照单间客房造价乘以客房总数来计算，就星级酒店的单间客房造价来说，没有一定的标准，但有一些经验数据可供筹建者参考：A. 一般三星级酒店单间客房的造价为4500/5000元/；B. 四星级酒店单间客房的造价为6500/8000元/；C. 五星级酒店单间客房的造价为9500/12000元/；D. 连锁品牌的经济型酒店单间客房的造价为2000/3000元/；酒店的投资建设应该按照既定的规模、投资标准来实施，对于有预期星级目标需求的酒店，更应参考相应的标准，保证资金能够得到合理使用。(四) 客房的房门相对的焦点大部分酒店建筑设计选择的是客房房门相对，其实，这样设计是不利于保护客人的起居隐私的。客房作为客人出行时临时的“家”，应是一个相对安全、私密的空间。所以，在设计客房时最好能做到房门错开，这样做可能会影响楼道中管井的布局，但出于人性化的设计理念，适当的调节器整还是有必要的。(五) 地毯越贵越好好的羊毛地毯确实可以增加舒适度，但对于酒店来说，大面积铺装羊毛地毯既不经济还易造成静电，给客人带来不便。如果走廊铺装的是高档羊毛地毯的话，客人就会经常遇到如下尴尬的场面：两个客人在客房走廊中见面，彼此想握手寒暄，但因为有静电，客人在握手之前必须先摸一下墙，这岂不是很搞笑。在铺装地毯时，如果先铺装一层较厚的地垫，上铺较薄的耐磨圈绒尼材质的地毯，脚感同样会达到羊毛地毯的标准。尼龙地毯最好选择带导电金属丝的，可以防静电。出于安全考虑，在酒店客房走廊的拐角处尽量铺设一些带有特殊花纹（特色）的地毯，以提醒客人路线有变化，防止互相撞到。