电大专科《物业管理实务（1）》简答题题库及答案（试卷号：2225）.docx

电大专科物业管理实务（1）简答题题库及答案（试卷号：2225）电大专科物业管理实务(1)简答题题库及答案（试卷号：2225） 盗传必究 简答题 1. 简述物业管理的含义与内容。 答：从物业管理的角度来说，物业是指正在运用或可投入运用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成，其内容为“物业”定义业主要包括三部分： (1)已建成并具有运用功能的各类供居住和非居住的建筑物； (2)与这些建筑物相配套的设备和设施； (3)相关的场地。 2. 住宅物业前期物业管理服务实行招标方式选聘物业服务企业有什么意义？ 答：(1)有效削减物业服务企业与业主之间不必要的冲突； (2)制约了开发建设单位在物业服务费用方面的不规范行为； (3)加速了物业服务企业的社会化。 3. 物业服务企业应建立以下几种激励机制。 答：(1)目标激励。 (2)精神激励。 (3)奖惩激励。 (4)福利激励。 (5)荣誉激励。 (6)参加激励。 (7)考核激励。 4简述物业的含义。答：“物业”定义业主要包括三部分： 已建成并具有运用功能的各类供居住和非居住的建筑物； 与这些建筑物相配套的设备和设施； 相关的场地。 5简述建筑物区分全部权的特征。 答：建筑物区分全部权具有以下特征： (1)复合性。即建筑物区分全部权的内部是由专有全部权、共用部分持分权（共有全部权）和成员权所构成。 (2)专有全部权的主导性。在以上三项权利构成中，专有全部权占主导地位。即区分全部权人只有取得了专有全部权，才能取得共有全部权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有全部权的大小。 (3)-体性。专有全部权，共有全部权和成员权必需结为一体，不行分别。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。 (4)登记公示性。建筑物区分全部权作为不动产全部权的一种，须要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。 (5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分全部权是由专有全部权，共有全部权和成员权等权利构成。因此，区分全部权人的身份具有多重性，即专有全部权人、共有全部权人和成员权人。 6物业管理服务有何特点？ 答：物业管理服务特点有： (1)服务对象的相对长期性。 (2)业主监督的干脆性。 (3)政策因素的导向性。 (4)业主因素的相关性。 (5)环境条件的制约性。 7简述前期物业管理服务的内容。 答：前期物业管理的工作是最困难、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为以下几个方面： (1)建立管理机构。 (2)设计管理模式，草拟管理制度。 (3)聘请人才，培训上岗。 (4)深人工程建设现场，熟识物业的概况。 (5)参加物业的竣工验收工作，为接管验收做打算。 (6)重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼。 (7)逐步绽开日常的管理工作。 (8)成立业主委员会。 前期物业管理服务的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的详细状况而有所差异。 8. 简述开发建设单位在前期物业管理工作中的主要工作职责。 答：(1)在物业建设后还未交付给业主之前，建设单位必需依据国家的倡议，根据房地产开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式，选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同。 (2)要充安排合物业管理企业开展前期管理工作的，供应符合要求的管理办公的场所。 (3)供应机会，让物业管理企业参与相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟识物业的详细状况。 (4)参与竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交。 (5)依据物业管理条例其次十九条，要向物业管理企业移交相关的资料。 (6)依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用。 (7)要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任。 9. 简述现代物业管理的特点。 答：自上世纪80年头以来，发达国家的物业管理更趋成熟，物业管理体制日益健全。呈现以下特点： (1)突出了管理行为和组织体制的有机结合运作。 (2)多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制的良性化。 (3)将物业管理与人居问题同等对待的观念转变。 (4)物业管理向综合化、专业化、网络化方向发展。 10. 如何做好交楼工作？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必需做好策划。 (1)文件的打算。 (2)形象的设计、环境的营造。 (3)交楼的组织打算。交楼过程还须要做好时间的支配和人员的组织打算。 (4)交楼工作中应留意的问题。交楼时应让业主清晰物业各部分或设施的保质期限和详细范围，以确保业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上，依据售房合同业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪伴业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必需记录下来待征询后明确答复，假如确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要刚好通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。 11物业租赁的特征如何？ 答；房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征2 (1)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。 (2)物业租赁让渡的是物业运用权而不是全部权。 (3)租赁双方都必需是符合法律规定的责任人。 (4)租金的合理确定是物业租赁的核心问题。 (5)房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。 12. 前期介入有什么作用？ 答：物业管理企业提前介入的主动作用可体现在以下几个方面： (1)完善物业的运用功能。 (2)改进物业的详细设计。 (3)能更好地监理施工质量。 (4)为竣工验收和接管验收打下基础。 (5)便于日后对物业的管理。 13. 简述物业管理的作用。答：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有非常重要的作用。(1)完善的物业管理可以使物业保值、增值； (2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量； (3)物业管理维护了社区的安定团结； (4)有利于改善经济结构和扩大就业； (5)物业管理利于推动社区文化建设； (6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。14简述物业管理公共服务的内容。答：常规性的公共服务是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面对全部的业主和非业主运用人供应的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常运用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。公共管理服务是物业内全部业主和非业主运用人每天都能享受到的普惠性服务。公共服务的内容和项目可归纳为以下几条： (1)房屋建筑物的基本管理。 (2)房屋设备、设施的基本管理。 (3)环境卫生和绿化管理。 (4)平安防范和消防管理。 (5)车辆停放秩序和道路、场地的管理。 (6)物业修理费用和修理基金的账务管理。 (7)物业档案资料盼管理。 (8)公众代办性质的服务。 15区分全部建筑物管理方式有哪些? 答：共有部分为全体或一部分区分全部权人共有，因而应由全体或一部分区分全部权人共同管理，而这种共同管理在看法的形式与费用的分担上较难达到共识，特殊是数十户、数百户等较大规模的区分全部建筑物更是如此。因此，而生产的各种各样的管理方式，归纳起来有： (1)自主管理方式与托付管理方式。所谓自主管理，是指区分全部权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。托付管理是指区分全部权人将管理业务托付管理公司或第三人管理。 (2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管理人方式。 (3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分全部权人在共同关系上而结成为管理团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。 16前期物业管理有哪些内容? 答：前期物业管理的工作是最困难、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为以下几个方面： (1)建立管理机构。(2)设计管理模式，草拟管理制度。(3)聘请人才，培训上岗。(4)深化工程建设现场，熟识物业的概况。(5)参加物业的竣工验收工作，为接管验收做打算。(6)重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼。(7)逐步绽开日常的管理工作。(8)成立业主委员会。前期物业管理的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的详细状况而有所差异。 17简述物业管理招标投标的原则。 答：物业管理招标必需贯彻“公允、公开、公正和诚恳信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己志向的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必需公允、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。(1)公允的原则。(2)公开的原则。(3)公正的原则。(4)诚恳信用原则。 18如何理解物业管理的公共管理的属性? 答：物业管理本身就具有公共管理属性。 (1)是小区物业业主的公共事务的管理。 (2)物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务。 虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念，但物业管理公司作为企业法人，在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理；在其专业管理活动中，应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。 总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人的权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理具有明确的界限，相互依存，相互补充的关系。 19简述物业管理的基本内容。答：按服务的性质和供应的方式，物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类。 (1)常规性的公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面对全部的业主和非业主运用人供应的最基本的管理和服务。 (2)针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主运用人的工作、生活条件，满意其中一部分人和单位的肯定须要而供应的各项服务工作。 (3)托付性的特约服务。特约服务是为满意业主及运用人的个别须要受其托付而供应的服务。 20简述前期物业管理的托付方式。 答：前期物业管理托付方式，通常有以下几种方式： (1)顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作供应顾问指导。 (2)合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管理机构一般由专业管理企业托付人员主持工作。 (3)全权托付管理。开发建设单位全权托付专业管理企业负责物业管理，他们不参加任何实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的托付方式，是前期物业管理权托付胜利的前提。 21物业管理服务有哪些质量特征？ 答：(1)内樯的广泛性。 (2)评估的差异性。 (3)限制的难度大。 不同的服务产品具有不同的质量特性。 同一服务产品也具有其内在的各种特性。