模拟芯片项目选址规划方案_参考.docx

泓域咨询/模拟芯片项目选址规划方案模拟芯片项目选址规划方案xx有限公司目录一、 重心法2二、 因素评分法4三、 影响选址规划的因素5四、 选址规划的一般程序8五、 项目基本情况8六、 公司简介11七、 投资计划方案12建设投资估算表14建设期利息估算表15流动资金估算表16总投资及构成一览表17项目投资计划与资金筹措一览表18八、 项目经济效益19营业收入、税金及附加和增值税估算表20综合总成本费用估算表21利润及利润分配表23项目投资现金流量表25借款还本付息计划表28一、 重心法重心在物理上的意义是物体各部分所受重力的合力的作用点。选址规划的重心法就是根据重心在物理上的这种含义，借助重心来辅助选择经济中心（如物流配送中心、仓储中心、销售中心、社区医院等）的地理位置，使从该经济中心到各个配送目的地的总的配送成本最低。采用重心法的前提条件是：已知目的地的地理位置和配送到各个目的地的经济量。这一经济量可以是重量，也可以是数量。重心法一般有以下几个步骤：（1）绘制表示配送目的地相对位置的地图。（2）添加坐标系，并标明各个配送目的地的坐标。（3）计算重心位置的坐标（4）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。（5）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。有趣的是，重心位置的总负荷并不是最小的。接下来的问题是，既然重心位置的总负荷不是最小的，为什么还要用重心法去进行选址规划？答案是：虽然重心位置的总负荷不是最小的，但总负荷最小的位置一定在重心附近。实际中，总负荷最小的位置往往不具备建厂条件，所以求出总负荷最小的位置不但烦琐，而且没有必要。采用重心法，可以快速地计算出重心位置，在重心位置附近选择几个具备建设工厂或服务设施的城市或位置，再结合经济技术分析选择理想的地址。二、 因素评分法因素评分法就是对影响决策问题的主要因素进行评分，并根据其影响决策问题的重要性，对备选方案进行综合评分，在此基础上选择最佳决策方案。因素评分法的内涵在于，它不但综合考虑了影响选址的主要因素，而且考虑了这些因素对选址影响的重要程度，从而使选址建立在科学的基础之上。因素评分法应用于生活和工作的各个方面，如购房、职业规划、旅游路线选择、新产品评价等。这里介绍其在选址规划中的应用。因素评分法一般有以下几个步骤。（1）识别影响选址规划的主要因素（为叙述方便，以下简称因素），如市场位置、原材料供应、基础设施等。（2）根据所确定的影响因素对选址规划的重要性，给每个因素赋予权重，并做归一化处理，即让所有因素权重之和等于1。确定权重的具体方法有专家评价法（如德尔菲法）、两两对比排序法等。（3）确定一个统一的分值，如100分。（4）对每一个备选地址的每一个因素给出评价分值。（5）将每一个因素的评价分值与其权重相乘，计算出每一个备选地址的每一个因素的加权评分值。（6）把每一个备选地址的所有因素的加权评分值相加，得到各个备选方案的综合评价分值。（7）综合评价分值最高的地址就是最佳选址方案。实际中，为了使决策更加客观，也可以设置最低综合评价分值，对超过最低评价分值的少数几个备选方案再结合经济技术分析进行优选。三、 影响选址规划的因素影响选址规划的因素很多，下面介绍其中主要的11项。行业不同，同一行业内企业不同，这些因素对其影响的程度也不同。制造业更多地考虑选址对其运营成本的影响，而服务业更多地考虑选址对其营业收入的影响。（1）劳动力。应确保厂址所在地区劳动力的供应，数量和技术水平都要满足企业的要求。对于劳动密集型企业，劳动力成本占总成本的比例较大，还应考虑劳动力的工资水平。正是沿海地区工资水平的逐年大幅增加促使富士康在中原和西部地区布点建厂，并在境外的印度、越南建厂。（2）原材料。冶金、煤化工、建材、电厂、制药、造纸等需要大宗原材料的企业，其厂址要尽可能地靠近原材料供应地。肉类加工、奶制品等以易变质原料为加工对象的企业，其厂址也应尽可能地靠近原料供应地。宝钢集团把厂址选在上海宝山，占尽天时、地利、人和，不但通过海洋拉近了同铁矿和煤矿的距离，而且大量的钢材可通过水路运往世界各地。（3）基础设施。便利的基础设施不但可以降低运营成本，而且可以高质量、快捷地为顾客提供服务。基础设施包括交通、信息、市政等基础条件。交通基础设施，如交通网、货运和客运枢纽，仓储运输周转和公共客运平台等；信息基础设施，如闭路视频系统、高速信息网络、5G基站等；市政基础设施，如电力、燃气、供热、供水、废弃物排放与处理设施和条件等。（4）自然环境。地势和地质条件影响投资额度和建设进度。在平地建厂比在丘陵或山区建厂施工要容易得多，造价也低。在有滑坡、流沙或沉降的地面上建厂，还需有防范措施，这会增加额外的投资。气候对需要控制温度、湿度和通风的工厂有直接的影响。（5）生活设施。健全的生活条件为员工及其家属提供良好的生活环境。具体包括住房、超市、文化娱乐设施、健身设施、医院、学校、公园等。（6）科技条件。高新技术企业应建在科技人才聚集之地。（7）环境约束。企业的经营范围应符合该地区环境保护的法令、法规的要求。（8）优惠政策。在发展中国家或地区，为了吸引外商投资，出台了各种优惠政策，如土地使用费和税收的减免或返还等。这些优惠政策为企业先期投入大开方便之门。（9）当地居民的态度。如果新企业的入驻带来了环境问题或者降低了社区生活水平，当地居民会极力排斥这类公司。新建小区则对超市和医院的入驻翘首以待。（10）客流量。服务业因其特殊性，在选址规划时，应更多地考虑客流量、当地收入水平和生活习惯等。（11）竞争对手的位置。靠近竞争对手可能会损失一些顾客。但是，对某些行业，与对手毗邻而居则会因顾客聚集而受益。当涉及境外选址时，除以上11个方面的影响因素外，还应考虑文化、关税、汇率、政治局势等对运营管理的影响。在这些因素中，文化差异的重要性越来越显著。四、 选址规划的一般程序选址规划包括以下几个步骤。（1）确定选址总体目标。选址的总体目标是通过选址规划给组织带来最大化的收益。（2）收集与选址有关的信息。比如组织类型、运营能力、工艺流程、运输要求等。（3）识别选址的主要影响因素。对于特定企业，要能从诸多影响因素中识别出主要影响因素。（4）根据选址总体目标和主要影响因素确定候选区域。（5）收集各候选区域的信息，确定可供选择的具体地址。（6）采用定性与定量相结合的方式对备选地址进行评价。（7）根据评价结果，选择最佳地址。五、 项目基本情况（一）项目投资人xx有限公司（二）建设地点本期项目选址位于xx（待定）。（三）项目选址本期项目选址位于xx（待定），占地面积约21.00亩。（四）项目实施进度本期项目建设期限规划12个月。（五）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资8324.84万元，其中：建设投资6611.35万元，占项目总投资的79.42%；建设期利息83.59万元，占项目总投资的1.00%；流动资金1629.90万元，占项目总投资的19.58%。（六）资金筹措项目总投资8324.84万元，根据资金筹措方案，xx有限公司计划自筹资金（资本金）4913.20万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额3411.64万元。（七）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：16300.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：13557.87万元。3、项目达产年净利润（NP）：2001.52万元。4、财务内部收益率（FIRR）：17.58%。5、全部投资回收期（Pt）：6.03年（含建设期12个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：6782.53万元（产值）。（八）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积14000.00约21.00亩1.1总建筑面积27293.87容积率1.951.2基底面积7980.00建筑系数57.00%1.3投资强度万元/亩304.212总投资万元8324.842.1建设投资万元6611.352.1.1工程费用万元5806.022.1.2工程建设其他费用万元651.862.1.3预备费万元153.472.2建设期利息万元83.592.3流动资金万元1629.903资金筹措万元8324.843.1自筹资金万元4913.203.2银行贷款万元3411.644营业收入万元16300.00正常运营年份5总成本费用万元13557.87""6利润总额万元2668.69""7净利润万元2001.52""8所得税万元667.17""9增值税万元611.98""10税金及附加万元73.44""11纳税总额万元1352.59""12工业增加值万元4756.33""13盈亏平衡点万元6782.53产值14回收期年6.03含建设期12个月15财务内部收益率17.58%所得税后16财务净现值万元1992.45所得税后六、 公司简介（一）公司基本信息1、公司名称：xx有限公司2、法定代表人：姜xx3、注册资本：1010万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2013-2-257、营业期限：2013-2-25至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司简介未来，在保持健康、稳定、快速、持续发展的同时，公司以“和谐发展”为目标，践行社会责任，秉承“责任、公平、开放、求实”的企业责任，服务全国。公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全。积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。七、 投资计划方案（一）投资估算的依据本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、投资项目可行性研究指南3、建设项目投资估算编审规程4、建设项目可行性研究报告编制深度规定5、建设工程工程量清单计价规范6、企业工程设计概算编制办法7、建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）项目费用与效益范围界定本期项目费用界定为工程费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。本期项目建设投资6611.35万元，包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（三）工程费用工程费用包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计5806.02万元。1、建筑工程费估算根据估算，本期项目建筑工程费为3524.26万元。2、设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为2148.30万元。3、安装工程费估算本期项目安装工程费为133.46万元。（四）工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为651.86万元。（五）预备费本期项目预备费为153.47万元。建设投资估算表单位：万元序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1工程费用3524.262148.30133.465806.021.1建筑工程费3524.263524.261.2设备购置费2148.302148.301.3安装工程费133.46133.462其他费用651.86651.862.1土地出让金306.49306.493预备费153.47153.473.1基本预备费68.9468.943.2涨价预备费84.5384.534投资合计6611.35（六）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为12个月，其中申请银行贷款3411.64万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息83.59万元。建设期利息估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年1借款1.1建设期利息83.5983.590.001.1.1期初借款余额3411.641.1.2当期借款3411.643411.640.001.1.3当期应计利息83.5983.590.001.1.4期末借款余额3411.643411.641.2其他融资费用1.3小计83.5983.590.002债券2.1建设期利息2.1.1期初债务余额2.1.2当期债务金额2.1.3当期应计利息2.1.4期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计3合计83.5983.590.00（七）流动资金流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为1629.90万元。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1流动资产7828.419032.789634.9712043.711.1应收账款3522.794064.754335.745419.671.2存货2739.953161.483372.244215.301.2.1原辅材料821.98948.441011.671264.591.2.2燃料动力41.1047.4250.5863.231.2.3在产品1260.381454.281551.231939.041.2.4产成品616.49711.33758.75948.441.3现金626.27722.63770.80963.501.4预付账款939.411083.941156.201445.252流动负债6768.987810.368331.0510413.812.1应付账款2436.832811.732999.183748.972.2预收账款4332.154998.635331.876664.843流动资金1059.441222.431303.921629.904流动资金增加1059.44162.9981.49325.985铺底流动资金2348.522709.832890.493613.11（八）项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资8324.84万元，其中：建设投资6611.35万元，占项目总投资的79.42%；建设期利息83.59万元，占项目总投资的1.00%；流动资金1629.90万元，占项目总投资的19.58%。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资8324.84100.00%1.1建设投资6611.3579.42%1.1.1工程费用5806.0269.74%1.1.1.1建筑工程费3524.2642.33%1.1.1.2设备购置费2148.3025.81%1.1.1.3安装工程费133.461.60%1.1.2工程建设其他费用651.867.83%1.1.2.1土地出让金306.493.68%1.1.2.2其他前期费用345.374.15%1.2.3预备费153.471.84%1.2.3.1基本预备费68.940.83%1.2.3.2涨价预备费84.531.02%1.2建设期利息83.591.00%1.3流动资金1629.9019.58%（九）资金筹措与投资计划本期项目总投资8324.84万元，其中申请银行长期贷款3411.64万元，其余部分由企业自筹。项目投资计划与资金筹措一览表单位：万元序号项目数据指标占总投资比例1总投资8324.84100.00%1.1建设投资6611.3579.42%1.2建设期利息83.591.00%1.3流动资金1629.9019.58%2资金筹措8324.84100.00%2.1项目资本金4913.2059.02%2.1.1用于建设投资3199.7138.44%2.1.2用于建设期利息83.591.00%2.1.3用于流动资金1629.9019.58%2.2债务资金3411.6440.98%2.2.1用于建设投资3411.6440.98%2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金2.3其他资金八、 项目经济效益（一）生产规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期1年（12个月），运营期9年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。（三）营业收入估算本期项目达产年预计每年可实现营业收入16300.00万元；具体测算数据详见营业收入税金及附加和增值税估算表所示。营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入10595.0012225.0013040.0016300.002增值税367.52437.37472.29611.982.1销项税1377.351589.251695.202119.002.2进项税1009.831151.881222.911507.023税金及附加44.1152.4956.6873.443.1城建税25.7330.6233.0642.843.2教育费附加11.0313.1214.1718.363.3地方教育附加7.358.759.4512.24（二）达产年增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目达产年应缴纳增值税计算如下：达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=611.98万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期项目综合总成本费用13557.87万元，其中：可变成本11603.72万元，固定成本1954.15万元。达产年项目经营成本13044.99万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料费7102.728195.448741.8110927.262工资及福利费676.46676.46676.46676.463修理费212.88212.88212.88212.884其他费用1228.391228.391228.391228.394.1其他制造费用105.26105.26105.26105.264.2其他管理费用90.7790.7790.7790.774.3其他营业费用1032.361032.361032.361032.365经营成本9220.4510313.1710859.5413044.996折旧费339.58339.58339.58339.587摊销费6.136.136.136.138利息支出167.17167.17167.17167.179总成本费用9733.3310826.0511372.4213557.879.1其中：固定成本1954.151954.151954.151954.159.2可变成本7779.188871.909418.2711603.72（四）税金及附加本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。根据谨慎财务测算，本期项目达产年应纳税金及附加73.44万元。（五）利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，本期项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=2668.69（万元）。企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所得税，达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额×税率=2668.69×25.00%=667.17（万元）。（六）利润及利润分配该项目达产年可实现利润总额2668.69万元，缴纳企业所得税667.17万元，其正常经营年份净利润：净利润=达产年利润总额-企业所得税=2668.69-667.17=2001.52（万元）。利润及利润分配表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入10595.0012225.0013040.0016300.002税金及附加44.1152.4956.6873.443总成本费用9733.3310826.0511372.4213557.874利润总额817.561346.461610.902668.695应纳所得税额817.561346.461610.902668.696所得税204.39336.62402.73667.177净利润613.171009.841208.172001.528期初未分配利润0.00551.851405.522352.329可供分配的利润613.171561.692613.694353.8410法定盈余公积金61.32156.17261.37435.3811可供分配的利润551.851405.522352.323918.4612未分配利润551.851405.522352.323918.4613息税前利润1189.121850.252180.803503.03（四）财务内部收益率（所得税后）项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务内部收益率（FIRR）=17.58%。本期项目投资财务内部收益率17.58%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。（五）财务净现值（所得税后）所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率，计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=1992.45（万元）。以上计算结果表明，财务净现值1992.45万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。（六）投资回收期（所得税后）投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量，本期项目投资回收期：投资回收期（Pt）=6.03年。本期项目全部投资回收期6.03年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。项目投资现金流量表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入0.0010595.0012225.0013040.0016300.001.1营业收入0.0010595.0012225.0013040.0016300.002现金流出6611.3510324.0010528.6512057.1513607.402.1建设投资6611.350.002.2流动资金1059.44162.991140.93488.972.3经营成本9220.4510313.1710859.5413044.992.4税金及附加44.1152.4956.6873.443所得税前净现金流量-6611.35271.001696.35982.852692.604累计所得税前净现金流量-6611.35-6340.35-4644.00-3661.15-968.555调整所得税297.28462.56545.20875.766所得税后净现金流量-6611.3566.611359.73580.122025.437累计所得税后净现金流量-6611.35-6544.74-5185.01-4604.89-2579.46计算指标1、项目投资财务内部收益率（所得税前）：24.23%；2、项目投资财务内部收益率（所得税后）：17.58%；3、项目投资财务净现值（所得税前，ic=12%）：4682.36万元；4、项目投资财务净现值（所得税后，ic=12%）：1992.45万元；5、项目投资回收期（所得税前）：5.30年；6、项目投资回收期（所得税后）：6.03年。（七）债务资金偿还计划本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设投资借款计算，还款期为10年。借款偿还资金来源主要是项目运营期税后利润。（八）利息备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的保障程度，本期项目达产年利息备付率（ICR）为20.95。本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。（九）偿债备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本金和利息的保障程度，本期项目达产年偿债备付率（DSCR）为19.03。根据约定的还款方式对本期项目的计算表明，在项目实施后各年的偿债率均高于偿债备付率的最低可接受值，说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。借款还本付息计划表单位：万元序 号项目第1年第2年第3年第4年第5年1借款1.1期初借款余额3411.643411.643411.643411.641.2当期还本付息83.59167.17167.17167.17167.171.2.1还本1.2.2付息83.59167.17167.17167.17167.171.3期末借款余额3411.643411.643411.643411.643411.642利息备付率20.953偿债备付率19.03（十）级标题经济评价结论根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入16300.00万元，综合总成本费用13557.87万元，税金及附加73.44万元，净利润2001.52万元，财务内部收益率17.58%，财务净现值1992.45万元，全部投资回收期6.03年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。综上所述，本期项目从经济效益指标上评价是完全可行的。