2018年6月版中指报告房地产市场形势总结及未来趋势展望（PDF82页）.pdf

1中国指数研究院2018.6中国房地产市场形势总结&趋势展望2CHINA INDEX ACADEMY当前房地产市场形势总结3最新政策基调：调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立“房住不炒”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的实行差别化调控，建立健全长效机制”多层次住房供应体系“支持自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”加快住房制度改革节奏“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”强化金融监管统筹协调“健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管”棚改攻坚“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”2018年两会房地产相关政策政策基调短期：2018年严格执行各项调控措施，调控不放松中期：金融监管力度加强，降杠杆，行业资金环境趋紧不变长期：长效机制加快出台，住房制度改革继续深化 推动楼市健康发展推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患 货币政策稳健中性保持货币政策稳健中性，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来2018.4.23中央政治局会议 住建部就房地产市场调控问题约谈成都、太原两市政府负责同志。“五一”前，住建部已约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。2018.5 住建部约谈地方、重申调控4长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市京津冀城市群2016年以来政策收紧城市分布政策现状：分城、多策、持续深化，调控仍保持收紧、纠偏趋势2016至2018年至5.31：99个地级以上城市（约319项政策）43个县市（约43项政策）。2018年3、4、5月又迎来政策高峰，约30城出台相关调控政策。海南、河北从省级全面调控。其中，海南省级政策频出，4月出台全域限购政策。5月住建部约谈后成都、太原相继出台政策。金融信贷政策对调控发挥重要作用，后期仍将保持收紧态势！金融信贷政策贯穿其中2016：严管违规互联网金融业务2016-2017：降杠杆收紧企业融资渠道2016-2017：差别化信贷调整首付比2017年以来：利率上调城市逐步增加未来三年：防范金融风险，降杠杆控房价需求侧限购限售创新性举措限贷(含收紧公积金)供给侧增加土地供应拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房、商办销售市场限价扩大有效供给2018 以 来政策强调扩大有效供给。地级以上城市月度政策出台数量县/市月度政策出台数量23442314614-10010203040505海南：海南房地产调控经历了去库存、分类调控到全域收紧三阶段。为抑制市场借“自贸区、自贸港”炒作，2018年4月全域收紧。去库存分类调控全域收紧2016.2-2017.2关于加强房地产市场调控的通知 重点做好“两个暂停”，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。原则上停建公租房，加大棚改货币化安置比例。此阶段推出政策旨在库存去化。2017.2-2018.3关于限制购买多套商品住宅的通知 此阶段政策分化明显，针对房价上涨过快的热点城市，分区限购、限贷、限售、禁止土地炒作等。同时，加速非热点城市的库存去化。2018.4以来以4月16日发文防止炒作和哄抬房价为起点开启新一轮调控，至4月22日实施全域限购。调控背景：海南迎来“自贸区+自由港”重大利好，海南针对上涨预期全面升级调控政策。此次海南调控由差别化过度到全域收紧。政策调控变化近期重点调控区：海南在出台自贸港政策后房地产调控进入全域收紧期62018年5月15日，成都市出台关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知，调控持续升级。近期重点调控区：成都收紧人才购房政策，形成示范效应限购新增圈：青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县限购升级圈成都此次限购的主要内容限购对象：由个人调整为家庭限购方式：由只考虑新购套数调整为考量家庭已有套数限购资格天府新区、高新区等12区县购房本区户籍+两人及以上家庭没房子或者只有1房子/单身无房两人及以上家庭没房子或者只有1房子/单身无房/非本市户籍家庭无房+本区稳定就业并连续缴纳2年社保青白江区、简阳市等10区县购房本市户籍非本市户籍+本市稳定就业并连续缴纳1年社保新落户成都买房新落户已满两年新落户未满两年+稳定就业且缴纳社保1年以上父母投靠子女入户的及离异的家庭购房父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房离异两年内购房以离异前家庭总套数计算限售年限：新购房3年内不得转让7深圳“房改”新政：构建长达17年住房供给体系，提高有效供给水平，形成示范效应6月5日，深圳发布关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）。提出“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的深圳市住房供给和保障体系的总体设计，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。2018年2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。第一阶段（近期）第二阶段（中期）第三阶段（远期）20182020 年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。20212025 年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。20262035 年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。缓解深圳目前面临的四大住房问题：房价上涨过快 住房供需不平衡 结构不合理 保障不充分规划时间供应目标8房地产税已“箭在弦上”，通过影响预期有效降低房价波动幅度，短期将抑制成交量 2017年12月，时任财政部长人民日报撰文：推进房地产税立法和实施逐步建立完善的现代房地产税制度。2018年两会：稳妥推进房地产税立法正抓紧起草和完善法律草案参考国际共性制度，同时从中国国情出发。房地产税的影响房地产税已“箭在弦上”通过影响预期有效降低房价波动幅度：国际经验表明房地产税长期来看能够有效降低房价波动幅度。降低市场交易热度；短期抑制成交量。房地产税征收的预判 总体思路：立法先行、充分授权、分步推进；进程：2019年将完成房地产税立法程序，2020年有望落地实施；标准：因地区、因户、因人而异；9 2018两会再提建立租购并举住房制度 以住房租赁为抓手的“新房改”格局已开启。住房租赁和销售管理条例、关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知、利用集体建设用地建设租赁住房试点方案为代表的顶层设计进入落地阶段。住房租赁的政策机遇把握租购并举开启“新房改”人：住房租赁布局结合人口流动（一线及热点二线城市重点布局）地：获取租赁土地（例如，集体建设用地）钱：融资渠道（银行贷款、险资、资产证券化）对未来住房租赁市场的判断 政策态势：强风口期 市场规模：2020年租赁市场规模近两万亿元 发展趋势：供应主体机构化，未来金融资本逐步介入，企业从土地拓展到金融需求全面打通。住房租赁开启“新房改”，从土地拓展到金融需求已全面打通4月，关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知：对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等予以明确。5月，关于保险资金参与长租市场有关事项的通知：保险资金放开进入长租公寓领域。102018年1-5月累计2.16%较2017年同期收窄1.4百分点2017年累计7.15%较2016年收窄11.56个百分点图：2011年至2018年5月百城住宅均价及环比变化百城整体价格趋稳，环比涨幅连续19个月收窄至1%以内百城新建住宅均价连续37个月上涨调控后价格趋稳，环比涨幅连续19个月在1%以内5月百城新建住宅均价14268元/平方米，环比：0.52%，同比：5.7%数据来源：CREIS中指数据，142680.52%涨幅创新高11一线城市环比涨幅维持低位，三线城市涨幅略有回调图：2013年月以来各类城市新建住宅价格走势时间珠三角(15个)长三角(26个)环渤海(20个)西北(9个)东北(7个)中部(14个)西南(9个)20114.95%4.91%6.34%7.45%5.86%6.53%4.63%2012-1.74%-4.18%0.09%0.72%0.74%0.78%-1.12%201312.84%5.71%9.94%7.29%5.46%9.18%6.58%2014-3.81%-5.61%-1.90%-5.46%-6.14%-4.50%-5.27%20155.54%1.07%2.14%-2.58%-2.41%1.95%-3.45%201622.02%16.08%13.06%2.39%-0.60%12.97%6.07%20178.00%9.00%10.05%7.43%9.72%10.43%14.14%2018:1-52.30%2.82%2.93%3.29%3.34%4.25%5.77%2.57%-2%-1%-1%0%1%1%2%2%3%3%4%4%13-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05一线城市二线城市三线城市一 线二 线三 线0.80%2.19%11.05%1.08%0.07%3.97%4.26%3.46%3.60%5.07%3.83%2016:1-52017:1-52018:1-52016:1-52017:1-52018:1-52016:1-52017:1-52018:1-512图：2015年5月-2018年5月50个代表城市商品住宅月度成交量走势2017年全国销售创新高，2018年1-5月重点城市成交规模继续缩减全国商品房：2017年累计销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%，规模创历史新高重点城市商品住宅：2018年1-5月月均成交面积2640万平方米，同比下降12.4%；5月成交面积2990万平方米，环比上涨5.8%，同比下降9.3%。数据来源：CREIS中指数据，15/0515/0615/0715/0815/0915/1015/1115/1216/0116/0216/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/0118/0218/0318/0418/05万平方米月度成交面积1-5月月均成交单月同比13数据来源：CREIS中指数据，一线城市整体成交规模下降最为显著，三线代表城市绝对规模居高位 一线城市2018年1-5月成交绝对水平历史最低，同比下降25.5%左右，降幅最为显著，京沪成交面积处于历史同期最低点。二线城市2018年1-5月月均成交面积约72万平方米左右，同比下降8.4%左右，海口同比下降超八成，天津、成都同比下降近四成；三线城市2018年1-5月同比下降约21.3%，但成交绝对值处于同期水平相对高位，泉州同比增长超八成，扬州同比增长超两成。图：2010年5月-2018年5月各级别代表城市商品住宅月均销售面积020406080100120140万平方米一线二线三线14二手房市场继续调整，价格持续收窄，成交回落图：十大城市主城区二手房均价及环比涨跌幅走势图：十大城市主城区二手房成交套数及同比涨跌幅走势2018年1-5月，二手房均价累计上涨：0.21%，较去年四季度收窄0.16个百分点，其中北京、上海、天津5月二手房价格持续下跌。2017年，二手房均价累计上涨：8.03%，较2016年收窄11.8个百分点。2018年1-4月，二手房成交：30.73万套，同比：-14.58%，其中北京成交套数同比下降近四成，深圳同比增长近三成。2017年，二手房成交：100.2万套，同比：-35%，其中，北京、上海成交套数同比下降五成左右。成交价格数据来源：CREIS中指数据，万套十大城市成交量（左）同比增长率（右）元/平方米十大城市均价环比15各线城市各层次产品套总价提升，产品结构分化图：2017年20个城市楼盘套总价分类及其对应的成交价格区间数据来源：CREIS中指数据，城市均值中位数高价位(成交套数占10%)中高价位(成交套数占30%)中低价位(成交套数占60%)一线城市北京683万490万1452万（含）以上663万（含）-1452万663万以下上海596万409万1119万（含）以上491万（含）-1119万491万以下深圳564万380万1146万（含）以上458万（含）-1146万458万以下广州180万136万284万（含）以上153万（含）-284万153万以下二线城市厦门425万299万866万（含）以上353万（含）-866万353万以下杭州282万235万509万（含）以上278万（含）-509万278万以下南京244万199万445万（含）以上261万（含）-445万261万以下宁波222万200万383万（含）以上222万（含）-383万222万以下苏州204万169万393万（含）以上184万（含）-393万184万以下天津176万141万293万（含）以上168万（含）-293万168万以下无锡162万136万246万（含）以上151万（含）-246万151万以下福州158万115万311万（含）以上131万（含）-311万131万以下合肥142万115万231万（含）以上124万（含）-231万124万以下济南134万115万189万（含）以上124万（含）-189万124万以下武汉106万100万154万（含）以上111万（含）-154万111万以下青岛107万86万192万（含）以上98万（含）-192万98万以下三线城市东莞197万177万285万（含）以上198万（含）-285万198万以下昆山161万132万278万（含）以上144万（含）-278万144万以下南通134万101万230万（含）以上129万（含）-230万129万以下常州123万106万204万（含）以上118万（含）-204万118万以下廊坊104万84万190万（含）以上97万（含）-190万97万以下16各类用地和住宅用地推出、成交同比均增长注：土地面积均为规划建筑面积。推出量：3.9亿平米同比：35.6%环比：-21.3%住宅商办量：9474万平米同比：19.0%环比：-32.6%成交住宅量：3.3亿平米同比：33.4%环比：-25.1%量：7950万平米同比：20.1%环比：-33.1%商办2017300城数据来源：CREIS中指数据，各类用地20.1亿平米，同比9.7%各类用地17.1亿平米，同比10.5%各类用地 8.7亿平米，同比39.3%，环比-17.2%各类用地 7.4亿平米，同比38.9%，环比-18.2%2018：1-516/0118/0516/0118/0516/0118/0516/0118/0517图：2016年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，2017各类用地楼面价：2376元/平米同比：26.2%溢价率：28.9%同比：减少14.0个百分点住宅用地楼面价：4072元/平米同比：22.6%溢价率：33.7%同比：减少21.2个百分点 2018：1-5 各类用地楼面价：2139元/平米同比：-0.1%溢价率：20.5%同比：减少16.2个百分点住宅用地楼面价：3894元/平米同比：5.0%溢价率：23.5%同比：减少21.0个百分点 商办住宅楼面均价（元/平米）商办住宅溢价率住宅用地价格同比上涨，溢价率下降18一线城市出让金下降超一成，三四线城市出让金增长超六成同比出让金占比一线二线三四线2018：1-5数据来源：CREIS中指数据，201794.5%77.8%-8.6%9.1%18.4%9.7%26.7%111.2%67.0%13.2%54.0%32.8%20175.5%29.2%38.0%-18.7%38.3%62.6%-22.9%8.2%17.8%成交面积出让金成交楼面价201720167.4%2018.1-52017201653.1%2018.1-52017201639.4%2018.1-519表：2018年1-5月住宅用地成交情况top10（全市）城市规划建筑面积(万)TOP10重庆市1494 菏泽市1246 郑州市999 武汉市997 宁波市982 成都市746 青岛市743 西安市715 徐州市709 杭州市662 数据来源：CREIS中指数据，城市土地出让金(亿元)TOP10杭州市1138 苏州市621 重庆市581 北京市556 佛山市459 宁波市429 武汉市428 天津市423 成都市321 济南市298 城市规划建筑面积(万)TOP10重庆市4247 武汉市2770 徐州市2704 郑州市2700 苏州市1842 西安市1623 成都市1525 昆明市1490 杭州市1346 菏泽市1331 城市土地出让金(亿元)TOP10北京市2398杭州市1983苏州市1510南京市1509武汉市1383重庆市1323天津市1140成都市1093上海市1058广州市926表：2017年全年住宅用地成交情况top10（全市）重庆、菏泽、武汉成交体量较大；杭州、重庆、宁波、武汉住宅用地成交面积、出让金均位居前十20三四线城市高价地成交面积增幅较大，部分城市高价地面积占比提升注：高价地块为总价10亿以上&溢价率超100%、总价20亿以上的住宅用地图：2016、2017、2018年各线城市高价地块成交情况图：2017年分线城市高价地成交面积占比提升最快的代表城市数据来源：CREIS中指数据，各线2018年1-5月高价地成交情况2017全年高价地成交情况2016全年高价地成交情况规划建筑面积(万)出让金（亿元）规划建筑面积(万)出让金（亿元）规划建筑面积(万)出让金（亿元）一线335657143631599102124二线181622516442705864598393三四线104982429712114931870总计32013732108501233183001138870.5%20.4%21.1%17.9%20.2%5.2%6.7%8.7%12.8%82.6%40.0%37.8%31.1%33.1%48.5%23.3%18.2%20.7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%广州广州成都成都济南济南南昌南昌温州温州台州台州绍兴绍兴柳州柳州漳州漳州一线一线二线二线三线三线2016201743.2%19.6%9.4%12.9%13.2%16.6%16.7%12.1%8.0%212018年1-5月全国房地产企业销售业绩排行榜 2018年1-5月，销售额过千亿的企业有6家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过2000亿元，均值为2766.8亿元，同比增长27.3%，碧桂园销售额破3000亿元，持续引领行业发展；1000-2000亿的企业有保利、融创和绿地。500-1000亿、100-500亿、50-100亿的企业分别为14家、61家、19家，TOP100门槛上升至75亿元。222018年1-5月全国房地产企业拿地排行榜 2018年1-5月，碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首，拿地金额高企，势头猛进。万科以496亿元拿地总额跃居第二；保利以453亿元稳居第三位，土地市场发力显著。百强前10房企、11-30企业1-5月拿地总额3148.6亿元、2732.6亿元，占全国300城土地成交金额的19.9%、17.3%，龙头房企获取土地资源优势显著。23拿地态度：拓储规模同比去年基本持平，拿地态度趋于谨慎图：百强前30企业2017年1-5月、2018年1-5月拿地金额、拿地金额占销售额比重情况 拓储规模与2017年大致持平：百强前10企业2018年1-5月拿地金额（招拍挂+并购）为3148.6亿元，同比增长1.9%，11-30企业2018年1-5月拿地金额（招拍挂+并购）为2732.6亿元，同比下降1.6%。拿地态度整体趋于谨慎：百强前10企业拿地金额占销售额比重均值为22.9%，同比下降5.5个百分点；11-30企业拿地金额占销售额比重均值为27.9%，同比下降21.4个百分点。其中，阳光城、金茂、融信等快速成长的企业拿地金额占销售额比重更高，均超100%，而且其2018年前5月销售额增速分别高达72.3%、282.0%及90.3%。0%30%60%90%120%150%180%0100200300400500600700800900恒大碧桂园万科保利融创中海绿地绿城华夏幸福华润置地龙湖金地新城控股世茂旭辉荣盛发展金科中南正荣阳光城雅居乐蓝光泰禾金茂滨江龙光奥园融信中梁佳兆业前10企业11-30企业单位：亿元2017年1-5月拿地金额2018年1-5月拿地金额2017年1-5月拿地金额/销售额2018年1-5月拿地金额/销售额2017年1-5月拿地金额/销售额均值2018年1-5月拿地金额/销售额均值均值：49.3%均值：22.9%均值：28.4%均值：27.9%24拿地集中度：佛山、济南、昆明、温州等城市拿地集中较高均值：47.60%0%20%40%60%80%100%0100200300400500600杭州佛山重庆济南武汉北京福州宁波合肥苏州天津广州南京昆明南通嘉兴成都湖州青岛常州上海郑州温州徐州金华长沙西安肇庆台州绍兴许昌漳州沈阳江门泉州无锡镇江深圳珠海柳州前10企业拿地金额11-30企业拿地金额前30企业拿地金额/城市土地成交金额单位：亿元图：百强前10、11-30企业2018年1-5月拿地金额前40城市拿地金额分布及拿地金额占城市土地成交金额比重情况 部分温和的二线城市及强三线城市拿地集中度较高：2018年1-5月，百强前30企业在拿地金额前40城市的集中度高达47.6%，其中，在佛山、昆明、温州及肇庆等城市集中度更高，拿地金额占城市土地成交金额比重超七成，优势显著。分层级来看，百强前10企业在济南、昆明等城市拿地集中度较高，拿地金额占城市土地成交金额的51.1%、70%；11-30企业在温州、金华等城市集中度更高，占比分别达70.27%、51.7%。25拿地结构：二线城市仍为布局首选，继续向三四线城市下沉图：前10企业、11-30企业2017年，2018年1-5月拿地金额城市等级分布一线城市9%二线城市48%三、四线城市43%一线城市11%二线城市49%三、四线城市40%一线城市20%二线城市50%三、四线城市30%一线城市23%二线城市50%三、四线城市27%2017年2018年1-5月前10企业前10企业11-30企业11-30企业 百强前30企业拿地仍以二线城市为主，一线城市拿地占比下降显著。百强前10、11-30企业二线城市拿地金额占比最高，分别为49%、48%，与2017年相比基本持平；一线城市拿地金额占比分别为11%、9%，同比分别降低9个、14个百分点。2018年前5月，百强前30企业拿地继续向三四线城市下沉，其中11-30企业表现更显著。百强前10、11-30企业企业三四线城市的拿地金额占比为40%、43%，较2017年分别提升10个、16个百分点，后者高于前者6个百分点。26拿地城市：杭州、佛山、重庆、济南、武汉等城市备受青睐图：百强前10企业、11-30企业2018年前5月拿地金额前40城市的拿地金额及同比增长率 从各城市拿地金额绝对值来看，百强前30企业2018年前5月在20个城市拿地金额超百亿，在杭州、佛山、重庆、济南、武汉、北京等6个城市的拿地金额超200亿，其中杭州拿地金额最高，超500亿。从各城市拿地金额同比增速来看，杭州、济南、武汉、福州、宁波等核心二线城市和佛山、南通、湖州、常州等受核心城市辐射的强三线城市，拿地金额同比增速均超100%。-500%0%500%1000%1500%2000%2500%3000%3500%0100200300400500600杭州佛山重庆济南武汉北京福州宁波合肥苏州天津广州南京昆明南通嘉兴成都湖州青岛常州上海郑州温州徐州金华长沙西安肇庆台州绍兴许昌漳州沈阳江门泉州无锡镇江深圳珠海柳州前10企业拿地金额11-30企业拿地金额拿地金额同比增长率单位：亿元 另外，2018年1-5月，百强前30企业除在深圳外的北京、上海、广州三个一线城市拿地力度均明显下降，拿地金额同比分别下降36%、57%、41%。27拿地价格：拿地成本降低，部分城市拿地价格过高或致风险图：前10企业、11-30企业2017年，2018年1-5月拿地楼面价、销售均价2018年年1-5月：月：29.2%2018年年1-5月：月：36.5%2017年：年：36.2%2017年：年：37.8%0%10%20%30%40%50%60%70%050001000015000200002500030000350004000045000中海绿城华润置地保利万科华夏幸福碧桂园恒大绿地融创融信佳兆业滨江金地龙湖旭辉金茂世茂雅居乐正荣中梁金科龙光中南新城控股阳光城泰禾蓝光发展荣盛发展奥园前10企业11-30企业拿地楼面价销售均价拿地楼面价/销售均价单位：元/平方米7个百分点1.3个百分点均值：42.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0500010000150002000025000上海杭州北京深圳天津福州珠海金华温州广州绍兴佛山合肥苏州常州台州嘉兴漳州无锡沈阳南京南通济南湖州柳州江门泉州镇江成都宁波武汉重庆昆明长沙郑州徐州许昌西安青岛肇庆前30企业拿地均价（元/平方米）前30企业拿地均价/城市销售均价图：前30企业2018年1-5月拿地楼面价及拿地楼面价占销售均价比重 拿地成本进一步降低，前10企业下降更为显著。2018年前5月，百强前10、11-30企业拿地楼面价占销售均价的比重均值分别为29.2%、36.5%，较2017年分别下降7个、1.3个百分点；另外，前10企业拿地更为谨慎，2018年前5月拿地楼面价占销售均价的比重比11-30企业低7.3个百分点。从各城市拿地价格来看，部分城市拿地楼面价占城市销售均价的比重过高，风险隐忧。百强前30企业在拿地金额前40城市的拿地楼面价占销售均价的比重均值为42.4%，部分城市如杭州、沈阳、绍兴、金华等拿地楼面价占城市销售均价的比重超六成，未来或存在一定风险。28CHINA INDEX ACADEMY未来房地产市场趋势展望296个模块结合房天下大数据平台资源22个方程60余项指标1000多个数据项20年历史数据2018市场预判：经济、收入、政策、货币、资金和人口为影响房地产市场的主要外部因素数据来源：中国指数研究院测算商品房销售面积商品房价格新开工面积房地产开发投资城镇人口新增货币企业资金货币供应量居民收入政策经济增速0.70.30.60.40.60.60.20.2土地成交0.330经济开局良好，预计二季度表现或将弱于一季度，但整体波动不大图：2010年下半年以来三大需求同比增速走势数据来源：CREIS中指数据，一季度经济表现工业生产、投资、出口等经济指标均有所加快，一季度GDP同比增长6.8%，同时供给侧改革持续推动下，旧动能加快升级，新动能加快成长，国内经济正在逐步向高质量发展方向迈进二季度经济走势利好政策下工业生产及居民消费仍将保持较快增长，而投资、出口等不确定因素或会影响二季度经济表现，但整体波动预计不大-20%-10%0%10%20%30%40%消费品零售总额累计同比固定资产投资累计同比出口累计同比31货币政策继续持中性调控，M2增速在低位区间波动图：2008年4月以来我国M1、M2同比增速走势数据来源：CREIS中指数据，金融环境2018年4月，M2同比增长8.3%，连续两个月小幅回升后再次下探，显示金融去杠杆和严监管持续推进下，金融部门内部资金流转依然不畅货币政策走向一季度美联储已启动年内首次加息，央行也随即提升了逆回购利率，未来货币市场利率变化必将不断向房地产市场传导，直接推升房地产行业融资成本，综合国内经济运行趋势及两会工作报告报表述看，短期内货币政策中性调控的目标不会改变0%10%20%30%40%50%08-0408-0608-0808-1008-1209-0209-0409-0609-0809-1009-1210-0210-0410-0610-0810-1010-1211-0211-0411-0611-0811-1011-1212-0212-0412-0612-0812-1012-1213-0213-0413-0613-0813-1013-1214-0214-0414-0614-0814-1014-1215-0215-0415-0615-0815-1015-1216-0216-0416-0616-0816-1016-1217-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-04MI同比M2同比32房地产融资难度上升显著，居民购房压力持续加大图：2013年以来我国各项贷款及房地产贷款、个人住房贷款余额走势图：2016年2月以来全国首套及二套房贷利率走势数据来源：CREIS中指数据，贷款增速下降：2018年一季度房地产贷款及个人购房贷款余额分别较2017年末低0.6、2.2个百分点。贷款利率上行：融360数据显示，2018年4月全国首套房及二套房贷款利率分别小幅上升至5.56%、5.91%。两会提出将实施差别化信贷，信贷政策对实体经济的支持力度将会加大，对于房地产行业来说，各项短期调控继续严格执行，各项资金流入通道管控也只会更加严厉，今年资金压力对行业发展将产生实质性影响0%10%20%30%40%010203040万亿房地产贷款余额个人购房贷款余额各项贷款余额增速(右）房地产贷款余额增速（右）个人购房贷款余额增速（右）4%5%6%16-0216-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-04首套房平均利率二套房平均利率33数据来源：中国指数研究院测算宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；研究假设假设1假设2假设3货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；预测结果15.015.4亿平米，-11.3%-9.3%78928050元/平米，0%2.0%11.511.8万亿元，5.1%7.1%18.719.0亿平米，4.5%6.5%商品房销售面积商品房销售价格房地产开发投资额房屋新开工面积假设4 因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。2018市场预判：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长34图：2017年-2018年4月各线城市商品房销售面积同比增速数据来源：CREIS中指数据，销售面积及销售额将整体回落，二线城市调整压力较大调整空间有限，市场逐步回稳调控政策进一步显现，部分城市面临下行压力但在全国中的销售面积占比仍会在三成以上，销售额占比达超过四成销售面积、销售额增速继续放缓或出现小幅回落一线二线三四线2018年2017年一线二线三四线销售面积0.5亿平（-29.2%）5.5亿平（1.5%）10.9亿平（13.9%）销售额1.3万亿元（-26.1%）5.6万亿元（13.6%）6.5万亿元（27.7%）2018年1-4月全国销售面积：4.2亿平米 同比1.3%较1-3月收窄2.3个百分点全国销售额：3.6万亿同比 9%较1-3月收窄1.4个百分点2017年-11.0%-18.8%-25.3%-25.5%-28.1%-28.2%-30.3%-31.1%-30.2%-29.2%-30.1%-28.0%8.8%4.7%3.8%8.1%6.0%4.7%2.9%0.8%1.2%1.5%0.7%-1.0%29.0%25.7%24.5%24.5%22.5%21.0%18.1%15.8%14.7%13.9%7.3%4.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%一线城市二线城市三四线城市35数据来源：CREIS中指数据，供应：预期销售下行，土地储备充足，新开工和投资中低速增长新开工投资一线城市：土地储备充足，新开工稳定或增长二线城市：销售有所调整，新开工谨慎三四线城市：销售稳定或小幅下行，适量的土地储备，新开工平稳图：2011年-2018年1-5月300城各类城市土地成交规划面积同比走势新开工增长平缓，企业补仓意愿理性拿地投资支撑下，投资中低速增长总量同比增速房屋新开工17.9亿平方米7.0%房地产开发投资额11.0万亿元7.0%表：2017年新开工和投资总量及增速2018年1-4月3.1万亿元同比：10.3%2018年1-4月5.2亿平方米同比：7.3%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%20112012201320142015201620172018:1-5一线二线三线36价格：调整城市数量继续增加，全国整体价格将保持平稳数据来源：CREIS中指数据，图：2012-2018年4月百城价格指数和商品房销售面积同比走势政策调控限购、限贷、限售等行政调控手段适度中性的货币政策、信贷环境趋紧市场因素一线城市：销售回暖，价格保持平稳二线城市：部分有下行压力，价格面临调整三四线城市：销售增速放缓，价格趋稳或小幅下行-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-10%-5%0%5%10%15%20%25%百城价格指数单月同比（左）商品房销售面积同比（右）37重点城市短期走势：住宅市场量价分化继续加剧，基本面、政策强度诸多因素决定市场走向分化城市类型特点代表城市量限价涨前期房价走势平稳存补涨空间，短期城市价值的快速提升带动房价快速上涨武汉、成都、西安等中西部核心城市量跌价稳限价导致供应不足成交受限，置业需求旺盛支撑房价趋稳上海、南京、广州等长珠三角核心量价调整调控政策极其严格或前期房价上涨过快，需求透支高价地频出供求结构错配，市场风险大北京、天津、廊坊等京津冀核心苏州量价齐升大规模货币化棚改叠加核心城市外溢刺激住宅市场量价齐升，宅地竞拍激烈，楼面价明显上涨绍兴、镇江、扬州等长三角三线通过对城市基本面、市场供求状况、库存余量、政策强度等方面的客观分析及对市场的实际主观感受，重点关注城市的短期市场行情分为四种不同类别：量限价涨、量跌价稳、量价调整、量价齐升。38未来三年市场空间：新增住房总体需求超过55亿平方米，其中商品住宅需求总量约35亿平方米假设1：宏观经济平稳增长；假设2：货币信贷政策稳中趋紧（M2年均增长9-11%，贷款余额年均增长10-13%）；假设3：土地市场平稳（2018-2020年年均土地成交面积较2017年小幅下降）；假设4：长效机制建设，分城施策指标2001-2005合计2001-2005复合增速(%)2006-2010合计2006-2010复合增速(%)2011-2015合计2011-2015复合增速(%)2016-2017合计2018-2020合计销售面积(亿M2)15.724.536.413.552.63.328.235.4数据来源：中国指数研究院测算，预计未来三年新增住房总体需求超过55亿平方米，其中约62.7%即35亿平方米由商品住宅的形式供应，其余部分将通过非市场化方式构成。具体来看，新增城镇人口带来的住宅需求占比最高，约占40.1%，但由于城镇化率放缓，这一占比呈下降趋势；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求占比将保持平稳，约占26.2%；未来城市人口总量不断增长，城镇住宅存量不断增加，拆迁改造需求占比将