【中海名城】项目发展策划书(1)1756.docx

【中海名城】项目策划书 项 目 发 展 策 划 书1. 项目目概况1.1 地理位位置及素素质【中海名城城】位于成成都市南南部的高高新技术术开发区区内，处处于二环环路与三三环路之之间，西西临高新新大道，北北临紫荆荆西路，东东临元华华路和肖肖家河，南南临机场场路西延延线和体体育公园园。项目目所处的的高新区区始建于于19888年，119911年3月月被国务务院批准准为国家家高新技技术产业业开发区区。经过过十年建建设，该该区形成成了一区区多园的的管理模模式，初初步形成成电子与与信息技技术、生生物医药药工程与与现代食食品三大大主导产产业，是是一个新新型的高高科技产产业园区区。但由由于初始始规划的的局限性性，该园园区内尚尚无与园园区建设设相适应应的生活活配套设设施。【中海名名城】的开发发建设，正正好填补补这一空空白。1.2 项项目宗地地及周边边环境项目用地的的西北部部现在是是电缆厂厂的主厂厂区，目目前正在在生产；用地的的北面（即即紫荆西西路北侧侧）有倍倍特幼儿儿园（对对外接收收学生）、高高新区实实验学校校（含小小学、初初中及高高中部）、高高新区电电信局、农农贸市场场；用地地东侧的的肖家河河神仙树树段目前前尚未整整治（位位于高新新实验学学校东侧侧的肖家家河已整整治成示示范段，景景观尚可可），枯枯水季节节景观较较差，丰丰水季节节水流较较急，景景观良好好。用地地内有部部分厂房房和旧民民房需要要拆迁，根根据用地地协议，高高新区政政府将于于今年99月300日前完完成首期期用地的的拆迁并并交供我我司约1100亩亩土地。南面：规划划路尚未未形成，该该规划路路将由高高新区政政府按照照用地协协议的时时间要求求逐段完完成，且且不影响响我司的的分期开开发计划划；体育育公园正正在建设设中。北面：紫荆荆西路已已完成大大部分，尚尚未修建建的路段段（约1150米米）居民民已经搬搬迁，但但房屋尚尚未拆除除，根据据“用地协协议”的规定定，高新新区政府府将于220000年122月311日前完完成该路路段的建建设并确确保通车车，紫荆荆西路元元华路东东侧路段段正在建建设中。紫紫荆西路路北侧的的倍特小小区除“金叶苑苑”（约11.5万万平方米米的低档档住宅）外外已全部部建成并并已入伙伙。东面：元华华路已形形成并通通车，但但有部分分道路仍仍为原郊郊区道路路（长约约2000米）。根根据“用地协协议”，高新新区政府府将于220011年3月月31日日前完成成该路的的市政化化改建及及肖家河河神仙树树段的治治理（包包括其两两侧各宽宽5米的的防护绿绿地建设设）。高高新区的的商业配配套（如如农贸市市场等）位位于该路路的北段段。元华华路东侧侧有部分分旧房（已已列入拆拆迁范围围，其用用地性质质为住宅宅小区），【中海名城】隔元华路与东边的银都花园、紫荆小区相望。西面：高新新大道已已建成，新新道路也也是成雅雅高速公公路的入入口，三三期地块块西侧临临近高架架桥的起起点。隔隔路相望望有地奥奥、恩威威、西门门子、机机电设备备等现代代化新型型工业厂厂房。1.3 交交通状况况及市政政建设1.3.11 交通状状况根据目前前状况，用用地周边边公共交交通较为为便利，有有26路路、288路、778路共共三条公公交线路路经过地地块，其其中，226路公公共汽车车由红照照壁开往往国防乐乐园，停停靠神仙仙树公交交车站；28路路公共汽汽车电缆缆厂发车车，穿行行红星路路开往火火车北站站；788路公共共汽车由由电缆厂厂发车，经经天府广广场后穿穿行蜀都都大道开开往西部部的金沙沙汽车客客运站。用地周边边道路通通畅，驾驾车出行行可以很很方便地地到达市市中区、火火车南站站、机场场、乐山山、峨眉眉山、雅雅安等地地。出地地块后延延高新大大道向北北穿过二二环路（距距离地块块两分钟钟路程）和和一环路路（距地地块四分分钟路程程）可便便利达到到市中心心内各地地（十五五分钟到到华西医医大附属属医院，二二十五分分钟到达达天府广广场）。成成雅、成成乐及机机场高速速入口紧紧邻地块块，二十十分钟内内可到机机场，五五十分钟钟内可到到乐山，交交通极为为便利。1.3.22 市政建建设高新区通过过十年建建设，市市政配套套设施较较为完备备。但具具体到用用地周边边道路两两侧的市市政管网网，就目目前情况况来说并并不完善善，需要要由高新新区政府府按照用用地协议议的时间间及内容容要求及及时配套套到位。目目前状况况如下： 给水情况：沿紫荆荆西路现现有3000供水管管线，高高新大道道现有6000供水管管线，元元华路的的北段已已埋设3000供水管管线。 污水情况：沿紫荆荆西路现现有8000污水管管线（沿沿紫荆西西路排向向三瓦窑窑方向），高高新大道道现有8000污水管管线。 雨水情况：沿紫荆荆西路现现有12000雨水水管线（沿沿紫荆西西路排往往肖家河河），高高新大道道现有12000雨水水管线。 供电情况：沿紫荆荆西路现现有100千伏架架空供电电线路，高高新大道道现有110千伏伏架空供供电线路路，元华华路现无无供电线线路。 燃气情况：紫荆西西路上无无燃气管管道，高高新大道道西侧现现有1599天气气气管道且且在东侧侧有预留留接口。 供热情况：南星热热电厂可可提供供供热条件件，主管管道已经经敷设到到紫荆西西路电缆缆厂大门门口附近近，电缆缆厂目前前正在使使用。 电话及有线线电视情情况：紫紫荆西路路北侧有有电信营营业厅，高高新大道道已埋设设2.55万门通通信电缆缆；高新新大道已已埋设光光纤电缆缆。1.4 肖肖家河现现状及滨滨河公园园的规划划1.4.11肖家河河现状 源头：肖家家河发源源于清水水河，清清水河流流过西二二环路清清水河桥桥后，主主流流往往府南河河，支流流形成肖肖家河。分分支处有有铁栏过过滤漂浮浮垃圾，栏栏后有一一水闸，控控制肖家家河水量量。从水水闸处了了解及堤堤上水纹纹高度，其其控制水水位在22.5米米左右 污染情况：肖家河河主要流流经居住住小区，无无工业污污染源。但但因流经经地段新新开发小小区较多多，以及及市政路路大量修修建，导导致建筑筑垃圾增增多，并并长期堆堆放在河河岸边，导导致河水水污染，这这也是河河水在枯枯水季节节发出臭臭味的主主要原因因。 水量：肖家家河河道道宽约110米，河河堤宽447米，堤堤高一般般在44.55米，从从河堤水水纹线看看，水位位高时不不超过22.5米米。每年年510月月份为丰丰水季节节，河水水流量较较大，神神仙树段段水流较较急，河河水无臭臭味；111月至至次年44月份为为枯水季季节，河河水流量量很小，神神仙树段段水流缓缓慢，河河水臭味味明显。 高新区管委委会为了了改善高高新区的的环境，已已计划对对肖家河河神仙树树段进行行彻底治治理，并并已经在在高新实实验学校校东侧形形成了约约1KMM的示范范段，神神仙树段段的河道道治理会会在20001年年3月份份完成。1.4.22滨河公公园的规规划按规划肖家家河神仙仙树段西西侧高新新区拟兴兴建沿肖肖家河长长约9000米、880米宽宽（防护护绿地宽宽5米+河道宽宽10米米+防护护绿地宽宽5+公公园600米）的的滨河公公园，拟拟做成开开放的、可可供市民民健身、休休闲的带带状绿化化空间。河河堤设计计成生态态性、自自然状、活活泼的绿绿化小环环境，肖肖家河神神仙树段段将彻底底整治。1.5 项项目所在在区域经经济发展展状况1.5.11高新区区域经济济状况高新区已从从起步区区的2.5平方方公里发发展成规规划400平方公公里； “九五”末实现现GDPP1000亿元；工业总总产值2200亿亿元（现现有外资资企业2240多多家，高高新技术术企业2275家家，年产产值过千千万元企企业700多家，过过亿元企企业200家。区区内目前前人口约约20万万）；220100年计划划实现GGDP4450亿亿元，工工业总产产值10050亿亿元，建建成中国国重要的的科技创创业区，中中国西部部经济的的高地，成成都市经经济发达达、社会会文明、环环境优美美的现代代化新城城区。1.5.22高新区区战略地地位及人人才战略略中央制定西西部大开开发战略略，从趋趋势分析析，西安安、成都都、重庆庆将是重重点和快快速发展展的区域域，针对对成都，高高新区则则是发展展的重中中之重。在在人才战战略上，从从20000年77月起，进进入成都都高新区区企业博博士后科科研工作作站工作作的博士士，两年年将获得得10万万元的政政府补助助经费。高高新区每每年还将将拿出3300万万元创新新奖励基基金奖励励有突出出贡献的的各类人人才。在在户口、职职称评定定及税收收政策等等方面也也将对引引进的高高级人才才大开“绿灯”。据悉，按成成都高新新区的最最新规定定，从外外地进入入高新区区工作的的饿高级级人才及及配偶、子子女一律律优先办办理成都都市城区区常住户户口，本本人落户户之前，其其子女入入托或就就学即享享受区内内户籍待待遇。户户口、人人事行政政关系、人人事档案案不在成成都的高高级人才才，在高高新区工工作满一一年即可可申报专专业技术术职称，不不受工龄龄、出国国前职称称和任职职时间限限制；正正式调入入高新区区的高级级人才取取得突出出业绩者者可破格格申报高高一级职职称，不不受学历历、资历历、任职职时间限限制。高高新区财财政每年年拿出1100万万元作为为高级人人才创办办企业的的启动经经费（留留学人员员、博士士另有渠渠道），每每年拿出出3000万元给给在高新新区技术术产业发发展中贡贡献突出出的高级级人才。其其所获奖奖励和股股权收益益如用于于再投入入高新区区技术成成果产业业化项目目或投资资新办企企业的，免免征个人人所得税税。海外外留学人人员在区区内工作作期间的的工薪收收入，个个人所得得税起点点按境外外人员对对待，入入区定居居者其出出国前工工龄和回回国后的的养老保保险缴费费年限合合并计算算。进入入高新区区区域性性博士后后科研工工作站工工作的博博士，高高新区管管委会每每年给予予每人补补助5万万元（共共两年），由由其个人人自行支支配。据最新了解解，399家博士士公司已已入住高高新区。这这些博士士中包括括一名中中国工程程院院士士、一名名美国科科学院院院士和113名博博士后，大大部分系系从美、德德、日、英英、加等等国归来来的留学学生。2成都房房地产市市场现状状及发展展趋势2.1 房房地产市市场的现现状调查查2.1.11投资情情况统计显示，119999年成都都房地产产共完成成投资993.997亿元元，较998年增增长177.5%，其中中完成住住宅投资资55.4亿元元，增长长21.7%。999年新新开商品品房5993.445万mm2,同比比增长117.88%，新新开工项项目比重重为444.7%。20000年年13月成成都市房房地产开开发完成成投资112.33亿元，同同比增长长34%，其中中住宅88.233亿元，同同比增长长27.8%，新新开工面面积1882.334万mm2，同比比增长996.22%。2.1.22开竣工工情况1999年年 新开开工总规规模中，住住宅面积积为4660万平平方米，占占84.8%；19999年商商品房竣竣工总量量达4444.224平方方米，同同比增长长36.77%。2.1.33销售情情况1999年年全年销销售商品品房3770.55万平方方米，同同比增长长11.7%。其其中，住住宅销售售3366.9万万平方米米，同比比增长88.4%(在住住宅销售售面积中中,普通通住宅为为2166.566万平方方米，占占64.3%，安安居房为为1044.7万万平方米米，占331.11%；别别墅、高高档公寓寓为155.655万平方方米，占占4.66%)；写字楼楼8.998万平平方米，同同比增长长16.2%；商业用用房222.288万平方方米，同同比增长长86.1%。个个人购房房大幅上上升是999年房房市最显显著特点点，去年年个人购购房2778.99万平方方米，同同比增长长25.1%，占占住宅销销售的882.88%，比比重较998年上上升了111.11个百分分点。99年实现现商品房房销售额额68.26亿亿元，同同比增长长38.8%，其其中住宅宅销售554.443亿元元，同比比增长226.22%。220000年7月月市统计计局对成成都市城城镇居民民住房条条件、消消费状况况等进行行的专项项调查显显示：今今年有112.22%，即即9万家家庭打算算购房。2.1.44空置情情况1998年年末空置置商品房房1366.9万万平方米米，其中中住宅空空置面积积91.42万万平方米米；19999年年末空置置商品房房1244.833万平方方米，同同比减少少8.888%，其其中住宅宅空置面面积799.355万平方方米，同同比下降降13.2%；20000年55月末空空置商品品房1119.446万平平方米，比比19999年同同期增加加7.888%，比比今年一一季度末末的1007.993万平平方米扩扩大2.6个百百分点，其其中住宅宅空置量量为822.599万平方方米，比比19999年同同期（770.331万平平方米）增增加177.477%，比比今年一一季度末末的722.077万平方方米增加加14.6%。另外，根据据了解，商商品住宅宅的空置置情况有有一定的的区域性性。其中中市东面面和北面面房屋空空置率居居高；99697年年成都房房地产热热潮中位位于老城城区商住住楼和西西面别墅墅区空置置率高，而而我们集集中了解解的城区区南面和和西南面面新开发发的小区区因注重重小区环环境和户户型设计计，其空空置率则则较低。数据表明，虽虽然商品品住宅的的销售量量在稳步步增加，但但随着供供应量的的进一步步增加，商商品房的的空置率率特别是是住宅的的空置情情况不容容乐观，房房地产市市场特别别是住宅宅市场的的竞争将将趋于白白热化。从近期成都都市20000年年房地产产交易会会看：2000年年成都夏夏季房地地产交易易会首日日共成交交各类房房屋10073套套，成交交金额33.2亿亿元.其其中商品品房成交交10446套，面面积111万平方方米。为期7天的的交易会会上，共共有577.066万人次次到会咨咨询，成成交各类类房屋达达65.18万万平方米米，成交交金额达18.9亿元元。参与与人数、房房屋成交交面积、成成交金额额创历次次 房交会会之最。2.2 房地产市场场发展趋趋势预测测成都商品住住宅将是是房地产产发展主主流，而而且住宅宅市场的的竞争也也是最为为激烈的的。预计计成都市市的住宅宅市场会会有以下下几方面面的发展展趋势：2.2.11价格趋趋势价格的两级级分化将将加剧，高高档精品品住宅和和低价优优质楼盘盘可能会会成为市市场的主主流。主主要表现现在：高高档精品品住宅能能满足市市场高收收入者，而而低价楼楼盘面向向广大中中低收入入人士，潜潜力巨大大。20000年1月月成都市市住宅项项目综合合价格226599元/平平方米，与与99年年末26658元元/平方方米的价价格水平平相比略略有上升升。2.2.22面积趋趋势中高档住宅宅的户型型面积将将会有所所下降，平平面设计计更加合合理，小小区环境境优美但但价格适适中，“价廉物物美”是销售售成功的的关键。相相同面积积的房屋屋，用户户更多选选择错层层式，强强调动静静分离和和丰富的的空间感感，如“新绿季季节”推出两两室和三三室的房房屋在户户型平面面上，既既有跃式式的功能能，又有有3.99 m的层层高；“丽阳天天下”推出的的全跃层层小户型型商务式式公寓，44.3米米层高，为为客户提提供了不不同层高高的空间间，气派派而不浪浪费。2.2.33配套趋趋势住宅功能将将更加健健全，物物业管理理严谨、周周到、方方便。小小区商业业配套既既功能齐齐全，又又不影响响居住环环境，将将是住宅宅小区（特特别是成成片开发发的大规规模住宅宅小区）的的急待解解决的问问题。2.2.44规模及及品牌趋趋势小区规模开开发以及及品牌效效应越来来越受到到重视，也也是未来来成都地地产界着着重努力力的方向向。特别别是因为为房地产产投资大大，周期期长，规规模和品品牌对房房屋预售售和加速速资金周周转较为为有利。西部大开发发战略的的实施，成成都房地地产开发发将再掀掀热潮，发发展水平平将迅速速提高，竞竞争更趋趋白热化化。2.3 项目所在地地房地产产现状调调查项目所在区区域是成成都住宅宅小区发发展的集集中地区区，特别别是近年年推出的的环境好好，规模模大，质质素佳的的小区集集中周围围，都取取得不俗俗的销售售业绩，被被誉为成成都的“富人区区”。其中中定位高高档小区区有：中中华园、丽丽都花园园、银都都花园、锦锦官新城城等（空空壳售价价40000元/ m22以上）；中档小小区有：紫荆嘉嘉园、盘盘古花园园、雅园园、紫竹竹苑、芳芳草地、大大世界商商业广场场等（售售价在333000元/ m2以上）。列列表如下下：项目名称项目类型占地面积（亩）建筑面积（万平米）入伙日期折实均价（元/平米米）装修情况销售率(%)银都花园多层、小高高层240201998.124,500空壳60中华园多层、小高高层220202000.09 4,0085空壳85紫竹苑多层、小高高层8082000.053,200普通装修80紫荆嘉园多层28.65.42000.053,400普通装修70世纪锦苑多层、小高高层10062000.053709厨卫装修30牡丹名邸9层电梯公公寓173.742001.043059空壳45王府花园18层电梯梯公寓13023.32000.123629全装修90三九雅园多层231.322000.053012空壳60芳草地多层10082000.043100空壳80盘古花园电梯公寓423.362001.013990全装修40大世界商业业广场电梯公寓809.12000.123800空壳30锦绣花园多层300322000.126175全装修80锦官新城电梯公寓400302001.024180全装修60锦官城电梯公寓3152000.123800空壳送中央央空调橱橱柜502.4 区域房地产产市场特特征2.4.11畅销楼楼盘的特特征根据调查，以以下几个个小区销销售较好好：银都都花园、丽丽都花园园、中华华园、芳芳草地、雅雅典国际际社区等等。其共共同特征征如下：小区地理理位置优优越，交交通便利利，周边边环境好好，市政政配套齐齐备，物物业管理理规范，防防盗、防防火等监监控设施施智能化化。容积率低低，一般般多层（含含部分别别墅）在在1.221.55倍之间间，高层层在3.0-55.0之之间；密密度小，一一般在225%以以下；绿绿化率高高，一般般达到550%以以上。平面布置置较好地地迎合了了房地产产发展初初期先富富起来的的成都人人的心理理需求。户户型设计计一般为为宽厅、大大卧室、双双卫、大大厨房、大大阳台布布局。楼楼宇规划划错落有有致，立立面造型型多采用用古典欧欧风、色色彩配置置鲜明，户户型设计计相对合合理。功能齐备备，水、电电、气（部部分小区区中央供供热）等等齐全，停停车位充充足（11：0.5以上上），休休闲娱乐乐场地宽宽阔（游游泳池、会会馆、中中心广场场等具备备），商商业中心心便利，位位置合理理。小区区公建完完善（学学校、幼幼儿园、市市场、银银行、邮邮局、门门诊所等等）。户型面积积多样，并并自有特特色。有有复式为为主（中中华园，银银都花园园），有有点式小小高层电电梯为主主（世纪纪锦苑、锦锦绣花园园），但但总体上上以15502500平方米米的大户户型为主主。推出时机机恰当，宣宣传力度度大。以以上几个个小区推推出正值值成都市市高档小小区真空空期，高高档楼盘盘相对较较少，市市场需求求量大。小区规模模大，品品牌好，许许多发展展商是从从旧城中中档房转转向高档档房小区区开发，一一般均具具有相对对较好的的信誉，较较强的实实力。在在分期开开发上注注意先做做小区环环境后建建楼宇的的方式，入入市价格格较为合合理。2.4.22滞销楼楼盘项目目的特征征所谓滞销楼楼盘是指指房屋入入住时销销售未达达到300%的楼楼宇。我我们着重重调查了了周边的的雅园、新新玉林、锦锦官城（高高层电梯梯公寓）等等。其共共同特征征为：小区位置置较好，但但密度大大，容积积率高；周边环环境拥挤挤、杂乱乱。小区绿化化地、空空地小，配配套不全全，户型型单一。平面布置置较差，户户型好坏坏差异大大，车位位不足，人人车混杂杂。定价过高高（如锦锦官新城城）；或或分期开开发安排排不当，现现楼与期期房交 叉叉，未先先做好环环境等。宣传销售售不力，规规模小，品品牌形象象不足。资金不足足，开发发周期过过长。根据我们的的调查，成成功的小小区家家家相似，不不成功的的小区各各有其原原因和不不足。在在项目实实施过程程中，必必须全力力避免出出现滞销销因素。2.5 房地产市场场分析2.5.11总体市市场销售售分析根据市场调调查，成成都房地地产销售售有两级级分化明明显的状状况：一一是价格格低廉的的安居小小区；二二是环境境好的高高档小区区（价格格相对合合理）。成成都房屋屋市场已已从房改改阶段经经过非理理性购房房阶段（注注重虚荣荣、浮夸夸而弱化化实用及及总价）而而逐步走走向市场场化和个个人购房房为主的的理性购购房新阶阶段（实实用、舒舒适而总总价位合合理）。999年商商品房峻峻工总量量达4776.66万平方方米，个个人购房房2788.9万万平方米米，同比比增长225.11%，占占住宅销销售的882.88%。从从周边已已建小区区分析，市市场势头头较好。但值得注意意的是： 高档公寓的的需求量量虽然增增长，但但在建项项目也逐逐渐增多多。特别别是成都都西面正正推出禾禾嘉花园园、舜园园、名景景苑等以以低容积积率和高高绿化率率为特色色，多数数为五层层框架结结构，会会所配套套很完善善的小区区，竞争争趋势激激烈。 价格走低。推推出的楼楼盘较多多后，售售价高的的销售停停滞如锦锦官新城城。但价价格合理理的高档档小区如如丽都花花园则异异常火爆爆（价格格在40000元元/平方方米以内内）。“价廉物美美”是成都都房地产产销售制制胜的法法宝。2.5.22购买对对象分析析根据市场调调查购买买对象集集中在以以下几方方面：成都本地地人士a.高收入入阶层、商商业主。此此部分是是目前已已购高档档房的主主要构成成者。收收入高对对居住环环境要求求严格密度小小、绿化化面积大大、小区区服务齐齐全。b.高级管管理人员员。因项项目所处处高新区区部分区区内高新新企业工工作人员员是未来来购买对对象的大大部分，他他们收入入较高且且稳定，通通过银行行按揭可可以承受受高档房房屋的消消费。c.部分单单位房改改购房。部部分单位位特别是是效益较较好的企企业通过过福利方方式补助助职工，对对高档房房有一定定的购房房需求。外来人士士a.西藏及及重庆地地区人士士成都历来来是西藏藏的大后后方，许许多支边边或经商商人士都都把成都都作为安安家养老老的最好好地方，因因其收入入较高，消消费能力力较强。重庆地区区由于其其地理条条件和城城市环境境，许多多来往于于成渝两两地的经经商人士士都愿意意把成都都作为二二次置业业的首选选。b.沿海工工作人员员：四川地区在在沿海经经商和工工作人员员较多，因因成都生生活便利利，又是是文化名名城，商商业中心心，气候候温和，回回成都安安家是其其心愿。c.外籍人人士：因项目处于于高新区区，部分分外籍工工作人员员是重要要销售对对象，他他们对出出售的小小户型商商务楼及及出租的的大户型型住宅均均有需求求。房屋投资资者（含含二次置置业者）房地产作为为投资，因因其高档档小区环环境和功功能设计计的超前前性，增增值潜力力较大。特特别是外外籍人士士的租赁赁需求及及其租金金的支持持，会使使一部分分较有经经济实力力的人士士转向房房地产投投资。今今年推出出的位于于市区的的以小户户型为主主的“丽阳天天下”、“西御大大厦”等主要要被投资资置业者者购买。3中海名名城设计计构想3.1 主题思想“中海名城城”是中国国海外集集团在历历史文化化名城成都都开发的的第一个个项目，根根据该项项目的市市场定位位和区域域条件，拟拟开发成成大型都都市休闲闲、高档档精品居居住社区区，以“现代欧欧风社区区，天府府文化生生活”作为项项目开发发的立意意，以“欧陆风风采，天天府情怀怀”作为项项目开发发的概念念主题，将将现代欧欧风居住住设计与与成都人人生活方方式相结结合，充充分体现现西方传传统建筑筑文化与与传统巴巴蜀文化化的双重重内涵。把把西方先先进的生生活理念念引入成成都。在在尊重、延延续成都都人传统统生活方方式的同同时，尝尝试营造造新型生生活空间间和社区区文化，引引导并提提升居民民的生活活方式，从从而全面面增进小小区居民民的生活活质素。3.2 初步经济指指标该项目土地地面积为为4566亩（330.96万万平方米米），其其中住宅宅用地223.38万万平方米米，公共共建筑用用地3.15万万平方米米，道路路用地22.77万万平方米米，公共共绿地11.66万万平方米米，总体体容积率率为1.511.6，其其中首期期暂定为为1.32。总建筑面积积为466.5449.5万平平方米，其其中住宅宅建筑面面积约444447万平平方米，公公共建筑筑面积2240000平方方米。车位配比为为1：00.5，全全部地下下停车，预预留地面面停车位位空间，总总体配置置不超过过1：00.7。3.3 总总体规划划设想规划设计是是建筑设设计、环环境设计计的基础础，优秀秀的规划划设计应应当完好好地贯彻彻项目开开发的立立意主题题。3.3.11 总体分分期发展展规划总体规划按按五期发发展，各各期规划划应在相相对独立立完整的的基础上上有所呼呼应。各各期的规规划开发发应与土土地交供供情况相相结合，即即交供一一批，开开发一期期，避免免让规划划设计脱脱离实际际情况。规划设计中中采用轴轴线组织织和空间间序列的的手法，将将分期发发展的各各部分有有机地组组织在一一起，并并通过特特色商业业街和环环境设计计的绿脉脉、水景景将各个个区域串串联起来来，作为为生态系系统、人人流交通通的联系系纽带。同时，避免免过分追追求总体体布局的的形式构构图，忽忽略了实实际使用用的需要要，造成成建筑组组团、单单体布置置上的困困难，降降低土地地资源的的利用率率。3.3.22 规划划组团设设想根据项目地地块形状状、分期期发展、紧紧邻滨河河公园的的特点，以以及居住住小区作作为居家家生活环环境的特特殊要求求，规划划组团不不采用大大中心花花园的规规划模式式，充分分利用肖肖家河带带状公园园景观优优势，采采用小组组团花园园的方式式组织建建筑单体体，使各各建筑单单体在步步局上错错落有致致，疏密密得当，做做到“户户有有景”。并通通过公共共空间半公共共空间半私密密空间私密空空间的层层次组织织室外空空间序列列，构成成丰富的的空间层层次。 根据各分期期枫丹园园、赛乐乐园、千千色园的的不同国国家的建建筑风格格，设计计富有异异国情调调的主题题庭院环环境，产产生和谐谐优美的的效果。各各区内不不同组团团的环境境应在设设计风格格协调的的前提下下有所区区别。枫丹园局部部采用几几何构图图的观赏赏花坛、修修剪灌木木，并配配置雕塑塑、喷泉泉，设计计放射形形规划道道路，富富有宫廷廷御园般般华丽典典雅的艺艺术效果果。赛乐园采用用对称式式与自由由式相结结合的现现代园林林的设计计手法，设设计圆拱拱形柱廊廊，围绕绕中心广广场，围围墙以艺艺术铁花花、装饰饰花盆进进行点缀缀，并配配置西班班牙情调调的陶艺艺、雕塑塑作品，选选用西班班牙风格格的石材材、陶瓷瓷材料。千色园采用用自由式式现代园园林的设设计手法法，园中中遍植色色彩鲜艳艳的各类类花卉，拼拼成自由由曲线的的图案，铺铺地小广广场中可可设置小小型风车车雕塑，作作为特色色鲜明的的环境标标识物，并并结合设设置水池池、喷泉泉、叠泉泉等。 3.3.33 建筑筑单体布布置构想想首期可充分分利用滨滨河公园园的绿地地及景观观，以低低密度多多层为主主，容积积率控制制在1.35以以内，靠靠北侧试试探性开开发少量量小高层层。二期地块东东南角、西西侧均有有大片绿绿地，幼幼儿园又又建在其其中，视视觉上会会形成较较为开阔阔的空间间，可适适当提高高容积率率。幼儿儿园可考考虑建在在整个地地块的中中心位置置，以提提高其使使用的方方便性。三期周边环环境较差差（北靠靠电缆厂厂，西临临立交桥桥，东临临铁路与与一、二二期隔离离）。可可在北侧侧临电缆缆厂位置置开发部部分高层层、小高高层，小小学可建建在西侧侧临立交交桥位置置，其操操场靠路路边。3.4 楼楼型户型型设想3.4.11 楼型型设计朝朝向设想想以多层为主主，适当当考虑一一部分小小高层和和五层复复式，多多层以五五层为主主不宜超超过六层层，小高高层控制制在122层以内内。其中中四到五五层复式式为上下下两套复复式单位位，分别别带屋顶顶花园、地地面花园园。项目目楼型考考虑以板板式住宅宅为主，结结合规划划需要布布置部分分点式住住宅，并并注意住住宅朝向向，务必必做到“户户朝朝南或朝朝东”。各楼型所占占比例大大致为：多层约约占700%；小小高层约约占155%；四四五层层复式约约占155%3.4.22 户型型设计设设想户型以中等等规模的的户型（77085平平方米的的二房，11201400平方米米的三房房）为主主，并以以12001400平方米米的户型型为主打打户型，结结合少量量15002000平方米米的四房房和复式式，也可可以考虑虑少量44560平平方米的的商务单单身公寓寓。3.4.33 室内内空间特特征设想想各房间设计计方正实实用，主主要房间间无梁无无柱；客厅及主卧卧室有良良好的景景观、采采光和通通风；三房以上户户型分设设主卧室室卫生间间和共用用卫生间间；平面布局注注重功能能分区，其其中厨房房与服务务阳台、工工人房及及其卫生生间要结结在一起起组合成成服务区区进行设设计；厨房应避免免过于狭狭长，争争取设计计L型灶灶台；根据地区习习惯，对对储藏室室或壁柜柜等储藏藏空间进进行一定定设计，三三房以上上单位考考虑在主主人房设设进入式式衣帽间间；根据具体情情况设计计入户玄玄关、阳阳光房等等；作跃层式和和错半层层式设计计，丰富富室內空空间效果果，创出出新意；多层和小高高层的复复式单位位设计在在顶楼或或底楼，成成为“空中别别墅”或“花园别别墅”；顶层单位结结合坡屋屋顶作“顶层卖卖空间”，底层层单位可可设私家家花园；局部考虑首首层架空空设计，增增加庭院院通透感感。 3.4.44 立面面设计设设想为体现项目目概念设设计内涵涵，塑造造建筑形形象的象象征性、标标志性，考考虑到欧欧陆风格格在突出出楼盘形形象、项项目档次次等方面面的优势势，“中海名名城”拟采用用创新的的“现代欧欧风”建筑形形式，借借鉴居住住文化特特征鲜明明的欧洲洲国家的的民居和和园林风风格，强强调人性性化的休休闲意趣趣和自在在生活情情调，塑塑造清新新自然的的“现代欧欧风”风格。 首期法法国枫丹丹园立面面设计中中，采用用坡顶、老老虎窗、窗窗套造型型装饰、百百叶窗饰饰、角楼楼、砖石石基座等等设计语语言，并并选用蓝蓝色筒瓦瓦、米白白色喷涂涂墙面，文文化砖基基座铺砌砌，并用用涂刷鲜鲜艳油漆漆的窗套套作为点点缀。 二期西西班牙赛赛乐园立立面采用用缓坡、短短檐、红红瓦屋顶顶、缓弧弧状白色色拱门等等建筑符符号，墙墙面采用用米黄色色喷涂。 三期荷荷兰千色色园立面面采用三三角形、梯梯形山墙墙、深色色大坡顶顶、尖形形老虎窗窗等设计计元素，运运用鲜黄黄色、浅浅粉色、浅浅蓝色等等墙面色色彩，营营造活泼泼的气氛氛。 四、五五期属于于远景规规划，目目前只作作预想。考考虑到时时间的推推移，人人们的审审美趋势势可能发发生变化化，从对对欧美文文化的盲盲目追风风转变为为对本国国传统文文化的回回溯，因因此，四四、五期期的立面面设计可可考虑采采用具有有东方审审美情调调的风格格，如中中国传统统风格或或日本风风格。3.4.55 装修修标准装修拟采用用套餐式式装修，即即预先设设计几种种不同档档次，不不同风格格的装修修标准，在在交房前前由客户户预先选选定，另另行签定定装修合合同。此此种方法法既便于于客户的的灵活选选择，又又利于日日后统一一管理。档次可预设设5000元/平平方米，800元/平方米，1200元/平方米三种，风格和内容可预先准备菜单，在菜单上详细列明，由客户自行选择，并单独签定装修合同。3.5 环环境设计计设想本项目的环环境设计计应具备备空间层层次丰富富、序列列化组织织、文化化内涵深深厚、功功能配置置齐全的的特征。3.5.11 小区区入口设设想在首期向元元华路借借用部分分滨河绿绿化带设设小区入入口广场场，采用用欧式庭庭院的轴轴线式设设计，设设计造型型醒目的的大门、台台阶、喷喷泉、叠叠泉、规规则式花花坛、几几何图案案铺地，形形成与众众不同、气气派非凡凡的入口口空间，以以体现“中海名名城”高尚休休闲社区区的气势势。二期临滨河河绿地的的入口，可可结合绿绿化带采采用园林林设计的的手法，有有别于广广场式入入口的作作法，形形成“曲径通通幽”的效果果。3.5.22 神仙仙树生态态绿脉前文提到的的串联各各个区域域，作为为生态系系统、人人流交通通联系纽纽带的绿绿脉环境境设计，是是整个环环境设计计的核心心。生态态绿脉拟拟采用自自由式、现现代园林林的手法法，并增增加富有有中国文文化内涵涵的景点点小品，如如以三星星堆出土土文物为为题材的的环境雕雕塑、小小品等。在生态绿脉脉中心位位置提前前移栽古古树一株株，如榕榕树、黄黄果树等等，并命命名为“神仙树树”，配置置石刻小小品，营营造出深深远的历历史感和和浓厚的的文化气气息。3.5.33“浣花溪溪”主题水水系引入肖家河河水源，在在小区内内形成一一条贯穿穿社区各各组团庭庭院、生生态绿脉脉的主题题水系“浣浣花溪“。这一一水系由由一系列列的水景景景观组组成：水水池、喷喷泉、叠叠泉、水水墙、溪溪流、旱旱意水景景等，成成为贯穿穿全园的的靓点。水系取水口口设于一一期入口口附近，可可在取水水口处设设计一巴巴蜀特色色水车，既既装饰了了取水口口，又可可作为小小区入口口的标志志。水系系尽可能能利用落落差自流流，局部部采用人人工排水水，考虑虑到枯水水期水量量不足，应应设计蓄蓄水装置置，并设设计部分分旱意水水景。水系与居住住区的结结合应当当适度。水水系不应应过于临临近居民民的生活活休息区区域，造造成不必必要的影影响。水系的设计计还应考考虑与商商业街的的结合，以以期形成成水边商商业概念念。3.5.44 创意意小品及及其他小区设计一一系列的的小型雕雕塑和创创意小品品，增添添小区内内的生活活情趣，并并与其周周边环境境相协调调。小型型雕塑和和创意小小品应尺尺度宜人人，感觉觉亲切，有有居家感感。中心心广场和和入口处处的雕塑塑为了突突出小区区形象，则则须作出出相当的