XXXX年融道机构房地产市场月度报告-043477.docx

融道机构市场月报2010-04Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.政策趋紧打响楼市拉锯战本月随着新新一轮更更为严厉厉的政策策出台，各各部委和和地方政政府都不不约而同同地加快快了政策策落实的的进程。短短时间内内，“实名购购房制”、“认房不不认贷”、“购房首首付500%”等具有有强烈指指向性的的政策纷纷纷出台台，似乎乎在向人人们昭示示本轮轮调控，将将坚决落落到实处处。对于此次新新政组合合拳的开开打，改改变了年年初以来来几轮调调控的“空调”局面，市市场反应应之强、调调控效应应之快出出乎整个个市场的的预期。在在不到一一个月内内，房地地产峰值值开始下下滑，调调控初见见成效。有有专家预预测，如如果各地地执行政政策到位位，房价价疯长近近期将被被遏制，并并且将进进入“量跌价价滞”的局势势。另外，细观观各地市市场动态态，部分分开发商商开始打打折销售售，一改改往日作作风；热热点城市市迎来投投资客撤撤资退房房的高潮潮，整个个市场波波澜起伏伏。作为三线城城市徐州州，整个个市场也也因政策策的趋紧紧受到了了影响，但但是从本本月各大大项目动动态来说说，总体体呈现“量升价价滞”的态势势，对于于目前日日益严峻峻的市场场观望情情绪，提提前放量量出手，赢赢得市场场份额也也许才是是对开发发商当前前最有利利的决断断。总之之，由于于市场总总体情况况相比一一二线城城市略为为乐观，因因此，从从本地开开发商的的举动来来看，与与政策拉拉锯的嫌嫌疑非常常明显，但但是到底底能否躲躲过本轮轮调控利利剑的削削首，还有有待时间间的验证证。©20100版权声声明：本本报告由由融道机机构徐州州E房网网市场分分析部编编写，所所有提供供的信息息均通过过本公司司可靠途途径获得得，其准准确性、有有关观点点和预测测均以此此为基础础推断所所得，仅仅供读者者参考。本本报告版版权归徐徐州E房房网所有有，未经经本公司司正式书书面许可可和授权权，任何何个人和和组织均均不得以以任何手手段和形形式对本本报告进进行发布布。如引引用、刊刊发，须须注明出出处为“徐州EE房网”，且不不得对本本报告进进行有悖悖原意的的删节和和修改。注：本报告告中的信信息或所所表达的的意见并并不构成成对房地地产市场场投资咨咨询建议议。报告撰写： 季爱爱生 05116-88191109999 xzzefww_jiiaisshenngm第一章 本月提提要1.1 投资购购房指数数连升44季，专专家建议议改革土土地招拍拍挂制度度1.2 银行“差别化化”房贷，利利率变动动对投资资客影响响甚微1.3 国土部部：重点点城市居居住用地地价格年年涨幅超超8%1.4 国务院院：房价价过高地地区可暂暂停发放放第三套套房贷1.5 住建部部：未获获预售许许可证，开开发商不不得收取取定金1.6 住建部部：预售售楼盘应应公开每每套房屋屋价格1.7 住建部部要求商商品住房房严格实实行购房房实名制制1.8 二套房房以住房房套数界界定，不不再以贷贷款为准准1.9 本月数数据提示示 图11 本本月徐州州市商品品房供应应量环比比上月上上涨9661.227%，同同比099年4月月上涨2224.5% 图2 本月月商品房房分类供供应明细细 图33 本本月徐州州市商品品房成交交量环比比上月上上涨822.022%，同同比099年4月月上涨1140.35%图4 本本月徐州州市各区区域商品品房成交交信息 图图5 本月徐徐州市国国有土地地出让对对比信息息第二章 资讯回回顾2.1 全国资资讯·投资购房房指数连连升4季季，专家建建议改革革土地招招拍挂制制度 （20110-004-06 证券券日报）央行营业管管理部44月4日发布布20110年第第一季度度调查报报告，报报告显示示目前投投资型购购房占比比攀升至至23.1，连连续4个个季度升升高。房价“一路路高歌”的畅通通无阻，让让人们纷纷纷把矛矛头指向向了土地地的招拍拍挂制度度，这个个有效抑抑制了贪贪污腐败败的土地地竞买制制度，如如今被认认定成是是进一步步推高房房价的凶凶手。根根据中国国土地勘勘测规划划院日前前发布的的最新研研究报告告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已到达31.29，上海、天津、南京、杭州、宁波5城市的地价已占房价比超过40。对此，经济济学家厉厉以宁给给出的建建议是，改革土地出让招标制度，不再实行“价高者拿地”，而是“价低者拿地”。所谓“价低者得”指的是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。近日,国土土资源部部邀请了了一些开开发商和和专家学学者参加加了一次次房地产产座谈会会。而据据知情者者透露，这这次座谈谈会主题题就是有有关土地地招拍挂挂改革。此此前，国国土资源源部在北北京召开开视频工工作会议议中首次次对外公公布，将将在全国国选择房房价上涨涨过快的的一线城城市和部部分二三三线城市市作为试试点，进进行土地地招拍挂挂制度改改革。·土地“招招拍挂”亟待改改进，仅是遏遏制地产产泡沫第第一步 （20110-004-07 中国国证券报报）自20044年“8·31大大限”后，国国有土地地出让通通行“招拍挂挂”方式，但但是，66年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。3月底，国国土资源源部公开开表示将将选择城城市作为为试点，进进行土地地招拍挂挂制度的的改革。改改革的方方向是着着重完善善招标制制度，增增加招标标在土地地出让中中的份额额，改变变价高者者得的游游戏规则则。不过过，如何何完善招招标制度度，防止止重蹈此此前协议议出让的的覆辙，依依然将考考验管理理者的智智慧。因此，有专专家建议议，土地地出让之之前，应应设定详详细的配配套设施施、限制制房价等等多种招招标条件件，满足足众多条条件后，再再价高者者得。有有了这些些前提条条件，投投标企业业就会考考虑成本本投入与与限定房房价之间间是否会会有利润润，再去去想是否否参与投投标，使使企业的的决策更更理性。不过，楼市市虚高的的根本原原因是供供应不足足，改进进招拍挂挂制度只只是遏制制地产泡泡沫的第第一步，更更重要的的是调整整土地管管理制度度，比如如政府土土地储备备制度改改革等。降降低土地地一级开开发和二二级开发发之间的的巨大价价差，提提高一级级开发的的积极性性，这是是扩大土土地供应应的治本本之道。·银行“差差别化”房贷，利率变变动对投投资客影影响甚微微 （20110-004-07 中国国证券报报）在年初中行行率先收收紧首套套房贷款款后，已已经有越越来越多多的银行行开始对对房贷利利率进行行调整。虽虽然不少少银行并并没有明明确叫停停7折优优惠利率率政策，不不过房贷贷收紧已已是不争争的事实实，银行行对购房房人实行行首套房房贷“差别化化”政策已已经成为为一种趋趋势。虽然银行逐逐步取消消贷款利利率优惠惠传达了了政府抑抑制房价价增长过过快的信信号，不不过从市市场来看看，房价价和成交交量依然然保持在在高位，房房贷利率率的变动动对于投投资客的的影响微微不足道道。根据相关数数据显示示，3月下下半月北北京二手手房市场场明显回回暖，快快速回到到20009年市市场最火火热的成成交量，日日均成交交量达到到了11117套套，相比比上半月月增长了了68.1%。对此相关研研究人士士表示，对对于在去去年赚得得盆满钵钵满的投投资客来来说，利利率上的的微小变变动对其其造成的的资金压压力要小小得多。如果是20年期60万的贷款，按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右，一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。·国土部：重点城城市居住住用地价价格年涨涨幅超88% （20110-004-110 新京报报）4月9日，国国土部召召开发布布会，公公布国国土资源源公报。公公报显示示，20009年年全国335个重重点城市市，综合合地价平平均增长长率为55.666%，平平稳上升升，而居居住用地地地价则则平均增增长超过过8%。国土部公开开数据显显示，去去年全国国土地出出让总价价款为1159110.22亿，比比上年增增长633.4%。其中中，招拍拍挂出让让价款1150998.55亿，占占出让总总价款的的94.9%，比比重比上上年提高高1.88个百分分点。另外，20009年年全国335个重重点城市市，综合合地价平平均增长长率为55.666%。与与前几年年相比，这这一数字字基本持持平，甚甚至低于于20004年和和20007年数数据。国土部对335个重重点城市市的地价价监测始始于20001年年，在99年的综综合地价价增长率率统计中中，大多多集中于于4%-6%，国土部官员称，除2007年出现过快增长以及2008年的较低增长外，一直保持在5%-6%的增幅，因此去年地价增速仍在合理范围内。2009年年，355个重点点城市居居住类地地价增幅幅为8.63%，稍高高于商业业（5.54%）及工工业（22.044%）地地价，同同时也超超过了综综合地价价（5.66%）。·个别城市市或试点点个人住住宅房产产税 （20110-004-113 新京报报）近期，有媒媒体报道道上海、北北京、广广州、重重庆四个个城市将将试点征征收住房房保有环环节房产产税。对对此，有有关税法法专家表表示，目目前我国国的税收收立法权权统一收收归中央央，地方方并无权权力单独独开征房房产税，但但是，中中央的确确有可能能统一部部署，在在几个房房价较高高的城市市向个人人住宅试试点房产产税。 中央财经大大学税务务学院副副院长刘刘桓说，目目前公众众对于房房产税存存在一定定误解，“都以为是一个新税种，其实一直都有，主要是针对城镇经营性房屋，如商业住宅、居民出租的自有房屋。这一次讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”。刘桓认为，之所以目前提出房产税，而不是以前一直热议的物业税，是因为物业税为全新税种，其通过程序会非常复杂，而房产税是已有税种，只需要对其征收的范围和内容进行一些调整，“绕开立法程序，可以使其更为快速的出台。”·银监会加加强房地地产信贷贷管理，防范信信贷风险险 （20110-004-117 中国证证监会）中国银监会会16日日消息，银银监会有有关负责责人表示示，为配配合国务务院整顿顿房地产产市场秩秩序，促促进市场场健康发发展，银银监会加加强对各各类房地地产贷款款行为规规范的监监管，要要求银行行业金融融机构切切实按照照国务院院常务会会议有关关要求，防防范房地地产信贷贷业务各各类风险险，实行行动态、差差别化管管理的个个人住房房贷款政政策。 该负责人要要求，银银行业金金融机构构要根据据市场、区区域和借借款人信信用状况况，贷款款利率严严格按风风险定价价，对首首付成数数实行动动态、审审慎管理理。确保保购房真真实自住住与交易易背景，贷贷前审查查应履行行“面测、面面试和居居访”程序，严严厉打击击假按揭揭，制止止加按揭揭以及非非法集资资行为。同同时，加加强对土土地开发发贷款、房房地产开开发商贷贷款的审审慎性监监管要求求并已提提出要求求。·国务院：房价过过高地区区可暂停停发放第第三套房房贷 （20110-004-118 互联网网）国务院177日发布布国务务院办公公厅关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知，通通知指出出商品住住房价格格过高、上上涨过快快、供应应紧张的的地区，商商业银行行可根据据风险状状况，暂暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款；对不不能提供供1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购买住房房贷款。·个人住宅宅消费税税或近期期开征，税率根根据住房房套数进进行区分分 （20110-004-119 互联网网）个人住宅消消费税近近期将试试点开征征，重庆庆试征方方案获决决策层批批复。记记者从接接近财政政部的权权威人士士处了解解到，目目前房房地产税税暂行条条例已已由财政政部税政政司着手手修订，或或将在近近期内公公布试行行。另一一方面，住住建部也也将“限购”权限下下放给地地方政府府。财政部的思思路是希希望先在在不开征征新税种种的情况况下，对对大户型型、非自自住高档档住宅保保有环节节征收税税费，以以控制楼楼市投资资。上述权威人人士表示示，个人人住宅消消费税将将有可能能分为不不同形式式在多个个城市试试点。其其中，首首先是对对高端房房产交易易征税，即即特别房房产消费费税，将将会在重重点城市市试点开开征，具具体税率率以及如如何界定定高端房房产仍在在敲定中中。对于于拥有多多套房产产的特别别消费税税的税率率，将根根据买卖卖家庭拥拥有的住住房套数数进行区区分，买买卖家庭庭第二套套以上住住房的，税税率将根根据情况况规定为为交易差差额的220%-50%之间。·住建部：未获预预售许可可证，开发商商不得收收取定金金 （20110-004-220 新华网网）住房城乡建建设部近近日发出出关于于进一步步加强房房地产市市场监管管完善商商品住房房预售制制度有关关问题的的通知，要要求各地地切实负负起责任任，加大大查处力力度，强强化房地地产市场场监管。通知要求，今今后未取取得预售售许可的的商品住住房项目目，房地地产开发发企业不不得以认认购、预预订、排排号、发发放 VVIP 卡等方方式向买买受人收收取或变变相收取取定金、预预定款等等性质的的费用。·住建部：预售楼楼盘应公公开每套套房屋价价格 （20110-004-220 新京报报）住房城乡建建设部近近日发出出关于于进一步步加强房房地产市市场监管管完善商商品住房房预售制制度有关关问题的的通知，要要求各地地切实负负起责任任，加大大查处力力度，强强化房地地产市场场监管。通知要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 对已经取得得预售许许可，但但未在规规定时间间内对外外公开销销售或未未将全部部准售房房源对外外公开销销售，以以及故意意采取畸畸高价格格销售或或通过签签订虚假假商品住住房买卖卖合同等等方式人人为制造造房源紧紧张的行行为，进进行严肃肃查处。同时，通知知明确了了房地产产经纪机机构和执执业人员员的各种种违禁行行为，包包括炒卖卖房号，在在代理过过程中赚赚取差价价，通过过签订“阴阳合合同”违规交交易，发发布虚假假信息和和未经核核实的信信息，采采取内部部认购、雇雇人排队队手段制制造销售售旺盛的的虚假氛氛围等。·住建部要要求商品品住房严严格实行行购房实实名制 （20110-004-221 新华网网）住房城乡建建设部近近日发出出关于于进一步步加强房房地产市市场监管管完善商商品住房房预售制制度有关关问题的的通知，要要求商品品住房严严格实行行购房实实名制，认认购后不不得擅自自更改购购房者姓姓名。·二套房以以住房套套数界定定，不再以以贷款为为准 （20110-004-22 上海海证券报报）银监会银行行业监管管一部主主任杨家家才211日在接接受记者者采访时时，解读读了最新新出台的的房贷新新政。他他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。在此次“国国十条”房贷新新政出台台前，二二套房的的认定标标准是“是否利利用贷款款购买住住房，且且贷款是是否已还还清”。而杨杨家才指指出，房房贷新政政的二套套房认定定将“以房为为限，而而不是以以贷为限限”。所谓谓一套房房贷、二二套房贷贷，首先先购房单单位是家家庭而不不是个人人。家庭庭由三种种人组成成，本人人、配偶偶、未成成年子女女。一个个家庭只只要购买买了一套套房，再再买房就就叫二套套。第三三套房也也是按家家庭，不不能证明明是二套套房的，那那就是第第三套房房。·证监会联联合国土土部加强强对房产产企业融融资监管管 （20110-004-226 新华网网）证监会有关关部门负负责人223日说说，证监监会将采采取措施施，联合合国土资资源部，加加强对房房地产企企业融资资的监管管。 证监会有关关部门负负责人指指出，对对于房地地产企业业的融资资申请，证证监会要要求保荐荐机构和和律师就就企业执执行国国务院关关于促进进节约集集约用地地的通知知出具具核查意意见，在在审核中中，重点点关注募募集资金金投资项项目的用用地已经经“四证”齐全（土土地使用用权证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证），募募集资金金仅限于于项目开开发。2009年年上半年年，针对对房地产产企业融融资需求求进一步步急剧增增长的情情况，证证监会于于当年99月确定定了与国国土资源源部的沟沟通联络络机制。目前拟定两两类企业业融资申申请纳入入征求国国土部意意见范围围：一是是募集资资金拟投投向房地地产项目目的股权权类融资资企业；二是募募集资金金虽不投投向房地地产项目目，但包包含单纯纯用于补补充流动动资金或或归还银银行贷款款的内容容，且原原有业务务包括房房地产经经营的股股权类融融资企业业。2.2 城市热热点·曹新平强强调加快快打造生生态宜居居新城区区 （20110-004-02 徐州州日报）3月31日日下午，徐州市委书记曹新平带领相关部门负责人调研新城区工程建设进展情况。他强调，要高起点、高质量抓好基础设施、公共服务项目和景观绿化建设，确保各项工程按时完工，加快打造生态宜居新城区。加快基础配配套设施施和公共共服务项项目建设设，是今今年新城城区的工工作重点点。目前前，新城城区4号号地块小小学主体体工程已已经完成成，7号号地块九九年一贯贯制学校校正在进进行教学学楼主体体施工，徐徐州工程程学院二二期部分分土建工工程陆续续开工，新新城区至至铜山新新区快速速通道开开工建设设，绿地地商务城城商住地地块正在在进行结结构施工工，市中中心医院院新城区区分院规规划选址址工作已已完成。曹曹新平一一行实地地察看了了九年一一贯制学学校、徐徐州工程程学院二二期、新新城区至至铜山新新区快速速通道、绿绿地商务务城的建建设情况况和市中中心医院院新城区区分院的的设计规规划，对对工程施施工、拆拆迁安置置、资金金筹措等等方面的的一些具具体问题题提出指指导意见见，要求求进一步步加快道道路、学学校、医医院、住住宅等功功能项目目的建设设，完善善新城区区的城市市功能。·今年棚户户区改造造首批项项目审批批办结 （20110-004-19 徐州日日报）为保障棚户户区改造造项目前前期工作作顺利推推进，市市行政服服务中心心发改委委窗口积积极畅通通审批绿绿色通道道，截至至3月底底，该窗窗口已为为市委、市市政府今今年确定定实施的的13个个棚户区区改造项项目中的的第一批批8个项项目，办办结了审审批手续续。据了解，市市棚户区区改造工工程面广广量大，涉涉及千家家万户，政政策性强强，时间间紧，任任务重，尤尤其在棚棚户区改改造项目目建议书书和可行行性研究究报告审审批阶段段，为确确定拆迁迁规模、配配套设施施工程量量以及总总投资等等关键数数据，需需要衔接接投融资资主体、实实施主体体、主管管部门以以及中介介机构等等多家单单位。该该窗口对对报来的的棚户区区改造项项目，手手续齐全全的立即即拟草并并报领导导审签，做做到每个个棚户区区改造项项目都能能即时办办结，为为项目前前期工作作推进节节省大量量时间。·曹新平强强调要加加快棚户户区改造造步伐 （20110-004-23 徐州州日报）4月22日日，曹新新平主持持召开棚棚户区改改造工作作调度会会，分析析前一阶阶段我市市棚户区区改造工工作情况况，部署署下一阶阶段工作作任务。会上，棚户区改造工作领导小组办公室、各区和徐矿集团、新盛公司等单位汇报了棚户区改造项目的进展情况。今年，我市市确定主主城区棚棚户区改改造项目目18个个，拆迁迁面积2200多多万平方方米，其其中，鼓鼓楼区44个，云云龙区44个，泉泉山区88个，九九里区22个。根根据项目目的准备备情况，今今年上半半年计划划实施113个，目目前新建建北村、韩韩山、回回龙窝33个项目目已经启启动拆迁迁，其他他项目上上半年也也将陆续续启动拆拆迁。曹新平就做做好下一一步工作作提出四四点要求求：一要要严格依依法拆迁迁。既要要加大拆拆迁力度度，又要要做到阳阳光拆迁迁、和谐谐拆迁、温温情拆迁迁。从现现有动迁迁情况来来看，棚棚户区的的改造关关键在动动迁，动动迁成败败的关键键在政策策和队伍伍。当前前全市上上下在棚棚户区改改造的问问题上思思想高度度统一，舆舆论和群群众呼声声高度统统一，要要抓住这这种难得得的机遇遇加快推推进拆迁迁工作。要要组织精精兵强将将，把善善于做群群众工作作、掌握握动迁政政策、比比较有经经验的同同志派到到动迁一一线，深深入细致致地做好好工作。二二要切实实把握拆拆迁工作作的节奏奏和力度度。根据据轻、重重、缓、急急、难、易易，依次次排出今今年所拆拆迁项目目，做到到有序推推进，及及时化解解拆迁中中遇到的的矛盾和和问题。三三要加快快定销商商品房的的建设。把把加快定定销商品品房建设设作为棚棚户区改改造工作作的关键键，做到到户型合合适、选选址科学学、定价价合理、质质量过硬硬，以保保证拆迁迁居民住住得起、住住得好安安置房。四四要加强强投融资资的管理理。要用用好国家家的政策策，进一一步加强强融资力力度，拓拓宽融资资渠道，保保证资金金需要。E房点评：本月各地媒媒体对政政府导向向性政策策的出台台关注程程度异常常重视。据E房网市市场分析析部监测测显示，本本月随着着新一轮轮调控政政策的出出台，特特别是国国务院办办公厅关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知和住房与城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知发布之后，各地反应异常强烈。以上两个通通知，内内容涵盖盖了投资资投机性性购房中中所涉及及的重点点问题，其其中市场场最关注注的当属属国务院院规定房房价过高高地区可可暂停发发放第三三套房贷贷以及住建建部规定定未获预预售许可可证，开开发商不不得收取取定金、预预售楼盘盘公开每每套房屋屋价格、商商品住房房严格实实行购房房实名制制以及二二套房认认定标准准等，随随着这一一系列政政策的出出台，市市场观望望程度在在短短几几天之内内激增，部分城市甚至出现退房热潮以及开发商打折销售的场面。截止目前，新新政出台台将近一一个月，各各地成交交普遍受受到影响响，但是是房价依依旧坚挺挺，政府府和开发发商拉锯锯战再次次打响。另另外，二二手房市市场也因因政策的的调整发发生了变变化，许许多售房房者都纷纷纷将二二手房改改售为租租，力图图暂避严严调风头头。作为三线城城市徐州州来说，此此次政策策调控也也给徐州州房地产产市场带带来了一一股强冷冷空气，许许多楼盘盘都暂停停了营销销活动；另外，在外地投资客光顾徐州的同时，部分本地投资客却已开始抽手退房。可以说，本本轮楼市市调控收收效甚佳佳，但是是最终谁谁能坚持持到最后后，楼市市拉锯战战到底持持续到几几时，还还有待观观察。 另外，四月月出台新新政，本本报告将将在后面面章节（第第六章）予以解读。第三章 土地市市场3.1 土地供供应表3.1 20010年年4月徐州州市国有有土地出出让信息息 （数据来源源：徐州州市国土土资源局局）编 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平平方米）容积率牌起始价（万万元）起始楼面地地价 （元元/平米米）挂牌时间2010-12南 区新城区新城区G11号地块块昆仑大道北北侧城镇住宅813799.32.021700013332010年年5月110日99时至220100年5月月25日日10时时2010-13南 区新城区大龙湖水街街地块新城区大龙龙湖西南南岸商服1138996.110.4856018792010-14南 区新城区新城区接待待中心地地块昆仑大道南南侧商服5649550.75525506022010-15南 区新城区城东大道南南侧地块块环湖大道西西支路东东、城东东大道南南商服2742554.041103752010-16东 区金山桥经济济开发区区长安大道东东侧科技技研发用用地西至长安大大道绿化化带科技研发23693350.4-00.792567102010年年5月112日99时至220100年5月月26日日上午110时2010-17东 区云龙区云龙工业园园一期55号地块块西至庆丰路路、北至至民富路路商住11399961.926000012002010-18西 区泉山区建国西路商商业步行行街东至纺织路路，南至至建国西西路商业1717004.5774010022010-19南 区新城区新城区M33-1地地块新元大道南南侧，清清风路东东侧科技研发办公用地1693882.01270375（备注：地地块规划划图见附附件1）表3.2 20010年年4月徐徐州市国国有土地地出让信信息 （数据来源源：徐州州E房网网市场分分析部）地块用途出让宗数（宗宗）出让面积（）住 宅1813799.3（约约1222亩）商 业42149886.11（约3322.5亩）商 住11139996（约约1711亩）科技研发、办办公用地地22538773（约约3811亩）总 计86642334.44（约9996.5亩）图3.1 徐州州市国有有土地出出让信息息对比图图示月 份2009-042010-032010-04环比涨跌同比涨跌出让宗数（单单位：宗宗）538166.7%60%出让面积（单单位：亩亩）299414996.55140.7%233.3% 表表3.33 本本月土地地出让环环比、同同比信息息出让地块分分析：本月徐州市市国有土土地共出出让8宗地块块，总出出让面积积66442344.4平平方米（约约9966.5亩亩），包包括1宗住宅宅用地、4宗纯商业用地、1宗商住用地和2宗科技研发、办公用地，出让面积分别为122亩、322.5亩、171亩和381亩。本月土地出让面积环比上月涨幅达140.7%，同比09年4月上涨233.3%。图3.2 20010-1220110-115号地地块位置置图在本月出让让地块中中，新城城区20010-12号号G1号号地块、220100-133号大龙龙湖水街街地块、220100-144号接待待中心地地块和220100-155号城东东大道南南侧地块块，除20010-12号号地块规规划用途途为城镇镇住宅外外，其余三三宗地块块均为商商业用地地。从以上四四宗出让让地块所所处区域域位置来来看，都都集中围围绕大龙龙湖周边边分布，形形成大型型临湖观观景居住住商圈，给给新城区区的配套套建设注注入了新新的活力力。目前，新城城区大龙龙湖周边边已经明明确规划划建设体体育公园园、五星星级酒店店、生态态景观区区、休闲闲中心、商商业广场场、双语语学校以以及三甲甲医院，相相信随着着本次出出让四宗宗地块的的未来建建设，新新城区核核心版块块配套将将更加成成熟和完完善，未未来该商商圈的升升值潜力力将无法法估量。另外，在本本次出让让地块中中，20010-17号号和20010-18号号地块也也是未来来的热点点地块。图3.3 20110-117号地地块位置置图其中，20010-17号号地块位位于庆丰丰路以东东、民富富路以南南，总出出让面积积11339966平方米米（约1171亩亩），规规划用途途为商住住，容积积率1.99，地块块牌起始始价为2260000万元元，起始始楼面地地价约合合12000元/平米。此此外，云云龙工业业园一期期1号地地块和22号地块块已于年年初成交交，1号号地块牌牌起始价价170000万万元，成成交价2263000万元元，溢价价率为554.77%；22号地块块牌起始始价1220000万元，成成交价1160000万元元，溢价价率为333.33%。此此次，220100-177号地块块体量较较大，并并且西靠靠绿地世世纪城，有有绿地1130万万方的成成熟社区区作为铺铺垫，相相信该地地块会有有很大的的升值潜潜力。图3.4 20010-18号地块块位置图图2010-18号号地块东东靠纺织织路、南南接建国国西路，总总出让面面积1771700平方米米（约合合25.75亩亩），规规划用途途为商业业，容积积率4.55，地块块牌起始始价为777400万元，起起始楼面面地价约约合10002元元/平米米。由于于该地块块地理位位置优越越，处于于人民广广场商圈圈，配套套齐全，商商业氛围围浓郁，相相信该地地块将会会是开发发商的角角逐重点点。 另另据E房房网市场场分析部部数据监监测，徐徐州土地地市场继继3月继继三月供供应冷清清之后，四四月呈现现迅速回回扬趋势势，供应应猛增。而而从土地地供应性性质上看看，未来来房地产产开发向向商业项项目倾斜斜的趋势势已日渐渐明朗。附件1：本本月出让让地块规规划图(1)附件1：本本月出让让地块规规划图(2)附件1：本本月出让让地块规规划图(3)3.2 土地成成交本月徐州土土地市场场零成交交，继上上月土地地成交急急剧攀升升之后，年年初以来来充裕的的供应量量消化殆殆尽，另另外由于于三月下下旬至四四月新供供应的土土地挂牌牌时间将将持续至至5月中中下旬开开拍，因因此本月月土地零零成交现现象暂时时不能说说明土地地市场调调控效应应显现，而而对于部部分分析析机构对对徐州土土地市场场零成交交现象持持消极态态度的评评论，EE房网市市场分析析部对此此予以反反驳。据据E房网网市场分分析部预预测，从从此次供供应地块块区域优优势和发发展前景景来看，相相信5月月徐州土土地市场场又将迎迎来一个个争夺高高潮，商商业地王王值得期期待。 第四章 商品房房市场4.1 供应分分析 图4.1 徐州市市（市区区含铜山山新区）220099-20010年年每月商商品房供供应信息息 图44.2 20010年年4月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房分类类供应明明细户 型供应套数（套套）供应面积（）面积占比（%）1房178141822.4991.65%2房45694317004.44350.233%3房29323352118.77739.000%4房166290477.7443.38%5房162981.440.35%复式236361411.4554.20%阁楼121010.930.12%别墅219184.531.07%住宅总计81308594771.778100%表4.1 本月月徐州市市（市区区含铜山山新区）住宅分类供应明细月份2009-042010-032010-04环比涨跌同比涨跌供应量（万万）28.2998.6591.8961.27%224.5% 表4.2 本月月徐州市市（市区区含铜山山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市市（市区区含铜山山新区）商品房供应量共计8818套，供应面积91.8万平方米，环比上月8.65万平米上涨961.27%，同比09年4月28.29万平米上涨224.5%。本月庞大的的供应量量创下自自去年年年初以来来的又一一个新高高。由于于本月新新政出台台，规定定“未获预预售许可可证，开开发商不不得收取取定金”，因此此，随着着调控重重拳的日日益深入入，开发发商在咬咬紧牙关关硬扛房房价的同同时，虽虽然表面面故作镇镇定，与与政策拉拉锯开战战，但是是暗地里里各自实实施二手手准备。对对于日渐渐严峻的的市场走走向以及及市场观观望情绪绪的逐渐渐加重，开开发商清清楚地明明白只有有提前放放量，从从而占据据足够的的市场份份额，这这样一则则可以迅迅速回笼笼资金，减减小风险险；二则则为避免免客户退退房，从从而失去去已经占占有的市市场购买买力；三三则也为为体现各各自履行行政策规规定，紧紧跟政府府调控步步调，这这样在开开发商看看来，实实在是“一箭三三雕”的绝妙妙高招。但是，最终终结果走走向是否否能够正正中开发发商的下下怀，是是在拉锯锯战中斡斡旋顺利利自保还还是弄巧巧成拙，则则有待时时间的验验证。4.2 成交分分析 图图4.33 徐徐州市（市市区含铜铜山新区区）20009-20110年每每月商品品房成交交信息 图图4.44 本本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）各区区域商品品房成交交信息 图4.5 本月徐徐州市（市市区含铜铜山新区区）各区区域商品品房成交交占比图图示月份2009-042010-032010-04环比涨跌同比涨跌成交量（万万）21.44428.31151.53382.002%140.35% 表44.3 本本月徐州州市（市市区含铜铜山新区区）商品品房成交交环比、同同比信息息E房点评：本月徐州市市（市区区含铜山山新区）商商品房总总成交套套数47762套套，成交交面积551.553万平平米，环环比上月月28.31万万平米上上涨822.022%，同同比099年4月21.44万万平米上上涨1440.335%。据E房网市市场分析析部监测测，本月月成交量量是继去去年年末末成交触触顶之后后的又一一个新高高，由于于本月诸诸多项目目纷纷预预售签约约，供应应庞大促促成成交交量的上上扬。其中从各区区域成交交信息显显示，鼓鼓楼区成成交16682557.889平米米成为本本月销冠冠，经济济开发区区、泉山山区、云云龙区次次之。由由于新政政效应的的显现，各各区域项项目均表表现得异